上海房地产市场台湾版

大陆上海房地产市场（台湾版）第八組我們這組訪談的對象,為前西屋副總何文奇先生,由於他們目前是以合夥方式前進大陸,並非以公司的名義大陆上海房地产市场所以我們這組這次報告的重心在於介紹大陸房地產目錄訪談對象兩岸房地產的現況比較投資與風險上海交通地理人文介紹上海房市發展階段與政策訪談SWOT分析結論訪談對象此次訪談對象為何文奇先生

曾任西屋建設副總

目前與友人在大陸以合夥的方式來接CASE，每一個CASE就是一整個地區或是社區

訪談對象主要的工作為：房屋室內設計、代銷(代為銷售)意即將整個社區設計好後，交由大陸人施工，再幫業主(營造商)代為銷售，創造吸引消費者的銷售方式與模式，有些類似台灣的仲介業者。台灣房地產現況供給大於需求景氣低迷銀行呆帳過多AMC債權處理破壞行情加入WTO土地政策轉變解決方法企業出走尋求商機政府提供低房貸利率刺激買氣公司轉投資政府政策禁建房地產證券化開放陸資來台投資大陸房地產現況政策作多經濟發展快速傳統社會心理作用

政策作多

取消福利分房及開放內外銷商品房買賣制度好處:

購買力提昇

市場擴大,獲利想像空間大房地產制度化,改善投資環境

縮小貧富差距投資機會增加

大陸投資風險政治環境:十六全大會………社會風險:人口都市化………法律風險:法治精神低落…大陸投投資風風險經濟環環境風風險:經濟發發展大大起大大落產品供供需不不平衡衡物價高高福波波動財政赤赤字問問題大陸投投資風風險金融體體系與與融資資匯兌風風險諸侯經經濟的的形成成外商投投資優優惠政政策上海交交通地地理人人文介介紹上海簡簡稱滬滬,是是我國國最大大經濟濟中心心城市市分成浦浦東與與浦西西兩區區上海交交通地地理人人文介介紹交通便便捷:航空(擁有有兩個個國際際機場場)鐵路(滬寧寧,滬滬杭線線)公路(“申申”字字型高高架路路)水運及及渡輪輪地鐵(地鐵鐵一,二線線)上海十十五區區上海交交通建建設概概況上海發發展迅迅速原原因政策強強力支支援第一階階段:沿海海政策策第二階階段:沿江江政策策兩政策策交叉叉點,得益益最多多上海發發展迅迅速原原因上海房房屋投投資報報酬率率全亞亞第一一房地產產供應應未若若外界界想像像的多多辦公室室行情情維持持搶手手上海房房市發發展階階段住房改改革(1979~1985;1986~1990)第一階階段:狂飆期期(1992~1995)鄧鄧小平平南巡巡第二階階段:低迷調調整期期(1995~1998)宏宏觀條條控與與金融融風暴暴第三階階段:復甦期期(1998以以後)貨幣幣分房房制內外銷銷房並並軌制制(2001.8.1)住房改改革(1979~1985;1986~1990)第一階階段:公房全全價出出售,新房房新租租,提提倡個個人建建房第二階階段:全面提提高公公房房房租,增發發工資資補貼貼,鼓鼓勵購購買造就私私房制制度產產生第一階階段:狂飆飆期(1992~1995)1992年年鄧小小平南南巡講講話此後外外資大大量湧湧入,處處處平地地起高高樓1993,1994年達達到高高峰第二階階段:低迷迷調整整期(1995~1998)背景:~1980年代代初,大陸陸積極極吸引引外商商投資資~1988年土土地使使用制制度改改革~1992年鄧鄧小平平南巡巡第二階階段:低迷迷調整整期(1995~1998)但因景景氣過過熱,房地地產相相關法法律不不健全全,形形成投機壟壟斷的的現象象為解決決此現現象,故朱朱鎔基基提出出宏觀調調控政政策第二階階段:低迷迷調整整期(1995~1998)受創最最深的的為外外銷房房,房房價突突然崩崩盤,銀行行貸款款銳減減,建建商無無法繼繼續蓋蓋下去去,留留下許許多蓋蓋到一一半的的房子子第三階階段:復甦甦期(1998以後後)福利分分房貨貨幣幣分房房配給實實物住住宅貨貨幣補補貼內外銷銷房並並軌(2001.8.1)中國大大陸居居民可可購購買內內、外外銷房房，境外居居民和和外資資企業業只只能購購買外外銷房房內外銷銷房並並軌(2001.8.1)大陸居居民對對居住住品質質要求求提高高外銷房房較貴貴,境境外外人士士選擇擇長期期租房房也不不願買買房最後政政府於於2001.8.1推行行內外外銷房房並軌軌SWOT分分析S：優優勢１.技技術能能力２.管管理方方式及及行銷銷能力力Ｗ：劣劣勢１.缺缺乏足足夠的的資源源ex:人際際關係係.財財務２.沒沒有先先行者者優勢勢Ｏ：機機會１.內內外銷銷房併併軌２.加加入ＷＷＴＯＯ３.北北京奧奧運帶帶動北北京買買氣４.ＡＡＰＥＥＣ帶帶動上上海買買氣５.相相對台台灣而而言，，還有有價差差和上上漲空空間６.內內需增增加Ｔ：威威脅１.大大陸政政策多多變.台商商沒有有保障障２.更更多知知名仲仲介業業者前前進大大陸Ex:信義義房屋屋.太太平洋洋房屋屋３.土土地供供過於於求，，對市市場認認識不不足訪談內內容以合夥夥型態態來成成立公公司並沒有有帶什麼麼大量量的資資金過過去提供技技術性性的服服務訪談內內容雇請當當地的的律師師作為為法律律諮詢詢是必必要的的工會內內部都都有政政治色色彩,並並沒有有參加加.上海銷銷售房房屋以前多多半是是以辦辦公大大樓為為主現在則則是以以一般般住宅宅為主主流西進政政策配套措措施並並非完完善，，貧富富差距距大，，不會會貿然然西進進.知識經經驗技技術的的累積積，提提昇自自己的的實力力，是是我維維持自自己的的優勢勢所在在用自自己的的本事事去創創造需需求才才能使使業務務延續續不斷斷！結論台灣人人的競競爭優優勢在在於專專業的的技術術能力力投資房房地產產做好好深入入的市市場調調查真正從從事開開發工工作，