收益还原法课件

第五章

收益法第五章收益法第五章

收益法第五章收益法一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产§5-1收益法概述第五章收益法可供出租的住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等，也可以使自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收益法大都不适用。一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还三、理论依据预期原理——基础供给与需求预测替代原则均衡原则外部性原则三、理论依据预期原理——基础供给与需求预测四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§5-1收益法概述第五章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜收益还原法的计算公式资金的时间价值收益还原法的计算公式资金的时间价值第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由公式：P=F*1/(1+i)^n其中，1/(1+i)^n就是折现系数现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存入银行，单利按年计息，问到2004年2月本利和为多少？例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按年计息，期限为5年，问到期该公司应偿还多少钱？例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率为9.3%）例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第五章收益法§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式0通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法通常以年为单位V——价格012二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法是收益法中最常用的公式公式用途：①直接用于计算价格；

②不同1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第五章收益法1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：第五章收益法土地使用年限的修正系数2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。第五章收益法例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为500例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第五章收益法例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。P1013、比较不同年限价格的高低例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为3、比较不同年限价格的高低1、计算A房地产30年的收益价格:第五章收益法3、比较不同年限价格的高低1、计算A房地产30年的收益价格A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B第五章收益法3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B第五章4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

第五章收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×例5某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。第五章收益法宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……例5某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基P101P101a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法a发生在期初012301234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第五章收益法a发生在期中0123401234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第五章收益法a发生在期末01234某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。三、纯收益按一定比率递增（减）某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

第五章收益法ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，01234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第五章收益法01234四、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年01例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，递减没有无限年第五章收益法递减没有无限年第五章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第五章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增第五章收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章收益法例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。第五章收益法例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；

Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－Ci

第五章收益法P104七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n

Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nAi每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC例5-16某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。第五章收益法例5-16某房地产预计未来第一年的租金收入为100万八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n第五章收益法未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开始营业的房地产。八、其他a1a2a3…例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第五章收益法例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取§5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第五章收益法P106收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。§5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式

净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

第五章收益法一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）第五章收益法（一）净收益的计算公式

运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1（二）不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、其他类型房地产净收益的求取

第五章收益法（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求（三）有形收益和无形收益

（四）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

第五章收益法（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益例5-18某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

199900010203040506072039

a内

……a内

a内

a外

……

a外

0123......36第五章收益法例5-18某商店的土地使用权年限为40年，从1999（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

第五章收益法例5-18（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×12（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。

（六）净收益流量的求取

1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；第五章收益法3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；（六）净收益流例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。第五章收益法例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章收益法二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法第五章收益法（二）还原利率的实质二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章收益法1、市场提取法（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值3、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。第五章收益法2、安全利率加风险调整值法P114（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致第五章收益法三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

第五章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，再加上土地剩余使用年限的价值。2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5§5-4剩余技术及收益乘数法一、剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章收益法第五章收益法

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值P116§5-4剩余技术及收益乘数法一、剩余技术土地剩余技术利用公式讨论这一技术的应用1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术第五章收益法利用公式讨论这一技术的应例5－24某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB

第五章收益法例5－24某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值二、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值（二）方法毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数毛租金乘数法：房地产价格=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数=房地产价格÷毛租金第五章收益法二、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应例5－25第五章收益法199920002001200220032004200520062007……2049

0123(t)446(50-4)P117例5－25第五章收益法1999200020012例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值第五章收益法例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下的市场价值－贷款余额思路1A＝净收益－抵押贷款还本付息额第五章收益法思路2又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下收益还原法的操作步骤5.3.1搜集整理资料5.3.2确定总收益5.3.3确定总费用5.3.4计算纯收益5.3.5确定资本化率P118例题收益还原法的操作步骤5.3.1搜集整理资料P118例题第五章收益法某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率20%；平均经营成本占有效毛收入的30％；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。P120第五章收益法某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张习题

3、某房地产建成于2000年12月1日，此后收益年限为50年；2002年12月1日至2004年12月1日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2005年12月1日至2007年12月1日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月1日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产的还原利率为7.2%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月1日的收益价格。

1、公式成立的前提条件是什么？

2、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，还原利率r，试列出价格计算公式。第五章收益法习题3、某房地产建成于2000年12月1日，此后习题4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少?6、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？第五章收益法5、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为多少？7、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？习题4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年2习题8、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月租金为80元，出租率为85％，年运营费用约占有效毛收入的35％，还原利率为10％。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。第五章收益法P120习题8、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让与乙公司合15、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？第五章收益法习题答案15、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万习题答案16、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前价值多少？第五章收益法习题答案16、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为10习题答案17、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？第五章收益法习题答案17、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元习题答案18、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？第五章收益法习题答案18、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商用用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年7月1日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物件因素，求该地块与2005年7月1日的价值。某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短语房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。注意：第五章

收益法第五章收益法第五章

收益法第五章收益法一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产§5-1收益法概述第五章收益法可供出租的住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等，也可以使自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收益法大都不适用。一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还三、理论依据预期原理——基础供给与需求预测替代原则均衡原则外部性原则三、理论依据预期原理——基础供给与需求预测四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§5-1收益法概述第五章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜收益还原法的计算公式资金的时间价值收益还原法的计算公式资金的时间价值第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件第五章收益还原法课件现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由公式：P=F*1/(1+i)^n其中，1/(1+i)^n就是折现系数现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存入银行，单利按年计息，问到2004年2月本利和为多少？例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按年计息，期限为5年，问到期该公司应偿还多少钱？例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率为9.3%）例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第五章收益法§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式0通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法通常以年为单位V——价格012二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法是收益法中最常用的公式公式用途：①直接用于计算价格；

②不同1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第五章收益法1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：第五章收益法土地使用年限的修正系数2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。第五章收益法例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为500例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第五章收益法例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。P1013、比较不同年限价格的高低例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为3、比较不同年限价格的高低1、计算A房地产30年的收益价格:第五章收益法3、比较不同年限价格的高低1、计算A房地产30年的收益价格A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B第五章收益法3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B第五章4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

第五章收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×例5某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。第五章收益法宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……例5某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基P101P101a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法a发生在期初012301234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第五章收益法a发生在期中0123401234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第五章收益法a发生在期末01234某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。三、纯收益按一定比率递增（减）某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

第五章收益法ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，01234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第五章收益法01234四、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年01例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，递减没有无限年第五章收益法递减没有无限年第五章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第五章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增第五章收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章收益法例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。第五章收益法例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；

Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－Ci

第五章收益法P104七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n

Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nAi每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC例5-16某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。第五章收益法例5-16某房地产预计未来第一年的租金收入为100万八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n第五章收益法未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开始营业的房地产。八、其他a1a2a3…例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第五章收益法例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取§5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第五章收益法P106收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。§5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式

净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

第五章收益法一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）第五章收益法（一）净收益的计算公式

运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1（二）不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、其他类型房地产净收益的求取

第五章收益法（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求（三）有形收益和无形收益

（四）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

第五章收益法（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益例5-18某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

199900010203040506072039

a内

……a内

a内

a外

……

a外

0123......36第五章收益法例5-18某商店的土地使用权年限为40年，从1999（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

第五章收益法例5-18（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×12（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。

（六）净收益流量的求取

1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；第五章收益法3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；（六）净收益流例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。第五章收益法例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章收益法二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法第五章收益法（二）还原利率的实质二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章收益法1、市场提取法（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值3、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。第五章收益法2、安全利率加风险调整值法P114（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致第五章收益法三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

第五章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，再加上土地剩余使用年限的价值。2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5§5-4剩余技术及收益乘数法一、剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章收益法第五章收益法

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值P116§5-4剩余技术及收益乘数法一、剩余技术土地剩余技术利用公式讨论这一技术的应用1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术第五章收益法利用公式讨论这一技术的应例5－24某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB

第五章收益法例5－24某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值二、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值（二）方法毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数毛租金乘数法：房地产价格=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数=房地产价格÷毛租金第五章收益法二、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应例5－25第五章收益法199920002001200220032004200520062007……2049

0123(t)446(50-4)P117例5－25第五章收益法1999200020012例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值第五章收益法例题某房地产于2003年10月22日出租，租期