大型商场消防系统维保实施方案

大型商场消防系统维保实施方案大型商场消防系统维修保养实施方案

一、消防系统简况：

1、太阳百货广场位于深圳市罗湖区东门老街，消防系统包括太阳百货广场大厦内的商业和办公物业。

2、太阳百货广场大厦是重点防火单位，消防系统的正常运行对于保证太阳百货广场大厦的人身财产安全非常重要。

3、太阳百货广场大厦维修保养的消防系统包括：

1)火灾自动报警系统;

2)自动喷水灭火系统;

3)消火栓灭火系统;

4)防、排烟系统;

5)消防应急广播系统;

6)气体灭火系统;

7)消防联动控制系统;

二.目标和要求及规范

1.该方案遵循的法律法规及规范标准

《火灾自动报警系统施工及验收规范》(GB50166-92)

《自动喷水灭火系统施工及验收规范》(GB50261-2021)

《手动火灾报警按钮技术要求及试验方法》(GA5-1991)

《气体灭火系统施工及验收规范》(GB50263-1997)

《点型感烟火灾探测器技术要求及试验方法》(GB4715-93)

《点型感温火灾探测器技术要求及试验方法》(GB4716-93)

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2021)

《火灾报警控制器通用技术条件》(GB4717-93)

《消防联动控制设备通用技术条件》(GB16806-1997)

《电气装置安装工程施工及验收规范》(GB11232-92)

公安部第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》

深圳市公安消防局(深公消字199711号文)《关于落实建筑消防设施检查维修保养规定的实施意见》

2.消防系统包括：

a.火灾自动报警系统;

b.自动喷水灭火系统;

c、消火栓系统;

d、防、排烟系统;

e、消防应急广播系统;

f、气体灭火系统;

j、消防联动控制系统;

3.维保承诺

在维修保养合同范围内，我司派出具备消防设施维修保养资格和对消防设施的施工、维保经验丰富的工程技术人员承担太阳百货广场大厦消防系统月度检查和系统保养、季度检查及保养、日常故障处理等。实行24小时现场值班制度，随时受理委托单位有关消防设施的故障报告，一般故障、紧急故障即时到场并及时排除，确保系统正常运行。

三、维修保养实施方案

1、火灾自动报警系统

月度检查

火灾报警控制屏及联动控制屏

a.检查控制屏外箱是否损坏及表面清洁;

b.测试控制屏之操作、联动、显示、火警输出/输入讯号;

c.测试供电部分电压是否正常及电池供电是否正常;

d.系统及线路的故障测试并排除故障;

智能模块

a.检查模块箱是否损坏及表面清洁;

b.模块箱及进綫管口密封是否良好;

c.检查模块端子接线有无异常;

感烟探测器/感温探测器

a.检查烟/温感之外观是否损坏及清洁探头外表.以及以及用高纯酒精清洗内部;

b.每区抽样测试烟/溫感报警是否正常及检查接线是否正常(约每区30%抽样);

c.每区检查短路故障测试并排除故障;

手动报警按钮

a.检查手动报警按钮之外表是否有损坏及清洁外表;

b.测试手动报警按钮操作是否正常及检查接线座是否正常(约每区30%抽样);

c.每区检查短路故障测试并排除故障;

警鈴

a.检查警铃外观是否损坏并外表清洁;

b.测试警鈴联动是否正常，检查接线座是否正常(约每区30%抽样);

c.每区检查短路故障测试并排除故障;

d.测试火警警鈴响声是否正常(约每区30%抽样);

系统线路

a.测试短路故障及火警信号是否正常并排除故障;

b.测试报警线路，联动线路及警鈴线路是否正常并排除故障;

水流指示器

a.检查测试水流指示器或排水操作是否有火警信号输入;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

季度檢查:

a.同月度检查内容;

b.吹洗控制屏内部进行除尘保养;

c.测试所有烟感/溫感器，报警是否正常及检查接线座是否正常;

d.测试所有报警按钮之操作是否正常及检查接线座是否正常;

e.测试所有警铃之操作是否正常及检查接线座是否正常;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

2.自动喷水灭火系统

月度检查:

喷头及管网

a.检查喷淋头，若有损坏或不规范应及时调整，装饰蝶丢失应重新安装;检查喷淋支管外表有否损坏或漏水现象;

b.自动喷淋系统应在管网上标识出水流方向指示;

c.于每层末端排水测试并检查记录楼层喷淋系统压力;

喷淋系统流水制

a.检查外表是否损坏并维修;

b.检查入水至内部止回部分是否操作正常及添加润滑油;

喷淋水泵，水泵启动控制箱及其组件

a.测试检查水泵手动/自动时的启停操作及压力;

b.测试水泵启动控制箱之操作，输入/输出訊號显示及联动控制;

c.测试水泵之入水管/出水管(包括闸阀.止回阀.隔沙器.伸缩接头及其它配件)有否损坏及供水/出水是否正常;

d.检查测试水泵压力制止操作，并作水泵出水压力和流量测试纪录;

e.清洁水泵及控制柜表面;

f.所有闸阀开闭测试及添加润滑油;

湿式报警阀及组件

a.检查报警阀外表有否损坏并维修;

b.检查报警阀连接管及主水管(包括闸阀.止回阀.伸缩接头及其它配件)有否损坏及报警阀操作是否正常;

c.所有闸阀开闭测试及添加润滑油;

d.检查所有阀门是否掛有"常开'或"常闭'标识牌，如有遗漏需补上;

e.检查报警阀之排水操作;

f.测试水力警铃，清洗过滤器及添加润滑油;

水流指示器

a.检查及检视外表有否损坏并维修正常;

b.检查内部接点及功能是否正常;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

季度检查:

a.同月度检查内容;

b.吹洗水泵启动控制箱控制屏内部进行除尘保养;

c.给系统排水后再送上水然后加压，测试湿式报警阀及其组件;

d.给系统排水后再送上水然后加压，测试喷淋喷头及其水管;

e.给湿式报警阀及其组件油上油漆及加上润滑油;

f.给喷淋系统入水制油上油漆及加上润滑油;

g.清洗报警阀内部及检查内部有否损坏

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

3.室内外消火栓系统

月度检查:

室内消火栓及其配件

a.检查消防栓外表有否损坏;

b.检查消防水带及接口有否损坏;

c.检查消防栓接口有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常;

d.检查所有阀门是否掛有"常开'或"常闭'标识牌，如有遗漏需补上;

e.检查消防栓水枪有否阻塞及损坏;

f.所有闸阀开闭测试及加添润滑油;

消防水泵、水泵直启动控制箱及其组件

a.测试及检查水泵手动/自动时之启动操作及系统压力;

b.测试水启动控制箱之操作，输入/输出信号/显示及联动控制;

c.测试水泵之入水及出水管(包括闸阀，止回阀，隔沙器，伸缩接头及其它配件)有否损坏及供水/出水是否正常;

d.检查及测试水泵压力制操作，并作水泵出水压力;

e.清洁水泵及启动控制屏表面;

f.所有闸阀开闭测试及加添润滑油;

消火栓管道及其组件

a.检查消火栓水管外表有否或是否漏水(包括所有阀门或伸缩接头);

b.室内消火栓系统在水管上标示并作水流方向指示;

消防系统入水制

a.检查外表有否损坏并维修;

b.检查入水至内部上回部分是否操作正常及添加润滑油;

消火栓测试

a.检查及检视外表有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常;

b.射水测试检查建筑物每层室内消火栓，用专用检测仪测流量及水压并记录;

临时加压天面水池

a.检查供水及水量是否正常;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

季度检查：

a.同月度检查内容;

b.吹洗消防水泵启动控制箱控制屏内部;

c.室内消火栓管道及其组件把系统排水后再送上水然后加压;

d.室内消火栓系统入水制漆上油漆及加上润滑油;

e.测试用消火栓漆上油漆及加上润滑油;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

4、防、排烟系统

月度检查：

a、正压送风阀及排烟阀工作状态检查，控制及监视线路检测和维护、以及设备损坏后的更换;

b、排烟风机的检查，试验的维护;

c、防排烟风机配电的检查;

d、防火阀工作状态检查;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

季度检查：

a、重复月度检查内容;

b、正压送风和排烟风量的检查;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

5.消防紧急广播及对讲电话系统

月度检查：

a.各楼层固定对讲电话或电话插孔与消防控制中心对讲电话或主机之间双向互通检查;

b.系统广播分层播音试验和检查;

c.清洁保养对讲主机、广播主机;

d.电话、广播.线路检查和维护;

e.广播主机设备检查和维护;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

6.气体灭火系统

月度检查：

a、气瓶检查，无锈蚀、标识清晰完好;

b、气体灭火控制柜外表清洁、柜内线路整齐、主机及电池工作正常;

c、电气线路正常、端子紧固;

d、警铃、汽笛、闪灯等工作正常;

e、报警、故障、放气、联动信号反馈及动作正常;

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

季度检查：

a、检查喷嘴有无未经批准而变更，喷嘴有无变形、损伤、锈蚀、脱落、松动，开孔是否畅通，有无灰尘粘结等;

b、检查灭火剂储存容器有无腐蚀和涂层脱落现象，容器数是否符合规定的数量;

c、检查容器阀有无松动变形、损伤.集流管有无变形、腐蚀、损伤，各螺纹连部分有无松动等。

d、检查电气接线是否完整，端子有无松动和损伤等;

e、检查控制器外观有无损坏，门关闭是否畅顺，涂漆是否脱落而生锈，有无障碍物影响操作。电路板工作是否正常;

f、检查现场探测器，控制设备外观是否完好，是否处于工作状态;

j、检查防护区内的通风装置是否正常;

h、进行系统模拟试验，检查报警、故障、放气、联动功能是否正常。

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

7.消防联动控制系统

月度检查：

a.联动柜直流稳压电源以及电池、电池组的检查;

b.检查联动柜控制、反馈信号的正确性;

c.联动柜内除尘、端子紧固，检查信号灯、按钮、联动柜表面油漆及文字.

检查中发现的问题按消防规范要求及时处理;损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。

月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。

四、故障处理程序

1、在日常巡查、月检、季检中发现的问题和故障，我司立即进行处理和排除，并将处理结果写在检查记录表。

2、日常发现消防系统故障时，值班人员请依据我司提供的联系电话迅速与我司相关人员联系，通知故障发生时间、现象等简单情况。在接到客户报障通知后，我司维护人员保证在24小时内即时到现场处理和排除故障。故障处理后填写《故障处理报告》，由现场人员签字认可，双方存档。

3、如因设备损坏而产生的故障，在购置新设备以前前应有临时应变措施，最大限度保障系统带故障运行，并积极主动地配合做好维护工作。

4、故障(正常检修)处理中更换的设备、材料，必须提出报告交客户购买后更换。以上检查原始记录必须由参加维护保养的双方人员签字。月(季、年)度检查结果和处理意见一式二份,由双方代表签字后各执一份。

五、维保计划时间及验收

1.本维修保养实施计划的执行时间从200年月日至200年月日止。

2.在月度、季度计划完成后，由消防主管和我司维修负责人共同验收，并填写月、季检表，双方签字确认。

3.年度计划完成后，由管理公司制定全面的验收时间，组织相关人员与我司的技术人员按照维保计划共同进行验收检测，并逐项填写年检表。验收时出现的故障及时解决。

4.本计划内所有项目均通过年度验收检测后，双方负责人在检测报告上签字确认，本计划实施结束。

六、安全文明施工措施

1.我司将按照要求在维保合同结束前向业主提交最终维保资料，以便业主能顺利开展其他工作。

2.我司将按照合同规定，在所有设备启动试验时，派出合格的工程现场的技术专家，以提供现场服务。

我司派出的专业人员将负责设备和系统的维修调试。

我司派出的技术人员在现场将遵守法纪，遵守现场的各项规章和制度。

我司派出的技术人员有较强的责任感和事业心，按时到位。

我司派出的技术人员了解合同的内容，有相同或相近系统的现场工作经验，能够正确地进行现场工作。

我司派出的技术人员身体健康，适应现场工作的条件。

3.如果我司派出的的现场服务人员出现以下行为：

在履行其职责时不能胜任或玩忽职守

不遵守合同的约定

经常出现有损健康与安全，或有损环境保护的行为

严重违反业主的有关规定和条例

业主可以要求我司撤换不合格的现场服务人员，我司将另行选派合适的替代人员。

4.我司派出的技术服务人员还将负责对业主的运行人员进行现场培训，教会他们如何操作及维护设备和系统。

5.我司将提供设备和系统进行检查、维护所必需的专用测试设备和工具。

6.我司提供现场服务时间限于完成本技术规范中所规定的任务而定。即时间的长短以我司能完成本技术规范书所规定的任务来决定。我司派驻现场的专家其日程表按工作需要编制，在一天内的任何时间均可以提供现场服务。

7.我司派出的现场技术专家将遵守法律和法规，在现场工作期间并遵守现场工作的规定。

8.我司将自行支付所有派出人员所需交通、生活和其它各项费用，业主应为我司派出的现场人员提供便利。

9.我司将派出的为本工程雇佣的特殊工种的工人和操作人员受过专门的培训，并已取得政府和有关管理机构规定的上岗证书。

10.我司将采取任何必要和适当的措施来保证维保工程按照批准的进度计划或按照经过修订的进度计划进行。

11.24小时值班制度

我司保证按合同规定的条款，对消防系统进行保修，并安排专职维修保养人员，随时作好准备，在消防系统出现问题时我公司按制度24小时随叫随到。

我司承诺：如火灾报警控制系统在运行中出现问题，我司将在接到业主通知后即时内到达现场处理并提供24小时应答服务。

定期回访，做到有效投诉率为零

公司组织专职人员定期回访，并在维修保养期间每月对工程所有消防系统进行全面检查，发现问题及时处理，作好回访记录，做到业主投诉率为零。

为了更好的服务于业主，充分体现承包单位对业主负责的精神，我司将制定详细的质量回访及保修制度，编制《服务程序》、使质量信息的反馈分析、程序化、制度化，并配备足够的资源。

七、人员配置及工具配备

1.我司配置专职技术维护人员4名;其中两人实行轮流现场值班，两人24小时待命随叫随到做技术支援;

2.我司为维护人员配备了专用的24小时开通处于待命的维护手机,且人手一部。

3.其它维护常用工具：

专用检测设备及常用维修工具

规格型号数量单位备注

6英尺拉伸杆

553-6851个

感温头测试器

553-6771个

感烟头测试器

2098-92881个

常用维修工具包4套

万用表

UT524块

压力表

(0-2.5)MPa1块

风速仪1块

兆欧表

ZC25-41块

接地电阻测量仪1块

温度计2个

篇2：物业消防维保方案(荐)

物业消防维保方案

消防维保，是消防系统发挥正常功能的前提保障。依照国家《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》等规范，结合甲方的设备实际和管理要求，以使整个维保工作系统化、规范化、档案化，使整个设备系统良好运行，完整好用和遇警时的万无一失。特制定如下维保计划：

日常维保工作安排

1、每月按计划抽样测试部分设备，致使一年内所有设备全部测试一遍。确保设备的正常运行。

2、每季度或半年(视消防工程大小)进行全面的检查，发现问题及时处理。

3、每年我公司派专业的消防维保队伍进行整体的消防测试，确保设备的正常运行。

4、协助业主找专业的探测器清洗厂，完成对所有探测器的清洗工作。

5、协助或完全负责同消防部门的业务，确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。

消防设施维护、保养内容

一、消防维保共分以下系统：

消火栓系统

自动喷水灭火系统

火灾自动报警系统

气体灭火系统

防火卷帘门

通讯系统

消防广播

水泵、恒压泵、控制柜、联动柜

应急疏散系统

移动式灭火器

二、具体维保方案

消防栓系统

1、维修保养工作内容

1.检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎;

2.检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示;

3.检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏;

4.检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏;

5.定期试验消防栓，检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求;

6.定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效;

7.检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，定期清洗过滤器;

8.定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑;

9.检查止回阀启闭是否灵活、有效;

10.定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

2、维修保养工作标准

1.消防栓箱内配置齐全，各项配件完好，消防栓口静压符合设计或规范要求;

2.试验消防栓破玻按钮，消防栓水泵启动，各项联动设施动作，消防中心有报警信号和消防水泵状态显示;

3.各阀门处于正常的开或关状态，且有明显标志，阀体完好、不漏水;

4.消防栓系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损;

5.消防栓喷射时，其充实水柱达到设计或规范要求;

6.安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效;

7.减压阀和过滤器外观完好，减压阀工作稳定、可靠，且减压比例准确，过滤器内无杂物，水流畅通;

8.阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏;

9.止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好;

10.消防栓系统管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。

3、维修保养工作计划

1.每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎;

2.每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示;

3.每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏;

4.每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏;

5.每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求;

6.每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效;

7.每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器;

8.每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

9.每月检查止回阀启闭是否灵活、有效;

10.每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

自动喷水灭火系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求);

2.检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等;

3.检查喷淋头、管道是否完好，有无爆裂隐患;

4.检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示;

5.检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏;

6.定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效;

7.检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常;

8.检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确;

9.定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

10.检查止回阀启闭是否灵活、有效;

11.定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

2、维修保养工作标准

1.楼层喷淋管网末端试验压力(动、静压力)流量符合设计或规范要求;

2.水流指示器动作灵敏、报警准确、及时，复位正常，消防中心显示报警地址正确;

3.喷淋头外观完好，无滴漏或爆破隐患;

4.阀门处于正常开、关状态，有明显标志，信号阀门开、关灵活、有效，消防中心有关闭信号显示，报警地址准确;

5.喷淋系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损;

6.安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效;

7.喷淋立管的自动排气阀无堵塞或漏水，工作正常;

8.湿式报警阀外观完好，无渗漏，放水试验时动作灵敏，其压力开关联动喷淋泵启动，消防中心报警显示准确;

9.阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏;

10.止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好;

11.喷淋管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。

3、维修保养工作计划

1.每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求);每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求;

2.每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等;

3.每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患;

4.每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示;

5.每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏;

6.每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效;

7.每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常;

8.每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确;

9.每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

10.每月检查止回阀启闭是否灵活、有效;

11.每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

火灾自动报警系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.用专用测试仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏;

2.检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响;

3.试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响，消防中心显示报警区域是否准确;

4.检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常，并全面清洁、保养;

5.检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常，检查界面(模块)输出电压是否正常，确保正常运行;

6.检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求;

7.检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落;

8.定期对备用电源进行1～2次充放电试验;1～3次主和备用电源自动切换试验;

9.定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏;

10.定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常;

11.定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。

2、维修保养工作标准

1.探测器动作灵敏，报警准确;

2.主控屏工作正常，正常显示报警区域和输出联动信号;

3.手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常;

4.主控屏和联动控制屏外观完好、清洁，各项输入、输出显示功能正常;

5.界面(模块)各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号正常;

6.电池组的电压及其他参数正常，供电稳定、可靠;

7.系统设备所有接线牢固，无松动、破损或脱落;

8.主、备电源自动切换功能正常;

9.探测器外观完好，内外部清洁，功能正常;

10.报警主机控制程序正确，各项功能正常;

11.系统接地电阻符合规范或设计要求。

3、维修保养工作计划

1.每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏;

2.每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响;

3.每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响;

4.每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养;

5.每月检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面(模块)输出电压是否正常，确保正常运行;

6.每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求;

7.每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。

8.每季定期对备用电源进行1～2次充放电试验;1～3次主和备用电源自动切换试验。

9.每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏;

10.每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常;

11.每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。

气体灭火系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查保养各台气体灭火控制器，测试其功能是否正常;

2.检查启动瓶药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区)，有无泄漏现象;

3.检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常;

4.定期对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑;

5.模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作;

6.检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆;

7.检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化;

8.检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。

2、维修保养工作标准

1.气体灭火控制器完好，控制功能正常;

2.启动瓶和药剂贮瓶压力符合出厂标准和设计要求;

3.手动、自动、紧急启、停放气装置灵敏、有效;

4.电磁阀、瓶头阀动作灵活、有效;

5.模拟试验时，通风空调停止，防火阀关闭，电磁阀延时动作，各项联动功能正常;

6.启动瓶、药剂贮瓶完好，无变形、无腐蚀、脱漆;

7.控制气管无变形、松脱，连接牢固、可靠，高压软管无变形、生锈或老化，连接稳固;

8.防护区围护结构、开口符合规范要求。

3、维修保养工作计划

1.每月检查保养各套气体灭火控制器，测试其功能是否正常;

2.每周检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区)，有无泄漏现象;

3.每月检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常;

4.每年至少一次对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑;

5.每月模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作;

6.每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆;

7.每周检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化;

8.每月检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。

防火卷帘的维护保养

1、维修保养工作内容

1.试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常;

2.试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常;

3.试验防火卷帘控制器的功能是否正常;

4.检查试验卷帘导轨和转动机构(含链条)运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形;

5.试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示。

2、维修保养工作标准

1.烟、温感动作，联动卷帘降落功能正常;

2.现场和远程控制卷帘起、降功能正常;

3.防火卷帘控制器功能正常;

4.防火卷帘导轨和转动机构运转灵活，卷帘叶片无变形、脱落;

5.防火卷帘联动功能正常，降落时消防中心有显示。

3、维修保养工作计划

1.每月试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常;

2.每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常;

3.每月试验防火卷帘控制器的功能是否正常;

4.每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形;

5.每月试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示。

通讯系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查消防专用电话或插孔是否完好;

2.定期试验每个消防专用电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位是否正确。

2、维修保养工作标准

1.消防专用电话或插孔外观完好、清洁;

2.消防专用电话通讯畅通，语音清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位正确。

3、维修保养工作计划

1.每周检查消防专用电话或插孔是否完好;

2.每季定期试验每个电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示部位是否正确。

消防广播的维护保养

1、维修保养工作内容

1.试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰;

2.检查保养消防扬声器，测试楼层扬声器的效果，声响是否响亮清晰;

3.定期对消防广播主机进行一次检测维护保养;

4.试验消防广播的选层广播功能是否正常。

2、维修保养工作标准

1.消防广播系统强制切换功能正常，且音响响亮、清晰;

2.扬声器外观完好，声响效果响亮、清晰;

3.广播主机运转灵活、可靠，控制功能正常;

4.消防广播系统选层准确、可靠，功能正常。

3、维修保养工作计划

1.每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰;

2.每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰;

3.每季定期对消防广播主机进行一次检测维护保养;

4.每月试验消防广播的选层广播功能是否正常。

风机系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常;

2.测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常;

3.测试消防电梯的人工迫降的信号功能是否正常;

4.测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常;

5.测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常;

6.测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常;

7.检查试验联动警铃的功能是否正常;

8.检查试验联动广播的功能是否正常;

9.测试正压送风机(排烟风机)现场和远程启停控制功能是否正常;

10.定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养，对转动部位加润滑油并调整风机皮带松紧度等。

2、维修保养工作标准

1.风机风阀联动功能正常，动作准确;

2.防火阀阀体和易熔片完好，控制及反馈信号通讯畅通正常;

3.消防电梯人工迫降功能正常;

4.联动试验时有迫降电梯的信号输出，电压符合要求;

5.各联动设备与消防中心控制屏或联动柜的功能正常;

6.联动楼层非消防电源自动切断功能正常;

7.联动警铃的功能正常;

8.联动广播的功能正常;

9.现场和远程启、停风机的控制功能正常;

10.风机运行平稳，噪声低，风量、风压达到要求，风阀开、关灵活，密封性好，风机皮带松紧度适中。

3、维修保养工作计划

1.每月检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常;

2.每季测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常;

3.每季测试消防电梯的人工迫降的信号功能是否正常;

5.每季测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常;

6.每季测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常;

7.每季检查试验联动警铃的功能是否正常;

8.每季检查试验联动广播的功能是否正常;

9.每月测试正压送风机(排烟风机)就地和远程启停控制功能是否正常;

10.每季定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养，对转动部位加润滑油并调整皮带松紧度等;

水泵、恒压泵、控制泵、联动柜的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档;

2.检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常;

3.定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作;

4.定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常;关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1~3次;

5.定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录;

6.定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常;

7.定期添加或更换水泵的润滑油。

2、维修保养工作标准

1.水泵运行平稳，流量、压力达到设计要求;

2.控制柜与消防中心信号通讯正常、准确，显示正确;

3.控制柜、联动柜内接线无松脱、无撞火烧花，清洁无尘，功能正常;

4.消防水泵末端双电源控制箱主备电源自动切换投入功能正常;

5.水泵的相间及对地绝缘电阻符合要求;

6.消防水泵控制柜的故障自投功能正常，即一台故障时，另一台能自动投入使用;

7.水泵轴承润滑充分、可靠，水泵运行平稳，轴承不过热。

3、维修保养工作计划

1.每月检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档;

2.每月检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常;

3.每月定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作;

4.每月定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常;关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1~3次;

5.每季定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录;

6.每月定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常;

7.每季定期添加或更换水泵的润滑油。

应急疏散系统的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动;

2.检查双扇防火门的关闭顺序是否正确;

3.检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象;

4.检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮(管)有无烧毁，充放电试验是否正常;

5.测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。

2、维修保养工作标准

1.防火门开启力度适中，闭门器无松动、漏油，自动复位灵活;

2.防火门有先后关闭顺序的关闭顺序正确;

3.防火门的密封性良好，无变形，钢质防火门无生锈、脱漆现象;

4.应急灯、出口指示灯、疏散指示灯外观完好，充放电正常;

5.应急灯、出口指示灯、疏散指示灯蓄电量达到规范要求。

3、维修保养工作计划

1.每月检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动;

2.每月检查双扇防火门的关闭顺序是否正确;

3.每月检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象;

4.每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮(管)有无烧毁，充放电试验是否正常;

5.每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。

移动式灭火器的维护保养

1、维修保养工作内容

1.检查移动式灭火器(手提式、推车式)压力指针是否在绿区;

2.检查移动式灭火器外观是否完好，有无变形、脱漆或配件缺失;

3.检查移动式灭火器药剂贮瓶有无过期失效。

2、维修保养工作标准

1.移动式灭火器压力指针在绿区内;

2.移动式灭火器外观完好，无变形、脱漆或配件缺损;

3.移动式灭火器贮瓶和药剂未过期。

3、维修保养工作计划

1.每月检查移动式灭火器(手提式、推车式)压力指针是否在绿区;

2.每月检查移动式灭火器外观是否完好，有无变形、脱漆或配件缺失;

3.每月检查移动式灭火器药剂贮瓶有无过期失效;

质量保证措施

1、质量管理方针

坚持《消防设施安装验收标准及规范》，对消防工程的维护保养质量实施全过程质量控制，在整个过程中贯彻"安全可靠、质量第一'的方针，以严密的质量管理，周到的服务体系，为用户消防体系实现安全、可靠及时运转。

2、质量管理体系

实行公司和项目部两级管理制度，公司质检部负责对消防设施总体质量进行检查，监督，并负责组织检测工作。质检员负责对消防设施维保全过程的质量进行检查、验收和管理，对维保工程质量负责，并做好原始记录。

3、维保质量验收签字

①对消防设施维保全过程都应如实记录，并对签字负责。

②维保实施各项资料，都应由专职质检员签字生效。

4、维保质量验收签字

凡属归档案的各类技术档案室资料，必须纸质优良，字迹清楚，字体工整，图形线条、符号清晰，图面整洁，签字手续完备，不可使用圆珠笔、钢笔书写。

安全技术要求

1、维护保养人员必须职责明确，并应严格按照规定程序工作。

2、维护保养前必须报告维保区域地点、内容、时间。办理有关手续并通知有关部门。

3、所有维护保养工作严格按照安全规定的要求进行，以保障人身和设备安全。

4、维护保养工作必须符合设备制造厂厂方文件中规定的安全技术条件。

5、维护保养前做好必要的防事故措施。

6、维护保养人员不得触动非消防设施。

7、本维保方案，作为本消防维保工程实施的指导性技术文件，全体维保人员必须严格遵照执行。同时，应根据维保过过程进展的实际情况，对有关内容适时进行调整，作为对本方案的补充，并及时呈报业主审核后实施。

8、通过本方案的实施，将保证泰州金鹰天地消防自动报警、消防水灭火系统、气体灭火系统、防火卷帘、防火门、应急照明及疏散系统等设施的使用维保管理，保证系统各种设施的正常运行，从而提高防御火灾的能力，并通过业主消防主管部门的定期检查。

服务承诺书

1、所有的维保工作将严格按照国家有消防规范执行，所有的维保和维修工作验收标准同样按规范标准和《规定》执行。所有与维保工作有关的检测试验仪器、机械、工器具均由我公司自带，所有与维保工作有关的辅助材料均由我公司提供。

2、在维保过程中严格遵守业主各项规章制度和安全管理规范，遵守业主对外包企业的要求，并郑重承诺本单位从事维保的人员在贵单位的任何所作所为均由本公司承担相应的法律责任。维护人员凡任何违反安全操作规程所造成的事故，均由本公司承担责任。

3、如果需对消防系统进行全面检修和测试，我公司承诺将在业主规定的时间内完成(指检测、测试、运行自检合格包括业主验收)。

4、维保内容严格按维保方案进行，不得有任何减少项目的行为。

5、日常维护电话为24小时不间断服务，维护工作人员接到电话在5小时内到达现场，并专设1名工程师进行跟踪服务。

6、我公司有一套完整、有效的质保体系，同时在维护保养过程中公司派技术人员项目现场监督维护保养工作人员严格按照国家有关规范进行维保，有效在保证维保质量。

7、在维护保养过程中搞好与甲方管理人员之间的配合协调，公司设1名项目负责人负责与业主有关人员的联络。

8、消防系统将按计划定期进行检查、维保。进行自检测，并出具检查报告。

9、定期系统检查，