当代节能一级流程与运营-张世红

当代节能一级流程与运营综述当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第1页!05当代节能流程与运营的目标

——专业化、标准化、闭环化、信息化当代节能流程与运营的手段

——业务流（一、二、三级流程）、管理流（职责授权书）、信息流（MPS、MIS、MBS）的整合当代节能流程与运营的法则明确的责任分工——管理流程与运营(职责授权书)标准的操作流程——业务流程与运营(一、二、三级流程)娴熟的技术配合——信息流程与运营(MPSMISMBS)团结的协调一致——简单专注的企业文化当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第2页!

当代节能流程与运营的横坐标为专业职能线，纵坐标为业务职责线。专业职能按照一级流程、二级流程、三级流程分别形成一级专业8个、二级专业30个、三级专业68个业务职责按照房地产开发的进度划分为四个阶段。

当代节能一级流程与运营的专业职能和业务职责

06当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第3页!八个一级专业四个主体及四个阶段30个节点五个方案、五个计划、五个执行和五个评估五书8次审核会(标准化)12次审核会(非标准化)07当代节能一级流程与运营：干什么当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第4页!09当代节能二级流程与运营：十九个独立主体对应二级节点0-集团研发设计小组

:4个节点1-研发设计院:11个节点2-新动力:11个节点3-成本专业:9个节点4-采购专业:9个节点5-园林部:6个节点6-工程管理专业:10个节点7-经营开发专业:13个节点二级流程与运营共121个二级节点。8-行销专业：7个节点9-物业：9个节点10-商业:5个节点11-教育:4个节点12-计划预算部:6个节点13-计划财务专业:6个节点14-人力资源专业:5个节点15-信息运营专业：6个节点其余三个独立主体为：16-中南区域公司；17-华北区域公司；18-西北区域公司当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第5页!11当代节能三级流程与运营：十九个独立主体对应三级节点三级流程与运营共396个三级节点。0-集团研发设计小组

:10个节点1-研发设计院:19个节点2-新动力:23个节点3-成本专业:26个节点4-采购专业:25个节点5-园林部:17个节点6-工程管理专业:56个节点7-经营开发专业:46个节点8-行销专业：26个节点9-物业：27个节点10-商业:19个节点11-教育:30个节点12-计划预算部:13个节点13-计划财务专业:21个节点14-人力资源专业:15个节点15-信息运营专业：23个节点其余三个独立主体为：16-中南区域公司；17-华北区域公司；18-西北区域公司当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第6页!13产、供、销产——规划设计专业、工程管理专业（还包括：经营开发专业、计划财务专业、人力资源专业、信息运营专业） 规划设计图纸：出图、翻图、套图、审图生产基地：进入施工现场前的生产加工（总成化生产） 施工现场：进入施工现场后的生产组装（总成化组装）标准化组新动力

供——五个三专业

五个三专业在完成集团所有的相关专业总包和各专项分包等的战略采购和专项采购供应后，其它专业进行生产、销售。五个三专业主要包括成本、采购、工程量的核算、计划预算等。五个三专业成本和采购中规划设计专业和项目管理专业负责技术标工作，五个三专业负责经济标的工作。销——行销客服专业

行销体验 物业或运营公司：客户服务当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第7页!15四个阶段：

地产项目开发依照1.3获取项目、1.15获取建筑工程施工许可证，集团研发设计小组召开项目第七次审核会、1.28集团研发设计小组召开项目第十次审核会可以划分为四个阶段：可研阶段、前期阶段、开发阶段、使用阶段

口诀：

可研三点三次会，点四进入最可贵，前期到达一一五，四次会议须到位

开发就到一二八，三次会议认真抓，使用阶段两重点，两点两会不拖拉当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第8页!前期阶段前期阶段项目开动签合同，环评能评办立项。总平单体审定表，用地国土取两证。方案复函办计划，五个计划修五书。样板间、出四图，搭建过程说清楚。取得规证出桩图，出图套图和审图。定总包，翻套图，施工许可七次会。17当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第9页!使用阶段使用阶段使用阶段两重点，人力资源一条线。九十天内五评估，流程运营靠实践。19当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第10页!四个阶段执行人责任人控制人核算人可研阶段项目研发设计小组（兼项目公司总经理）区域公司总经理集团研发设计小组造价咨询组责任人前期阶段项目研发设计小组组长项目公司总经理区域公司总经理造价咨询组责任人开发阶段项目研发设计小组组长项目公司总经理区域公司总经理造价咨询组责任人使用阶段项目公司总经理物业公司服务中心总经理或运营公司总经理集团研发设计小组造价咨询组区域公司负责获取项目，按照战略地图和标准化在区域范围内甄选项目，整合资源，发现机会，实现土地储备目标；项目公司为项目流程与运营的唯一责任主体，负责实现项目流程与运营是十四项指标；集团研发设计小组负责12次会议，对一级流程与运营12个节点进行管理与支撑。21四个主体当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第11页!计划预算书绩效任务书职责授权书作业标准书职业生涯开发与管理报告书23五书当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第12页!标准化八次审核会8次审核会：集团研发小组开会（详见8次审核会作业标准说明），并出审核意见，报董事长核准；当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第13页!26当代节能一级流程与运营30个节点1.4.各区域公司总经理是项目前期阶段控制人，项目公司总经理是项目前期阶段责任人。前期阶段4次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。在获取项目后10天内，项目公司责任人完成项目开动会审定表，国有土地使用权出让合同审定表后，项目公司责任人宣布项目开动。项目开动会审定表、国有土地使用权出让合同审定表，宣布项目开动（10天，前期第10天)1.5.在1.4节点完成后30天内，项目公司责任人获取环境评估报告和合理用能评估报告、获取项目核准获取环境评估报告和合理用能评估报告、获取项目核准（30天，前期第40天)1.6集团研发设计小组召开项目第四次审核会：总平面和单体方案设计审定表（40天，前期第50天）集团研发设计小组召开项目第四次审核会：总平面和单体方案设计审定表（40天，前期第50天）1.7.在1.6节点完成后60天内，项目公司责任人获取建设用地规划许可证和获取国有土地使用权证获取建设用地规划许可证、国有土地使用权证（60天，前期第110天)1.8.在1.6节点完成后60天内,项目公司责任人获取总平面规划设计方案复函和获取政府发改委商品房屋开发投资计划表方案复函、商品房屋开发投资计划表（60天，前期第110天）当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第14页!281.13.在完成1.12节点后30天内，项目公司责任人和项目研发设计小组依据项目标准化36条、50条、100条、200条完成标准化施工图套图、审图后10天内，集团研发设计小组召开项目第六次审核会：三个样板间验收审定表、施工图审定表集团研发设计小组召开项目第六次审核会：三个样板间验收审定表、施工图审定表（40天，前期第180天)1.14.在完成1.13节点后30天内，根据施工图和项目五个计划完成总包招投标后10天内项目公司责任人组织总包中标仪式后30天内完成施工图总包翻图、套图、四图和图纸的下发、培训等总包招投标、总包中标仪式、总包翻图、套图、四图和图纸的下发培训等（70天，前期第180天)1.15.在1.14节点完成后30天内，项目公司责任人获取建设工程施工许可证后30天内，根据项目五个计划和施工图，在完成开工前各项准备工作的同时，集团研发设计小组召开项目第七次审核会：项目开工审定表，项目公司责任人宣布项目开工获取建设工程施工许可证，集团研发设计小组召开项目第七次审核会：项目开工审核表、宣布项目开工（60天，前期第210天)当代节能一级流程与运营30个节点当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第15页!301.19.在项目土方、支护、降水和地基处理完工并基槽验收后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成项目地基验槽项目地基验槽（10天,开发第N天）1.20.在项目达到正负零后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成基础结构验收，基础结构验收（10天，开发第N天）1.21.在项目单体施工达到正负零以上二层后90天内，完成实楼设计体验样板间、施工工艺样板间搭建后10天内，集团研发设计小组召开项目第九次审核会：实楼样板间审定表集团研发设计小组召开项目第九次审核会：实楼样板间审定表（10天，开发第N天）1.22.在项目结构封顶后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成主体结构验收主体结构验收（10天，开发第N天）1.23.在项目二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装完工后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装竣工验收二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装竣工审定表（10天，开发第N天）当代节能一级流程与运营30个节点当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第16页!321.28.在项目客户入伙前60天内，项目公司责任人依据物业接管验收作业标准说明完成与物业公司的接管验收工作，填制物业接管验收限期整改审定表并完成100%消项。在客户入伙前30天内物业公司模拟代客验房、客户入伙、，对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。集团研发设计小组在客户入伙前30天内召开项目第十次审核会：物业接管验收限期整改审定表，客户入伙工作审定表，项目公司责任人宣布项目入伙。集团研发设计小组召开项目第十次审核会：物业接管验收限期整改单审定表，客户入伙工作审定表，宣布项目入伙（30天，开发第N天）1.29.物业公司项目服务中心总经理或运营公司项目总经理是项目使用阶段的责任人，项目公司总经理是项目使用阶段的执行人。物业公司会同地产项目公司组织客户入伙，地产项目公司进行产权办理工作，集团研发设计小组在客户入伙后60天内召开项目第十一次审核会：人力资源开发与交流审定表，即房地产项目公司总经理或副总经理兼任物业项目公司总经理，地产项目公司30%以上人员进入物业服务中心集团研发设计小组召开项目第十一次审核会：人力资源开发与交流审定表，即房地产项目公司总经理或副总经理兼任物业项目公司总经理，地产项目公司30%以上人员进入物业服务中心（60天，使用第60天）1.30.在项目竣工后90天内，项目公司责任人依据项目五个执行和项目五书完成项目五个评估后10天内，集团研发设计小组召开项目第十二次审核会：项目五个评估审定表；项目公司责任人宣布项目入竣；集团研发设计小组召开项目第十二次审核会：项目五个评估审定表；项目公司责任人宣布项目入竣（100天，使用第160天）当代节能一级流程与运营30个节点当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第17页!五、作业标准图片生产基地战略供应商、专项供应商在进入施工现场前的生产、加工基地当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第18页!五、作业标准图片各公司流程与运营完成率当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第19页!0830个二级专业、十九个独立主体四个阶段及四个主体121个节点当代节能二级流程与运营：怎么干当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第20页!1068个三级专业四个阶段及四个主体396个节点当代节能三级流程与运营：怎么能干好作业标准说明当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第21页!当代节能一级、二级、三级专业如下12规划设计专业建筑结构专业（总平面规划设计、建筑、结构）机电节能专业（能源方案运行策略、给排水、暖通、强电、弱电）精装修专业（室内设计、家居配饰）市政园林专业（市政、园林）五个三专业成本专业（成本造价、工程量核算）采购专业（战略采购、专项采购）园林部（苗圃基地、园林样板间）工程管理专业8.工程技术专业（建筑结构、机电节能、精装修、市政园林）9.里程碑计划专业（工程质量、工程进度、工程造价、文明施工、工程图纸资料）行销客服专业15.行销专业（市场研究、策划推广、销售执行）16.客服专业（销售支持服务、客户关系管理、客户服务运营）17.

物业专业资产管理专业（资产策划定位、资产经营）19.

企业文化与品牌专业（CIS管理、媒介传播、企业文化）计划财务专业20.计划预算专业（预算评估、预算模型、预算控制）21.财务专业（会计核算、税收核算）22.金融专业（金融信贷、金融资本）23.法务专业（法务专业）24.

审计专业（审计专业）人力资源专业25.绩效薪酬专业（绩效、薪酬）26.职业生涯专业（招聘、同合与培训、职业规划）27.行政服务专业（行政支持、综合服务）信息运营专业28.信息运营专业（运营管理、IT管理）29.信息技术专业（软件开发、软件实施）30.档案管理专业（档案管理、工商管理）经营开发专业10.项目拓展专业（项目甄选、土地整理）11.规委报批（规划审查、专业审查）12.国土报批（土地利用）13.计划报批（开发计划）14.建委报批（开发建设、市政）当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第22页!14专业职能YX业务职责可研阶段前期阶段开发阶段使用阶段规划设计专业五个三专业工程管理专业行销客服专业其他四个专业

非标准化标准化产品线Z产供销新动力建筑科技规划设计施图组纸、手册能源方案、运实行施策与略运营监控项目开项盘目入伙工程管理专业五个三专业规划设计专业工程管理专业五个三专业规划设计专业行销客服专业工程管理专业招标生采产购基造地价咨询参与规划施设工计管工理程移交当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第23页!可研阶段可研阶段区域公司依战略，甄选项目首次会。集团同合提方案，项目小组来承办。成立公司订五书，三会完成取项目。16当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第24页!开发阶段开发阶段专项招标进开发，预售许可五执行，物业运营须入伙，十八节点才可行。工程管理土护降，项目来到正负零，实楼搭建样板间，主体结构亦封顶，二次结构装机电，综合管线正式通，市政园林和配套，毛坯竣工备案清，精装交楼是关键，九项验收须完成。整改销项百分百，项目入伙十次会。18当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第25页!四个主体20可研阶段：集团研发设计小组组长是项目可研阶段的控制人，各区域公司总经理是项目可研阶段责任人，项目研发设计小组组长（兼项目公司总经理）是项目可研阶段执行人，可研阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。前期阶段：各区域公司总经理是项目前期阶段控制人，项目公司总经理是项目前期阶段责任人。前期阶段4次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。开发阶段：各区域公司总经理是项目开发阶段控制人，项目公司总经理是项目开发阶段责任人。开发阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。使用阶段：物业公司项目服务中心总经理或运营公司项目总经理是项目使用阶段的责任人，项目公司总经理是项目使用阶段的执行人。当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第26页!规划设计专业五个三专业经营开发专业工程管理专业行销客服专业计划财务专业人力资源专业信息运营专业五个方案概念设计方案和里程碑方案表成本概算和战略采购方案表协助完成概念设计方案和里程碑方案表客户定位方案表风险预控方案表人力资源方案表流程与运营报告表五个计划方案设计、扩初设计和里程碑计划表成本预算和战略采购计划表协助完成方案设计、扩初设计和里程碑计划表行销客服计划表人力资源计划表五个执行施工图和四图执行表成本预算和战略采购执行表里程碑执行表行销客服执行表人力资源执行表五个评估竣工图评估表成本结算和战略、专项采购评估表里程碑评估表行销客服评估表人力资源评估表可研阶段、前期阶段以规划设计专业为主，工程管理专业为辅；开发阶段以工程管理专业为主，规划设计专业为辅；使用阶段以行销客服专业为主，工程管理专业、五个三专业为辅。22五个方案、五个计划、五个执行、五个评估当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第27页!24非标准化十二次审核会12次审核会：集团研发小组开会（详见12次审核会作业标准说明），并出审核意见，报董事长核准；当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第28页!当代节能一级流程与运营30个节点251.1.集团研发设计小组组长是项目可研阶段的控制人，各区域公司总经理是项目可研阶段责任人，项目研发设计小组组长（兼项目公司总经理）是项目可研阶段执行人，可研阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。各区域公司依据战略地图和标准化，对拟定的项目形成甄选项目信息表后10天内，集团研发设计小组召开项目次审核会：甄选项目审定表1.2.在1.1节点完成后10天内，集团研发设计小组负责成立项目研发设计小组，项目研发设计小组成立后10天内，由集团研发设计小组组织对项目研发设计小组进行同合，在同合期间集团研发设计小组组长协调各专业提出项目五个方案，项目研发设计小组组长负责完成项目五个方案后10天内，集团研发设计小组召开项目第二次审核会：项目五个方案审定表1.3.在1.2节点完成后30天内，由项目研发设计小组负责成立项目公司并完成项目公司五书。项目公司成立后90天内，项目研发设计小组组长依据项目五个方案和项目公司五书开展获取项目工作，在获取项目前20天内，集团研发设计小组召开项目第三次审核会：获取项目审定表.成立项目公司、完成项目公司五书、集团研发设计小组项目第三次审核会：获取项目审定表（120天，可研第150天内）当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第29页!271.9.在1.6节点完成后30天内，项目公司责任人和项目研发设计小组完成项目总平面和单体扩初设计后10天内，项目公司责任人完成项目五个计划和修订项目公司五书后10天内，集团研发设计小组召开项目第五次审核会：项目五个计划审定表、修订项目公司五书审定表集团研发设计小组项目第五次审核会：总平面和单体扩初设计审定表、项目五个计划审定表、修订项目公司五书审定表（50天，前期第120天)1.10.在1.9节点完成后30天内项目公司责任人和项目研发设计小组组长完成三个样板间施工图和四图的审图（三个样板间是指：设计体验样板间和体验中心、施工工艺样板间、材料部品样板库）三个样板间施工图和四图的审图（30天，前期第120天）1.11.在1.10节点完成后60天内，项目公司责任人和项目研发设计小组完成三个样板间搭建，及时发现在搭建过程中三个样板间施工图和四图存在的问题三个样板间的搭建（60天，前期第180天）1.12.在获取项目后180天内项目公司责任人获取建筑工程规划许可证。在1.9节点完成后30天内项目公司责任人和项目研发设计小组组长完成标准化单体桩基图审图获取建筑工程规划许可证、完成标准化单体桩基图审图（30天，前期第180天)当代节能一级流程与运营30个节点当代节能一级流程与运营——张世红共35页，您现在浏览的是第30页!291.16.各区域公司总经理是项目开发阶段控制人，项目公司总经理是项目开发阶段责任人。开发阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。在1.15节点完成后30天内，项目专项采购组完成各专项招投标工作。各专项招投标（30天，开发第30天）1.17.在1.16节点完成后30天内，项目公司责任人完成项目销控表、项目行销客服六个一工作和项目五个执行、修订项目公司五书后10天内，集团研发设计小组召开项目第八次审核会：项目开盘审定表，项目五个执行审定表，修订项目公司五书审定表。在获得项目《预售许可证》后10天内，项目公司