某山水庄园营销策划全案课件

时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）水云东海山水庄园营销策划全案风合富辉煌房地产二00六年三月三十日【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意三水房地产最新形势分析项目整体情况分析深化项目定位深化目标客户定位营销推广建议公关活动建议媒体分析及建议现场包装建议项目营销部署建议当前，我国全国财政教育支出迅速增长，从2003年的3352.14亿元迅速上升到2007年7065.35亿元，而《2007年度中国教育满意度调查》按指标满意度排序却显示，“高校学费标准、政府治理教育乱收费的成效、中小学校‘择校热’改善情况”居于最后3位，这说明政府对教育的投入和其职能的发挥程度与公众的期望之间仍有差距。党的十七大报告指出，要坚持教育的公益性质，那么在既有公益性质又有一定私益性质的高等教育领域，政府的职能关系和职能限度如何确定，将成为推进教育改革的关键。因此，本文重新界定高等教育的准公共物品特性，以此来认识高等教育领域的政府职能关系并明确职能边界，以避免盲目推进高等教育的市场化改革，保证政府主导地位的不动摇。一、高等教育的准公共物品特性在我国，高等教育包括全日制高等教育和成人高等教育两个类型，是一种准公共物品。准公共物品的性质介于纯公共物品与私人物品之间，可以分为两类：一是俱乐部类公共物品，指在消费上具有可排他性和非竞争性的公共物品；二是共用资源类公共物品，指在消费上具有竞争性和非排他性的公共物品。对高等教育产品性质的探讨将从高等教育产品的竞争性和排他性两个方面来进行。我国现有的高等教育的数量相比人民的需求来说，总量不足，就学机会有限，只有在竞争性入学考试中胜出的那些人才有机会接受该方面教育；而在学校规模一定的条件下，学生数量的增加将导致原有教学条件的质量下降。另一方面，高等教育主要是用来满足个人需要的教育，其中层次越高的教育满足个人需要的程度也越高，对个人来说，他们可以从较高层次的教育中获得更多的回报，如更多的就业或择业机会、更高的收入等等。因而高等教育具有一定程度的消费竞争性。我国的高等教育实行成本分担的政策，由学生承担一定的费用，未交学费的学生不能入学，因而具有一定程度的排他性。但是教育能使社会经济更快增长、社会发展更加和谐，高素质的人才能给整个社会创造更多的财富，这是教育的正外部性，全体社会成员都可受益，对社会而言，增加消费者的边际成本为零，也无法排除其他成员得到这种利益。因而高等教育具有不完全的排他性。综上，高等教育在个人消费和收益上存在竞争性和不完全的排他性，是一种接近于私人物品的共用资源类准公共物品。二、关系和限度：政府的高等教育管理职能在准公共物品理论中，根据其产品性质和现有政府、市场和非营利组织三种供给机制的分类分析，共用资源类是一种比较适合由政府、市场和非营利组织共同合作供给的准公共物品。因此，政府在高等教育中有着管理者和部分供给者的双重身份，清晰界定政府在这种合作办学的基础之上的职能关系和职能限度，是政府高等教育管理职能合理定位的基础。由于对共用资源类公共物品所产生的对整个社会的正外部性的思量，在设计其供给机制时，提出了政府作为部分供给者的必要性，政府的职能首先是作为供给者的职能。市场供给具有选择地域、投资规模的局限性，如果以市场供给机制为主供给高等教育这类共用资源，有可能带来偏远地区缺乏、服务价格高、质量差等问题。即使是由非营利组织出于公益的目的来供给，依靠社会捐款来单独运行一个成本如此之高的社会事业，在现实中也是不可行的，面临着一个巨大的资金缺口。可见，政府的作为部分供给者的职能是不可或缺的。政府作为供给者，需要解决的问题有：（1）配置问题，即决定供给的数量和种类。具体问题包括高等教育的发展规划和预算财政等等。（2）融资问题，即高等教育成本的补偿。（3）决定提供的方式①。政府可以直接创办公立大学，也可授权私人公司创办私立大学。这些都是政府作为供给者所有承担的职能。同时，政府必须承担起作为管理者的宏观调控和外部监督职能，如通过高等教育立法对高校地位和职权的确认，通过拨款、资助、投资、奖励、招标、政府采购和公益信托等手段对高等教育的规模、速度、活动进行的调控等等。这些都是政府的高等教育管理职能所在。而高等教育又是具有竞争性的接近于私人物品的准公共物品，社会成员对其质量和提供效率的期望高于一般的公共物品，而政府本身能力却是有限的，所面临的巨大的财政压力也要求政府把高等教育的供给分担一部分出去，社会成员的特殊需求和有限政府之间的矛盾构成了政府职能的限度。政府作为供给者的职能，并不是说政府直接对高校进行管理，而是拥有经济上的所有权，必须保持高校在课程和专业设置等方面的自主经营权。同时，作为管理者的政府，不必“既掌舵又划桨”，宏观调控和提供良好的社会秩序等是政府的职能界限。三、中国高等教育的管理现状在我国，高等教育既接近私人物品，同时又具有共用资源的属性，很难确定它是更有利于个人的发展还是社会的发展，其身份一直是在隶属于政府的公共物品和可以产业化的私人物品的之间摇摆不定。正是由于政府高等教育管理的职能关系和职能限度的含糊不清，我国高等教育管理体制改革也几经波折，导致了目前高等教育体制中政府职能的越位与缺位。1.政府在高等教育中的越位。目前，我国实行的是中央和省级两级政府管理、以省级政府管理为主的高等教育管理体制。限于历史的局限性,在中央集权与地方分权之间的“下放”与“回收”过程中,高校依附于政府的从属地位没有得到根本改变，高等教育管理体制改革始终不能打破计划经济模式的束缚②。从表1③可以看出，政府仍然是高等教育资金的主要来源。而从具体的制度来看，以我国目前的研究生教育为例,在博士学位授权点、硕士学位授权点的设置上,仍然坚持中央统一审批；除少数高校对研究生的招生规模(主要是硕士研究生规模)具有一定决定权外，绝大多高校的招生规模和指标仍由中央以行政命令的形式统一控制和分配。2.政府在高等教育中的缺位。1993年《中国教育改革和发展纲要》提出，改变政府包揽办学的格局，逐步建立以政府办学为主体、社会各界共同办学的体制。但在实际的改革中形成的却是政府、社会和高校三者关系的失衡，“中央政府放了部分权，省级政府又成为新的地方集权的倾向；社会参与办学与管理的底气不足，高校自主办学力量微弱，并缺乏明确的健全的法律保障。”④这主要源于在整个教育过程中，政府完善教育立法的职能缺位，《教育法》、《高等教育法》只是对政府的高等教育管理职能做了些原则性规定，在具体操作层面上无法可依；维护公平的管理职能缺位，政府对高校的监督和管理停留在政策文件和形式上的检查；对市场、事业组织等非政府组织培育职能缺位；对民办高校规制职能缺位等。高等教育的发展需要政府、市场和社会力量的共同参与，但由于认识上的偏差、体制上的束缚和法制化程度的落后，政府的职能关系和职能限度的混乱束缚了我国高等教育的发展。四、一些启示只有准确把握政府高等教育的职能关系和职能限度，合理定位政府的高等教育管理职能，才能推进我国高等教育管理体制的进一步改革。首先，基于部分供给者的职能，政府必须调整公共财政体制下高等教育经费的支出比例和高等教育经费的分担结构。适应高等教育的准公共物品性质，逐步提高受教育者个人的分担比重，相应降低生均教育经费中由财政分担的比例，可以在等量财政投入下有效扩大高等教育规模或提高高等教育质量。另一方面，政府要积极引导企业和非营利组织的参与，改变单一的高等学校办学模式，积极发展民办高等教育，以满足人民日益增长的高等教育需求。其次，政府应当依法界定和规范高等教育的管理职能，切实把政府的高等教育管理职能转到主要为高等教育服务和为高等学校创造良好发展环境上来。随着公共服务型政府的转型，政府的高等教育管理职能也应转到公共服务上来，通过制定有效的制度规则来维护高等教育资源的公平配置，保证高等教育的公益性；建立良好的市场秩序，为市场力量参与高等教育创造公平竞争的外部环境，以提高高等教育的数量和质量。再次，政府必须依法放权，将办学自主权归还于高等学校，变微观管理为宏观调控。在过去相当长的一个时期，政府对高等教育特别是高等学校的管理方式是全面监管和具体干预，实践证明这种微观管理方式不利于有效地发挥政府职能，不利于调动高等学校办学和管理的积极性，不利于高等教育的健康发展。根据《高等教育法》的规定，我国高等学校享有的自主权有以下几个方面：招生自主权，教育教学自主权，科学研究自主权，机构设置自主权，教师管理自主权，学生管理自主权，经费使用自主权。这些都是政府职能范围涉及高校管理过程中具体操作层面的一些事务，政府不该也无权进行管理。政府的宏观调控职能在于依法对高等教育发展质量和数量的整体控制和监管。注释：①魏姝.政策中的制度逻辑――美国高等教育政策的制度基础[M].南京大学出版社,2007②王景等.高等教育管理体制改革中政府职能的反思与重构[J].天水师范学院学报，2008（5）③教育部财务司.中国教育经费统计年鉴2005.中国统计出版社,2006④谢安邦.比较高等教育[M].广西师范大学出版社,2002（责编：若佳）现代美学认为，美感是一种生命体验的感觉。学生在与文本真诚的对接、碰撞和交融中，使审美思想的表达在知识和生命之间达到内在的和谐，从而赋予文本以生命的灵性，能够深刻领悟文本的内涵，获得真实的生命体验，是语文教学的应有之义。因此，在教学中，教师应引导学生以审美的姿态品读文本，为生命构筑诗意的精神世界，在感受、鉴赏和创造美的过程中富有创意地生成文本意义的建构，促进学生高尚的道德情操、健康审美情趣和人格心理结构的健全发展。一、理解：审美性阅读教学的意义解读（一）提高学生的审美评价能力阅读教学中培养学生的审美评价能力，就是通过引导学生对文本多层次、多角度地朗读感悟，在其受到美的感染和激励的同时，培养学生自觉地进行审美判断，真切地感受作品的情韵和气势，使他们沉浸在作品的审美境界里，从而形成积极健康的审美情趣和审美理想，提高鉴赏美的能力。例如，在教学《秋天》一诗时，通过刻意突出诗歌谐美的韵律、鲜明的节奏以及富有艺术感染力的范读，使学生沉浸到诗的意境中去，去聆听诗人的深情絮语，去欣赏绚丽多彩的乡村秋景，去感受诗人眼里一个别样的秋天，去体会农民丰收的喜悦、渔民的快乐悠闲、牧羊女梦寐的悠远……（二）培养学生的审美情感审美情感是审美心理中最活跃的因素，是从审美感知过渡到审美想象的必要环节。教学中通过联想引发、感情渲染、气氛烘托，把作者渗透、倾注在人物形象或景象中的“情”移注给学生，使学生和作者心心相通，不断悟出新意，让文本变得愈加鲜活。例如，《沁园春·雪》中的“山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高”一句，“银蛇”、“舞”、“蜡象”、“驰”等充满情感跃动的字词，使北国的冬天显得那样的壮美和充满生气，自然引领学生从对风景的“顿悟”中，感受到诗人的博大胸襟和豪迈情怀，感受到诗人涵盖天地、气吞山河、“与天斗其乐无穷”的超越一切的力量。（三）实现文本意义的建构在审美性的文本读解过程中，以学生个体性、亲历性、情感性、创造性为特征的审美体验对文本意义的建构起着极其重要的作用。学生理解美的形象所展示的意义，明确美的情感所蕴含的理性，能使学生真真切切地触摸到文本的脉搏，促使学生积极主动地对文本意义进行探寻与建构。例如，《春》一课的教学中，要让学生反复朗读，读着读着，那些语言文字，便不再是简单的文字，而是变成了一幅幅绚丽多彩的画面，产生了亲近自然、热爱生活、憧憬未来、感触美好生活的愿望。促使学生与文本对话，感悟文本的意境，体会作者的感情，与作者一起去感受自然风光的美、生活人情的美、生命张扬的美，从而建构起对文本意义的新的理解。二、实践：审美性阅读教学的策略（一）营造“入境”的审美氛围只有入境，文本与心灵才能因碰撞而产生动人的火花。因此，教学中教师要善于创设出与教学内容相适应的审美氛围，再现作品美的意境，使学生产生强烈的审美欲望，激发他们入情入境并与文本展开深入对话，与作者、文本产生共鸣，深刻体会作者的感情，领悟蕴含于文本深层的审美意蕴。例如，教学《紫藤萝瀑布》一课时，笔者先用多媒体，展示紫藤萝花开放的胜景，然后引导学生多侧面、多角度、绘声绘色地描述紫藤萝花盛开的情形。这样，为学习课文营造“入境”、“入情”的审美氛围，更好地引领学生去欣赏文本字里行间流溢着的如诗如画的美和闪耀着的深刻的哲理。由此，学生对生命的顽强、美好与永恒就有了更强烈的深层次的认识与领悟。（二）引导学生展开联想与想象联想与想象是进行审美活动的翅膀。语文审美体验的实现在很大程度上要依赖于审美的联想力与想象力。因此，在审美性阅读教学过程中，教师要善于引发学生联想、想象，去体验文本的意境之美，去领会文本的内容和蕴含其中的思想感情，从而达到认识与情感的统一。例如，教学《天净沙·秋思》一课时，在引导学生反复阅读的基础上，通过曲中九个具体可感的形象启发学生展开联想，置身其中地去品味诗中有画的视觉美、情景交融的意蕴美、虚实相生的含蓄美、韵味无穷的余味美，让学生自然揣摩出诗人灵魂深处的隐语——深挚凄婉的眷念故乡的情思。（三）引导学生深入品析、感悟作者总是把自己丰富的内心情感倾注于文本之中，落在一词一句当中，因为透过语言文字的美，能走入美的阅读世界。因此，教学中教师要通过启发和引导学生去揣摩品味词句，去发现美、品体美、鉴赏美，并且在引导学生领略其语言美的同时，去体会作者的情思、情愫和情怀，深层理解文本的内涵。例如，在《使至塞上》的教学中，讲到“大漠孤烟直，长河落日圆”一联时，笔者引导学生抓住“大”、“孤”、“直”、“长”、“圆”等词语反复推敲、咀嚼、品味，不仅使学生感受到了边塞那空旷、高远、雄浑和静穆之美，感悟到了文字的感染力和表现力，而且在这一过程中，学生也达到了真正理解诗句所蕴涵的内涵、理解文本的思想意义和艺术特色的目的。（四）披文入情引发情感共鸣审美教育是通过美的事物来调动人的心理功能，激发人的心理情感，使人们在心理上产生感悟，在情感上产生共鸣。因此，教师要善于引导学生缘读入文，披文入情，去体会作者浸染在字里行间的艺术意境和审美情感，使学生在读文、赏美、悟情的过程中，与文本、作者之间达到情感共鸣，增强学生情感体验。例如，在教学《海燕》时，指导学生置身文中，产生审美想象，在脑海深处闪现海燕在狂风卷集的乌云和大海之间，搏击风浪、勇敢飞翔、勇敢号叫的壮美形象，与作品融为一体，灵魂随着那只顽强的海燕穿梭在乌云和大海之间，使学生受到美的感染和情感的熏陶，激发出一种革命预言家的豪情，一种热情的赞美和崇敬。总之，阅读教学中教师应引领学生深潜到文本构筑的内部世界，去发掘、提炼其中蕴含的强烈的美感，获得深刻而强烈的审美需要和精神需要的满足，切实提高学生的审美能力和审美素质，促进他们全面、健康地发展。（张圣明江苏省南京市行知实验中学210007）时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销1水云东海山水庄园营销策划全案风合富辉煌房地产二00六年三月三十日水云东海山水庄园2【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意三水房地产最新形势分析项目整体情况分析深化项目定位深化目标客户定位营销推广建议公关活动建议媒体分析及建议现场包装建议项目营销部署建议【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意3目录、大市1.佛山五区房地产发展情况1.整体营销推广思路2.三水房地产发展情况2.针对性推广策略3.三水别墅市场的发展3.活动营销策略4.二、项目篇5.项目最新情况六、媒体篇6.项目SWoT分析1.别墅客户媒体接触习惯分析2.媒体运用建议、定位篇七、营销篇1.项目产品定位1.项目入市时机及开盘必备2.项目市场定位2.项目价格定位3.项目形象定位3.项目营销部署4.四、客户篇八、销售管理篇5.各类产品的目标客户定位6.目标客户所在圈层附件:合富执行同类型项目的成功借鉴7.目标客户的特征与需求目录4第一篇大市篇1.佛山五区房地产发展情况2.三水房地产发展情况3.三水别墅市场的发展第一篇5佛山宏观大环境解读·◆05年佛山市各区成交比重分析禅城区南海区顺德区|三水区高明区|佛山五区5年面积86.31|152.2131.9141.456比例%8.70%100.00%205年佛山五区成交量(万平方米)分析顺德区、南海区为第阶梯禅城区为第一阶梯;●三水区、高明为第三阶梯。三水是佛山五区中成交面积最少的23%一个区,由此可知三水房地产市场还属于初级阶段,可持续发展的时间长,并且待征用地多,地价相对便宜,将吸引禅城区南海区顺德区■三水区高明区更多外地发展商到三水投资。佛山宏观大环境解读·6佛山宏观大环璄解读(万元南海区顺德区三水区区高明区佛山五区05年金额31514777191003640.19例16.03%4.11%2005年佛山五区成交金额(万元)分析由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%,高于成交面积所占比例13%,某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征;而顺德区及南海区由于有经济基础支持,故尤以顺德的消费力最为强势;从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低,随着佛一环、珠二环的落成,三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至禅城区南海区顺德区口三水区高明区港澳地区客户的新宠佛山宏观大环璄解读7佛山宏观大环境解读M禅城区{南海区顺德区三水区高明区佛山五区同比升幅489542005年佛山五区成交均价(元/平方米)分析400032183057176禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区禅堿区域楼价明显偏高,但对比各区的同比增幅甚微,显示区域价格拉升空间不大,升价潜力不大;南海区受追捧,价格上扬明显,三水区、高明区市场起步初期,价格上扬步伐较快顺德区成交量及金额比重很大,但楼价只保持稳步增长,显示区域价格上升抗性较强佛山宏观大环境解读M8水微观片区研判三水全区住宅市场供求量对比分析2005年三水区住宅市场供求量化分析103.7654.360面积面积面积面积第一季度第二季度第三季度第四季度2005年批准预售量(万m)-◆成交量(万m?)√成交量全年表现平稳发展,第四季度有所下滑,显示该时期为全年的成交淡季√成交量是供应量的两倍,显示随着手高素质项目的不断升值,二手成交更加活趺;√由于三水供应量将在06-07年加大放量,故很大部份的客户均是持币观望水微观片区研判9水微观片区研判三水全区住宅市场成交金额走势2005年三水区住宅市场成交金额走势图350003004530000233125000196010000500097420金额(万元)金额(万元)金额(万元)金额(万元)第一季度第二季度第三季度第四季度三水区季度平均成交金额超2亿,但季度波动大,显示区域楼市稳定性不强,房地产政策的变化及片区的发展趋势对三水市民的购房意愿有很大的影响。水微观片区研判10水微观片区研判三水全区住宅市场成交均价走势2005年三水区住宅市场成交均价走势图3500.002945.593000.002500.001955.542237.44000.00500.00926.05均价(元/m)均价(元/m?)均价(元/m2)均价(元/m)第一季度第二季度第三季度第四季度三水区第一季度由于有绿湖城市花园等高价楼盘推出市场,楼价明显处于高水位,第二季度二手成交放量,低素质低价位的散体楼占主要成交,拉低全年成交总额,故三水区住宅市场全年均价仅为1998元/m3水微观片区研判11某山水庄园营销策划全案课件12某山水庄园营销策划全案课件13某山水庄园营销策划全案课件14某山水庄园营销策划全案课件15某山水庄园营销策划全案课件16某山水庄园营销策划全案课件17某山水庄园营销策划全案课件18某山水庄园营销策划全案课件19某山水庄园营销策划全案课件20某山水庄园营销策划全案课件21某山水庄园营销策划全案课件22某山水庄园营销策划全案课件23某山水庄园营销策划全案课件24某山水庄园营销策划全案课件25某山水庄园营销策划全案课件26某山水庄园营销策划全案课件27某山水庄园营销策划全案课件28某山水庄园营销策划全案课件29某山水庄园营销策划全案课件30某山水庄园营销策划全案课件31某山水庄园营销策划全案课件32某山水庄园营销策划全案课件33某山水庄园营销策划全案课件34某山水庄园营销策划全案课件35某山水庄园营销策划全案课件36某山水庄园营销策划全案课件37某山水庄园营销策划全案课件38某山水庄园营销策划全案课件39某山水庄园营销策划全案课件40某山水庄园营销策划全案课件41某山水庄园营销策划全案课件42某山水庄园营销策划全案课件43某山水庄园营销策划全案课件44某山水庄园营销策划全案课件45某山水庄园营销策划全案课件46某山水庄园营销策划全案课件47某山水庄园营销策划全案课件48某山水庄园营销策划全案课件49某山水庄园营销策划全案课件50某山水庄园营销策划全案课件51某山水庄园营销策划全案课件52某山水庄园营销策划全案课件53某山水庄园营销策划全案课件54某山水庄园营销策划全案课件55某山水庄园营销策划全案课件56某山水庄园营销策划全案课件57某山水庄园营销策划全案课件58某山水庄园营销策划全案课件59某山水庄园营销策划全案课件60某山水庄园营销策划全案课件61某山水庄园营销策划全案课件62某山水庄园营销策划全案课件63某山水庄园营销策划全案课件64某山水庄园营销策划全案课件65某山水庄园营销策划全案课件66某山水庄园营销策划全案课件67某山水庄园营销策划全案课件68某山水庄园营销策划全案课件69某山水庄园营销策划全案课件70某山水庄园营销策划全案课件71某山水庄园营销策划全案课件72某山水庄园营销策划全案课件73某山水庄园营销策划全案课件74某山水庄园营销策划全案课件75某山水庄园营销策划全案课件76某山水庄园营销策划全案课件77某山水庄园营销策划全案课件78某山水庄园营销策划全案课件79某山水庄园营销策划全案课件80某山水庄园营销策划全案课件81某山水庄园营销策划全案课件82某山水庄园营销策划全案课件83某山水庄园营销策划全案课件84谢谢46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基

47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游

48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯

49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙

50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特谢谢46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基85时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销策划全案（精选）水云东海山水庄园营销策划全案风合富辉煌房地产二00六年三月三十日【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意三水房地产最新形势分析项目整体情况分析深化项目定位深化目标客户定位营销推广建议公关活动建议媒体分析及建议现场包装建议项目营销部署建议当前，我国全国财政教育支出迅速增长，从2003年的3352.14亿元迅速上升到2007年7065.35亿元，而《2007年度中国教育满意度调查》按指标满意度排序却显示，“高校学费标准、政府治理教育乱收费的成效、中小学校‘择校热’改善情况”居于最后3位，这说明政府对教育的投入和其职能的发挥程度与公众的期望之间仍有差距。党的十七大报告指出，要坚持教育的公益性质，那么在既有公益性质又有一定私益性质的高等教育领域，政府的职能关系和职能限度如何确定，将成为推进教育改革的关键。因此，本文重新界定高等教育的准公共物品特性，以此来认识高等教育领域的政府职能关系并明确职能边界，以避免盲目推进高等教育的市场化改革，保证政府主导地位的不动摇。一、高等教育的准公共物品特性在我国，高等教育包括全日制高等教育和成人高等教育两个类型，是一种准公共物品。准公共物品的性质介于纯公共物品与私人物品之间，可以分为两类：一是俱乐部类公共物品，指在消费上具有可排他性和非竞争性的公共物品；二是共用资源类公共物品，指在消费上具有竞争性和非排他性的公共物品。对高等教育产品性质的探讨将从高等教育产品的竞争性和排他性两个方面来进行。我国现有的高等教育的数量相比人民的需求来说，总量不足，就学机会有限，只有在竞争性入学考试中胜出的那些人才有机会接受该方面教育；而在学校规模一定的条件下，学生数量的增加将导致原有教学条件的质量下降。另一方面，高等教育主要是用来满足个人需要的教育，其中层次越高的教育满足个人需要的程度也越高，对个人来说，他们可以从较高层次的教育中获得更多的回报，如更多的就业或择业机会、更高的收入等等。因而高等教育具有一定程度的消费竞争性。我国的高等教育实行成本分担的政策，由学生承担一定的费用，未交学费的学生不能入学，因而具有一定程度的排他性。但是教育能使社会经济更快增长、社会发展更加和谐，高素质的人才能给整个社会创造更多的财富，这是教育的正外部性，全体社会成员都可受益，对社会而言，增加消费者的边际成本为零，也无法排除其他成员得到这种利益。因而高等教育具有不完全的排他性。综上，高等教育在个人消费和收益上存在竞争性和不完全的排他性，是一种接近于私人物品的共用资源类准公共物品。二、关系和限度：政府的高等教育管理职能在准公共物品理论中，根据其产品性质和现有政府、市场和非营利组织三种供给机制的分类分析，共用资源类是一种比较适合由政府、市场和非营利组织共同合作供给的准公共物品。因此，政府在高等教育中有着管理者和部分供给者的双重身份，清晰界定政府在这种合作办学的基础之上的职能关系和职能限度，是政府高等教育管理职能合理定位的基础。由于对共用资源类公共物品所产生的对整个社会的正外部性的思量，在设计其供给机制时，提出了政府作为部分供给者的必要性，政府的职能首先是作为供给者的职能。市场供给具有选择地域、投资规模的局限性，如果以市场供给机制为主供给高等教育这类共用资源，有可能带来偏远地区缺乏、服务价格高、质量差等问题。即使是由非营利组织出于公益的目的来供给，依靠社会捐款来单独运行一个成本如此之高的社会事业，在现实中也是不可行的，面临着一个巨大的资金缺口。可见，政府的作为部分供给者的职能是不可或缺的。政府作为供给者，需要解决的问题有：（1）配置问题，即决定供给的数量和种类。具体问题包括高等教育的发展规划和预算财政等等。（2）融资问题，即高等教育成本的补偿。（3）决定提供的方式①。政府可以直接创办公立大学，也可授权私人公司创办私立大学。这些都是政府作为供给者所有承担的职能。同时，政府必须承担起作为管理者的宏观调控和外部监督职能，如通过高等教育立法对高校地位和职权的确认，通过拨款、资助、投资、奖励、招标、政府采购和公益信托等手段对高等教育的规模、速度、活动进行的调控等等。这些都是政府的高等教育管理职能所在。而高等教育又是具有竞争性的接近于私人物品的准公共物品，社会成员对其质量和提供效率的期望高于一般的公共物品，而政府本身能力却是有限的，所面临的巨大的财政压力也要求政府把高等教育的供给分担一部分出去，社会成员的特殊需求和有限政府之间的矛盾构成了政府职能的限度。政府作为供给者的职能，并不是说政府直接对高校进行管理，而是拥有经济上的所有权，必须保持高校在课程和专业设置等方面的自主经营权。同时，作为管理者的政府，不必“既掌舵又划桨”，宏观调控和提供良好的社会秩序等是政府的职能界限。三、中国高等教育的管理现状在我国，高等教育既接近私人物品，同时又具有共用资源的属性，很难确定它是更有利于个人的发展还是社会的发展，其身份一直是在隶属于政府的公共物品和可以产业化的私人物品的之间摇摆不定。正是由于政府高等教育管理的职能关系和职能限度的含糊不清，我国高等教育管理体制改革也几经波折，导致了目前高等教育体制中政府职能的越位与缺位。1.政府在高等教育中的越位。目前，我国实行的是中央和省级两级政府管理、以省级政府管理为主的高等教育管理体制。限于历史的局限性,在中央集权与地方分权之间的“下放”与“回收”过程中,高校依附于政府的从属地位没有得到根本改变，高等教育管理体制改革始终不能打破计划经济模式的束缚②。从表1③可以看出，政府仍然是高等教育资金的主要来源。而从具体的制度来看，以我国目前的研究生教育为例,在博士学位授权点、硕士学位授权点的设置上,仍然坚持中央统一审批；除少数高校对研究生的招生规模(主要是硕士研究生规模)具有一定决定权外，绝大多高校的招生规模和指标仍由中央以行政命令的形式统一控制和分配。2.政府在高等教育中的缺位。1993年《中国教育改革和发展纲要》提出，改变政府包揽办学的格局，逐步建立以政府办学为主体、社会各界共同办学的体制。但在实际的改革中形成的却是政府、社会和高校三者关系的失衡，“中央政府放了部分权，省级政府又成为新的地方集权的倾向；社会参与办学与管理的底气不足，高校自主办学力量微弱，并缺乏明确的健全的法律保障。”④这主要源于在整个教育过程中，政府完善教育立法的职能缺位，《教育法》、《高等教育法》只是对政府的高等教育管理职能做了些原则性规定，在具体操作层面上无法可依；维护公平的管理职能缺位，政府对高校的监督和管理停留在政策文件和形式上的检查；对市场、事业组织等非政府组织培育职能缺位；对民办高校规制职能缺位等。高等教育的发展需要政府、市场和社会力量的共同参与，但由于认识上的偏差、体制上的束缚和法制化程度的落后，政府的职能关系和职能限度的混乱束缚了我国高等教育的发展。四、一些启示只有准确把握政府高等教育的职能关系和职能限度，合理定位政府的高等教育管理职能，才能推进我国高等教育管理体制的进一步改革。首先，基于部分供给者的职能，政府必须调整公共财政体制下高等教育经费的支出比例和高等教育经费的分担结构。适应高等教育的准公共物品性质，逐步提高受教育者个人的分担比重，相应降低生均教育经费中由财政分担的比例，可以在等量财政投入下有效扩大高等教育规模或提高高等教育质量。另一方面，政府要积极引导企业和非营利组织的参与，改变单一的高等学校办学模式，积极发展民办高等教育，以满足人民日益增长的高等教育需求。其次，政府应当依法界定和规范高等教育的管理职能，切实把政府的高等教育管理职能转到主要为高等教育服务和为高等学校创造良好发展环境上来。随着公共服务型政府的转型，政府的高等教育管理职能也应转到公共服务上来，通过制定有效的制度规则来维护高等教育资源的公平配置，保证高等教育的公益性；建立良好的市场秩序，为市场力量参与高等教育创造公平竞争的外部环境，以提高高等教育的数量和质量。再次，政府必须依法放权，将办学自主权归还于高等学校，变微观管理为宏观调控。在过去相当长的一个时期，政府对高等教育特别是高等学校的管理方式是全面监管和具体干预，实践证明这种微观管理方式不利于有效地发挥政府职能，不利于调动高等学校办学和管理的积极性，不利于高等教育的健康发展。根据《高等教育法》的规定，我国高等学校享有的自主权有以下几个方面：招生自主权，教育教学自主权，科学研究自主权，机构设置自主权，教师管理自主权，学生管理自主权，经费使用自主权。这些都是政府职能范围涉及高校管理过程中具体操作层面的一些事务，政府不该也无权进行管理。政府的宏观调控职能在于依法对高等教育发展质量和数量的整体控制和监管。注释：①魏姝.政策中的制度逻辑――美国高等教育政策的制度基础[M].南京大学出版社,2007②王景等.高等教育管理体制改革中政府职能的反思与重构[J].天水师范学院学报，2008（5）③教育部财务司.中国教育经费统计年鉴2005.中国统计出版社,2006④谢安邦.比较高等教育[M].广西师范大学出版社,2002（责编：若佳）现代美学认为，美感是一种生命体验的感觉。学生在与文本真诚的对接、碰撞和交融中，使审美思想的表达在知识和生命之间达到内在的和谐，从而赋予文本以生命的灵性，能够深刻领悟文本的内涵，获得真实的生命体验，是语文教学的应有之义。因此，在教学中，教师应引导学生以审美的姿态品读文本，为生命构筑诗意的精神世界，在感受、鉴赏和创造美的过程中富有创意地生成文本意义的建构，促进学生高尚的道德情操、健康审美情趣和人格心理结构的健全发展。一、理解：审美性阅读教学的意义解读（一）提高学生的审美评价能力阅读教学中培养学生的审美评价能力，就是通过引导学生对文本多层次、多角度地朗读感悟，在其受到美的感染和激励的同时，培养学生自觉地进行审美判断，真切地感受作品的情韵和气势，使他们沉浸在作品的审美境界里，从而形成积极健康的审美情趣和审美理想，提高鉴赏美的能力。例如，在教学《秋天》一诗时，通过刻意突出诗歌谐美的韵律、鲜明的节奏以及富有艺术感染力的范读，使学生沉浸到诗的意境中去，去聆听诗人的深情絮语，去欣赏绚丽多彩的乡村秋景，去感受诗人眼里一个别样的秋天，去体会农民丰收的喜悦、渔民的快乐悠闲、牧羊女梦寐的悠远……（二）培养学生的审美情感审美情感是审美心理中最活跃的因素，是从审美感知过渡到审美想象的必要环节。教学中通过联想引发、感情渲染、气氛烘托，把作者渗透、倾注在人物形象或景象中的“情”移注给学生，使学生和作者心心相通，不断悟出新意，让文本变得愈加鲜活。例如，《沁园春·雪》中的“山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高”一句，“银蛇”、“舞”、“蜡象”、“驰”等充满情感跃动的字词，使北国的冬天显得那样的壮美和充满生气，自然引领学生从对风景的“顿悟”中，感受到诗人的博大胸襟和豪迈情怀，感受到诗人涵盖天地、气吞山河、“与天斗其乐无穷”的超越一切的力量。（三）实现文本意义的建构在审美性的文本读解过程中，以学生个体性、亲历性、情感性、创造性为特征的审美体验对文本意义的建构起着极其重要的作用。学生理解美的形象所展示的意义，明确美的情感所蕴含的理性，能使学生真真切切地触摸到文本的脉搏，促使学生积极主动地对文本意义进行探寻与建构。例如，《春》一课的教学中，要让学生反复朗读，读着读着，那些语言文字，便不再是简单的文字，而是变成了一幅幅绚丽多彩的画面，产生了亲近自然、热爱生活、憧憬未来、感触美好生活的愿望。促使学生与文本对话，感悟文本的意境，体会作者的感情，与作者一起去感受自然风光的美、生活人情的美、生命张扬的美，从而建构起对文本意义的新的理解。二、实践：审美性阅读教学的策略（一）营造“入境”的审美氛围只有入境，文本与心灵才能因碰撞而产生动人的火花。因此，教学中教师要善于创设出与教学内容相适应的审美氛围，再现作品美的意境，使学生产生强烈的审美欲望，激发他们入情入境并与文本展开深入对话，与作者、文本产生共鸣，深刻体会作者的感情，领悟蕴含于文本深层的审美意蕴。例如，教学《紫藤萝瀑布》一课时，笔者先用多媒体，展示紫藤萝花开放的胜景，然后引导学生多侧面、多角度、绘声绘色地描述紫藤萝花盛开的情形。这样，为学习课文营造“入境”、“入情”的审美氛围，更好地引领学生去欣赏文本字里行间流溢着的如诗如画的美和闪耀着的深刻的哲理。由此，学生对生命的顽强、美好与永恒就有了更强烈的深层次的认识与领悟。（二）引导学生展开联想与想象联想与想象是进行审美活动的翅膀。语文审美体验的实现在很大程度上要依赖于审美的联想力与想象力。因此，在审美性阅读教学过程中，教师要善于引发学生联想、想象，去体验文本的意境之美，去领会文本的内容和蕴含其中的思想感情，从而达到认识与情感的统一。例如，教学《天净沙·秋思》一课时，在引导学生反复阅读的基础上，通过曲中九个具体可感的形象启发学生展开联想，置身其中地去品味诗中有画的视觉美、情景交融的意蕴美、虚实相生的含蓄美、韵味无穷的余味美，让学生自然揣摩出诗人灵魂深处的隐语——深挚凄婉的眷念故乡的情思。（三）引导学生深入品析、感悟作者总是把自己丰富的内心情感倾注于文本之中，落在一词一句当中，因为透过语言文字的美，能走入美的阅读世界。因此，教学中教师要通过启发和引导学生去揣摩品味词句，去发现美、品体美、鉴赏美，并且在引导学生领略其语言美的同时，去体会作者的情思、情愫和情怀，深层理解文本的内涵。例如，在《使至塞上》的教学中，讲到“大漠孤烟直，长河落日圆”一联时，笔者引导学生抓住“大”、“孤”、“直”、“长”、“圆”等词语反复推敲、咀嚼、品味，不仅使学生感受到了边塞那空旷、高远、雄浑和静穆之美，感悟到了文字的感染力和表现力，而且在这一过程中，学生也达到了真正理解诗句所蕴涵的内涵、理解文本的思想意义和艺术特色的目的。（四）披文入情引发情感共鸣审美教育是通过美的事物来调动人的心理功能，激发人的心理情感，使人们在心理上产生感悟，在情感上产生共鸣。因此，教师要善于引导学生缘读入文，披文入情，去体会作者浸染在字里行间的艺术意境和审美情感，使学生在读文、赏美、悟情的过程中，与文本、作者之间达到情感共鸣，增强学生情感体验。例如，在教学《海燕》时，指导学生置身文中，产生审美想象，在脑海深处闪现海燕在狂风卷集的乌云和大海之间，搏击风浪、勇敢飞翔、勇敢号叫的壮美形象，与作品融为一体，灵魂随着那只顽强的海燕穿梭在乌云和大海之间，使学生受到美的感染和情感的熏陶，激发出一种革命预言家的豪情，一种热情的赞美和崇敬。总之，阅读教学中教师应引领学生深潜到文本构筑的内部世界，去发掘、提炼其中蕴含的强烈的美感，获得深刻而强烈的审美需要和精神需要的满足，切实提高学生的审美能力和审美素质，促进他们全面、健康地发展。（张圣明江苏省南京市行知实验中学210007）时间反复无常，鼓着翅膀飞逝合富辉煌——佛山云东海山水庄园营销86水云东海山水庄园营销策划全案风合富辉煌房地产二00六年三月三十日水云东海山水庄园87【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意三水房地产最新形势分析项目整体情况分析深化项目定位深化目标客户定位营销推广建议公关活动建议媒体分析及建议现场包装建议项目营销部署建议【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意88目录、大市1.佛山五区房地产发展情况1.整体营销推广思路2.三水房地产发展情况2.针对性推广策略3.三水别墅市场的发展3.活动营销策略4.二、项目篇5.项目最新情况六、媒体篇6.项目SWoT分析1.别墅客户媒体接触习惯分析2.媒体运用建议、定位篇七、营销篇1.项目产品定位1.项目入市时机及开盘必备2.项目市场定位2.项目价格定位3.项目形象定位3.项目营销部署4.四、客户篇八、销售管理篇5.各类产品的目标客户定位6.目标客户所在圈层附件:合富执行同类型项目的成功借鉴7.目标客户的特征与需求目录89第一篇大市篇1.佛山五区房地产发展情况2.三水房地产发展情况3.三水别墅市场的发展第一篇90佛山宏观大环境解读·◆05年佛山市各区成交比重分析禅城区南海区顺德区|三水区高明区|佛山五区5年面积86.31|152.2131.9141.456比例%8.70%100.00%205年佛山五区成交量(万平方米)分析顺德区、南海区为第阶梯禅城区为第一阶梯;●三水区、高明为第三阶梯。三水是佛山五区中成交面积最少的23%一个区,由此可知三水房地产市场还属于初级阶段,可持续发展的时间长,并且待征用地多,地价相对便宜,将吸引禅城区南海区顺德区■三水区高明区更多外地发展商到三水投资。佛山宏观大环境解读·91佛山宏观大环璄解读(万元南海区顺德区三水区区高明区佛山五区05年金额31514777191003640.19例16.03%4.11%2005年佛山五区成交金额(万元)分析由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%,高于成交面积所占比例13%,某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征;而顺德区及南海区由于有经济基础支持,故尤以顺德的消费力最为强势;从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低,随着佛一环、珠二环的落成,三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至禅城区南海区顺德区口三水区高明区港澳地区客户的新宠佛山宏观大环璄解读92佛山宏观大环境解读M禅城区{南海区顺德区三水区高明区佛山五区同比升幅489542005年佛山五区成交均价(元/平方米)分析400032183057176禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区禅堿区域楼价明显偏高,但对比各区的同比增幅甚微,显示区域价格拉升空间不大,升价潜力不大;南海区受追捧,价格上扬明显,三水区、高明区市场起步初期,价格上扬步伐较快顺德区成交量及金额比重很大,但楼价只保持稳步增长,显示区域价格上升抗性较强佛山宏观大环境解读M93水微观片区研判三水全区住宅市场供求量对比分析2005年三水区住宅市场供求量化分析103.7654.360面积面积面积面积第一季度第二季度第三季度第四季度2005年批准预售量(万m)-◆成交量(万m?)√成交量全年表现平稳发展,第四季度有所下滑,显示该时期为全年的成交淡季√成交量是供应量的两倍,显示随着手高素质项目的不断升值,二手成交更加活趺;√由于三水供应量将在06-07年加大放量,故很大部份的客户均是持币观望水微观片区研判94水微观片区研判三水全区住宅市场成交金额走势