房地产销售基础专业知识

1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售相关知识3住宅建筑工程概论第一节：房地产基本概念1、房地产

房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权2、房产

是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。3、地产

是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。第一节：房地产基本概念4、

房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。5、房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

第一节：房地产基本概念6、

房地产市场分类

一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）第一节：房地产基本概念7、

房地产价格

●房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。

●楼板价----“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值，按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后，对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。简单地说，就是土地价格除以楼层数目的结果。

第二节：土地及地产知识概要1、

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。

集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第二节：土地及地产知识概要2、

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。

第二节：土地及地产知识概要3、

国有土地

城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地

第二节：土地及地产知识概要4、国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

第二节：土地及地产知识概要2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节节：土土地及及地产产知识识概要要5、土地分分类———按按开开发程程度分分：生生地、、熟地地1、生生地：：是指指空地地、田田地、、未开开垦地地等不不具备备直接接使用用条件件的土土地。。2、熟熟地：：是指指已经经完成成三通通一平平或七七通一一平等等工作作，具具备使使用条条件的的土地地。三通一一平：是指指土地地开发发时进进行的的通水、、通电电、通通路和和土地地平整整工作。。七通一一平：是指指上、下下水通通、排排污通通、路路通、、通讯讯通、、煤气气通、、电通通、热热力力通通、场场地平平整。。第二节节：土土地及及地产产知识识概要要6、土土地按按用途途分类类及使使用年年限确确定：：1、居居住用用地———70年年；2、工工业用用地———50年年；3、教教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地50年；；4、商商业、、旅游游、娱娱乐用用地———40年；；5、综综合或或者其其他用用地———50年年。另外，加加油站、、加气站站用地为为——20年。。注意：首先应该该明确，，房屋的的所有权权是不存存在年限限问题的的，房屋屋一经购买并取取得产权权后，即即作为业业主个人人所有的的财产，，并无居居住年限限的限制制。但是，商商品房所所占用的的、通过过出让方方式取得得的国有有土地的的使用权权是有限限的，不同同开发用用途的土土地使用用年限不不一样。。开发企企业在取取得土地地用于房房地产开发发时，都都要与国国土局签签订《土土地使用用权出让让合同书书》，其其土地使使用年限按按国家规规定执行行。7、房屋屋的分类类——按按使用功功能分类类1、住宅2、工工业厂房房和仓库库3、商商场和店店铺4、办办公楼5、宾宾馆酒店店6、文文体娱乐乐设施7、政政府和公公用设施施8、多多功能建建筑第三节：：房屋建建筑工程程概论8、住宅宅的种类类住宅种类类繁多，主主要分为为高档住宅宅、普通通住宅、、公寓式式住宅、、别墅等。★按楼体高高度分类类，主要分分为低层、多多层、小小高层、、高层、、超高层层等。低层：一般是1-3层层建筑物物。多层：多层房屋屋一般为为4-6层。。小高层：一般把7层至11层的的建筑称称为“小小高层””。高层：11层以以上30层以下下。超高层：30层以以上。第三节：：房屋建建筑工程程概论第三节：：房屋建建筑工程程概论9、住宅分类类：按楼体结结构形式式分类：：1、砖木木结构2、砖混混结构3、钢混混框架结结构4、钢混混剪刀墙墙结构5、钢混混框架一一剪刀墙墙结构6、钢结结构第三节：：房屋建建筑工程程概论10、商商品房的的结构形形式以其承重重结构所所用其所所用的材材料来划划分。一般可分分为以下下三种形形式：1、砖混结构构住宅砖混结构构住宅：：是指建筑筑物中竖竖向承重重结构的的墙、柱柱等采用用砖或砌砌块砌筑筑，柱、、梁、楼楼板、屋屋面板等等采用钢钢筋混凝凝土结构构。通俗俗的讲，，砖混结结构是以以小部分分钢筋混混凝土及及大部分分砖墙承承重的结结构。由于抗震震的要求求，砖混混住宅一一般在6层以下下。第三节：：房屋建建筑工程程概论2、砖木结构构住宅砖木结构构的住宅宅：是指指建筑物物中承重重结构的的墙、柱柱采用砖砖砌筑或或砖块砌砌筑，楼楼板结构构、屋架架用木结结构共同同构筑成成的房屋屋。3、钢筋混凝凝土结构构住宅钢筋混凝凝土结构构住宅：：是指房房屋的主主要承重重结构如如柱、梁梁、板、、楼梯、、屋盖用用钢筋混混凝土制制作，墙墙用砖或或其他材材料填充充。这种种结构搞搞震性能能好，整整体性强强，搞腐腐蚀，耐耐火能力力强，经经久耐用用，多用用于高层层住宅。。具体又又分框架架、框架架剪刀墙结结构等。（剪刀墙墙结构：：剪力墙墙结构是是用钢筋筋混凝土土墙板来来代替框框架结构构中的梁梁柱，能能承担各各类荷载载引起的的内力，，并能有有效控制制结构的的水平力力。钢筋筋混凝土土墙板能能承受竖竖向和水水平力，，房间内内不外露露梁、柱柱楞角，，便于室室内装修修。剪力力墙结构构形式是是高层住住宅采用用最为广广泛的一一种结构构形式。。）第三节：：房屋建建筑工程程概论3、住宅宅的层高高：指下层地地板表面面或楼板板表面到到上层楼楼板表面面之间的的距离。。4、住宅宅的净高高：层高和净净高的关关系可用用公式““净高=层高-楼板厚厚度”来来表示，，即层高高和楼板板厚度的的差叫做做净高。。第三节：：房屋建建筑工程程概论5、住宅宅的进深深：通常常指房间间长度。。6、住宅宅的开间间：通常常指房间间宽度。。*进深、开开间可以以衡量房房屋的通通透性，，进深太太深，房房屋的通通透性就就会比较较差，空空气质量量不高。。*房间间进深16.5米房间开间间8.8米*卧室进进深6米米卧室开间间4.4米*客厅进进深6.5米客厅开间间8.8米第三节：：房屋建建筑工程程概论11、按按房屋户户型结构构分类，，主要分分为：1、普通通单元式式住宅2、酒店店公寓式式住宅：：一般大大多数是是高层，，标准较较高，每每一层内内有若干干单户独独用的套房房，包括括卧室、、起居室室、客厅厅、浴室室、厕所所、厨房房、阳台台等等等，供一一些常常往来来的中外外客商及及其家眷眷中短期期租用。。3、复式式住宅：：复式房屋屋在概念念上是一一层，但但层高较较普通的的房屋高高，用室室内楼梯联系系上下。。4、跃层层式住宅宅：跃层层房屋是是一套房房屋占两两个楼层层，有内内部楼梯梯联系上上下层。。5、花园园洋房式式住宅6、小户户型住宅宅第三节：：房屋建建筑工程程概论12、住住宅分类类：按房屋政政策属性性分类：：1、廉租租房2、已购购公房（（房改房房）3、经济济适用住住房4、住宅宅合作社社集资建建房等5、商品房第三节：：房屋建建筑工程程概论销售前““五证““●“五证”包括《建设用用地规划划许可证证》《建筑工工程规划划许可证证》《国国有土地地使用证证》《建建设工程程施工许许可证》》《商品品房预(销)售售许可证证》。交房前““两书”””三表表“●“三表”:《竣工验验收备案案表》、、《房屋屋实测面面积表》》、《住住宅工程程质量分分户验收收表》。●“两书”：《商品房房质量保保证书》》、《商商品房使使用说明明书》。。13、商品房销销售及交交房必须须具备的的条件第四节：：房地产销销售相关关知识1、商品品房销售售方式：：按其交房房方式不不同，可可分为商商品房的的现售和预售两种。取得商品房预预售条件件：1、工程程进度方方面，七七层以下下的商品品房项目目，已完完成结构构工程并并封顶。。七层以上上的商品品房预售售项目，，已完成成三分之之二结构构工程。。投入资资金方面，已已达工程程预算投投资总额额的25％（不不含地价价款），，并经注注册会计师验资资。2、向区区（县））级以上上人民政政府房产产管理部部门办理理预售登登记，取取得商品房预售售许可证证。3、商品品房预售售人应当当按照国国家有关关规定将将预售合合同报区区（县））级以上上人民政政府房产产管理部部门和土土地管理理部门登登记备案案。第四节：：房地产销销售相关关知识1、产权房：所谓产产权房，，是指产产权人对对房屋拥拥有所有有权，对对该房屋屋占用范范围内的的土地拥拥有使用用权，产产权人对对这两项项权利享享有占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。这种种权利是是绝对的的、排他他的，不不受其他他任何人人的干涉涉和影响响，产权权人可以以转让、、出租、、抵押、、典当等等方式合合法处置置自己的的房地产产权利。。2、使用用权房：：是指由由国家以以及国有有企业、、事业单单位投资资兴建的的住宅，，政府以以规定的的租金标标准出租租给居民民的公有有房产。。2、房屋屋产权分分类：第四节：：房地产销销售相关关知识3、公房房：也称称公有房房产，国国有房产产。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位投资资兴建、、销售的的房产，，在房产产未出售售之前，，房产的的产权归归国家所所有。目前居民民租用的的公有房房产，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有房房产，一类类是不可可售公有有房产。。均为使使用权房房。4、不可可售公房房：根据据本市现现行房改改政策还还不能出出售给承承租居民民的公有有房产。。5、已购购公房：：又称售售后公房房，就是是购买的的公有房房产。6、单位位产权房房：是指指产权属属于单位位所有的的房屋，，也称系系统产权权房、系系统房。。7、共同同共有房房产：：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。第四节：：房地产销销售相关关知识8、期房房：在建建的、尚尚未完成成建设的的、不能能交付使使用的房房屋称为为期房。。房地产产管理部部门将没没有取得得房屋产产权证的的房屋统统称为期期房，只只要还没没办理房房地产初初始登记记手续，，没取得得房屋产产权证，，就是期期房。开开发商出出售期房房称为预预售，购购房者买买房时就就要与开开发商签签订房屋屋预售合合同。9、、现现房房：：按按照照我我国国销销售售商商品品房房““现现房房””的的规规定定，，只只有有领领取取了了《《房房屋屋所所有有权权证证》》的的商商品品房房才才叫叫““现现房房””。。在在销销售售商商品品房房的的过过程程中中，，现现房房销销售售不不需需要要““销销售售许许可可证证””，，购购房房者者只只需需查查看看《《房房屋屋所所有有权权证证》》，，在在签签合合同同的的时时候候也也必必须须使使用用国国土土房房管管局局印印制制的的标标准准合合同同。。第四节：房地产销售售相关知识识10、准现现房：准现现房是指房房屋主体已已基本封顶顶完工，工工程正处在在内外墙装装修和进行配配套施工阶阶段的房屋屋。11、二手手房：经过过二次转手手交易的房房子叫做二二手房。新新建的商品品房进行第第一次交易时时为"一手手"，第二二次交易则则为"二手手"。12、尾房房：一般情情况下，当当房产销售售量达到80％以后后，一般就就进入房地地产项目的清盘盘销售阶段段，此时所所销售的房房产，一般般称为尾房房。第四节：房地产销售售相关知识识3、销售专专业术语———价格篇篇：1、定金：为保证合同同的履行，，买方预先先向销售者者卖方交纳纳一定数额额的钱款。。依据《合合同法》相相关规定，，一方违约约时，双方方有约定的的按照约定定执行；如如无约定，，卖方违约约时，“定定金”双倍倍返还；买买方违约时时，“定金金”不返还还。“定金金”的总额额不得超过过合同标的的的20%。2、订金：目前法律上上没有明确确规定，一一般可视为为“预付款款”。“订订金”的效效力取决于于双方当事事人的约定定。双方当当事人如果果没有约定定，“订金金”的性质质主要是预预付款，销销售者违约约时，应无无条件退款款；消费者者违约时，，可以与销销售者协商商解决并要要求经营者者退款。如如果双方当当事人另有有约定，则则按照约定定执行。第四节：房地产销售售相关知识识4、违约金：是指违约约方按照法法律规定和和合同的约约定，应该该付给对方方的一定数数量的货币币。违约金金是对违约约方的一种种经济制裁裁，具有惩惩罚性和补补偿性，但但主要体现现惩罚性。。5、均价：均价是指指将各单位位的销售价价格相加之之后的和数数除以单位位建筑面积积的和数，，即得出每每平方米的的均价。均均价一般不不是销售价价。6、起价：也叫起步步价，是指指某物业各各楼层销售售价格中的的最低价格格，即是起起价。多层层住宅，不不带花园的的，一般以以一楼或顶顶楼的销售售价为起价价；带花园园的住宅，，一般以二二楼或五楼楼做为销售售的起价。。高层物业业，以最低低层的销售售价为起步步价。第四节：房地产销售售相关知识识4、销售专专业术语———面积篇篇1、商品房房销售面积积：商品房房按“套””或“单元元”出售，，商品房的的销售面积积即为购买买房者所购购买的套内内或单元内内建筑面积积与应分摊摊的公用建建筑面积之之和。销售商品房房，必须明明示商品房房的销售面面积，并注注明该商品品房的套内内建筑面积积及应当分分摊的共有有建筑面积积。商品房销售售面积=套套内实际建建筑面积+公摊面积积第四节：房地产销售售相关知识识2、套内建筑面面积：商品房的的套内建筑筑面积是指指成套商品品房（单元元房）的套套内使用面面积、套内内墙体面积积和阳台建建筑面积之之和。套内建筑面面积=套内内使用面积积+套内墙墙体面积+阳台建筑筑面积第四节：房地产销售售相关知识识3、套内使使用面积：：套内房屋屋使用面积积为房屋使使用空间的的面积，按按以下规定定计算：1)、套内内使用面积积为套内卧卧室、起居居室、过道道、厨房、、卫生间、、贮藏间、、壁柜等空空间面积的的总和。2)、套内内楼梯按自自然层数的的面积总和和计入使用用面积。3)、不包包括在结构构面积只的的套内烟囱囱、通风道道、管道井井均计入使使用面积。。4)、内墙墙面装饰厚厚度计入使使用面积。。第四节：房地产销售售相关知识识4、套内墙墙体面积：：套内墙体体面积是指指商品房各各套内使用用空间周围围的维护或或承重墙体体所占的面面积。商品品房的套内内境况体分分为共用墙墙及非共用用墙两种。。商品房套套内墙体面面积的计算算法为：1）、共用用墙包括各各套之间的的分隔封墙墙，套与公公用建筑空空间投影面面积的分隔隔墙以及外外墙（包括括山墙）；；共用墙体体水平投影影面积的一一半计入套套内墙体面面积。2）、非共共用墙墙体体水平投影影面积全部部计入套内内墙体面积积。第四节：房地产销售售相关知识识5、套内阳阳台建筑面面积：按照照《建筑面面积计算规规则》的规规定，套内内阳台建筑筑面积按阳阳台外围与与房屋外墙墙之间的水水平投影面面积计算。。其中：1）、原设设计的封闭闭式阳台，，按其外围围水平投影影面积计算算建筑面积积；2）、挑阳阳台（底阳阳台）按其其底板水平平投影面积积的一半计计算建设筑筑面积；3）、凹阳阳台按其净净面积（含含挡板墙墙墙体面积））的一半计计算建筑面面积；4）、半挑挑半凹阳台台，挑出部部分按其底底板水平投投影面积的的一半计算算建筑面积积，凹进部部分按其净净面积的一一半计算建建筑面积。。第四节：房地产销售售相关知识识6、公用建筑面面积：又称公摊摊。分摊的的公用建筑筑面积为每每幢楼内的的公用建筑筑面积。公用建筑面面积由两