城市房地产管理法

城市房地产管理法第一节概述

一、房地产概述房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。二、房地产法立法概况房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。《土地管理法》《城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物权法》

房地产法体现私法上的意思自治和权利保护，属于民法特别法。由于房地产的特殊性，使国家干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此属于经济法的范畴。国家干预通过行政法规、政策的方式予以实现，认为属于行政法的范畴。

边缘性二、管理体制房地产分管建设部门、土地部门第二节房地产开发用地管理一、土地所有权的归属国家

《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。集体《土地管理法》第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。征用土地的补偿安置

征地费用一般由以下几部分构成：

①土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍

②安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。最高额限制经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。③青苗补偿偿费④地上附着着物补偿费⑤新菜地开开发建设基金金⑥土地复垦垦费或耕地开开垦费二、土地使用用权出让（一）概念国家将国有土土地使用权在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家交付付土地使用权权出让金的行行为。法律特征土地出让方只只能是国家（（禁止集体土土地有偿出让让）小小产产权房个人合作建房房客体是一定年年限的国有土土地使用权是要式法律行行为：书面合合同；办理登登记手续（二）出让的的方式《房地产法》》第13条：：商业、旅游游、娱乐和豪豪华住宅用地地，有条件的的，必须采取取拍卖、招标标方式；没有有条件，不能能采取拍卖、、招标方式的的，可以采取取双方协议方方式。采取双双方协议方式式出让土地使使用权的出让让金不得低于于国家规定所所确定的最低低价。拍卖出让招招标出出让协协议出让（三）土地使使用权的最高高年限1、住宅用地地70年2、工业用地地50年3、教育、科科技、文化、、卫生、体育育用地50年年4、商业、旅旅游、娱乐用用地40年5、综合或者者其他用地50年房屋买卖合同同关于土地使使用权的条款款1、70年还还是50年2、年限缩短短未告知是否否构成欺诈3、年限缩短短对房屋所有有权是否有影影响（四）土地使使用权终止1、使用期限限届满2、根据社会会公共利益的的需要提前收收回3、因逾期开开发被无偿收收回4、土地灭失失（四）土地使使用权续期使用期满，最最迟应于届满满前一年申请请续期限。批批准的，重新新签订合同，，支付土地使使用权出让金金。三、土地使用用权划拨（一）概念经县级以上人人民政府依法法批准，在土土地使用者缴缴纳补偿、安安置等费用后后将该幅土地地交付其使用用，或将土地地使用权无偿偿交付给土地地使用者使用用的行为。（二）划拨的的范围国家机关用地地和军事用地地城市基础设施施用地和公益益事业用地国家重地扶持持的能源、交交通、水利等等项目用地；；法律法规规定定的其他用地地安安置房屋、经经济适用房注意土地使用权可可以是有期限限的，也可以以是无期限的的。划拨的土地使使用权，不可可以转让、出出租、抵押。。四、城市房屋征收收（拆迁）《城市房屋拆拆迁管理条例例》《《国有有土地上房屋屋征收与补偿偿条例》房屋拆迁进程程伴随着：暴力力、暴利（一）立法背背景2007年3月，全国人人大通过物权权法。物权法法正式实施后后拆迁将“无无法可依”。。2007年8月，修改了了城市房地产产管理法，增增加规定，““为了公共利利益的需要，，国家可以征征收国有土地地上单位和个个人的房屋，，并依法给予予拆迁补偿，，维护被征收收人的合法权权益；征收个个人住宅的，，还应当保障障被征收人的的居住条件。。具体办法由由国务院规定定。”该立法授权作作出后，2007年12月，国务院院常务会议首首次审议了国国有土地上房房屋征收与拆拆迁补偿条例例，但未获通通过。在2010年1月29日日和12月月15日，，国务务院法法制办办两次次就征征收条条例公公开征征求意意见，，开了了行政政立法法两次次征求求意见见的先先例。。2011年年1月月19日，，国务务院总总理温温家宝宝主持持的国国务院院常务务会议议原则则通过过了征征收条条例。。21日，，温家家宝签签署第第590号号国务务院令令，正正式公公布征征收条条例。。（二））房屋屋征收收的概概念和和种类类1、房房屋征征收的概念念房屋征征收是指根根据公公共利利益需需要，，拆除除和迁迁移建建设用用地范范围内内的房房屋及及其他他设施施，并并给予予公平补补偿的行为为。公共利利益《国有有土地地上房房屋征征收与与补偿偿条例例》第八条条为了保保障国国家安安全、、促进进国民民经济济和社社会发发展等等公共共利益益的需需要，，有下下列情情形之之一，，确需需征收收房屋屋的，，由市市、县县级人人民政政府作作出房房屋征征收决决定：：（一））国防防和外外交的的需要要；（二））由政政府组组织实实施的的能源源、交交通、、水利利等基基础设设施建建设的的需要要；（三））由政政府组组织实实施的的科技技、教教育、、文化化、卫卫生、、体育育、环环境和和资源源保护护、防防灾减减灾、、文物物保护护、社社会福福利、、市政政公用用等公公共事事业的的需要要；（（四四）由由政府府组织织实施施的保保障性性安居居工程程建设设的需需要；；（（五））由政政府依依照城城乡规规划法法有关关规定定组织织实施施的对对危房房集中中、基基础设设施落落后等等地段段进行行旧城城区改改建的的需要要；（（六六）法法律、、行政政法规规规定定的其其他公公共利利益的的需要要。第九九条条依照照本本条条例例第第八八条条规规定定，，确确需需征征收收房房屋屋的的各各项项建建设设活活动动，，应应当当符符合合国国民民经经济济和和社社会会发发展展规规划划、、土土地地利利用用总总体体规规划划、、城城乡乡规规划划和和专专项项规规划划。。保保障障性性安安居居工工程程建建设设、、旧旧城城区区改改建建，，应应当当纳纳入入市市、、县县级级国国民民经经济济和和社社会会发发展展年年度度计计划划。。经地地方方人人大大批批准准。。公公共共利利益益的的最最后后判判断断权权交交由由地地方方人人大大负负责责。。两次次的的征征求求意意见见稿稿中中，，都都规规定定了了国国家家机机关关办办公公用用房房建建设设的的需需要要属属于于公公共共利利益益，，但但不不少少人人对对此此有有不不同同意意见见。。条条例例删删除除了了这这一一规规定定，，并并增增加加了了““外外交交需需要要””为为公公共共利利益益。。2、、征征收收主主体体第四四条条市、、县县级级人人民民政政府府负负责责本本行行政政区区域域的的房房屋屋征征收收与与补补偿偿工工作作。。市市、、县县级级人人民民政政府府确确定定的的房房屋屋征征收收部部门门（（以以下下称称房房屋屋征征收收部部门门））组组织织实实施施本本行行政政区区域域的的房房屋屋征征收收与与补补偿偿工工作作。。第五五条条房屋屋征征收收部部门门可可以以委委托托房房屋屋征征收收实实施施单单位位，，承承担担房房屋屋征征收收与与补补偿偿的的具具体体工工作作。。房房屋屋征征收收实实施施单单位位不不得得以以营营利利为为目目的的。。房屋屋征征收收部部门门对对房房屋屋征征收收实实施施单单位位在在委委托托范范围围内内实实施施的的房房屋屋征征收收与与补补偿偿行行为为负负责责监监督督，，并并对对其其行行为为后后果果承承担担法法律律责责任任。。重大大转转变变由政政府府许许可可拆拆迁迁转转变变为为国国家家依依法法征征收收，，与与商商业业开开发发彻彻底底分分开开。。这这标标志志着着国国家家公公共共利利益益征征收收与与商商业业开开发发拆拆迁迁许许可可混混为为一一谈谈的的拆拆迁迁模模式式已已成成为为历历史史。。政府府是是唯唯一一的的征征收收补补偿偿主主体体。。这这意意味味着着公公益益性性征征收收、、补补偿偿的的主主体体只只能能是是政政府府，，而而不不再再包包括括开开发发商商。。3、、先先补补偿偿、、后后搬搬迁迁第二二十十七七条条实施施房房屋屋征征收收应应当当先先补补偿偿、、后后搬搬迁迁。。作作出出房房屋屋征征收收决决定定的的市市、、县县级级人人民民政政府府对对被被征征收收人人给给予予补补偿偿后后，，被被征征收收人人应应当当在在补补偿偿协协议议约约定定或或者者补补偿偿决决定定确确定定的的搬搬迁迁期期限限内内完完成成搬搬迁迁。。任何何单单位位和和个个人人不不得得采采取取暴暴力力、、威威胁胁或或者者违违反反规规定定中中断断供供水水、、供供热热、、供供气气、、供供电电和和道道路路通通行行等等非非法法方方式式迫迫使使被被征征收收人人搬搬迁迁。。禁禁止止建建设设单单位位参参与与搬搬迁迁活活动动。。4、、补补偿偿第十十七七条条作出出房房屋屋征征收收决决定定的的市市、、县县级级人人民民政政府府对对被被征征收收人人给给予予的的补补偿偿包包括括：：（（一一））被被征征收收房房屋屋价价值值的的补补偿偿；；（（二二））因因征征收收房房屋屋造造成成的的搬搬迁迁、、临临时时安安置置的的补补偿偿；；（（三三））因因征征收收房房屋屋造造成成的的停停产产停停业业损损失失的的补补偿偿。。但违违章章建建筑筑、、超超过过期期限限的的临临时时建建筑筑不不属属拆拆迁迁补补偿偿的的范范围围。。第十十九九条条对被被征征收收房房屋屋价价值值的的补补偿偿，，不不得得低低于于房房屋屋征征收收决决定定公公告告之之日日被被征征收收房房屋屋类类似似房房地地产产的的市场场价价格格。。被征征收收房房屋屋的的价价值值，，由由具具有有相相应应资资质质的的房房地地产产价价格格评评估估机机构构按按照照房房屋屋征征收收评评估估办办法法评评估估确确定定。。对对评评估估确确定定的的被被征征收收房房屋屋价价值值有有异异议议的的，，可可以以向向房房地地产产价价格格评评估估机机构构申申请请复复核核评评估估。。对对复复核核结结果果有有异异议议的的，，可可以以向向房房地地产产价价格格评评估估专专家家委委员员会会申申请请鉴鉴定定。。第二十条房房地产价格评评估机构由被被征收人协商商选定；协商商不成的，通通过多数决定定、随机选定定等方式确定定，具体办法法由省、自治治区、直辖市市制定。第十八条征征收个人住宅宅，被征收人人符合住房保保障条件的，，作出房屋征征收决定的市市、县级人民民政府应当优优先给予住房房保障。具体体办法由省、、自治区、直直辖市制定。。如果被征收人人符合住房保保障条件，征征收程序启动动以后，被征征收人不轮候候、不排队，，优先享受住住房保障，这这也充分体现现了物权法第第四十二条中中征收个人住住宅应当保障障其居住条件件的精神。（三）严格征征收的程序第一，明确规规定了符合公公共利益的各各项建设活动动，应当符合合国民经济和和社会发展规规划等要求，，从而可以通通过代表民意意的各级人大大机关在制定定和审议规划划时，判断有有关建设活动动是否符合社社会公共利益益。第二，完善了了征收决定程程序。如，征征收决定做出出前，应当进进行社会稳定定风险评估，，并且要求征征收费用补偿偿足额到位。。第三，明确了了强制搬迁程程序。条例取消了行行政强制搬迁迁，完全通过过司法程序进进行强制搬迁迁。第四，完善了了救济途径。。条例给被征收收人提供了充充分的行政救救济和司法救救济途径。被被征收人对于于征收决定、、补偿决定不不服的，可以以申请行政复复议，也可以以提起行政诉诉讼。对于不不履行补偿协协议的一方，，可以提起诉诉讼。第三节房地地产交易管理理一、房地产交易的的概念房地产交易就就是指当事人人之间进行的的房地产转让让、房地产抵抵押和房屋租租赁的活动。。二、房地产价价格的评估对房地产的合合理价格所进进行的科学估估算。第三十四条国国家实行房房地产价格评评估制度。房地产价格评评估，应当遵遵循公正、公公平、公开的的原则，按照照国家规定的的技术标准和和评估程序，，以基准地价价、标定地价价和各类房屋屋的重置价格格为基础，参参照当地的市市场价格进行行评估。三、房地产转转让（一）房地产产转让的概念念房地产转让是是指房地产权权利人通过买买卖、赠与或或者其他合法法方式将其房房地产转移给给他人的行为为。（二）房产转转让1、一手房出出让出让方已经支支付了全部土土地出让金，，取得土地使使用权证书；；经过批准包括现房销售售和期房销售售注意的问题1、审查房地地产开发企业业资格审查卖方的《《企业法人营营业执照》及及《房地产开开发企业资质质证书》。卖卖方《企业法法人营业执照照》上有无房房地产开发经经营范围。2、审查房地地产开发企业业提供的房屋屋销售文件《城市房地产产管理法》规规定，商品房房预售，应当当符合下列条条件：已交付全部土土地使用权出出让金，取得得土地使用权权证书（《国国有土地使用用证》）；持有建设工程程规划许可证证按提供预售的的商品房计算算，投入开发发建设的资金金达到工程建建设总投资的的百分之二十十五以上，并并已经确定施施工进度和竣竣工交付日期期；向县级以上人人民政府房产产管理部门办办理预售登记记，取得商品品房预售许可可证明。（《《商品房预预售许可证》》）《建筑法》规规定，建筑工工程应当领取取《建筑工程程施工许可证证》。3、审查现房房销售资质商品房现售，，应当符合以以下条件：（一）房地产产开发企业应应当具有企业业法人营业执执照和房地产产开发企业资资质证书；（二）取得土土地使用权证证书或者使用用土地的批准准文件；（三）持有建建设工程规划划许可证和施施工许可证（四）已通过竣竣工验收；（五）拆迁安安置已经落实实；（六）供水、、供电、供热热、燃气、通通讯等配套基基础设施具备备交付使用条条件，其它配配套基础设施施和公共设施施具备交付使使用条件或者者已确定施工工进度和交付付日期；（七）物业管管理方案已经经落实。四、审查商品房买买卖合同土地使用权的的性质土地使用权的的期限付款期限及违违约责任交付房屋期限限及违约责任任相关配套验收方法五、常见纠纷纷①预售方主体体资格不合格格；在一方提供房房地产开发用用地、另一方方或多方提供供资金、联合合开发房地产产项目的情况况下，由于项项目开发经营营所有的手续续（包括《商商品房预售许许可证》）均均是以提供土土地方名义办办理的，只有有提供土地方方才能取得商商品房预售许许可证或现售售备案证，故故只有提供土土地的房地产产开发企业才才有资格与购购房人签订商商品房买卖合合同。②购买了不具具备法定销售售条件的商品品房开发商只有达达到商品房预预售条件，并并取得商品房房预售许可证证，才能预售售商品房。签约前应当解解押。处于抵抵押状态的房房地产不能进进行网上签约约备案，销售售方必须先办办理解押手续续后，才能办办理该房地产产的网上签约约备案手续。。要及时进行网网上签约备案案。《城市商商品房预售管管理办法》（（建设部令））规定，“商商品房预售，，开发企业应应当与承购人人签订商品房房预售合同。。开发企业应应当自签约之之日起30日日内，向房地地产管理部门门和市、县人人民政府土地地管理部门办办理商品房预预售合同登记记备案手续.福州：购买商商品房要及时时通过“福州州房地产信息息网”进行网网上签约备案案，向销售方方索取网上打打印的正式合合同，其封面面有12位合合同号，如：：200623010581最高人民法院院《关于审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件适用法律律若干问题的的解释》，其其中明确规定定开发商“故故意隐瞒没有有取得商品房房预售许可证证的事实或者者提供虚假商商品房预售许许可证，导致致合同无效或或者被撤销、、解除的，买买受人可以请请求返还已付付房款及利息息、赔偿损失失，并可以请请求出卖人承承担不超过已已付购房款一一倍的赔偿责责任。”③开发商一房房两售或一房房多售开发商有可能能不将已签约约的合同上报报到政府房地地产市场信息息网或不将已已签约的合同同到房产管理理部门备案，，从而使购房房人无法从政政府房地产市市场信息网上上获得相关信信息。④广告内容不不实最高人民法院院《关于审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件适用法律律若干问题的的解释》商品房的销售售广告和宣传传资料为要约约邀请，但是是出卖人就商商品房开发规规划范围内的的房屋及相关关设施所做的的说明及允诺诺具体确定，，并对商品房房买卖合同的的订立以及房房屋价格的确确定有重大影影响的,应视视为要约。该该说明和允诺诺即使未载入入商品房买卖卖合同，亦应应视为合同内内容，当事人人违反的，应应当承担违约约责任。⑤面积不符《关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释》第十十四条：合同有约定的的，按照约定定处理；合同同没有约定或或者约定不明明确的，按照照以下原则处处理：（一）面积误误差比绝对值值在3％以内内（含3％）），按照合同同约定的价格格据实结算，，买受人请求求解除合同的的，不予支持持；（二）面积积误差比绝绝对值超出出3％，买买受人请求求解除合同同、返还已已付购房款款及利息的的，应予支支持。买受受人同意继继续履行合合同，房屋屋实际面积积大于合同同约定面积积的，面积积误差比在在3％以内内（含3％％）部分的的房价款由由买受人按按照约定的的价格补足足，面积误误差比超出出3％部分分的房价款款由出卖人人承担，所所有权归买买受人；房房屋实际面面积小于合合同约定面面积的，面面积误差比比在3％以以内（含3％）部分分的房价款款及利息由由出卖人返返还买受人人，面积误误差比超过过3％部分分的房价款款由出卖人人双倍返还还买受人⑥订金（诚诚意金、认认购金）与与定金的混混用⑦土地使用用年限减少少；⑧限购令引引发的纠纷纷限购令退房房是否违约约？开发商没有有及时备案案，被限购购买？是否否要赔偿？？规避限购令令的法律风风险《民法通则则》第153条及《《合同法》》第117条第二款款规定，不不可抗力是是指不能预预见、不能能避免并不不能克服的的客观情况况。限购令令等属于政政府颁布新新的政策或或行政措施施，并导致致合同不能能履行，符符合不可抗抗力三个特特性，即不不可预见、、不能避免免、不能克克服。因限购令导导致无法过过户，签订订合同的双双方可以根根据《合同同法》第117和118条，，解除合同同。2、二手房房转让产权人将产产权房转让让给他人。。1、审查产产权状况（1）权属属：是否是是真实的产产权人出售售，是否有有共有人（（尤其是否否婚后共同同财产），，是否存在在租赁情况况，是否存存在产权纠纠纷，是否否办理抵押押，是否列列入拆迁规规划。出租人就租租赁房屋已已经与第三三人订立买买卖合同，，承租人要要求行使优优先购买权权的，其优优先购买权权如何行使使?如果出租人人仅与第三三人订立了了合同，而而尚未办理理过户、登登记手续，，且承租人人也在知道道或者应当当知道该情情形的3个个月内提出出优先购买买要求的，，无论第三三人是否为为善意.承承租人都可可以要求优优先购买该该房屋。在在房屋已经经过户登记记为第三人人所有时，，则要根据据第三人是是否为善意意而决定承承租人是否否可以行使使优先购买买权。如何确定优优先购买权权的放弃?放弃的形式式有两种，，明示和默默示。明示示表现为出出租人向承承租人作出出出卖房屋屋的意思表表示后，或或者承租人人知道房屋屋出卖事实实的，承租租人明确表表示不予购购买；默示示可以表现现为出租人人向承租人人作出出卖卖房屋的意意思表示后后，或者承承租人知道道房屋出卖卖事实的，，承租人在在合理期限限内没有买买受系争房房屋的意思思表示，或或表现为积积极为出租租人寻找买买家，承租租人另行寻寻找租赁房房屋等。出租人虽然然没有通知知承租人行行使优先购购买权，但但房屋已几几经转手出出售，现房房屋承租人人主张优先先购买的，，应如何处处理?对于租赁的的房屋已经经出售并几几经转手，，只要后几几个环节的的房屋买受受人中有一一个是善意意购买的，，承租人就就不能再主主张优先购购买。当然然，承租人人不能行使使优先购买买权的，可可以要求出出租人承担担相应责任任。最高人民法法院关于审审理城镇房房屋租赁合合同纠纷案案件具体应应用法律若若干问题的的解释第二十一条条出租人人出卖租赁赁房屋未在在合理期限限内通知承承租人或者者存在其他他侵害承租租人优先购购买权情形形，承租人人请求出租租人承担赔赔偿责任的的，人民法法院应予支支持。但请请求确认出出租人与第第三人签订订的房屋买买卖合同无无效的，人人民法院不不予支持。。第二十四条条具有下下列情形之之一，承租租人主张优优先购买房房屋的，人人民法院不不予支持：：(一)房屋屋共有人行行使优先购购买权的;(二)出租租人将房屋屋出卖给近近亲属，包包括配偶、、父母、子子女、兄弟弟姐妹、祖祖父母、外外祖父母、、孙子女、、外孙子女女的;(三)出租租人履行通通知义务后后，承租人人在十五日日内未明确确表示购买买的;(四)第三三人善意购购买租赁房房屋并已经经办理登记记手续的。。2、土地使使用权的性性质出让地、划划拨地（涉涉及补交土土地出让金金）3、房屋的的结构4、落户情情况5、交易的的时间6、违约责责任7、拆迁房房出售列入拆迁规规划的商品品房拆迁后的安安置房(买买方以拆迁迁人身份出出现)未办理权证证的安置房房、已经办办理权证的的安置房公证买房张三欲将自自己的房子子卖给李四四，因产权权证未办理理，故和李李四约定办办理公证手手续。李四四支付一部部分房款，，余款待产产权过户后后再支付。。婚姻与房产产1、婚前财财产公证引引发的纠纷纷解释（二））》第二十二条条规定：““当事人结结婚前，父父母为双方方购置房屋屋出资的，，该出资应应当认定为为对自己子子女的个人人赠与，但但父母明确确表示赠与与双方的除除外。”““当事人结结婚后，父父母为双方方购置房屋屋出资的，，该出资应应当认定为为对夫妻双双方的赠与与，但父母母明确表示示赠与一方方的除外。。2、一方转转移房产为为目的的买买卖、赠与与等行为《司法解释释（三）》》（草案））第十二条条登记于于一方名下下的夫妻共共同所有的的房屋，一一方未经另另一方同意意将该房屋屋出售，第第三人善意意购买、支支付合理对对价并办理理登记手续续，另一方方主张追回回该房屋的的，人民法法院不予支支持，但该该房屋属于于家庭共同同生活居住住需要的除除外。夫夫妻一方擅擅自处分共共同所有的的房屋造成成另一方损损失的，离离婚时另一一方有权请请求赔偿损损失。3、婚前以以一方名义义购买，婚婚后共同按按揭还款的的房产纠纷纷离婚时的房房产分割《司法解释释（三）》》（草案））第八条婚婚后由一一方父母出出资购买的的不动产，，产权登记记在出资人人子女名下下的，可视视为对自己己子女一方方的赠与，，应认定该该不动产为为夫妻一方方的个人财财产。由由双方父母母出资购买买的不动产产，产权登登记在一方方名下的，，可以认定定该不动产产为按照双双方父母的的出资份额额按份共有有，但有证证据证明赠赠与一方的的除外。第十一条夫夫妻一方方婚前签订订不动产买买卖合同，，以个人财财产支付首首付款并在在银行贷款款，婚后不不动产登记记于首付款款支付方名名下的，离离婚时可将将该不动产产认定为不不动产权利利人的个人人财产，尚尚未归还的的部分贷款款为不动产产权利人的的个人债务务。婚姻姻关系存续续期间由夫夫妻共同财财产还贷部部分，应考考虑离婚时时不动产的的市场价格格及共同还还贷款项所所占全部款款项的比例例等因素，，由不动产产权利人对对另一方进进行合理补补偿。继承与房产产某继承人有有出资的情情形（三）房地地产抵押1、土土地使使用权权抵押押房随地地走2、房房产抵抵押地随房房走（四））房屋屋租赁赁1、概概念产权人人作为为出租租人将将房屋屋出租租给承承租人人使用用，由由承租租人向向出租租人支支付租租金的的行为为。2、租赁合合同当事人房屋坐落租赁期限价格维修责任权利义务违约责任3、注意的的问题（1）出租租人承租人的身身份信息承租人是否否有稳定的的收入是否要保留留变动价格格的权利承租人能否否遵守合法法性原则是否要保留留提前解除除合同的条条款是否允许转转租最高人民法法院关于审审理城镇房房屋租赁合合同纠纷案案件具体应应用法律若若干问题的的解释第十五条承承租人经经出租人同同意将租赁赁房屋转租租给第三人人时，转租租期限超过过承租人剩剩余租赁期期限的，人人民法院应应当认定超超过部分的的约定无效效。但出租租人与承租租人另有约约定的除外外。第十六条出出租人知知道或者应应当知道承承租人转租租，但在六六个月内未未提出异议议，其以承承租人未经