房地产上市企业对比

凯捷对房地产行业的理解从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务特征房产增量开发地产开发房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业经营房产中介宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。股份名稱:

合生創展集團股份代號:00754股份名稱:上海復地

股份代號:

02337根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类。可以看出房产开发模式企业最多，占总体的63%注：在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。—业务模式分析—上市公司各业务模式企业数比例房产63%地产+房产11%房产+物业14%综合类9%中介3%房产开发模式的企业数量占绝对多数，这与房产开发收益高增长快的特点是一致的模式2、3、4、5的样本数较偏小，个别企业的特殊情况可能会影响到模式的整体表现分类模式数量公司名称1房产

(房产开发收入>80%)23+2深万科沙河股份光彩建设恒大房产银基发展世纪中天莱茵置业阳光股份亿城股份名流置业中国武夷先锋股份北京城建天房发展天鸿宝业金地集团东华实业栖霞建设中远发展中华企业运盛实业天创置业世茂股份ST兴业ST昌源2地产+房产

(地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例>20%4金融街长春经开陆家嘴苏州高新3房产+物业

(房产+物业收入比例>80%,物业收入比例>20%5+3好时光中国国贸新黄浦浦东金桥珠江实业ST星源ST深物业ST万山4综合类

(房产+地产+物业收入比例>70%,地产+物业>30%2渝开发浙江广厦5销售中介服务类1广汇股份房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现2003年净利润规模比较2003年主营利润规模比较2003年总资产规模比较2003年股东权益规模比较2003年主营收入规模比较单位：亿元—业务模式分析—地产+房产房产+物业综合类中介类房产图例01002003004000306090120150180210240030609012015018021001020304050024681012141618而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有政府垄断性土地资源2003年总资产平均规模比较单位：亿元—业务模式盈利分析—注：中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性2003年股东权益平均规模比较2003年主营收入平均规模比较2003年主营利润平均规模比较2003年净利润比较平均规模比较地产+房产房产+物业综合类中介类房产图例010203040506005101520253005101520253001234560.00.51.01.52.02.53.03.5从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相对平均，不考虑中介类，地产+房产和房产专营两类模式收益较好资料来源：2003年上市公司年报—业务模式盈利分析—注：渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384%）导致综合类模式净资产收益率为负。中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企业的发展势头依然强劲。房产开开发模模式各各公司司间盈盈利性性的差差异很很大，，业绩绩两极极分化化严重重，体体现了了房产产开发发模式式高风风险的的特点点资料来来源：：2003年上上市公公司年年报—房房产开开发模模式部部分公公司的的净资资产收收益率率——2003年房地地产上上市公公司综综合业业绩前前10名中中，房房产开开发公公司占占有4家之之多，，在行行业中中成为为佼佼佼者资料来来源：：2003年上上市公公司年年报单位：：万元元—企企业综综合业业绩排排名——注：排排名规规则：：分别别按总总资产产、股股东权权益、、主营营收入入、主主营利利润和和净资资产收收益率率5项指标标对所所选公公司进进行排排序，，排序序第几几位则则该指指标得得分就就为几几点；；在此此基础础上赋赋予5项指标标相同同的权权重计计算每每家公公司的的总得得分，，得出出综合合派名名。剔除个个体经经营能能力的的因素素，业业务模模式的的选择择对上上市公公司整整体业业绩表表现有有着重重要的的影响响房产开开发公司数数量占占绝大大多数数，是是上市市公司司主要要的业业务模模式；；盈利性较好，，业绩波动大大；资产负债率普普遍较高，03年平均65.3%；经营状况两极极分化，既有有规模大、经经济效益好的的行业领先企企业，如万科科、中华企业业等，也有众众多规模较小小的公司及一一些业绩表现现较差的企业业。地产+房产全部为开发区区企业，拥有有政府投入的的垄断性土地地资源；公司单体规模模普遍较大；；盈利性较好，，业绩稳定。。房产+物业盈利性中等，，但业绩稳定定性好；资产产负负债债率率较较低低,03年平平均均32.7％；；经营营持持有有物物业业主主要要为为北北京京、、上上海海等等大大城城市市的的优优质质物物业业；；公司司构构成成既既有有房房地地产产开开发发企企业业持持有有物物业业的的，，也也有有纯纯物物业业持持有有企企业业如如中中国国国国贸贸，，也也有有从从开开发发区区企企业业转转型型的的如如浦浦东东金金桥桥等等综合合类类盈利利性性最最差差，，业业绩绩稳稳定定性性也也差差。。中介介类类只有有广广汇汇股股份份一一家家，，不不具具普普遍遍性