房地产中原：城市综合体开发战略宝城区项目定位报告

深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？一、市场现在价格？深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，导致需求量被迫减小。自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡数据来源：中原深港研究中心代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间

占地面积:36297.19平方米

总建筑面积:168000平方米

总户数:1354

2006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。

2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价新中心区典型楼盘碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡数据来源：中原深港研究中心碧海海中中心心区区典典型型楼楼盘盘代表表楼楼盘盘：：富富通通城城三三期期产品品特特点点：：独独创创复复式式公公寓寓，，深深受受客客户户喜喜爱爱，，短短期期内内吸吸引引大大量量客客户户，，引引发发高高价价高高销销；；住住宅宅空空中中廊廊院院+大大量量赠赠送送面面积积，，户户型型均均好好性性及及尺尺度度感感较较强强，，受受居居家家客客户户喜喜爱爱价格格走走势势：：11月月首首批批复复式式公公寓寓均均价价8500，，普普通通住住宅宅7700；；12月月二二批批普普通通住住宅宅均均价价8200。。。。2006年年下下半半年年二二手手房房价价格格在在7500-10000之之间间。。深圳圳中中原原三三级级市市场场2006年年12月月24日日房房源源报报价价（（面面积积：：68-140㎡㎡））盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安安老老城城区区区区间间价价格格根据据以以上上分分析析，，目目前前各各片片区区之之前前的的价价格格排排位位形形式式为为：：宝安安中中心心区区＞＞新新安安老老城城区区＞＞碧碧海海中中心心区区10000-14000元元/㎡㎡均均价价7500-10000元元/㎡㎡均均价价7200-8200元元/㎡㎡均均价价目前前价价格格关关系系二、、市市场场未未来来价价格格发发展展趋趋势势未来来价价格格————深深圳圳价价格格走走势势研研判判1、、2007年年，，深深圳圳价价格格仍仍将将大大幅幅上上涨涨原因因：深圳圳土土地地供供应应短短缺缺，，07年年楼楼市市仍仍然然供供小小于于求求深圳圳经经济济高高速速发发展展，，居居民民购购买买力力能能力力提提高高人民民币币的的持持续续升升值值、、奥奥运运经经济济、、申申大大成成功功等等利利好好消消息息对对楼楼市市剌剌激激深圳圳刚刚性性需需求求巨巨大大，，泡泡沫沫不不大大，，房房价价仍仍有有较较大大上上涨涨空空间间。。2、、2008年年后后，，深深圳圳房房价价仍仍然然坚坚挺挺，，只只是是涨涨幅幅变变小小原因因：：：需需求求略略有有减减小小————股股市市走走出出低低迷迷状状态态，，房房价价高高企企，，投投资资资资金金转转入入股股市市或或其其它它投投资资品品，，投投资资及及投投机机需需求求减减小小，，高高企企房房价价也也将将使使部部分分购购房房需需求求转转化化为为无无效效需需求求供需需关关系系趋趋于于平平衡衡————国国际际案案例例显显示示，，奥奥运运会会后后房房价价并并不不会会出出现现较较大大波波动动，，如如04年年雅雅典典、、00年年悉悉尼尼、、96年年亚亚特特兰兰大大奥奥运运会会后后房房价价并并未未有有下下跌跌，，房房价价主主要要还还是是由由区区域域供供需需关关系系决决定定，，深深圳圳人人口口众众多多，，人人口口结结构构特特殊殊，，刚刚性性需需求求仍仍然然强强劲劲，，但但06-07年年供供应应结结构构调调整整后后供供应应量量并并不不能能大大幅幅增增长长，，供供需需关关系系趋趋于于平平衡衡未来来价价格格————宝宝安安价价格格走走势势研研判判宝安安价价格格紧紧随随深深圳圳走走势势，，涨涨幅幅仍仍高高于于全全市市平平均均水水平平原因因：宝安安占占全全市市人人口口接接近近1/2，，人人口口众众多多，，刚刚性性需需求求仍仍然然较较大大宝安安旧旧城城改改造造开开始始启启动动，，被被动动需需求求大大大大增增加加宝安安借借助助大大型型国国际际港港口口建建设设及及投投产产使使用用，，经经济济发发展展将将再再上上新新台台阶阶，，城城市市综综合合优优势势将将继继续续提提高高宝安安08-09将将与与关关内内无无缝缝对对接接，，近近期期、、远远期期前前景景看看好好，，将将继继续续吸吸引引大大量量关关内内客客户户群群新安安宝安安中中心心组组团团西乡乡福永永南南1、、政政府府扶扶持持————深圳圳关关外外八八大大组组团团规规划划出出台台，，宝宝安安中中心心组组团团脱脱颖颖而而出出。。重点发展：房地产、商贸贸服务和金融融等为主体的的现代服务业；；以航空、港口口和与之配套套的仓储、先先进工业、商商贸服务等为为主体的现代物流业。。宝安房地产市市场发展机遇遇其功能定位是是：１)西部部发展轴的综综合服务中心心２)全市重要要的物流基地地地铁1号线关口淡化宝安深圳一体化深港西部通道地铁站新湖路地铁一号线宝安大道联检站2、交通改善善——带动经济发展展及区域融合合宝安房地产市市场发展机遇遇新区快速公交系统统5号线预计计2010年年通车老区现代物流区2008年2020年二二期建成投产产700万标标箱2007.12一期部分分投入运营2008年一一期全部建成成投产250万标箱箱2005.4一期开工大型现代物流流区即将形成成，未来大量量的人流、物物流及就业机机会对于宝安安中心组团多多数楼盘而言言是利好的！！3、大铲港建建设带动宝安安经济大力发发展宝安房地产市市场发展机遇遇大户阔而豪、、小户酒店－－商务化关键词：断层；分化；；导火索：价格飞速的提提升；市场供供应结构调整整趋势：：产品进一步升升级，以实现现更高价值争争取更高利润润为目的各区域发展趋趋势——宝安安中心区各区域发展趋趋势——碧海海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)预计推出时间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部

202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰

1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年居家实用型关键词：海滨大道；飞飞机航道；导火索：价格飞速的提提升；关内土土地供应不足足；西岸交通通改善趋势：：片区住宅价值值寻找新的目目标客户，实实现区域价值值最大化。各区域发展趋趋势——新安安老城区舒适享受、酒酒店化关键词：旧城改造；配配套成熟；导火索：周边区域价值值整体提升；；城市旧城改改造趋势：视旧改项目规规模而定,寻寻找价格与价价值平衡。项目名称/暂名位置开发商总建筑面积(万㎡)近期建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100根据以上分析析，预计08年宝安各区区域

价格排排位形式为：：宝安中心区＞＞新安老城区区＞碧海中心心区三、市场未来来价格预测宝安未来价格格——一级市市场决定走势势20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A104-0111西乡碧海中心区27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A104-0111西西乡地块，，未来2-3年价格将达达到10500元/㎡以上宝安06年下下半年招投标标地块情况分分析20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A511-0023光光明地块地地块，未来2-3年价格格将达到8900元/㎡㎡以上A412－0045松松岗地地块块，未来2-3年价格将将达到6500元/㎡以以上20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A412-0045松岗43581.882.488897100002.0372060650011000520088009月份主流开发商看看重中西部市市场，大量的的关注和投资资选择宝安，，可以看出他他们对宝安市市场极有信心心。楼面地价决定定未来售价水水平。宝安成成交价预示了了未来的住宅宅售价将保持持在较高的水水准。如碧海海中心区价格格将突破11000元/㎡，宝安周周边城镇将达达到9000元/㎡。宝安未来价格格——二级市市场预期目标标基于之前对宝宝安三大区域域（中心区、、新安、西乡乡）的价格差差判断，通过过比较2008年中原在在中心区和西西乡代理的典典型楼盘一手手楼均价，可可以定位新安楼盘价格格区间。宝安中心区典典型项目：天健项目（A004-0102地地块）地价3.27亿元，楼面面地价为6452元/㎡其中4000㎡是公建面面积，实际楼面地价价7680元元/㎡现楼发售时间间：约2008年8月宝安中心区成成本价突破15000元/㎡碧海中心区典典型项目：富通城五期06年底3期期推出，均价价8200富通城五期预预计2008年中推出碧海中心区价价格预期11000元/㎡未来的老城区区项目价格将将处于中心区区与西乡之间间11000~14000元/㎡的水平宝安未来价格格——三级市市场刚性支撑撑三级市场价格格是二级市场场底线宝安老城区二二手房也持续续走高，05年—06年年根据中原成成交数据统计计，分别上涨涨24％和39％，目前前市场价格区区间【7500－10000】元/㎡。考虑到政策不不确定等因素素影响，预计计明后年三级级市场增幅将将有所回落，，年增幅约在在5%—8％％左右，据此此预计08年年老城区三级级市场价格为为【8424-10800】元/㎡。说明新安老城区二二级市场价格格底线是11000元/㎡。市场价格预期期根据以上对市市场的分析及及修正，2008年本项项目均价约在12000-14000元/㎡㎡左右谁会为老宝城城旧改项目买买单？08年，项目目价格思考？08年，项目目客户思考？一、项目基本本情况项目经济指标标整个项目分为为三期,总占占地20万㎡㎡,容积率3.8，总建建筑面积达76万㎡。。一期：占地9.1万万㎡总建筑面积35万分为A、B、、C、D四块块地，A、B、D三块指指标可以融合合。C地块为为配套设施用用地。地块遵遵循90/70政策。一预计2007年中开始始施工，2008年第一一批单位开始始销售，开发发周期预计三三年。ADCB一期二期位置项目现状分析析本项目临城市市主干道创业业路及支干新新安二、三路路，此三条路路均有不同程程度的噪音。。地块内多为厂厂房及一栋居居民楼，三面面有街铺，目目前均处待拆拆迁状况。二、本项目自自身优势挖掘掘区位——老宝城中中心辐射区由于属于旧城城改造项目，，周边配套成成熟。交通——四通八达达通往关内、新新中心区、石石岩等区域非常便便捷。本项目107国道宝安大道项目价值点挖挖掘区域优势本项目宝安大道107国道地铁创业业路路宝安中心区宝安老城区前进路地段优势———临创业路项目价值点挖挖掘创业路见证着着宝安的发展展历史。2004年以前前，创业路两两侧一直是宝宝安老城区的的政冶、经济济中心，伴随随创业路的延延伸，宝安中中心区才得以以发展，取得得今天的成就就。在某种意意义上，创业业路是宝安房房地产的发展展文脉。同时创业路是是联系宝安老老城与宝安中中心区最重要要的交通横线线，起着资源源共享、优势势互补的重要要作用。灵芝公园公园优势——项目西侧侧紧邻总面积积13万平方方米的灵芝公公园。占据城市永久久性稀缺资源源；是城市的天然然氧吧，空气气质量佳；永久性无遮挡挡景观；具有可参与性性，是项目的的私藏。地段优势———公园项目价值点挖挖掘本项目总建筑筑面积达76万㎡，是深深圳难得的超超大项目，也也是成就发展展商品牌里程程碑高度的项项目。项目价值点挖挖掘规模优势总建面76万万㎡124片区目前已有有一年多时间间供应空档，，如果能做为为旧改第一人人面市，不仅仅能抢占本地地客户资源，，而且能迎合合政府，引领领舆论，成就就品牌开发。。3项目价值点挖挖掘时机优势———旧改第一人人，迎合政府府引领舆论三、项目风险险评判项目风险评判判项目风险评判判竞争状态旧改项目区域限制品牌知名度市场趋向综上所述，本本项目面临着着较多的风险险，未来在策策略方向、项项目形象等方方面应予以重重视。本项目位于前前进路北侧，，此区域属非非传统的豪宅宅区。宝城老老牌豪宅代表表产品：湖景景居、冠城世世家、御景台台、新安湖花花园等大都集集中前进路南南侧。因此项项目区域认识识度还有待改改善。项目风险评判判开发公司缺乏乏知名度，短短期内难以利利用品牌效应应，扩大项目目影响；区域品牌旧改竞争市场涉及回迁户的的原因，会影影响项目的形形象树立。同同时旧改项目目涉及不确定定因素较多，，总体开发时时间会较长，，未来风险较较大。宝安房地产市市场目前表现现为卖方市场场。但是进入入2008以以后，随着供供应量的增多多，不排除进进入买方市场场的可能。片区的旧改项项目即将全面面启动，邻近近的26区构构成对本项目目的最大危胁胁。四、总体策略略总体策略1、把握旧改第一一人的市场机机遇，以区域域豪宅客户为主主力，高调启启动一期。2、把握项目目稀缺属性，，树立片区价价值高位的形象，，推动客户拓拓展，实现持持续发展。项目物业定位位西岸唯一76万㎡公公园大城西岸：因创业路地段段优势融合项项目入西岸视视野，提升区区域认同。唯一76万㎡：强调规模优势势及唯一，为为生活提供““无所不能””！公园：是稀缺资源放放大化，也是是打造公园般般社区的蓝图图描绘。大城气势磅礴之城城邦，来则震震撼！项目形象定位位及案名建议议创业路打破了了老城区与新新中心区的界界限，二者密密不可分项目76万㎡㎡体量的商业业规划和住宅宅及写字楼、、中学等相辅辅相成项目远没有城城市的喧嚣，，独享近13万㎡灵芝公公园的宁静规划中商业与与住宅的合理理布局，既享享安逸又享自自身商业的繁繁华老城区与新中中心区完完美融合的城区项目各类型形形态物业完完美融合的城邦繁华与宁静完完美融合的大城融城——与西岸同同呼吸融城——与西岸同同呼吸这是一个融合合的区域，““融”代表着着和谐与共生生；“融”谐音““龙”，象征征中国龙之城城的寓意；项目形象定位位及案名建议议五、目标客户户锁定思考——在中中心区崛起后后，老宝城还还有哪些客户户？典型楼盘客户户参考御景台冠城世家鸿景园对本项目的客客户思考，首首先参考了新新安老宝城三个具有代表表性的豪宅项项目根据深圳中原原三级市场资资料统计显示示，06年1月至11月月这三个楼盘盘的二手楼成交活跃，换换手率高。由此可见，在在06年中心心区楼盘发展展如火如荼，，同时新安又又无商品房供供应之际，始终有大批高高层次置业者者活跃在老城城区豪宅市场场。成交客户区域域、职业成交区域以新新安本地为主主，占72％％；

职业以以个体工商业业主、公务员员、私营企业业主为主。。数据来源：中中原深港研究究中心客户特征描述述35-45岁岁客户是片区购房主主力；家庭年收入集集中在20-50万万区间；购买承受力：：总价承受在在80-120万之间，承受首首期20-40万之间；；购买目的：主主要是改善居住环境境；热销户型：110-140平米的三三房、四房交易速度较快快，且成交价价值较高；通过对深港研研究中心三级级市场成交客客户资料梳理理分析客户购买理由由——配套成熟。超市、医院、、银行、酒楼楼、购物等配配套就在10分钟生活圈圈，很方便通过与成交客客户沟通，分分析总结他们们选择老宝城城的理由：——生活氛围浓郁郁。人始终属于群群居动物，喜喜热闹，人气气旺的地段更更为偏好。——老宝城情结。。在宝城生活工工作数十年，，周边的一草草一木非常了了解，而且周周边朋友都还还是在宝城居居住，如去中中心区有点不不习惯。——价格相对中心心区占据优势势。宝城二手房价价格相对中心心区二手房有有10％的差差价，更经济济和实惠。本项目预计将将在08年入入市。08年政治，，经济，交通通等大环境的的变化，将让新安房地地产的客户群群也有所变化化本项目推出之之时市场情况况变化下进行行的客户修正正关内土地供应应量减少———客户置业流流向趋势[影响]：关内土地供应应量减少使得得客户置业流流向西移宝安客户流向罗湖客户南山客户福田客户2000年以以前2001-2005年2006年以以后快速公交系统统5号线预计计2010年年通车。宝安交通改善善——带来更更多关内客户户[影响]：交通的便利为为本项目带来来了更多关内内以及周边区区域的客户。。地铁5号线规规划12月30日日，规划局规规划地铁5号号线路线：从从前海湾引出出，先向西转转入宝安新中中心区、灵芝公园，再往北至西西丽、龙华；；再往东至坂坂田、布吉中中心城区；再再南折至东晓晓路；之后，，沿怡景路、、沿河路，再再东折至深圳圳大剧院。治安一直是宝宝安房地产外外向发展的限限制因素，随随着治安的好好转，宝安将将产生更大的的影响。05年前，宝宝安治安非常常差，04年年，宝安区刑刑事案件占深深圳全市的34.8％，，平均一天接近近100宗，，深圳民意调查查显示，由于于治安不良，，48.7％的欲购房者表表示暂不考虑虑在宝安买房房。2005年1月宝安提出出“一号工程”，投入10亿元资金治治理，宝安治安明显显好转。市政府重视宝宝安治安工作作高度，实施施“基层基础年”大力增加加警力2600人，宝安治安大大大改善。2005年之之前2005年20062007……治安大力改善善，城市综合合管理水平提提高宝安治安改善善——使得区区域更具吸引引力客户定位模型型——谁是我我们的客户？？HighLOW形象贡献区High口碑贡献区费用贡献区利润贡献区LOW价格认同形象认同形象不认同价格不认同形象不认同价格认同价格不认同形象认同价格认同度形象认同度核心客户关内客户打造形象主力客户老城客户打造产品边缘客户关内白领边缘客客户周边客客户目标客客户定定位根据以以上的的分析析和修修正，，最后后对于于22区项项目目目标客客户定定位如如下：：客户来源片区客户属性比例老宝城包括私营企业主，政府公务员，企业中高层管理等60%关内因关内高昂房价而转向宝安市场；投资客25%石岩等周边乡镇中高层管理等10%其他---5%目标客客户特特征主力客客户群群：私营企企业主主——他他们拥拥有自自己的的产业业，以以外来来人口口为主主，业业主有有大有有小，，财力力也各各不相相同，，但以以中等有产产阶层层占较较大比比例。。由于于收入入不同同，不不同地地源人人对不不同户户型、、不同同品味味的住住房，，追求不不尽相相同。。这部分分客户户中家家庭年年收入入以20-50万之之间为为主流流。政府公公务员员——这批人人收入入相对对比较较稳定定，家家庭年年收入入以11-30万为为主，主要要靠每每月积积蓄来来维持持生计计，住住房补贴贴上也也受到到更好好的优优待。。由于于收入入稳定定，这这批人人供楼楼的信信心比比较强强。企业中中高管管理层层及高高级技技术人人员——他们的的年收收入一一般在在10万元元/年年以上上。他们们是房房产消消费的的主流流，而且大大多手手上已已积累累了一一笔储储蓄，，现在在很多多都住住在租租用商商品房房或集集资房房中。。次主力力客户户群本地居居民——这些人人多为为当地地原住住民，，其收收入相相对较较高。。此消消费群群体购购房的的目的的是为为了改改善居居住环环境，大大多将将原有有的农农民房房租出出。来自周周边（（如石石岩））等的的客户户——新新安对对比石石岩等等区域域，在在交通通、治治安以以及教教育配配套方方面有有无法法比拟的优优势，，很多多中层层阶层层客户户为子子女教教育及及改善善居住住氛围围而选选择新新安老老城置置业。。来自关关内的的客户户——这部分分来自自关内内，面面对关关内高高昂的的房价价，转转而将将目光光投向向了关关外房房价相对便便宜的的物业业。其他投资客客——这部分分客户户对宝宝安发发展开开好，，认为为有升升值空空间。。在此此区域域房价价相较较其他他区域域为低低时，，进行行投投资。。目标客客户特特征三、客客户户户型需需求？？参考1：老老城区区三级级市场场活跃跃户型型面积积考虑到到项目目一期期35万㎡㎡的体体量规规模相相对较较大，，单一一户型型无法法满足足社会会多层层次客客户需需求，，兼容性性加强强，需要要不同同的各种户户型相相搭配配组合合，可实实现价价值最最大化化。根据老老城区区三级级市场场（1-11月月）客客户来来访需需求分分析可可得出出，客户以105-124㎡的的中、大大三房为为主需求求，约占占30％％－40％之间间；四房房、四房房以上在在125-160㎡㎡平米之之间需求求占15％左右右；数据来源源：中原原深港研研究中心心新政影响响分析对客户最最大威慑慑力的举举措：——90㎡以以上的房房型首付付三成以以上影响：不不但提高高自住客客户的置置业门槛槛，同时时也影响响投资客客信心，，而80-89㎡的的户型成成为经济济型自住住客、投投资客追追捧的热热点。参考2：：新政后后对面积积影响政策影响响（90㎡以以上首付付3成））导