房地产企业所得税汇算土地增值税清算与分阶段财税实

阚振芳2011年5月房地产企业所得税汇算、土地增值税清算

与分阶段财税实务筹划检查

2009年上市公司平均值2009年上市公司平均值（营城教+土增+所得税）/收入1、企业所得税重点提示2、土地增值税清算3、企业提问讲解4、分阶段财税实务筹划检查串讲5、现场问题解答目录

33一、房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。●国税发[2009]31号第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现……”判断：符合以上规定？。

44二、关于租金收入、债务重组收入确认问题“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”“企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。”55三、关于股权转让所得确认和计算问题

企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。★提示：先分后转66四、从事股权投资业务的企业业务招待费计算问题

对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。以上二~四均摘自《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）。77五、关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业以不同形式取得财产转让等收入征收企业所得税问题公告如下：一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得额计算纳税。摘自《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）。88六、关于工会经费企业所得税税前扣除凭据

“根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会经费拨缴款专用收据》。为加强对工会经费企业所得税税前扣除的管理，现就工会经费税前扣除凭据问题公告如下：一、自2010年7月1日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》在企业所得税税前扣除。二、《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》（国税函[2000]678号）同时废止。”摘自《关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告2010年第24号）99七、关关于融融资性性售后后回租租业务务中承承租方方出售售资产产行为为有关关税收收处理理融资性性售后后回租租业务务是指指承租租方以以融资资为目目的将将资产产出售售给经经批准准从事事融资资租赁赁业务务的企企业后后，又又将该该项资资产从从该融融资租租赁企企业租租回的的行为为。融融资性性售后后回租租业务务中承承租方方出售售资产产时，，资产产所有有权以以及与与资产产所有有权有有关的的全部部报酬酬和风风险并并未完完全转转移。。一、增增值值税和和营业业税根据现现行增增值税税和营营业税税有关关规定定，融融资性性售后后回租租业务务中承承租方方出售售资产产的行行为，，不属属于增增值税税和营营业税税征收收范围围，不不征收收增值值税和和营业业税。。二、企企业业所得得税根据现现行企企业所所得税税法及及有关关收入入确定定规定定，融融资性性售后后回租租业务务中，，承租租人出出售资资产的的行为为，不不确认认为销销售收收入，，对融融资性性租赁赁的资资产，，仍按按承租租人出出售前前原账账面价价值作作为计计税基基础计计提折折旧。。租赁赁期间间，承承租人人支付付的属属于融融资利利息的的部分分，作作为企企业财财务费费用在在税前前扣除除。摘自《关于融融资性性售后后回租租业务务中承承租方方出售售资产产行为为有关关税收收问题题的公公告》（国家家税务务总局局公告告〔2010〕13号）。。1010八、关关于查查增应应纳税税所得得额弥弥补以以前年年度亏亏损处处理一、根根据《《中华华人民民共和和国企企业所所得税税法》》（以以下简简称企企业所所得税税法））第五五条的的规定定，税税务机机关对对企业业以前前年度度纳税税情况况进行行检查查时调调增的的应纳纳税所所得额额，凡凡企业业以前前年度度发生生亏损损、且且该亏亏损属属于企企业所所得税税法规规定允允许弥弥补的的，应应允许许调增增的应应纳税税所得得额弥弥补该该亏损损。弥弥补该该亏损损后仍仍有余余额的的，按按照企企业所所得税税法规规定计计算缴缴纳企企业所所得税税。对对检查查调增增的应应纳税税所得得额应应根据据其情情节，，依照照《中中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》》有关关规定定进行行处理理或处处罚。。二、本本规定定自2010年年12月1日开开始执执行。。以前前（含含2008年度度之前前）没没有处处理的的事项项，按按本规规定执执行。。摘自《《关于于查增增应纳纳税所所得额额弥补补以前前年度度亏损损处理理问题题的公公告》》（国国家税税务总总局公公告2010年年第20号号）。。1111九、关于注注销前由于于预征土地地增值税导导致多缴企企业所得税税的退税问问题一、房地产产开发企业业（以下简简称企业））按规定对对开发项目目进行土地地增值税清清算后，在在向税务机机关申请办办理注销税税务登记时时，如注销销当年汇算算清缴出现现亏损，应应按照以下下方法计算算出其在注注销前项目目开发各年年度多缴的的企业所得得税税款，，并申请退退税：（一）企业业整个项目目缴纳的土土地增值税税总额，应应按照项目目开发各年年度实现的的项目销售售收入占整整个项目销销售收入总总额的比例例，在项目目开发各年年度进行分分摊，具体体按以下公公式计算：：各年度应分分摊的土地地增值税=土地增值税税总额×（项目年度度销售收入入÷整个项目销销售收入总总额）本公告所称称销售收入入包括视同同销售房地地产的收入入,但不包括企企业销售的的增值额未未超过扣除除项目金额额20%的普通标准准住宅的销销售收入。。（二）项目目开发各年年度应分摊摊的土地增增值税减去去该年度已已经税前扣扣除的土地地增值税后后，余额属属于当年应应补充扣除除的土地增增值税；企企业应调整整当年度的的应纳税所所得额，并并按规定计计算当年度度应退的企企业所得税税税款；当当年度已缴缴纳的企业业所得税税税款不足退退税的，应应作为亏损损向以后年年度结转，，并调整以以后年度的的应纳税所所得额。（三）企业业对项目进进行土地增增值税清算算的当年，，由于按照照上述方法法进行土地地增值税分分摊调整后后，导致当当年度应纳纳税所得额额出现正数数的，应按按规定计算算缴纳企业业所得税。。（四）企业业按上述方方法计算的的累计退税税额，不得得超过其在在项目开发发各年度累累计实际缴缴纳的企业业所得税。。1212九、关于注注销前由于于预征土地地增值税导导致多缴企企业所得税税的退税问问题二、企业在在申请退税税时，应向向主管税务务机关提供供书面材料料证明应退退企业所得得税款的计计算过程，，包括企业业整个项目目缴纳的土土地增值税税总额、整整个项目销销售收入总总额、项目目年度销售售收入、各各年度应分分摊的土地地增值税和和已经税前前扣除的土土地增值税税、各年度度的适用税税率等。三、企业按按规定对开开发项目进进行土地增增值税清算算后，在向向税务机关关申请办理理注销税务务登记时，，如注销当当年汇算清清缴出现亏亏损，但土土地增值税税清算当年年未出现亏亏损，或尽尽管土地增增值税清算算当年出现现亏损，但但在注销之之前年度已已按税法规规定弥补完完毕的，不不执行本公公告。主管税务机机关应结合合企业土地地增值税清清算年度至至注销年度度之间的汇汇算清缴情情况，判断断其是否应应该执行本本公告，并并对应退企企业所得税税款进行核核实。摘自《关于于房地产开开发企业注注销前有关关企业所得得税处理问问题的公告告》（国家家税务总局局公告2010年第第29号））。1313十、国家税税务总局关关于企业股股权投资损损失所得税税处理问题题的公告（（2010年第6号）根据《中华华人民共和和国企业所所得税法》》第八条及及其有关规规定，现就就企业股权权投资损失失所得税处处理问题公公告如下：：一、企业对对外进行权权益性（以以下简称股股权）投资资所发生的的损失，在在经确认的的损失发生生年度，作作为企业损损失在计算算企业应纳纳税所得额额时一次性性扣除。二、本规定定自2010年1月月1日起执执行。本规规定发布以以前，企业业发生的尚尚未处理的的股权投资资损失，按按照本规定定，准予在在2010年度一次次性扣除。。1414十一、完工工的成本处处理、成本本与配套计计提31号文件件几项目计计提（一）出包包工程未最最终办理结结算而未取取得全额发发票的，在在证明资料料充分的前前提下，其其发票不足足金额可以以预提，但但最高不得得超过合同同总金额的的10％。。（二）公共共配套设施施尚未建造造或尚未完完工的，可可按预算造造价合理预预提建造费费用。此类类公共配套套设施必须须符合已在在售房合同同、协议或或广告、模模型中明确确承诺建造造且不可撤撤销，或按按照法律法法规规定必必须配套建建造的条件件。（三）应向向政府上交交但尚未上上交的报批批报建费用用、物业完完善费用可可以按规定定预提。物物业完善费费用是指按按规定应由由企业承担担的物业管管理基金、、公建维修修基金或其其他专项基基金。1515十二、房地产开发发企业开发发品完工年年度提示开发产品完完工后，企企业应及时时结算其计计税成本并并计算此前前销售收入入的实际毛毛利额，同同时将其实实际毛利额额与其对应应的预计毛毛利额之间间的差额，，计入当年年度企业本本项目与其其他项目合合并计算的的应纳税所所得额。在年度纳税税申报时，，企业须出出具对该项项开发产品品实际毛利利额与预计计毛利额之之间差异调调整情况的的报告以及及税务机关关需要的其其他相关资资料。有完工及未未完工填报报技巧预收收入与与基数填报报完工时间选选择16161、企业所得税重点提示2、土地增值税清算（简单介绍）3、企业提问讲解4、分阶段财税实务筹划检查串讲5、现场问题解答目录1717国家税务总总局关于加加强土地增增值税征管管工作的通通知为了发挥土土地增值税税在预征阶阶段的调节节作用，各各地须对目目前的预征征率进行调调整。除保保障性住房房外，东部部地区省份份预征率不不得低于2%，中部和东东北地区省省份不得低低于1.5%，西部地区区省份不得得低于1%，各地要根根据不同类类型房地产产确定适当当的预征率率（地区的的划分按照照国务院有有关文件的的规定执行行）。对尚尚未预征或或暂缓预征征的地区，，应切实按按照税收法法律法规开开展预征，，确保土地地增值税在在预征阶段段及时、充充分发挥调调节作用。。土地增值税税清算是纳纳税人应尽尽的法定义义务。组织织土地增值值税清算工工作是实现现土地增值值税调控功功能的关键键环节。各各级税务机机关要克服服畏难情绪绪，切实加加强土地增增值税清算算工作。要要按照《土地增值税税清算管理理规程》的要求，结结合本地实实际，进一一步细化操操作办法，，完善清算算流程，严严格审核房房地产开发发项目的收收入和扣除除项目，提提升清算水水平。有条条件的地区区，要充分分发挥中介介机构作用用，提高清清算效率。。各地税务务师管理中中心要配合合当地税务务机关加强强对中介机机构的管理理，对清算算中弄虚作作假的中介介机构进行行严肃惩治治。1818国家税务总总局关于加加强土地增增值税征管管工作的通通知各级税务机机关要全面面开展土地地增值税清清算审核工工作。要对对已经达到到清算条件件的项目，，全面进行行梳理、统统计，制定定切实可行行的工作计计划，提出出清算进度度的具体指指标；要加加强土地增增值税税收收法规和政政策的宣传传辅导，加加强纳税服服务，要求求企业及时时依法进行行清算，按按照《土地增值税税清算管理理规程》的规定和时时限进行申申报；对未未按照税收收法律法规规要求及时时进行清算算的纳税人人，要依法法进行处罚罚；对审核核中发现重重大疑点的的，要及时时移交税务务稽查部门门进行稽查查；对涉及及偷逃土地地增值税税税款的重大大稽查案件件要及时向向社会公布布案件处理理情况。各级税务机机关要将全全面推进工工作和重点点清算审核核结合起来来，按照国国发[2010]10号文件精神神，有针对对性地选择择3-5个定价过高高、涨幅过过快的项目目，作为重重点清算审审核对象，，以点带面面推动本地地区清算工工作。各地要在6月底前将本本地区的清清算工作计计划（包括括本地区组组织企业进进行清算的的具体措施施和年内完完成的目标标等内容，，具体数据据见附表））和重点清清算项目名名单上报税税务总局，，税务总局局将就各地地对重点项项目的清算算情况进行行抽查。1919国家税务总总局关于加加强土地增增值税征管管工作的通通知规范核定征征收，堵塞塞税收征管管漏洞核定征收必必须严格依依照税收法法律法规规规定的条件件进行，任任何单位和和个人不得得擅自扩大大核定征收收范围，严严禁在清算算中出现““以核定为为主、一核核了之”、、“求快图图省”的做做法。凡擅擅自将核定定征收作为为本地区土土地增值税税清算主要要方式的，，必须立即即纠正。对对确需核定定征收的，，要严格按按照税收法法律法规的的要求，从从严、从高高确定核定定征收率。。为了规范核核定工作，，核定征收收率原则上上不得低于于5%，各省级税务务机关要结结合本地实实际，区分分不同房地地产类型制制定核定征征收率。2020国家税务总总局关于土土地增值税税清算有关关问题的通通知

国税税函[2010]220号关于土地增增值税清算算时收入确确认的问题题土地增值税税清算时，，已全额开开具商品房房销售发票票的，按照照发票所载载金额确认认收入；未未开具发票票或未全额额开具发票票的，以交交易双方签签订的销售售合同所载载的售房金金额及其他他收益确认认收入。销销售合同所所载商品房房面积与有有关部门实实际测量面面积不一致致，在清算算前已发生生补、退房房款的，应应在计算土土地增值税税时予以调调整。房地产开发发企业未支支付的质量量保证金，，其扣除项项目金额的的确定问题题房地产开发发企业在工工程竣工验验收后，根根据合同约约定，扣留留建筑安装装施工企业业一定比例例的工程款款，作为开开发项目的的质量保证证金，在计计算土地增增值税时，，建筑安装装施工企业业就质量保保证金对房房地产开发发企业开具具发票的，，按发票所所载金额予予以扣除；；未开具发发票的，扣扣留的质保保金不得计计算扣除。。2121国家税务务总局关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知房地产开开发费用用的扣除除问题（一）财财务费用用中的利利息支出出，凡能能够按转转让房地地产项目目计算分分摊并提提供金融融机构证证明的，，允许据据实扣除除，但最最高不能能超过按按商业银银行同类类同期贷贷款利率率计算的的金额。。其他房房地产开开发费用用，在按按照“取取得土地地使用权权所支付付的金额额”与““房地产产开发成成本”金金额之和和的5%以内计算算扣除。。（二）凡凡不能按按转让房房地产项项目计算算分摊利利息支出出或不能能提供金金融机构构证明的的，房地地产开发发费用在在按“取取得土地地使用权权所支付付的金额额”与““房地产产开发成成本”金金额之和和的10%以内计算算扣除。。全部使用用自有资资金，没没有利息息支出的的，按照照以上方方法扣除除。房地产企企业逾期期开发缴缴纳的土土地闲置置费的扣扣除问题题房地产开开发企业业逾期开开发缴纳纳的土地地闲置费费不得扣扣除。2222国家税务务总局关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知关于拆迁迁安置土土地增值值税计算算问题（一）房房地产企企业用建建造的本本项目房房地产安安置回迁迁户的，，安置用用房视同同销售处处理，按按《国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知》（国税发发[2006]187号）第三三条第（（一）款款规定确确认收入入，同时将此此确认为为房地产产开发项项目的拆拆迁补偿偿费。房地产开开发企业业支付给给回迁户户的补差差价款，，计入拆拆迁补偿偿费；回回迁户支支付给房房地产开开发企业业的补差差价款，，应抵减减本项目目拆迁补补偿费。。（二）开开发企业业采取异异地安置置，异地地安置的的房屋属属于自行行开发建建造的，，房屋价价值按国国税发[2006]187号第三条条第（一一）款的的规定计计算，计计入本项项目的拆拆迁补偿偿费；异异地安置置的房屋屋属于购购入的，，以实际际支付的的购房支支出计入入拆迁补补偿费。。（三）货货币安置置拆迁的的，房地地产开发发企业凭凭合法有有效凭据据计入拆拆迁补偿偿费。土地增值值税清算算后应补补缴的土土地增值值税加收收滞纳金金问题纳税税人人按按规规定定预预缴缴土土地地增增值值税税后后，，清清算算补补缴缴的的土土地地增增值值税税，，在在主主管管税税务务机机关关规规定定的的期期限限内内补补缴缴的的，，不不加加收收滞滞纳纳金金。。2323一、、土土地地增增值值税税的的清清算算单单位位土地地增增值值税税以以国国家家有有关关部部门门审审批批的的房房地地产产开开发发项项目目为为单单位位进进行行清清算算，，对对于于分分期期开开发发的的项项目目，，以以分分期期项项目目为为单单位位清清算算。。开发发项项目目中中同同时时包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，，应应分分别别计计算算增增值值额额。。二、、土土地地增增值值税税的的清清算算条条件件（一一））符符合合下下列列情情形形之之一一的的，，纳纳税税人人应应进进行行土土地地增增值值税税的的清清算算：：1.房地地产产开开发发项项目目全全部部竣竣工工、、完完成成销销售售的的；；2.整体体转转让让未未竣竣工工决决算算房房地地产产开开发发项项目目的的；；3.直接接转转让让土土地地使使用用权权的的。。（二二））符符合合下下列列情情形形之之一一的的，，主主管管税税务务机机关关可可要要求求纳纳税税人人进进行行土土地地增增值值税税清清算算1.已竣竣工工验验收收的的房房地地产产开开发发项项目目，，已已转转让让的的房房地地产产建建筑筑面面积积占占整整个个项项目目可可售售建建筑筑面面积积的的比比例例在在85%以上上，或或该该比比例例虽虽未未超超过过85%，但但剩剩余余的的可可售售建建筑筑面面积积已已经经出出租租或或自自用用的的；；2.取得得销销售售（（预预售售））许许可可证证满满三三年年仍仍未未销销售售完完毕毕的的；；3.纳税税人人申申请请注注销销税税务务登登记记但但未未办办理理土土地地增增值值税税清清算算手手续续的的；；4.省税税务务机机关关规规定定的的其其他他情情况况。。关于于房房地地产产开开发发企企业业土土地地增增值值税税清清算算管管理理有有关关问问题题的的通通知知2424关于于房房地地产产开开发发企企业业土土地地增增值值税税清清算算管管理理有有关关问问题题的的通通知知三、、非非直直接接销销售售和和自自用用房房地地产产的的收收入入确确定定（一一））房地地产产开开发发企企业业将将开开发发产产品品用用于于职职工工福福利利、、奖奖励励、、对对外外投投资资、、分分配配给给股股东东或或投投资资人人、、抵抵偿偿债债务务、、换换取取其其他他单单位位和和个个人人的的非非货货币币性性资资产产等等，，发发生生所所有有权权转转移移时时应应视视同同销销售售房房地地产产,其收入入按下下列方方法和和顺序序确认认：1.按本企企业在在同一一地区区、同同一年年度销销售的的同类类房地地产的的平均均价格格确定定；2.由主管管税务务机关关参照照当地地当年年、同同类房房地产产的市市场价价格或或评估估价值值确定定。（二））房地产产开发发企业业将开开发的的部分分房地地产转转为企企业自自用或或用于于出租租等商商业用用途时时，如如果产产权未未发生生转移移，不不征收收土地地增值值税，，在税税款清清算时时不列列收入入，不不扣除除相应应的成成本和和费用用。四、土土地增增值税税的扣扣除项项目（一）扣除取取得土地使用用权所支付的的金额、房地地产开发成本本、费用及与与转让房地产产有关税金，，须提供合法法有效凭证；；不能提供合法法有效凭证的的，不予扣除除（二）税务机机关可核定上上述四项开发发成本的单位位面积金额标标准，并据以以计算扣除。。具体核定方方法由省税务务机关确定。。2525关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知（三）房地产产开发企业开开发建造的与与清算项目配配套的居委会会和派出所用用房、会所、、停车场（库库）、物业管管理场所、变变电站、热力力站、水厂、、文体场馆、、学校、幼儿儿园、托儿所所、医院、邮邮电通讯等公共设施，按按以下原则处处理：1.建成后产权属属于全体业主主所有的，其其成本、费用用可以扣除；；2.建成后无偿移移交给政府、、公用事业单单位用于非营营利性社会公公共事业的，，其成本、费费用可以扣除除；3.建成后有偿转转让的，应计计算收入，并并准予扣除成成本、费用。。（四）装修费用可以以计入房地产产开发成本。。房地产开开发企业的预预提费用，除除另有规定外外，不得扣除除。（五）属于多个房地地产项目共同同的成本费用用，应按清算算项目可售建建筑面积占多多个项目可售售总建筑面积积的比例或其其他合理的方方法，计算确确定清算项目目的扣除金额额。2626土地增值税清清算管理规程程第二十二条审审核取得土土地使用权支支付金额和土土地征用及拆拆迁补偿费时时应当重点关关注：（（一）同一宗宗土地有多个个开发项目，，是否予以分分摊，分摊办办法是否合理理、合规，具具体金额的计计算是否正确确。

（二二）是否存在在将房地产开开发费用记入入取得土地使使用权支付金金额以及土地地征用及拆迁迁补偿费的情情形。（（三）拆迁补补偿费是否实实际发生，尤尤其是支付给给个人的拆迁迁补偿款、拆拆迁（回迁））合同和签收收花名册或签签收凭证是否否一一对应。。

第二十十三条审核核前期工程费费、基础设施施费时应当重重点关注：（（一）前前期工程费、、基础设施费费是否真实发发生，是否存存在虚列情形形。

（二二）是否将房房地产开发费费用记入前期期工程费、基基础设施费。。

（三））多个（或分分期）项目共共同发生的前前期工程费、、基础设施费费，是否按项项目合理分摊摊。2727土地增值税清清算管理规程程第二十四条审审核公共配配套设施费时时应当重点关关注：（（一）公共共配套设施的的界定是否准准确，公共配配套设施费是是否真实发生生，有无预提提的公共配套套设施费情况况。（（二）是否将将房地产开发发费用记入公公共配套设施施费。（（三）多个个（或分期））项目共同发发生的公共配配套设施费，，是否按项目目合理分摊。。

第二二十五条审审核建筑安装装工程费时应应当重点关注注：（（一）发生的的费用是否与与决算报告、、审计报告、、工程结算报报告、工程施施工合同记载载的内容相符符。（（二）房地产产开发企业自自购建筑材料料时，自购建建材费用是否否重复计算扣扣除项目。（（三））参照当地当当期同类开发发项目单位平平均建安成本本或当地建设设部门公布的的单位定额成成本，验证建建筑安装工程程费支出是否否存在异常。。

（四四）房地产开开发企业采用用自营方式自自行施工建设设的，还应当当关注有无虚虚列、多列施施工人工费、、材料费、机机械使用费等等情况。（五）建筑安安装发票是否否在项目所在在地税务机关关开具。2828土地增值税清清算管理规程程第二十六条审审核开发间间接费用时应应当重点关注注：（（一）是否存存在将企业行行政管理部门门（总部）为为组织和管理理生产经营活活动而发生的的管理费用记记入开发间接接费用的情形形。（（二）开发间间接费用是否否真实发生，，有无预提开开发间接费用用的情况，取取得的凭证是是否合法有效效。第第二十七条审审核利息支支出时应当重重点关注：（一）是否将将利息支出从从房地产开发发成本中调整整至开发费用用。（二）分期开开发项目或者者同时开发多多个项目的，，其取得的一一般性贷款的的利息支出，，是否按照项项目合理分摊摊。（三）利用闲闲置专项借款款对外投资取取得收益，其其收益是否冲冲减利息支出出。第二十八条代代收费用的的审核。对对于县级级以上人民政政府要求房地地产开发企业业在售房时代代收的各项费费用，审核其其代收费用是是否计入房价价并向购买方方一并收取；；当代收费用用计入房价时时，审核有无无将代收费用用计入加计扣扣除以及房地地产开发费用用计算基数的的情形。2929土地增值税清清算管理规程程第三十四条在在土地增值值税清算中符符合以下条件件之一的，可可实行核定征征收。（（一）依照照法律、行政政法规的规定定应当设置但但未设置账簿簿的；（（二）擅自自销毁账簿或或者拒不提供供纳税资料的的；（（三）虽设置置账簿，但账账目混乱或者者成本资料、、收入凭证、、费用凭证残残缺不全，难难以确定转让让收入或扣除除项目金额的的；（（四）符合土土地增值税清清算条件，企企业未按照规规定的期限办办理清算手续续，经税务机机关责令限期期清算，逾期期仍不清算的的；（（五）申报的的计税依据明明显偏低，又又无正当理由由的。第三十六条对对于分期开开发的房地产产项目，各期期清算的方式式应保持一致致3030（200）土增鉴字号号×××××××××公司：我们接受委托托，于××××年××月××日至××年××月××日，对贵公司司××项目土地增值值税清算税款款申报进行鉴鉴证审核。贵贵单位的责任任，对所提供供的与土地增增值税清算税税款相关的会会计资料及证证明材料的真真实性、合法法性和完整性性负责。我们们的责任是，，按照国家法法律法规及有有关规定，对对所鉴证的土土地增值税纳纳税申报表及及其有关资料料的真实性和和准确性，在在进行职业判判断和必要的的审核程序的的基础上，出出具真实、合合法的鉴证报报告。在审核过程中中，我们本着着独立、客观观、公正的原原则，依据《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例》及其实施细则则、有关政策策规定，按照照《土地增值税清清算鉴证业务务准则》的要求，实施施了包括抽查查会计记录等等必要的审核核程序。现将将鉴证结果报报告如下：一、土地增值值税清算税款款申报的审核核过程及主要要实施情况（一）简要评评述与土地增增值税清算税税款有关的内内部控制及其其有效性。（二）简要评评述与土地增增值税清算税税款有关的各各项内部证据据和外部证据据的相关性和和可靠性。（三）简要陈陈述对纳税人人提供的会计计资料及纳税税资料等进行行审核、验证证、计算和进进行职业推断断的情况。土地增值税清清算鉴证报告告3131二、鉴证结论论

经对对贵公司（（项目））土地增值税税清算税款申申报进行审核核，我们确认认：1.收入总额：元元；2.扣除项目金额额：元元；3.增值额：元元；；4.增值率（增值值额与扣除金金额之比）：：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值值税税额：元元；7.已缴土地增值值税税额：元元；8.应补（退）缴缴土地增值税税税额：元元。。

清算算事项的具体体情况详见附附件。32321、企业所得税重点提示2、土地增值税清算3、企业提问讲解4、分阶段财税实务筹划检查串讲5、现场问题解答目录3333一、企业增加加内容1、销售性性房地产行业业：（1）所有税收政政策及相关税税收筹划（见见分阶段内容容）；（2）特殊事项的的相关税收政政策及操作，，包括：A、回迁、动迁迁涉及到的税税收政策；（（见分阶段段内容）B、境外设计费费及境外付汇汇涉及的税收收政策和税务务局对此类事事项的认定；；C、地下车库涉涉及到的税收收政策及相关关的税收筹划划。3434房地产产主要要税种种一览览表№税种摘要税率1营业税转让土地使用权、销售不动产5%2城建税实际缴纳营业税的税额7%、5%、1%3教育费附加实际缴纳营业税的税额3%4企业所得税应纳税所得额25%5土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额收入-扣除项目按超率累进计算≤50%税率30%50%~100%税率40%100%~200％税率50%＞200%税率60%6契税承受土地使用权、房屋所有权的单位3~5%(北京为3%)7城镇土地使用税拥有土地使用权的单位和个人年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)分级定额(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花税各种应税凭证相应税率(如土地转让合同、售房均为万分之五)9房产税房产税原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%35352、投资资性房房地产产行业业（1）产业业楼租租赁相相关的的税收收政策策（2）特殊殊事项项的相相关税税收政政策及及操作作，包包括：：免租租期、、装修修期、、空置置期相相关的的税收收政策策及税税收筹筹划。。3、建安安业相相关的的税收收政策策及可可操作作的税税收筹