房地产行业基础知识培训教程

2022年12月16日房地产行业基础知识培训教程目录房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程佰昌集团房地产特点及未来发展趋势从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中第一阶段（1978年以前）计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题第二阶段（1978-1990）住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段第三阶段（1990-1997）第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期第四阶段（1998-2007）第二个快速发展阶段第五阶段（2008-至今）第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整阶段特征阶段关键词住宅统建，福利分房土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金…快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产…拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展趋势总结有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好目录房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产规划基础知识什么是房地产？

是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等

房地产的自然特征——位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权

指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征什么是房地产市场？房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)一级市场三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）三级市场建设用地规划许可证商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五房地产开发的“五证”国有土地地使用权权出让——土地使用用权是指指土地使使用者根根据国家家法律和和与土地地所有人人签订的的合同的的有关规规定，对对国家或或集体所所有的土土地，享享有占有有、使用用、收益益和处分分的权利利国家家土地使用用者土地使用用权(一定年限限)土地使用用权出让让金(提前支付付)土地使用用权出让让（土地地市场））由国家家垄断。。只拥有土土地使用用权，没没有所有有权。国有土地地使用权权出让方方式招标方式式拍卖方式式协议方式式挂牌方式式国有土地地使用权权出让年年限居住用地地：70年工业用地地：50年教育、科科技、文文化卫生生、体育育用地：：50年综合或其其它用地地：50年商业、旅旅游、娱娱乐用地地：40年加油站、、加气站站用地：：20年中国（大大陆）现现行的土土地制度度类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地地的类别别房地产开开发价值值链决策拿地地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链链决策拿地地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收决策拿地地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链链决策拿地地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究究投资分析析投资洽商商签订契约约开发监控控投资回收收投资分析析阶段投资确定定阶段投资管理理阶段投资分析析阶段投资确定定阶段投资管理理阶段项目研究究投资分析析投资洽商商签订契约约开发监控控投资回收收辅价值链链战略管理理人力资源源与行政政管理金融投资资与财务务管理信息管理理目录录房地产行行业发展展历史房地产行行业基本本常识和和常用术术语房地产行行业基本本组织架架构和职职责房地产企企业基本本业务流流程房地产行行业基本本常识房地产常常用术语语介绍房地产产产品类型型介绍房地产建建筑基础础知识房地产规规划基础础知识【建筑用地地面积】建筑或建建筑群实实际占用用的土地地面积,包括室外外工程(如绿化、、道路、、停车场场等)的面积,其形状和和大小由由建筑红红线加以以控制【总建筑面面积】是指小区区内住宅宅、公建建、人防防地下室室面积总总和【容积率】一定地块块内，总总建筑面面积与建建筑用地地面积的的比值。。它反映映土地利利用情况况和经济济性的技技术经济济指标,即容积率率越大,土地利用用程度越越高【建筑密度度（建筑筑覆盖率率）】用地内各各类建筑筑的基底底总面积积与居住住区用地地的比率率(%),它可以反反映出一一定用地地范围内内的空地地率和建建筑密集集程度【用地红线线】经城市规规划行政政主管部部门依法法确认的的建设用用地范围围边界线线【建筑红线线】是指建筑筑物的外外立面所所不能超超出的界界线。建建筑红线线可与道道路红线线重合,一般在新新城市中中常使建建筑红线线退于道道路红线线之后,以便腾出出用地,改善或美美化环境境,取得良好好的效果果【道路红线线】道路用地地和两例例建筑用用地的分分界线，，红线内内包括车车行道、、步行道道、绿化化带和分分隔带。。宽度根根据要求求变化，，以满足足交通、、绿化、、通风日日照、建建筑景况况和地下下管线的的要求房地产常常用术语语【房屋层层数】是指房房屋的的自然然层数数，一一般按按室内内地坪坪±0以上计计算；；采光光窗在在室外外地坪坪以上上的半半地下下室，，其室室内层层高在在2.20m以上（（不含含2.20m）的，，计算算自然然层数数。房房屋总总层数数为房房屋地地上层层数与与地下下层数数之和和。假假层、、附层层（夹夹层））、插插层、、阁楼楼（暗暗楼））、装装饰性性塔楼楼，以以及突突出屋屋面的的楼梯梯间、、水箱箱间不不计层层数【层高】是指房房产高高度以以“层层”为为单位位计量量，每每一层层的高高度国国家在在设计计上有有要求求，这这个高高度就就叫层层高。。它通通常包包括下下层地地板面面或楼楼板面面到上上层楼楼板面面之间间的距距离【净高】是指层层高减减去楼楼板厚厚度的的净剩剩值【建筑高高度】建筑物物室外外地面面至其其檐口口或屋屋面面面层的的高度度。屋屋顶上上的水水箱间间、电电梯机机房、、排烟烟机房房和楼楼梯出出口小小间等等不计计入建建筑高高度【建筑间间距】两栋建建筑物物或构构筑物物外墙墙之间间的水水平距距离。。建筑筑间距距主要要根据据所在在地区区的日日照、、通风风、采采光、、消防防安全全等方方面的的因素素综合合考虑虑确定定房地产产常用用术语语【两书】《住宅质质量保保证书书》、《住宅使使用说说明书书》【房地产产证】是房屋屋土地地所有有权属属二合合为一一的凭凭证，，是房房地产产权属属的法法律凭凭证【房地产产产权权】是指产产权人人对房房屋的的所有有权和和对该该房屋屋所占占用土土地的的使用用权。。具体体内容容是产产权人人对房房地产产的占占有、、使用用、收收益和和依法法处分分的权权利【土地使使用权权】是指土土地使使用权权拥有有者对对土地地使用用的权权限，，包括括开发发权、、收益益权、、处置置权。。政府府以拍拍卖、、招标标、协协议的的方式式，将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者。。土地地使用用权期期满后后，如如该土土地用用途符符合当当时城城市规规划要要求的的，土土地使使用者者可申申请续续用，，经批批准并并补清清地价价后可可以继继续使使用【三通一一平】是指水水通、、电通通、路路通及及场地地平整整【七通一一平】是指水水通、、电通通、路路通、、排水水通、、排污污通、、通讯讯通、、煤气气通及及场地地平整整房地产产常用用术语语【红线图图】又叫（（宗地地图）），是是按一一定比比例尺尺制作作的用用以标标示一一宗地地的用用地位位置、、界线线和面面积的的地形形平面面图。。它由由政府府土地地管理理部门门颁发发给土土地使使用权权受让让者，，受让让者只只能在在红线线范围围内施施工建建房【总用地地面积积】经城市市规划划行政政主管管部门门划定定的用用地范范围内内的土土地面面积【绿化率率】建设用用地范范围内内所有有绿地地面积积之和和与建建设用用地面面积之之比率率即项项目规规划建建设用用地范范围内内的绿绿化面面积与与规划划建设设用地地面积积之比比【绿化覆覆盖率率】建设用用地范范围内内全部部绿化化和植植物水水平投投影面面积之之和与与建设设用地地面积积的比比率【用地性性质】规划用用地的的使用用功能能【用地面面积】规划地地块划划定的的面积积【日照间间距系系数】指根据据日照照标准准确定定的房房屋间间距与与遮挡挡房屋屋檐高高的比比值房地产产常用用术语语【建筑间间距】两栋建建筑物物外墙墙之间间的水水平距距离【日照标标准】根据各各地区区的气气候条条件和和居住住卫生生要求求确定定的，，居住住建筑筑正面面向阳阳的房房间子子规定定的日日照标标准日日获得得的日日照量量【居住区区用地地】住宅用用地、、公建建用地地、道道路用用地、、公共共绿地地的总总称【花园】占地15000平米以以上，，设有有中心心广场场，绿绿化面面积不不低于于总面面积的的45%，休闲闲场地地面积积不少少于总总面积积的15%。【小区区】建筑筑面面积积在在30000平米米以以上上，，居居住住户户数数3000户以以上上或或人人口口在在7000人以以上上，，设设有有居居委委会会。。【组团团】被小小区区道道路路分分隔隔，，并并与与居居住住人人口口规规模模（（1000～3000人））相相对对应应配配建建有有居居民民所所需需的的基基层层公公共共服服务务设设施施的的居居民民生生活活聚聚居居地地【配套套设设施施】指与与住住宅宅规规模模或或与与人人口口规规模模相相对对应应配配套套建建设设的的公公共共服服务务设设施施、、道道路路和和公公共共绿绿地地的的总总称称【建筑筑小小品品】指既既有有功功能能要要求求，，又又有有点点缀缀、、装装饰饰和和美美化化作作用用的的，，从从属属于于某某一一建建筑筑空空间间环环境境的的小小体体量量建建筑筑、、游游憩憩观观赏赏设设施施和和指指示示性性标标志志物物等等的的统统称称房地地产产常常用用术术语语【房屋屋销销售售面面积积】房屋屋按按套套（（单单元元））出出售售时时，，房房屋屋销销售售面面积积为为该该套套（（单单元元））的的建建筑筑面面积积，，即即为为该该套套（（单单元元））的的使使用用面面积积与与该该套套（（单单元元））应应分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积之之和和【套内内建建筑筑面面积积】房屋屋按按单单元元计计算算的的建建筑筑面面积积，，为为单单元元门门内内范范围围的的建建筑筑面面积积，，包包括括套套（（单单元元））内内的的使使用用面面积积、、墙墙体体面面积积及及阳阳台台面面积积【套内内使使用用面面积积】指室室内内实实际际能能使使用用的的面面积积，，不不包包括括墙墙体体、、柱柱子子等等结结构构面面积积【公共共建建筑筑面面积积】各产产权权主主共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面积积，，指指各各套套（（单单元元））以以外外为为各各户户共共同同使使用用，，不不可可分分割割的的建建筑筑面面积积【实用用面面积积】它是是套套内内建建筑筑面面积积扣扣除除公公共共建建筑筑面面积积后后的的余余额额【公摊摊面面积积】商品品房房分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积主主要要由由两两部部分分组组成成：：电梯梯井井、、楼楼梯梯间间、、垃垃圾圾道道、、变变电电室室、、设设备备室室、、公公共共门门厅厅和和过过道道等等功功能能上上为为整整楼楼建建筑筑服服务务的的公公共共用用房房和和管管理理用用房房的的建建筑筑面面积积；；各各单单元元与与楼楼宇宇公公共共建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔以以及及外外墙墙（（包包括括山山墙墙））墙墙体体水水平平投投影影面面积积的的50％房地地产产常常用用术术语语【得房房率率】是指指套套内内建建筑筑面面积积与与套套（（单单元元））建建筑筑队队面面积积之之比比【道路路用用地地】道路路用用地地是是指指居居住住区区道道路路、、小小区区路路、、组组团团路路及及非非公公建建配配建建的的居居民民小小汽汽车车、、单单位位通通勤勤车车等等停停放放场场地地【玄关关】玄关关就就是是登登堂堂入入室室第第一一步步所所在在的的位位置置，，它它是是一一个个缓缓冲冲过过渡渡的的地地段段。。【期房房】开发发商商从从取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证开开始始至至取取得得房房地地产产权权证证大大产产证证止止，，在在这这一一期期间间的的商商品品房房称称为为期期房房，，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签预预售售合合同同【现房房】开发发商商已已办办妥妥房房地地产产权权证证（（大大产产证证））的的商商品品房房，，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签出出售售合合同同。。在在通通常常意意义义上上指指的的现现房房是是指指项项目目已已经经竣竣工工可可以以入入住住的的房房屋屋【入伙伙】业主主领领取取钥钥匙匙，，接接房房入入住住【契税税】在土土地地、、房房屋屋不不动动产产所所有有权权发发生生转转移移，，按按当当事事人人双双方方订订立立契契约约等等对对产产权权随随人人征征收收的的一一种种税税房地产常用术术语【安居房】指实施国家"安居（或康居居）工程"而建设的住房房（属于经济济适用房的一一类）【经济适用房】是指经各级人人民政府批准准立项建设、、享受国家优优惠政策、向向城镇中低收收入家庭出售售的住房【使用权房】是指由国家以以及国有企业业、事业单位位投资兴建的的住宅，政府府以规定的租租金标准出租租给居民的公公有住房【产权房】是指产权人对对房屋（指建建筑物）拥有有所有权，对对该房屋占用用范围内的土土地拥有使用用权，产权人人对这两项权权利享有占有有【商品房】是指具有经营营资格的房地地产开发公司司（包括外商商投资企业））开发经营的的住宅【集资房】是改变住房建建设由国家和和单位包的制制度，实行政政府、单位、、个人三方面面共同承担，，通过筹集资资金，进行住住房建设的一一种房屋房地产常用术术语【公房】又称公有有住宅、、公产住住房、国国有住宅宅，它是是指国家家（中央央政府或或地方政政府）以以及国有有企业、、事业单单位投资资兴建、、销售的的住宅，，公有住住宅主要要由本地地政府建建设，负负责向本本市居民民出租出出售：由由企事业业单位建建设的住住宅，向向本企事事业单位位的职工工出租出出售【房改房】是有一定定的福利利性质的的，各产产权单位位按照政政府每年年公布的的房改价价格出售售给本单单位职工工的住房房。这类类房屋来来源一般般是单位位购买的的商品房房、自建建房屋、、集资建建房等【住宅用地地】是指供居居住的各各类房屋屋用地【工业用地地】是指独立立设置的的工厂、、车间、、手工业业作坊、、建筑安安装的生生产场地地、排渣渣（灰））场地等等用地【仓储用地地】是指国家家、省（（自治区区、直辖辖市）及及地方的的储备、、中转、、外贸、、供应等等各种仓仓库、油油库、材材料堆场场及其附附属设备备等用地地【商业服务务业用地地】是指各种种商店、、公司、、修理服服务部、、生产资资料供应应站、饭饭店、旅旅社、对对外经营营的食堂堂、文印印腾写社社、报刊刊门市部部、蔬菜菜购销转转运站等等用地房地产常常用术语语【旅游业用用地】是指主要要为旅游游业服务务的宾馆馆、饭店店、大厦厦、乐园园、俱乐乐部、旅旅行社、、旅游商商店、友友谊商店店等用地地【金融保险险业用地地】是指银行行、储蓄蓄所、信信用社、、信托公公司、证证券交易易所、保保险公司司等用地地【市政公用用设施用用地】是指自来来水厂、、泵站、、污水处处理厂、、变电（（所）站站、煤气气站、供供热中心心、环卫卫所、公公共厕所所、火葬葬场、消消防队、、邮电局局（所））及各种种管线工工程专用用地段等等用地【绿化用地地】是指公园园、动植植物园、、陵园、、风景名名胜、防防护林、、水源保保护林以以及其他他公共绿绿地等用用地【公共建筑筑用地】是指文化化、体育育、娱乐乐、机关关、科研研、设计计、教育育、医卫卫等用地地【文、体、、娱用地地】是指文化化馆、博博物馆、、图书馆馆、展览览馆、纪纪念馆、、体育场场馆、俱俱乐部、、影剧院院、游乐乐场、文文艺体育育团体等等用地房地产常常用术语语【机关、宣宣传用地地】是指行政政及事业业机关、、党、政政、工、、青、妇妇、群众众组织驻驻地、广广播电台台、电视视台、出出版社、、报社、、杂志社社等用地地【科研设计计用地】是指科研研、设计计机构用用地。如如研究院院（所））、设计计院及其其试验室室、试验验场等科科研、设设计用地地【教育用地地】是指大专专院校、、中等专专业学校校、职业业学校、、干校、、党校，，中小学学校、幼幼儿园、、托儿所所、业余余进修院院（校））、工读读学校等等用地【医卫用地地】是指医院院、门诊诊部、保保健院（（站、所所）疗养养院（所所）、救救护站、、血站、、卫生院院、防治治所、检检疫站、、防疫站站、医学学化验、、药品检检验等用用地【交通用地地】是指铁路路、民用用机场、、港口码码头及其其他交通通用地【铁路用地地】是指铁路路及场站站、地铁铁出入口口等用地地【民用机场场用地】是指民用用机场及及其附属属设施用用地房地产常常用术语语【港口码头头用地】是指专供供客、货货运船停停靠的场场所用地地【其他交通通用地】是指车场场（站））、广场场、公路路、街、、巷、小小区内的的道路等等用地【地下室】是指房屋屋全部或或部分在在室外地地坪以下下的部分分（包括括层高在在2.2m以下的半半地下室室）【假层】是指建房房时建造造的，一一般比较较低矮的的楼层。。其前后后沿的高高度大于于1.7m，面积不不足底层层的二分分之一的的部分。。附层（（夹层））是房屋屋内部空空间的局局部层次次【阁楼（暗暗楼）】一般是房房屋建成成后，因因各种需需要，利利用房间间内部空空间上部部搭建的的楼层房地产常常用术语语目录录房地产行行业发展展历史房地产行行业基本本常识和和常用术术语房地产行行业基本本组织架架构和职职责房地产企企业基本本业务流流程房地产行行业基本本常识房地产常常用术语语介绍房地产产产品类型型介绍房地产建建筑基础础知识房地产规规划基础础知识房地产产产品类型型名词-居住类地地产普通住宅宅是指按所所在地一一般民用用住宅建建筑标准准建造的的居住用用房屋。。目前，，它多为为多层住住宅和高高层住宅宅。低层住宅宅为一层层至三层层；多层住宅宅为四层层至六层层；中高层住住宅为七七层至九九层；高层住宅宅为十层层及以上上房地产产产品类型型名词-居住类地地产是指在郊郊区或风风景区建建造的舒舒适式园园林住宅宅，一般般拥有私私家车库库、花园园、草坪坪、院落落等。配套设施施标准较较高高档住宅宅具有良好好的物业业管理服服务部分高档档住宅带带精装修修销售价格格明显高高于同时时期、同同区域的的普通住住宅别墅房地产产产品类型型名词-居住类地地产高档公寓寓是指其单单位建筑筑面积造造价通常常高于当当地一般般民用住住宅造价价一倍以以上的公公寓，通通常为跃跃层式住住宅、顶顶层有花花园的、、或多层层住宅配配有电梯梯的，并并拥有良良好的绿绿化、商商服、物物业管理理等配套套设施。。酒店式服服务公寓寓是指提供供酒店式式管理服服务的公公寓。始于1994年，意为为“酒店式的的服务，，公寓式式的管理理”;市场定位位很高;它是集住住宅、酒酒店、会会所多功功能于一一体的;具有“自用”和“投资”两大功效效，除了了提供传传统酒店店的各项项服务外外，更重重要的是是向住客客提供家家庭式的的居住布布局、家家居式的的服务，，让人有有宾至如如归的感感觉。房地产产产品类型型名词-居住类地地产别墅的狭狭义定义义为独立立式住宅宅，广义义上将低低密度的的类似产产品统称称为别墅墅类产品品，广义义上有以以下类型型组成：：独立式别别墅该类别墅墅指在建建筑设计计形式上上独门独独院的住住宅。房屋具有有独立的围护护墙体，，房屋周围围一般都都有面积积不等的的绿地、、院落。。住宅的层层数基本本是3层或3层以下，，具有私私密性强强、价格格较高等显著特特征，在在住宅等等级中居居于顶尖尖位置。。双拼别墅墅该类别墅墅是由两两个单户户别墅拼拼联组成成，中间间共用一一道建筑筑分隔墙，每每个单元元可三面面采光，，均有天天有地，，住宅的的层数大大多在三层或或三层以以下，它它是介于于联排别别墅与独独立式别别墅之间间的中间产品品。房地产产产品类型型名词-居住类地地产联排别墅墅联排别墅墅于19世纪四五五十年代代发源于于英国新新城镇时期，欧欧美普及及。联排排别墅又又称TOWNHOUSE，有天有地地，每户户独门独独院。它它是由几几个三层层左右的单户别别墅并联联组成，，每个单单元与共共邻单元元之间共用一道道建筑分分割墙。。叠拼别墅墅该类别墅墅是由两两组类似似复式的的住宅上上下叠加加而成，，高度为四层层或四层层半，上上面两户户，下面面两户，，每一套套户型或有天天（叠上上有露台台）或有有地（叠叠下有花花园）。。房地产产产品类型型名词-居住类地地产联排别墅墅联排别墅墅于19世纪四五五十年代代发源于于英国新新城镇时期，欧欧美普及及。联排排别墅又又称TOWNHOUSE，有天有地地，每户户独门独独院。它它是由几几个三层层左右的单户别别墅并联联组成，，每个单单元与共共邻单元元之间共用一道道建筑分分割墙。。叠拼别墅墅该类别墅墅是由两两组类似似复式的的住宅上上下叠加加而成，，高度为四层层或四层层半，上上面两户户，下面面两户，，每一套套户型或有天天（叠上上有露台台）或有有地（叠叠下有花花园）。。塔楼指各面长长高比均均小于1的建筑，，塔式建建筑各朝朝向的建建筑外墙墙均为长长边主要是指指以共用用楼梯、、电梯为为核心布布置多层层住房的的高层住住宅。通通俗的说说，塔楼楼以电梯梯、楼梯梯为布局局核心，，上到楼楼层之后后，向四四面走可可以直接接进入户户内。塔楼的基基本形式式：传统统的塔楼楼形式有有十字形形、井字字型和房房型塔楼楼，改良良后的塔塔楼形式式为蝶型型塔楼。。板楼的售售价明显显高于塔塔楼，传传统塔楼楼对采光光通风活活动空间间采取了了牺牲，，对于没没有明显显板、塔塔偏好的的消费者者而言，，蝶塔帮帮助实现现了成本本和户型型的平衡衡。房地产产产品类型型名词-居住类地地产板楼指非塔式式建筑的的其它建建筑。当当板式建建筑主要要朝向建建筑长度度大于次次要朝向向建筑长长度两倍倍以上时时，其主主要朝向向的建筑筑外墙称称长边，，次要朝朝向的建建筑外墙墙称端边边。当板板式建筑筑主要朝朝向建筑筑长度大大于次要要朝向建建筑长度度两倍以以下时，，其各朝朝向的建建筑外墙墙均为长长边。是指由多多个住宅宅单元组组合而成成，每单单元均设设有楼梯梯或楼梯梯、电梯梯均有的的住宅；；每个单元元用自己己单独的的楼梯、、电梯。。板楼又又称排楼楼，是并并排兴建建而成的的建筑体体，一般般为多层层或者小小高层。。房地产产产品类型型名词-居住类地地产其它相关关物业类类型名词词——商业类地地产定义商业地产产，即商商业房地地产，也也叫商业业物业商商业地产产是指用用于各种种零售、、餐饮、、娱乐、、健身服服务、休休闲设施施等经营营用途的的房地产产形式，，从经营营模式、、功能和和用途上上区别于于普通住住宅、公公寓、别别墅等房房地产形形式。商商业地产产同时包包括商业业运营商商和消费费者两级级客户。。其它相关关物业类类型名词词——商业类地地产商圈是指商店店以其所所在地点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩张，吸吸引顾客客的辐射射范围，，简单的说，也也就是来来店顾客客所居住住的区域域范围。。商圈大大致由三三部分组组成，即即主圈、、次圈、、边圈。。主圈：即即主要商商圈，也也称第一一商圈或或核心商商圈，是是指最接接近商店店的区域域。在主主要商圈圈内，消消费者去去商店购购物最为为方便，，一般情情况下，，百货商商店65％左右的的顾客来来自主要要商圈。。次圈：即即次要商商圈，是是指位于于主要商商圈外围围的次要要区域。。在这一一区域，，顾客较较为分散散，但消消费者来来店消费费也较为为方便，，在次要要商圈聚聚集的顾顾客约占占25％左右。。边圈：即即边缘商商圈，也也称第三三商圈，，是指位位于次要要商圈以以外的区区域。在在边缘商商圈内散散居着百百货商店店约10％的顾客客。其它相关关物业类类型名词词——商业类地地产业态介绍绍百货店：：是在一一个大建建筑物内内，根据据不同商商品部门门设销售售区，开开展各自自的进货货、管理理、运营营的零售售业态。。超级市场场：是采采取自选选销售方方式、以以销售生生鲜商品品、食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的的零零售业态态。大型综合合超市：：是采取取自选销销售方式式，以销销售大众众化实用用品为主主，并将将超级市市场和折折扣商店店的经营营优势合合为一体体、满足足顾客一一次性购购全的零零售业态态。便利店：：是指满满足顾客客便利性性需求为为主要目目的零售售业态。。专业店：：是指经经营某一一大类商商品为主主，并且且具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当售后后服务的的零售业业态。其它相关关物业类类型名词词——商业类地地产业态介绍绍专卖店：：是指专专门经营营或授权权经营制制造商品品品牌和和中间商商品牌的的零售业业态。购物中心心：是指指企业有有计划地地开发、、拥有、、管理运运营的各各类零售售业态、、服务设设施的集集合体。。仓储商店店：是指指在大型型综合超超市经营营的商品品基础上上，筛选选大众化化实用品品销售，，并实行行储销一一体、以以提供有有限服务务和低价价格商品品为主要要特征的的、采取取自选方方式销售售的零售售业态。。家居中中心：：是指指以与与改善善、建建设家家庭居居住环环境有有关的的装饰饰、装装修等等用品品、日日用杂杂品、、技术术及服服务为为主的的、采采取自自选方方式销销售的的零售售业态态。目录录房地产产行业业发展展历史史房地产产行业业基本本常识识和常常用术术语房地产产行业业基本本组织织架构构和职职责房地产产企业业基本本业务务流程程房地产产行业业基本本常识识房地产产常用用术语语介绍绍房地产产产品品类型型介绍绍房地产产建筑筑基础础知识识房地产产规划划基础础知识识建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑基本本分类类民用建建筑基基本分分类民用建建筑的的分类类以及及建筑筑物举举例：：居住建建筑住住宅建建筑宿舍建建筑：：单身身宿舍舍或公公寓、、学生生宿舍舍或公公寓等等公共建建筑办办公建建筑：：各级级立法法、司司法、、党委委、政政府办办公楼楼，商商务、、企业业、事事业、、团体体、社社区办办公楼楼等科研建建筑：：实验验楼、、科研研楼、、设计计楼等等文化建建筑：：剧院院、电电影院院、图图书馆馆、博博物馆馆、档档案馆馆、文文化馆馆、展展览馆馆、音音乐厅厅、礼礼堂等等商业建建筑：：百货货店、、超级级市场场、大大型综综合超超市、、便利利店、、专业业店、、专卖卖店、、购物物中心心、仓仓储商商店、、家居居中心心等等等体育建建筑：：体育育场、、体育育馆、、游泳泳馆、、健身身房等等医疗建建筑：：综合合医院院、专专科医医院、、康复复中心心、急急救中中心、、疗养养院等等交通建建筑：：汽车车客运运站、、港口口客运运站、、铁路路旅客客站、、空港港航站站楼、、地铁铁站等等司法建建筑：：法院院、看看守所所、监监狱等等纪念建建筑：：纪念念碑、、纪念念馆、、纪念念塔、、故居居等园林建建筑：：动物物园、、植物物园、、游乐乐场、、旅游游景点点建筑筑、城城市建建筑小小品等等综合建建筑：：多功功能综综合大大楼、、商住住楼、、商务务中心心等建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑用地地及规规划技技术指指标容积率率容积率率是指指一定定地块块内，，地上上总建建筑面面积与与建设设用地地面积积的比比值。。容积率率是衡衡量建建设用用地使使用强强度的的一项项重要要指标标。容容积率率的值值是无无量纲纲的比比值，，通常常以地地块面面积为为1，地块块内地地上建建筑物物的总总建筑筑面积积对地地块面面积的的倍数数，即即为容容积率率的值值。容容积率率以公公式表表示如如下：：容积率率实际际于城城市规规划管管理秩秩序要要，为为改善善城市市居住住环境境条件件，为为控制制人口口密度度和产产业密密度，，即控控制土土地使使用强强度等等而提提出的的一个个限制制指标标。容积率率越高高，则则意味味着建建筑面面积越越大，，单位位土地地成本本越低低，房房屋成成本越越低。。同时时也意意味着着人均均占有有绿地地面积积减小小，居居住环环境质质量下下降。。容积率率关系系到居居住的的舒适适程度度，容容积率率越低低，舒舒适度度相对对越高高；建设用用地规规划技技术指指标容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑用地地及规规划技技术指指标容积率率建设用用地规规划技技术指指标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容容积率率对应应的产产品类类型注：本本文主主要指指在普普遍情情况下下不同同容积积率所所对应应的产产品类类型建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑用地地及规规划技技术指指标建筑密密度建筑密密度:一定地地块内内所有有建筑筑物的的基底底总面面积占占用地地面积积的百百分比比。单单位：：％。。建筑密密度是是反映映建设设用地地经济济性的的主要要指标标之一一。计计算公公式为为：建设用用地规规划技技术指指标建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑用地地及规规划技技术指指标建筑面面积是是指建建筑物物外墙墙外围围所围围成空空间的的水平平面积积，如如果计计算多多、高高层住住宅的的建筑筑面积积，则则是各各层建建筑面面积之之和。。建筑筑面积积包含含了房房屋居居住的的可用用面积积、墙墙体柱柱体占占地面面积、、楼梯梯走道道面积积、其其他公公摊面面积等等。单体建建筑的的总建建筑面面积：：指该该建筑筑物每每层外外墙外外围的的水平平投影影面积积之和和。单体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指指该建建筑物物地上上部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。单体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指指该建建筑物物地下下部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。群体建建筑的的总建建筑面面积：：指各各单体体建筑筑的总总建筑筑面积积之和和。群体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指指各单单体建建筑的的地上上建筑筑面积积之和和。群体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指指各单单体建建筑的的地下下建筑筑面积积之和和。建筑面面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语———建筑筑用地地及规规划技技术指指标建筑高高度一一般指指建筑筑物室室外地地面到到其檐檐口（（平屋屋顶））或屋屋面面面层（（坡屋屋顶））的高高度。。建筑高高度一般地地区，，其建建筑高高度，，平顶顶房屋屋按女女儿墙墙高度度计算算；坡坡顶房房屋按按屋檐檐和屋屋脊的的平均均高度度计算算。屋屋顶上上的附附属物物，如如电梯梯间、、楼梯梯间、、水箱箱、烟烟囱等等，其其总面面积不不超过过屋顶顶面积积的20%，且高度不超超过4米的，不计入入建筑高度之之内。空调冷冷却塔等设备备高度不计入入建筑高度。。采用传统坡屋屋面形式的建建筑，一般以以屋面下檐口口计算建筑高高度。屋顶坡坡度大于30°时,按坡屋顶高度度一半处计算算建筑高度。。对于屋顶部分分采取错落方方式的复杂形形体建筑，以以大于标准层层建筑面积20％的最高点处处计算建筑高高度。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建建筑用地及规规划技术指标标建筑间距指两栋建筑物物或构筑物外外墙外皮最凸凸出处（不含含居住建筑阳阳台）之间的的水平距离。规划设计计时应综合考考虑防火、防防震、日照、、通风、采光光、视线干扰扰、防噪、绿化、卫生、、管线埋设、、建筑布局形形式以及节约约用地等要求求，确定合理理的建筑间距。建筑间距系数数一般指在正南南北或正东西西方向上出现现重叠的建筑筑之间，遮挡挡建筑与被遮遮挡建筑在正南北或正东东西方向上的的水平距离与与遮挡建筑高高度的比值。。（只有在同同期规划建设的平行相对对的板式建筑筑之间，指遮遮挡建筑与被被遮挡建筑在在平行相对的的垂线方向上的水平距离离与遮挡建筑筑高度的比值值。）建筑间距与建建筑间距系数数目录录房地产行业发发展历史房地产行业基基本常识和常常用术语房地产行业基基本组织架构构和职责房地产企业基基本业务流程程房地产行业基基本常识房地产常用术术语介绍房地产产品类类型介绍房地产建筑基基础知识房地产规划基基础知识建筑面积的分分类和技术规规范——住宅宅技术经济指指标套内使用面积积计算，应符符合下列规定定：套内使用面积积包括卧室、、起居室（厅厅）、厨房、、卫生间、餐餐厅、过道、、前室、贮藏藏室、壁柜等的使用用面积的总和和；跃层住宅中的的套内楼梯按按自然层数的的使用面积总总和计入使用用面积烟囱、通风道道、管井等均均不计入使用用面积；室内使用面积积按结构墙体体表面尺寸计计算，有复合合保温层，按按复合保温层层表面尺寸计计算；利用坡屋顶内内空间时，顶顶板下表面与与楼面的净高高低于1.20m的空间不计算算使用面积；；净高在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积积；净高超过过2.10m的空间全部计计入使用面积积；坡层顶内的使使用面积单独独计算，不得得列入标准层层使用面积和和标准层建筑筑面积中，需需计算建筑总面积时，，利用标准层层使用面积系系数反求。阳台面积应按按结构底板投投影面积单独独计算，不计计入每套使用用面积或建筑筑面积内。建筑面积的分分类和技术规规范——建筑筑面积规范计入建筑面积积的部分单层建筑物高高度在2.20米及上上者应应计算全面积积，高度不足足2.20米者应计算1/2面积。利用坡屋顶内内空间时净高高超过2.10米的部位应计计算全面积，，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不不足1.20米的部位不应应计算面积。。单层建筑物内内设有局部楼楼层者，局部部楼层的二层层及以上楼层层，有围护结结构的应按围围护结构外围水平平面积计算，，无围护结构构的应按其结结构底板水平平面积计算。。层高在2.20米及以上者应计计算全面积，，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑首层层建筑面积按按外墙勒脚以以上结构的外外围水平面积积计算，二层层及二层以上上按外墙结构的外外围水平面积积计算。层高高在2.20米及以上者应应计算全面积积，层高不足足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋屋顶内和场馆馆看台下，当当设计加以利利用时净高超超过2.10米的部位应计计算全面积，净高在在1.20米至2.10米的部位应计计算1/2面积，净高不不足1.20米的部位不应应计算面积。建筑面积的分分类和技术规规范——建筑筑面积规范计入建筑面积积的部分建筑物内的室室内楼梯间、、电梯井、观观光电梯井、、提物井、垃垃圾道、管道道井、通风排排气竖井、附墙烟烟囱应按自然然层计算建筑筑面积雨篷结构的外外边线至外墙墙结构外边线线的宽度超过过2.10米者，就按雨雨篷结构板的的水平投影面积的1/2计算有永久性顶盖盖的室外楼梯梯，应按建筑筑物自然层的的水平投影面面积的1/2计算建筑物的阳台台均应按其水水平投影面积积的1/2计算有永久性顶盖盖无围护结构构的车棚、货货棚、站台、、加油站、收收费站等，应应按其顶盖水水平投影面积的1/2计算高低联跨的建建筑物，应以以高跨结构外外边线为界分分别计算建筑筑面积，其高高低跨内部连连通时，其变形缝缝应计算在低低跨面积内以幕墙作为围围护结构的建建筑物，应按按幕墙外边线线计算建筑面面积建筑物外墙有有外保温隔热热层的，应按按保温隔热层层外边线计算算建筑面积建筑物内变形形缝，应按其其自然层合并并在建筑物面面积内计算建筑面积的分分类和技术规规范——住宅宅建筑面积规规范不计入建筑面面积的部分建筑物通道（（骑楼、过街街楼的底层））。建筑物内的设设备管道夹层层。建筑物内分隔隔的单层房间间，舞台及后后台悬挂幕布布、布景的天天桥、挑台台等。屋顶水箱、花花架、凉棚、、露台、露天天游泳池。建筑物内的操操作平台、上上料平台、安安装箱或罐体体平台。勒脚、附墙柱柱、垛、台阶阶、墙面抹灰灰、装饰面、、镶贴块料面面层、装饰性性幕墙、空调调室外机搁板（箱箱）、飘窗、、构件、配件件、宽度在2.10米及以内的雨雨蓬以及与建建筑物内不相连通的装饰饰性阳台、