房地产企业成本核算2

主讲胡勤勇

房地产企业成本核算

一、房地产企业成本核算概述13二、房地产企业成本核算对象目录2三、房地产企业成本核算项目154四、房地产企业成本归集、分配和结转一、房地产企业成本核算概述（一）房地产企业成本的特点房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。这里主要讲房地产开发成本。1、土地、土建、设备占有比例较大这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出标准不一主要是指水、电、热能、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，需要长期占用资金。有些收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、耗费的资金量大和筹资成本受益期限较长房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（二）房地产企业加强成本管理的措施1、针对不同房地产企业特点进行成本管理根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。2、制定成本计划，执行全过程成本管理(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。3、逐步引进科学的成本管理方法具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。二、房地产企业成本核算对象

成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。（一）对单体开发项目一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。（二）对群体开发项目1、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。2、对开发规模较大，工期较长的项目，按综合开发期数确定成本计算对象。

3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产企业成本核算项目

产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析和考核产品成本计划的执行情况。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目（一）土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。（二二））前前期期工工程程费费是指指项项目目开开发发前前期期发发生生的的政政府府许许可可规规费费、、招招标标代代理理费费、、临临时时设设施施费费以以及及水水文文地地质质勘勘察察、、测测绘绘、、规规划划、、设设计计、、可可行行性性研研究究、、咨咨询询论论证证费费、、筹筹建建、、场场地地通通平平等等前前期期费费用用。。1、勘勘察察设设计计费费。。包包括括勘勘测测丈丈量量费费、、规规划划设设计计费费、、建建筑筑研研究究用用房房费费、、其其他他。。勘勘测测丈丈量量费费：：包包括括初初勘勘、、详详勘勘等等。。主主要要有有：：水水文文、、地地质质、、文文物物和和地地基基勘勘察察费费，，沉沉降降观观测测费费，，日日照照测测试试费费、、拨拨地地钉钉桩桩验验线线费费、、复复线线费费、、定定线线费费、、施施工工放放线线费费、、建建筑筑面面积积丈丈量量费费等等。。规规划划设设计计费费：：规规划划费费：：方方案案招招标标费费、、规规划划设设计计模模型型制制作作费费、、方方案案评评审审费费、、效效果果图图设设计计费费、、总总体体规规划划设设计计费费。。设设计计费费：：施施工工图图设设计计费费、、修修改改设设计计费费、、环环境境景景观观设设计计费费等等。。其其他他：：可可行行性性研研究究费费、、制制图图、、晒晒图图、、赶赶图图费费、、样样品品制制作作费费等等。。建建筑筑研研究究用用房房费费：：包包括括材材料料及及施施工工费费。。2、报报批批报报建建增增容容费费。。报报批批报报建建增增容容费费包包括括报报批批报报建建费费、、项项目目整整体体性性报报批批报报建建费费、、增增容容费费。。报报批批报报建建费费：：包包括括安安检检费费、、质质检检费费、、标标底底编编制制费费、、交交易易中中心心手手续续费费、、人人防防报报建建费费消防防配配套套设设施施费费、、散散装装水水泥泥集集资资费费、、白白蚁蚁防防治治费费、、墙墙改改基基金金、、建建筑筑面面积积丈丈量量费费、、路路口口开开设设费费等等、、规规划划管管理理费费、、新新材材料料基基金金(或或墙墙改改专专项项基基金金)、、招招投投标标管管理理费费等等。。项项目目整整体体性性报报批批报报建建费费：：项项目目报报建建时时按按规规定定向向政政府府有有关关部部门门交交纳纳的的报报批批费费。。增增容容费费：：包包括括水水、、电电、、煤煤气气增增容容费费。。3、““三通通一平平”费费。三三通一一平费费主要要包括括临时时通水水、通通电、、通路路，场场地平平整。。临时时道路路：接接通红红线外外施工工用临临时道道路的的设计计、建建造费费用。。临时时用电电：接接通红红线外外施工工用临临时用用电规规划设设计费费、临临时管管线铺铺设、、改造造、迁迁移、、临时时变压压器安安装及及拆除除费用用。临临时用用水：：接通通红线线外施施工用用临时时给排排水设设施的的设计计、建建造、、管线线铺设设、改改造、、迁移移等费费用。。场地地平整整：基基础开开挖前前的场场地平平整、、场地地清运运、旧旧房拆拆除等等费用用。4、临临时设设施费费。临临时设设施费费包括括临时时围墙墙、临临时办办公室室、临临时场场地占占用费费、临临时围围挡。。临时时围墙墙：包包括围围墙、、围栏栏设计计、建建造、、装饰饰费用用。临临时办办公室室：租租金、、建造造及装装饰费费用。。临时时场地地占用用费：：含施施工用用临时时占道道费、、临时时借用用空地地租费费。临临时围围板：：包括括设计计、建建造、、装饰饰费用用。（三））建筑筑安装装工程程费是指开开发项项目开开发过过程中中发生生的各各项主主体建建筑的的建筑筑工程程费、、安装装工程程费及及精装装修费费等。。1、建建筑工工程费费指项目目开发发过程程中发发生的的主体体内列列入土土建预预算内内的各各项费费用。。主要要包括括基础础造价价、结结构及及粗装装修造造价、、门窗窗工程程、公公共部部位精精装修修费、、户内内精装装修费费。基基础造造价：：包括括土石石方、、桩基基、护护壁（（坡））工程程费，，基础础处理理费、、桩基基咨询询及检检测费费、降降水。。结构构及粗粗装修修造价价：主主要包包括砼砼框架架（含含独立立柱基基和条条基等等浅基基础））、砌砌体、、找平平及抹抹灰、、防水水、垂垂直运运输、、脚手手架、、超高高补贴贴、散散水、、沉降降缝、、伸缩缩缝、、底层层花园园砌体体（高高层建建筑的的裙楼楼有架架空层层，原原则上上架空空层结结构列列入裙裙楼、、有转转换层层结构构并入入塔楼楼）。。门窗窗工程程：主主要包包括单单元门门、入入户门门、户户内门门、外外墙门门窗、、防火火门的的费用用。公公共部部位精精装修修费：：主要要包括括大堂堂、电电梯厅厅、楼楼梯间间、屋屋面、、外立立面及及雨蓬蓬的精精装修修费用用。户户内精精装修修费：：主要要包括括厨房房、卫卫生间间、厅厅房、、阳台台、露露台的的精装装修费费用。。2、安安装工工程费费安装工工程费费包括括室内内水暖暖气电电管线线设备备费、、室内内设备备及其其安装装费、、弱电电系统统费。。室内内水暖暖气电电管线线设备备费主主要包包括：：室内内给排排水系系统费费（自自来水水、排排水、、直饮饮水、、热水水）；；室内内采暖暖系统统费（（地板板热、、电热热膜、、分户户燃气气炉、、管道道系统统、暖暖气片片）；；室内内燃气气系统统费；；室内内电气气工程程费：：包括括楼栋栋及单单元配配电箱箱、电电表箱箱、户户配电电箱、、管线线敷设设、灯灯具、、开关关插座座、含含弱电电工程程管盒盒预埋埋。室室内设设备及及其安安装费费：通通风空空调系系统费费：包包括空空调设设备及及安装装费用用、空空调管管道、、通风风系统统费用用；电电梯及及其安安装费费；发发电机机及其其安装装费：：包括括发电电机供供货、、安装装、机机房降降噪费费；消消防系系统费费：包包括水水消防防、电电消防防、气气体灭灭火、、防排排烟工工程费费；人人防设设备及及安装装费：：包括括密闭闭门、、气体体过滤滤装置置等。。弱电电系统统费：：居家家防盗盗系统统费用用：包包括阳阳台及及室内内红外外探测测防盗盗、门门磁、、紧急急按扭扭等；；对讲讲系统统费用用：包包括可可视及及非可可视对对讲系系统费费用；；三表表远传传系统统费用用：包包括水水、电电、气气远程程抄表表系统统费用用；有有线电电视费费用：：包括括有线线电视视、卫卫星电电视主主体内内外布布线及及终端端插座座费用用；电电话系系统费费用：：包括括主体体内外外布线线及终终端插插座费费用；；宽带带网：：包括括主体体内外外布线线及终终端插插座费费用等等。（四））基础础设施施建设设费是指开开发项项目在在开发发过程程中发发生的的道路路、供供水、、供电电、供供气、、供暖暖、排排污、、排洪洪、消消防、、通讯讯、照照明、、有线线电视视、宽宽带网网络、、智能能化等等社区区管网网工程程费和和环境境卫生生、园园林绿绿化等等园林林、景景观环环境工工程费费用等等。1、室室外给给排水水系统统费。。主要要包括括小区区内给给水管管道、、检查查井、、水泵泵房设设备、、及外外接的的消火火栓等等费用用；雨雨污水水系统统费用用。2、室室外采采暖系系统费费。主主要包包括管管道系系统、、热交交换站站、锅锅炉房房费用用。3、室室外燃燃气系系统费费：主主要包包括管管道系系统、、调压压站等等。4、室室外电电气及及高低低压设设备费费。包包括红红线到到配电电房的的高压压线、、高压压柜、、变压压器、、低压压柜及及箱式式变压压设备备费用用；室室外强强电管管道及及电缆缆敷设设：室室外强强电总总平线线路部部分费费用；；室外外弱电电管道道埋设设：包包括用用于电电视、、电话话、宽宽带网网、智智能化化布线线的管管道预预埋、、检查查井等等费用用。5、室室外智智能化化系统统费。。停车车管理理系统统费用用：包包括露露天停停车场场管理理系统统、地地下室室或架架空层层停车车场管管理系系统的的费用用；小小区闭闭路监监控系系统费费用：：包括括摄像像头、、显示示屏及及电气气系统统安装装等费费用；；周界界红外外防越越系统统费用用：红红外对对扫等等；小小区门门禁系系统费费用；；电子子巡更更系统统费用用；电电子公公告屏屏费用用等。。6、园林环境境工程费。园园林环境工程程费指项目所所发生的园林林环境造价，，主要包括绿绿化建设费、、建筑小品、、道路、广场场建造费、围围墙建造费、、室外照明、、室外背景音音乐、室外零零星设施。绿绿化建设费：：包括公共绿绿化、组团宅宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化支出；；建筑小品：：雕塑、水景景、环廊、假假山等；道路路、广场建造造费：道路广广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等；围墙建造造费：包括永永久性围墙、、围栏及大门门；室外照明明：室外照明明电气工程，，如路灯、草草坪灯；室外外背景音乐；；室外零星设设施：儿童游游乐设施、各各种指示牌、、标识牌、示示意图、垃圾圾桶、座椅、、阳伞等。（五）公共配配套设施费是指开发项目目内发生的、、独立的、非非营利性的且且产权属于全全体业主的，，或无偿赠与与地方政府、、政府公共事事业单位的公公共配套设施施费用等。配套设施费指指房屋开发过过程中，根据据有关法规，，产权及收益益权不属于开开发商，开发发商不能有偿偿转让也不能能转作自留固固定资产的公公共配套设施施支出。主要要包括以下几几类：1、在开发小小区内发生的的不会产生经经营收入的不不可经营性公公共配套设施施支出，包括括居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚等；2、在开发小小区内发生的的根据法规或或经营惯例，，其经营收入入归于经营者者或业委会的的可经营性公公共配套设施施的支出，如如建造幼托、、邮局、图书书馆、阅览室室、健身房、、游泳池、球球场等设施的的支出；3、开发小区区内城市规划划中规定的大大配套设施项项目不能有偿偿转让和取得得经营收益权权时，发生的的没有投资来来源的费用；；4、对于产权权、收入归属属情况较为复复杂的地下室室、车位等设设施，应根据据当地政府法法规、开发商商的销售承诺诺等具体情况况确定是否摊摊入本成本项项目。如开发发商通过补交交地价或人防防工程费等措措施，得到政政府部门认可可，取得了该该配套设施的的产权，则应应作为经营性性项目独立核核算。该成本项目下下按各项配套套设施设立明明细科目进行行核算，如：：游泳池：土土建、设备、、设施；业主主会所：设计计、装修费、、资产购置、、单体会所结结构；幼儿园园：建造成本本及配套资产产购置；学校校：建造成本本及配套资产产购置；球场场；设备用房房：配电房、、水泵房土建建及装修费；；车站建造费费：土建、设设备、各项设设施。（六）开发间间接费指企业为直接接组织和管理理开发项目所所发生的，且且不能将其直直接归属于成成本核算对象象的工程监理理费、造价审审核费、结算算审核费、工工程保险费等等。为业主代代扣代缴的公公共维修基金金等不得计入入产品成本。。1、工程管理理费。主要包包括工程监理理费、预结算算编审费、行行政管理费、、施工合同外外奖金、工程程质量监督费费、安全监督督费、工程保保险费。工程程监理费：支支付给聘请的的项目或工程程监理单位的的费用；预结结算编审费：：支付给造价价咨询公司的的预结算的编编制、审核费费用；行政管管理费：直接接从事项目开开发的部门的的人员的工资资、奖金、补补贴等人工费费以及直接从从事项目开发发的部门的行行政费；施工工合同外奖金金：赶工奖、、进度奖；工工程质量监督督费：建设主主管部门的质质监费；安全全监督费：建建设主管部门门的安监费；；工程保险费费。2、营销设施施建造费。广广告设施及发发布费、销售售环境改造费费、售楼处装装修、装饰费费、其他。广广告设施及发发布费：车站站广告、路牌牌广告；销售售环境改造费费：会所、推推出销售楼盘盘(含示范单单位)周围等等销售区域销销售期间的现现场设计、工工程、装饰费费；临时销售售通道的设计计、工程、装装饰等费用；；售楼处装修修、装饰费：：设计、工程程、装饰等；；样板间：包包括样板间设设计、装修、、家具、饰品品以及保洁、、保安、维修修费。主体外外搭设的样板板间还包括建建造费用；主主体内样板间间销售后回收收的设计、装装修、家具、、家私等费用用，在主营业业务收入中单单列或单独记记录，考核时时从总费用中中扣除；其他他。（七）借款费费用是指符合资本本化条件的借借款费用。资资本化借款费费用包括直接接用于项目开开发所借入资资金的利息支支出、折价或或溢价摊销和和辅助费用，，以及因外币币借款而发生生汇兑差额。。因借款而发发生的辅助费费用包括手续续费等。开始资本化的的条件有三个个：资产支出出已经发生；；借款费用已已经发生；为为使资产达到到预定可使用用或者可销售售状态所必要要的构建或者者生产活动已已经开始。终终止资本化的的条件有三个个：符合资本本化条件的资资产的实体建建造(包括安安装)或者生生产工作已经经全部完成或或者实质上已已经完成；所所购建或者生生产的符合资资本化条件的的资产与设计计要求、合同同规定或者生生产要求相符符或者基本相相符，即使有有极个别与设设计、合同或或者生产要求求不相符的地地方，也不影影响其正常使使用或者销售售；继续发生生在所购建或或生产的符合合资本化条件件的资产上的的支出金额很很少或者几乎乎不再发生。。房地产企业自自行进行基础础设施、建筑筑安装等工程程建设的，可可以比照建筑筑企业设置有有关成本项目目。四、房地产企企业成本核算算归集、分配配和结结转（一）房地产产企业成本费费用核算涉及及主要账户1、预付账款。。核算在取得得发票前预先先支付给建筑筑商、供应商商和其他劳务务提供者的款款项。为了便便于管理，其其明细科目应应与合同上对对方单位名称称一致。2、在建工程。。核算自建自自用项目的工工程成本。3、开发成本。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的在建建项目成本。。5、应付账款。。核算办理进进度结算，已已经取得发票票的应付款。。6、开发产品。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的已经经完工可交付付客户使用的的开发项目成成本。既要核核算总成本，，也要核算建建筑面积和单单位成本。7、主营业务成成本。核算纳纳入损益的已已经销售和视视同销售种商商品房、经济济适用房、还还建房的的成成本。注意：纳入成成本核算内容容与期间费用用不能混淆。。如营销设施建造造费不能与“销售费用”混淆；总部管管理人员薪酬酬不能与项目目管理人员薪薪酬混淆；资资本化借款费费用不能与“财务费用”混淆。（二）开发成成本不用进行行共同成本和和间接费用分分配的核算1、适用范围（1）以独立编制制概算或施工工图预算的单单项开发项目目；（2）同一开发地点点、结构类型型相同、开竣竣工时间相近近、由同一施施工单位施工工的群体开发项目目。2、开发成本明明细设置二级科目：某某开发项目三级科目：（（1）土地征用及及拆迁补偿费费；（2）前期工程费费；（3）建筑安装工工程费；（4）基础设施建建设费；（5）公共配套设设施费；（6）开发间接费费；（7）借款费用。。四级科目：按按成本项目具具体内容设置置。五级科目：不不针对所有项项目，只对部部分成本项目目具体内容再再细分类。如如“开发间接费--工程管理费”中的管理人员员薪酬等。对对外提供的主要目的是为了满足税税收管理需要要。3、主要业务账账务处理（1）取得土地使使用权借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--土地出让金贷：银行存款款（2）向政府支付付大市政配套套费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--大市政配套费费贷：银行存款款（3）按合同支付付拆迁费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--拆迁补偿费贷：银行存款款（4）直接支付设设计费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--设计费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（5）向某公司支支付场地平整整费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--场地平整费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（6）开发商自行行采购室内电电器借：库存商品品应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（7）采购电器投投入安装并支支付安装费借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某安装工程应交税费---待抵扣进项税税额（取得安安装费发票内内进项税）贷：预付账款款---某公司银行存款（8）与某建筑公公司办理工程程进度结算，，取得增值税税专用发票借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某建筑工程应交税费---待抵扣进项税税额贷：预付账款款---某公司银行存款（9）支付某公司司总承包室外外电气及高低低压设备费，，取得增值税税专用发票借：开发成本本--某开发项目--基础设施建设设费--室外电气及高高低压设备费费应交税费---待抵扣进项税税额贷：预付账款款---某公司银行存款（10）支付工程监监理费，取得得增值税专用用发票借：开发成本--某开发项目--开发间接费--工程管理费--工程监理费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（11）计提项目管管理人员工资资借：开发成本--某开发项目--开发间接费--工程管理费—项目管理人员员工资贷：应付付职工薪薪酬—项目管理理人员工工资（12）支付售售楼部装装修费，，取得增增值税专专用发票票借：开发成本本--某开发项项目--开发间接接费--营销设施施建造费费—装修费应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（13）支付项项目管理理人员交交通费借：开发发成本--某开发项项目--开发间接接费--工程管理理费—管理人员员交通费费贷：银行行存款（14）应付某某开发项项目专门门借款利利息（建建造期间间利息））借：开发成本本--某开发项项目—借款费用用贷：长期期借款—某银行借借款（15）在开具具售房发发票，确确认销项项税额同同时按比比例抵减减土地成成本借：应交交税费--应交增值值税--销项税额额抵减贷：开发发成本--某开发项项目--土地及拆拆迁补偿偿费—土地出让让金（16）在开具具售房发发票，确确认销项项税额同同时，确确认进项项税额，，若进项项税额大大于销售售税额，，仅以销销项税额额结转待待抵扣进进项税额额。借：应交交税费--应交增值值税—进项税额额贷：应交交税费--待抵扣进进项税额额（17）开发项项目完工工，结转转尚未支支付工程程成本借：开发发成本--某开发项项目--（相关明明细）贷：应付付账款—某公司（（单位））（18）开发项项目完工工，结转转开发产产品总成成本借：开发发产品---某开发产产品贷：开发发成本--某开发项项目--（各明细细账金额额）（19）在确认认销售收收入同时时确认销销售成本本借：主营营业务成成本贷：开发发产品---某开发产产品（三）开开发成本本需要进进行共同同成本和和间接费费用分配配的核算算1、适用范范围（1）群体开发发项目中中开工时时间相距距较大项项目（分分期数））（2）群体开开发项目目中房屋屋结构和和功能不不同（如如住房和和商用））（3）同一项项目管理理部门管管理的不不同地理理环境开开发项目目2、“开发成本本”明细科目目设置主要是在在“某开发项项目”后设置具具体成本本计算对对象三级级科目，，而成本本项目则则为四级级科目，，再分细细五级科科目，甚甚至六级级科目可可设置多多栏式明明细账核核算。3、具体成成本计算算对象三三级科目目设置（1）期数；；（2）住宅楼楼栋；；（3）商用楼楼栋；（（4）公益建建筑；（（5）楼栋名名称。房地产开开发企业业可根据据实际情情况确定定，如花花园二期期住宅楼楼，圣境境一期别别墅楼；；豪门写写字楼等等。根据据重要性性原则，，某个住住宅楼门门面房用用于商业业用途，，没有必必要单独独作一个个具体成成本计算算对象。。共同成本本和间接接费用如果事先先未明确确具体成本本计算对对象，可在开开发成本本设置相相应的共共同成本本和间接接费用明明细账，，待明确确后转入入具体成本本计算对对象。4、开发成成本的归归集与分分配开发成本本的归集集与分配配原则：：能直接接计入直直接计入入具体成成本对象象，不能能直接计计入按受受益标准准分配计计入具体成本本对象。。（1）土地征征用及拆拆迁补偿偿费的归归集与分分配土地征用用可按“占地面积积法”分配某具体成成本对象象应分摊摊土地征征用费=（具体成成本对象象建筑面面积/容积率））*单位面积积土地征征用费拆迁费一一般直接接计入安安置房成成本中。。大市政配配套费视视同土地征用用进行分分配。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金开发成本本--某开发项项目--某期商业业-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金贷：银行行存款向税务部部门申报报土地征征用抵减减税额时时：借：应交交税费应应交税费费——应应交增值值税--销项税额额抵减贷：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金开发成本本--某开发项项目--某期商业业-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金（2）前期工程程费的归归集与分分配前期工程程费能直直接计入入某具体体成本计计算对象象的尽可可能直直接计入入，如勘勘察设计计费、报报批报建建增容费费等在一一个合同同内统一一结算，，或者使使用同一一结算票票据的则则分配计计入具体成本本计算对对象，可可按“预算造价价法”分配。某具体成成本计算算对象应应分配成成本=该具体成成本计算算对象预预算金额额/总体预算算金额*总体实际际成本“三通一一平”费费、临时时设施费费可按“占地面积积法”分配。需需要考虑虑的是某某个具体成本本计算对对象尚未未开工就就不要计计算其分分配额，，某个具具体成本本计算对对象已经经完工也也不要计计算其分分配额。。按其受受益期间间计算分分配额。。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅--前期工程程费--设计费开发成本本--某开发项项目--某期商业业--前期工程程费--设计费应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（3）建筑安装装工程费费归集与与分配建筑安装装工程费费主要是是对墙面面内施工工，按实实际结算算发票归归集，一一般不用用分配。。万一统统一开具具发票未未分清具具体成本本计算对对象，可可按“预算造价价法”进行分配配。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅----建筑安装装工程费费--某工程开发成本本--某开发项项目--某期商业业----建筑安装装工程费费--某工程应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（4）基础设设施建建设费费归集与与分配配基础设设施建建设费费一般般是室室外工工程，，如果果合同同和结结算发发票不不能分分清是是某个个具体体成本本计算算对象象的，，需要要分配配计入入成本本。可可按“预算造造价法法”进行分分配。。如果果判断断某个个具体体成本本计算算对象象与使使用土土地面面积关关联度度很大大，也也可采采用“占地面面积法法”分配。。账务处处理：：借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅---基础设设施建建设费费---某工程程开发成成本--某开发发项目目--某期商商业---基础设设施建建设费费---某工程程应交税税费---待抵扣扣进项项税额额贷：银银行存存款（（或应应付账账款或或预付付账款款）（5）公共配配套设设施费费归集集与分分配公共配配套设设施费费属于于公益益性质质，属属于售售后业业主共共有或或者交交由政政府管管理的的，应应纳入入计税税成本本，在在计算算土地地增值值税和和企业业所得得税时时纳入入售房房收入入的扣扣除项项目。。如果果属于于开发发商所所有，，开发发商建建造后后能取取得额额外收收入（（如地地下车车库））则应应作为为一个个单独独成本本计算算对象象进行行核算算。公共配配套设设施费费属于于公益益性质质的，，一般般不分分摊土土地征用及及拆迁迁补偿偿费、、成本能能直接接计入入尽可可能直直接计计入，，不能能直接接计入入按“预算造造价法法”分配或或者“建筑面面积法法”分配。。账务处处理:借：开开发成成本--某开发发项目目---某公益益项目目---建筑费费开发成成本--某开发发项目目---某公益益项目目---安装费费开发成成本--某开发发项目目---某公益益项目目---基础设设施建建设费费应交税税费---待抵扣扣进项项税额额贷：银银行存存款（（或应应付账账款或或预付付账款款）（6）开发发间接接费的的归集集与分分配在一个个项目目部门门管理理群体体开发发项目目中，，虽然然费用用内容容繁多多，也也并不不是所所有成成本都都需要要采用用分配配方法法。凡凡是结结算票票据和和相关关合同同能明明确分分清具具体成成本计计算对对象的的应直直接计计入。。不能能直接接计入入的费费用（（如项项目行政管管理费费等））则分分配计计入成成本。。一般般按“预算造造价法法”或“建筑面面积法法”进行分分配。。建筑面面积法法某具体体成本本计算算对象象应分分配某某项间间接费费=该具体成成本计计算对对象/总建筑筑面积积*某项间间接费费总额额账务处处理：：借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅----开发间间接费费--某费用用开发成成本--某开发发项目目--某期商商业----开发间间接费费--某费用用应交税税费---待抵扣扣进项项税额额贷：银银行存存款（（或应应付账账款或或预付付账款款）（7）借款费费用的的归集集与分分配能明确确分清清具体体成本本计算算对象象的应应直接接计入入，不不能分分清一一般按按“预算造造价法法”分配。。账务务处理理借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅----借款费费用--利息开发成成本--某开发发项目目--某期商商业----借款费费用--利息贷：长长期借借款---某银行行借款款---应付利利息（四））房地地产企企业成成本费费用核核算举举例1、某房房地产产开发发企业业拍得环环山土土地120.6亩（（80404平平方米米），，该地地块已已七通通一平平，土土地出出让金金546747336元，，出让让金含含城市市基础础设施施配套套费，，应支支付契契税16402420.08元元（546747336×3%）），印印花税税273374元（（546747336××0.5‰‰），，已支支付土土地出出让金金首付付款273373668元元，现现支付付余款款。借：开开发成成本——环山山土地地—土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费563149756.10税金及及附加加—印印花税税273374.00贷：预预付账账款——市土土地资资源局局273373668.00银行存存款290049462.102、收到到太平平路项项目勘勘察设设计院院设计计文件件，支支付余余款并并取得得勘察察费专专用发发票。。发票票载明明税额额19201.28元，不不含税税价计计320021.3元，，已预预付96484.8元，，按小小区建建筑面面积126918.4㎡㎡分配配。借：开开发成成本——太平平路小小区——商务务写字字楼——前期期工程程费——勘察察费102690.51—住宅宅楼——前期期工程程费——勘察察费217330.79应交税税费--待抵扣扣进项项税额额19201.28贷：预预付账账款——某勘勘察设设计院院96484.80银行存存款242737.783、市建建工总总公司司中标标商务务写字字楼，，中标标价129873600元元，监监理工工程师师和合合同预预算部部审核核确认认市建建工总总公司司预付付款支支付申申请，，经财财务部部复核核中标标单位位预付付款保保函和和预付付款支支付申申请同同意，，按中中标价价的10%，支支付中中标单单位预预付款款12987360元元，工工程完完成80%开始始抵扣扣。借：预付账账款—市建建工总公司司12987360贷：银行存存款129873604、为太平庄庄路项目取取得工商银银行一年半半期贷款200000000元，贷贷款利率6.78%，利息每每季支付一一次，实际际利率7.35%，，因贷款发发生的各种种直接费用用2100000元。借：银行存存款197900000长期借款——工商银行行贷款利息息调整2100000贷：长期借借款—工商商银行贷款款成本2000000005、市建工总总公司申请请支付商务务写字楼已已完工程价价款。经监监理工程师师签字确认认，公司合合同预算部部审核签字字确认已完完工程量为为1200万元。财财务部收到到工程价款款结算账单单和已完工工程月报，，经与中标标工程量清清单报价和和已完工程程量和工程程形象进度度对比时，，认为不符符，退回预预算合同部部要求复审审，经与监监理部门，，施工单位位均测量复复核，施工工单位多报报已完工程程量100万元，重重报工程价价款结算账账单和已完完工程量月月报，本期期已完工程程量为1100万元元，财务部部予以确认认，并取得得增值税专专用发票所所载税额121万元。借：开发成成本—太平路小区区—商务写写字楼—建筑安装装工程费—土建工程程费11000000应交税费—待抵扣进进项税额1210000贷：应付账账款—市建建工总公司司122100006、收到经监监理工程师师，预算合合同部签字字确认，朝朝阳一建公公司住宅楼楼工程价款款结算账单单和已完工工程月报，，本期已完完工程量为为1650万元，经与与中标工程程量清单比比对审核，，财务部确确认，并取得增值值税专用发发票所载税税额181.5万元。借：开发成成本——太平路小小区—住宅宅楼—建筑筑安装工程程费—土建建工程费16500000应交税费——待抵扣进进项税额1815000贷：应付账账款—朝阳阳一建公司司183150007、分配本月月市政公共共配套设施施费借：开发成成本—太平路小区区—商务写写字楼—配套设施施费38185.49开发成本——太平路小区区—住宅楼楼—配套设设施费80814.51贷：开发成成本—太平平路小区——上水工程程16400开发成本——太平路小小区—下水水工程15800开发成本——太平路小小区—热力力工程20400开发成本——太平路小小区—煤气气工程13400开发成本——太平路小小区—雨水水工程11200开发成本——太平路小小区—道路路工程27200开发成本——太平路小小区—电力力工程11000开发成本——太平路小小区—绿化化工程3000开发成本——太平路小小区—围墙墙工程6008、分配本月月开发间接接费用（1）分配利息息费用（2）其他开发发间接费用用分配借：开发成成本—太平平路小区——商务写字字楼—借款款费用3617887.37开发成本——太平路小小区—商务务写字楼——开发间接接费470402.91开发成本——太平路小小区—住宅宅楼—借借款费费用7656776.63开发成本——太平路小小区—住宅宅楼—开开发发间接费995