一个中等规模的浙江房地产商的经营项

基于环境动态分析的房地产商经营项目设计分析路径假设A集团是资产实力有5亿元左右、地处市场经济活跃地区、善于开发精品楼盘项目的区域性领袖型房地产开发商。要不要继续搞房地产产业？（SWOT分析和钻石体系分析）。搞什么样的房地产项目？（产品定位和项目设计）在什么地方搞房地产项目？（区域定位）采取什么样的战略和策略？（经营模式、战略重点、竞争策略选择）需要什么样的配套措施？（资金、组织内控、人力资源、企业文化等保障措施）一、A集团发展的环境分析一般环境分析：（1）经济增长前景；（2）人口增长和结构变化；（3）政治稳定性。行业环境分析。（1）需求与市场前景；（2）供给与竞争格局；（3）政策环境。

（一）需求与市场前景

1、城市化严重滞后，房地产发展仍有发展空间（1）关于城市化水平的国际经验：0％～30％，城市化初期阶段30％～70％，城市化加速阶段70％以上，城市化后期阶段

需求与市场前景

（2）关于人均GDP与房地产发展的国际经验：800美元～1000美元，房地产进入起步阶段1000美元～8000美元，房地产进入快速上升阶段8000美元～13000美元，房地产进入平稳阶段13000美元以上，房地产进入萎缩阶段

需求与市场前景

（3）中国的现状：城市化水平约34％，远低于世界平均水平的55％工业化水平50％人均GDP刚过1000美元结论：城市化严重滞后与工业化水平，房地产业总体上刚进入快速上升阶段2、置业观念深入人心，房产需求潜力巨大（恒产与按揭）中国人具有强烈的置业观念，由于土地收归国家和集体所有，购置房产成为唯一选择。房产按揭政策激发了中国人潜藏已久的巨大消费欲望，放大了消费能力。（二）中国房地产竞争格局变化1、土地垄断供应，房产行业回报丰厚，出现“全民房产”格局和境外资金进入加快在所难免政府垄断土地市场，更多的地方实行“非饱和供地”，使房产处于卖方市场，房地产行业地投资回报率大大高于社会平均水平。垄断性因素地存在，使房产行业有别于其他行业，其利润平均化的速度相对较慢。2、游戏规则透明化，有利于房产企业实施跨地区发展

8.31大限已过，协议出让的历史永远终止，所有房产企业的成本水平趋于一致土地出让统一实行招牌挂，土地市场不断透明化房产预售条件各地区基本区域一致银行贷款条件基本一致其他相关法规逐渐完善，行业发展逐渐规范结论：房产企业发展环境逐渐完善，竞争不断规范，有利于实力企业实现跨地区发展3、马太效应初现，房产竞争进入洗牌阶段银根、地根不断收紧，中小房产企业面临贷款难、拿地难，陷入进退两难境地；实力企业在融资、拿地、项目运作等方面有诸多优势，乘机快速做大。4、利利润平平均化化挑战战粗放放式经经营管管理模模式房产企企业通通过寻寻租获获得超超额利利润，，其竞竞争焦焦点是是政府府公关关能力力，通通过公公关获获取入入地资资源；；随着行行业发发展地地不断断规范范，行行业利利润不不断平平均化化，寻寻租空空间不不断缩缩小，，竞争争焦点点向管管理转转移，，通过过加强强管理理，控控制成成本，，提升升经营营效率率，实实现快快速发发展。。5、做做大企企业规规模，，转向向城市市运营营房产企企业面面临两两极分分化，，要么么不断断做大大，通通过规规模扩扩张提提升企企业实实力，，实现现做强强；要要么做做小，，专做做中小小楼盘盘，走走专业业化道道路，，获取取平均均利润润。从从长远远来看看，做做大具具有较较高的的利润润空间间，但但是对对企业业的要要求将将会更更高。。房地产产企业业的一一个重重要发发展趋趋势是是，大大型房房产企企业不不再局局限于于开发发郊区区大盘盘，而而是向向兼具具城市市建设设职能能和房房地产产开发发职能能的城城市运运营商商角色色转变变。城市运运营商商必须须具备备下列列条件件：（1））信用用良好好、实实力雄雄厚和和超强强的市市场运运营能能力（2））与政政府关关系密密切，，能与与政府府有效效沟通通，支支持政政府，，弥补补政府府不足足，能能够把把握城城市未未来发发展方方向，，并进进行有有效的的操作作和推推进（3））眼界界开阔阔，气气势宏宏大，，能够够占据据市场场上游游，具具有号号召和和整合合其他他发展展商的的能力力6、争争做全全能冠冠军，，超越越同质质竞争争传统房房产企企业只只要在在房地地产开开发的的各个个流程程环节节成为为冠军军，就就能成成为市市场冠冠军。。在市市场环环境不不断成成熟的的情况况，房房产企企业之之间的的能力力差距距逐渐渐缩小小，必必然陷陷入同同质化化竞争争的困困境。。要超越越同质质化竞竞争，，必须须跳出出产品品竞争争的层层面，，在产业整合层面面进行竞争，不不但在产品层层面做冠军，，还要在产业业整合方面争争做冠军，这这样才能建立立新的竞争优优势。7、强化流程程管理，提升升资源整合面临利润平均均化挑战的房房产企业要保保持较高的盈盈利能力，必必须提高其运运作效率和创创新能力。因因此：（1）通过规规范化强化流程管理，在房产开发发的各个环节节进行规范化化，提高运作作效率，为企企业扩张打下下良好基础。。（2）通过产业整合、银银企整合、企企企整合、政政企整合进行创新，创创造新的竞争争优势。8、组建产业业联盟，实施施军团作战竞合策略在房房地产行业的的运用，就是是组建产业联联盟，通过组组建产业联盟盟，实施联合合作战，会产产生全新的竞竞争优势。目目前国内现有有的几种模式式是：万达集团与沃沃尔马：房产产＋商业——商业房产产的运作优势势北京金融街：：房产＋金融融——创造了金金融专业市场场广州奥园集团团与中体产业业：房产＋体体育——独特的产产品特色，催催生了复合地地产北京首创集团团：房产＋境境外资金，组组建房地产业业投资基金——超强的资资金实力，孕孕育着房产巨巨无霸（三）政策环环境分析区域政策环境境；国家政策环境境分析。地方政府需要要借助房产企企业撬动区域域经济发展，，开发税源中国必须保持持较高的GDP增长率：：经济发展始终终是中国政府府的中心任务务，是基本国国策；同时，，中国面临巨巨大的就业压压力，需要保保持较快的增增长速度以创创造较多的就就业机会，因因此，GDP增长率将始始终是各级地地方政府的重重要考核指标标。地方政府发展展地方经济，，需要借助市市场这一“无无形之手”，，实力房产企企业在帮助政政府发展地方方经济的同时时，可获得相相应的土地资资源和政策优优惠。短期宏观政策策：从供给管管理转向供需需管理结合121号文件件，提高了房房产融资门槛槛八部门意见出出台，实施强强力调控最近实施的按按揭加息，提提高了购房门门槛和供房成成本，将从中中长期抑制需需求中国经济进入入加息周期，，将从长期、、根本上抑制制需求，从而而对房地产业业产生影响。。2004年实实施的紧缩地地根政策，加加大了房产企企业地拿地难难度；期房不能安揭揭；征收房产税是是大势所趋？？行业环境分析析结论：要不不要继续搞房房地产业？讨讨论继续搞房地产产业的理由放弃房地产产产业的理由二、发展战略略选择（一）市场空空间定位：本本地？一线城城市？面向二二三线城市？？（二）产业定定位：房产开开发与商业房房产物业经营营相结合的专专业化发展（1）城市运运营商？地产产商？房地产产商？（2）商业房房产？旅游房房产？教育房房产？特色居居住房产？（一）产品定定位和项目设设计房产开发？房地产不动产产投资？成熟房地产的的循环定律一个成熟的房房地产市场应应该包括三个个小循环，三三个小循环合合在一起又组组成了一个大大循环。这三三个小循环分分别是：以房房地产开发商商为核心的房房地产开发循循环；以房地地产投资管理理公司或房地地产信托投资资基金为核心心的房地产投投资循环；以以及以按揭抵抵押债券为核核心的资产证证券化循环。。中国的房地产产业用了20年的时间，，只构造了第第一个小循环环。今天，另另两个小循环环随着产业本本身的深入发发展以及周边边环境的不断断成熟开始呼呼之欲出。中国房地产商商转型与创新新中国的房地产产商到目前为为止基本上还还都是兼具房房地产投资功功能的房地产产开发商。纯纯粹的房地产产投资管理公公司和信托基基金都还没有有出现。投资循环的形形成过程是中中国房地产开开发商在未来来五到十年所所面临的最大大的一次商业业机会。谁把握住这个个机会，谁就就可以成功地地完成从房地地产开发向房房地产投资管管理、从物业业驱动到资本本驱动、从经经营项目到经经营企业的““向上”转型型。产品定位：以以住宅产品和和社区型连锁锁商业为主导导产品房地产开发业业务仍然是今今后的主营业业务，主要为为集团公司的的发展积累资资本，提供主主要利润来源源；商业房产投资资管理是今后后的重点储备备业务，主要要经营模式以以进行整体商商业规划和物物业出租为特特点，但不进进行具体商业业业务的经营营，同时结合合住宅项目的的开发，连锁锁发展社区型型商业；商业房产的业业态以社区型型商业为主，，依托住宅小小区，辐射周周边社区，有有利条件下可可以尝试开发发属于次级商商业中心的大大型商业设施施。商业房产的市市场机遇从人均商业面面积看，根据据经验数字，，发达国家的的人均商业面面积约1.3平方米，而而我国像北京京、上海、天天津、重庆、、广州、沈阳阳、武汉等这这样的特大城城市，市内人人均商业面积积一般在０．．７－１．００平方米项目设计西湖新天地＋＋高档住宅永康仿古一条条街＋特色住住宅大型低档商贸贸项目项目＋＋中低档住宅宅。（二）区域定定位立足本地，面面向二三线城城市；坚持“三沿原原则”。立足本地，面面向二三线城城市二线城市主要要是指房价处处于3000～6000元/平方米米，人口在100万以上上，按揭购房房观念基本成成熟的省会城城市和较大规规模的地区中中心城市；三三线城市指房房价处于1000～4000元/平平方米，人口口规模，基本本在100万万以下，外来来人口和流动动人口比例小小，按揭购房房观念不太成成熟的中小城城市。二三线线城市多达300个，发发展空间十分分广阔。二三线城市地地政策环境仍仍然比较宽松松房地产业的发发展既能改善善城市形象又又能带动城市市基础设施建建设，是二三三线城市政府府招商引资的的重点对象。。另一方面，，地方政府受受财力所限，，需要借助大大型房地产开开发商来完成成地方基础设设施建设。当当前中央虽然然推行稳健的的财政政策和和稳健的货币币政策，但主主要针对东部部沿海固定资资产投资增速速过快地区，，中西部地区区仍然属于政政策倾斜的重重点区域。沿铁（路）、、沿高（速））、沿江（河河）的“三沿沿原则”在二二三线城市进进行布局“三沿原则””简单实用，，操作简便，，“三沿合一一”为最佳选选择。在我国国主要的二三三线城市中，，凡经济基础础比较的好的的城市大多交交通条件也比比较好，发展展农后劲比较较充足，因此此坚持“三沿沿原则”可以以提高决策的的效率性和准准确性。坚持“三沿原原则”，既可可以争取到更更多的发展机机会，又结合合公司的自身身实力，有利利于在二三线线城市树立相相应的竞争优优势。坚持“三沿原原则”，可以以在较大程度度上规避市场场风险。三、策略选择择项目选择策略略？项目运作策略略？资产管理策略略？竞争策略？经营策略选择择项目选择策略略：适度超前前，中等规模模，商业跟进进；项目运作策略略—