XXXX珠海某地产金湾项目定位

2010年12月谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司保利金湾项目策划

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优势不不足。以需求（（客户））和供应应（市场场）为基基础，进进行本项项目的产产品突围围思考！！明月湾的客户群群体：1、周边居居民、公公务员、、大学教教师和产产业园区区中高层层管理人人员，以以自住为为主要目目的；2、港澳投投资客户户，其中中澳门客客户较多多，看好好西区升升值潜力力；3、广州、、深圳等等珠三角角区域投投资客户户；时代山湖湖海的客户群群体：呈呈“三分分天下””状态，，1、以周边边区域的的教师、、高级公公务员及及私企高高管路过过了解项项目，以以首置或或换房为为主要置置业目的的；2、市区首首置高价价溢出客客户，看看重区域域及时代代品牌；；3、外地和和港澳投投资度假假、养老老客户里维埃拉拉的客户群群体：初初期，里里维埃拉拉客户群群体以周周边工业业园区的的技术人人员和内内地养老老度假客客户为主主要群体体，随着着珠海城城市竞争争力上升升，西区区利好的的兑现，，客户群群体开始始往周边边城市辐辐射，开开始出现现投资客客户；明月湾上上门客户户来源分分析里维埃拉拉成交客客户来源源分析时代山湖湖海成交交客户来来源分析析客户分析析：主城区刚刚需客户户开始增增多，与与西区本本地、北北方内地地客户一一同成为为区域主主流客户户群；西区本地地人：原住民第第二代，，“走出出去，接接受新事事物”关键词：：20-30岁/倾向商品品房/会为父母母考虑就就近置业业典型代表表描述：：黄先生，，25岁左右，，金湾本本地人，，公务员员，在斗斗门行政政中心工工作，家庭人口口：4人，父母母+妹妹居住现状状：自建建房经济来源源：工作作收入+福利，个个人月收收入约5000元左右客户特征征：孝顺顺父母，，但都是是接受过过高等教教育的，，对新事物物好奇，，渴望居居住高品品质社区区的同时时可以就就近照顾顾父母客户语录录：“我是土土生土长长的红旗旗人，在在政府工工作，对对于我们们这种接接受过高高等教育育的会比比较容易易接受高高层小区区住宅，，新事物对对我们还还是比较较有吸引引力的。”“西区的的项目给给我印象象最深的的就是时时代山湖湖海了，，那个会会所真是是做的好好，感觉觉未来住住进去是是非常享受的，虽虽然价价格比比周边边的都都高，，但是是就冲冲着这这个会会所，，还是是觉得得比较较值的的”“买房房就好好比买买手机机，像像我们们这些些年轻轻人，，都是是追潮流流的，什什么够够潮流流就追追什么么，像像我这这个NOKIA用旧了了，要要再买买就买买I-PHONE，潮流流嘛””“只要要是我我喜欢欢的，，家人人一般般都不不太反反对，，但是是作为为长子子，还还是考考虑父父母年年纪大大了，，要就就近照照顾。。”西区本本地人人：工业园园区高高级职职员，，高科科技技技术的的追随随者，，享受受因工工作能能力所所带来来的生生活犒犒赏，，注重重生活活品质质关键词词：25-40岁/管理者者/改善型型需求求，白白领阶阶层/首置需需求置业经验一次以上/未置业居住现状普通员工大部分住在企业员工宿舍，或租住周边居民房屋；企业中高层一般在市区或主城区置业；数量预测三灶科技工业园员工总数约为11万多，新青工业园区共约有210多家企业，仅伟创力就有约6万员工；借鉴数数字飞利浦浦家电电有限限公司司位于于三灶灶镇琴琴石工工业区区，有有1400多名员员工，，2009年纳税税额超超过3亿元人人民币币。——飞利浦浦家电电有限限公司司简介介珠海联联邦制制药位位于三三灶科科技园园，厂厂区占占地面面积25万平方方米，，产产品远远东南南亚、、销欧欧美、、非洲洲等国国家，，有近近20000名员员工工。。———珠海海联联邦邦制制药药股股份份有有限限公公司司简简介介美国跨国企业业伟创力集团团在新青工业业园有12家企业，厂区区面积达到60多万平方米，，在职员工6万人。——伟创力集团简简介购房需求中高管置业需求外流严重，白领阶层购房需求旺盛——数据来源：政政府网站、各各公司网站典型代表描述述：林先生，30岁左右右，东东北人人，来来珠海海五年年，副副教授授，在在吉林林大学学教书书家庭人人口：：2人，夫夫妻两两人居住现现状：：教师师员工工宿舍舍（福福利分分房））经济来来源：：工作作收入入+福利，，家庭庭月收收入1.5万客户特特征：：有一一定的的积蓄蓄，买买房会会考虑虑小孩孩的教教育问问题或或父母母的养养老问问题，，眼光比比较长长远，，考虑虑比较较周全全客户语语录：：“我在大学学教书，现现在住的是是学校分的的宿舍里面面住着，当当时分的房房子比较小小，未来计计划生小孩孩，想把父父母都接过过来，好照照顾孩子和和老婆。””“房子大小小的话，就就计划买个100㎡左右的，三房，够够住就好，，毕竟这附附近配套不不好，等小小孩大些，，要教育了了还是要搬搬到市区的的。”“最好可以有有个套房，毕竟还是是想和老婆婆有点私人人空间，骨骨子里还是是有点小资资情调的。。”“哎呀，这这个买房不不像买棵葱葱，还是要要精挑细选选的，可以以不是最贵贵的，但是是一定是好好的，这种种好吧，就就像是就算算我买不起起宝马5系，咬咬牙牙买个1系也不错啊啊，品质还是很很重要的。。”西区本地人人：高校园区教教职工，知知识分子，，深谙文化化游戏，追追逐品位与与品质关键词：25-40岁/圈层/文化/经济实力中中等典型代表描描述：周先生，27岁左右，普普通白领，，在市区工工作，珠海海新移民（（在珠海读读书，毕业业后在珠海海工作）家庭人口：：待婚居住现状：：现与女友友在市区租租房住经济来源：：工作所得得，家庭月月收入7000客户特征：：工作年限限较短，但但稍有积蓄蓄，准备结结婚，承受不起市市区高价格格，但又渴渴望居住品品牌社区客户语录：：“现在和女女朋友租房房住，准备备结婚，市区的婚房房买不起，，只能到西西区买房了了。”“市区的房房子太贵，，经济能力力承受不起起，西区虽虽然远了点点，但价格格是市区的的一半，我宁愿买西西区的房子子然后买辆辆车开去上上班。”“西区的房子子看了很多多，但都觉觉得像农村村的房子，，一直没下下定决心买买，但时代代的房子就就不同了，，虽然在西西区，但还还是觉得很很有都市感，虽然还是是贵了点，，但我们都都很喜欢，，就买了82平米的两房房。”“我买房主主要看价格格，便宜的的才能买，，远点无所所谓，但小区的档次次一定要做做起来，否否则也不会会买的。”市区本地人人（自住型型）：珠海新移民民，有抱负负有追求，，城区高价价溢出，关关注性价比比及配套关键词：25-30岁/普通白领/婚房群体典型代表表描述：：王小姐，，30岁左右，，普通白白领，在在吉大工工作，珠珠海新移移民（来来珠海7年，已有有珠海户户口）家庭人口口：2人，夫妻妻两人，，尚无小小孩居住现状状：现居居新香洲洲，100平米的3房，贷款款所买经济来源源：工作作所得，，家庭月月收入1.2万，有私私家车客户特征征：海归归、高学学历、收收入稳定定、眼界开阔阔、易接接受新事事物、有有投资意意识客户语录录：“我主要要是听朋朋友介绍绍，但是是看了时时代的广广告，觉觉得挺符符合我们们这种年年轻人的的，买了时代代山湖海海，82平米的两两房，纯纯投资，，没想过过自住。”“我买房房主要是是看重户型型和品牌牌，品牌升值值潜力大大啊，另外我我还喜欢山湖湖海的会会所，感觉很很大很现现代，功功能也多多，看过过的人都都会喜欢欢的。””“西区太远远了，有车也也不方便便，来回回浪费时时间，本来想给给父母买买的，但是现现在觉得得买来投资资还不错错，将来价价格合适适就把它它卖了。。”“西区最吸吸引人的的就是房房子便宜宜，价格在在我可承承受的范范围内，，还能作作为一种种投资，，市区的的房子就就不行了了，价格格太高，，投资不不起。””市区本地地人（纯纯投资））：眼光独到到，看重重未来升升值潜力力，产品品展示及及品牌实实力成为为打动购购买的重重要因素素关键词：本地地人或新移民民/25-40岁/普通白领（第第二代）/中高管典型代表描述述：郭先生，62岁左右，陕西西人家庭人口：2人，夫妻两人人，有3个孩子，两个个儿子一个女女儿，都已经经工作，没住住在一起居住现状：在在老家有大房房子，但子女女都在外地工工作，只剩夫夫妻两人住经济来源：退退休金、子女女资助客户特征：被被珠海的气候和环境吸引、买房主主要用来养老老居住客户语录：“我从西北过过来的，有个个女儿嫁到澳澳门，珠海的气候好好，想在这边边买套房养老老住，所以就买了了山湖海一套套三房，和女女儿也比较近近，方便互相相照顾。陕西西的气候不好好，子女现在在又都在外地地，我们都不不打算在老家家住，想直接接搬过来这边边了。”“这个小区区的环境还还是相当不不错的，园园林绿化多多，空间大大，散步乘乘凉都好，，住在这里里应该还是是很舒服的的。就是市市场离这里里太远了，，将来的配套套一定要跟跟上，小区区里最好有有个医疗社社区什么的，老老人家有个个病痛什么么的看医生生也方便些些。”“这里的房房子肯定比比老家的贵贵了，只能能用退休金加上上子女的一一点资助买买一套了，一次性性付款。””内地客户：：经济实力较较好，养老老度假型客客户居多，，关注环境境和配套设设施关键词：内内地客户/50岁以上/退休干部或或生意人客户分析：：市场场主主流流客客户户群群经经济济实实力力中中等等，，以以第第一一居居所所、、度度假假居居所所等等居居住住性性需需求求为为主主，，投投资资需需求求为为辅辅客户类型客户特征客户关注点西区本地客户以第二代为主，自有小车，偏好大社区，对朝向较为敏感，首付敏感，月度还款能力强购买力：大多依赖于家庭支持，购买力中等；居住状况：集中在三灶、红旗、井岸等片区；置业特征：关注交通配套、社区规模、物业管理，对于幼儿园等生活配套较为重视。置业需求：70-100平米2/3房，总价区间50-100万。市区本地客户以区位、配套等为置业核心驱动因素，首付敏感，较注重生活品质购买力：经济实力中等；居住状况：集中在吉大、拱北、新香洲等片区；置业特征：因城区高价挤压，置业属刚性需求型，对价格、配套、产品品质等关注度高。置业需求：70-140平米2/3/4房，总价区间70万-150万。内地城市养老兼投资度假客户北方客户为主，关注生活环境、气候环境、周边配套购买力：经济实力中上等；居住状况：内地东北及西北各城市；置业特征：经济实力较强，看重珠海的气候和环境，偏好精装修，不抗拒陌生区域，主要看重环境和社区配套。置业需求：70-150平方米2/3/4房，总价区间50-150万。港澳客户澳门客户为主，以区位、总价为核心驱动力购买力：经济实力中等；居住状况；以香港、澳门为长期居住点置业特征：对区位、总价、两地车牌等关注度高，注重社区规模及开发商品牌，偏好一次性付款，可置办两地车牌；置业需求：90-200平米2/3/4房，总价100万-150万左右。珠三角度假投资客户资源偏好型客户，看重稀缺和投资价值购买力：经济实力较强；居住状况：以港、澳、深等为常住地，往来于广州、珠海、深圳等珠三角富裕城市；置业特征：看好珠海的发展潜力，总价承受能力较强，有多次置业经验，对景观及居住舒适度要求较高。置业需求：舒适度较强的二房、三房、四房甚至别墅，偏好高楼层。客户户定定位位：：以西西区区及及市市区区本本地地客客户户为为主主，，内内地地、、珠珠三三角角及及港港澳澳客客户户为为辅辅偶得得客客户户群群重点点客客户户群群核心心客客户户群群港、澳澳：5%-10%珠三角角：5%——10%西区客客户25%-35%周边居居民（（家庭庭裂变变第二二代））工业园园区中中高层层管理理高校区区教师师/职工市区客客户25%-30%白领、、高级级蓝领领内地客客户：：10%-15%置业关关注因因素分分析：：调查显示示，客户户在置业业过程中中较为关关注升值值潜力、、物业管管理、交交通及配配套；其次，比比较关注注开发商商品牌、、小区环环境及户户型设计计；我是西区区人，没没有去市市区买是是因为本本身也在在西区工工作，而而且我觉觉得西区区还有升值的空空间。挺看好好的，如如果没涨涨的那么么快，等等攒够钱钱可以考考虑投资资一套。。——时代业主主，黄先先生我买房主主要还是是考虑社区环境境、物管管、生活活配套什么的，，毕竟是是一家人人过生活活——明月湾上上门客户户，李先先生我觉得小区整体的素素质很重要啊！我我已经退到西西区来买房了了，在经济能能力允许的情情况下，肯定定要买好一点点的；环境啊，哪些人住啊，是不是是有城市的感觉觉或者配套上跟上城市市的节奏。。——时代业主，，彭先生我觉得时代代最吸引我我的就是会所，满符合当当代人的需需求，而且且这么完善善的西区现现在好像基基本没有。。这里虽然然还没怎么么开发起来来，不过时时代本身已已经满有城市的感觉觉，觉得住在在这里的人人应该也都都是比较年年轻活力的的。——时代、明月月湾上门客客户，龚小小姐周边客户访访谈语录：：客户分析：：对环境、配配套、城市市感、人群群的关注；；——突围启示，，从实质到印印象，拉近近城市距离离！客户语录分分析：社区环境、、物业管理理、交通及及生活配套套、城市感感、人群等等成为西区区客户提及及最多的关关键需求；；484236302418126产品关注点点分析：调查显示，，客户在置置业过程中中较为关注注户型通风风采光；其次，比较较关注朝向向及内部舒舒适性；客户分析：：对基础舒适适性、局部部功能的关关注；——突围启示，，从基础到提提升，满足足潜在需求求！房子我觉得得合理就好好，也不用用很大，我我们也不是是住大房子子的人，不不过采光、通风风要好，否则则这房子就就不好住——明月湾上门门客户，李李先生我买不起大大房子，但但是从本身身的情况来来说，譬如如衣帽间、书书房，还是是很想要的的。——时代上门客客户，黎先先生我买三房，，面积到没没所谓，够够住就行，，太大也买买不起。有个套房，，有储物间间，厨房也也要全套整整体的那种。——时代业主，，黄先生买房先看通风朝向，不要有太多多的浪费面面积，要有两个阳台，洗手间最最好能有浴缸。——时代业主，，王小姐我就买个小房投资，面积积不要太大大，不过房房子采光什么的的要好，方方正正的，以后出出手出租都都方便。——时代业主，，王小姐周边客户访访谈语录：：客户语录分分析：采光、通风风、面积实实用性，客客户基础关关注点；衣帽间、书书房、套房房……高端住宅要要素日渐成成为新兴小小宅人群的的提升性需需求；5040302010产品突围的的五大关键空空间家居住所环境景观商业配套社区会所社区文化产品突围的的五大关键空空间家居住所环境景观商业配套社区会所社区文化户型创新家居整合型格建筑产品结构市场供应细细分：主流两房区区间为70-90㎡，主流三房房区间为90-120㎡，少量四房房单位项目规模容积率在售主力户型均价销售速度时代山湖海占地17.7万建面40万1.880-82㎡两房102-128㎡三房146-199㎡四房8000元/㎡（带1500-1800的装修）234套/月（含开盘日））珠光新城占地31万建面63万1.786-102㎡两房97-131㎡三房6500元/㎡15套/月西江月占地8.1万建面20万2.066-75㎡两房93-96㎡三房6200元/㎡（带1200元/㎡装修）13.5套/月金碧丽江西海岸占地2.4万建面18万2.1763-92㎡两房93-113㎡三房4200元/㎡27.5套/月海逸豪庭占地14万建面50多万2.9892-161㎡三房183㎡四房6500元/㎡近三个月无成交里维埃拉占地340万建面450万1.852-120㎡两房75-157㎡三房128-188㎡四房毛坯6000元/㎡精装单位7000元/㎡39套/月东方威尼斯占地50万建面100万2.279-98㎡两房91-136㎡三房6500元/㎡13.5套/月户型：主流两房区间为70-90㎡，主流三房区间为90-120㎡，少量一房房四房单位位；价格：毛坯坯价4200-6500元/㎡不等，主流流区间为6200元/㎡，渐渐有带装装修出售的的趋势，装修价格为为1200-1500元/㎡；销售情况：：刚需两房三三房和品牌牌项目消化化速度较快快，月均消化化20套。——销售速度为为近三个月月的数据家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑产品面积区间户型面积比60-75㎡两房20%80-87㎡2+1房/小三房50%100-110㎡三房20%130-150㎡四房10%总计

——100%产品结构配配比：较市场更为为紧凑的实实用户型，，以各种面面积段的三三房为主；；低总价，，高单价；；定位原则：：高品质的的精品居住住社区坚持不拼合合的原则，，以中小面面积的两房房/三房为主力力产品，顺顺应市场及及客户，实实现“快打打快销”利用产品创创新，尝试试同一面积积段下的多多种户型模模式限制条件及及市场机遇遇：地块自身有有90/70限制，高容容积率，建建筑密度低低；保利目标：：快打快销销，高站位位，品牌落落地；项目属性定定位：城市市新兴区域域时尚精品品社区；市场主流产产品为70-120㎡两房/三房产品，，小面积居居家型产品品销售速度度最高；客户主力需需求产品为为70-140㎡两房-四房产品，，追求品牌牌及配套好好的大盘项项目；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑市场供应的的建筑风格格——以异域风情情建筑为主主，少量现现代简约风风格；风情情有余，时时尚不足；；时代山湖海海现代简约风风格珠光新城西班牙风格格里维埃拉东南亚风格格东方威尼斯斯东南亚风格格西江月现代简约风风格金碧丽江西班牙风格格现代风格建建筑，建筑筑外形主动动城市化，，形成地标标气质，成成为青年人人理想消费费品；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑型格建筑：：建筑风格格——现代风格，，符合时尚尚青年人潮潮流取向，，极具城市市意象；几何造型玻璃材质，，通透、时时代感强玻璃+色彩百叶，，科技含量量，生态建建筑，形成成随心而变变，色彩斑斑斓的建筑筑外墙型格建筑：：建筑语汇汇——玻璃、百叶叶、几何型型、色彩，，十足地标标；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：面积赠送送——设置内庭院院，可改房房，赠送一半面面积，增加加户型附加加值利用采光面面，在户型型内设置内内庭院，赠赠送一半面面积，提高高室内居住住舒适度的的同时，可可将内庭院院改为卧室室，增加产产品附加值值家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑《2.2m0.8m《2.2m0.8m户型创新：：面积赠送送——卫生间设置置落地凸窗窗，凸窗面面积全赠送送，扩容室室内空间，小面积的的大享受卫生间设置置倒凸窗可可结合浴缸缸、花洒设设置为淋浴浴空间，扩扩大空间，，提升户型型舒适度家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：面积赠送送——墙体结合内内凸窗，设设置为衣帽帽间或书桌空间间，凸窗面积积全赠送家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：功能优化化——预留供装修发挥挥的潜在功能空间，，提供实用用率更高的的室内空间间储藏空间的的设计重点点在衣柜、、鞋柜、杂杂物间的设设计。另也也有将杂物物间设在地地下车库的的方式来赠赠送给客户户家居居住住所所户型型创创新新家居居整整合合产品品结结构构型格格建建筑筑由一一个个全全功功能能卫卫生生间间和和一一个个仅仅设设置置便便器器和和小小型型洗洗面面器器的的“半卫卫”组成成。。对对常常有有客客人人的的家家庭庭其其发发挥挥卫卫生生间间功功能能，，对对客客人人不不多多的的家家庭庭可可改改造造成成储储藏藏室室。。将卫生间功能能细分，即常常说的干湿分分区，供居住住人口较多的的家庭提高空空间的使用效效率。客卫生间主卫生间户型创新：功功能优化——设置“一个半”卫生间或功能能的细分，提提供更人性化化功能空间考考量家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑60-75㎡小两房户型定位：两房两厅一卫户型特点：设置观景阳台设置独立的衣帽间预留浴缸位置局部西厨化+半独立中厨=独立餐厅和中西厨虚空间利用最大化（增加储物空间）80-88㎡小三房户型定位：2+1房，两厅两卫户型特点：设置可改房的空中花园双阳台，生活阳台+观景阳台设置独立的衣帽间预留浴缸位置局部西厨化+半独立中厨=独立餐厅和中西厨虚空间利用最大化（增加储物空间）虚空间蝶.客厅主卧虚空间客厅主卧虚空间客厅主卧虚空间由客厅进入虚虚空间虚空间单独使使用由主卧进入虚虚空间可以成为家庭庭照片厅、收收藏屋等家庭展示性空间可以成为衣帽帽间、化妆间间、书柜等主卧个性化空间可以成为储藏藏间或橱柜满满足客厅卧室室储藏及展示示空间户型设计要点点：60-75㎡㎡小两房、80-88㎡㎡小三房典型110平米三房面积需求22-32平方米8-14平方米4.3-8平方米15-20平方米10-13平方米6-12平方米3.6-6平方米1.2-12平方米面积需求28-36平方米10-18平方米6-10平方米18-26平方米10-15平方米8-12平方米5.4-8平方米2-12平方米10-13平方米典型140平米四房功能需求特征征满足多人聚聚集交流及及集体活动动，需求大面积开敞敞空间。由于使用用频次及家家具设置不不同，客厅厅布局相对对稳定，餐厅可变性性更强独立以隔绝处理食物的的油烟及异味味，满足食物物加工及储藏藏功能满足个人私私密空间需需求，在基本舒适适的前提下下，储藏及及个性空间间需求强烈烈。其中主卧舒舒适度通常常较高，故故更看中个个性化功能能的附加，，而次卧由由于舒适度度有限，对对舒适度的的需求略大大于对功能能增加的需需求功能空间间客厅餐厅厨房主卧次卧书房/次卧卫生间阳台次卧无满足办公公、娱乐乐等个人人个性化需求，为为家庭服服务需求求多样功能能可能性满足多人同时时使用，降低相相互干扰扰，保证证使用舒舒适度满足晾晒晒洗刷的的实用功功能同时时，提供供景观享享受型功功能公共活动动空间（（客厅厅、餐厅厅）私人休闲闲活动空空间（（卧室、、书房））半室外活活动空间间（入入户花园园、阳台台、露台台）服务型空空间（（厨房、、卫生间间、储藏藏）户型设计计要点：：110㎡㎡三房、140㎡㎡四房舒适户型型局部功功能空间间特征突突破增强功能能的实用用性，同同时空间间可适当当压缩合合并增加公共共空间空空间开敞敞度及多多样功能能增加个性性化及多多样化功功能可能能性公共活动动空间（（客厅厅、餐厅厅）私人休闲闲活动空空间（（卧室、、书房））半室外活活动空间间（入入户花园园、阳台台、露台台）服务型空空间（（厨房、、卫生间间、储藏藏）配合实现现个性化化及多样样化的功功能需求功能能：PARTYROOM，影院，，展厅……需求功能能：化妆妆间、工工作室、、书屋、、琴房、、个性墙墙……需求功能能：BBQ、茶室、、植物温温室、瑜瑜伽房……需求功能能：开放放式厨房房、浴缸缸、私人人衣帽间间……户型设计计要点：：110㎡㎡三房、140㎡㎡四房IKEA式空间间生活活设计计源自瑞瑞典，，清新新、健健康！！定制制化宜宜家家家居解解决方方案，，富有想想象力力，永永远引引领年年轻人人的生生活潮潮流家居整整合：：当装装修的的价格格标准准成为为主流流衡量量标准准的时时候，，我们们需要要新的标标准！！小空空间大大创意意，实实现从从空间间到家家居的的集约约化居居住家居住住所户型创创新家居整合合产品结构构型格建筑筑[门厅][客厅][餐厅][卧室][书房][衣帽间]利用组合合橱柜完完全利用用厨房空空间利用厨房房墙面，，打造““0”占用收纳纳空间厨房家居整合合：家电一体体化，““零占占用”的的厨房空空间解决决计划家居住所所户型创新新家居整合合产品结构构型格建筑筑产品突围围的五大关键键空间家居住所所环境景观观商业配套套社区会所所社区文化化园林风格格园林细节节园林模式式市场供应应的园林林风格——以欧式园园林和现现代东南南亚园林林为主，，辅以水水系，观观赏性强强但缺乏乏参与性性，新颖颖性不足足；时代山湖湖海现代、简简洁的自自然生态态园林珠光新城城西班牙风风情水岸岸园林里维埃拉拉东南亚风风情园林林西江月分散式普普通园林林金碧丽江江西班牙风风情园林林环境景观观园林细节节园林模式式园林风格格东方威尼尼斯欧式水系系园林集约土地地的园林林设计模模式建筑退让让给园林林，让偌偌大的园园林空间间成为少少数人的的精致享享受住宅虽小小，“家”却很大！！环境景观观园林细节节园林模式式园林风格格园林模式式：内部景观观资源营营造，中中央大园园林设计计，精致致小户的的“大家空间间”环境景观观园林细节节园林模式园林风格园林风格：：现代，都市市，一定的的艺术气质质；强调参参与性与共共享空间；；——趣味园林艺术家的创创作基地彰显珠海都都市魅力国际化的文文化路标国际都市景景观创作营营以建筑为界界，形成从从私密到开开放的视觉觉感受；与与集中商业业MALL呼应与会所相连连接，内外互通的的无边际泳泳池，泳池既是游游泳的地方方，也吃喝喝着果汁晒晒着太阳的的好去处；；广场既是入入口的之一一，也是和和亲朋好友友嬉戏的场场所；这里里，一切都都是sofunny！环境景观观园林细节节园林模式式园林风格格园林细节节：实际功能能与观赏赏性同在在，功能能新颖、、强调造造型；重重点打造造广场、、泳池等等等空间间；环境景观观园林细节节园林模式式园林风格格园林细节节：园林空间间无所不不在的延延展，架架空层室室外化，，园林室室内化，，将客厅厅延伸在在家外，，你我的的都市会会客厅；；产品突围围的五大关键键空间家居住所所环境景观观商业配套套社区会所所社区文化化案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求个性商业业：商业业思考——竞争项目目商业配配套完善善，且各各有特色色，但是是项目5万平商业业体量有有条件成成为区域域服务中中心商业业时代山湖湖海商业业配套：：会所、商商业街、、美术馆馆里维埃拉拉商业配配套：大型酒楼楼、华润润万家、、特色饮饮食、儿儿童游乐乐场、容容闳、游游艇俱乐乐部、遵遵义医学学院第五五附属医医院、商商业街、、会所等等珠光新城城商业配配套：会所、幼幼儿园、、游泳池池等配套套、风情情商业大大道东方威尼尼斯商业业配套：：13万㎡商务务综合体体：写字字楼、五五星级酒酒店、会会所、商商业、会会展、国国际歌剧剧院小学学、中学学、幼儿儿园商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求个性商业业：商业业思考——保利有操作商业业案例的的成功经经验，有条件成功打造造项目约约5万平平的商业业体保利水城城——城市新区区的成功功招商经经验和已已经累计计的商业业客户，，保利有有更丰富富的商业业操作经经验项目基本本经济技技术参数数（商业业水城））占地面积积：117034平方米其中：地地面以上上建面：：135436㎡㎡商场、零零售、娱娱乐62055㎡地面以下下建面：：77273㎡首层建面面：49052㎡㎡容积率：：1.33建筑密度度：42％层数：≤≤7层商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求个性商业业：商业业思考——客户在要要求满足足基本日日常生活活所需的的前提下下，内心心渴望““吃喝玩玩乐一条条龙服务务”的““宅”生生活社区配套套功能需需求分析析：调查显显示，，小型型超市市、银银行/自动存存取机机、餐餐饮店店、大大型商商业中中心和和门诊诊药店店等基基本日日常生生活功功能的的需求求最为为旺盛盛；其次对对书店店、咖咖啡厅厅、美美容美美发店店、洗洗衣店店等消消遣性性商业业配套套需求求也较较高；；同时部部分客客户也也表示示对社社区教教育配配套较较为关关注，，若能能引进进国际际级教教育机机构更更好。。010152025304045客户语语录：：商业当当然要要满足足日常常生活活所需需，比比如说说超市市、餐餐饮店店、银银行、、药店店、门门诊都都是必必须的的，但但是我我也希希望有有一些些非常常享受受型的的，如如果可可以和和女朋朋友不不用去去市区区都可可以看看看电电影就就好了了，服服务一一条龙龙；其实像像我们们这种种年轻轻人都都是渴渴望过过上““吃喝喝玩乐乐”的的日子子，但但是内内心又又是非非常““宅””的人人，反反正我我要求求挺高高的，，希望望住的的小区区什么么玩意意都有有，就就像吉吉大的的房子子为什什么这这么贵贵，因因为有有免税税啊、、有光光大写写字楼楼啊，，最好好这里里也像像吉大大那样样；个性商商业：：案例例借鉴鉴——YOHOTOWN，新新界元元朗，，西铁铁上盖盖（1期尚尚未通通车）），距距中环环乘地地铁30分分钟，，建面面约100万复苏期期高层层居家家明星星楼盘盘B：YOHOTOWN项目推推出时时西铁铁要通通还未未通经三号干线乘西铁荃湾13分钟10分钟旺角21分钟23分钟美孚——14分钟尖沙嘴24分钟30分钟中环28分钟30分钟YOHOTown30分钟内内到达达中、、港、、龙整体规规划图图地址：：元朗朗元龙龙街8号占地面面积：：约21933平方米米住宅座座数：：8座（（第1至9座，不不设第第4座）单位总数：：2200个第1期：首期5幢住宅大廈廈，共约1404个单位位。逾逾7成是两两房，，其余余是三三房，，面积积为500余至800余平方方呎；；顶层层均备备有精精致特特色单单位““YO豪宅”，面积积为1222平方尺起，分分为3房及4房设计，每个个单位设有两两个空中花园园。首期推售1、2、3、5、6共5座单位商业配套案例借鉴功能建议商业思考客户需求个性商业：案案例借鉴——YOHOTOWN是新新鸿基“生活活概念”塑造造的经典案例例：“YOHOLIFE”——锁锁定目标客户户（城区白领领）的“社区区概念”体系系YOHO“YOHO就是全新的生生活形态”，，YOHO是一个人人健健康快乐的社社区，在YOHO社区内，没有年龄界限限，能够成为YOHO人必定是拥有国际视野野、生活品味味、掌握潮流流和科技资讯讯，而且较一一般人拥有””多走两步““的前瞻眼光光”。YOHOtown的营销概念念的基调是是开心快乐社社区。这种社区区概念正好好能返璞归归真，将人人类因心情情轻松愉快快而迸发出出来的一种种感觉、一一种态度，，演绎为简简单而具内内涵的生活活哲学。家庭朋友时尚生活创意生活开心健康工工作休闲娱乐商业配套案例借鉴功能建议商业思考客户需求个性商业：：案例借鉴鉴——“YOHO生活”概概念的表现现——嫁接接年轻人热热爱的品牌牌与名人的的生活方式式与年轻人热热爱与追逐逐的品牌连连接：YOHOTOWN通过与STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等国际著名名品牌合作作，通过引引入咖啡文文化、首創「YOHOSmartAlerts」服務、采采用SAMSUNG最新产品，，推出「YOHO網上電台」」，充分演演绎YOHOLIVING生活状态，，通过提供供品牌服务务为项目增增值。与年轻人相相信的名人人生活方式式连接名人合作一一：著名饮饮食专栏作作家欧阳应应霁名人合作二二：国际时时装设计师师何志恩名人作三：：商务印书书馆名人合作四四：著名瑜瑜伽教练黄佩霞名人合作五五：现场活动邀邀请娱乐界界知名人士士参加商业配套案例借鉴功能建议商业思考客户需求个性商业：：案例借鉴鉴——YOHOTOWN，在有限限资源下享享受豪宅的的生活体验验和生活畅畅想……城市市前前沿沿＼＼流流行行尖尖端端＼＼锐锐利利风风行行＼＼阳阳光光健健康康＼＼我我有有我我性性格格＼＼贪贪心心＼＼爱爱自自己己＼＼享享受受生生命命＼＼都都会会动动物物＼＼迷迷恋恋城城市市的的味味道道………商业配配套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求个性商业业：功能能建议——区域一站站式目的的地型商商业中心心商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求1个24小时营业业的7-11，为客户户带来便便利。引进大型型超市，，如华润润万家，，解决客客户日常常生活所所需。商业体采采用通透透玻璃幕幕墙形式式，白天天是鲜明明的个性性建筑，，夜间是是灯火通通明的昭昭示建筑筑，将城城市品质质生活进进行到底底。个性商业业：功能能建议——打造珠海海首个I-MAX3D影院院，追求求高端生生活享受受商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求IMAX3D技术不仅仅使用世世界最大大的IMAX底片，并并且使用用双胶片片分开录录制、播播放左眼眼及右眼眼的影像像，使得得影像更更立体清清晰，色色彩也更更鲜明。。个性商业业：功能能建议——组建一个个私家小小型博物物馆，用用文化休休闲配套套打造精精英都市市生活商业配套套案例借鉴鉴功能建议议商业思考考客户需求求产品突围围的五大关键键空间家居住所所环境景观观商业配套套社区会所所社区文化化会所思考考形象定位位功能建议议社区会所所会所思考考形象定位位时尚会所所：会所所思考——符合年轻轻人的生生活“场”舞蹈室健身房儿童娱乐乐室游泳池时代山湖湖海会所所功能功能建议议时尚会所所：会所所思考——符合年轻轻人的生生活“场场”；会所功能能需求分分析：调查显示示，恒温温泳池、、儿童中中心、健健身中心心、中餐餐厅和羽羽毛球场场的需求求最为旺旺盛；其次为西餐厅厅、室内篮球球场、棋牌室室；对室内网球场场、室内壁球球馆、按摩中中心等需求也也较高；客户需求的会会所功能基本本与目前市场场上的会所功功能分布基本本吻合。010152025304045客户语录：现在会所在西西区也很流行行了，但是也也没见多少个个开发商真的的就做出来，，就时代做出出来了，还是是比较吸引的的，感觉以后后服务都很上上档次，最重重