工业地产简介-XXXX

第一章工业地产概述工业地产定义、分类⊙特点及趋势⊙工业地产定义工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产分类根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。医疗保健设施数据交换中心教育培训基地科技孵化器企业加速器创业人社区都市经济园物流园区保税物流园临港经济区专业批发市场大学生科技园软件外包基地影视传媒中心创业产业园公共博展馆旅游渡假区产业转移园生态工业园总部经济园中央商务区基础保障创业阶段商业零售楼宇经济体创新领域发展阶段成熟领域流通领域工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强

工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；

工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；投资大、投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回报期限大于住宅房地产与商业地产；区域性强

由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功能差别很小；项目增值性

发展第三产业，实现二、三产业联动，拓展项目收入来源；

加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群，都能促进项目价值提升。工业地产趋势近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞逐的新领域，不仅传统的产业地产运营商加大了扩张力度，连很多实体企业也纷纷参与国内产业地产强势产品品牌不断战略扩张，如联东U谷、道丰集团、武汉光谷等国外巨头加大在华投资力度，如普洛斯向武汉等中部城市布局，AMB公司在上海收购1.7万㎡的工业地产项目大型房地产开发商为了规避风险开始进入产业地产领域，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等，如万通和TCL合资成立工业地产开发公司万通新创工拥有独特资源的产业实体企业开始尝试从示范走向布局，如广州市龙源环保科技有限公司提供专业、集中的水处理服务，同时因水处理设施带来了产业园建设和运营1234第二章工业地产开发模式研究工业地产开发模式⊙政府主导模式⊙主导企业引导模式⊙工业地产商模式⊙综合开发模式⊙优劣势比较

⊙工业地产开发模式政府主导模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。综合运作模式上述三种模式的混合运用。政府主导工业园模式——基本情况政府主导模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域或经济全面发展。开发主体地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、谷底出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。操作手段具备外部条件政府主导工业园模式——园区开发模式流程

区域经济研究

园区开发定位

行业发展规划

园区招商定位

园区开发策略

园区招商策略

开发财务规则

概念性规划

控制性规划

基础设施规划

详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设

国内招商

国外招商客户管理

物业管理

土地容积率

产业升级工业园区开发模式流程研究定位总体规划园区建设整体招商园区管理园区升级政府完全主导的开发模式政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。案例：新新加坡裕裕廊工业业园园区概况况：位于新加坡岛岛西南部部的海滨滨地带，，距市区区约10多km，1961年政府计计划在裕裕廊划定定6480公顷土地地发展工工业园区区，1968年园区内厂房，港口、、码头、、铁路、、公路、、电力、、供水等基础设施建设设基本完成开发主体体：开发运运营主要要是由政政府垄断断开发。。最初的的管理机机构是经经济发展展局，1968年成立裕裕廊管理理局（JTC）。资金金筹集、、土地运运用、招招商引资资等均采采用一级级政府统统一规划划，专业业化分工工建设、、管理和和服务协协调相配配合。政政府用法法律制度度来安排排土地的的开发利利用，由由JTC统一控制制全国工工业用地地和各类类园区的的供给，，由经济济发展局局遍布世世界的专专业招商商队伍统统一负责责招商1961-1979年劳动密集型产业主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段入区企业以劳动密集型产业为主，主要是为了解决新加坡就业问题，改变其工业落后的面貌为高增长型的企业设计和提供具有差异化的设施和厂房提高集约化利用园区的土地出现了商业园、技术园、后勤园等新概念的园区保证项目目快速启启动并尽尽快达到到规模经经济快速并以以较低成成本获取取私人土土地有效吸引引跨国公公司的投投资园区的竞竞争对象象在国外外而不在在国内，，园区之之间没有有恶性竞竞争。案例：新新加坡裕廊工业业园产品系列列工业用地地商业园土土地（新新兴产业业、高新新技术企企业）多层厂房房（Flattedfactories)标准厂房房（Standardfactories)创业/科技企业业中心（（iHUB每个工作作空间的的面积为为8-70㎡，科技企企业中心心为多层层厂房+综合设施施）iPark：提供15公顷地产产供企业业建设独独栋（Premise）写字楼（（Officespace）配套食堂、美美食广场场、粮食食店、便便利店、、医疗诊诊所、银银行、培培训室、、公园截止到2003年底，新新加坡岛岛内已建建立了30多个工业业园区，，共占地地8025公顷，已已开发5069公顷，包包含了7000多家跨国国公司和和本地的的高技术术制造业业公司，，对GDP的直接贡贡献率为为25%，雇佣了了全国1/3以上的劳动力裕廊镇管理局局公司(JTCCorporation)是这些工业业园区的主主要开发者案例：北京雁栖栖经济开发发区雁栖经济开发区园区概况：成立于1992年，为北京京市级开发发区、北京京生态涵养养区县开发区，总规划面积积15.035平方公里开发主体：北京雁栖经经济开发区区管理委员员会是负责开开发区的整整体规划、、宣传推介介、协调征征地拆迁、、审核入区区项目、各各项统计工工作以及园园区安全生生产、市政政市容、治治安秩序等等工作。北京市长长城伟业业投资开开发总公公司为怀柔区区政府直直属国有有企业，，负责开开发区规规划区域域内土地地的征用用、开发发、招商商引资以以及经营营性物业业投资管管理。管管委会与与长城伟伟业是““两块牌牌子，一一套班子子”园区布局局：初期由主主园区、、经纬园园、凤翔翔园构成成，食品品饮料及及配套包包装印刷刷产业是是园区核核心支柱柱产业，，是“华华北最大大的食品品饮料产产业聚集集区”，，2008年规划调调整为““一区四四园”：：新能源源新材料料产业园园、生命命科学产产业园、、中关村村雁栖高高新技术术创新基基地和文文化创意意产业园经济济效效益益：2010年1-11月工工业业总总产产值值136.9亿元元，，同同比比增增长长19.5%，投投产产开开业业企企业业340个，，同同比比增增长长7.6%，三资资企业业86个，同同比增增长11.7%，从业业人员员2.2万人，，同比比增长长1.9%，招商商项目目117个，同同比增增长12.5%案例：：北京京雁栖栖经济济开发发区怀柔区区定期期组织织企业业与市市级融融资平平台进进行对接。。怀柔区政府府出资资2000万元作作为““代偿偿资金金”，，借助助市经经济和和信息息化委委员会会高端端制造造业投投融资资服务务平台台，设设立怀怀柔区区中小小企业业投融融资服服务平平台，，为中中小企企业提提供投投融资资服务务。同同时安安排500万元高高新技技术产产业融融资贷贷款担担保金金，用用于支支持高高新技技术产产业发发展。。通过出出台多多项扶扶持政政策，，不断断改进进政府府服务务意识识，改改善软软环境境，吸吸引、、留住住企业业国家北京市市怀柔区区中关村村财政部部国国家税税务总总局关关于促促进创创业投投资企企业发发展有有关税税收政政策的的通知财政部部国国家税税务总总局关关于科科技企企业孵孵化器器有关关税收收政策策问题题的通通知……北京市市工业企企业流流动资资金贷贷款贴贴息补补助政政策实实施细细则北京市市鼓励励在京京设立立科技技研究究开发发机构构的规规定北京市市财政支支持高高新技技术成成果转转化项项目等等财政政专项项资金金实施施办法北京市市关于于进一一步促促进高高新技技术产产业发发展的的若干干规定定……怀柔区区高新新技术术企业业申请请使用用科技技及中中小企企业担担保资资金管管理办法北京市市怀柔柔区引引进人人才办办法实实施细细则怀柔区发展展总部部经济济实施施品牌牌战略略技术术创新新战略略开拓拓资本本市场场战略略扶持持政策策怀柔区区促进进生产产性服服务业业和文化化创意产产业专专项引引导资资金使使用管管理实实施细则……中关村村科技园园区留留学人人员创创业企企业小小额担担保贷贷款““绿色色通道道”实实施细则中关村村科技园园区中中小企企业技技术创创新专专项资资金管管理暂暂行办法中关村村科技园园区企企业改改制上上市资资助资资金管管理办法……除国家家、北北京市市相关关优惠惠政策策外，，怀柔柔区政政府根根据区区内实实际情情况制制定了了有针针对性性的人人才、、融资资担保保和财财政政政策，，同时时设立立专项项资金金促进进相关关行业业发展展。通过积积极协协调公公交公公司设设立站站点、、搭建建融资资平台台、缩缩短审审批流流程等等方式式，为为企业业发展展提供供便利利条件件。交通雁栖经经济开开发区区管委委会与与北京京八方方达公公交公公司怀怀柔分分公司司协商商，在开发区设设立公交交总站，，雁栖公公交总站站建成后后，开发区区与怀柔柔城区间间的通行行将更加加便捷，，后续也也将开通通开发区区与中关关村、开开发区与与东直门门等多条条线路。。审批流程实行“重重点标记记、即时时移送””分办制制度，对对重点项项目引进进和建设设进行全全程跟踪踪监控，，压缩用用地审批批、环保保评估等等手续时时限，年年内开工工项目免免交或缓缓交市政政基础设设施建设设费。凡凡属区级级权限内内的审批批事项，，原则上上完成时时限压缩缩50%。融资平台台主体企业业引导模模式——基本情况况主体企业业引导模模式：政政府支持持，大型型企业进进驻并自自主开发发，通过过其行业业影响力力，带动动上下游游企业加加入园区区建设。。地方方政政府府是是我我国国目目前前工工业业地地产产市市场场建建设设的的主主导导，，主主体体企企业业引引导导模模式式是是工工业业园园开开发发模模式式的的衍衍生生模模式式，，也也是是各各级级地地方方政政府府经经常常使使用用的的工工业业地地产产开开发发模模式式。。创造造相相关关产产业业政政策策支支持持、、税税收收优优惠惠等等条条件件营营造造园园区区与与其其他他工工业业地地产产项项目目所所具具备备的的独独特特优优势势，，吸吸引引某某些些行行业业的的知知名名企企业业进进驻驻，，利利用用其其再再行行业业的的影影响响度度来来带带动动行行业业上上下下游游相相关关产产业业的的聚聚集集，，以以产产业业链链带带动动发发展展。。区域辐射地地位明显，，交通条件件优越；具备产业发发展的良好好的产业政政策环境；；优惠的税收收及相关政政策。开发主体操作手段具备外部条条件主体企业引引导模式——园区开发模模式流程政府完成初初步计划及及配套建设设吸引知名名企业进驻驻，同时通通过土地出出让、租赁赁等方式引引入同类企企业完善产产业链。区域经济研研究行业发展规规划园区招商定定位园区开发策策略园区招商策策略道路、交通通公共设施配配套厂房其他设施国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率率产业升级主体企业开开发模式流流程初步规划基本配套建建设主体企业规规划建设整体招商园区管理园区升级政府引导，，企业带动动的开发模模式适当包装及及推广政府土地出出让、租赁赁方式引进进同类企业业，实现整整个产业链链的打造与与完善。案例例：：北京京诺诺基基亚亚工工业业园园北京京诺诺基基亚亚工工业业园园是是诺诺基基亚亚全全球球手手机机生生产产的的最最重重要要基基地地之之一一。。到到目目前前为为止止，，已已有有20多家家国国内内外外著著名名手手机机零零配配件件和和服服务务供供应应商商入入驻驻；；2006年北北京京诺诺基基亚亚工工业业园园产产值值突突破破千千亿亿；；2006年5月，，诺诺基基亚亚中中国国区区总总部部和和北北京京研研发发中中心心迁迁入入亦亦庄庄，，成成为为第第一一个个在在亦亦庄庄设设立立总总部部的的跨跨国国公公司司。。公司国家产品Savcor芬兰镀膜EXEL英国物流Electronic日本键盘RFMD美国半导体Friwo德国充电器SANYO日本电池工业业地地产产商商模模式式———基本本情情况况工业业地地产产商商开开发发模模式式：：地地产产商商运运用用住住宅宅开开发发的的模模式式，，开开发发建建设设工工业业地地产产，，并并通通过过出出租租、、出出售售，，获获取取利利润润。。房地地产产开开发发企企业业是是该该模模式式的的开开发发主主体体，，工工业业地地产产商商通通过过市市场场化化的的开开发发模模式式来来完完成成工工业业地地产产的的从从开开发发、、销销售售（（租租赁赁））、、管管理理等等活活动动。。根据据区区域域产产业业发发展展的的趋趋势势及及未未来来工工业业市市场场的的需需求求状状况况，，通通过过市市场场化化的的取取缔缔方方式式来来获获得得土土地地，，继继而而进进行行工工业业物物业业的的开开发发，，以以出出售售或或出出租租方方式式实实现现效效益益。。区域域辐辐射射地地位位明明显显，，交交通通条条件件优优越越；；具备产业发发展的良好好的产业政政策环境；；优惠的税收收及相关政政策。开发主体操作手段具备外部条条件工业地产商商模式按地产开发发模式进行行，从取地开始，到施工建建设，最后后通过转让让、租赁、、合作经营营等方式回回收资金，，实现利润润。详细了解区区域产业发发展现状及及趋势。工业园区获获得工业土土地其它途径获获得道路、绿化化建设基础设施建建设厂房、仓库库、研发租赁、转让让合作经营合资经营工业地产商商开发模式式流程前期工作土地获取施工建设收益获取工业地产商商主导开发发模式适当包装及及推广工业地产商商模式案例1五矿进入开发区建设运营领域的央企大尺度2大连软件园高端研发办公型产业园运营商中尺度3普洛斯物流地产行业的国际巨头小尺度4联东U谷从建材到标准厂房，再到综合性园区开发小尺度5津通国际从标准厂房到综合性园区开发小尺度6ABP总部基地概念的制造者小尺度7龙源环保从电镀废水处理到工业厂房业务小尺度案例：五矿矿(营口)产业园发展展有限公司五矿(营口)产业园公司：五矿产业园开开发建设、、运营管理理的执行主主体，是园园区招商引引资的对外外合作主体中国五矿集团：1999年列入中央央管理的44家国有重要要骨干企业业，2007年国资委正正式增列地地产开发和和经营为中中国五矿集集团主营业业务，目前前主要业务务为黑色金金属、有色色金属、地地产开发、、物流和金融案例：五矿矿(营口)产业园发展展有限公司五矿产业园园位于辽宁宁（营口））沿海产业业基地内，，是产业基基地的“园中园””位于营口市市沿海产业业基地核心心景观区南南侧，规划划总面积30.4k㎡，分三期开开发。产业业园规划由由新加坡裕裕廊国际承担利用五五矿集集团在在有色色、黑黑色金金属行行业领领域的的优势势，以以五矿矿集团团主业业战略略协同同和价价值链链整合合为根根本原原则，，重点点发展展以装装备制制造、、电子子信息息及光光电、、新能能源、、新材材料应应用等等四大大主导导产业业，以以及现现代物物流和和现代代商贸贸服务务两个个支撑撑产业案例：：五矿矿(营口)产业园园发展展有限公公司依照园区发发展规规划，，五矿矿产业业园总总投资资将达达300亿元以以上，，是中中国五五矿集集团公公司进进行战战略转转型，，进军军工业业地产产的核核心项项目。。产业业园公公司已已经拥拥有了了规划划、建建设、、招商商、运运营等等完整整的业业务链模式——““园区规规划：：产业业规划划先行行”、、““园区区招商商：企企业+政府””、““园园区开开发：：协同同发展展”招商渠渠道——以“走走出去去”战战略为为重点点，采采取合合作、、自建建等多多种方方式积积极健健全网网络布布局，，充分分发挥挥集团团整体体优势势，与与日本本、韩韩国、、德国国等海海外兄兄弟企企业签签署招招商代代理协协议2006年8月16日中国五五矿与与辽宁宁省政政府签签署经经济技技术合合作框框架协协议2007年2月2日中国五五矿与与营口口市政政府签签署协协议，，确定定建设设五矿矿产业业园2007年3月29日“五矿矿(营口））产业业园发发展有有限公公司””注册册成立立2007年5月22日新加坡坡裕廊廊国际际启动动园区区规划划制订订2007年9月29日园区举举行开开工奠奠基典典礼，，与法法液空空、日日本兼兼松、、领锐锐等公公司签签署入入园协协议案例：：大连连软件件园股股份有有限公公司（（亿达达集团））投资方方：亿达集团团是集集房地地产开开发、、软件件园投投资营营管理理、生生态科科技城城开发发建设设等产产业于于一体体的大大型企企业集集团，，2010年实现现销售售收入入突破破60亿元，，实缴缴税金金超过过8亿元，，名列列2010中国民民营企企业500强、中中国服服务业业企业业500强、中中国房房地产产开发发企业业500强第49位1998年，大大连市市政府府提出出了发发展软软件与与信息息服务务业的的构想想，但但缺少少产业业发展展资金金和运运作经验，亿达集团提提出开发和和承建建软件件园项目大连软软件园园于1998年奠基基，由由DLSP(大连软软件园园股份份有限限公司司)建设运运营，，一期期占地地面积积3平方公公里左右右，，位位于于大大连连市市西西南南部部星星海海湾湾畔畔的的高高教教科科研研文文化化区区和和高高新新技技术术产产业业区区。案例例：：大大连连软软件件园园股股份份有有限限公公司司（（亿亿达达集团）软件与服服务外包包是大连软软件园发发展的主主体产业业。借势势上世纪纪90年代前半半段跨国国际软件件外包需需求迅猛猛增长，，特别是是来自于于日本的的软件外外包需求求，大连连承接了了大量了了软件外外包业务务，继而而大连软软件园的的成功运运作和带带动使其其成为许许多世界界大中型型IT相关的企企业的软软件发展展以及资资讯服务务的基地地。1998年亿达集团团与东软软集团签订合作作合同，，使东软软成为第第一家入入驻大连连软件园园的软件件企业。截截止2010年底，大大连软件件园入园园企业数数量超过500家，外资资企业所所占比例例为41%。包括IBM、HP、埃森哲哲、松下下、索尼尼、日立立、NTT、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT等在内的的世界500强企业已已达42家。2010年大连软软件园销销售收入入280亿元，出出口值10.8亿美元。案例：大大连软件件园股份份有限公公司（亿亿达集团）企业独栋栋孵化中心心企业产品品订制信息中心心商务配套套案例：大大连软件件园股份份有限公公司（亿亿达集团）企业运营商商务园区政府“官助民民办”的的园区开开发运营营模式“官”为为助力打造领先先水平的的产业发发展环境境市长亲自自带队国国外招商商软件园招招商第一一年免房房租，相相关费用用由政府府“买单单”政府财政政补贴中中小企业业进行CMM认证等“民”为为主体企业是软软件园开开发主体体，企业业负责整整个园区区的基础础建设、、环境规规划、招招商引资资、产业业服务以以及配套套管理职职能，并并在某些些方面代代行政府府行政管管理职能能案例：普普洛斯（（专业的的物流地地产商））亚洲最大大的现代代物流设设施提供供商与服服务商，，形成了了一个覆覆盖主要要物流枢枢纽、工工业园区区和城市市配送中中心等战战略接点点的高效效物流网网络，满满足客户户在多个个地区的的商业扩扩张需求求在中国21个城市市投资、、建设设并管管理着着57个物流流园建成面面积390多万㎡㎡，在在建200万㎡已进入的的城市市包括括：北北京、、成都都、重重庆、、大连连、佛佛山、、广州州、杭杭州、、嘉兴兴、宁宁波、、南京京、青青岛、、上海海、沈沈阳、、深圳圳、苏苏州、、天津津、无无锡、、中山山、厦厦门和和珠海在日本本已进入8个主要城市，，拥有有并管理理着69个物流流园总面积积约255万平方方米已进入的的城市市包括括：东东京、、大阪阪、名名古屋屋、仙仙台、、札幌幌、新新泻、、福冈冈和广广岛北区华东区中西部部案例：：普洛洛斯（（专业业的物物流地地产商商）范围广泛的物流设施相关解决方案多租户设施定制（build-to-suit）/单用户设施售后租回设施增值服务设施设计选址网络优化物业管理联合营销流程：：取地地→→一一级开开发→→基基础础设施施建设设→→建建设仓仓储设设施→→租租赁赁或销销售→→物物业业管理理和客客户维维护打造一一个设设施平平台，，吸引引物流流企业业、制制造商商、零零售商商入驻驻，普普洛斯斯只作作房地地产投投资开开发和和物业业管理理，日日常物物流业业务由由客户户操作作物业占占企业业很大大一部部分固固定资资产，，通过过租赁赁，客客户可可以更更有效效地管管理现现金，，降低低成本本，专专注核核心业业务案例：：普洛洛斯（（专业业的物物流地地产商商）北京首都机场广州白云机场南京禄口机场上海浦东国际机场上海虹桥国际机场青岛流亭国际机场上海洋山深水港大连大窑湾港深圳盐田港青岛前湾港广州南沙港宁波北仑港沈阳经济技术开发区苏州工业园区天津经济技术开发区杭州经济技术开发区广州开发区成都高新技术产业开发区重庆经济技术开发区在中国国，GLP已布局局重要要的机机场、、港口口和加加工基地案例：：普洛洛斯（（专业业的物物流地地产商商）案例：联东U谷2004～07年标准准厂房房为主主，容容积率率0.72007～08年订制制厂房房为主主，容容积率率1.12008～总部部、研研发产产品为为主，，容积积率1.4亦庄被被确定定为东东部发发展带带亦庄提提出产产业升升级亦庄强强调研研发与与创新新联东集集团1991年从建建筑模模板业业务起起步，，目前前成为为集建建筑模模板、、产业业地产产和投投资业业务为为一体体的集集团公公司产业地产的的聚合合U模式，，即围围绕着着“产产业微微笑曲曲线””构建建价值值链一一体化化平台台，通通过总总部商商务、、科技技研发发、生生产制制造及及配套套服务务的产产品开开发与与建设设，实实现第第二、、三产产业的的匹配配和互互动，，形成成业态态聚合合、功功能聚聚合和和资源源聚合。。已经经在全国国开始始产品品复制随着亦庄的发展展，联东U谷完成了了产业与与产品的的升级，，成为新新型产业业园案例：联东U谷联东U谷占地1300亩，规划划建筑面面积100万平方米米，项目目建成后后，可容容纳企业业500多家。产产品主要要以厂房房和总部部办公为为主，配配套以满满足自我我需求为为主，产产品按一一定比例例租售案例：津津通国际际工业园津通集团团是一家家以国际际化的高高新科技技园、产产业园、、创意园园、加速速器、现现代服务务业交易易中心等等平台的的开发运营营为核心，，以投融资和高新技术术产业研发发及及制制造造为为主主体体的的国国际际化化企企业业集集团团津通通国国际际工工业业园园位位于于江苏苏省省常常州州市市武武进进高高新区区。。占占地地1000亩，总规划划建筑面积积90万m²，一期占地地500亩，现已建建成36万m²的标准工业业厂房、生生产性服务务中心和生生活服务中中心全部建成后后将形成以以现代化高高标准厂房房为主体，，集科研孵孵化中心、、制造生产产中心和现现代服务中中心为一体体，花园式式社区为环环境特征的的智能化管管理新型高高新技术产产业园区案例：津通通国际工业业园2005年高层标准准厂房2007年研发发中心心2009年生产产与生生活配配套园区以以大规规模的的高标标准厂厂房为为基础础，以以研发发、设设计等等带动动产业业、产产品升升级、、以生生产性性服务务业和和生活活服务务业配配套完完善园园区功功能，，提升升园区区档次次，最最终建建成新新型综综合性性园区区案例：：总部部基地地（总部基基地控控股集集团ABP）总部基基地（（中国国）控控股集集团，，致力力于投投资、、开发发、建建设以以总部部基地地模式式为主主的总总部经经济区区以及及综合合性国国际投投资集集团。。自2003年起，，即重重点投投资运运营中中国区区域总总部经经济区区的建建设与与发展展，主主要项项目有有：北北京总总部基基地、、总部部基地地金融融港、、北京京玛雅雅岛酒酒店、、东北北总部部基地地、青青岛总总部基基地等等。总部基地（中国）控股集团北京道丰建设工程有限公司北京道丰总部基地物业管理有限公司北京道丰总部基地餐饮管理有限公司北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司北京玛雅岛酒店管理有限公司沈阳东北总部基地开发建设有限公司道丰国际董事长长：许许为平平案例：：总部部基地地（总部基基地控控股集集团ABP）丰台总部基基地：项目总占地地面积积约60公顷，自2003年6月开工工建设设以来来，目前400栋总部大大楼已已全部部竣工工，总总建筑筑面积积达1万平方方米的的21个总部部会所所也已已建成成并投投入使使用，，近4000平方米米的员员工餐餐厅、、员工工公寓寓以及及超市市、办办公超超市投投入运运营。总部基基地全全部总总部楼的入入驻率率已经经超过过80%，聚集集了中中国铁铁路工工程总总公司司、中中国航航天时时代、、建龙龙钢铁铁、中中牧股股份等400多家企企业和和企业业总部部，领领域涉涉及生生物医医药、、新材材料、、电子子信息息等高高科技技行业业。政策一级开开发二级开开发北京市市政府府2004年提出出发展展“总总部经经济””中关村村科技技园区区丰台台园管管理委委员会会负责具体开开发：丰台园科技技开发发建设设有限限公司司北京中中关村村丰台台园道道丰科科技商商务园园建设设发展展有限公公司统一规规划、、统一一设计计、统统一建建设、、统一一招商商案例：：总部部基地地（总部基基地控控股集集团ABP）建筑形形态：总部基地地将建设设700栋独立办办公楼，，每栋面面积1000—5000平方米，主导楼楼每栋面面积3000—5000平方米，12层高。其其中500栋供单个个企业作作为总部部所在地地，其余余200栋可分层层出售。。楼体间灵活连连接，在在群体结结构上巧巧妙布局局，使各各总部楼楼在追求求独立的的同时，，又可分分、可合合、可大大、可小小，可适适应不同同企业总总部发展展性需求求的任意意组合。。广州市龙龙源环保保科技有有限公司司2006年5月成立，，注册资资本为2400万元人人民币币，是是一家家集科科研、、电镀镀设备备制造造、工工业园园投资资开发发、电电镀集集控区区运营营管理理为一一体的的高科科技环环保企企业中国首创、、自主研发发的“电镀镀废水零排排放”专利利技术（国国家发明专专利『专利号：ZL200610033047.3』』和实用新型型专利『专利号：ZL200620053958.8』』）除广州示范范区外，其其它项目占占地均为2000亩，包括工工业厂房等废水分流，分类处理净水回用，金属回收广州市龙源源环保科技技有限公司司福龙源（广广州）环保保电镀示范范基地项目占地面面积507亩，总建筑筑面积约36万平方米电镀废水处理及回用中心电镀原料

供应/配送中心化验检测中心电镀工艺支援中心安全生产与危险化学品监控中心商务(物业)管理服务中心自动生产线

设计中心抛光中心工业厂房综合开发模模式——基本情况综合开发模模式：工业业园、主体体企业、工工业地产商商三种操作作模式综合合使用的开开发模式。。开发主体不不再单一，，不同阶段段开发主体体存在差异异，属于多多主体共同同开发模式式。由于建设规规模较大和和设计经营营范围较广广，即要求求在土地、、税收等政政策上的有有力支持，，也需要在在投资方面面能跟上开开发建设的的步伐，还还要求具备备工业项目目的经营运运作能力的的保证。因此，单纯纯采用一种种开发模式式，往往很很难达到使使工业项目目建设顺利利推进的目目的，必须须对工业园园区开发模模式、主体体企业引导导模式、工工业地产商商模式等进进行综合使使用。区域辐射地地位明显，，交通条件件优越；具备产业发发展的良好好的产业政政策环境；；优惠的税收收及相关政政策;项目建设规规模较大，，设计经营营范围较广广。开发主体操作手段具备外部条条件综合开发模模式——园区开发模模式流程由于规模模大、经经营范围围广，需需以政府府规划为为基础并并引入社社会各方方面力量