世联地产广西扶绥教育科研基地项目整体定位及物业发展建议书

扶绥项目

整体定位及物业发展建议世联地产扶绥项目组2011年7月13日目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6老城区新城区本案高速公路南宁崇左二级路区域属性：项目位于扶绥县城新城区，西临扶绥大道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。区位、交通：项目临近扶绥县进城主干道扶绥大道，离县中心仅5分钟车程，有2条公交车线路；该区域属于扶绥规划的新城区，未来的行政、经济、教育中心。伴随着桂林理工大学等高校的进驻，和空港经济区的规划建设，该区域未来极具投资价值；扶绥被誉为南宁的后花园，交通极其便利，高速路仅需40分钟，二级公路即将通车，一级公路和高铁也在建设中，未来到南宁仅需20分钟。生活配套：周边区域商业配套欠缺，各大项目商业配套都在建设中；区域内学校有龙华中学和大唐小学（村校），以及城市职业学院、桂林理工大学（在建）等高校空港经济区县城新城区关键词：教育资源集中项目背景区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区域的迅猛发展。大景城东信华府实德金源国际汇豪雅苑碧园未来城新世纪花园本案在售项目：将售项目：大景城实德金源国际未来城东信华府汇豪雅苑新世纪花园顺邦地块实德地块博协地块本项目供应量充足大盘集中关键词：区域资源共享项目背景博协地块实德地块顺邦地块发展商目标与项目使命：

项目开发目标：实现高利润下的快速销售，成为当地市场的标杆项目

期望的结果发展商在扶绥县的首个项目，需树立项目高端形象和企业品牌形象，为后期的拿地开发建立市场口碑本报告需要重点解决的问题：开发何种类型的物业？社区总体如何规划？首期推出多少物业？首期户型配比如何设置？目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6房地产市场经07、08年的市场低迷后，09年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨相对有所缓和。房价走势房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。管理资源网本资料来自

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910政府为了限制制房价增长过过快，在“国国十条实施细细则”中明确确提出全国主主要房产过热热的城市，实实施“限购令令”政策。限购购政政策策限购限购购令令内内容容：：本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭(含部部分分家家庭庭成成员员为为本本市市户户籍籍居居民民的的家家庭庭)，限购购两套套住房房；对对于能能够提提供在在本市市1年以上上纳税税证明明或社社会保保险缴缴纳证证明的的非本本市户户籍居居民家家庭，，限购购1套住房房。全国主主要城城市颁颁布限限购令令时间间北京：：2010年5月1日深圳：：2010年10月1日广州：：2010年10月15日上海：：2011年1月31日南宁：：2011年3月1日扶绥目目前不不限购购限购令令启用用后，，投资资客纷纷纷持持观望望态度度，刚刚需产产品成成为市市场的的主流流。为解决决低收收入者者住房房问题题，住住建部部提出出未来来五年年，我我国计计划新新建保保障性性住房房3600万套。保障房政策保障性住房是是指政府为中中低收入住房房困难家庭所所提供的限定定标准、限定定价格或租金金的住房，由由廉租住房、、经济适用住住房和政策性性租赁住房构构成。2011年2月28日，住建部提提出未来五年年我国计划新新建保障性住住房3600万套，到“十十二五”末，，全国城镇保保障性住房覆覆盖率将从目目前的7%到8%提高到20%以上，基本解解决城镇低收收入家庭住房房困难问题。。2011年4月15日扶绥县保障障性住房建设设工作指挥部部在扶绥县住住房和城乡建建设局揭牌成成立。从2007年开始实施保保障性安居工工程以来，共共投资1.12亿元，建设了了廉租住房300套，经济适用用房1100套，解决了1400户低收入家庭庭住房困难问问题。县委、、县政府决心心用3-4年时间完成城城区2650套、东罗矿区4500套保障性住房房建设任务。。同时计划今今年完成1000多户农村危房房改造任务。。经济调控今年一季度，，我国GDP增幅达到11.1％，3月CPI上涨了3.3％，虽然4月CPI环比涨幅下降降了0.3个百分点，但但仍触到政府府今年3％的通胀警戒戒线；从投资资看，1至4月份，固定资资产投资增速速比去年同期期增长25.5%，增速较一季季度回升；从从信贷看，4月贷款也重回回快车道，同同比多增了1058亿元；从货币币供应看，4月M2增长17.1%，继续高于央央行此前设定定的16%的水平。中国人民银行行行长周小川川5月17日说“为了使使宏观经济稳稳定增长，抑抑制通货膨胀胀，我们不排排除任何的可可能性更往前前走一步。使使用包括提高高存款准备金金率、提高利利率甚至其他他工具在内的的货币政策工工具。”经济调调控制制度频频出：：1、5月18日傍晚晚，央央行一一气宣宣布了了三条条政策策：扩扩大人人民币币汇率率浮动动区间间至5％；分分别提提高存存贷款款基准准利率率0.27%和0.18%；从6月5日起提提高存存款准准备金金率0.5个百分分点至至11.5%。2、从2011年6月20日起，，上调调存款款类金金融机机构人人民币币存款款准备备金率率0.5个百分分点，，这已已是央央行年年内第第六次次上调调存款款准备备金率率。至至此，，大型型金融融机构构的存存款准准备金金率已已达到到21.5%的历史史最高高点。。3、6月23日，上上海银银监局局局长长廖岷岷表示示银行行被要要求减减少房房地产产贷款款，要要求对对有土土地闲闲置、、捂盘盘惜售售和投投机行行为的的房地地产开开发商商贷款款进行行限制制。4、7月7日起上上调金金融机机构人人民币币存贷贷款基基准利利率。。金融融机构构一年年期存存贷款款基准准利率率分别别上调调0.25个百分分点，，其他他各档档次存存贷款款基准准利率率及个个人住住房公公积金金贷款款利率率相应应调整整调控政政策频频出，，释放放强烈烈的紧紧缩信信号房市反反应2011年7月1日发布布的《2011年上半半年中中国房房地产产企业业销售售排行行榜TOP30》TOP10企业底底线达达到155亿，同同比增增幅近近五成成。虽然2011年政策策紧缩缩，但但一线线开发发企业业都取取得了了不错错的销销售业业绩。。越是是在这这种调调控频频出的的环境境下，，大开开发商商越是是注重重资金金的储储备，，不一一味的的追求求高价价，而而是在在稳定定的价价格下下，追追求量量的突突破。。对于小小开发发商来来说，，已经经开发发的项项目，，经历历了前前期的的热销销，短短期内内不会会主动动降价价，而而是观观望市市场的的情况况，准准备随随时调调整策策略。。未开开发的的土地地，或或是犹犹豫是是否转转手，，或是是推迟迟开发发时间间，静静观未未来政政策。。市场预预测第一、、调控控主线线：中中短期期以抑抑通胀胀、降降房价价为核核心，，中长长期将将逐步步推进进制度度化改改革，，促进进房地地产业业平稳稳健康康发展展。降房价价，是是民生生问题题，抑抑通胀胀是经经济问问题，，两个个问题题在2011年交织织在一一起，，共同同形成成“降降物价价”这这个问问题。。这是是短期期。从从长期期来看看，2010年的宏宏观调调控，，政府府被动动地拉拉开了了房地地产市市场制制度性性改革革的序序幕。。主要要表现现在保保障房房建设设提升升到政政治高高度、、房产产税在在全国国范围围制造造政策策舆论论环境境。保保障房房大家家没有有异议议，只只有期期待，，政策策的舆舆论环环境很很好；；而对对房产产税来来说，，各方方面依依然充充满了了异议议，政政策的的舆论论环境境并不不支持持。第二、、调控控逻辑辑：““抑需需求、、促供供给””的调调控逻逻辑不不会变变化，，主要要原因因是没没有可可以替替代的的更好好的逻逻辑。。抑需求求，主主要还还是继继续以以“限限贷、、限购购”两两个主主要政政策为为核心心，打打击投投资投投机，，挤压压市场场泡沫沫，把把市场场需求求向住住房的的消费费或者者叫居居住需需求引引导；；促供供给，，主要要是针针对开开发商商，收收紧银银行信信贷向向开发发商的的流动动，加加之需需求被被抑制制，商商品房房的预预售款款减少少从而而收紧紧开发发商的的资金金链，，逼迫迫其降降价销销售，，达到到让房房价下下降的的目的的。第三、、调控控政策策：从从政策策储备备来看看，2011年的宏宏观调调控政政策，，主要要会有有问责责、信信贷、、限购购、税税收、、供给给、监监管等等六个个方面面。第四、、市场场走势势：房房价在在短时时间内内下降降将呈呈现刚刚性。。市场走走势包包括供供给和和需求求两个个方面面，如如果开开发周周期以以1.5年来算算，则则2011年上半半年或或面临临着供供应不不足的的局面面，真真正的的供应应高峰峰应该该在2011年下半半年和和2012年上半半年。。这就就意味味着有有效供供给的的不足足依然然会对对房价价形成成有力力的支支撑。。政策继续续趋紧、、市场上上升的因因素依然然存在，，市场在在两股力力量的博博弈中保保持平衡衡发展。。宏观大势势小结对本案的的启示：：限购令下下刚需产产品成为为市场的的主流；；“抑需求求、促供供给”的的调控逻逻辑不会会变化；；未来市场场短期内内价格不不会大幅幅上涨，，也许会会小幅下下跌，但但依然看看好长期期市场。。“牛市”求求价值最最大化，，“熊市市”求控控制风险险在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映价值最大化牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力控制风险熊市衡量营销的标准顺应市场场节奏，，在正确确的时间间做正确确的事。。大方向向上的正正确比细细节的精精致更重重要。对对本项目目来说，，在未来来1年的市场场，抓住住刚需客客户和改改善型客客户，是是安全的的战略性性决策。。目标梳理理核心问题题界定宏观大势势本体分析析项目定位位规划建议议产品定位位客户定位位形象定位位战略选择择市场分析析报告结构构图客户分析析12345总体规划划重点展示示区域首期推售售建议经济测算算6县城简介介扶绥县城城位于广广西西南南部，辖辖11个乡镇，，总面积积2836平方公里里，被誉誉为“首首府后花花园”。。扶绥县全全县人口口44.2万，县城城常住人人口11万人，农农业人口口33.1万人。2010年全县地地区生产产总值完完成82.29亿元，财政收收入10.03亿元，农民人人均纯收收入5519元，城镇居居民人均均可支配配收入16316元。区域特征征扶绥作为为“首府府后花园园”、““首府半半小时经经济圈””、“空空港门户户”，区区域优势势明显。。交通优势势明显：：离南宁吴吴圩国际际机场18公里，离离南宁市市区52公里，离离广州650公里，离离凭祥友友谊关口口岸152公里，离离越南首首都河内内300公里，具具有机场场、高速速铁路、、高速公公路、一一级路、、二级路路、码头头等“六六位一体体”的交交通优势势空港经济区：：经济区具有加加工制造、临临空服务、物物流配送等功功能，是开放放的外向型经经济区域。产业发展依托空港区域域优势，县区区产业在原有有农业生产为为主的基础上上，发展成为为物流基地、、服务业基地地、加工制造造业基地、““首府后花园园”居住旅游游基地和教育育科研基地。。扶南东东亚糖糖厂2010年全县县工业业总产产值68.16亿元。。制糖业业和水水泥制制造业业作为为扶绥绥县两两大支支柱产产业，，一直直都是是牵引引全县县工业业生产产快速速增长长的源源动力力和支支撑点点，它它们的的生产产比重重占据据全县县工业业规模模的80%以上。。新宁海海螺水水泥厂厂区域规规划项目所所属区区域——城南新新区：：县城城未来来行政政、教教育、、经济济中心心区。。扶绥县县城南南新区区以过过境湘湘桂铁铁路为为界线线，以以进城城大道道为主主轴，，规划划面积积为945公顷，，规划划建设设成集集文化化、体体育、、科研研、行行政办办公、、商住住、休休闲景景区等等为一一体的的现代代综合合城区区。行政政中中心心首首批批搬搬迁迁单单位位：县交交通通局局、、劳劳动动人人事事和和社社会会保保障障局局、、检检察察院院、、法法院院、、工工商商局局等等。。教育中心心：广西城市市职业技技术学院院、广西西科技职职业学院院、武警警总队扶扶绥训练练基地、、广西银银行学校校、龙华华中学、、桂林理理工大学学分部等等；本案地块地块四至至地块现状状：地形形方正，，土地平平整，西西临扶绥绥大道，，其他三三面为规规划路，，周边无无高大建建筑或山山体，视视野开阔阔。北23区域价值值——空港经济济区借助助南宁机机场空港港优势，，成为“产业集集聚、功功能复合合、生态态宜居、、充满活活力”的的综合经经济功能能区。地块价值值——新城中心心，交通通便利，，连接新新老城区区的扶绥绥大道，，是县城城出入高高速的主主干道。。南宁后花花园·空港要道道·大社区项目价值值——行政高端端人才积积聚地和和教育高高端人才才聚集地地，具有有高端项项目基础础价值城市价值值——首府后花花园，离离南宁仅仅52公里，是是扶绥县县城进入入南宁，，南宁市市到崇左左市的必必经之地地；目标梳理理核心问题题界定宏观大势势本体分析析项目定位位规划建议议产品定位位客户定位位形象定位位战略选择择市场分析析报告结构构图客户分析析12345总体规划划重点展示示区域首期推售售建议经济测算算625从现有市市场和客客户出发发，寻找找可能的的发力点点和提升升空间土地供应应2009年始扶绥绥住宅土土地供应应量开始始急剧增增加，市市场商品品房供应应量从2010年起急剧剧增大成交数据据根据当前前扶绥县县住宅性性质土地地出让供供应量和和消化量量，足可可供未来来消化10年。2011年截止6月份：全县商品品房供应应量为2769套，面积积320857平米。成交价格格扶绥县商商品房售售价处于于高位运运转态势势，高层层与多层层产品价价格相差差约400-900元/㎡据市场公公开数据据显示：：2010年，扶绥绥多层住住宅售价价约为2900元/㎡，高层售售价约为为3300元/㎡；多层价格上上涨幅度较较快，高层层较慢；扶绥县房地地产经历三三阶段：起步期、缓缓慢发展期期、快速发发展期。目前属于快快速发展期期初级阶段段！市场产品产品相对单单一。目前前市场的产产品主要有有：天地楼楼、多层楼楼梯房、高高层电梯房房三种，面面积区间主主要集中在在100—130平米，三房房户型是市市场绝对主主力。根据市场调调查，扶绥绥房地产市市场各项目目建筑形态态为：多层层多为砖混混结构、小小高层及高高层为框架架。市场以以三房绝对对为主，自自住需求为为主的市场场特征。供应格局老城区楼盘盘售价：2800—3200元/㎡新城区楼盘售售价：2500—3300元/㎡中央豪庭闽台商贸城大景城东信华府未来城汇豪雅苑金源国际本案新世纪花园新南佳洲老城区：以多多层建筑为主主，大多楼盘盘已售完。新城区：以高高层建筑为主主，多层与高高层产品价格格相差较大。。博协地块实德地块顺邦地块供应量市场未来供应应量充足，且且主要集中在在城南片区，，区域竞争激激烈。本项目高层，占地150亩，30万㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月汇豪雅苑东信华府占地500亩，建面60万，年底入市市金源国际占地170亩，建面30万，在售，已已售600多套，剩余1800多套，约24万平米大景城占地约80亩总建面约10万平米占地95.7亩，总建面25万平米，年底底入市未来城在售，占地38亩，建面6.7万目前区域内集集中了10个中大型项目目（地块），，总占地约1260亩，总建面约约232.6万㎡，未来市市场竞争激烈烈新世纪花园占地100亩，建面30万平米，全高高层洋房实德地块博协地块占地20.5亩，建面3.5万，入市时间间未定占地83.8亩，建面16.7万平米占地150亩，建面29万平米，入市市时间未定顺邦地块个案分析个案分析——大景城开发商：广西宏源置业投资有限公司代理商：南宁经纬行咨询顾问公司占地面积：172.07亩建筑面积：30万㎡容积率：2.8绿化率：35%总户数：2143户建筑产品：37座多层、6座小高层及8座高层户型：在售户型113—127平米三房、四房售价：多层销售均价约2800元/㎡，高层电梯房3300元/㎡（折后）其他信息：车位售价7—8万，杂物房售价5—6万，多层物业费0.3元/㎡，高层物业费0.8元/㎡。扶绥县首个大大型地产项目目，产品比较较符合当地人人生活习性，，社区规划有有绿化水景，，在当地有一一定的口碑。。缺点：社区区建筑较密。。33成交客户：基本上都是本本地客户和县县下面的乡村村客户；也有有部分外地客客，外地客多多为在扶绥工工作或做生意意的，纯投资资客几乎没有有。客户关注点：：对价格比较敏敏感，多层价价格低，比较较容易接受，，电梯房价格格及物业费高高，销售速度度相对较慢；；对社区水景园园林比较认可可；对物业管理比比较认可；对区域前景关关注不够，普普遍觉得区域域配套不完善善；销售速度：每月至少20—30套，最多50套。销售中心：销售中心位于于县城中心，，无现场展示示。个案分析个案分析——金源国际开发商：广西实德房地产开发有限公司占地面积：38.07亩建筑面积：6.8万㎡容积率：2.55绿化率：25%总户数：643户建筑产品：天地楼、多层和高层产品户型面积公寓、1房1厅30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地楼158~250㎡价格多层产品均价2700元/㎡，天地楼130万/套一期二期三期（在售）依托城市职业业技术学院学学校资源，前前期推出的小小户型产品获获得热销。缺缺点：社区规规模较小，园园林规划较差差。35成交客户：基本上都是本本地客户和县县下面的乡镇镇客户；也有有部分外地客客，外地客多多为在扶绥工工作或做生意意的，有部分分外地客想在在此养老；销售速度：三期5月1日开售，目前前已售30多套，平均每每天一套。销售价格：一期开盘时间：10年9月二期开盘时间：10年11月户型配比户型配比楼栋户型面积推售套数销售套数楼栋户型面积推售套数销售套数3#单间31㎡24407#两房65㎡24201房1厅42㎡248#单间31㎡24304#两房65㎡24121房1厅42㎡245#2+1房80㎡1214总计——72503房93㎡12均价2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期开盘时间：11年5月均价：2700元/㎡3房93㎡12总计————120108后期电梯房价格预计上3000元/㎡均价2500元/㎡个案分析个案分析——东信华府开发商：广西东信置业发展有限公司占地面积：95.7亩建筑面积：25万㎡容积率：3.99绿化率：39.6%总户数：2280户建筑产品：18栋全高层，一期将推出6栋楼户型户型面积区间套数套数配比3房2厅106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2厅84-87㎡21021%合计————644100%一期全高层法式社社区，中心园园林水景，背背山看水。个案分析个案分析——碧园未来城开发商：广西碧园房地产开发有限公司占地面积：507亩建筑面积：60万㎡容积率：1.8绿化率：30%总户数：4850户销售时间：8月份销售中心开放，预计今年底推出户型产品：80—130平米两房、三房、四房建筑类型：首批推出多层产品社区配套：商场、剧场、小学、幼儿园一期无论从项目规规模、规划，，还是开发商商的实力，可可以预见未来来城项目将成成为本区域的的首席楼盘项项目。市场小结1、扶绥房地产市市场处于初步步发展阶段，，营销水平相相对落后，缺缺少高品质的的高端项目，，目前市场无项目有现场场展示。2、城南新区是未未来的行政和和教育中心，，但目前生活配套不完完善；3、三房产品是市市场的主力产产品，大面积的复复式楼普遍去去化速度较慢慢；4、未来市场项目目主要集中在在城南新区，，并且普遍是是中大型项目目，货量充足，市市场竞争激烈烈；5、成交客户以县县城本地及下下面乡镇刚需客户为主主，对价格比比较关注，外地客占地比比重较小，投投资型需求极极少。目标梳理核心问题界定定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域域首期推售建议议经济测算6项目启动在即即，客户需要什么么样的产品？？客户能承受的的什么样的价价格？客户置业时所所关注的是什什么？客户来自哪里里？客户对于新的的区域会有什什么样的疑虑虑？……带着众多的疑疑问，我们对对扶绥县城及及周边乡镇进进行了客户走走访，给项目目的启动带来来启示。客户访谈以客户需求为为出发点农业银行行长长（向行长））典型案例1-银行行长购买力强目标客户群改善需求、投投资基本情况：50岁左右，已有有住房对项目所处区区域的了解：：了解看待项目所区区域：新区是未来扶扶绥的行政中中心，周边的的配套日渐完善，空港、、中海油、瑞瑞康医院及多多所大中专院院校将在新区区成形，未来来片区的人口口激增，投资资前景看好。。购买意向：有意购买大面面积户型（120平米左右），，改善目前居居住环境小户户型可考虑投投资，对于银银行团购有意意向（团购价价格2300-2500元/平米）关注因素：小区规模较大大，最好有较较好的居住环环境，在小区区的绿化、配配套上均有较较高的要求，，如小区的园园林有一定的的特色，同时时有一定的公公共活动场所所，配套有羽羽毛球场、篮篮球场。其他：套房客厅及主卧室要要求空间较大大，且要求小小区有杂物房房及停车位，对于项目的建建筑风格，要要求有一定的的个性，能在在其他项目中中眼前一亮的的感觉。国土局公务员员马丽典型案例2-公务员购买力较强目标客户群解决居住问题题基本情况：刚步入社会大大学生对项目所处区区域的了解：：了解置业动机：解决居住问题题购买意向：有意购买100-120平米左右户型型，同时要求户型型通风采光较较好，主卧室室要求有独立立卫生间。单单价在2500—3000元/平方方米米区区间间，，总总价价在在35万以以下下较较容容易易接接受受。。关注注因因素素：：项目目的的价价格格；；项项目目的的楼楼间间距距，，小区区内内有有满满足足生生活活所所需需的的娱娱乐乐设设备备，，如如羽羽毛毛球球场场、、排排球球场场、、乒乒乓乓球球馆馆等等，，另另外外如如有有幼幼儿儿园园配配套套更更佳佳。。其他他：：置业业目目的的除除了了解解决决居居住住问问题题外外，，还还考考虑虑离离单单位位的的距距离离，，主主要要是是为为了了方方便便就就近近上上班班。。发改改委委汪局局典型型案案例例3-政府府机机关关购买买力力强强目标标客客户户群群基本本情情况况：：45岁左左右右，，已已有有住住房房对项项目目所所处处区区域域的的了了解解：：了解解置业业动动机机：：改善善居居住住条条件件、、投投资资购买买意意向向：：自住住型型物物业业要要求求140平方方米米以以上上四四房房，，如如是是投投资资型型物物业业，，则则控控制制在在80平方方米米左左右右二二房房，，对对于于电电梯梯房房无无抗抗性性，，要要求求有有独独立立的的车车库库，，用用于于停停放放车车辆辆及及存存放放物物品品，，如如没没有有车车库库，，地地下下停停车车场场/地面面停停车车位位亦亦可可接接受受，，但但最最好好配配有有杂杂物物房房存存放放物物品品；；关注因因素：：项目所所处区区域有有较大大的发发展潜潜力，，也会会选择择购置置；其其次是是环境境，主主要考考虑的的是项项目本本身的的绿化化及园园林特特色，，最好好是可可种植植较名名贵树树种；；最后后是教教育，，由于于目前前扶绥绥尚无无学区区的严严格划划分，，所以以在教教育层层面上上考虑虑的主主要是是居住住及学学校的的距离离，如如学校校周边边有师师资力力量较较强的的学校校，将将会成成为购购置的的附加加值；；项目目在周周边的的口碑碑传播播也是是影响响购置置的因因素之之一。。其他：：在项目目的配配套上上，主主要考考虑为为小孩孩及老老年人人提供供较良良好的的活动动场所所，如如儿童童游乐乐场所所及老老年人人康体体娱乐乐中心心、棋棋牌室室等。。教育局典型案例4-事业单位购买力一般般潜在目标客客户群基本情况：：45岁左右对项目所处处区域的了了解：了解置业动机：：解决居住问问题购买意向：：扶绥县规划划将建有一一大型经济济适用房项项目，主要要解决全县县教师居住住问题，所所以基本上上对于商品品房项目暂暂时不予考考虑。教师群体关注注因素：教师群体购置置物业的区域域主要是为解决住房问题题、改善目前前居住环境为为主要动机，，购买户型集集中在100—120平方米的三房房为主；集中于县城中心，，主要是基于于区域内的成成熟配套，且且要求有杂物物房配备；比比较关注户型型的功能布局局是否合理，，同时价格也也是决定其购购置的主要因因素之一；其他他：：全县县总总计计有有近近3000名教教师师，，普普通通教教师师平平均均基基本本月月工工资资集集中中于于2000—2500元之之间间，，高高级级教教师师基基本本月月工工资资在在3500元左左右右；；电信信局局张总总经经理理典型型案案例例5-事业业单单位位购买买力力强强目标标客客户户群群改善善居居住住环环境境基本本情情况况：：40岁左左右右对项项目目所所处处区区域域的的了了解解：：了解解置业业动动机机：：改善善居居住住环环境境问问题题购买买意意向向：：户型型南南北北朝朝向向，，考考虑虑130平方方米米以以上上三三房房户户型型，，且且要要求求主主卧卧、、客客厅厅空空间间较较大大，，客客厅厅用用于于日日常常接接待待朋朋友友及及客客户户，，所所以以要要体体现现出出大大方方；；最最好好配配有有杂杂物物房房，，用用于于放放置置杂杂物物；；同同时时错错层层结结构构、、楼楼中中楼楼等等均均有有较较大大的的意意向向；；城城南南新新区区是是扶扶绥绥县县城城发发展展的的重重点点区区域域，，区区域域内内的的配配套套也也将将逐逐步步得得到到完完善善，，所所以以对对于于在在新新区区内内置置业业及及电电梯梯房房无无抗抗性性，，而而且且新新区区的的投投资资价价格格也也较较高高（（投投资资型型物物业业主主要要考考虑虑50平方米左右产产品）。关注因素：小区如配套较较为健全、物物业管理服务务对小区在形形象、知名度度等方面环保局汪副局长典型案例6-政府机关购买力强目标客户群改善居住环境境、投资基本情况：46岁左右，是县县城多个协会会成员对项目所处区区域的了解：：了解置业动机：改善居住环境境问题购买意向：自住型物业考考虑140平方米左右四四房；投资型型物业以二房房为主，要求求户型功能齐齐全，互不干干扰；客厅要要求空间较大大，且要求有有2个阳台；户型型的通风采光光要求较好，，且公摊应合合理。关注因素：以运动型配套套为主，考虑虑小区内有羽羽毛球场、乒乒乓球场、排排球场，同时时有较大的活活动空间可以以进行瑜伽、、太极运动；；如小区内配配有幼儿园最最好，主要是是考虑到工作作因素影响到到小孩的接送送及安全问题题，同时对小小区的物业有有较高的要求求。对于价格格方面较为敏敏感，单价控控制在3000元/平方米左右可可接受。其他：项目的外立面面是小区的标标识，同时也也是住户的面面子，除了要要求小区的外外立面有独特特的味道外，，同时要求小小区的形象能能在一定程度度上体现住户户的身份，较较钟情于欧式式建筑风格；；东门镇岜楼村村何书记典型案例7-村干部购买力弱非目标客户群群基本情况：55岁左右，在农农村有自建住住房对项目所处区区域的了解：：不了解置业动向：无在县城置业业想法原因：县城离村里较较远，出于工工作的考虑，，不方便往来来；比较倾向向于在镇上购购置房产，镇镇上的房产相相对县城也比比较便宜；其他：该村有约400户，总计有约约1460多人，该村主主要以种植产产甘蔗为主，，人均年产值值约60吨，收入在全县县排名中位列列前茅。村里有少数村民在县城置业业，主要是出于小小孩读书、做做生意、养老老等考虑。对对于商品房的的购买要求：户型设计合合理、实用，，且价格要相相对便宜；另另外住的地方方离村里较近近，方便工作作；有一定的的停车位（最最好是车库））及杂物房；；村民的积蓄蓄主要用于存存放银行，对对于房地产投投资没有概念念；渠黎镇岜邦屯屯多位村民典型案例8-农民购买力一般潜在目标客客户群基本情况：：在农村均有有自建住房房对项目所处处区域的了了解：不了解置业动机：：主要是为了了方便做生生意及小孩孩读书购买意向：：对于购置商商品房，主主要考虑100平方米以上上的三房，，要求有2个阳台；同同时对于小小区的物业业管理服务务要求到位位，有地方方停放单车车、摩托车车等；同时时表示对于于初装修交交付的产品品较为感兴兴趣，免去去装修的繁繁琐及时间间。对于价格，，较为关注注，总价超超过30万以上，表表示有较大大的压力；；在付款方方式上，不不考虑按揭揭，通过自自有资金及及借钱完成成房价支付付。其他：区域上，县县城是首选选，不考虑虑周边乡镇镇及崇左市市；如有县县城直通村村上的公交交车，则更更佳，方便便农忙时回回村务农；；该村有约150多户，近700人；国土局凌副局长典型案例9-公务员购买力一般般潜在目标客客户群基本情况：：刚毕业不久久，目前租租房住对项目所处处区域的了了解：了解置业动机：：解决居住问问题购买意向：：购置的最佳佳选择以120平方米左右右的三房为为主，同时时要求主卧卧室和厨房房的空间较较大，可接受3500元/平方米左右右的价格。项目配套：：对于小区的的配套主要要倾向于小小区的运动动设施，如如羽毛球场场、排球场场、篮球等等，越健全全越好；物物业管理服服务有较高高的要求，，主要是好好的物业管管理服务，，可提升项项目的知名名度及居住住的舒适性性。其他：项目的建筑筑外立面要要求有自己己的个性，，较具前卫卫，同时能能体现一定定的身份，，欧式建筑筑可接受。。投资意识识较薄弱。海螺水泥厂厂办公室李主任典型案例10-公司职员购买力较强强潜在目标客客户群基本情况：：海螺水泥厂厂主任，已已有住房对项目所处处区域的了了解：了解置业动机：：解决、改善善居住购买意向：：比较喜欢100㎡左右的三三房；要求客厅大，主主卧带卫生生间；项目配套：：社区里能有有一些休闲闲器材、园园林、广场场、休闲椅椅子；生活活配套比较较重要，附附近一定要要有菜市；；其他：目前共有员员工948人，90%是扶绥本地地人，多是是年轻人，，工厂扩建建后将会增增加6、700人；人均收收入达3500元/月；如项目价格格等各方面面较优质，，可考虑发发动厂内员员工进行团团购。钢材店凌老板典型案例11-个体户购买力较强强潜在目标客客户群基本情况：：已有二套住住房，当地做了6—8年钢材生意意对项目所处处区域的了了解：了解置业动动机：：不考虑虑重新新置业业对于理想想居所的的要求：：喜欢天地地楼，要求有自己的车车库方便便停车，，需要2个车位以以上；对对于价格格期望在在2800—3100元/㎡。项目配套套：运动设施施要求健健全其他：之前购购买以10万左右价价格购买买一地块块，目前前已升值值至30万左右，，凌老板板对此津津津乐道道。旅游局甘董、梁副副总典型案例例12-事业单位位购买力强强潜在目标标客户群群基本情况况：均已有住住房对县城销销售项目目的了解解：客户群以乡下的客客户比较较多，主主要有三三类：种种植户、、公务员员、外地地打工仔仔，购买买的目的的一是考考虑到小小孩读书书二是家家里有部部分闲钱钱购房投投资；面面积在110—130的三房比较较好卖，四四房比较难难卖；购房房主要考虑虑因素：物物业安保、、园林环境境、天地楼楼功能布局局较差；园园林绿化、、车位、健健身场所等是客户比比较注重的的因素。口碑宣传传比较重要要，人气越越旺的盘越越好卖。其他：主要宣传渠渠道：DM，扶绥电视视台、户外外牌；客户对片区的认识1所拜访的客客户中，清清楚城南片片区是县城城未来中心心区，认可可那边的发发展前景；；对于片区认认为目前生生活配套不不成熟，觉觉得比较偏偏僻；认为离县城城老城区有有一定距离离，如果未未来工作地地点搬到城城南新区，，会考虑在在那边买房房。客户对产品、户型面积需求2多数客户还还停留在多多层产品的的认识，对对于电梯房房比较担心心，一是价价格原因，，二是县城城经常停电电的状况和和经常需要要维护影响响电梯使用用；客户户普普遍遍要要求求三三房房，，面面积积区区间间在在100——120平米米，，部部分分客客户户会会考考虑虑稍稍大大面面积积的的三三房房或或四四房房；；客户户小小结结客户购房的目的需求3客户户购购买买的的目目的的基基本本都都是是考考虑虑自自住住，，对对于于价价格格比比较较敏敏感感；；部分分企企业业白白领领有有投投资资意意识识，，相相对对南南宁宁的的高高房房价价，，有有考考虑虑购购买买小小户户型型做做投投资资；；私营企企业主主和部部分公公务员员有投投资能能力，，但投投资意意识未未被挖挖掘；；比较高高端的的公务务员及及企业业领导导，多多在南南宁已已购房房或会会考虑虑在南南宁购购房；；农户无无投资资意识识，多多为下下一代代的成成长考考虑购购房。。客户对社区配套要求4对社区区园林林比较较期待待，希希望住住在绿绿化较较好的的环境境中；；社区内内有专专属幼幼儿园园和老老人休休闲娱娱乐的的广场场，适适合家家庭成成员活活动；；最好能能有运运动场场所，，比较较喜欢欢羽毛毛球、、乒乓乓球、、气排排球及及篮球球运动动，游游泳池池需求求不是是非常常强烈烈；商业分分布在在社区区外围围沿街街即可可，需需要有有生活活配套套的超超市、、菜市市场（（不一一定是是社区区配套套，但但周边边必须须有））。比较看看重物物业管管理，，希望望住在在比较较私密密的社社区；；客户小小结客户构成特征描述需求产品换房客户为主县城本地居民/公务员/企事业单位中级管理者/个体企业主35－45岁，一般有一个子女，在本地有天地楼，长子或小子与父母同住，有稳定收入来源，朋友圈广，喜欢运动、喝茶，通过物业彰显身份110—140平米三房、四房周边乡镇公务员/种植户30-45岁，4口以上家庭组员为主，关注子女教育100—120平米三房首次置业为主企事业单位年轻白领/外来公务员20-30岁，有稳定收入，到了适婚年龄，为二人天地购房，并为未来生儿育女考虑80-100平米两房、小三房小型个体企业主积蓄较少，事业刚起步90-100平米两房、小三房复合需求本地投资客关注周边环境和投资前景，以及户型产品50平米一房、两房南宁客户度假、养老型或投资型50平米一房、两房，110—140平米三房、四房客户构构成客户构构成预预判：：本地地公务务员/企事业单位白白领/个体企业主/乡镇公职人员员/农户，以满足足他们的需求求为导向SWOT战略推导发挥优势，抢抢占机会利用机会，克克服劣势减少劣势，避避免威胁发挥优势，转转化威胁优势S机会O威胁T劣势W交通便利，昭昭示性好；教育资源丰富富；高品质社区环环境；区域是扶绥未未来的行政中中心、商业中中心和教育中中心；空港经济区区的规划建建设，带动动区域经济济发展和人人口发展；；高速路、高高铁、一级级路、二级级路等交通通线路，加加强县城与与南宁的经经济联系。。生活配套不不全，区域域居住成熟熟度低；区域内大盘盘林立，项项目竞争激激烈。构建以教育育地段为核核心的生态态居所利用交通优优势与强昭昭示性放大大市场范围围通过产品创创新与竞争争对手差异异化竞争通过产品的的展示与营营销的引导导，强化区区域印象和和未来前景景。通过社区环境和和产品（内因）塑塑造区域内内标杆楼盘盘，利用区域发展及及交通优势势（外因）吸吸引外地客客户，最终终实现第一阵营楼楼盘（结果）营造高品质质环境引领领市场；打造“具有强辐射射力的第一一阵营楼盘盘”通过“产品和环境境配套”撬动市场世联思考—垄断价格—有不可重复复性—过河拆桥追随者—搭便车，借借势—以小博大，，杀伤战术术—价格战的制制造者补缺者—目标明确，，挖掘客户户—瞄准市场缝缝隙—创新产品和和需求点挑战者—改变游戏规规则—强调新的评评估标准—强调产品的的特色和价价值行业业老老大大非行行业业老老大大，，中中大大规规模模市市场场次/非主主流流市市场场敏锐锐的的机机会会主主义义者者战略略选选择择挑战战者者+补缺缺者者战战略略！！领导导者者项目目的的发发展展方方向向：：区域域产产品品线线的的主流流跟跟进进者者\补缺缺者者及创新新产产品品和和项项目目形形象象的的挑战战者者营造造项项目目自自身身的的差异异化化特征征，，建建立立其其存存在在的的市市场场价价值值建造造满满足足市市场场及及客客户户的的需求求化化的产产品品，，战略略方方向向为发发展展商商和和后后续续项项目目建建立立品牌化口碑『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品服务人文环境新进者品牌和影影响力社会资源源和氛围围园林景观观社区配配套环境：包包括区域域环境和和自然环环境，体体现了区区位价值值和自然然资源禀禀赋人文：需需要长时时间积累累，为领领导者品品牌的标标志服务：品品牌的力力量，属属于真正正主流品品牌开发发商的竞竞争力要要素产品：典典型的单单一项目目成功要要素和高高价楼盘盘的充分分条件我们的竞竞争策略略是：环环境＋产产品√√通过与竞竞争对手手比对，，同属一一个区域域，区域域环境和和优势是是大家所所共用，，项目的的核心竞竞争力在在于社区环境境的营造造和产品品的创新新设计！！核心竞争力目标梳理理核心问题题界定宏观大势势本体分析析项目定位位规划建议议产品定位位客户定位位形象定位位战略选择择市场分析析报告结结构图图客户分分析12345总体规规划重点展展示区区域首期推推售建建议经济测测算6市场上上产品品线丰丰富，，多层层产品品3房（110-130平米））供应应量和和消化化量最最大；；市场主主流销销售速速度20——40套/月，在在售项项目产产品总总价集集中在在27-40万，销销售速速度3房〉2房〉4房；天地楼楼区域域内产产品总总价130-150万，销销售速速度1-2套/月，县县城内内二手手房总总价60-80万，面面积约约250平米左左右。。别墅墅产品品目前前市场场属于于空白白。扶绥南南城新新区未未来供供应量量大，，竞争争激烈烈；未来区区域市市场供供应产产品集集中在在高层层3房产品（100-130平米），区区域市场进进入品质走走向的居住住改善期；；客户需求以以刚需和改改善型产品品为主，100-120平米改善型型三房是市市场的主流流，90-100平米的刚需需小三房也也将存在一一定的市场场现有市场潜在市场市场盘点启启示：1.做区域第一一阵营楼盘盘；2.做市场主流流消化产品品、填补区区域内空白白创新产品品。市场回顾产品定位思考开发发何何种种产产品品，，实实现现高高销销售售速速度度下下的的利利润润最最大大化化。。市场场竞竞争争激激烈烈，，在在同同区区域域内内第第一一阵阵营营楼楼盘盘中中突突围围，，树树立立项项目目个个性性和和标标杆杆。。开发发满满足足改改善善型型需需求求和和刚刚需需的的客客户户的的产产品品为为主主，，实实现现高高速速下下利利润润最最大大化化，，后后期期根根据据区区域域成成熟熟度度和和市市场场情情况况决决定定是是否否开开发发小小户户型型以以及及大大面面积积产产品品。。解决决方方案案打造造高高品品质质社社区区和和极极具具特特色色的的经经典典户户型型产品品定定位位难难点点问问题题：：1.开发发何何种种产产品品，，实实现现利利润润最最大大化化？？2.如何何在在激激烈烈的的区区域域竞竞争争中中展展示示本本项项目目个个性性及及标标杆杆气气质质？？KPI之一一:大社社区区\园林林景景观观\配套套扶绥绥客客户户置置业业经经历历还还处处于于起起步步阶阶段段，，对对比比老老项项目目简简单单的的社社区区园园林林景景观观、、配配套套，，新新项项目目的的社社区区园园林林打打造造和和配配套套设设施施，，渐渐渐渐成成为为扶扶绥绥客客户户选选择择购购买买所所考考虑虑的的重重要要因因素素。。KPI之二二:户型型设设计计面面积积合合理理\具有有创创新新性性客户户对对于于户户型型产产品品有有一一定定的的理理解解，，考考虑虑产产品品的的朝朝向向、、采采光光及及产产品品的的功功能能分分区区有有一一定定的的要要求求。。KPI之三三:物业业管管理理物业业管管理理是是客客户户入入住住后后的的长长期期安安全全保保证证及及物物业业保保值值的的保保证证。。通过过对对大大景景城城\未来来城城\实德德金金源源国国际际3个区区域域客客户户认认可可的的项项目目归归纳纳分分析析,得出结结论.第一阵阵营KPI方向选选择：：全高高层（（18-25层）电电梯房房社区区,超宽楼楼间距距（50米以上上，至至少30米），，点式式布局局错落落排列列，产产品创创新设设计。。主入口沿街商商铺次入口口点式布布局外围以以100平米左左右的的刚需需产品品为主主，内内部以以130平米左左右的的改善善型产产品为为主产品定定位次入口口次入口口入口以90——100平米的的刚需需型小小三房房以及及110—130平米改改善型型三房房为主主力户户型，，后期期根据据市场场情况况决定定是否否增加加小户户型产产品或或大面面积产产品户型定定位客户户户型偏偏好公寓0一房3两房一厅0两房两厅32+1房6大三房83+1房4大四房2客户访访谈及及问卷卷调查查：扶绥客客户对对住宅宅产品品的认认识集集中在在天地地楼和和多层层平层层产品品，电电梯房房偏好好集中中在100—130平米的的刚需需和改改善型型产品品目标梳梳理核心问题界界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图图客户分析12345总体规划重点展示区区域首期推售建建议经济测算6目前在售项项目成交客客户群：1、成交客户户主要来自自县城和周周边乡镇；；2、有部分在在扶绥有工工作和业务务往来的外外地客户，，以自住型型为主；3、来自南宁宁及外地的的投资客极极少。客户回顾对于本项目目的启示：：在区域未形形成规模效效应时，以以本地自住住型客户为为主，降低低项目风险险，形成口口碑，后期期深挖投资资客，带动动项目消化化速度。客户访谈：：1、扶绥县有有部分客户户有一定的的购买力，，但投资意意识未获挖挖掘；2、少量客户有有投资意识，，总体投资意意识较差。游离客户群重点客户群核心客户群重点客户群40%核心客户群50%游离、偶得客客户群10%县城公务员；；企事业单位白白领；本地工厂高级级管理人员及及专业技术人人员；个体经营户；；周边乡镇的种种植大户；周边乡镇的公公务员；改善居住品质质的原住民；；南宁及崇左市市投资客；其他外地投资资客；周边镇区的客客户；先以扶绥县城城刚需和改善善型买家启动动首期，扎扎扎实实抓好县县城本地客。。逐渐形成““本地客户追追捧、周边镇镇区和南宁客客跟风”的局局面，建立品品牌形象盘可可持续发展的的客户动力营销启示：本本项目前期推推广将主要围围绕县城及周周边乡镇的客客户进行，深深挖渠道客户户。客户定位目标梳理核心问题界定定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报