武夷山商业策划报告课件

商业策划报告世界文化与自然遗产-武夷山海洋公园商业策划报告世界文化与自然遗目录2市场分析1项目定位2项目分析3项目定价及发展策略建议4目录2市场分析1项目定位2项目分析3项目定价及发展策略建议4旅游市场分析商业市场分析市场分析1旅游市场分析市场分析11.1旅游市场分析》武夷山拥有得天独厚的旅游资源武夷山自然资源极具优势、文化内涵魅力独特。1999年12月，武夷山被联合国教科文组织批准列入《世界遗产名录》，成为我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一总面积为999.75平方公里，其中核心区面积635.75平方公里；核心次区面积364平方公里；缓冲区面积278.88平方公里。包括武夷山风景名胜区、武夷山自然保护区、武夷山古汉城遗址和九曲溪上游保护地带4部分41.1旅游市场分析》武夷山拥有得天独厚的旅游资源41.1旅游市场分析年份接待人数（万人）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.785近5年来，除因金融海啸影响，武夷山的游客增长量较大，增长比例达10%以上预计随着武夷山度假区的整体素质提升，未来游客的年增长量仍能保持10%以上的增长率》武夷山游客年增长量较大1.1旅游市场分析年份接待人数（万人）比增（%）2005331.1旅游市场分析》武夷山旅游产业规划先进，未来前景发展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休闲、度假为主要特色的旅游活动区与旅游服务基地政府通过功能规划、城市景观设计和建设，树立武夷山新形象未来武夷山将向集旅游、商业、文化、居住、娱乐、休闲多功能为一体的旅游度假区的方向发展61.1旅游市场分析》武夷山旅游产业规划先进，未来前景发展良好1.1旅游市场分析》航空、公路和铁路规划，使武夷山突破发展瓶颈武夷山机场开通有武夷山至北京、上海、广州、香港、澳门、深圳、厦门、珠海、等27条国内和地区航线，航线布局以大中城市为轴心，辐射周边地带，东南形成网络，西北向纵深发展2009年12月，浦南高速通车，武夷山正式接入国家高速公路网。武邵高速公路、宁武高速公路预计将在近两年建成通车武夷山还有2条铁路列入新一轮海西铁路建设规划，京福高速铁路、南三龙铁路已进行线路勘测和方案优化武夷山将成为闽北乃至全省的航空、铁路、高速公路的立体交通枢纽71.1旅游市场分析》航空、公路和铁路规划，使武夷山突破发展瓶1.1旅游市场分析》武夷山目前旅游产品开发一直处于初级营销阶段武夷山旅游面临问题：旅游资源品位高，但产品开发层次低目前旅游产品开发层次不高，大多都是最初层次的观光产品，有的甚至还处于完全未开发状态旅游产品还不丰富，山水产品开发较多，而文化内涵挖掘少还没有养生、创意等产品，旅游产业发展处于发展初级阶段主要原因：旅游项目建设投入不足，基础配套设施不完善81.1旅游市场分析》武夷山目前旅游产品开发一直处于初级营销阶1.1旅游市场分析》武夷山处于长三角与珠三角的腹地，是多个省市居民自驾车旅游的可达范围，同时也在面临众多的旅游竞争半径300公里内，可覆盖省市包括浙江的绍兴、金华、丽水、温州；江西的南昌、九江、宜春；广东梅州及福建省大部分区域武夷山需要面对周边众多旅游城市和旅游景点竞争，绍兴和金华具有良好的城市旅游资源、九江的庐山也是山岳旅游的经典项目之一9以武夷山为中心，半径300公里内（车程约3.5小时）可覆盖范围1.1旅游市场分析》武夷山处于长三角与珠三角的腹地，是多个省1.1旅游市场分析小结武夷山具有较好的旅游基础，随着旅游产业的整体规划实施及交通条件的不断改善，未来旅游自然增长率必将显著提升目前旅游市场在产品开发和配套服务方面仍有大量的市场空白，本项目的建设在宏观大势上是顺势而为相比武夷山现有和未来待建旅游产品，本项目以“飞禽、走兽、极地海洋动物”为主题，具有相当的独特性，同时也要应对相当的风险性101.1旅游市场分析小结武夷山具有较好的旅游基础，随着旅游产业旅游市场分析商业市场分析市场分析1旅游市场分析市场分析11.2商业市场分析——宏观环境》海西建设上升为国家发展策略，为闽北建设带来重大的发展机会2009年，国务院常务会议原则通过了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》(以下简称《意见》)，海峡西岸经济区(以下简称海西区)定位为“两岸人民交流合作先行先试区域”《海西建设纲要》指出，该经济区以福建为主体，涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为6000万~8000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上提前布局，央企扑向海西区。中铝、中石化、中国远洋等国字号企业纷纷投资福建121.2商业市场分析——宏观环境》海西建设上升为国家发展策略，1.2商业市场分析——宏观环境》南平政府将实施搬迁，有利用促进武夷山经济、文化等产业升级发展南平市的进一步发展越来越受到空间的制约，2008年1月，南平市三届人大三次会议批准的市政府工作报告中对谋划新兴中心城市工作提出具体要求。新兴中心城市将成为海峡西岸经济区新兴增长极与山海协作的战略窗口，是海西重要的产业聚集区和山水生态新城。预计到2020年，总人口为60万人左右，整体空间采用组团的结构模式，形成“一河两岸、三大组团、多轴发展”的空间格局。131.2商业市场分析——宏观环境》南平政府将实施搬迁，有利用促1.2商业市场分析——商圈分析》武夷山商圈大体可分为老城区商业和度假区商圈老城区：传统零售行业集中区，主要满足城区居民日常生活所需，最能体现本地商业档次和资源的区域代表性商业区域/业态：生活超市、和平南路、大同路度假区本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场代表性商业：红袍商业街、武夷印象、海峡风情、旅游产品超市141.2商业市场分析——商圈分析》武夷山商圈大体可分为老城区商超市名称华榕超市超市地址温岭街中山路口超市层数（包括地下）共

1层超市总面积1200平方米超市各层面积1200平方米营业时间上午

7

点

20分————晚上

23

点

00

分非卖场店铺/柜台位置数量租金无无超市经营状况较好，设有三个收银台超市总评位于武夷山城市中心，商业旺地。以经营日常用品为主，没有生鲜部门。经营年代较长，硬件水平落后。1.2商业市场分析——老城区商业老城区代表性超市：超市名称华榕超市超市地址温岭街中山路口超市层数（包括地下）共品牌名称经营类型位置平均人消费德克士西式快餐温岭街中山路口15-30元佳客来牛排西式正餐温岭街30-50元盛世经典牛排西式正餐温岭街38-58元鼎泰丰大酒楼中式正餐温岭街30-50元1.2商业市场分析——老城区商业老城区餐饮业情况：品牌名称经营类型位置平均人消费德克士西式快餐温岭街中山路口1街区/店铺名称租金售价/转手费温岭街70-80元/㎡/月住宅4300-4400，商铺16000温岭街中山路口乐可思冰激凌125元/㎡/月转手费6万元（两层96㎡）大同街卡卡虎童装60元/㎡/月转手费3.2万元（50㎡）西林街中山路口宝岛眼镜150元/㎡/月

和平南路Homoma170元/㎡/月

和平南路利郎160元/㎡/月

老城区主要街道租售情况：1.2商业市场分析——老城区商业街区/店铺名称租金售价/转手费温岭街70-80元/㎡/月住宅1.2商业市场分析——老城区商业近期开发商业文公苑商场位置：环岛西路（云清大酒店对面）建筑面积：2万㎡商业形态：商场式销售方式：带租约销售，年回报率4%销售价格：约5万元/㎡项目优势：位于西林街尾端，商业核心的边缘，可借势发挥项目劣势：商场需要给菜市场先使用2年，再给租户使用对本项目的借鉴返租销售在武夷山具有较好的号召力目前市场可接受的回报率约4%左右181.2商业市场分析——老城区商业近期开发商业18老城区商业分析小结：老城区商业以步行街的形态为主，缺少百货等现代商业模式，整体消费能力和消费意识较差。其主要原因是老城区人口少，且旅游人口基本不经过老城区，因此老城区的商业氛围不够活跃部分特色餐饮居于老城区，将是本项目未来的目标客户之一1.2商业市场分析——老城区商业老城区商业分析小结：1.2商业市场分析——老城区商业20红袍商业街业态比例1.2商业市场分析——度假区商业》大红袍步行街大红袍商业街位于三姑核心地段，是目前三姑经营情况最好、商业气氛最浓的商业街区一楼租金及售价售价1.8万元/㎡—2.2万元/㎡，且基本处于有价无市的状态；租金100-120元/月/㎡，空置铺位极少；住宅售价：曦园小区市场均价6000元/㎡。大红袍步行街简评本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场大红袍步行街的业态组合很好的反映了度假区的商业现状：茶叶、零售、根雕占据最大的市场份额，其中茶叶及相关产品超过50%。20红袍商业街业态比例1.2商业市场分析——度假区商业》大红武夷印象业态比例1.2商业市场分析——度假区商业》武夷印象武夷印象位于项目斜对面，商业氛围较弱一楼租金及售价商铺售价1万元/㎡—1.2万元/㎡；商铺租金20-30元/㎡/月；住宅售价市场均价5000元/㎡。武夷印象简评武夷印象引入了茗正缘顺、北京同仁堂、东方红慢摇吧等主力店，使得该项目的业态组合相较其他街区有一定差异，但茶类业态仍占有50%的比例。武夷印象业态比例1.2商业市场分析——度假区商业》武夷印象1.2商业市场分析——度假区商业》海峡风情街位于武夷山度假区玉女大酒店前，商铺销售与出租均不成功一楼租金及售价临街商铺售价：1万—1.2万临街商铺租金：10-20元/㎡/月海峡风情街简评项目销售后缺乏统一的经营和管理，导致目前仅有1楼临街商铺经营中，内街和2楼全部空置前期经营不善，致使再次招商和内铺销售困难恶性循环，目前该项目成为度假区第一个不成功的商业项目221.2商业市场分析——度假区商业》海峡风情街22超市名称顺天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市层数（包括地下）共

1层超市总面积1000平方米超市各层面积1000平方米营业时间上午

7

点

30分————晚上

23

点

30

分非卖场店铺/柜台位置数量租金无无超市经营状况一般，设有两个收银台超市总评以经营当地特色商品茶叶、根雕、点心、地方酒为主，辅以日常生活用品1.2商业市场分析——度假区商业度假区代表性超市：超市名称顺天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市层数（包括地下）名称地址层数面积㎡超市简评华榕超市长亨店三姑大红袍商业街1700经营日常用品为主，少量旅游产品好邻居超市三姑武夷大道、星村路口等地1900好邻居超市是三姑地方连锁超市，拥有6家门店，覆盖面积最广但缺乏现代化的经营理念及管理方式。经营内容以日常用品为主，辅以少量旅游产品好再来量贩超市三姑武夷大道1900经营日常用品为主，少量旅游产品1.2商业市场分析——度假区商业度假区其他超市：名称地址层数面积㎡超市简评华榕超市长亨店三姑大红袍商业街17品牌名称经营类型位置包房费花样年华量贩式KTV温岭街中山路口180-380元华晟酒店KTV量贩式KTV华晟酒店180-380元东方红慢摇吧武夷印象大厅380元起，包间1280元1.2商业市场分析——度假区商业度假区休闲娱乐业情况：品牌名称经营类型位置包房费花样年华量贩式KTV温岭街中山路口1.2商业市场分析——度假区商业度假区餐饮业情况餐饮业主要由酒店配套餐饮和街边土菜馆构成餐饮种类少，主要是本地菜，其它风味菜系基本没有餐饮沿街分布，缺少档次和规模1.2商业市场分析——度假区商业度假区餐饮业情况1.2商业市场分析——度假区商业度假区商业环境小结商业核心：度假区的商业核心为三姑，酒店、餐饮及少量的酒吧、KTV几乎全在三姑，该区域已经形成度假区的综合服务中心主要业态：茶叶、根雕等传统产业已在度假区形成规模化经营，其业态比例已占度假区商业的60-70%，由于竞争激烈，市场已经开始出现茶叶品质混乱现象销售方式：度假区商业基本采取硬卖的形式，而且基本都是商连住一起卖，销售后无后期管理、无市场推广，仅靠茶叶市场本身的发展动力市场空白：酒吧、KTV、美食广场等休闲娱乐经营商少、种类单一、分散经营271.2商业市场分析——度假区商业度假区商业环境小结271.2商业市场分析——市场供应近2年来，度假区几乎没有新的商业项目投放，形成目前商铺的空置率极低，转售或转租也较少的局面近期陆续进行建设的旅游项目较多，但基本不在三姑（度假区的核心商圈），对本项目的竞争性较小281.2商业市场分析——市场供应近2年来，度假区几乎没有新的商1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目（部分）29项目名称建设内容建设年限项目进展情况滨江景观大道综合农场段全长的旅游景观大道，连接中心城区、风景名胜区、旅游度假区和杜坝会展经济区、建成集防洪、排涝、休闲为一体的滨江景观大道。2008-2010度假区段2010年建成武夷柳永湖旅游综合开发旅游综合开发2008-2012征地、规划武夷山体育运动中心建设国家举重训练康复中心（占地60亩）、A级赛事场地、综合竞技体育馆、标准田径场、水上运动中心等。2008-2011完成270亩征地、规划和立项。武夷论坛国际会展中心占地1940亩。建筑面积57万平方米。建设会展会议酒店区、异国风情商业文化街区、企业公馆区及停车场、配套住宅服务区。2008-2011完成征地和规划设计天下茶博园展示馆、展览场茶叶展示馆、展览场等2008-2012完成征地和规划设计陵园及旅游基础设施烈士陵园及旅游基础设施建设2009-2010完成70%建设武夷山香榭丽舍建设集旅游度假、温泉保健、国际会议、保健疗养等多功能于一体的综合景区。2009-2012进行景区道路建设大红袍五星酒店项目位于南源岭，占地1297亩，建筑面积7.47万平方米。建设综合性接待区、五星级酒店和会所别墅等。2009-2011完成规划设计，综合接待区1-3号楼和综合楼开工建设。1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目30项目名称建设内容建设年限项目进展情况角亭公馆农家旅游新村占地462亩，总投资25000万元，分五年实施逐步建成农家旅游新村模式。2009年计划投资5000万。2008-2011完成拆迁山水实景演出占地，由著名导演张艺谋导演的大型印象类山水实景演出项目。2009-2010营业九曲溪上游景点改扩建景区基础设施建设2008-2010改扩建基本完成南源岭自驾车旅游生活小区自驾车旅游生活小区2008-2010基本建成朱子文化保护开发及农业生态保护开发院扩建、朱子巷、朱熹故居修缮、“百亩荷花、莲田”建设、休闲农庄及基础设施建设2008-2010建设中赛格威休闲旅游度假村果园生态旅游2007-2010年底营业洋庄乡大安街红军旧（遗）址红色旅游2004-2009建成茶言精舍茶庄为旅游者提供茶叶交流、销售中心2009营业想当年夜总会娱乐休闲设施旅游娱乐2009营业武夷山仙店游客服务中心项目位于新区，占地200亩，建筑面积11万平米，分三期建设，主要建设游客服务中心、自驾车综合服务中心和商业广场等，日接待游客1万人。2009-2011完成土地平整，动工建设1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅游项目31项目名称建设内容建设年限项目进展情况五夫古镇艺术创作基地旅游写生、创作基地2009-2010营业华福酒店及钱柜音乐会所娱乐设施建设2005-2009营业连氏闽台生态旅游开发有限公司闽台水果样品区和珍稀药材种植区建设2009-2012完成征地及规划市区至吴屯佛教旅游公路建设禅文化旅游开发有限公司2009-2010年底完成高尔夫球场及酒店建设高尔夫球场及酒店建设2003-2010营业九曲花街旅游综合开发集旅游观光、餐饮、购物一体的旅游健身2006-2010建设中1.2商业市场分析——市场供应附表：近期将开发/正在开发的旅1.2商业市场分析——专业人士访谈武夷山旅行行业协会会长武夷山的旅游产业还处于起步阶段，远没来达到饱和阶段，现在开发旅游项目还是大有可为的目前武夷山的旅游企业在异地有300处以上的办事处或分公司，具备相当的旅游人口组织能力中旅老总旅行社与景区的合作模式较多，主要体现在门票收入方面，主要形式有包销制、佣金制，具体门票分配比例需要针对项目实际情况确定聚福缘休闲会所老板江家文武夷山人最近做茶叶生意发了财，未来再做商业项目一定要有规模，让后来者难以超越希望项目周边有酒店，以吸引更多的游客消费者321.2商业市场分析——专业人士访谈武夷山旅行行业协会会长321.2商业市场分析——老城区商业经营户分析调研技术说明调研对象：老城区经营户、品牌商业态类别：服装、皮具、珠宝、眼镜、餐饮、鞋业、网吧、足浴等百货、休闲、娱乐业态调查方法：面对面问卷访问样本数量：20份调研地点：和平南路、大同路331.2商业市场分析——老城区商业经营户分析调研技术说明331.2商业市场分析——老城区商业经营户分析1、请问贵店是以下何种性质？342、请问贵店主要客户群是？个体经营远多于代理形式，占市场的主导位置，说明老城区经营户整体实力较弱，同时个体经营的灵活性大，易于转型老城区的商业主要服务于本地消费者1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析1、请问贵店是以下1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析353、请问您在武夷山已开店数量？4、您现在的店铺是买的还是租的？大多数经营户只开一家店铺，说明老城区商业容量有限，且异地商业资源较难进入老城区大多数经营户是租赁商铺经营1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析353、请问您在武1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析365、请问您一般签几年的租赁合同？6、请问您商铺经营一般需要多大面积？（实用面积）市场上3年期的租赁期是主要形式，租金递增的速度慢经营户希望有较好的展示形象，因此对未来商铺的面积需要比较大，大部分选择为81-120㎡1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析365、请问您一般1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析377、我们将在武夷广场对面兴建大型旅游商业中心，您希望项目中有哪些商业类型？（多选）老城区经营户普遍认为本地缺乏一个综合百货商场，以实现规模化规范化经营对餐饮及休闲娱乐等业态均大力认可1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析377、我们将在武1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析389、请问您会购买本项目的商铺经营吗？10、您能接受本项目的临街商铺售价是？老城区经营户对本项目的开发认同度较高，如果条件合适即会认租、认购在售价方面，老城区经营户认为本项目的未来售价将略高于目前市场行情，但不接受4万元/㎡及以上的价格8、您是否去本项目租赁？1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析389、请问您会购1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析3911、您日常获知商业信息的渠道是：？12、如果你看电视，一般会看哪个台？13、如果你看报纸，一般会看哪个报纸？户外广告和电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸的传播更有效1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析3911、您日常获1.2商业市场分析——老城区商业经营户分析老城区商业经营户分析小结老城区商业多为服装、皮具类的中小型经营者，经营实力和能力较为有限对本项目的认可度及关注度较高，特别是餐饮、休闲等行业的经营者，对本项目的开发有一定的期待经营户对未来商铺面积需求较高，本项目的商铺用于出租于应注意面积分割的合理性401.2商业市场分析——老城区商业经营户分析老城区商业经营户分1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析调研技术说明调研对象：度假区经营户、品牌商业态类别：茶叶、根雕、餐饮、休闲会所调查方法：面对面问卷访问样本数量：20份调研地点：红袍商业街、武夷印象、海峡风情街411.2商业市场分析——度假区商业经营户分析调研技术说明411.2商业市场分析——度假区商业经营户分析1、请问贵店是以下何种性质？422、请问贵店主要客户群是？茶叶、根雕等经营者的品牌意识和现代经营理念相对落后，以公司形式经营越少于个体经营者茶叶、根雕的主要消费群体已面对全面市场，能在本地经营此类行业的经营户基本都有固定的客户资源1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析1、请问贵店是以下1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析433、请问您在武夷山已开店数量？4、您现在的店铺是买的还是租的？大多数经营户只开一家店铺，度假区的商业资源较少，在一定程度上限制了商业发展规模大多数经营户是租赁商铺经营1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析433、请问您在武1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析445、请问您一般签几年的租赁合同？6、请问您商铺经营一般需要多大面积？（实用面积）市场上3年期的租赁期是主要形式，租金递增的速度慢经营户希望有较好的展示形象，因此对未来商铺的面积需要比较大，大部分选择为81-120㎡1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析445、请问您一般1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析457、我们将在武夷广场对面兴建大型旅游商业中心，您希望项目中有哪些商业类型？（多选）经营户认为茶叶、根雕等传统产业需要有一定的规模才能有经营效果对餐饮及休闲娱乐等业态均大力认可1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析457、我们将在武1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析469、请问您会购买本项目的商铺经营吗？10、您能接受本项目的临街商铺售价是？经营户对本项目的开发认同度较高，如果条件合适即会认租、认购在售价方面，经营户认为本项目的未来售价将略高于目前市场行情，但不接受4万元/㎡及以上的价格8、您是否去本项目租赁？1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析469、请问您会购1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析4711、您日常获知商业信息的渠道是：？12、如果你看电视，一般会看哪个台？13、如果你看报纸，一般会看哪个报纸？户外广告、电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸和闽北日报的传播更有效1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析4711、您日常获1.2商业市场分析——度假区商业经营户分析度假区商业经营户分析小结对本项目的认可度及关注度较高，期待本项目有休闲、娱乐、餐饮等综合业态对于远远超出目前市场水平的售价不接受对武夷山旅游前景及商业前景非常有信心，认为目前市场还没有饱和的迹象经营户对未来商铺面积需求较高，本项目的商铺用于出租于应注意面积分割的合理性481.2商业市场分析——度假区商业经营户分析度假区商业经营户分1.2商业市场分析——本地消费者分析49调研技术说明调研对象：本地居民调查方法：面对面问卷访问样本数量：110份调研地点：和平南路、大同路1.2商业市场分析——本地消费者分析49调研技术说明1.2商业市场分析——本地消费者分析50受访者年龄受访者职业本次调查选择的对象主要是具有一定经济条件，能有相当消费能力的人群1.2商业市场分析——本地消费者分析50受访者年龄受访者职业1.2商业市场分析——本地消费者分析51受访者家庭人口结构三口之家的小型家庭成为社会主流形态，孩子的消费意向成为家庭消费的重要参考因素2500—4500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整体收入水平有限1.2商业市场分析——本地消费者分析51受访者家庭三口之家的1.2商业市场分析——本地消费者分析52受访者月平均支出受访者是否会去本项目游玩武夷山居民敢于消费对本项目的认同度较高，超过90%的受访人表示会去或考虑去本项目游玩1.2商业市场分析——本地消费者分析52受访者月平均支出受访1.2商业市场分析——本地消费者分析53受访者希望的购物内容受访者希望的休闲场所本地居民在服装、饰品方面的需求较大重视家庭生活，希望本项目开发适合全家特别是儿童的休闲产品1.2商业市场分析——本地消费者分析53受访者希望的购物内容1.2商业市场分析——本地消费者分析54受访者希望的娱乐场所受访者希望的餐饮具有新鲜感（4D影院）和互动性的娱乐项目最受欢迎多样化的餐饮种类选择，显示本地人对新鲜事物的接受度较高1.2商业市场分析——本地消费者分析54受访者希望的娱乐场所1.2商业市场分析——本地消费者分析55受访者常看的报纸户外广告、电视是武夷山最受关注的传播方式除央视外，本地台和东南卫视最受本地经营户关注本地报纸和福建日报的传播更有效1.2商业市场分析——本地消费者分析55受访者常看的报纸户外1.2商业市场分析——本地消费者分析本地消费者分析对本项目的海洋主题接受度高重视家庭生活，在本地游玩需求有适合全家，特别是儿童游玩的项目对于有新鲜感的休闲、娱乐及餐饮有较大的接受度本地人的消费能力较为有限，本项目需要设置不同档次的业态，以满足不同层次消费的需求561.2商业市场分析——本地消费者分析本地消费者分析561.2商业市场分析——景区消费者分析57调研技术说明调研对象：景区游客调查方法：面对面问卷访问样本数量：

235份调研地点：南次路口、北次路口、茶博园1.2商业市场分析——景区消费者分析57调研技术说明1.2商业市场分析——景区消费者分析58来武夷山旅游的游客年龄层次比较平均，相对比较集中的年龄段为21-25岁和41岁以上，16岁以下群体较少身份为职员的占游客的最大比例游客年龄游客职业构成1.2商业市场分析——景区消费者分析58来武夷山旅游的游客年1.2商业市场分析——景区消费者分析59本省游客及长三角地区是武夷山主要的游客来源，随着交通条件的不断改善，远自新疆、黑龙江的游客也有增长趋势大部分游客是私人旅游和公司组织，商务活动较少游客来源游客旅游原因1.2商业市场分析——景区消费者分析59本省游客及长三角地区1.2商业市场分析——景区消费者分析60游客对休闲、娱乐及餐饮方面有强烈的要求，越年青的游客对休闲和娱乐的要求越高对本项目及海洋主题比较认可，86%的人会去或考虑去游客消费需求游客对本项目兴趣1.2商业市场分析——景区消费者分析60游客对休闲、娱乐及餐1.2商业市场分析——景区消费者分析61对体验性和互动性的休闲、娱乐活动较有兴趣游客休闲需求游客娱乐需求1.2商业市场分析——景区消费者分析61对体验性和互动性的休1.2商业市场分析——景区消费者分析62具有本地特色的餐饮和小吃最受游客欢迎本地特产是游客最有兴趣的购物内容游客餐饮需求1.2商业市场分析——景区消费者分析62具有本地特色的餐饮和1.2商业市场分析——景区消费者分析景区消费者分析对本项目的海洋主题接受度高对有互动性和体验性的休闲娱乐活动有强烈的要求对本地特色餐饮和小吃最有兴趣在购物方面，本地特产和小吃是最受欢迎的631.2商业市场分析——景区消费者分析景区消费者分析63市场分析总结随着武夷山旅游市场的不断扩张，武夷山的游客人数将不断增长，给本地的商业带来新一轮的发展机会旅行社占据了旅游产业的上游，各旅游项目和商业在初期均需要与有实力的旅行社合作，以争取相当的游客人数以海洋为主题的旅游项目在武夷山独树一帜，本地消费者和景区消费者的接受度都比较高，具有相当的发展潜力武夷山的旅游配套目前还比较落后，给本项目的发展提供良好的机会，未来休闲、娱乐、餐饮等方面将是各类旅游产品的必备项目之一，市场将出现井喷武夷山的游客以成人为主，16岁以下群体较少，其主要原因是本地市场缺少适应性的产品，对培养游客意识不强武夷山的商业核心区在三姑，商业服务功能较丰富，档次较低，本项目可利用现有的商业氛围，大力发展中高档商业，树立市场标杆；与旅游产品相比较，本项目的商业部分有机会独立操作，不完全依赖于旅游产品的带动效应64市场分析总结随着武夷山旅游市场的不断扩张，武夷山的游客人数将项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位2项目本体条件分析与目标解读项目定位2扼守商业主轴：项目前临武夷大道路商贸主轴，是度假区的商业中心地带；雄踞交通要道：度假区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；坐拥高尔夫资源：共享高尔夫景区带来的休闲高消费人群。项目位于大武夷景区中心主轴上，坐享城市与景观资源2.1项目本体条件分析与目标解读——项目区位扼守商业主轴：项目前临武夷大道路商贸主轴，是度假区的商业中心武夷大道北段：武夷山风景区北入口、武夷山机场、武夷山市区；武夷大道南段：武夷山风景区南入口、印象大红袍、茶博园、三姑酒店商业区；项目南侧支路：高尔夫入口。项目北连市区、重要交通设施，南接度假区风景区，背靠高尔夫，通达性极好2.1项目本体条件分析与目标解读——交通状况武夷大道北段：武夷山风景区北入口、武夷山机场、武夷山市区；项武夷山风景区每年150万游客群体；高尔夫景区商务接待的高消费人群；武夷山本地22万户籍人口。项目未来主要客户群体由三部分人组成：普通游客、商务（政府）接待客户、本地居民2.1项目本体条件分析与目标解读——客户群体武夷山风景区每年150万游客群体；项目未来主要客户群体由三部北连规划中商业区、角庭风景区，东靠高尔夫景区，西邻武夷印象、武夷广场，南连综合服务区北：商业区（规划中）西：武夷印象、武夷广场东：高尔夫景区南：综合服务区2.1项目本体条件分析与目标解读——项目四至北连规划中商业区、角庭风景区，东靠高尔夫景区，西邻武夷印象、项目片区规划为“文化公园区”，海洋主题公园是主要载体政府规划：包含虎山庙与旧石器遗址公园、极地海洋馆，是地方悠久历史与独特文化的体现。限制因素：必须是海洋主题公园；必须保留虎山庙；2.1项目本体条件分析与目标解读——项目规划项目片区规划为“文化公园区”，海洋主题公园是主要载体政府规划武夷山整体的旅游氛围及环境，能带来庞大游客消费群体；项目位于商业主轴及交通要道上，通达性好，展示面佳；发展商的资源优势及专业程度武夷山深居内陆，没有天然海洋资源，加大了项目成本；城市规模小，消费能力弱，项目发展需更多依靠游客资源。“大武夷”景区的规划有助于吸引更多游客；项目动工时间早，有助于在今后竞争中取得先手。未来项目周边别墅、商铺的供应量较大，竞争较激烈；“大武夷”从规划到成熟需要一个漫长的过程。SWOT2.1项目本体条件分析与目标解读——SWOT分析武夷山整体的旅游氛围及环境，能带来庞大游客消费群体；武夷山深核心属性区域性旅游中心海洋主题公园附加属性风情商业街区风情别墅项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目2.1项目本体条件分析与目标解读——属性界定核心属性区域性旅游中心附加属性风情商业街区项目是建设区域性旅项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目政府目标提高武夷山旅游市场竞争力，弥补武夷山商业空白，打造全新的旅游体验，实现武夷山旅游市场的升级转变。形象目标充分发挥海洋公园的特性，完美的搭配风情商业街区，使本项目不仅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商业中心。利润目标风险可控的前提下，充分实现商业、别墅类产品的价值。2.1项目本体条件分析与目标解读——开发目标项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位2项目本体条件分析与目标解读项目定位2特色综合型以自然人文景观为主，突出特点是同质化竞争，缺乏成熟合理的规划；娱乐项目型资源主导型以温泉、滑雪、游乐场、主题公园等目的性项目为主，竞争特点是档次化竞争，具备对整体规划要求较高；以会议、休闲、疗养等高质量高档次为主，竞争特点是差异化竞争，对整体规划的要求极高。观光旅游娱乐体验休闲旅游旅游功能总体上分为三种，第一层次的观光旅游，第二层次的娱乐体验性旅游，第三层次的专门性旅游2.2宏观环境对项目开发的影响特色综合型以自然人文景观为主，突出特点是同质化竞争，缺乏成熟观光旅游娱乐项目休闲旅游旅游市场分类武夷山迪斯尼博鳌武夷山目前仍属于较低的层次，随着市政府规划的出台，整体升级势在必行2.2宏观环境对项目开发的影响观光旅游娱乐项目休闲旅游旅游市场分类武夷山迪斯尼博鳌武夷山目旅游市场的升级势必需要更丰富的更高级商业服务配套以满足增多的消费需求观光旅游娱乐项目旅游休闲旅游旅游市场的提升消费者：单纯的景观游客资源；旅游主题：山水等自然景观；商业设施：酒店、地方餐饮、土产卖店消费者：景观游客、纯玩游客；旅游主题：自然景观、主题公园；商业设施：酒店、连锁品牌餐饮、连锁品牌零售、娱乐休闲场所消费者：普通游客、商务政府会议人士、专项目的人士；旅游主题：自然景观、主题公园、会议场所；商业设施：酒店、高档品牌连锁餐饮零售休闲2.2宏观环境对项目开发的影响旅游市场的升级势必需要更丰富的更高级商业服务配套以满足增多的旅游功能的提高：新兴项目不能局限于自然景观资源，而是以娱乐休闲、商务会议等高附加值的旅游功能为主；商业档次的提高：新兴项目的商业种类与档次相较现有市场有所拔高，给游客以更多的消费选择空间；服务配套的提高：新兴项目赢提供更丰富的娱乐休闲等服务配套，使游客从单纯旅游转变为休闲旅游；项目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商业档次、更完善的服务配套势必对项目的整体形象有较高的要求。随着旅游市场的整体升级，对新兴大型项目的产品功能规划上势必有更高的要求2.2宏观环境对项目开发的影响旅游功能的提高：新兴项目不能局限于自然景观资源，而是以娱乐休打造主题概念商业景观与商业的充分互动商业档次的要求游客的汇集作用主题公园本主题公园将成为武夷山的旅游新热点，将吸引大批游客到此观光消费利用公园特色打造差异化主题商业，吸引消费者利用公园景观打造特色风情商业商业档次与定位须与公园整体氛围相协调通过特色、高端的商业与主题公园带来的游客消费者充分互动2.2海洋主题公园对项目商业的影响打造主题概念商业景观与商业的充分互动商业档次的要求游客的汇集主题公园商业模式度假型登别海洋公园主题公园商业配套传统型综合型成都极地海洋世界大连老虎滩海洋公园2.2海洋主题公园对项目商业的影响主题公园商业模式度假型登别海洋公园主题公园传统型综合型成都极传统型商业模式:——日本登别海洋公园位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，该公园是北海道唯一的海洋主题公园拥有餐饮、特色产品店及游乐场，兼顾餐饮、零售、休闲娱乐三项功能2.2海洋主题公园对项目商业的影响传统型商业模式:——日本登别海洋公园2.2海洋主题公园对项目综合型商业模式——成都极地海洋公园是集公园、酒店、住宅、购物、休闲、娱乐于一身大型综合型主题公园项目主要功能组成及概念极地海洋公园polaroceanworldjustfellgoodYOHO街（商业街）慢慢游物质街，有24小时都开的店海平面moonlightofcalmsea.懒散交际区（休闲场地）清吧、咖啡、红酒、雪茄、私膳、音乐、会所及其它海立方offshorehouse（公寓）海拔6.5米，纵容个人行为海洋文化广场oceancultureplaza可以看、可以读、可以玩、可以大吃的海文化中央活动场inthemovement连台好戏。有人晚上8、9点都舍不得走热带季风主题酒店monsoonhotel2.2海洋主题公园对项目商业的影响综合型商业模式——成都极地海洋公园主要功能组成及概念2.2海成都海洋公园风情商业街区文化广场公寓酒店特色餐饮街区综合型不仅强化了购物餐饮休闲娱乐的功能，同时引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合强化商业功能：综合型主题公园拥有更大的商业体量，全面的强化了购物、餐饮、休闲、娱乐的功能，使之与主题公园充分互动；引入全新要素：引入了酒店、文化广场、住宅等要素，全方位的支撑项目收益。2.2海洋主题公园对项目商业的影响成都海洋公园风情商业文化广场公寓酒店特色餐饮综合型不仅强化了2.2海洋主题公园对项目商业的影响度假型商业模式——大连老虎滩海洋公园老虎滩海洋公园平面图大连老虎滩海洋公园整体以休闲旅游为主，商业包括4D影院、欢乐剧场等游乐设施，及餐饮等业态；总体来看，老虎滩走的是传统公园模式，即强调游乐、休闲，商业规划不鲜明；该类型商业模式中，餐饮、休闲娱乐仍是商业部分的主体。2.2海洋主题公园对项目商业的影响度假型商业模式——大连老虎主题公园由于其“休闲、旅游”的特性，使其基础商业配套均以餐饮、休闲、娱乐为主。在此基础上，可规划一些延伸产品作为有益补充。项目类别：住宅；功能：赋予生活氛围；意义：增加项目收益项目类别：零售、餐饮、休闲、娱乐；功能：满足游客的休闲消费需求；意义：完善项目功能项目类别：酒店；功能：商务、普通接待功能；意义：增多游客选择范围；必备项目附属项目可选项目2.2海洋主题公园对项目商业的影响主题公园由于其“休闲、旅游”的特性，使其基础商业配套均以餐饮本项目定位的方针是针对项目市场空白，拔高项目商业档次，打造度假区的商业中心茶叶根雕等占度假区60%以上市场市场现状定位影响项目可以引入少量作为有益补充缺乏中高档餐饮场所项目可填补这部分市场空白休闲娱乐数量少，分布不均匀，难以形成规模项目可借势打造度假区的餐饮休闲娱乐中心度假区零售业态单一，档次低，形象差项目适时打造度假区风情商业街区2.2武夷山市场分析本项目定位的方针是针对项目市场空白，拔高项目商业档次，打造度本项目缺乏奥特莱斯必要的经营条件STOP人口硬伤：武夷山总人口及高端人群相对奥莱来说，其人口基数及消费力很难以支撑奥特莱斯的生存和发展；城市硬伤：武夷山市为三四线城市，城市影响力及辐射力相对不大，单靠本项目吸引周边城市的消费群来本项目消费，在短期内较难实现；体量硬伤：本项目总体量4.5万平方米，体量上达不到规模优势，而北京和上海的奥莱，体量均在10万平方米以上；2.2奥特莱斯分析后期运营的难题：如果国际品牌达不到集群效应，在国内品牌相对接受度较低的情况下，后期运营势必出现不确定因素。本项目缺乏奥特莱斯必要的经营条件STOP人口硬伤：武夷山总人2.2客户群分析客户端分析：本地消费者分析对本项目的海洋主题接受度高重视家庭生活，在本地游玩需求有适合全家，特别是儿童游玩的项目对于有新鲜感的休闲、娱乐及餐饮有较大的接受度本地人的消费能力较为有限，本项目需要设置不同档次的业态，以满足不同层次消费的需求景区消费者分析对本项目的海洋主题接受度高对有互动性和体验性的休闲娱乐活动有强烈的要求对本地特色餐饮和小吃最有兴趣在购物方面，本地特产和小吃是最受欢迎的

通过针对本地消费者及游客的综合分析可知，最受两者欢迎的业态是“餐饮、休闲、娱乐”。882.2客户群分析客户端分析：88武夷山宏观环境旅游市场的整体升级需要更高档次的新型旅游中心主题公园商业模式项目适宜发展零售、购物、餐饮、休闲、娱乐等相关业态市场情况项目商业方针是抢占市场空白，但不具备发展奥特莱斯的条件小结项目商业定位是档次上有提高、特色上有创新、品质上有深化的“三有”商业中心。同时，针对一期商业规划，应以餐饮、休闲、娱乐为为主，零售及其他业态为辅助。定位依据小结2.2市场分析总结武夷山宏观环境旅游市场的整体升级需要更高档次的新型旅游中心主项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位2项目本体条件分析与目标解读项目定位22.3案例分析—成都极地海洋世界91对比项目成都极地海洋世界本项目城市环境内陆城市，不临海内陆城市，不临海城市性质区域中心城市，对外辐射力强著名旅游城市，游客众多项目区位成都新城市中心，重点规划区域紧邻三姑核心商圈，武夷山重点发展地段，城市主干道项目产品主题公园、酒店、公寓、商业街、城市广场主题公园、商业街、别墅经营情况好未开业通过上述对比可知，成都极地海洋世界从城市、区位、产品上都与本项目非常相似，充分借鉴其成功意义是非常必要的。2.3案例分析—成都极地海洋世界91对比项目成都极地海洋世界2.3案例分析—成都极地海洋世界92项目名称项目情况开发商大连海昌集团占地面积240，000㎡建筑面积180，000㎡容积率0.6公园面积约40，000㎡商铺售价1.6-2.7万元/㎡周边商铺售价1-1.2万元/㎡本项目是非常典型的旅游推动地产的项目，主题公园只占项目总面积的22%，通过主题公园的宏观规划，带旺住宅、商铺等产品的销售。2.3案例分析—成都极地海洋世界92项目名称项目情况开发商大2.3案例分析—成都极地海洋世界93经营时间表：2006-10销售团队进场2007-4住宅一期开盘2008-8招商团队进场2009-3第一组团完工，第二组团开动2009-122010-7开园完成80%招商面积街铺二期发卖2010-8从其经营时间表上看，该项目的操盘思路是：环境造势住宅先行招商开始商铺销售整体开业2.3案例分析—成都极地海洋世界93经营时间表：2006-12.3案例分析—借鉴意义94成熟商圈内主题公园的附属产品，具备提前销售的条件；先行销售可保证项目初期回笼大批资金，用于后期建设需要；为实现项目的整体开业，项目商业部分必须先于公园部分运作，及早招商及销售；成都极地海洋世界的成功运营，证明了内地城市具备发展海洋主题公园的条件；2.3案例分析—借鉴意义94成熟商圈内主题公园的附属产品，具2.3案例分析—东部华侨城东部华侨城，位于中国深圳大梅沙，山地面积近9平方公里，由华侨城集团精心打造的国家生态旅游示范区和世界级度假旅游目的地。主要包括：大侠谷生态乐园、茶溪谷度假公园、云海谷体育公园、大华兴寺、八家度假酒店、天麓地产等项目。

2.3案例分析—东部华侨城东部华侨城，位于中国深圳大梅沙，山2.3案例分析—东部华侨城封闭主题公园商业：商业街位置：公园内；租售情况：只租不售；消费者群体：游客；租赁情况：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。业态结构：咖啡西餐、中西快餐；商业街华侨城商业属于封闭式公园商业，主要客户群体面向游客，由于封闭式管理导致物业不能出售2.3案例分析—东部华侨城封闭主题公园商业：商业街华侨城商业2.3案例分析—东部华侨城东部华侨城七大主题酒店，包括因特拉根、火车营地、房车酒店、城堡酒店、菩提酒店、黑森林酒店、温泉酒店等，是东部华侨城的有一大特色。丰富的酒店功能，便于延长顾客在公园的逗留时间，增加潜在消费需求。2.3案例分析—东部华侨城东部华侨城七大主题酒店，包括因特拉98华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的城市组团地理位置：深圳南山区规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；规划状况：总建筑面积约为218.96万㎡，其中高层住宅92.85万㎡，多层住宅45.48万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地34.56万㎡，写字楼占地1.08万㎡，旅游配套设施占地250万㎡。深圳关内4km居住区商业区旅游区文教体育居住区产业区产业区居住区旅游区旅游区2.3案例分析98华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能产业配套高档住宅区都市生态区发展时间1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建设锦绣中华华侨城中学华侨城医院华侨城菜市场邮电局海景酒店世界之窗华夏艺术中心何香凝美术馆人文雕塑建立社区标识系统OCT广场沃尔玛食街、酒吧街欢乐谷在建燕栖湖燕晗山欢乐谷主题公园开放威尼斯皇冠假日酒店益田假日广场地铁1号线代表楼盘海景花园桂花苑锦绣花园二、三期波托菲诺纯水岸价格变化2500500080009000~70000产业配套居住区普通居住区高档住宅区都市生态区2.3案例分析——华侨城产业配套高档住宅区都市生态区发展时间1980~1991年192.3案例分析—华侨城借鉴意义华侨城充分说明了旅游主题对产品售价的推动作用“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/㎡。”--华侨城董事会秘书兼副总裁肖德中2.3案例分析—华侨城借鉴意义“以华侨城旅游地产的开发经验，2.3案例分析—借鉴意义101通过上述三个案例，我们分析得出：旅游商业对地产有很大的推动作用，主题公园的大作对售价有较大的促进作用；封闭式的公园的商业，受限于管理方式，无法对外出售，不能利用主题公园带来的价格优势；现有公园模式将游客与消费者进行了分离，不利于公园与商业的人气互通；所有的大型主题公园均具备住宿功能，便利游客留宿，有利于拓展消费潜力。综上，现有的公园模式都没能充分发挥商业与公园的互相推动作用，为了进一步提高项目物业价值，获得更高收益，本项目可采取：采用开放式公园模式，商业与公园连在一起，实现商业与公园人气的充分联动，以增加商业价值；为延长游客在本项目的逗留时间，可引入具备住宿功能的商业，如SPA会所等；2.3案例分析—借鉴意义101通过上述三个案例，我们分析得出项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位2项目本体条件分析与目标解读项目定位2项目通过前期炒作商业概念、后期推高住宅售价的方式获得高额回报低价拿地环境营造商铺销售借助项目营造的大盘氛围，抢先推出商铺产品，获得较高回报公园营业住宅开建住宅销售利用主题公园特质及成熟的商业配套，推高住宅，获得超额利润二期建设与销售借助成熟氛围进一步推高商业售价及未来住宅售价2.4项目盈利模式项目盈利第一步项目通过前期炒作商业概念、后期推高住宅售价的方式获得高额回报2.4提前销售商业的必然性综合各方面条件，商业具备先期发售的能力及必要条件项目的的区位优势具备商铺单独销售的条件先期发售项目要求项目优势区位优势借助项目的整体规划及气势，项目具备成为市场热点的条件海洋公园运营同时，配套商业需同步运营，以显示整体开业的效果商业先期发售，既能早期回笼大量资金，又能对后续产品的售价起到一定的支撑作用2.4提前销售商业的必然性综合各方面条件，商业具备先期发售的商业市场售价现状：大红袍商业街与武夷印象一层街铺单价在1.5-2万元之间，二层售价仅为4000-6000元；现状分析：造成这种现象的原因是二层作为一层铺位的附属品，不能独立经营，不能独立销售缺乏商业价值。价值改进思路：引入“双首层”概念，是二层商铺可以独立经营，具备独立销售的能力。“双首层”概念有助于提高项目二层部分商业价值2.4销售思路商业市场售价现状：大红袍商业街与武夷印象一层街铺单价在1.5市场情况：目前武夷山仅有文公苑商场实行销售返租。年回报仅4%；度假区商业基本是采取直接发售的方式，缺乏整体招商及后期管理，部分项目商业运营情况不理想；项目分析：通过海洋公园带来的庞大游客消费群体，是项目得天独厚的资源，项目完全具备独立招商、运营的能力；其他要求：为了项目的整体形象，势必在商业档次及形象上有一定要求，如果交由小业主自行招商，很难达到项目整体要求。价值改进思路：项目初期由我方实行统一招商管理，通过一定方式回报给客户。既可以保障项目整体形象，又能提高市场信心。招商返祖及整体运营提高市场信心2.4销售思路市场情况：招商返祖及整体运营提高市场信心2.4销售思路2.4销售策略项目虽靠近三姑中心商圈但目前周边正处于开发状态,商业氛围相对三姑中心区较弱,对项目招商销售都有一定负面影响。为了树立客户信心，推高项目售价，建议采取以下方案：策略一：返租销售策略——树立项目购买信心，尽量减少项目风险，快速回笼资金并出货。为了保证本项目做旺的信心，建议本项目采用返租销售的投资模式，此销售模式易于吸引商铺商者。一个新兴的市场往往需要3—5年的培育期，在目前项目还没形成气候的市场情况下，返租策略对本项目成功做旺提供有利保障。策略二：“一本万利（120%）十年回购计划”——树立项目购买信心，尽量减少项目风险，提高项目信心。建议客户可退货，五年后可按原价回购，十年按原价120%回购；策略三：先认筹后认购——通过对准客户购买心理的影响，在短期内达到大量成交的效果，并使项目产生震撼力扩大影响效应。1）集中销售必须有足够准客户的前提下实施，主要在每期首推阶段使用。2）集中销售是对有意向买家按其先后次序派发认筹VIP号，并以VIP卡订金，于规定时间日期内，按其筹号的先后次序统一认购。1072.4销售策略项目虽靠近三姑中心商圈但目前周边正处于2.4销售策略108策略名利弊策略一返祖高额回报的方式有助于给客户树立信心；高额回报有助于提高租金，前期即获得较高的回报；前期由发展商统一规划招商，便于打造项目商业形象，推动招商执行对后期经营管理有很高的要求策略二回购回购的做法将大大提高市场信心，促进销售为了避免后期回购资金过高，前期不能卖高价；发展商要承担较大的风险；策略三直销简单明了的推广方式，操作难度最小缺乏亮点，不易制造营销噱头；必须累计足够的客户才能销售，存在一定风险销售策略利弊分析经过上述比较，建议：采用策略一与策略三相结合的方式销售。2.4销售策略108策略名利弊策略一高额回报的方式有助于给客2.4销售策略确定返租额度：市场因素：目前市场租金回报约为售价的4%左右；项目因素：本项目可通过商业管理及操作创造较高的租金回报，同时，为了提高市场信心，建议以高于目前市场的水平来返租；本项目建议：年回报5%；确定返租年限：市场因素：一般市场成熟期为3-5年；项目因素：本项目一期主要业态为餐饮休闲娱乐，这部分商家需求面积大，签约时间长。一般麦当劳、德克士等商家签约都在8年以上。为保证招商的顺利进行，需充分考虑商家影响。本项目建议：回报期8年；综上，项目返租条件为：8年每年回报5%1092.4销售策略确定返租额度：1092.4销售策略110市场造势：通过高返租回报的形象切入市场，形成热点招商进行：招商团队进驻，引入品牌商家，增强市场信心销售造势：汇聚大批客户，集中认筹开盘，引发抢购热潮整体开业：公园开业前即完成招商、销售，实现整体同时运营后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商养商”采用这种方式，可有效回避掉市场风险，同时提高经济收益2.4销售策略110市场造势：通过高返租回报的形象切入市场，项目本体条件分析与目标解读项目商业定位案例借鉴商业价值梳理经营管理项目定位2项目本体条件分析与目标解读项目定位22.5经营管理团队112经营管理公司场馆管理团队商业管理团队别墅管理团队动物管理游客管理票务管理场馆运营管理物业经理人物业管家公共区域养护员商户经营管理推广活动管理促销活动管理物流配送管理返租管理项目的管理团队主要由商业管理、别墅管理、场馆管理组成；商业管理与场馆管理可以充分发挥互动作用，共同带动项目发展2.5经营管理团队112经营管理公司场馆管理团队商业管理团队总经理常务副总经理行政人事部财务部工程部商业运营副总经理经营部企划部防损部清洁部场馆管理副总经理票务处饲育部防损部游客部别墅管理副总经理防损部清洁部物业部2.5经营管理公司组织架构总经理常务副总经理行政人事部财务部工程部商业运营副总经理经营2.5商业管理团队管理宗旨：维护良好的整体形象和秩序；确保消费者满意；使物业保值增值；为投资者创造最大赢利机会。管理内容：114管理内容经营指导管理项目形象管理销售现场管理市场营销推广商品价格管理商品质量管理顾客服务规范品牌招商服务2.5商业管理团队管理宗旨：114管理经营指导管理项目形象管2.5返租管理返租模式：将向经营户收取的租金以合同约定的回报率返还给业主；管理方职责：为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务；代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件；代表商业街和组织经营者参加各类大型展销会、订货会。政府沟通：建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。

管理方义务：履行一般商业管理公司涉及的各种义务。2.5返租管理返租模式：2.5标识系统自然标识：区域标识如：某区、某街、某座、某室等功能区标识如：吸烟区、卫生间、电梯、商务中心、阅览室、会客区等等楼层标识如：-1F、10F等名牌标识如：水牌、公司铭牌2.5标识系统自然标识：2.5标识系统导向标识：各功能区位置快速定位如：地图导览、往停车场等解说标识：景点介绍等如：“极地体验区”介绍等功能说明等如：“售票处”提示说明等管理标示：公益标示警示标示2.5标识系统导向标识：解说标识：2.5寄送功能寄送功能：理由：本项目兼具购物与游玩功能，为方便顾客能在购物的同时充分享受游玩的乐趣，项目设立物流配送中心，方便顾客寄存、提取、邮寄商品，体现项目人性化关怀。支持游客将购买的东西送到酒店；支持将商品邮寄到外地亲人、朋友家中，或者公司。2.5寄送功能寄送功能：2.5票务功能通票：凭票可参观公园内所有场馆；凭票可在特定商家享有优惠；凭票可参加公园内各项活动。单票：凭票可选择想参观的场馆；满足一定消费条件可享受单票优惠；2.5票务功能通票：项目发展基本思路与形象设计建议项目商业规划思路与盈利模式分析别墅发展思路与相关建议项目分析3项目发展基本思路与形象设计建议项目分析3原则一：产品品质追随景观品质的原则产品品质不应过高于所在区域的景观品质；原则二：产品特色追随景观特色的原则产品的特色应与景区景观特色相乎应，在景区景观特色的基础上进行发挥；原则三：产品休闲功能大于居住功能的原则通常旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所。因此其市场功能一定是以休闲为主；原则四：景观与产品的特色加分原则这一原则主要应用于项目定价。有特色的旅游地产项目能够提供同品质住宅产品无法提供的元素。旅游地产四原则将是项目发展的重要考量3.1发展原则原则一：产品品质追随景观品质的原则旅游地产四原则将是项目发展3.1发展思路中心广场：是项目汇聚人气、场馆衔接、商业展示、文艺表演的中心场所，中心广场的打造将是项目形象的重要一环。商业：商业分布在场馆之间，其业态划分、商业形象、功能都是本项目的有益补充。POINT1:POINT2:POINT3:文化：是项目展示自身特色，体现自身实力，宣扬自身理念的重要平台，可以通过各种表现形式，将旅游、商业、文化有机的融合起来。3.1发展思路中心广场：是项目汇聚人气、场馆衔接、商业展示、3.1发展思路本项目海洋主题极地主题游乐场熊猫福建特有动物旧石器遗址园海洋文化主题休闲广场以七大主题版块共同打造项目核心；海洋文化主题休闲广场不仅仅是作为项目的附属场地，而是作为项目的一大特色版块来打造；开放式个性化的文化广场，自然的链接项目各个场馆与商业项目，配以景观、文艺表演等多种文艺演出功能，是本项目区别于其他主题公园的重要标志。3.1发展思路本项目海洋主题极地主题游乐场熊猫福建特有动物旧3.1发展思路极地馆：极地馆是项目一期最大的场馆，项目人气最集中的地方，在场馆内或地下设置极地风格的互动项目或特色餐饮等商业项目，作为维持场馆整体风格的情况下获得的更高收益。3.1发展思路极地馆：3.1发展思路海洋馆：在本场馆规划大型海洋SPA会所，既贴合场馆功能，又不占用商业面积，又可使项目增加住宿功能。3.1发展思路海洋馆：3.1发展思路海兽馆：该场馆主要功能为海洋生物表演场馆，是项目动物表演的主舞台；借用正对海洋文化广场的优势，在场馆外设立大型LED屏幕，作为项目的广告宣传，内有海兽表演时可同步播放若干片段。3.1发展思路海兽馆：3.1发展思路4D影院：4D影院是项目海洋文化的影音媒介，主要分两个篇章：海洋的科普宣传篇；海洋冒险篇。3.1发展思路4D影院：3.1海洋文化广场海洋文化广场：文化广场连接项目场馆和商业街，是项目人气最集中、展示性最好的场所；充分发挥海洋广场的展示与联动功能，打造项目形象，汇聚项目人气，打造项目文化特征与文化表演的舞台。3.1海洋文化广场海洋文化广场：文化广场连接项目场馆和商业街3.1文化广场文化广场硬件设施水幕电影、音乐喷泉等商业支撑软件推广科普教育、大型表演、游艺表演等商业与公园共同带动项目人气3.1文化广场文化广场硬件设施水幕电影、音乐喷泉等商业支撑软3.1文化广场项目文化载体景观表演联动科普教育音乐喷泉、水幕电影文化广场功能：景观：通过广场独特景观的打造，体现项目的文化品位；表演：项目主要室外演艺活动的场地，是打造项目特色的重要环节；联动：商业与场馆的互通，双方促销活动、整体宣传的场所；科普教育：申请为学校科普教育基地，节假日组织学校老师学生到项目考察学习；音乐喷泉、水幕电影：景观的另外一种表现形式。3.1文化广场项目文化载体景观表演联动科普教育音乐喷泉、水幕3.1广场景观广场功能：功能一：景观功能，通过景观小品等系统，展示项目特性与文化内涵；功能二：表演功能，项目巡回表演设置在广场上，作为项目文艺演出的重要组成部分；功能三：休憩功能，广场是有人休息、逛街等场所，并能带动广场周边商业的人气。3.1广场景观广场功能：3.1广场水景水景景观：音乐喷泉；水幕电影。3.1广场水景水景景观：3.1广场舞台广场舞台：作用：舞台表演、花车巡演、节目推广；主题：合理利用声、光、电等效果，强化视觉冲击力，吸引游客。3.1广场舞台广场舞台：3.1二期水上乐园发展建议水上乐园考虑：方式一：集中式水景，中间设置舞台；方式二：水道穿插任一商业体；方式三：打造适当规模在广场和商业内街，形成回路，可乘船到达的水上乐园。3.1二期水上乐园发展建议水上乐园考虑：3.1广场演出活动及排期海洋之心：

内容：由海洋公园聪明可爱的海豚、海狮和一班训练员呈献一个关于梦想和海洋的故事。演出时间：11：30、3：30、17：30（冬季为16：30）海洋剧场：

内容：大型舞台剧。演出时间：18：30-19：303.1广场演出活动及排期海洋之心：

内容：由海洋公园聪明可爱3.1广场演出活动及排期天上精灵：

内容：由鹦鹉丶猫头鹰丶草原雕丶非洲冠冕鹤和各种雀鸟同大家分享一个爱护大自然的雀跃故事。演出时间：13：30、17：30（冬季为16：30）陆地之王：

内容：猛兽驯化表演。演出时间：11：00、16：003.1广场演出活动及排期天上精灵：

内容：由鹦鹉丶猫头鹰丶草3.1广场其他演出活动花车巡演：

内容：表演方阵组成的巡回演出。演出时间：不定散点表演：

内容：不同场馆采用相应的演出、小丑表演。演出时间：不定注：上述表演内容及时间仅为示意，实际内容以现场情况及准备条件决定3.1广场其他演出活动花车巡演：

内容：表演方阵组成的巡回演3.1科普教育学校参与在网上进行学校登记登记完成，双方确认动物科学普及网上下载优惠券学生课外活动教师研习学生课外辅导项目申请成为省级以上生物科普教育实践基地：目标群体：武夷山及周边城市小、中学校、福建省及周边省市的大中专院校；服务内容：同学校建立合作机制，将本项目作为学校的户外教育基地。3.1科普教育学校参与在网上进行学校登记登记完成，双方确认动3.1活动促销票务促销：购买通票比单独购买场馆票优惠；商家促销活动：广场上组织商家进行促销活动，达到宣传商家品牌的目的；场馆、商业联动：购买场馆票可在相应的商家处获得优惠，或在商家消费满一定金额可以优惠购买相应场馆票。3.1活动促销票务促销：购买通票比单独购买场馆票优惠；深