中原深圳龙岗大鹏某旅游度假公寓项目定位报告

大鹏项目定位报告深圳中原事业五部KEYPOINTS大势分析全国滨海物业销售火爆;各地政府极为重视滨海地区发展；滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;项目位于大鹏，以及大鹏－南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；项目是大鹏－南澳门户，也是大鹏－南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析深圳打造“国际滨海城市”；东部“蓝色海岸”战略定位；大鹏－南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；从一则新闻说起……2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。东方尊峪东海岸天琴湾17英里浪骑俱乐部惠州辣甲岛深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：东海岸珠海金域蓝湾17英里这一切，缘于滨海物业的独特魅力——从珠海到深圳，到惠州，到厦门，甚至到上海、天津，万科——中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海岸线！第一部分全国滨海物业分析

全国滨海物业分析

全国滨海楼盘索引

滨海楼盘热销原因分析

深圳东部滨海战略分析

项目分析

客户定位

产品定位

形象定位

价格定位全国滨海楼盘热销索引——环渤海区域天津·万通新城国际一期6000元/平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！二期均价7500元/平米，外来客户达50%以上！

全国滨海物业分析

全国滨海楼盘索引

滨海楼盘热销原因分析

深圳东部滨海战略分析

项目分析

客户定位

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形象定位

价格定位全国滨海楼盘热销索引——长三角区域上海·财富海景花园占地48595㎡，总建163141㎡均价37000元/㎡，一期121套，销售异常火爆！全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位全国滨滨海楼楼盘热热销索索引————福福建厦厦门沿沿海区区域厦门··爱爱琴琴海总建筑筑面积积7万万㎡，，总户户数326户；；高层均均价达达到15000元/㎡，，开开盘即即售70%以上，，外来来客户户达30%以上上！全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位全国滨滨海楼楼盘热热销索索引————珠珠三角角区域域万科·17英里占地48595㎡，，总总建163141㎡㎡2期小小高层层公寓寓，首首推150套，，均价价25000元元/㎡㎡，一天天内全全部售售罄。。全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位全国滨滨海楼楼盘热热销索索引————海海南岛岛三亚·山山水水国际际位于三三亚市市区，，非海海景盘盘，定定位为为度假假休闲闲生活活社区区！均价7500元元/㎡㎡，一一期推推出时时，3000余余位来来自全全国各各地的的客户户到场场抢购购。滨海物业如此热销为什么?!

全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位滨海楼楼盘热热销原原因分分析————政政府对对滨海海区域域的重重新规规划和和定位位天津滨滨海新新区———海海洋经经济发发展带带大连滨滨海新新区———发发展最最快的的“东东部经经济圈圈”威海滨滨海新新区———旅旅游休休闲产产业中中心，，厦门滨滨海新新区———城城在海海上,海在在城中中深圳滨滨海新新区———东东部区区域规规划三亚滨滨海新新区———国国际滨滨海旅旅游度度假城城市自北至至南，，各沿沿海城城市政政府均均对滨海地地区进行了了重新规规划和功能定定位，在政政府的的大力力发展展和引引导下下，滨滨海地地区一一跃成成为区域亮亮点，备受受关注注。全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位滨海楼楼盘热热销原原因分分析————客客户对对“舒舒适居居住””需求求的增增长人民可可支配配收入入增长长迅速速，人人民生生活水水平提提高，，客户由由“生生存需需求””转向向“舒舒适需需求””。生存需求舒适需求全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位滨海楼楼盘热热销原原因分分析————滨滨海自自然环环境的的独特特优势势城中豪宅郊区豪宅滨海楼盘滨海楼楼盘较较城中中豪宅宅和郊郊区豪豪宅的的独特特优势势，使使得其其备受受青睐睐！海洋生生态环环境景观优优势空气质质量全国滨滨海物物业分分析全国滨滨海楼楼盘索索引滨海楼楼盘热热销原原因分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项项目目分析析客客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位滨海楼楼盘热热销原原因分分析————资资源稀稀缺和和不可可复制制性资源的的不可可复制制资源的的稀缺缺导致滨滨海物物业的的珍贵贵和唯唯一，，更加加导致致高端端客户户疯狂狂追求求。全国滨海物物业分析全国滨海楼楼盘索引滨海楼盘热热销原因分分析深圳东部滨滨海战略分分析

项目目分析客客户定位产产品定位位

形象定定位

价格格定位滨海楼盘热热销原因分分析———投资价价值无限滨海海物物业业普通通物物业业年份份03年年5年年10年年升值值潜潜力力滨海海生生态态资资源源的的稀稀缺缺和和不不可可复复制制，，导导致致其其升值值潜潜力力的的不不可可估估量量，引引得得投投资资客客的的疯疯狂狂跟跟进进。。全国国滨滨海海物物业业分分析析全国国滨滨海海楼楼盘盘索索引引滨海海楼楼盘盘热热销销原原因因分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项项目目分分析析客客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位滨海海楼楼盘盘热热销销原原因因分分析析————物物业业形形态态丰丰富富，，满满足足各各种种需需求求物业业类类型型已已从从初初期期单单一一的的度度假假型型酒酒店店，，发发展展为为目目前前的的度度假假、、居居住住、、投投资资等等各各种种物物业业类类型型兼兼具具的的综综合合体体，，可可以以满满足足各各种种需需求求。。早期期中期期后期期度假假型型酒酒店店酒店店式式公公寓寓产权权式式酒酒店店别墅墅住宅宅全国国滨滨海海物物业业分分析析全国国滨滨海海楼楼盘盘索索引引滨海海楼楼盘盘热热销销原原因因分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项项目目分分析析客客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位全国国滨滨海海物物业业销销售售火火爆爆原原因因总总结结规划划，各各地地政政府府对对滨滨海海区区域域的的新新规规划划定定位位，，使使得得滨滨海海片片区区成成为为各各地地新新亮亮点点；；稀缺缺，滨滨海海资资源源的的不不可可复复制制性性和和唯唯一一性性，，是是其其热热销销和和高高速速升升值值的的保保证证；；多样样，滨滨海海物物业业类类型型已已发发展展的的相相当当丰丰富富，，可可满满足足各各种种需需求求；；生态态优优势势，滨滨海海物物业业在在生生态态、、景景观观等等各各方方面面具具有有一一般般豪豪宅宅不不能能及及的的独独特特优优势势；；第二部分深深圳东部滨海海战略分析全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位深圳的滨海战战略——打打造“国际际滨海城市””中部门户户海岸蛇口、后海、、红树林深圳滨海城市市标志性区域域西部棕色色海岸珠江入海口地地区工业、基围养养殖、机场东部蓝色色海岸梅沙、溪涌、、大鹏、南澳澳具有国际水准准的生态型滨滨海旅游度假假胜地（资料来源于于《深圳市东东部滨海地区区发展规划》》）本项目所在的的蓝色海岸占据了深圳最最生态、最美美丽的滨海资资源，未来必必将成为城市的新亮点点，成为深圳““滨海国际性性城市”的一一张名片。全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位蓝色海岸的组组成解构———四大组组团打造东部部蓝色海岸蓝色海岸组成成结构图港口及关联经经济的发展区区发展完善常规城市功能能和基础设施沙头角－盐田田组团梅沙－马峦山山组团葵涌－坝光组组团大鹏－南澳组组团打造葵涌卫星星城市，发挥挥常规性城市功功能（工业和商业业）发展客货码头头和物流业控制城市化速速度，杜绝工工业进入，重重点打造成具具有国际水准的滨滨海旅游度假假胜地现有大小梅沙沙旅游度假区区深圳东部旅游服务务基地及海滨旅游度度假区未来梅沙片区区逐渐变为集集商业、旅游游、居住于一一体的大众化化旅游度假区区，而大鹏－南澳组组团则会承担以前前梅沙片区的的职能，成为为国际滨海旅游游度假区。全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位蓝色海岸未来来交通规划———与关内实实现一小时交交通圈盐排高速（已已通车）惠盐高速（已已通车）深盐二通道（（年底通车））罗沙公路盐坝高速（修修通至葵涌））坪西一级公路路（修通至南南澳）大鹏镇随着交通路网网的不断改善善，客户可以以经深盐第二二通道、盐坝坝高速、坪西西一级公路轻轻松到达大鹏鹏－南澳组团团，与关内实现一小小时交通圈。全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位大鹏－南澳片片区解构———四小组组团构建国际际滨海度假胜胜地大鹏镇大鹏－南澳组组团的滨海旅旅游度假服务务基地，重点点发展第三产产业下沙公众型滨海旅旅游度假胜地地七娘山山地探险旅游游活动区域西冲国际滨海旅游游度假胜地大鹏镇南澳镇由于大鹏－南南澳半岛为保保护生态环境境将严格控制制建设，所以以本项目所在在的大鹏镇作为整整个大鹏－南南澳组团的服服务基地，未未来将成为客客户的聚集地地。全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位大鹏－南澳组组团——景景点、休闲闲区规划高尔夫休闲区国际会议中心自然保护岸线西冲游艇活动区海滩活动区桔钓沙全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位大鹏－南澳组组团——景景点、休闲闲区规划下沙下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区鹏城红树林自然保护区大鹏所城保护区全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析客客户定位产产品定位形形象定位价价格定位深圳东部滨海海战略分析总总结城市定位，深圳政府““滨海国际城城市”的战略略，引导客户户将关注点投投向滨海；交通改善，交通的改善善，使得原先先的一小时交交通圈延伸至至大鹏－南澳澳组团；经济发展，大鹏作为大大鹏－南澳组组团的旅游度度假服务基地地，将重点发发展第三产业业，大鹏第一一次站在了经经济大发展的的风口浪尖上上；东部部规规划划，““蓝蓝色色海海岸岸””战战略略使使得得曾曾经经被被人人遗遗忘忘的的东东部部成成为为未未来来区区域域亮亮点点；；第三三部部分分项项目目分分析析全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地地块块与与指指标标周周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位我们们面面临临一一个个前前所所未未有有的的发发展展契契机机在一一个个个个规规划划的的基基础础上上，，大大鹏鹏镇镇面面临临一一个个前前所所未未有有的的发发展展机机遇遇，，而而我我们们则则搭搭上上了了这这班班快快车车！！深圳圳””滨滨海海国国际际城城市市””的的定定位位东部部““蓝蓝色色海海岸岸””的的定定位位大鹏鹏－－南南澳澳，，国国际际滨滨海海度度假假胜胜地地的的定定位位大鹏鹏镇镇，，组组团团旅旅游游服服务务基基地地的的定定位位全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地块块与与指指标标周周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位我们们在在哪哪？？————大大鹏鹏－－南南澳澳组组团团旅旅游游服服务务基基地地的的核核心心地地大鹏鹏镇镇大鹏鹏－－南南澳澳组组团团的的滨滨海海旅旅游游度度假假服服务务基基地地，，重重点点发发展展第第三三产产业业下沙沙公众众型型滨滨海海旅旅游游度度假假胜胜地地七娘娘山山山地地探探险险旅旅游游活活动动区区域域西冲冲国际际滨滨海海旅旅游游度度假假胜胜地地本项项目目本项项目目位位于于东东部部滨滨海海地地区区的的旅旅游游服服务务基基地地的的核核心心区区域域————大大鹏鹏镇镇内内，，占得得区区域域内内重重点点发发展展第第三三产产业业的的先先机机。全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地块块与与指指标标周周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位我们们在在哪哪？？————大大鹏鹏镇镇的的镇镇中中心心本项项目目位位于于大大鹏鹏镇镇的的镇镇中中心心，，占占据据大大鹏鹏镇镇和和大大鹏鹏－－南南澳澳组组团团滨滨海海旅旅游游度度假假服服务务基基地地双核核心心的位位置置，，地地段段优优势势无无人人能能及及。。本项项目目大鹏鹏镇镇政政府府★全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地块块与与指指标标周周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位交通通方方面面————组组团团的的门门户户和和内内部部枢枢纽纽本项项目目大鹏鹏镇镇是是大大鹏鹏－－南南澳澳组组团团的的门门户户，，是是所所有有客客流流进进入入组组团团的的必必经经之之地地。。同时，大大鹏镇还还是前往往组团内内各个景景点的中中转地，，是组团团内的交交通枢纽纽。所城东冲七娘山西冲下沙大鹏镇是是大鹏－－南澳组组团门户和交通枢纽纽，而本项项目位于于的大鹏鹏镇的中中心，占尽交通通优势。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析发展契机机区位、交交通、配配套地块与指指标周周边环境境展展示示面分析析开开发发历史SWOT分析析物物业业属性定定位客户定位位

产品品定位形形象定定位价价格定位位配套方面面———生活活配套丰丰富、成成熟，未未来高档档配套提提升空间间大项目周边边生活配配套丰富富、成熟熟，但档档次一般般；预计随着着未来第第三产业业的大力力发展，，高档次次的消费费场所将将逐步丰丰富，配配套优势势将更加加明显。。华润万佳佳各种酒楼楼食肆银行、电电信娱乐中心心全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析发展契机机区位、交交通、配配套地块与指指标周边环境境展展示示面分析析开开发发历史SWOT分析析物物业业属性定定位客户定位位

产品品定位形形象定定位价价格定位位地块与指指标地块二地块一一期指标地块一地块二合计占地352857149242总建117101897130681其中住宅76101133618946商业4100763511735容积率3.33.33.3车位90200290其它48米限高，9090限制单位（㎡㎡）地块小，，且被分分割，不不利于规规划；容积率高高，建筑筑有限高高，导致致建筑覆覆盖率高高；商业面积积比重大大，达1/3；；全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析发展契机机区位、交交通、配配套地块与指标周边环境展示面分析开开发发历史SWOT分析物物业属性性定位客户定位产产品定位形形象定位价价格定位项目周边环境境——近近处景观一般般，远处山景景秀丽地块二地块一一期项目周边近处处无景观资源源，远处则山山景秀丽；项目北侧臭水水沟对项目北北侧单位影响响大。全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析发展契机区位、交通、、配套地块与指标周边环境展示面分析开发历史SWOT分析物物业属属性定位客户定位产产品定位形形象定位价价格定位展示面方面———临街街面长，展示示面好项目位于十字字路口，有三边临街面，，展示面好，，昭示性好，便于识别。。地块二地块一一期全国滨海物业业分析深圳东部滨海海战略分析项目分析发展契机区位、交通、、配套地块与指标周边环境展展示面面分析开发历史SWOT分析析物物业属性定位位客户定位产产品定位形形象定位价价格定位项目开发历史史与责任1期千禧大厦厦——大鹏镇镇首个商品房房项目，开启启了大鹏人居居历史上的新新篇章！1期千禧大厦厦——大鹏人人公认的大鹏鹏最高档的楼楼盘。1期千禧大厦厦——大鹏镇镇目前的地标标建筑。本项目打造的的不仅仅是大大鹏镇的标志志性物业，也也是大鹏－南南澳组团的门门户型物业；；本项目是深圳圳东部滨海旅旅游度假区的的开拓者，肩肩负着开创东东部旅游新格格局的历史重重任。全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地块块与与指指标标周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位SWOT分分析析地段段占据据大大鹏鹏镇镇核核心心地地段段；；交通通大鹏鹏－－南南澳澳半半岛岛的的门门户户，，半半岛岛的的交交通通中中枢枢，，通通达达性性好好；；其它它配套套成成熟熟，，生生活活便便利利；；远处处景景观观资资源源好好；；全国国滨滨海海物物业业关关注注度度高高全国国滨滨海海物物业业均均火火爆爆热热销销，，客客户户对对滨滨海海物物业业关关注注度度高高；；深圳圳东东部部定定位位深圳圳““滨滨海海国国际际城城市市””的的新新定定位位，，政政府府对对东东部部蓝蓝色色海海岸岸的的全全力力打打造造；；项目目处处于于大大鹏鹏－－南南澳澳国国际际滨滨海海旅旅游游度度假假组组团团的的配配套套服服务务基基地地的的核核心心地地区区。。优势势机会会全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析发展展契契机机区位位、、交交通通、、配配套套地块块与与指指标标周边边环环境境展展示示面面分分析析开开发发历历史史SWOT分分析析物业业属属性性定定位位客户户定定位位产产品品定定位位形形象象定定位位价价格格定定位位SWOT分分析析客户户对对大大鹏鹏半半岛岛认认识识不不足足；；规划划落落实实的的时时间间可可能能落落后后于于项项目目发发售售周周期期；；打造造东东部部首首席席标标志志性性楼楼盘盘的的难难度度；；劣势势威胁胁地块块小小，，且且分分散散，，不不利利于于规规划划；；容积积率率大大，，建建筑筑限限高高，，覆覆盖盖率率高高；；商业业面面积积偏偏大大；臭水水沟沟气气味味影影响响；全国大势对滨海物业的狂热追求深圳东部·蓝色海岸的规划定位大鹏－南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目分分析发展契契机区位、、交通通、配配套地块与与指标标周边环环境展展示面面分析析开开发发历史史SWOT分析析物业属属性定定位客户定定位产产品品定位位形形象定定位价价格格定位位滨海海度度假假休休闲闲类类物物业业本项目目物业业属性性定位位大鹏镇的核心区位旅游服务基地的核心区位地块条件东部发展契机第四部部分客客户定定位通过分分析实实际成成交客客户与与成交交结构构之间间的关关系，，得出出客户户结构构、群群体特特征和和真实实需求求，并并预测测未来来客户户结构构和需需求的的变化化趋势势。全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位客户定定位思思路分析东东部度度假型型物业业市场场，推推导东东部度度假型型物业业的客客户结结构、、需求求等根据东东部规规划，，预测测未来来东部部客流流变化化趋势势借鉴全全国度度假型型物业业的客客户特特征预测本本项目目外区区客户户结构构、特特征、、需求求等外区客客户推推导全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（一））———全全国滨滨海度度假型型物业业的成成交客客户特特征置业次数三次以上度假区域风景怡人，适合居住的地方，如海南岛的三亚、海口，珠三角的珠海，环渤海区域的烟台、威海。来源区域目前周边区域客户为主，有以内陆城市客户为主的趋势。购买用途作为个人度假、养老或公司商务接待用途；置业特征对于度假物业，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住环境、舒适度；需求特征度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客户需求别墅类物业，其余客户主要需求小户型和公寓。全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（二））———东东部度度假型型物业业发展展情况况00年01年02年03年04年05年06年随着区区域发发展和和客户户需求求的不不断升升级，，区域域物业业类型型已由由初期期的酒酒店，，发展展到目目前公公寓、、住宅宅、别别墅多多种物物业类类型共共存的的现状状。酒店式式公寓寓产权式式酒店店别墅墅住宅宅全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（二））———东东部度度假型型物业业供应应数量量统计计03年年后，，在政政府东东部规规划的的启动动和万万科··东海海岸的的带动动下，，别墅墅和住住宅出出现;酒店式式公寓寓一直直是区区域内内主流流供应应；全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（二））———东东部度度假型型物业业历年年成交交量统统计00～～02年，，由于于区域域内只只供应应产权权酒店店和公公寓，，因此此客户户以度度假、、投资资类客客户为为主；；03年年后，，住宅宅与公公寓成成交的的总量量基本本相当当，除除度假假、投投资客客外，，已有有大量量二次次置业业者进进入梅梅沙。。全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（二））———东东部区区域酒酒店店、公公寓类类客客户分分析区域以罗湖、福田、南山为主职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在30～40岁之间；经济状况家庭年收入30万以上；购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。

需求单房和一房公寓全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（二））———东东部区区域住住宅宅、别别墅类类客客户分分析区域以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户职业特征以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在35～45岁之间；经济状况家庭年收入40万以上；购买用途作为第二居所用途，同时兼具投资目的；其它特征看好片区未来的发展和居住环境，深盐第二通道的开通使得大梅沙较关内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化进程，也将使得大梅沙板块生活配套越来越丰富。需求居住型的两房、三房、别墅20分分钟交交通全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（三））———未未来东东部人人流流流动分分析随着深深盐交交通壁壁垒的的打破破，大大量客客户可可以更更方便便的进进入梅梅沙；；在梅沙沙变成成第二二居所所和大大众化化休闲闲区域域时，，一部部分人人则向向东，，进入入更具具生态态的大大鹏－－南澳澳组团团。交通壁壁垒1小时时交通通大梅沙沙———马峦峦山全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位外区客客户定定位本地客客户定定位目目标客客户确确定产品定定位形形象象定位位价价格定定位外区客客户分分析（（三））———客客户未未来流流动预预测同样，，随着着交通通的改改善，，以及及大鹏鹏－南南澳半半岛旅旅游、、休闲闲、度度假产产业的的不断断开发发，一一部分分客户户将向向东线线流动动，在在尚待待开垦垦的东东部，，将在在出现现一个个新的的“大大梅沙沙”。。大鹏－南南澳度假、休休闲、投投资客二次置业业者随着未来来交通的的改善，，以及大大梅沙板板块的城城市化的的不断升升入，关关内大量量客户轻轻松涌入入，大梅梅沙的将将变为一一个集居居住、旅旅游、度度假、会会议、商商业为一一体的大大众型旅旅游度假假基地。。未来的大大鹏－南南澳，将将涌入大大量度假假休闲客客流，酒酒店和公公寓类型型的物业业非常适适应市场场需要。。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目目标客客户确定定产品定位位

形象象定位价价格定定位本项目外外区目标标客户总总结来自区域罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅职业特征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主

年龄层次客户年龄在30～45岁之间；经济状况家庭年收入30万以上；购买用途作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特征喜爱大鹏－南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状态；属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。

需求单房和一房公寓、产权式酒店全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位客户定位位思路分析大鹏鹏本地房房地产市市场，得得出本地地客户情情况推导本项项目本地地客户的的结构、、特征、、需求等等结合本项项目实际际情况、、物业属属性本地客户户推导全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（一）———千千禧大厦厦情况分分析千禧大厦户型配比表户型二房三房四房复式合计面积（㎡）90112~177130~133230~245——套数（套）201818460比例33.3％30%30％6.6%100%（02年年开盘，，开盘价价2400元/㎡）全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（一）———千千禧大厦厦客户结结构客户分类客户类型客户比例置业性质主力客户侨胞60%自住辅助客户私企业主、个体户30%自住本地原居民、核电员工10%投资千禧大厦厦由贵司司与侨胞胞投资者者共同开开发，目目标客户户锁定为为侨胞，，实际侨侨胞的成成交数量量在60%左右右，其中中以港台台同胞居居多。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（一）———鹏鹏海苑情情况分析析鹏海苑户型配比表户型一房二房三房合计面积（㎡）38～5074～76104——数量（套）727212150比例48%48%4%100%（06年10月开盘盘，均价价3900元/㎡）客户分类客户类型客户比例置业性质主力客户小私企业主32%自住为主少量投资个体户24％核电厂员工19%打工者14%辅助客户本地原居民11%投资公务员全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位注：·据据调查查，鹏海海苑实际际成交客客户以本本地人为为主，实实际需求求的是三三房。·由于于楼盘户户型与自自住客需需求存在在偏差，，有近60%的的客户购购买两套套住宅，，打通成成三房户户型。本区客户户分析（（一）———鹏鹏海苑客客户结构构全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（一）———本本地潜在在客户总总结客户特征需求核电员工收入高、且稳定，大部分员工住在市内的核电宿舍区，若再次置业也首选在市区。临近鹏海苑的地方有两个核电员工宿舍区，购买鹏海苑的核电员工多来自于这两个小区。110～120㎡三房小私企业主在大鹏开办企业，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。考虑到价格和方便工作等因素，就近买房。90～100㎡三房个体户以在大鹏经营服务业、商业为主，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。由于大鹏较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。95㎡三房75㎡二房打工者大鹏各企业的中高管，收入中等、稳定。买房为自住。考虑到大鹏较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。70～75㎡二房全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（一）———本本地潜在在客户总总结客户特征需求本地原居民近几年政府大规模征地，原居民手头有大量闲钱，购买力较强。目前住自建房，大鹏住商品房的风气还未形成，大部分人表示不会买房。少数人买房投资。——公务员事业单位收入高、且稳定，住政府大院。不愿意外出太远的地方置业，而大鹏、葵涌、坪山没有高品质楼盘供应，所以其也一直没有再置业。少数人买房为投资。120㎡三房140㎡四房70～75㎡二房（投资）侨胞以港客居多，经济实力强，有很强的恋土情节，为以后落叶归根而买房，自住，首选小户型。该部分客户数量十分有限。75㎡二房全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本地客户户定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位本区客户户分析（（二）———本项项目本地地的目标标客户研研判断原居民本身有自建房住，且自建房环境较好，对再次买房或投资的兴趣不大。公务员事业单位人员本身有公屋住，且环境较好，对在大鹏本地投资的兴趣不大。私营业主个体户有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，该批人购买的人数有限。打工者有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，且购买能力有限侨胞完全可以承受楼价，也需要高档次的物业，但人数有限。私营业主主、个体体户、侨侨胞是本本项目的的本地目目标客户户。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位外区客户户定位本本地客客户定位位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位客户定位位思路外区目标标客户本地目标标客户结合全国国沿海物物业、深深圳东部部度假型型物业客客户比例例，预计外区客户户主力客户户&辅辅助客客户目标客户户确定结合本地地人口、、需求，，预计本本地客户户比例全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位客户定位位思路外外区客客户定位位本本地地客户定定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位目标客户户确定（（一）———全全国滨海海度假型型物业的的成交客客户比例例从全国滨滨海度假假型物业业的成交交客户区区域来看看，外地地客户的的比重较较大，比比例可达达到40%左右右。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位客户定位位思路外外区客客户定位位本本地地客户定定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位目标客户户确定（（二）———东部部度假型型物业客客户比例例分析东部度假假型物业业的外区区客户比比例一直直保持在在较高的的水位中中，约在在75%～80%左右右。。目标客户户确定（（三）———本地地需求预预计行政村常住暂住合计王母村145260007452鹏城村153163007831岭澳村357——357水头村52215322054下沙村536——536布新村417399816合计48151423119046大鹏常住住人口数数量少，，并且对对住房需需求有限限；作为购房房主力军军的暂住住人口有有一定的的数量，，对自住住也有一一定的需需求。全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位客户定位位思路外外区客客户定位位本本地地客户定定位目标客户户确定产品定位位

形象象定位价价格定定位确定主力力客户与与辅助客客户未来大鹏鹏以外区区旅游度度假型客客流为主主;外区客户户对度假假置业和和投资置置业的热热度较高高;本地自住住客户对对本项目目价格的的承受力力有限;辅助次主力主力外区度假假投资客客户私企业主主、个体体户侨胞、原原居民、、公务员员70%25%5%本地投资资客户的的投资热热度需要要外区客客户的激激发和调调动;第五部分分产产品定位位全国滨海海物业分分析深圳东部部滨海战战略分析析项目分析析客户定位位

产品品定位物业类型型定位产品初步步定位产产品二二次修正正产产品品定位结结论形象定位位

价格格定位物业类型型定位———公寓寓为主，，兼有住住宅辅助助次主主力力主力力外区区度度假假投投资资客客户户私企企业业主主、、个个体体户户侨胞胞、、原原居居民民、、公公务务员员根据据客客户户定定位位结结论论，，本本项项目目物物业业类类型型定定位位为为以以单单房房和和一一房房的的公公寓寓为为主主，，兼兼有有两两房房、、三三房房住住宅宅。。单房房、、一一房房公公寓寓两房房、、三三房房住住宅宅两房房住住宅宅全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析客户户定定位位产产品品定定位位物业业类类型型定定位位产品品初初步步定定位位产品品二二次次修修正正产产品品定定位位结结论论形象象定定位位价价格格定定位位数据据来来源源：：中中原原研研究究中中心心监监测测产品品定定位位（（一一））————户户型型比比例例初初步步分分析析经过过几几年年的的发发展展，，东东部部度度假假性性物物业业的的成成交交比比例例趋趋于于稳稳定定，，即即：：单房房比比例例25%左左右右；；一一房房比比例例55％％左左右右；；二二房房比比例例20%左左右右；；全国国滨滨海海物物业业分分析析深圳圳东东部部滨滨海海战战略略分分析析项目目分分析析客户户定定位位产产品品定定位位物业业类类型型定定位位产品品初初步步定定位位产品品二二次次修修正正产产品品定定位位结结论论形象象定定位位价价格格定定位位公寓单房一房两房合计25%55%20%100%物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房户型比例18%38%14%15%15%产品品定定位位（（一一））————户户型型比比例例初初步步结结论论根据据外外区区客客户户70%，，本本地地客客户户30%的客户户定位位住宅两房三房合计50%50%100%一房单房两房35-4045-5865-70全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位产产品品定位位物业类类型定定位产品初初步定定位产品二二次修修正产产品定定位结结论形象定定位价价格格定位位数据来来源：：中原原研究究中心心监测测产品定定位（（一））———户户型面面积初初步分分析单房面面积主主要在在35-40㎡；一房面面积主主要在在45-58㎡；两房面面积主主要在在65-70㎡。东部度度假型型物业业历年年成交交户型型面积积全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位产产品品定位位物业类类型定定位产品初初步定定位产品二二次修修正产产品定定位结结论形象定定位价价格格定位位产品定定位（（一））———户户型面面积初初步结结论物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105根据东东部度度假型型物业业的户户型面面积，，以及及本地地客户户的实实际需需求全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位产产品品定位位物业类类型定定位产品初初步定定位产品二二次修修正产产品定定位结结论形象定定位价价格格定位位产品定定位（（一））———初初步结结论物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105比例18%38%14%15%15%全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定定位产产品品定位位物业类类型定定位产产品初初步定定位产品二二次修修正产品定定位结结论形象定定位价价格格定位位修正后户型比例物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房比例20%45%20%15%产品定定位（（二））———户户型比比例修修正公寓和和住宅宅的两两房设设置存存在重重叠，，综合合设置置比例例原户型比例物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房比例18%38%14%15%15%降低投投资门门槛，，增加加单房房和一一房比比例1房：：1房面面积有有变大大的趋热，，同时时本项项目度度假公公寓的的定位位，面面积可可以偏偏大，，建议议为50～55㎡。单房：：历年面面积变变化不不大，，基本本保持持在35-45平米米左右右，考考虑到到本项项目处处在东东部发发展的的初期期，建建议降降至30～～35㎡，从而降降低投投资门门槛；；2房：：2房客客户中中度假假客户户的需需求是是65～70，，自住住客户户的需需求是是70～75，，兼顾顾二者者需求求，建建议为为70㎡。全国滨滨海物物业分分析深圳东东部滨滨海战战略分分析项目分分析客户定位产产品定位位物业类型定定位产产品初初步定位产品二次修修正产品定位结结论形象定位价价格定位位修正后面积区间物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房面积区间30～3550～557095～105产品定位（（二）———户型面面积修正原面积区间物业类型公寓住宅户型间隔单房一房两房两房三房面积区间35-4045-5865-7070～7595～105全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位物业类型定定位产产品初初步定位产产品二次修修正产品定位结结论形象定位价价格定位位产品定位结结论物业类型公寓公寓/住宅住宅户型间隔单房一房两房三房面积区间30～3550～557095～105比例20%45%20%15%单位（㎡））第六部分形形象定定位环境境客户户产品品区位位形象定位形象定位思思路全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位项目所在片片区为大鹏鹏核心位置置，配套成成熟，是旅游服服务的基地地。区位位全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位关键词：双核心··门户··基地地大鹏三面环环山，景色色优美，空空气清新；；深圳最后一一块处女地地！中国最最美的八大大海岸线之之一！环境境全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位关键词：山景·海海岸客户户全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位度假客户：：向往海岸生活，时时常放松自自己。主力客户投资客户：：有较强的经经济实力，，看好东部部三镇旅游游度假的发发展，对滨滨海物业十十分认可。。关键词：度假·投资资产品全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位关键词：度度假型公寓本项目主要要打造度假假型公寓，，强调其度度假功能。。东部门户基地核心临山近海度假公寓形象定位的的基调全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位关键词：度假型公寓寓关键词：度假·投资资关键词：山景·海海岸关键词：双核心··门户··基地地HoloCoast蔚蓝东东部··假日日基地地HOLO：”HO””，即HOLIDAY，假日，度度假之意；；”LO”，，即LOFT，阁楼/公公寓之意；；两词取前部部合并，即即HOLO。HOLO不仅表表明物业性性质，更表表达了一种种度假、悠悠闲、舒适适的生活情情调。HOLOCoast全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位Coast：即海岸，岸线之意，是东东部核心价价值的体现现；它更代代表一种围围绕海滩的的生活情调调：阳光、、沙滩、海海浪、海风风、运动、、休闲……我不在度假假，就在度度假的路上上……LifeisSunshine,Beach,Fishing,BBQandmore…HOLOCoast全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位深圳的天堂堂原来在这这里……全国滨海物物业分析深圳东部滨滨海战略分分析项目分析客户定位产产品定位位形象定位价格定位蔚蓝东部：采用类似似“蓝色盐盐田”的说说法，用高高起点的定定位与形象象，跳出大大鹏，表明