南京酒店式公寓案例

南京酒店式公寓案例研究南京润创置业投资顾问有限公司2013/12/18酒店式公寓解读1酒店式公寓客户特征2南京酒店式公寓市场情况3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解读1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解读Part1

酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。起源意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。概念严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓解读Part1酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；

对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低；生活配套设施齐全3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别酒店式公寓解读Part1与传统酒店比较：

最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。与普通公寓比较：统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。4、酒店式公寓必须具备的条件酒店式公寓解读Part1硬性指标商业CBD需求——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。软装配套装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修；物业管理——要求按照酒店物业进行管理；经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。2酒店式公寓客户特征1、酒店式公寓客户类型酒店式公寓客户特征Part2核心客户重要客户游离客户偶得客户核心客户写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）重要客户区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客游离客户经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭偶得客户国内外投资客，追求时尚的普通阶层2、酒店式公寓客户购买目的分析酒店式公寓客户特征Part2自主性客户关注点景观资源舒适感身份感投资客户关注点升值潜力（回报率）开发商的品牌（品牌风险）未来市场的客户量（市场风险）3南京酒店式公寓市场情况1、南南京京酒酒店店式式公公寓寓分分布布南京京酒酒店店式式公公寓寓市市场场情情况况Part3南京京的的酒酒店店式式公公寓寓集集中中分分布布在在南南京京两两大大核核心心商商圈圈：：新街街口口—长江江路路—鼓楼楼商商圈圈夫子子庙庙—雨花花台台商商圈圈除此此，，河河西西、、红红山山等等近近年年新新崛崛起起的的商商圈圈也也有有部部分分酒酒店店式式公公寓寓分分布布。。南京京酒酒店店式式公公寓寓分分布布在在目目前前土土地地价价值值最最高高，，高高端端商商务务人人群群最最集集中中的的区区域域，，再再次次证证明明了了酒酒店店式式公公寓寓对对地地段段和和客客户户的的天天生生偏偏好好。。2、南南京京酒酒店店式式公公寓寓市场场供供应应与与体体量量分析析南京京酒酒店店式式公公寓寓市市场场情情况况Part3从供供应应体体量量上上看看，，酒酒店店式式公公寓寓大大多多属属于于小盘盘项项目目，在在售售项项目目中中41%以上上的的建建面面都都在在10万平平米米以以下下，，部部分分稍稍大大体体量量的的项项目目中中也也都都包包括括了了一一定定的的商商业业和和写写字字楼楼面面积积。。目目前前南南京京市市场场总总体体可售售面面积积不不到到50万㎡㎡，后后期期即即将将上上市市供供应应量量越越有有40万㎡左右，，后期酒店店式公寓市市场的竞争争将不断加加剧。3、南京酒店店式公寓容积率分析南京酒店式式公寓市场场情况Part3容积率在4以上的项目目有6个，占南京京酒店式公公寓的35%,容积率2以上的项目11个，占总体体的64%，这和酒店店式公寓的的地段位置置规划有直直接的关系系，强调回报，，对舒适性性的要求不不是特别高高。4、南京酒店店式公寓建筑形式分析南京酒店式式公寓市场场情况Part3南京酒店式式公寓建筑筑以高层和小高高层为主，也有有部分多层层、超高层层，且外立面多为具有公公建特征的的玻璃幕墙，成为有特特色的区域地标性性建筑是所有酒店店式公寓项项目的梦想想。5、南京酒店店式公寓装修情况分析南京酒店式式公寓市场场情况Part3南京酒店式式公寓精装装和毛坯比比例各占一一半，但是是酒店式公寓寓的性质和和特征决定定了精装修修应该是项项目定位的的必要条件件之一，对提升项项目整体品品质和销售售利润有很很重要的作作用。所以以南京目前前的酒店式式公寓在装装修方面还还不够规范范。6、南京酒店店式公寓物业管理形形式分析南京酒店式式公寓市场场情况Part3南京酒店式式公寓物业业费目前最最高的7元，最低的的1.8，绝大数在2.5元以上。物业服务水水平是酒店店式公寓的的重要指标标，目前南南京宣称““酒店式””的公寓，，物业管理理水平良莠莠不齐，真真正达到星星级标准的的不多。7、南京酒店店式公寓产权年限分析南京酒店式式公寓市场场情况Part3目前在售酒酒店式公寓寓的产权年年限，绝大多数数项目产产权为40年，其次是是65年，70年的项目目只有两两个。酒酒店式公公寓的客客户对产产权年限限区别并并不是非非常的敏敏感，这这部分客客群最关心的还是位置和项项目的品品质以及未来升值值的空间间。8、南京酒酒店式公公寓销售均价价分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3从在售酒酒店式公公寓的均均价来看看，目前前普遍的的价格水水平在12000元/平米至18000元/平米之间，但此此类项目目受地段影影响非常常明显，新街口口苏宁生生活广场场、中城城国际广广场因为为显著的的区位优优势均价价已经分分别站在在了39000元/平米和32000元/平米的高高位。9、南京酒酒店式公公寓价格增长长情况分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3占据好的的地段的的酒店式式公寓价价格基本本持续上上扬，最高溢溢价达到到50%，但是个个别区位位不好，，地段较较为便宜宜的项目目出于低低溢价甚甚至是零零溢价水水平。由由此可见见酒店式式公寓是是否有良良好的溢溢价能力力，除了了受市场场总体供供求和政政策影响响外，良良好的地地段起着着至关重重要的作作用。10、南京酒酒店式公公寓销售情况况分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3总体来说说南京酒酒店式公公寓的销售情况况并不是是特别理理想，金域中中央广场场因其较较低的单单价和总总价，以以及良好好的区位位地段，，目前已已经售罄罄，另外外爱琴公公寓今年年1月份开拍拍，已趋趋于售罄罄，而与与此同时时地段、、区位较较好的新新街口苏苏宁生活活广场因因期过高高的单价价和总价价，销售售情况不不太理想想。11、南京酒酒店式公公寓主力户型型分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3南京目前前的酒店店式公寓寓主力户型型在40—60平米之间间，主流户户型是一一室一厅厅。不少的酒酒店式公公寓都采采用了几几梯几十十户的集集中式电电梯设置置，电梯梯的运载载负荷极极高。大大回廊式式高密度度的平面面布局，，不仅造造成使用用率低于于普通住住宅，同同时也使使物业的的识别性性、私密密性较差差，这也也对高端端客户的的选择有有直接影影响。12、南京酒酒店式公公寓主力总价价分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3406080100120金域中央广场苏宁名都汇晓庄国际广场精锐SOHO首创天迈国际紫荆国际公寓金牛湖度假中心爱秦公寓蓝岸live新街口苏宁中商万豪140160中城国际广场凯润广场20目前南京京市酒店店式公寓寓的主力力总价区区间在60———100万之间，是是百万元元以下投投资者的的乐园，，不同楼楼盘在这这个区间间的集中中度很高高,这也从价价格层面面说明酒酒店式公公寓产品品的竞争优势势十分明明显。13、南京酒酒店式公公寓配套商业业分析分析南京酒店店式公寓寓市场情情况Part3目前在售售酒店式式公寓几几乎都是是综合体项项目，除了公公寓之外外还有大大量的集集中商业业，最少少也会有有一定体体量的底底商，这这对未来来项目整整体投资资环境的的提升有有很大作作用，但但一般来来说在销售公公寓时商商业的业业态和经经营方式式都还没没有确定定，很难难对客户户的选择择产生决决定性影影响。总结目前南京京酒店式式公寓进进入相对对稳定的的发展阶阶段，投投资客开开始对项项目的品质、区区位、经经营方式式、回报报率进行综合合的分析析。一般来说说，受房房地产大大势的影影响，单单价的不不断攀升升使大多多数项目目中的小小面积低低总价销销量快，，基本去去化都在在80%以上，而而剩余的的多是相相对面积积较大的的户型，，总体来来说区位地段段好、小小户型、、总价低低的酒店店式公寓寓去化速速度更快快。随着青奥奥会的临临近，南南京对城城市基础础设施巨巨大投入入的效果果也逐渐渐显现，，商务环环境的不不断完善善使酒店店式公寓寓产品迎迎来了难难得的新新发展期期。但如如何保证证打造项项目优良良的品质质被高端端人群接接受，必必须要在在物业管理理和整体体环境配配套环节节多下功夫夫。4南京酒店式公寓典型案例项目基本本情况地理位置置：淮海路68号（淮海海路与洪洪武北路路交叉口口）开发商：：苏宁置业业集团有有限公司司物业顾问问：高力国际际物业总占地面面积：9243㎡总建筑面面积：130533㎡㎡容积率：：7.46绿化率：：30.01%总套数：：公寓365户soho62套。物业类型型：住宅、写写字楼、、公寓新街口苏苏宁生活活广场项目定位位为苏宁全球球第一生生活广场场，是涵盖盖精装酒酒店式公公寓-苏宁雅悦悦、甲级级写字楼楼、苏宁宁EXPO超级店、、四星级级法国诺诺富特酒酒店、精精致餐饮饮、娱乐乐休闲六六大高端端业态为为一体的的城市综综合体。。新街口苏苏宁生活活广场项目配套套情况餐饮：新新街口商商圈金融：招招商银行行、工商商银行、、建设银银行等等等超市：沃沃尔玛学校：游游府西街街小学（（学区））、三中中（学区区）休闲：沃沃尔玛、、新街口口国际影影城卖场：莱莱迪、大大洋、新新百、中中央等大大型购物物中心项目地处处新街口口淮海路路68号，毗邻邻沃尔玛玛、新街街口国际际影城、、多家银银行等生生活配套套，同时时毗邻大大洋百货货、中央央商场、、新百等等成熟商商业，享有新街街口所有有核心资资源。新街口苏苏宁生活活广场项目户型型特色——一房户型型户型：A面积：47㎡房型：一房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：66套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.房型分割割较合理理，布局局紧凑，，功能划划分明确确2.内部动线线布局合合理3.可观内部部中央景景观，视视线好4.储物间设设计，增增加空间间实用性性户型：B面积：93㎡房型：一房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：33套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.动线清晰晰，功能能划分明明确2.房型分割割较合理理，布局局紧凑，，功能划划分明确确3.内部动线线布局合合理4.面宽、进进深比例例关系好好新街口苏苏宁生活活广场项目户型型特色——一房户型型户型：C面积：56㎡房型：一房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：55套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.动线清晰晰，功能能划分明明确2.客厅开间间较大，，活动空空间充足足3.餐厨联接接，可打打造敞开开式厨房房，节省省空间，，简洁时时尚4.内部动线线布局合合理5.面宽、进进深比例例关系好好户型：D面积：68㎡房型：一房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：33套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.动线清晰晰，功能能划分明明确2.房型分割割较合理理，布局局紧凑，，功能划划分明确确3.内部动线线布局合合理4.面宽、进进深比例例关系好好新街口苏苏宁生活活广场项目户型型特色——二房户型型户型：L面积：132㎡㎡房型：二房房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：14套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.动线清晰晰，功能能划分明明确2.厨房与卧卧室相隔隔较远，，减少油油烟影响响3.中间套，，有效降降低街道道干扰4.客厅开间间较大，，活动空空间充足足户型：M面积：139㎡㎡房型：二二房朝向：东南该户型在在楼盘房房间数：：28套该户型房房间总价价范围：：160-482万户型优势势：1.动线清晰晰，功能能划分明明确2.房型分割割较合理理，布局局紧凑，，功能划划分明确确3.客厅开间间较大，，活动空空间充足足4.面宽、进进深比例例关系好好1、项目紧紧靠南京京商业中中心——新街口，，区位地地段十分分好，业业态齐全全，是典典型的商商业综合合体项目目。2、户型设设计良