房地产企业税收筹划的相关定义

房地产企业的税收以及税收筹划1一、概述中国税制流转税和所得税对生产和销售货物征收的是增值税、消费税；对劳务和销售、转让不动产征收营业税；对收入征收企业所得税、个人所得税；附加税，城建和教育附加（在营业税基础上征收）；针对进出口征收关税；特定征收：交通工具（车辆购置税、车船税）、房地产（土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）涉及房地产：土地增值税、营业税和附加税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税2一、概述

流转税：增值税、消费税一、增值税的概念增值税是对单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。1．增值税的性质：属于流转税性质的税种。（1）以全部流转额为计税销售额，还同时实行税款抵扣制度。是一种只就“未税流转额”征税的新型流转税。（2）按产品或行业实行比例税率，作用在于广泛征集财政收入，而不是调节收入差距。2．增值税的计税原理（1）按全部销售额计算税款，但只对货物或劳务价值中新增价值部分征税。（2）实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣除。（3）税款随着货物的销售逐环节转移，最终消费者是全部税款的承担者，纳税人与负税人相分离。（4）增值税与其他流转税的配合一般有两种模式：交叉征税（或称双层次征收）模式。如增值税与消费税。平行征收模式。如增值税与营业税。3、纳税人：增值税纳税人的基本规定凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。

3一、概述税的分类二、消费税是最重要的中央税，是对特定消费品的特定消费行为征收的一种税。目的是对消费产品进行控制和调节。生产、委托加工、进口、零售、应税消费品（各环节不重复征）。价内税应税消费品：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板

4三、营业税三、营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。特点：1、比较其他税：与增值税：营业税针对劳务，增值税针对货物。混合时根据具体情况区分进行征收。平行征税，都是价外税。与所得税：营业税是计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除的税金（即可在企业所得税前扣除）。2、分行业来交，一般以营业额全额为计税依据：建筑业、金融保险业、邮电通信业、服务业、转让无形资产、销售不动产。

5三、营业税不动产销售的营业税本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。1、“三权”转让：（1）所有权转让（2）有限产权转让（3）永久使用权转让2、销售其他土地附着物，如树木、庄稼、花草等，连同不动产和土地使用权一并转让的，比照销售不动产征税。（房、地、产不拆分）以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。外商投资企业和外国企业：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产（包括债转股方式处置）所取得的收入，不征收营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。销售不动产适用的营业税税率为5%。6三、营业税销售不动产计税依据

包括纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额（无土地增值税）。3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。4、纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。7三、营业税三、计税依据纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。特殊规定：1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下：（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。（3）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。8四、土地增值税土地增值税一、定义：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、核心概念：转让、有偿、增值额（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才能转让。按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额来征税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。9四、土地增值税（2）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。所说社会团体是指，中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。10四、、土土地地增增值值税税二、、核核心心概概念念：：（3））以以转转让让房房地地产产取取得得的的增值值额额为征征税税对对象象将土土地地、、房房屋屋的的转转让让收收入入合合并并征征收收。。作为为征征税税对对象象的的增增值值额额，，是是纳纳税税人人转转让让房房地地的的收收入入减减除除税税法法规规定定准准予予扣扣除除项项目目金金额额后后的的余余额额。。土地地增增值值额额=转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入-规规定定的的扣扣除除项项目目金金额额采用用扣扣除除法法和和评评估估法法计计算算增增值值额额新开开发发产产品品，，以以纳纳税税人人转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入，，减减除除法法定定扣扣除除项项目目金金额额后后的的余余额额作作为为计计税税依依据据。。对旧旧房房的的转转让让，，采采用用评评估估价价格格法法（（可可以以举举例例进进行行说说明明如如何何筹筹划划））确确定定成成本本（（以以折折旧旧系系数数调调整整评评估估值值，，以以重重置置成成本本调调整整）），，计计征征土土地地增增值值税税。。11四、、土土地地增增值值税税三、、征征税税范范围围：：（一一））财财税税字字[1995]48号号，，1995年年5月月25日日））(1)、、投资资联联营营：以以房房地地产产作作价价投投资资或或联联营营，，将将房房地地产产转转到到被被投投资资、、联联营营企企业业时时，，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；；（（投资资、、联联营营企企业业将将上上述述房房地地产产再再转转让让的的，，应应征征收收土土地地增增值值税税））。。(2)、、合作作建建房房：一一方方出出地地，，一一方方出出资资金金，，双双方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；；（建成后转让让的，应征收收土地增值税税）（3）、企业兼并：被兼并企业业将房地产转转让到兼并企企业中的，暂暂免征收土地地增值税。（4）、个人交换：个人之间互互换自有居住住用房地产的的，经当地税税务机关核实实，可以免征征土地增值税税。（5）、不能分别核算算增值额：纳税人既建建普通住宅，，又搞其他房房地产开发，，应分别核算算增值额，不不分别核算增增值额或不能能准确核算的的，不能享受受《条例》第第八条的优惠惠照顾。12四、土地增值值税（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。投资联营：对于以土地地（房地产））作价进行投投资入股或联联营的，凡所所投资联营的的企业从事房房地产开发的的，或者房地地产企业以其其建造的商品品房进行投资资联营的，均均不适用财税税字[1995]48号号，1995年5月25日）第一条条暂免征收土土地增值税的的规定。注意：按以上上文件精神，，房地产企业业以土地使用用权对房地产产企业以外的的其他企业进进行投资可以以享受免税照照顾。（三）国税函函[2007]645号号2007年6月14日）《国家家税务总局关关于未办理土土地使用权证证转让土地有有关税收问题题的批复》土地使用者转转让、抵押或或置换土地，，无论其是否否取得了该土土地的使用权权属证书，无无论其在转让让、抵押或置置换土地过程程中是否与对对方当事人办办理了土地使使用权属证书书变更登记手手续，只要土土地使用者享享有占有、使使用、收益或或处分该土地地的权利，且且有合同等证证据表明其实实质转让、抵抵押或置换了了土地并取得得了相应的经经济利益，土土地使用者及及其对方当事事人应当依照照税法规定缴缴纳营业税、、土地增值税税和契税等相相关税收。13四、土地增值值税二、征税范围围：（一）财税字字[1995]48号，，1995年年5月25日日）(1)、投资联营：以房地产作作价投资或联联营，将房地地产转到被投投资、联营企企业时，暂免免征收土地增增值税；（投资、联营企企业将上述房房地产再转让让的，应征收收土地增值税税）。(2)、合作建房：一方出地，，一方出资金金，双方合作作建房，建成成后按比例分分房自用的暂暂免征收土地地增值税；（建成后转让让的，应征收收土地增值税税）（3）、企业兼并：被兼并企业业将房地产转转让到兼并企企业中的，暂暂免征收土地地增值税。（4）、个人交换：个人之间互互换自有居住住用房地产的的，经当地税税务机关核实实，可以免征征土地增值税税。（5）、不能分别核算算增值额：纳税人既建建普通住宅，，又搞其他房房地产开发，，应分别核算算增值额，不不分别核算增增值额或不能能准确核算的的，不能享受受《条例》第第八条的优惠惠照顾。（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。投资联营：对于以土地地（房地产））作价进行投投资入股或联联营的，凡所所投资联营的的企业从事房房地产开发的的，或者房地地产企业以其其建造的商品品房进行投资资联营的，均均不适用财税税字[1995]48号号，1995年5月25日）第一条条暂免征收土土地增值税的的规定。注意：按以上上文件精神，，房地产企业业以土地使用用权对房地产产企业以外的的其他企业进进行投资可以以享受免税照照顾。14四、土地增值值税（四）其他不不征税项目。。根据《土地增增值税暂行条条例》及其实实施细则，可可以判定，转转让集体土地地、委托代建建房屋、以房房地产或土地地使用权抵押押或典当、建建设经济适用用房(增值率率不超过20%时），不不征土地增值值税。15四、土地增值值税四、税率土地增值税实实行四级超率率累进税率。。增值额越大大，增值比率率越高，税率率越高。级数增增值额额与扣除项目目金额的比率率税税率（%）速速算扣除除系数（%））1不不超过50%的部分3002超超过50%~100%的部分4053超超过100%~200%的部分分50154超超过200%的部分分603516四、土地增值值税五、如何计算算增值额：土地增值额=转让房地产产取得的收入入-规定的扣扣除项目金额额（一）收入：：房产转让协协议中的金额额。（二）可扣除除项目：a.房地产开开发企业、非非房地产开发发企业可扣除除项目：（1）取得土土地使用权所所支付的金额额。（2）房地产产开发成本。。（3）房地产产开发费用。。（4）与转让让房地产有关关的税金。房房地产开发企企业缴纳的印印花税因已列列入管理费用用中，故在此此不允许扣除除。非房地产产开发企业缴缴纳的印花税税（按产权转转移书据所载载金额的5‰‰贴花）允许许在此扣除。。（5）附加费费用的扣除。。从事房地产产开发的纳税税人可加计扣扣除=（取得得土地使用权权所支付的金金额+房地产产开发成本））×20%b.从事旧房房交易的纳税税人可扣除项项目：（1）旧房及及建筑物的评评估价格。（2）转让过过程中涉及的的土地购置费费用。（3）转让过过程中的相关关税金。17四、土地增值值税（三）确定定增值额的扣扣除项目及其其金额（针对对开发产品））（1）取得土土地使用权所所支付的金额额土地出让金、、地价款。（2）房地产产开发成本它是指纳税人人开发房地产产项目实际发发生的成本。。包括土地的的征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、、建筑安装费费、基础设施施费、公共配配套设施费、、开发间接费费用等。开发间接费用用：指直接组组织、管理开开发项目所发发生的费用，，包括工资、、职工福利费费、折旧费、、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销。房地产开发企企业销售已装装修的房屋，，其装修费用用可以计入房房地产开发成成本。（3）房地产产开发费用（（直接计入当当年损益，不不按项目进行行归集或分摊摊）它是指与房地地产开发项目目有关的销售售费用、管理理费用和财务务费用。开发费用扣除除两种方法：：纳税人能够按按转让房地产产项目计算分分摊利息支出出，并能提供供金融机构的的贷款证明的的，其允许扣扣除的房产地地开发费用为为：利息+（（取得土地使使用权所支付付的金额+房房地产开发成成本）×5%以内。纳税人不能够够按转让房地地产项目计算算分摊利息支支出，或不能能提供金融机机构的贷款证证明的，其允允许扣除的房房地产开发费费用为：（取取得土地使用用权所支付的的金额+房地地产开发成本本）×10%以内。此外，财政部部、国家税务务总局还对扣扣除项目金额额中利息支出出的计算问题题作了两点专专门规定：一一是利息的上上浮幅度按国国家的有关规规定执行，超超过上浮幅度度的部分不允允许扣除；二二是对于超过过贷款期限的的利息部分和和加罚的利息息不允许扣除除。18四、土地增值值税（4）与转让让房地产有关关的税金与转让房地产产有关的税金金，是指在转转让房地产时时缴纳的营业业税+城市维维护建设税+教育附加费费总共5.5%，印花税税0.5‰。。。房地产开发企企业按照《施施工、房地产产开发企业财财务制度》的的有关规定，，其在转让时时缴纳的印花花税因已列入入管理费用中中，故在此不不允许扣除。。其他纳税人人缴纳的印花花税（按产权权转移书据所所载金额的5‰贴花）允允许在此扣除除。（5）财政部部规定的其他他扣除项目对从事房地产产开发的纳税税人可按取得得土地使用权权所支付的金金额与房地产产开发成本金金额之和，加加计20%的的扣除。加计扣除费用用＝(取得土土地使用权支支付的金额＋＋房地产开发发成本)×20%（6）房地产产开发企业如如果开发建造造了配套的居居委会和派出出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、、热力站、水水厂、文体场场馆、学校、、幼儿园、托托儿所、医院院、邮电通讯讯等公共设施施，按以下原原则处理：

①建成后后产权属于全全体业主所有有的，其成本本、费用可以以扣除；②②建成后无偿偿移交给政府府、公用事业业单位用于非非营利性社会会公共事业的的，其成本、、费用可以扣扣除；③建成后有偿偿转让的，应应计算收入，，并准予扣除除成本、费用用。

19四、土地增值值税（四）、确定定增值额的扣扣除项目及其其金额（针对对旧房）①房屋及建筑筑物的评估价价格。它指在转让已已使用的房屋屋及建筑物时时，由政府批批准设立的房房地产评估机机构评定的重重置成本价乘乘以成新度折折扣率后的价价格。评估价价格经当地税税务机关确认认。评估价格＝重重置成本价（（估价时点的的重建（置））价格）×成成新度折扣率率（不同于会会计核算中的的折旧）②取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定交纳的的有关费用。。③转让环节缴缴纳的税金。。④纳税人转让让旧房及建筑筑物时因计算算纳税的需要要而对房地产产进行评估，，其支付的评评估费用允许许在计算增值值额时予以扣扣除。但隐瞒瞒、虚报成交交价格等情形形，则评估费费用不允许在在计税时予以以扣除。20四、土地增值值税（五）评估（（两种评估方方法：重置成成本价格法（（旧房采用）），市场比较较法）税法规定由下下列情形之一一的，须对房房地产进行评评估，并以房房地产的评估估价格来确定定转让收入、、扣除项目的的金额一、出售旧房房及建筑物的的；二、隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的（（市场比较法法）隐瞒、虚报房房地产成交价价格，是指纳纳税人不报或或有意低报转转让土地使用用权、地上建建筑物及其附附着物价款的的行为。对隐隐瞒、虚报房房地产成交价价格的，应由由评估机构参参照同类房地地产的市场交交易价格进行行评估。税务机关在征征收土地增值值税时，则根根据上述评估估价格确定转转让房地产的的收入。市场场比较法可用用下列公式来来表示：房地产评估价价格=交易实实例房地产价价格×实物状状况因素修正正×权益因素素修正×区域域因素修正××其他因素修修正三、提供扣除除项目金额不不实的重置成本法评评估房产价格格+该房产所所坐落土地取取得时的基准准地价或标定定地价来确定定土地的扣除除项目金额。。四、转让房房地产的成成交价格低低于房地产产评估价格格，又无正正当理由的的（旧房转转让）。纳税人申报报的转让房房地产的成成交价低于于房地产评评估机构通通过市场比比较法进行行房地产评评估时所确确定的正常常市场交易易价格，对对此，纳税税人又不能能提供有效效凭据或无无正当理由由进行解释释的，应按按评估的市市场交易价价确定其实实际成交价价，并以此此作为转让让房地产的的收入计算算征收土地地增值税。。21四、土地增增值税一般减免税税规定1、纳税人人建造普通通标准住宅宅出售，增增值额未超超过扣除项项目金额20%的，免征土土地增值税税；如果超超过20%的，应就就其全部增值额按规规定计税。。2、因国家家建设需要要依法征用用、收回的的房地产，，免征土地地增值税。。3、企事业业单位、社社会团体以以及其他组组织转让旧旧房作为廉廉租住房、、经济适用用住房房源源且增值额额未超过扣扣除项目金金额20％％的，免征征土地增值值税。22四、土地增增值税六、申报和和缴纳在实际工作作中，土地地增值税的的纳税人主主要分为两两大类：一一类是从事事房地产开开发（包括括专营和兼兼营）的纳纳税人，也也就是通常常所说的房房地产开发发公司；另另一类是其其他的纳税税人。两者者申报材料料有所不同同（略）。。纳税时间和和缴纳方法法（1）以一一次交割、、付清价款款方式转让让房地产。。（清算））在办理过户户、登记手手续前数日日内缴纳土土地增值税税。（2）以分分期收款方方式转让房房地产的对于这种情情况，主管管税务机关关可根据合合同规定的的收款日期期来确定具具体的纳税税期限。即即先计算出出应缴纳的的全部土地地增值税税税额，再按按总税额除除以转让房房地产的总总收入，求求得应纳税税额占总收收入的比例例。然后，，在每次收收到价款时时，按收到到价款的数数额乘以这这个比例来来确定每次次应纳的税税额，并规规定其应在在每次收款款后数日内内缴纳土地地增值税。。（3）项目目竣工结算算前转让（（预征）1、成片开开发，部分分转让；2、预售。。预征土地增增值税，待待项目竣工工结算后进进行清算，，多退少补补。23四、土地增增值税清算：直接接清算，预预征后清算算1、全部竣竣工、完成成销售，整整体转让未未竣工决算算房地产开开发项目的的，直接转转让土地使使用权的。。2、没完但但是必须清清算：(1)已竣竣工验收的的房地产开开发项目，，已转让的的房地产建建筑面积占占整个项目目可售建筑筑面积的比比例在85%以上，，或该比例例虽未超过过85%，但剩余的的可售建筑筑面积已经经出租或自自用的；

(2)取得销售售（预售））许可证满三年仍未销售完完毕的；

(3)纳税人申请注注销税务登登记但未办办理土地增增值税税清算算手续续的；；24五、契契税一、契契税的的概念念契税是是以所所有权权发生生转移移的不动产产为征税税对象象,向向产权权承受受人征征收的的一种种财产产税。。纳税税人出出具契契税完完税凭凭证，，土地地管理理部门门、房房产管管理部部门才才能办办理变变更登登记手手续。。土地增增值税税是在在土地地、建建筑物物交易易过程程中对对出让让方征征收的的，而而契税税则是是对这这一交交易行行为中中的承承受方方征收收的，，两个个税种种调节节的目目的是是不同同的；；契税税与印印花税税则在在税收收优惠惠的原原理，，企业业改组组、改改制的的政策策上有有共性性之处处。二、契契税的的特点点1、契契税属属于财财产转转移税税契税以以发生生转移移的不不动产产，即即土地地和房房屋为为征税税对象象，具具有财财产转转移课课税性性质。。土地地、房房产未未发生生转移移的，，不征征契税税。2、契契税由由买房房人缴缴纳一般税税种都都确定定销售售者为为纳税税人，，即卖卖方纳纳税。。契税税则属属于土土地、、房屋屋产权权发生生交易易过程程中的的财产产税，，由承承受人人纳税税。对对买方方征税税的主主要目目的，，在于于承认认不动动产转转移生生效，，承受受人纳纳税以以后，，便可可拥有有转移移过来来的不不动产产产权权或使使用权权，法法律保保护纳纳税人人的合合法权权益。。25五、契契税三、征征税以以及免免税契税的的征税税对象象为发发生土土地使使用权权和房房屋所所有权权权属属转移移的土土地和和房屋屋。1、国国有土土地使使用权权出让让；国有土土地使使用权权出让让是一一级市市场的的行为为，对对出让让方即即国家家不征征收土土地增增值税税，但但对承承受方方征收收契税税。2、土土地使使用权权的转转让；；包括出出售、、赠与与和交交换；；不包包括农农村集集体土土地承承包经经营权权的转转移，，原因因是农农村集集体土土地承承包经经营权权的转转移不不涉及及产权权的变变更，，只是是经营营权的的转让让。3、房房屋买买卖；；4、以以房屋屋权属属抵债债或实实物（（金银银首饰饰等））交换换房屋屋；5、以以房屋屋作价价投资资、入入股；；但但是是个人人独资资企业业出资资人将将自己己的房房产投投入本本企业业时，，由于于产权权不发发生变变更，，不缴缴纳契契税。。6、买买房拆拆料或或翻建建新房房；买房拆拆料或或翻建建新房房的行行为，，都应应当在在取得得相应应不动动产产产权的的前提提下才才能够够进行行。7、房房屋赠赠与；；房屋赠赠与行行为的的关键键不在在于赠赠与人人承诺诺赠与与土地地、房房产，，而在在于是是否已已发生生土地地、房房屋权权属转转移；；已真真实发发生了了土地地、房房屋权权属转转移的的，则则受赠赠一方方需要要缴纳纳契税税。8、房房屋交交换。。等值部部分不不缴纳纳，价价值不不相等等，由由支付付差价价方缴缴纳。。26五、契契税9.企企业业改制制公司制制改革革：非非公司司制企企业整整体改改建为为有限限责任任公司司（含含国有有独资资公司司）或或股份份有限限公司司，或或者有有限责责任公公司整整体改改建为为股份份有限限公司司的，，对改改建后后的公公司承承受原原企业业土地地、房房屋权权属，，免征征契税税。国有、、集体体企业业实施施“企企业股股份合合作制制改造造”，，由职职工买买断企企业产产权，，或向向其职职工转转让部部分产产权，，或者者通过过其职职工投投资增增资扩扩股，，将原原企业业改造造为股股份合合作制制企业业的，，对改改造后后的股股份合合作制制企业业承受受原企企业的的土地地、房房屋权权属，，免征征契税税。企业业合合并并：：两两个个或或两两个个以以上上的的企企业业，，依依据据法法律律规规定定、、合合同同约约定定，，合合并并改改建建为为一一个个企企业业，，对对其其合合并并后后的的企企业业承承受受原原合合并并各各方方的的土土地地、、房房屋屋权权属属，，免免征征契契税税。。企业业分分立立：：企企业业依依照照法法律律规规定定、、合合同同约约定定分分设设为为两两个个或或两两个个以以上上投投资资主主体体相相同同的的企企业业，，对对派派生生方方、、新新设设方方承承受受原原企企业业土土地地、、房房屋屋权权属属，，不不征征收收契契税税。。企业业关关闭闭、、破破产产：：依依照照有有关关法法律律、、法法规规的的规规定定实实施施关关闭闭、、破破产产后后，，债债权权人人（（包包括括关关闭闭、、破破产产企企业业职职工工））承承受受关关闭闭、、破破产产企企业业土土地地、、房房屋屋权权属属以以抵抵偿偿债债务务的的，，免免征征契契税税；；对对非非债债权权人人承承受受关关闭闭、、破破产产企企业业土土地地、、房房屋屋权权属属，，征征收收契契税税。。企业业改改制制重重组组过过程程中中，，同同一一投投资资主主体体内内部部所所属属企企业业之之间间土土地地、、房房屋屋权权属属的的无无偿偿划划转转，，不不征征收收契契税税。。““同同一一投投资资主主体体内内部部所所属属企企业业之之间间””，，是是指指母母公公司司与与其其全全资资子子公公司司之之间间、、母母公公司司所所属属的的各各个个全全资资子子公公司司之之间间的的关关系系，，以以及及同同一一自自然然人人设设立立的的个个人人独独资资企企业业之之间间、、同同一一自自然然人人设设立立的的个个人人独独资资企企业业与与一一人人有有限限责责任任公公司司之之间间的的关关系系。。27五、、契契税税四、、计计税税依依据据及及应应纳纳税税额额的的计计算算契税税的的计计税税依依据据为为不不动动产产的的价价格格。。1、、土土地地使使用用权权出出售售、、房房屋屋买买卖卖，，以以成成交交价价格格为为计计税税依依据据（（分分期期付付款款，，以以总总价价款款交交））。。2、、土土地地使使用用权权赠赠与与、、房房屋屋赠赠与与，，由由征征收收机机关关参参照照土土地地使使用用权权出出售售、、房房屋屋买买卖卖的的市市场场价价格格核核定定。。3、、土土地地使使用用权权交交换换、、房房屋屋交交换换，，为为所所交交换换的的土土地地使使用用权权、、房房屋屋的的价价格格差差额额。。4、、出出让让国国有有土土地地使使用用权权的的，，其其契契税税计计税税价价格格为为承承受受人人为为取取得得该该土土地地使使用用权权而而支支付付的的全全部部经经济济利利益益。。5、、房房屋屋买买卖卖的的契契税税计计税税价价格格为为房房屋屋买买卖卖合合同同的的总总价价款款，，买买卖卖装装修修的的房房屋屋，，装装修修费费用用应应包包括括在在内内。。6、、房房屋屋附附属属设设施施征征收收契契税税的的依依据据对于于承承受受与与房房屋屋相相关关的的附附属属设设施施（（包包括括停停车车位位、、汽汽车车库库、、自自行行车车库库、、顶顶层层阁阁楼楼以以及及储储藏藏室室，，下下同同））所所有有权权或或土土地地使使用用权权的的行行为为，，按按照照契契税税法法律律、、法法规规的的规规定定征征收收契契税税；；对对于于不不涉涉及及土土地地使使用用权权和和房房屋屋所所有有权权转转移移变变动动的的，，不不征征收收契契税税。。28五、、契契税税五、、税税收收优优惠惠的的基基本本规规定定：：1、、国国家家机机关关、、事事业业单单位位、、社社会会团团体体、、军军事事单单位位承承受受土土地地、、房房屋屋用用于于办办公公、、教教学学、、医医疗疗、、科科研研和和军军事事设设施施的的，，免免征征契契税税。。2、、承承受受荒荒山山、、荒荒沟沟、、荒荒丘丘、、荒荒滩滩土土地地使使用用权权，，并并用用于于农农、、林林、、牧牧、、渔渔业业生生产产的的，，免免征征契契税税。。3、对国有控控股公司以部部分资产投资资组建新公司司，且该国有有控股公司占占新公司股份份85％以上上的，对新公公司承受该国国有控股公司司土地、房屋屋权属免征契契税。

财政政部规定的税税收优惠：1、对拆迁居居民因拆迁重重新购置住房房的，对购房房成交价格中中相当于拆迁迁补偿款的部部分免征契税税，成交价格格超过拆迁补补偿款的，对对超过部分征征收契税。2、对廉租住住房经营管理理单位购买住住房作为廉租租住房、经济济适用住房经经营管理单位位回购经济适适用住房继续续作为经济适适用住房房源源的，免征契契税。29印花税印花税是对经经济活动和经经济交往中书书立、领受、、使用的应税税凭证所征收收的一种税。。印花税最早出出现在荷兰。。公元1624年，荷兰兰政府发生经经济危机，财财政困难。于于是，荷兰政政府为增加财财政收入就采采用公开招标标办法，以重重赏从千万个个应征者设计计的方案中精精选出来“印印花税”。印花税被资产产阶级经济学学家誉为税负负轻微、税源源畅旺、手续续简便、成本本低廉的“良良税”。而英英国的哥尔柏柏说过：“税税收这种技术术，就是拔最最多的鹅毛，，听最少的鹅鹅叫”。六、印花税30六、印花税印花税的应税税凭证有五大大类共13个个税目。各类类凭证不论以以何种形式或或名称书立，，只要其性质质属于条例中中列举征税范范围内的凭证证，均应按照照列举凭证照照章纳税。在在中国境内使使用，具有法法律效力，受受中国法律保保护的凭证，，无论在中国国境内或者境境外书立，只只要在境内使使用，就应贴贴花。与房地产交易易相关：产权转移数据据土地使用权出出让合同、土土地使用权转转让合同、商商品房销售合合同按照产权权转移数据征征收印花税，，产权转移书书据的计税依依据为所载金金额，税率为为0.5‰‰。权利、许可证证照包括政府部门门发给的房屋屋产权证、工工商营业执照照、商标注册册证、专利证证、土地使用用证。未列举举的证照不征征收印花税。。计税依据为为应税凭证件件数，税额为为5元。31六、印花税下列凭证免纳纳印花税：（1）财产所所有人将财产产赠给政府、、社会福利单单位、学校所所立的书据。。（土地增值值税也免）（（2）2004年7月月1日起起，对经国务务院和省级人人民政府决定定或批准进行行的国有（含含国有控股））企业改组改改制而发生的的上市公司国国有股权无偿偿转让行为，，暂不征收证证券（股票））交易印花税税。对不属于于上述情况的的上市公司国国有股权无偿偿转让行为,仍应收证证券（股票））交易印花税税。

（3））企业改制前前签订但尚未未履行完的各各类应税合同同，改制后需需要变更执行行主体的，对对仅改变执行行主体、其余余条款未作变变动且改制前前已贴花的，，不再贴花。。（4）企业因因改制签订的的产权转移书书据免予贴花花。32六、印花税（8）企业因因改制签订的的产权转移书书据免予贴花花。（9）对廉廉租住房、经经济适用住房房经营管理单单位与廉租住住房、经济适适用住房相关关的印花税以以及廉租住房房承租人、经经济适用住房房购买人涉及及的印花税予予以免征。33七、房产税房产税1、房产税的的概念房产税是以房房屋为征税对对象，以房屋屋的计税余值值或租金收入入为计税依据据，向房产所所有人征收的的一种财产税税。特点：（1）征税范范围限于城镇镇的经营性房房屋房产税在城市市、县城、建建制镇和工矿矿区范围内征征收，不涉及及农村。对国国家拨付行政政经费、事业业经费和国防防经费的单位位自用的房产产，税法也通通过免税的方方式将这类房房屋排除在征征税范围之外外。（2）区别房房屋的经营使使用方式规定定征税办法拥有房屋的单单位和个人，，既可以将房房屋用于经营营自用，又可可以把房屋用用于出租、出出典。房产税税根据纳税人人经营形式不不同，对前一一类房产按房房产计税余值值征收，对后后一类房屋按按租金收入征征税。34七、房产税3、税率（1）按房产产原值一次减减除10%-30%后的的余值计征的的，年税率为为1.2%；；（2）按房产产出租的租金金收入计征的的，税率为12%。但对对个人按市场场价格出租的的居民住房，，可暂减按4%的税率征征收房产税。。35七、房产税从价计征：房房产税依照房房产原值一次次减除10%～30%后后的余值作为为计税依据计计算缴纳。各各地具体制定定标准。北京京规定为：依依照房产余值值计算缴纳的的，税率为1.2%。配套、装修、、设备（更换换可将原设备备扣减）等均均计入原值。。2006年1月1日日起，凡在房房产税征收范范围内的具备备房屋功能的的地下建筑，，包括与地上上房屋相连的的地下建筑以以及完全建在在地面以下的的建筑、地下下人防设施等等，均应当依依照有关规定定征收房产税税。对于与地地上房屋相连连的地下建筑筑，如房屋的的地下室、地地下停车场、、商场的地下下部分等，将将地下部分与与地上房屋视视为一个整体体按照地上房房屋建筑的有有关规定计算算征收房产税税。对投资联营的的房产，在计计征房产税时时应予以区别别对待。对于于以房产投资资联营，投资资者参与投资资利润分红，，共担风险的的，按房产余余值作为计税税依据，计征征房产税；对对以房产投资资，收取固定定收入，应由由出租方按租租金收入计缴缴房产税。从租计征：北北京为12%。房产出租的，，以房产租金金收入为房产产税的计税依依据。房屋的的租金收入，，是房屋产权权所有人出租租房屋使用权权所取得的报报酬，包括货货币收入和实实物收入。对对以劳务或其其他形式作为为报酬抵付房房租收入的，，应根据当地地同类房屋的的租金水平租租金标准，依依率计征。36七、房产税从价计征：房房产税依照房房产原值一次次减除10%～30%后后的余值作为为计税依据计计算缴纳。各各地具体制定定标准。北京京规定为：依依照房产余值值计算缴纳的的，税率为1.2%。配套、装修、、设备（更换换可将原设备备扣减）等均均计入原值。。2006年1月1日日起，凡在房房产税征收范范围内的具备备房屋功能的的地下建筑，，包括与地上上房屋相连的的地下建筑以以及完全建在在地面以下的的建筑、地下下人防设施等等，均应当依依照有关规定定征收房产税税。对于与地地上房屋相连连的地下建筑筑，如房屋的的地下室、地地下停车场、、商场的地下下部分等，将将地下部分与与地上房屋视视为一个整体体按照地上房房屋建筑的有有关规定计算算征收房产税税。对投资联营的的房产，在计计征房产税时时应予以区别别对待。对于于以房产投资资联营，投资资者参与投资资利润分红，，共担风险的的，按房产余余值作为计税税依据，计征征房产税；对对以房产投资资，收取固定定收入，应由由出租方按租租金收入计缴缴房产税。从租计征：北北京为12%。房产出租的，，以房产租金金收入为房产产税的计税依依据。房屋的的租金收入，，是房屋产权权所有人出租租房屋使用权权所取得的报报酬，包括货货币收入和实实物收入。对对以劳务或其其他形式作为为报酬抵付房房租收入的，，应根据当地地同类房屋的的租金水平租租金标准，依依率计征。37八、城镇土地地使用税一、定义对占用城镇土土地征收的税税。特点：（1）对占用用土地的行为为征税（2）征税对对象是土地，，为纳税人实实际使用的土土地面积。（3）征税范范围有所限定定征税范围限定定在城市、县县城、建制镇镇、工矿区，，坐落在农村村地区的房地地产不属城镇镇土地使用税税的征税范围围。（4）实行差差别幅度税额额开征城镇土地地使用税的主主要目的之一一，是调节土土地的级差收收入。城镇土土地使用税实实行差别幅度度税额，不同同城镇适用不不同税额，对对同一城镇的的不同地段，，根据市政建建设状况和经经济繁荣程度度，也确定不不等的负担水水平。二、优惠政策策：减免税优惠可可以分类，一一是国家预算算收支单位的的自用地免税税，如政府机机关、行政部部门、事业单单位等；二是是国家政策鼓鼓励类项目免免税，如能源源、交通、港港口、农林牧牧渔等；三是是特定企业生生产直接用地地免税，如石石油、电力、、航空、银行行等。38八、城镇土地地使用税注意：1、房地产开开发公司建造造商品房的用用地房地产开发发公司开发商商品房的用地地，除经批准准开发建设经经济适用住房房的用地外，，对各类房地地产开发用地地一律不得减减免城镇土地地使用税。2、对廉租住住房、经济适适用住房建设设用地以及廉廉租住房经营营管理单位按按照政府规定定价格、向规规定保障对象象出租的廉租租住房用地，，免征城镇土土地使用税。。3、纳税义务务发生时间从获取的次月月开始，获取取以发证（例例如存量房））或交付（例例如新建、出出租等）之日日起算。39九、房地产企企业涉税税收种类计计征依据据税税率备备注营业税交交易价5%销销售售不动产工程总包额扣扣除分包额后的余余额3%建建筑业业营业税物业管理费及租金收入5%不不得得扣除任何费费用城建税+教育附加营营业税税的税额与与营营业税共计5.5%土地增值税交交易易价减房地产产的购入或建造价后后的增值额四四级累进印花税交交易易价0.05%产产权转转移书据水利资金交交易价0.1%房产税租租金金收入12%出出租租房产原值×（（1-扣除比比例）1.2%自自用城镇土地使用用税应税税土地面积0.2—10元/平方米米契税交交易易价3%——5%企业所得税转转让房房地产时单独核算的收收益25%40十、税收筹划划收入分散法、、成本费用筹筹划法土地增值税计计算依据是转转让房地产所所得的增值额额，销售收入入减去成本和和费用后的余余额。而纳税税人建造普通通标准住宅出出售，增值额额未超过扣除除项目金额20%的，免免征土地增值值税。其中成成本包括①取取得土地使用用权所支付的的金额；②开开发土地的成成本、费用；；③新建房及及配套设施的的成本、费用用、或者旧房房及建筑物的的评估价格；；④与转让房房地产有关的的税金。41十、、税税收收筹筹划划股权权转转让让筹筹划划法法以无无形形资资产产、、不不动动产产投投资资入入股股，，参参与与接接受受投投资资方方利利润润分分配配，，共共同同承承担担投投资资风风险险的的行行为为，，不不征征收收营营业业税税。。也也暂暂免免收收土土地地增增值值税税，，但但对对投投资资、、联联营营企企业业将将上上述述房房地地产产再再转转让让的的，，应应征征收收土土地地增增值值税税合作作建建房房法法一方方出出地地，，另另一一方方出出资资金金，，双双方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；；建建成成后后转转让让的的，，应应征征收收土土地地增增值值税税。。42十、、税税收收筹筹划划控制制增增值值分分水水岭岭控制制增增值值分分水水岭岭是是指指是是否否使使企企业业所所建建的的普普通通住住宅宅的的增增值值额额控控制制在在扣扣除除项项目目的的20%中中，，享享受受免免征征土土地地增增值值税税的的优优惠惠。。而而控控制制增增值值分分水水岭岭的的主主要要方方法法是是当当纳纳税税人人在在经经营营中中遇遇到到税税收收临临界界点点时时，，通通过过减减少少收收入入或或增增加加支支出出，，避避免免承承担担较较重重的的税税负负。。由于于土土地地增增值值税税实实行行超超率率累累进进税税率率，，增增值值额额=房房地地产产销销售售价价格格－－税税前前扣扣除除额额，，土土地地增增值值率率=增增值值额额÷÷税税前前扣扣除除额额，，而而增增值值率率越越高高，，土土地地增增值值税税的的税税负负越越重重，，开开发发商商的的净净所所得得与与房房价价相相比比越越来来越越低低，，43十、、税税收收筹筹划划级数数增增值值率率（（A））企企业业净净所所得得1A≤≤50%调调高高价价格格部部分分××（（1-5.5%））××(1-30%)×（（1-33%））=44.32%250%＜＜A≤≤100%调调高高价价格格部部分分××（（1-5.5%））××(1-40%)××（1-33%））=37.99%3100%＜＜A≤≤200%调调高高价价格格部部分分××（（1-5.5%））××(1-50%)×（（1-33%））=31.66%4A＞＞200%调调高高价价格格部部分分××（（1-5.5%））××(1-60%)×（（1-33%））=25.33%44十、、税税收收筹筹划划通过过计计算算可可以以看看出出，，房房价价越越高高，，房房地地产产开开发发商商的的净净所所得得的的比比例例越越低低。。如如何何正正确确地地确确定定房房价价，，是是土土地地增增值值税税筹筹划划的的首首要要问问题题。。同同时时，，土土地地增增值值税税在在一一个个增增值值率率计计税税档档次次中中，，税税负负相相同同，，在在不不影影响响销销量量的的情情况况下下，，可可尽尽量量提提高高销销售售价价格格，，而而到到计计税税级级次次临临界界点点时时，，则则需需要要充充分分考考虑虑税税负负升升高高带带来来的的影影响响。。如如果果开开发发的的房房地地产产所所在在地地区区的的房房价价较较低低，，可可能能超超过过20%的的增增值值率率的的净净所所得得可可能能还还不不如如控控制制在在20%以以内内合合算算。。控控制制增增值值分分水水岭岭主主要要有有两两个个方方法法：：一一是是降降低低收收入入；；二二是是增增大大成成本本。。45十、、税税收收筹筹划划①收收入入分分散散筹筹划划法法在在确确定定土土地地增增值值税税时时，，很很重重要要的的一一点点是是确确定定售售出出房房地地产产的的增增值值额额。。增增值值额额必必须须从从收收入入和和成成本本两两方方面面确确定定，，如如果果房房地地产产企企业业能能够够在在成成本本不不变变的的条条件件下下减减少少收收入入，，则则能能够够减减税税收收。。对对于于土土地地增增值值税税来来说说，，这这一一点点显显得得尤尤为为重重要要，，因因为为土土地地增增值值税税是是超超率率累累进进制制，，收收入入的的增增长长，，意意味味着着相相同同条条件件下下增增值值额额的的增增长长，，从从而而产产生生税税率率爬爬升升效效应应，，使使得得税税负负增增长长很很快快。。因因此此，，收收入入分分散散筹筹划划法法有有很很强强的的现现实实意意义义。。收收入入分分散散筹筹划划的的一一般般方方法法是是将将可可以以分分开开单单独独处处理理的的部部分分从从整整个个房房地地产产中中分分离离，，比比如如房房屋屋里里面面的的设设施施，，具具体体筹筹划划如如下下：：当当住住房房初初步步完完工工但但没没有有安安装装设设备备以以及及装装璜璜、、装装饰饰时时，，便便和和购购买买者者签签订订房房地地产产转转移移合合同同，，接接着着和和购购买买者者签签订订设设备备安安装装即即装装璜璜、、安安装装合合同同，，则则纳纳税税人人只只需需就就第第一一份份合合同同上上注注明明金金额额缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。而而且且这这种种方方式式也也可可以以节节省省印印花花税税，，因因为为购购销销合合同同的的印印花花税税税税率率为为0.03％％，，比比产产权权转转移移书书适适用用0.05％％税税率率要要低低。。46十、税收筹划划②成本费用筹筹划法房房地产开发企企业的成本费费用开支有多多项内容，不不仅包括土地地的征用及拆拆迁补偿费、、前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施费、、公共配套设设施费、开发发间接费等，，而且还包括括与房地产开开发项目有关关的销售费用用、管理费用用和财务费用用。前者是房房地产开发成成本，后者是是房地产开发发费用。其中中的公共配套套设施费和开开发间接费用用是很值得筹筹划的。举例：一房地地产开发商所所开发1万平平方米普通商商品住房，地地价为1000万元，开开发成本为2000万元元，现将其售售价预定为每每平方米6000元。现现有A、B和和C方案，A方案是维持持现状；B方方案是在A的的基础上，增增加开发成本本250万元元；C方案是是在B方案的的基础上，增增加开发成本本250万元元，不考虑其其他小额费用用。三种方方案都需缴纳纳营业税及附附加=6000×10000×5%×（1+3%+