泸洲地块之市场调查与研究

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页泸洲地块之市场调查与研究作为策划环节的基础工作，房地产项目前期市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据、回避风险。商业地产因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。在设计“泸州宾馆改造项目”的调查时，我们力求从宏观经济状况到区域城市结构与市场情况到微观层面进行综合的了解，以便对影响本项目的各种因素有一个全方位的掌握，同时重点对泸州市商业、商用物业、商铺需求特点进行了考察。本次市场调研采用的主要方法有资料查阅、观察法、访谈法和问卷法，既采用了全地段全面考察，又进行了专题调查和典型代表调查，以保证产生最适合市场需求的商业安排。第一章泸州市经济与城市发展概述宏观经济运行情况宏观经济历史悠久的“酒城”泸州地处四川盆地的东南部，总幅员面积12246.87平方公里，辖区人口约474万，是国家级历史文化名城，全国十佳卫生城市和国家卫生城市。泸州东接重庆，南邻云南、贵州，西与宜宾、自贡相邻，北通内江，为“川、滇、黔、渝”四省市的重要结合部。全市由三区四县组成，长江由南向北横贯全区，沱江在此汇入长江，泸州主城的中心区三面临水，又称“中心半岛”。山水相依的泸州历来就是四川省重要的通商口岸之一，同时也是一座具有光荣革命历史传统的城市。最近三年泸州的基本经济发展状况如下：泸州市城市社会经济主要指标项目指标名称2002年2003年按可比价格计算同比2004年按可比价格计算同比人口465.91万人468.06万人473.99万人人均可支配收入7125元7628元8197元7.3%居民人均消费支出5796元5982元6530元零售物价指数100.2100.3102.7社会消费品零售总额66.02亿元84.06亿元100.6亿元16.3%居民储蓄余额151.38亿元171.11亿元195.2亿元规模以上工业企业数163个195个229个国内生产总值215.8亿元258.8亿元13.2%地方财政收入8.8亿元10.6亿元主要支柱产业泸州是我国西部地区重要的传统工业基地之一，三线建设时期得到国家的大量投入，形成了以化工、食品、机械等行业为主导的工业经济体系，一大批实力雄厚、具备行业领先地位的大中型企业构成了泸州传统工业的主体，是泸州市工业企业的中坚力量。化学工业泸州是中国最大的氨肥生产基地、重要的天然气化工基地，亚洲最大的尿素生产基地，是我国重要的三大化工城市之一，在全国16大化工基地和14大精细化工基地中泸州均榜上有名。泸州化工行业总产值占全省同行业总产值的10%强。泸州化学工业已形成年产值30多亿，以泸天化集团、天华股份、北方化学工业公司、火炬化工集团、鼎力碱业公司、宝光集团、郎中药业、西南化工研究院、泸州天然气研究所等为代表的工业门类齐全、产品多、质量好的完整化学工业平台。酿酒工业“酒城”泸州酿酒工业历史悠久，是中国名酒最多的城市。泸州老窑为全国八大名酒之一，郎酒在全国白酒行业首获国际质量认证和绿色食品标志，两者均为中国驰名商标。青岛啤酒也落户泸州与火炬化工集团共同投资啤酒开发，全市饮料制造业年产值近30亿，占全省同行业总产值的10%。工程机械泸州为全国主要工程机械基地之一，拥有四川长江工程起重机有限公司、邦立起重机有限公司、长江液压件有限公司、熊猫机器制造有限公司等众多国家级骨干工程机械制造企业。泸州将建成中国中西部压缩天然气汽车生产基地。其他泸州还是四川省粮、油、猪、林、果、烟和精致煤炭的主要生产基地。小结产业发展泸州市产业发展特征表现为：工业化与城市化齐头并进，主城区内城市建设水平逐年提高。目前泸州市产业发展的主要问题表现在主导产业优势不足，城市工业门类较多但主导产业优势还显不足，产业链上下游的延伸能力较弱，未形成对整体经济产生强大带动能力的主导产业循环。产业发展对城市发展的影响由于主导产业优势不足，导致城市发展动力机制不明显，城市发展方向上清晰度不够，在一定程度上制约了城市总体实力的进一步发展。宏观经济评述泸州市经济运行良好，多项指标近年来均高于全国平均增幅。考虑到总体经济规模不高的因素，泸州市正处于经济高速发展的初期，未来经济仍有相当长时期的持续稳定快速增长。结合泸州市工业发展重点推进计划及主导产业的做大做强，工业经济的发展必将衍生对第三产业的巨大需求。因此，从行业角度看，本项目所属的商业及商业地产业拥有良好的发展背景。泸州市未来发展规划综述城市发展规划发展目标泸州市城市发展总目标是成为长江上游川、滇、黔、渝四地毗邻地域经济发达的现代化中心城市。规划目标是：长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市；山水相依、生态良好的宜居城市；区域性物流、商贸中心城市；生态环境良好的“绿色”历史文化名城。发展方向泸州城市发展的远期规划是城市整体布局形成有机疏散、分片集中的组团式结构。泸州市现有六个集中组团和两个带状区，但组团过于分散，组团间联系不密切，中心半岛集中了过多的城市功能，中心半岛已有不堪重负的迹象。近期城市发展方向主要是疏散中心半岛的职能和人口，城北新区和城西新区的启动表明城市中心区已经出现扩大的趋势。另一方面由于目前城市向北为主，北部用地与交通条件良好，中心区向北发展更为有利。远期随着城北新区建设用地基本饱和，同时城市外环线全线贯通及长江大桥复线工程的实施，改善了城南的交通条件，城市向南跨长江发展成为必然。因此泸州城市发展方向近期是中心半岛向西扩展，城北新区陆续启动，中远期是南北方向拓展。空间结构与城市职能规划主城区形成“一心、两带、多组团”的城市空间结构一心：以中心半岛及城北组团组成城市中心城区两带：沿长江南北两岸为城市主要产业空间发展带以中心区空间拓展为导向，形成中心半岛和城北新区双中心组团，以产业空间布局为导向，形成外围六大功能组团。城市组团职能中心半岛组团：合并中心半岛和城西新区组成新的中心半岛组团，半岛组团主要向西发展，形成传统文化、商业、行政办公、旅游、对外交通、物流等职能为主的综合性城市核心。城北组团：合并城北新区和小市片区组成城北组团，组团主要向北发展，形成以金融商贸、教育、办公、居住职能为主的综合性城市中心区。安宁组团：依托铁路站场形成以对外交通、仓储物流、加工工业为主要职能的专业型城市功能组团。城东组团：合并鱼塘、高坝片区，形成以化工、酿酒、仓储、物流、对外交通等工业职能为主的专业型城市功能组团。茜草组团：形成以文化娱乐、渡假休闲、机械制造等职能为主的专业型城市功能组团，长江二桥建成后茜草组团将成为中心半岛功能的延伸组团，承担部分城市中心区的职能。沙湾-泰安组团：建设沙湾新区、合并泰安镇，新建泰安工业园区，依托城市外环路发展机械配套工业及其它加工工业，并为搬迁茜草“长三厂”预留空间。纳溪组团：在原有泸天化的基础上继续发展化工业，并利用码头和铁路资源发展临港工业，形成以化工、物流、对外交通工业职能为主的专业型城市功能组团。产业发展规划农业大力推进农业生产的企业化、基地化、标准化、规模化和区域化，同时实现特色农业与生态环境的协调发展。工业一方面巩固和做强传统的化工、饮料、机械支柱产业；另一方面大力发展培育医药制造、电力能源等新兴产业。服务业服务业的发展一方面在现有基础上进一步发展邮电通信、批发零售、贸易和餐饮业、房地产等，另一方面要重点发展商贸、物流、旅游等现代服务业。创建现代物流体系是服务业发展的重点。商贸业主要是积极培育各类大型专业批发市场，促进市场相对集聚，增强整体辐射竞争能力。适当控制中心半岛零售商业的整体规模、促进业态合理分化，实施逐步开发，保证商业设施的充分利用。城市规划分析及对本项目的影响关于城市发展规划泸州市未来发展目标是一个经济实力强大，辐射能力更强的现代化区域中心城市。除了加强各组团间的有机联系，还要强化中心半岛组团外其它组团的城市功能，使整个城市均衡发展，中心半岛包括商业在内的城市职能有被适度分担的趋势。关于产业发展规划泸州市产业发展规划对实现城市发展目标提供了强有力的经济保障，在泸州市工业化过程中必将衍生对第三产业的大量需求，对包括商业及房地产在内的服务业而言有很好的行业发展背景，这一结论我们在第一节小结中已经谈到。对本项目的影响从对城市发展规划和产业发展规划的分析看，中心半岛未来商业将因为面临新兴商业区的竞争而产生功能性和结构性的调整。本项目的商业定位必须顺应这种变化趋势方能有理想的市场前景，原因在于：基于中心半岛城市职能过于集中的判断，规划中对中心半岛的城市职能要求适度分解，其中当然包括商业职能。未来其它组团商业职能的增强对中心半岛商业会逐渐构成竞争，这一点目前的重庆已经体现得非常充分，从泸州与重庆极为相似的城市特征来看完全可以预见泸州未来商业格局很可能步重庆发展之路。工农业发展规划对服务业而言可以带来很好的行业发展机会，但机会对不同组团和具体行业并不均等。首先，工农业发展对服务业的需求更多的来自对现代物流的需求；其次，对零售商业带来的需求虽然也很大，但是城市组团化均衡发展思路产生的结果是这部分增加需求分流到中心半岛的比例会伴随着其它组团商业职能的增强而逐渐递减。目前泸州市并未出台专门的商业网点规划，在城市规划中对商贸的发展侧重于大型专业市场的培育以提升城市的区域商贸辐射能力。对中心半岛则侧重于适当控制零售商业的整体规模，促进业态合理分化，保证商业设施的充分利用。这个规划原则印证了我们对中心半岛商业的判断，即业态结构不合理、总体规模放量空间不大。按商业发展的一般规律，城市传统中心商业区受到其它组团或周边区域的竞争威胁时会通过升级商业功能、满足高级别消费需求的方式建立与新兴商业区的差别竞争优势。综合而言，中心商业区将面临强大的市场竞争压力，有功能升级和业态整合的内在要求，以新的商业格局巩固现有的市场地位。中心半岛的商业总体上放量的空间已经不大，但在中心商业区功能升级的过程中存在很大的结构性机会。本项目的商业定位要顺应这种竞争特性的变化趋势，向差异化市场定位方向考虑，在现有商业格局下体现出自己的竞争优势。重要经济环境指标分析GDP发展状况及产业结构分析全市GDP发展状况及产业结构分析泸州市GDP发展状况从总量看保持快速增长，从结构上看三次产业结构为24:39.4:36.6。虽然实现了从“一二三”向“二三一”的转变，但第一产业的比重仍然达到四分之一，不仅高于全省的平均水平，更高于全国的平均水平。因此，从全市经济来看，包括商业在内的非农产业仍有巨大的发展空间。本项目所在地GDP发展状况及产业结构分析江阳区2005年第一季度相关经济指标如下：总额月比增长占全市比重GDP20.25亿元13.0%33.6%社会消费品零售总额7.66亿元16.0%28.6%居民人均可支配收入2427元7.2%——三次产业结构2004年统计年鉴——9.5：44.4：46由上表可以看出，江阳区作为泸州经济规模最大的一个区，三次产业结构已经达到了“三二一”这样一个城市化水平比较高的经济发达地区的标准，人均收入也处于全市最高水平。本项目所在地生活结构与其它经济指标对比研究人口和城市化水平市域人口及地区人口结构：区域类别全市江阳区纳溪区龙马潭区泸县合江县叙永县古蔺县总人口(人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非农人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增长率‰4.437.605.800.381.684.126.215.32城市化水平(2000年度)%26.5058.0640.7063.1314.4019.2813.3611.45从城市化水平看，全市城市化水平低于全省更远低于全国平均水平，江阳区、龙马潭区、纳溪区的城镇化水平2003年底已达到或接近60%，中心城区已经进入快速城市化阶段。第五次人口普查结果显示，泸州市人口年龄结构已由成年型转变为老年型，人口自然增长总体趋势将逐渐放缓。江阳区在全市最高的人口自然增长率显示该区人口年龄结构比较年轻，人口自然增长带来的消费动力依然很强。家庭结构关于家庭结构我们在江阳区的随机抽样调查结果如下：家庭年收入关于家庭年收入，我们在江阳区的抽样调查结果如下：小结GDP产业结构发展状况对本项目的影响分析从全市看，第三产业仍有很大的发展潜力，但从江阳区来看，第三产业的总体比重已经到达一个比较高的水平。考虑到“中心半岛”在泸州的特殊商贸地位和泸州市民传统消费习惯的延续性，江阳区的第三产业仍会保持较高比例的增长，但是增长方式更多的可能表现在结构调整的带动上。具体到商业和商业地产产品上来说，规模上现阶段已经没有什么放量空间，竞争和入市的角度应当放在商业发展和消费升级所带来的结构性机会上面。人口结构和城市化水平分析从人口结构和城市化水平看，由于江阳区已具较高的城市化水平，该区域城市化过程中对商业产生的影响力相对有限，而江阳区人口年龄结构较年轻的现状特点意味着消费的增长依然会很强，并且对商业的影响力会主要表现在推动商业结构的改变而不是总量的增长上。收入及家庭结构分析泸州市民的人均收入水平中等偏低，本项目所在地江阳区的人均收入水平高于全市。按照国际商业发展惯例，人均收入超过1000美元后，消费需求开始出现多元化和差异化，商业组织将从单一的百货业态开始向各种新型业态发展。应该讲泸州市中心半岛的商业处于结构性调整的初期，这种改变将伴随着消费需求的不断发展而呈现得越来越清晰和强烈。对家庭结构的调查可以洞悉城市化的发展与生活形态的变化。我们对江阳区的调查结果表明，户均人口三人以上的虽然占到42.55%，但三口之家和二人世界的合计比例是最大的。根据一般经验，三口之家和二人世界的家庭结构还会继续呈现上升趋势，这对我们进行本项目定位有重要的参考意义。因为不同的家庭结构具有区别明显的消费偏好，三口之家和二人世界型家庭结构代表着更强大的经济独立性和更高的收入水平，相应的消费行为带有更为多样化和个性化特征，需要多元化的商业组织。对家庭年收入调查可以确定消费的可能性，消费能力及目前消费处于什么样的状态。家庭收入在2万元的消费者和5万元的相比，他们在选择消费场所时是完全不同的，前者的选择以市场为主，后者的选择以专卖店和百货商场为主。在第三章第六节中我们对消费行为研究将继续分析，本节可以下的结论是中心半岛收入较高（3.5万以上）的家庭比例是不低的（约占39.05%）。区域城市结构调查与研究主城区城市结构与功能研究中心半岛以商业、行政办公和居住功能为主，其中沱江大桥南岸沿江阳路至白招牌一线为中心半岛也是泸州的零售商业中心。江阳中路（以龙泉大桥为界）至大山坪至半岛西部一带为泸州市行政办公中心，西部作为中心半岛唯一可以拓展的方向在经过近几年的建设已初具现代都市的形态，但商业功能目前较差。中心半岛沿沱江南岸至百子图广场一线由于良好的自然景观，具有住宅开发的优越条件，将成为中心半岛高尚住宅开发的理想地块。沱江以北，以龙南路和迎宾大道、回龙街为纽带贯穿的区域以批发和各种专业市场为主，肩负泸州市提高区域商贸辐射能力、发展大商贸的重要功能。该区域目前市场软硬件水平都不高，还需要加大整合力度。龙南路以西即城北新区（集中了天立花园、柏香林小区、东州·墨香苑等多个高品质小区）是泸州市目前的高档居住社区。从零售商业角度来看，大山坪地区和城北新区目前商业发展与城市发展及其城市功能不平衡，商业相对滞后，未来必将对泸州传统的零售商业中心构成竞争。立地条件研究本项目交通背景泸州境内有隆内铁路、隆纳高速、321国道、泸州机场和多个内河港口，泸州港是四川省在长江的第一大港，泸州机场为四川省第二大航空港，已经具备了较完备的水、陆、空立体交通设施。本项目所在地也具备了南北为主，东西贯通的良好交通条件。道路类别本项目四周道路类别如下：西临江阳北路，是泸州市最主要的过境交通干线，也是泸州最著名的商业干道。东临慈善路，是泸州市历史上的传统商业干道，但目前的商业功能在衰退。北靠苏公路，是治平路、慈善路与江阳北路间东西贯通要道。对于本项目四周的道路情况，可以用东冷西热（商业氛围）、南北重要（重要支路）来概括。顾客到达难易程度由于本项目为东西方向开口，应该讲顾客从江阳北路和慈善路这两个新老商业干道到达项目比较容易，东西方向的交通组织比较乐观。但南北方向由于周围建筑的影响，无法同苏公路及肖巷子进行对接，顾客从南北方向到达项目不如东西方向方便，这对项目是一个不小的遗憾。周围环境和目前的商业设施从用地四周环境看，未拆迁部分建筑对项目有不良影响，表现在对人流的阻断（南北方向）和对项目整体形象产生不和谐。用地周围目前无良好的商业设施同本项目呼应，久盛百货和烂尾楼的未来商业发展对本项目有不小的影响。商业能见度和日照情况商业的能见度是商业建筑能否吸引顾客的非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。本项目东西开口，但在西面这个最重要的商业干道上，本项目的能见度受烂尾楼影响非常大，东面看本项目能见度较好，但慈善路目前的有效人流太少。南北方向则同时受项目以外的建筑阻挡。小结：通过以上五方面的分析，我们认为本项目从立地条件看需要在产品设计（解决南北交通组织、能见度）和独特商业定位（解决周边商业氛围差，产生指向性消费）方面有针对性的考虑。第二章泸州商业现状调查与研究泸州市城市商业发展状况是本项目进行商业定位的重要依据。为全面掌握泸州主城区的商业发展特点，我们从面、点、线三个角度进行了调研，重点是对项目用地周边的商业研究。区域商业结构的调查与分析商业布局及特点分析：泸州市主城区呈组团化发展，但现有商业设施过度集中在中心半岛，形成全市单一的零售商业中心，其余各组团则明显缺乏较大型的商业设施，商业设施中批发市场所占比例较高。这即说明泸州市作为区域性的商业中心已经具备了相当的商贸辐射能力（批发），又体现出商业发展极不均衡的特点（主要指零售）。从商业类型上分，泸州市主城区存在两个大的集中商业区，一个是以江阳北路为轴线，以白塔为中心的白塔零售商业中心区，一个是龙南路、迎宾大道、回龙街合围而成的沱江批发商业区。沱江商业区以批发和专业市场为主，包括回龙湾附近的荣峰商城（窗帘、百货）、国和精品窗帘城、公交商城（定位于川南服装批发交易中心的回龙湾百货批发市场）、小市转运站附近的万丰电器商城（小家电）、蓝天商城（电器、灯饰、毛线批发市场）、五交化批发市场、回龙湾汽车客运站附近的农用生产资料市场、晶艺电器批发市场、迎宾大道一段的乐源农贸批发市场、向阳路的摩配机电市场，汇金路的王氏百货批发市场、龙南路的成都荷花池、三九灯饰城，科维装饰城等批发和专业市场。沱江商业区的主要特点是市场门类齐全、对外辐射的交通也比较方便。沱江商业区应该是得益于泸州特殊的经济地理位置而由市场自发形成的，因此存在布局分散、规划不平衡、形象混乱、管理落后的问题。作为泸州市提升外围商贸覆盖力的重要支撑，沱江商业区未来预计会有较大发展，但是急需加强政府引导和市场整合的双重力度才能更上一个台阶。中心半岛商业现状分析商业现状概述中心半岛的零售商业以白塔商业区为代表。该区域以江阳北路为轴线，以白塔为轴心南起白招牌，北到江城，向东延伸至慈善路、治平路，向西延伸至花园路，迎晖路、苏公路、肖巷子共同构成东西连接的纽带。从商业形态分，白塔商业区包括了百货、超级市场、专业卖场、品牌专卖店、其它街铺及一条传统商业购物街。业态典型店分布百货摩尔、汇通、人民商场、久盛百货江阳北路两侧及迎晖路集中分布超市人人乐江阳北路西侧专业卖场苏宁电器江阳北路西侧品牌专卖店耐克、乔顿、利朗、布衣堂、播、钟表、眼镜、珠宝首饰沿江阳北路东西两侧延伸至江城、迎晖路、治平路、肖巷子等呈点状散型分布其它街铺该区域所有街区传统商业购物街低档百货服饰店珠子街集中式分布总体商业特点商业设施现有商业设施大部分沿城市交通主干道呈线型布置，主要是沿泸州市最主要的过境通道江阳路分布，对城市交通干扰大而且不利于商业环境的营造。除六个大型卖场外，几乎清一色的属住宅底商，虽然有利于汇聚街道人气，但城市景观和商业形象较差。商业气氛与经营档次以江阳北路为界，道路以东商气和人气明显优于道路西侧，以水井沟为界，水井沟往北的商业气氛明显优于水井沟以南。相应的，商铺档次定位从白招牌至珠子街由南往北逐渐偏高，整体商业气氛以水井沟为界是北重南轻，商业规模和人气以江阳北路为界是东强西弱，这种特点的形成是由于特定的道路交通条件和传统的商业街区分布决定的。业态分布特点与规模分析业态分布大型业态卖场：四大百货卖场、人人乐超市、苏宁电器集中布局品牌专卖店：总体上散布各个街区，治平路相对集中低档商铺：主要集中分布在珠子街其它一般商铺：大量分布于各个街区业态规模百货：四大卖场营业面积合计近5万方。超级市场：单体超市除人人乐外，尚有部分小型超市，加上四大百货的超市营业面积，超市卖场在1万方左右。品牌专卖店（服饰生活类）：该区域各街区共有品牌专卖店109家（含中档专营店），营业面积约6800平方米。主题专业卖场：家电、通讯、眼镜、钟表、珠宝首饰合计约35家，营业面积合计约6000平方米。珠子街低档商铺（服饰生活类）：约78家，营业面积合计约2100平方米。一般街铺（服饰生活类）：该区域各街区共计约224家，营业面积合计约8200平方米。业态规模对比：▲品牌专卖店、专业卖场、超级市场等新型业态营业面积明显偏小业种分析白塔商业区几乎涵盖了所有零售及服务类的业种，值得注意的特点是：化妆品类：四大百货化妆品所占卖场面积均显不足，而采用连锁经营（如金甲虫）和独立专销化妆类商品的街铺比较多（约15家）。首饰、珠宝类：该业种四大百货经营面积不大（汇通没有）无，采用专卖形式的首饰珠宝店比较多（约8家）。这种特点反映了零售商业业态对市场变化和消费模式演变的主动适应，它表明一些业种已经开始从传统的百货业态范畴向专卖业态发展，这是现代零售业发展的大趋势。重点零售业态研究——百货白塔商业中心集中了泸州市最大的四家百货商场。其基本状况如下：汇通百货商场名称汇通百货地址江阳北路规模（面积）1.2万m2物业配置：┏电动扶梯1部┏货梯1部┏步行梯1部┏中央空调—有┏停车场—有┏休息设施—无经营业态百货交通干道及出入口┏出入口3个┏公交线路12条楼层规划-1F超市1F箱包/皮鞋/化妆品/运动服饰/小家电/杂件（眼镜、伞）2F女装：少淑女装偏多3F男装/男女休闲服饰4F床用/童用/针织/内衣卖场环境┏空气好┏陈列较整齐┏装饰风格较统一┏隔断不合理┏灯光好┏卖场通透性差建筑外立面┏外立面以广告招贴画为主┏外立面整体形象差┏大型广告位用于出租而未用于本商场┏商业能见度——一般路面用材、绿化、小品┏路面为不规则小地砖，感觉脏┏场外种有绿化植物（市政）步行、购物舒适度、安全度、趣味性┏购物舒适度较好┏安全度尚可（童玩区货架设计有安全隐患）┏无购物指示┏购物趣味性较差┏主入口有音乐，场内无背景音乐及播音系统定位描述在泸州当地属中档偏上，典型的传统百货经营概貌描述┏淡季，生意清淡┏消费者年龄中青年为主┏顾客停留时间较长┏关联消费宽度——一般┏客单价较高┏提袋率低┏偶有结伙消费管理水平与竞争趋势点评┏卖场管理较好（营业员管理、清洁管理等细节做得不够）┏成熟的百货卖场，楼层规划与业种分配比较合理┏男女装与摩尔有错位，以正装和中青年消费为主，有向时尚、流行靠的趋势但尚未成型摩尔玛商场名称摩尔玛地址江阳北路规模（面积）1.25万m2物业配置：┏电扶梯2部┏步行梯1部┏中央空调——有┏场外设有休息椅经营业态百货交通干道及出入口┏出入口5个┏公交线路13条楼层规划-1F：超市/美食城/小家电/手机/厨用1F：女装/床用/童玩/运动休闲服饰/杂件/珠宝钟表/化妆品2F：休闲服饰/男装/女装卖场环境┏空气佳┏采光好┏卖场通透性好┏楼层购物指引较规范┏商品陈列水平一般建筑外立面┏整体形象尚可┏商业能见度高，但外立面广告功能使用水平低路面用材、绿化、小品┏外围路面陈旧┏设有用于休闲的绿化小品但使用率低步行、购物舒适度、安全度、趣味性┏购物较舒适┏有背景音乐及播音系统┏购物趣味性较强定位描述中档兼顾高档，有时尚百货的意味经营概貌描述┏淡季，生意较好┏客流量不足，收银台偶见排队现象┏顾客停留时间长┏消费者以青年人和女性偏多┏关联消费宽度——宽┏客单价高┏提袋率高┏结伙消费人群较多管理水平与竞争趋势点评┏管理水平一般┏卖场推广不规范┏定位偏重于时尚流行及家庭化消费┏业种安排较丰富，与其它卖场既有部分同质化竞争又有不同程度的错位与互补成都人民商场商场名称成都人民商场地址迎晖路下段规模（面积）1.2万m2左右物业配置：┏电动扶梯：1F-2F设有3部/2F-3F设有2部┏中央空调——有┏停车场——有┏休息设施—无经营业态百货交通干道及出入口┏出入口4个┏公交线路6条楼层规划1F：超市/烟酒/珠宝/手表/皮具/皮鞋2F：女装/童玩/杂件3F：男装/休闲男女服饰卖场环境┏空气可┏光线昏暗┏隔断不合理┏有购物指引（楼层规划），但与实际规划陈列不相符建筑外立面┏现代感强┏外立面整体形象尚可┏商业能见度好路面用材、绿化、小品外围环境较好步行、购物舒适度、安全度、趣味性┏购物较舒适┏安全度尚可┏购物趣味性差┏有背景音乐及播音系统定位描述中档为主经营概貌描述┏生意清淡┏客流量极少，停留时间短┏消费者无明显特征┏关联消费宽度——宽┏客单价低┏提袋率极低┏未见结伙消费管理水平与竞争趋势点评┏卖场管理好，营业服务规范在四大百货中最优┏无明显的错位经营┏业种安排不足久盛百货商场名称久盛百货地址水井沟规模（面积）1万m2左右物业配置：┏电动扶梯1部┏中央空调——有┏场外有少量休息设施经营业态百货交通干道及出入口┏出入口3个┏公交线路12条楼层规划-1F：超市/数码产品1F：鞋类/皮具/珠宝/运动休闲2F：男装/女装/童玩卖场环境┏空气差┏灯光偏暗（冷色光）┏隔断混乱┏卖场通透性极差┏陈列、装饰风格不统一┏缺乏有效购物指引建筑外立面┏外立面整体感觉乱┏商业能见度差路面用材、绿化、小品┏路面用花岗石铺设，整洁安全┏场外有绿化植物（市政）步行、购物舒适度、安全度、趣味性┏购物舒适度差┏无趣味性定位描述┏无明确定位┏品牌档次低，有假货┏品牌销售不是应季货经营概貌描述┏淡季，生意清淡┏客流量很少，停留时间短┏消费者无明显特征┏关联消费宽度：宽┏客单价低┏提袋率极低┏少见结伙消费管理水平与竞争趋势点评┏卖场管理差┏花车形象差┏价格管理混乱，怀疑未使用后台管理系统┏推广差，POP不规范┏无统一购物袋┏业种安排少，比例不当，看不出明显的竞争定位小结：百货业态从经营状况和管理水平上看，总体上是各具特色但专业化程度和市场适应能力较弱。汇通百货带有明显的老百货公司痕迹，楼层规划、业种安排、装饰、陈列等中规中矩，卖场经营技术也比较规范。虽然从部分商品结构上看汇通百货正在试图转型，但其市场反应能力明显逊色于摩尔玛。人民商场展示出老牌大公司出色的卖场管理能力，但经营定位方面没有形成突出的优势，同样表现出老百货公司对市场反应能力差的特点。摩尔玛比较靠近现代流行百货，对消费特点变化的把握是最好的一个，其时尚和家庭生活消费定位比较符合当前泸州主流消费人群的特点。但摩尔玛模仿的痕迹比较重，管理细节上还要加强学习和创新，以形成自己独特的风格。久盛百货由于整个团队专业化程度低的原因，所以几乎乏善可陈。综合而言，整个百货业的经营管理水平还需要提高，否则无法应对新兴业态和外地强势百货品牌的竞争。百货业态从营业面积看（近5万平方米）已经相当庞大，而且布点过于集中。从业态规模对比上看，百货规模明显偏大。这说明中心商业区百货营业面积总量上不但没有增加的空间，而且有重新整合的要求，任何强势百货品牌进入泸州都将加速现有百货格局的重新洗牌。另一个角度看，新型商业形态也会加速同百货业态展开对商业资源的争夺。重点零售业态研究——专卖店概念注释专卖店：本小节研究对象是除大型零售卖场以外的,在项目周边独立经营的街铺（不含餐饮、食品、工业零售、维修、社区服务、商务服务、网吧），为方便统称为专卖店。研究的范围包括江阳北路（江城至白招牌）、迎晖路、花园路、治平路、慈善路、肖巷子、珠子街、武成路。品牌专卖店：指经营一个或几个有较高市场知名度品牌的独立街铺。专营店：指经营一个或多个市场知名度一般的品牌且卖场形象较好的独立街铺。一般街铺：指经营多个或众多无市场知名度品牌的独立街铺。低档街铺：统称珠子街的商铺。白塔商业中心专卖店业种构成如下业种项目数量（家）比例女装26546．25%男装549．42%运动休闲437．50%鞋/箱包/皮具457．85%首饰/珠宝81．40%钟表/眼镜71．22%化妆品152．62%音响61．05%童装/家居/床用295．06%饰品/精品172．97%通讯122．09%其它（美容/美发/婚摄/书店等）7212．57%业种构成特点首饰/珠宝、钟表/眼镜、通讯、音响类专卖店比例最小，但个性化较强的消费特点决定它们几乎全是品牌专卖店。上节中业种分析时提到一些业种已经开始从传统的百货卖场销售为主向品牌专卖店业态发展，本节重复这一结论，同时指出，这种零售业发展趋势还将加快并向其它业种延伸。美容、美发、护肤、婚纱摄影、书店等业种专卖店合计数量和比例处在第二位，从结构上是正常的，但其中服务性业种知名名牌比例较小。女装、男装、运动休闲、鞋/箱包/皮具、饰品、童装/家居/床用等业种我们纳入服饰及生活用品类，总数和比例为最大，我们重点对它们的开店定位结构进行分析。服饰及生活用品类专卖店定位结构及特点分析按本节开始所做的定义：┏品牌专卖店和专营店在专卖店中为中高档定位；┏一般街铺在专卖店中为中档定位；┏低档街铺在专卖店中为中低档定位。三种定位店铺结构如下：店铺分类项目品牌专卖及专营店一般街铺低档街铺数值比例数值比例数值比例总铺数10926．52%22454．50%7818．98%总面积6800m239．77%8200m247．95%2100m212．28%平均单铺面积62m237m227m2┏定位越高的店铺单店面积越大；┏品牌专卖店及专营店总铺数及总面积的比例分别为26.52%和39.97%；┏扣除专营店后，品牌专卖店的数量和营业面积在专卖店中不足五分之一。从结构角度看，品牌专卖店规模略显不足。专卖店主对泸州专卖店的总体数量及品牌档次评价：▲经营者对中低档品牌的看法趋向一致即偏多。关于总体规模，认为适度和太少的比例合计过半；对于高档品牌，则大多数经营者认为偏少，高档品牌通常以品牌专卖店形式经营。因此，专卖店主调查结果也映证了专卖店市场上品牌专卖店和部分专营店有进一步发展的趋势。专卖店主选择专卖的理由▲由于百货的定位及进场条件方面的原因而放弃进商场经营的专卖店比例很大，这个结果也印证了前面的结论，即越来越多的业种和品牌会将专卖店形式作为重点经营形式。专卖店主对本项目的态度▲调查中在对本项目进行介绍时，我们作了假设，即本项目一、二层的商业定位是品牌专卖店集合和中档专营店结合，物业条件良好并有其它休闲娱乐等业种配合。调查结果显示，大量经营者表达了一定的兴趣和观望心态（感兴趣人群中以品牌专卖店主居多）。对专卖店除了规模、结构上进行调研外，还对江阳北路、迎晖路、治平路、慈善路和肖巷子上的品牌专卖店进行了针对本项目的重点访谈，我们假设了本项目品牌专卖店和中档专营店集合的商业定位。其中江阳北路、迎晖路上专卖店主对本项目以中性态度偏多，除部分感兴趣外，大量的表示需要观望，效果好就跟进。而治平路、慈善路和肖巷子上的店主普遍持积极的态度，特别是品牌专卖店表现出相当强烈的兴趣，如乔顿、播牌、古古名店、布衣堂、巴布豆、爱浪音响等，乔顿与爱浪音响甚至表达了购买的意愿。我们认为这种现象是符合当前市场状况的，江阳北路和迎晖路以一般街铺为主，口岸条件好，必然对新项目持观望态度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高档品牌男女装为主，希望在更好的物业环境下集中经营。同时这种现象也符合我们后面将提到的品牌店与一般街铺不同的选址标准。下面是对专卖店主的其它相关调查：专卖店主对泸州市民的品牌消费行为评价▲泸州市民品牌意识不强，侧面说明品牌专卖店规模不足，对消费的引导力有限。专卖店主在承租商铺时优先考虑下列哪些因素▲对经营者承租选择的影响因素中位置和租金的权重最高，商业规划、整体管理、物业条件和周边环境等因素也必不可少，说明经营者择铺行为将更加理性。专卖店主就专卖店与商场消费群体的对比▲专卖店同百货业态既存在竞争关系，又有很强的互补性，百货业的发展无法覆盖所有消费群，专卖店有自己独特的市场份额。专卖店主对将专卖店集中于步行街中经营的态度：▲绝大部分专卖店主认同同档店铺在步行商业广场集中经营，品牌店尤其强烈。专卖店主对将专卖店开在步行街的二层或三层的态度：▲专卖店大多数可以接受有条件的接受在二层开店经营结合以上三节分析，对泸州市专卖店的总体结论是：规模不足尚有发展空间；中高品牌专卖店所占市场比例偏小；专卖店与百货既存在竞争又是互补关系，品牌专卖店的互补性和差异化表现更强；专卖店主的择铺意识日趋成熟，品牌专卖店的选址标准与一般街铺有明显差异；本项目的感兴趣程度以品牌专卖店和中档专营店最高，一般街铺普遍以观望为主但具有跟风的特点；以上结论对本项目商业定位及招商销售策略有重要参考意义。本项目周边沿线商业环境研究沿线商业概况江阳北路江阳北路商业气氛最为浓厚，除了几个大的商场，其它商业物业几乎全是住宅的底商。人气状况白塔一侧好于摩尔玛，业种比较全面，服饰、钟表、眼镜、珠宝首饰、通讯、化妆品、美容等业种应有尽有，象一个开放的百货商场。商品档次是江城方向强于久盛百货方向，普遍是中档。除了运动休闲品牌外，服饰类店铺少有其它好的品牌。江阳北路租金范围普遍在90-150元/m2。治平路——慈善路治平路和慈善路是中心半岛传统的老商业街，商业物业同样以住宅底商为主，业种几乎全部是服饰类。由于是背街，目前商业气氛不理想。特别是慈善路自“非典”以来元气大伤，但是有不少品牌形象很好的专卖店如布衣堂、老人头、意法名店等。治平路沿线则集中了目前泸州市场上品牌档次最高的专卖店，如乔顿、利朗、与狼共舞、劲霸等。尽管治平路和慈善路人流量远不及江阳北路，但是品牌专卖店却占多数，而且多为男装品牌，内在原因本节后面分析。治平路租金范围普遍在60-100元/m2，慈善路租金范围普遍在60-75元/m2。肖巷子肖巷子商气冷热分明，腾王阁一面冷，而靠水井沟一面气氛尚可。肖巷子全是底商，以女性服饰店为主，品牌档次高过江阳北路，如哥弟、播等。肖巷子租金范围普遍在50-70元/m2。迎晖路迎晖路商业同样以底商为主，人流量大，主要是中档女装店铺。迎晖路租金范围普遍在72-100元/m2。珠子街珠子街商业气氛很强，主要以低档服饰店铺为主，男女装都有。由于整条街客层定位低，因此集市风格较浓。珠子街租金范围普遍在100-150元/m2。沿线零售商业布局特点分析店铺分布特点——市场定位决定店铺分布定位接近的店铺相对集中经营是店铺分布的最大特点。江阳北路南段品牌专卖店很少，仅有的运动休闲品牌则几乎是抱团开店。治平路——慈善路沿线是男装品牌专卖相对集中的经营，部分较好的女装品牌分布在肖巷子。而由于接近珠子街，所以迎晖路以中低档女装为主。这种特点在人流量最大的江阳北路除运动休闲服饰外表现得不明显，是因为该条路商气太好，店铺的转让的机会很小，而需求量太大，因此这种特点体现不充分，尤其是水井沟一带。最近几年江城一带商业气氛趋好，大量江浙一带客商进入该区域投资店铺经营，这部分人深喑开店之道，因此江城一带的店铺普遍是定位相似的中档店铺，这也是江阳北路北段好于南段的原因。店铺分布特点——消费习惯决定店铺分布不同层面的消费群体的购物行为是截然不同的，普通消费者习惯逛，货比三家，女性消费者喜欢逛街和热闹，这是江阳路、迎晖路品牌专卖店少和女装店铺多的原因。而品牌专卖店的消费群体品牌意识强，他们注重的是品味和购物环境，更多的是定向购买，因此好的品牌店往往不会开在人最多的地方，象解放碑，没有一个顶级品牌会选择在步行街最热闹地段的街铺开店经营。同时部分品牌店的消费群购物出行方式与普通消费者不同，停车方便与否也是决定其消费选择的重要因素。象江阳北路、迎晖路就不具备泊车条件，这也是大量男装品牌店和好的女装品牌开在治平路、慈善路、肖巷子这些所谓背街的原因。品牌专卖店集中经营的意愿强烈虽然目前项目周边的沿线商业具有定位接近的店铺相对集中的特点，但是这种市场自动调整的结果远不能满足经营者的需要，特别是品牌专卖店，由于对物业条件要求更高，相对集中在街铺经营不是他们最理想的结果，普遍希望于物业条件好的现代商业广场中集中经营。消费行为研究本节结合部分问卷调查结果对消费者的消费行为、投资行为作简单的描述。第二章已经对消费者的家庭结构和收入状况作了调研，本节不再重复。关于消费行为消费者每月用于日常消费品（服装、生活用品等）的支出：▲总体消费水平中等，但800元以上的样本比例占到31.71%，说明中心半岛居民的中高端消费不低。结合家庭收入状况看，中心半岛的消费能力较强（家庭年收入3.5万元以上比39.05%）。消费者希望在泸州增加的消费场所：▲消费者的消费偏好多元化，流行百货、大型购物中心、超级市场、专卖店、娱乐休闲等新的商业业态将越来越多的被消费者接受。随着收入水平的提高，新的商业业态对泸州以百货为主的商业格局会造成强大的冲击，有利于中心半岛商业资源的合理配置。消费者对麦当劳和肯德基接受程度：▲对肯德基、麦当劳的接受程度可以作为衡量消费模式和水准的标尺，半岛居民容易接受新的生活方式，价格接受能力也不算太差。专卖店主对泸州消费者的评价：应该说泸州市民品牌意识总体还不错，价格接受能力也基本符合收入和支出特点，购物习惯还是以传统的白天购物为主，晚间经济有待开发。消费者的自由支配收入主要用于：▲日常生活消费和娱乐休闲构成主要消费模式，因为证券市场持续低迷，余钱以储蓄为主，对房产和汽车的投资热情强于证券市场。消费者平时休闲娱乐的方式：▲休息方式多样化，更多的人走出家门，体验购物、旅游、健身、娱乐的乐趣，随着市民经济能力的提高，休闲与消费将越来越多的融合。投资行为（含专卖店主）消费者最看好的商铺位置：▲作为传统的老牌商业中心，水井沟仍是消费者商铺投资的首选。消费者投资商铺意向：▲有商铺投资意向的较多，可能与投资渠道有限有关，但有效需求的多少难以判断。消费者希望投资的商铺类型：▲商铺投资偏好以街铺为主，真实反映了泸州街道沿线商业繁荣的现状。消费者投资商铺的目的：▲投资目的一般市民以出租居多，专卖店主以自营的居多。消费者投资商铺的意向面积：▲20-50m2为主要需求铺型，可以作为本项目主力商铺的参考依据。消费者投资商铺的价格承受力（商铺总价）：▲对比面积需求看，价格接受能力偏低，证明有部分需求是无效的。消费者投资二层以上的商铺的意向：▲对二层以上商铺的抗性强大，保证投资收益的促销手段是本项目推动二层商铺的销售着力点。投资商铺优先考虑因素：▲在影响投资决策的因素中，位置和价格权重最高，有无商业规划、后期管理、开发商实力等因素对投资决策的影响也不小，这说明在经历了前几年多个失败商业物业的影响后，消费者投资意识更趋理性，同时也提示我们项目推广应考虑的诉求点。第三章泸州商业物业研究商业物业发展综述泸州市前几年商业物业有一个集中放量的阶段，近年来建成的商业物业总量在40万平方米左右。物业分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一带。大山坪主要是大量新建商住楼的底商，城北以大型专业市场为主，白塔附近则大多以大型卖场的形式出现。然而，出现在半岛最主要商业中心的商业物业普遍存在后期经营不善甚至形成烂尾楼的局面，如大世界、升琦发、绿地、钟鼓楼、水晶广场、王达商城等。我们认为主要原因在于中心半岛大型零售卖场的饱和对大体量商业物业的开发提出了更高的要求，部分开发商缺乏风险意识，对销售的看重超过了对商业状况的分析，因而在市场定位、选址、体量安排、产品设计及商业规划方面没有作好充分的准备。特别是商业规划上对市场认识不足，草率使用概念进行定位，对后期运营缺乏成熟系统战略考虑和管理安排。商业地产的考验不在建筑、销售等中间环节上，而在前期战略策划和后期运营管理对战略定位的体现上。因此，一旦定位的失误在后期招商和经营环节反映出来，销售势头再好的项目都会陷入困境。作为商业发展的物质载体，商业经营的好坏决定商业物业的价值高低，对商业缺乏充分认识和研究进行商用物业开发充满巨大的风险。商业物业供需分析供应方面半岛中心商业区在纯商业项目上目前没有在建的供应量，本项目有很好的入市条件，已建的商业项目空置的供应量如下：物业名称体量绿地商城2.7万m2左右王达商城1.5万m2钟鼓楼5000m2大世界8000m2左右升琦发1.6万m2保利来1300m2合计7.23万m2空置商业物业的面积总和超过了白塔商业区除大型卖场外的所有商铺营业面积的总和。虽然空置面积很大，但由于这部分供应量无法有效满足现实商铺需求，因此基本上是无效的供应量。上节分析了这些项目失败的原因，这是市场对盲目开发和模糊定位的惩罚。需求方面中心半岛对商业物业的需求相当大，消费者调查的结果可看出投资热情较高，并且需求特点一致倾向于街铺、底商。江阳北路的街铺尤其抢手，甚至连背街慈善路上的商铺转让费也高达2万至7万元，它基本上反映了目前半岛的商业状态和消费习惯。供求矛盾分析一方面商用物业大量空置，一方面商铺需求不能得到有效满足，这种供需矛盾形成的主要原因是现有商业物业不符合商铺投资者的需求偏好。泸州传统的商业格局和消费习惯决定了商铺需求偏好以底商和街铺为主，本来通过部分大型商业物业的成功营运可以逐渐引导和改变这种最原始的需求偏好，遗憾的是由于象绿地商城、腾王阁等这种有市场影响力的项目纷纷失败，反而使这种供需双方的结构性矛盾加剧。商铺需求偏好的改变决定于商业经营模式和消费习惯的变改，本项目既是对泸州中心商业区传统而又落后的商业经营模式进行挑战，又是对现代商业经营模式的引导和推进，具有市场领导者地位，成功开发对泸州商业及商业地产的发展具有里程碑的意义。第四章商业发展趋势及城市化特点对商业的影响商业发展趋势二级城市商业发展趋势概述泸州市相对而言属二级城市，商业发展进程相对滞后，正是这种状况为该区域的商业发展积蓄了巨大的发展潜力和机会，具体表现在：供给方面各种形态的商业服务提供商没有完成在二级城市的战略布局，中心城市已经竞争得非常充分的商业形态却能在二级城市表现出相对的稀缺性和先进性。特别是知名的品牌商家在考虑区域性的连锁发展战略和品牌拓展时，二级城市在开店成本及消费增长方面都具有很强的吸引力。象泸州这样经济发展较快的二级城市是品牌店跨区域拓展扩张的较好选择。比如专业卖场苏宁电器，快餐业方面肯德基、麦当劳、豪客来等进入泸州就是一个很好的证明。需求方面二级市场由于在商业服务提供上离多层次、全方位的成熟商业有一定差距，因此存在部分个性消费、体验式消费在当地得不到满足。有大量的潜在消费处于一种市场真空状态中，通过对现代商业的引进、培育，结合合理的消费引导，二级市场上消费需求的暴发力往往是惊人的。综上所述，泸州市商业发展的总体趋势就是不断推进多层次、全方位满足消费需求的现代商业形态的发展，同时通过商业的发展进一步引导和创造消费需求，从而推动地区商业经济达到一个新的高度。零售业发展趋势全国零售业发展趋势在零售业卖场大型化愈演愈烈而倒闭也越来越快的今天，仍有大量资本进入该行业的现象生动体现了当前国内零售业的状况，即成长空间较大但竞争惨烈。零售业进入壁垒低而风险却不低，它的竞争不仅体现在市场定位、价格、服务、购物环境等层面上，更主要的是业态的竞争、观念的比拼和赢利模式的创新。调查显示，全国社会商品零售总额基本保持在两位数的年增长率上，大量增量消费流向新型商业业态而不是流向传统百货。适应消费升级发展趋势，购物中心、专卖店、量贩店、连锁超市、大型专业卖场等新型业态大量分流百货业态的客源成为零售业发展的主导力量，表现出强劲的市场竞争力。泸州市零售业特点泸州市零售业的现状前面已作了重点分析，主要特点是商业业态组合不合理。由于百货业总量过大，加之无明显的错位经营规划，产品同质化严重，因而竞争基本集中在百货业态上，而符合现代零售业发展趋势的购物中心、专卖店、专业卖场则比例偏小甚至没有。商业发展规律是带有共性和不可逆转的，泸州也不例外，掌握泸州市商业在发展进步过程中对商业物业的需求特点就抓住了市场机会。消费需求演化趋势伴随国内零售业经营环境发生的深刻变化，市民消费逐渐从“静态”走向“动态”，“一次购足、休闲购物”、“个性化消费”、“体验式消费”是当前及以后的主流消费模式，也将是泸州消费需求特点的演化趋势。这种消费变化特点必将衍生各种新的商业形态，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化及服务等功能于一体的现代购物广场应运而生是零售主导权从生产者→零售商→消费者转移后的必然选择。作为一个经济较发达的中型城市的核心商业区，打造购物中心或商业广场这种现代高级商业地产模式是一个充满机会也是市场呼唤的选择。综述：当前及今后零售业的增长主要集中在新的商业形态上，消费升级的发展趋势为新型业态的成长提供了大量的市场机会。半岛中心商业区业态组合不合理，客观上有业态重组的要求。商业的发展需要商用物业的发展来推动，本项目的商业安排应体现并满足商业发展和半岛商业业态合理化过程中所产生的市场需求。城市化特点对商业的影响城市发展进程规律城市化进程的四个阶段及特点城市发展过程就是城市进化的过程，世界范围内的城市化经历了四个阶段，即早期阶段、城市化阶段、郊区化阶段和逆城市化阶段。早期城市化阶段城市产生之时起进入早期阶段，早期的城市主要是手工业者与小商业者在城市空间的聚集与分布，城市人口并不多，人口速度增长也不大。城市化阶段城市的发展始于产业革命，城市成为工业的聚集地。工业发展需要大量劳动力，同时由于城市收入高，于是大量的农村人口迁移至城市。城市人口空前剧增，出现高度的人口聚集，带来大量的购买力，城市商业在此阶段得以迅速发展，特别是中心商业区的商业得益于高密度的人口群，占据着城市商业举足轻重的地位。郊区化阶段工业化的进一步发展，使城市空间更加拥挤，而交通与通讯的迅速发展使城市向郊区扩散成为可能，于是城市居民开始逐渐迁移到城市边缘和郊区居住，此阶段中心地带人口大量减少，城市边缘人口却逐步增加逆城市化阶段随着交通与通讯的进一步发展，逐步步入信息社会。这一阶段，不仅人口继续从城市迁出，许多工厂也迁出城市，城市人口明显减少，人口由城市大量向郊区或更远的乡村迁移。城市化进程对商业的影响在城市化的中后期，即郊区化和逆城市化阶段，“城市空心化”现象产生。“城市空心化”从上世纪50年代开始在西方发展国家最早出现，中国沿海及大城市也开始出现城市空心化现象。随着旧城区的改造，居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁，城市人口分布、以及居民传统的购买方式、消费需求等都由此发生显著的变化。这种特点对商业地产项目商业规划的主要影响表现在：购买力由中心商业区大量外迁城市化进程当中，“城市空心化”带来的最直接影响是人口分布上的显著变化，这种变化导致中心商业区的大量购买力外迁。由于购买力的最主要部分是本地客流，而“城市空心化”导致的人口外迁，无疑使城市中的商业区失去了最大的购买力支持。同时由于人口的外迁，新的居住区逐渐形成，又为居住区商业发展提供了新的契机，因此，商业项目规划的中心与重心必将随之发生显著与深刻的变化。区域商业功能显著分化在传统的经济体制下，消费者需求单一趋同，社会可提供的商品有限，因此传统商业区域的划分仅以其繁华程度为主要区别，功能特征并不明显。而随着城市化进程的不断发展，城市中心的商业区已成为纯粹的商业区，与居住区的分离日益明显。二者的功能也随之发生了变化，改变以往“大而全”、“小而全”的特征。中心商业区商业的主要功能是满足高档次、特殊类型商品的需要，而居住区商业则主要面对本地区消费者，满足日常生活用品及一般消费者的需要。结合城市化进程的本项目商业规划分析泸州市的城市化进程应该讲已经或正在进入郊区化阶段，城市空心化现象在中心半岛尚未明显出现，但是这种城市化过程中规律性的特点在中心半岛将率先出现，而中心半岛的商业格局事实上也存在调整和升级的要求。考虑到商业功能升级的要求，本项目商业定位应适度高于现有商业的定位。★本章综述尊重商业发展变化趋势和城市化进程规律对商业产生的影响是我们进行本项目商业规划的出发点之一。从商业发展趋势、零售业发展趋势、消费需求演化趋势及当前泸州城市化所处阶段来看，中心半岛商业都面临功能升级的要求。作为功能升级的体现就是零售业态的结构性调整和商业物业的复合型产品定位，这个结论构成本项目商业规划的重要依据。★第一篇重要结论泸州社会经济发展状况良好，未来工业化与城市化过程中会衍生大量第三产业需求，商业及商业地产有很好的产业发展背景，但各组团不会均衡分享商业成长机会。在组团化城市发展的规划下，中心半岛承担的城市功能会适度分解，半岛商业将逐步面临来自其他组团的竞争。中心商业区的竞争优势应体现在功能升级和满足高品质消费上。半岛商业中心（白塔商业区）零售商业的发展将以推进业态合理化为主要方向。大型百货在规模上已经饱和；竞争特点将从四大百货之间的竞争演化为新型零售业态同大型零售卖场间对商业资源的争夺；中心商业区的发展应控制总量，以结构调整为主，走内涵式发展道路；市场调查表明，品牌专卖店规模不足，且有集中经营、店多成市的内在冲动；商业物业的开发应提前研究并主动适应消费方式的改变及商业竞争特点，把握由此产生的市场机会。白塔商业区大型商业物业失败的根源在于对市场及商业发展的认识不足，盲目规划、缺乏科学合理的战略定位及系统的商业安排从而导致后期运营难以为继。商业物业定位要尊重商业发展趋势和城市化进程规律经济发展必将带来消费需求及消费方式的深刻改变，中心商业区将步入业态多元化阶段。商业组织将通过业态变化对消费升级进行主动适应，品牌专卖店、精品店，个性化、体验性消费业态有很大的成长空间和扩张动力。城市化进程规律要求中心商业区功能升级，以满足高档次、休闲、娱乐与享受需求为主要功能，以品牌专卖店为代表的业态和复合型商业物业的发展是中心商业区功能升级的重要特征。泸州市民有很强的商铺投资需求和趋同的投资偏好（街铺、底商），投资理念不够成熟。附录资料：不需要的可以自行删除实用powerpoint技巧总结一大群与会人员正襟危坐，你豪情满怀地进行着某个新产品的演示或介绍，却不小心由于鼠标左键的误操作导致幻灯片跳到了本不应该出现的位置，或者本应按下鼠标左键切换到下一张，却由于按下了右键而出现一个快捷菜单。不用担心，只要进行小小的设置，就可以将这些烦人的问题统统搞定。

从任务窗格中打开“幻灯片切换”，将换片方式小节中的“单击鼠标时”和“每隔”两个复选项全部去除，然后将这个设置应用于所有幻灯片，以后切换到下一张或上一张，只有通过键盘上的方向键才能进行操作。至于另外一个问题，解决的办法也很简单，从“工具”菜单下打开“选项→视图”窗口，取消“幻灯片放映”小节上的“右键单击快捷菜单”复选框即可。■在演示文稿内复制幻灯片要复制演示文稿中的幻灯片，请先在普通视图的“大纲”或“幻灯片”选项中，选择要复制的幻灯片。如果希望按顺序选取多张幻灯片，请在单击时按键；若不按顺序选取幻灯片，请在单击时按键。然后在“插入”菜单上，单击“幻灯片副本”，或者直接按下“”组合键，则选中的幻灯片将直接以插入方式复制到选定的幻灯片之后。■自动黑屏在用展示课件的时候，有时需要学生自己看书讨论，这时为了避免屏幕上的图片影响学生的学习注意力可以按一下“”键，此时屏幕黑屏。学生自学完成后再接一下“”键即可恢复正常。按“”键也会产生类似的效果。■将幻灯片发送到文档、在中打开演示文稿，然后在“文件”菜单上，指向“发送”，再单击“”。、在“将幻灯片添加到文档”之下，如果要将幻灯片嵌入文档，请单击“粘贴”；如果要将幻灯片链接到文档，请单击“粘贴链接”。如果链接文件，那么在中编辑这些文件时，它们也会在文档中更新。、单击“确定”按钮。此时，系统将新建一个文档，并将演示文稿复制到该文档中。如果未启动，则系统会自动启动。■让幻灯片自动播放要让的幻灯片自动播放，只需要在播放时右键点击这个文稿，然后在弹出的菜单中执行“显示”命令即可，或者在打开文稿前将该文件的扩展名从改为后再双击它即可。这样一来就避免了每次都要先打开这个文件才能进行播放所带来的不便和繁琐。■增加的“后悔药”在使用编辑演示文稿时，如果操作错误，那么只要单击工具栏中的“撤消”按钮，即可恢复到操作前的状态。然而，默认情况下最多只能够恢复最近的次操作。其实，允许用户最多可以“反悔”次，但需要用户事先进行如下设置：在“工具－选项”，击“编辑”选项卡，将“最多可取消操作数”改为“”，确定。■中的自动缩略图效果你相信用一张幻灯片就可以实现多张图片的演示吗？而且单击后能实现自动放大的效果，再次单击后还原。其方法是：新建一个演示文稿，单击“插入”菜单中的“对象”命令，选择“演示文稿”，在插入的演示文稿对象中插入一幅图片，将图片的大小改为演示文稿的大小，退出该对象的编辑状态，将它缩小到合适的大小，按键演示一下看看，是不是符合您的要求了？接下来，只须复制这个插入的演示文稿对象，更改其中的图片，并排列它们之间的位置就可以了。■快速灵活改变图片颜色利用制作演示文稿课件，插入漂亮的剪贴画会为课件增色不少。可并不是所有的剪贴画都符合我们的要求，剪贴画的颜色搭配时常不合理。这时我们右键点击该剪贴画选择“显示‘图片’工具栏”选项（如果图片工具栏已经自动显示出来则无需此操作），然后点击“图片”工具栏上的“图片重新着色”按钮，在随后出现的对话框中便可任意改变图片中的颜色。■为添加公司用为公司做演示文稿时，最好第一页都加上公司的，这样可以间接地为公司做免费广告。执行“视图－母版－幻灯片母版”命令，在“幻灯片母版视图”中，将放在合适的位置上，关闭母版视图返回到普通视图后，就可以看到在每一页加上了，而且在普通视图上也无法改动它了。■“保存”特殊字体为了获得好的效果，人们通常会在幻灯片中使用一些非常漂亮的字体，可是将幻灯片拷贝到演示现场进行播放时，这些字体变成了普通字体，甚至还因字体而导致格式变得不整齐，严重影响演示效果。在中，执行“文件－另存为”，在对话框中点击“工具”按钮，在下拉菜单中选择“保存选项”，在弹出其对话框中选中“嵌入字体”项，然后根据需要选择“只嵌入所用字符”或“嵌入所有字符”项，最后点击“确定”按钮保存该文件即可。■利用组合键生成内容简介我们在用制作演示文稿时，通常都会将后面几个幻灯片的标题集合起来，把它们作为内容简介列在首张或第二张幻灯片中，让文稿看起来更加直观。如果是用复制粘贴来完成这一操作，实在有点麻烦，其实最快速的方法就是先选择多张幻灯片，接着按下即可。■演示文稿中的图片随时更新在制作演示文稿中，如果想要在其中插入图片，执行“插入－图片－来自文件”，然后打开“插入图片”窗口插入相应图片。其实当我们选择好想要插入的图片后，可以点击窗口右侧的“插入”按钮，在出现的下拉列表中选“链接文件”项，点击确定。这样一来，往后只要在系统中对插入图片进行了修改，那么在演示文稿中的图片也会自动更新，免除了重复修改的麻烦。■快速调用其他在进行演示文档的制作时，需要用到以前制作的文档中的幻灯片或要调用其他可以利用的幻灯片，如果能够快速复制到当前的幻灯片中，将会给工作带来极大的便利。在幻灯片选项卡时，使光标置于需要复制幻灯片的位置，选择“菜单”中的“幻灯片（从文件）”命令，在打开的“幻灯片搜索器”对话框中进行设置。通过“浏览”选择需要复制的幻灯片文件，使它出现在“选定幻灯片”列表框中。选中需要插入的幻灯片，单击“插入”，如果需要插入列表中所有的幻灯片，直接点击“全部插入”即可。这样，其他文档中的幻灯片就为我们所用了。■快速定位幻灯片在播放演示文稿时，如果要快进到或退回到第张幻灯片，可以这样实现：按下数字键，再按下回车键。若要从任意位置返回到第张幻灯片，还有另外一个方法：同时按下鼠标左右键并停留秒钟以上。■利用剪贴画寻找免费图片当我们利用制作演示文稿时，经常需要寻找图片来作为铺助素材，其实这个时候用不着登录网站去搜索，直接在“剪贴画”中就能搞定。方法如下：插入－图片－剪贴画，找到“搜索文字”一栏并键入所寻找图片的关键词，然后在“搜索范围”下拉列表中选择“收藏集”，单击“搜索”即可。这样一来，所搜到的都是微软提供的免费图片，不涉及任何版权事宜，大家可以放心使用。■制作滚动文本在中有时因显示文本内容较多就要制作滚动文本。具体制作方法如下：视图－工具栏－控件箱，打开控件工具箱，点击“文字框”选项，插入“文字框”控件，然后在幻灯片编辑区按住鼠标左键拖拉出一个文本框，并根据版面来调整它的位置和大小。接着在“文字框”上右击鼠标，选择快捷菜单中的“属性”命令，弹出“文字框”属性窗口，在属性窗口中对文字框的一些属性进行相关的设置。设置好后右击“文字框”，选择“文字框对象”中的“编辑”命令，这时就可以进行文字的输入，文本编辑完之后，在文字框外任意处单击鼠标，即可退出编辑状态。一个可以让框内文字也随滚动条拖动而移动的文本框就做好了。■突破次的撤消极限的“撤消”功能为文稿编辑提供了很大方便。但默认的操作次数却只有次。执行“工具－选择”，击“编辑”标签卡，在“最多可取消操作数”中设置你需要的次数即可。不过要注意，撤消操作次数限制最多为次。■利用画笔来做标记利用放映幻灯片时，为了让效果更直观，有时我们需要现场在幻灯片上做些标记，这时该怎么办？在打开的演示文稿中单击鼠标右键，然后依次选择“指针选项－绘图”即可，这样就可以调出画笔在幻灯片上写写画画了，用完后，按键便可退出。■快速调节文字大小在中输入文字大小不合乎要求或者看起来效果不好，一般情况是通过选择字体字号加以解决，其实我们有一个更加简洁的方法。选中文字后按]是放大文字，[是缩小文字。

■计算字数和段落执行“文件－属性”，在其对话框中选“统计”选项卡，该文件的各种数据，包括页数、字数、段落等信息都显示在该选项卡的统计信息框里。■轻松隐藏部分幻灯片对于制作好的幻灯片，如果你希望其中的部分幻灯片在放映时不显示出来，我们可以将它隐藏。方法是：在普通视图下，在左侧的窗口中，按，分别点击要隐藏的幻灯片，点击鼠标右键弹出菜单选“隐藏幻灯片”。如果想取消隐藏，只要选中相应的幻灯片，再进行一次上面的操作即可。■将图片文件用作项目符号一般情况下，我们使用的项目符号都是、、，、、之类的。其实，我们还可以将图片文件作为项目符号，美化自己的幻灯片。首先选择要添加图片项目符号的文本或列表。点击“格式－项目符号和编号”，在“项目符号项”选项卡中单击“图片”，调出剪辑管理器，你就可以选择图片项目符号。在“图片项目符号”对话框中，单击一张图片，再单击确定。■对象也用格式刷在中，想制作出具有相同格式的文本框（比如相同的填充效果、线条色、文字字体、阴影设置等），可以在设置好其中一个以后，选中它，点击“常用”工具栏中的“格式刷”工具，然后单击其它的文本框。如果有多个文本框，只要双击“格式刷”工具，再连续“刷”多个对象。完成操作后，再次单击“格式刷”就可以了。其实，不光文本框，其它如自选图形、图片、艺术字或剪贴画也可以使用格式刷来刷出完全相同的格式。■幻灯片放映时让鼠标不出现幻灯片在放映时，有时我们需要对鼠标指针加以控制，让它一直隐藏。方法是：放映幻灯片，单击右键，在弹出的快捷菜单中选择“指针选项－箭头选项”，然后单击“永远隐藏”，就可以让鼠标指针无影无踪了。如果需要“唤回”指针，则点击此项菜单中的“可见”命令。如果你点击了“自动”（默认选项），则将在鼠标停止移动秒后自动隐藏鼠标指针，直到再次移动鼠标时才会出现。■改变链接文字的默认颜色中如果对文字做了超链接或动作设置，那么会给它一个默认的文字颜色和单击后的文字颜色。但这种颜色可能与咱们预设的背景色很不协调，想更改吗？那么可以点击菜单命令“格式－幻灯片设计”，在打开的“幻灯片设计”任务窗格下方的“编辑配色方案…”。在弹出的“编辑配色方案”对话框中，点击“自定义”选项卡，然后就可以对超链接或已访问的超链接文字颜色进行相应的调整了。■快速切换输入法大家知道在中通过设置可以方便地切换输入法，难道在中就没有这样的功能吗？事实上是有这种功能的：单击“工具”菜单中的“选项”命令，切换到“编辑”选项卡，选中“’自动键盘’切换”复选框，单击确定即可。该设置对已有文件的编辑非常方便，但在编辑新文件时却起不了多大的作用。■巧用文字环绕方式在中，我们在插入剪贴画之后可以将它自由旋转，但在中将剪贴画插入后却不可以这样旋转。其实，我们只须选中插入的剪贴画，然后在出现的“图片”工具栏中点击“文字环绕”按钮，在弹出的文字环绕方式中选择除“嵌入型”以外的其它任意一种环绕方式，该剪贴画就可以进行自由旋转了。此外，如果我们先在中插入剪贴画，然后将它剪切到中，也可以直接将它进行自由旋转。■快速选择多个对象在中，如果要选择叠放在一起的若干个对象时会不太容易，特别是它们又位于叠放次序下层的时候，更是如此。不过，我们可以点击“绘图”工具栏右侧的三角箭头（工具栏选项），依次指向“添加或删除按钮－绘图”，然后选中“选中多个对象”，将它添加到“绘图”工具栏中，点击它，会打开“选择多个对象”对话框。我们只要在对话框的对象列表中选中相应的那些对象就可以了。这个按钮的添加也可以这么做：点击菜单命令“工具－自定义”，在打开的对话框中点击“命令”选项卡，然后在“类别”中选“绘图”，在“命令”栏中选择“选中多个对象”，将它拖至工具栏的任意位置。■打造多彩公式在中也可以使用公式编辑器插入公式。但默认的公式都是黑颜色的，与我们演示文稿的背景很不协调。其实，我们可以选中编辑好的公式，然后点击右键，在弹出的快捷菜单中选择“显示‘图片’工具栏”命令。再点击“图片”工具栏中的“图片重新着色”按钮，就可以在打开的对话框中为公式指定其他的任意颜色了。■灵活设置背景大家可以希望某些幻灯片和母版不一样，比如说当你需要全屏演示一个图表或者相片的时候。你可以进入“格式”菜单，然后选择“背景”，选择“忽略母版背景图形”选项之后，你就可以让当前幻灯片不使用母版背景。■防止被修改在中点击“工具－选项－安全性”，然后设置“修改权限密码”即可防止文档被人修改。另外，还可以将存为格式，这样双击文件后可以直接播放幻灯片。■看看的特殊播放模式播放文档时，点击的“幻灯片放映”菜单中的“观看幻灯片”将启动默认的全屏放映模式，这时必须使用“”或“”组合键才能与其他窗口切换。如果在播放幻灯片时，按住键不放，依次按下“”、“”键激活播放操作，就可以让幻灯片放映模式变成一个带标题栏和菜单栏的普通窗口形式，操作起来就方便多了。■去掉链接文字的下划线向文档中插入一个文本框，在文本框输入文字后，选中整个文本框，设置文本框的超链接。这样在播放幻灯片时就看不到链接文字的下划线了。■窗口模式下播放在按住键不放的同时，依次按和键即可。这个时候就可在窗口模式下播放了。■一次性展开全部菜单由于工作的关系，经常使用发现它的菜单很是麻烦，想全部展开所有菜单项，必须单击菜单中向下的双箭头。后来打开“工具－自定义”，单击“选项”选项卡，选定“始终显示整个菜单”复选框，再单击“关闭”按钮就可以一次性展开全部菜单了。■巧用键盘铺助定位对象在中有时候用鼠标定位对象不太准确，按住键的同