我国房地产税费制度

我国房地产税费制度第七章§1房地产主要税收

§2

房地产行政事业性收费

主要内容§1房地产主要税收

营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税契税土地增值税城镇土地使用税房产税我国税收体系

营业税

营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。

1.营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。

2.征税范围

凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围（购房人5年内销售房屋需要缴纳5％营业税）。

4.计税依据营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

房产税

房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。

1.纳税义务人房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。

2.征税对象和征收范围房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。3.计税依据房产税的计税依据有两种：(1)从价计征即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)从租计征即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。4.税率房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。

城镇镇土土地地使使用用税税城镇镇土土地地使使用用税税是指指对对在在城城市市、、县县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区范范围围内内使使用用土土地地的的单单位位和和个个人人，，按按单单位位面面积积分分等等定定额额按按期期征征收收的的税税赋赋。。1.纳纳税税义义务务人人城镇镇土土地地使使用用税税的的纳纳税税义义务务人人为为在在城城市市、、县县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区范范围围内内使使用用的的土土地地的的单单位位和和个个人人，，具具体体包包括括国国家家机机关关、、团团体体、、企企事事业业单单位位和和公公民民个个人人等等。。在在华华的的外外商商投投资资企企业业，，使使用用上上述述范范围围的的土土地地，，也也应应该该作作为为纳纳税税义义务务人人。。2.征征税税对对象象、、范范围围和和计计税税依依据据城镇镇土土地地使使用用税税的的征征税税对对象象是是城城市市、、县县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区范范围围内内的的土土地地，，包包括括这这些些区区域域范范围围内内的的国国有有土土地地和和集集体体所所有有的的土土地地。。城城市市、、县县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区的的具具体体征征税税范范围围，，由由各各省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府划划定定，，城城镇镇土土地地使使用用税税以以纳纳税税人人实实际际占占用用的的土土地地面面积积为为计计税税依依据据。。3.税税率率城镇镇土土地地使使用用税税采采用用的的是是分分类类分分级级的的幅幅度度额额税税率率。。城城镇镇土土地地使使用用税税的的每每平平方方米米年年税税率率为为：：大城城市市0.5－－10元元中等等城城市市0.4－－8元元小城城市市0.3－－6元元县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区0.2－－4元元各省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府则则应应当当在在上上述述所所列列税税额额幅幅度度内内，，根根据据市市政政建建设设状状况况，，经经济济繁繁荣荣程程度度等等条条件件，，确确定定所所辖辖地地区区的的适适用用税税额额幅幅度度。。市市县县人人民民政政府府应应当当根根据据实实际际情情况况，，将将本本地地区区土土地地划划为为若若干干等等级级，，制制订订相相应应适适用用的的税税额额标标准准，，并并报报省省级级政政府府批批准准执执行行。。土地地增增值值税税土地地增增值值税税是指指对对转转让让土土地地使使用用权权，，地地上上建建筑筑物物及及其其他他附附着着物物取取得得的的增增值值额额一一次次性性征征收收的的税税赋赋1.纳纳税税义义务务人人(开开发发商商)土地地增增值值税税的的纳纳税税义义务务人人为为转转让让我我国国境境内内房房地地产产的的一一切切中中外外单单位位和和个个人人，，包包括括机机关关、、团团体体、、部部队队、、企企事事业业单单位位、、个个体体工工商商户户及及国国内内的的其其他他单单位位和和个个人人、、外外商商投投资资企企业业、、外外国国企企业业及及外外国国驻驻华华机机构构、、华华侨侨、、港港澳澳同同胞胞、、外外国国个个人人等等。。2.征征税税范范围围土地地增增值值税税的的征征税税范范围围为为国国有有土土地地使使用用权权、、地地上上建建筑筑物物及及其其他他附附着着物物。。3.计计税税依依据据土地地增增值值税税的的计计税税依依据据为为纳纳税税人人转让让房地地产产所所取取得得的的收收入入减减除除税税法法规规定定的的扣除除项项目目金额额的的余余额额。转让让房房地地产产的的收收入入，，是是指指转转让让房房地地产产的的全全部部价价款款及及有有关关的的经经济济收收益益。。法定定的的扣扣除除项项目目一一般般包包括括以以下下五五项项：(1)取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付金金额额；；(2)开开发发土土地地的的成成本本费费用用；；(3)新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本、、费费用用，，或或者者旧旧房房或或建建筑筑物物的的评评估估价价格格；；(4)转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金；；(5)财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目。。转让让房房地地产产的的收收入入和和扣扣除除项项目目金金额额一一般般由由纳纳税税人人申申报报。。5.税税率率土地地增增值值税税税税率率采采用用的的是是超超率率累累进进税税率率。。其其税税率率有有四四级级：：增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额50％％的的部部分分，税税率率为为30％％；；增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额50％％，，未未超超过过100％％的的部部分分，税税率率为为40％％；；增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100％％，，未未超超过过200％％的的部部分分，税率为为50％％增值额超超过扣除除项目200％％的部分分，税率为为60％％。速算法公式应纳土地地增值税税额＝增增值额×适用税率率－扣除除项目金金额×速算扣除除系数当适用税税率为30％时时，速算算扣除系系数为0％；当适用税税率为40％时时，速算算扣除系系数为5％；当适用税税率为50％时时，速算算扣除系系数为15％；；当适用税税率为60％时，速速算扣除除系数为为35％；计算某房地产产销售收收入为190万万，扣除除项目金金额60万计算1：：应纳税增增值额＝＝190万－60万＝＝130万30×30％+30××40％％+60×50%+10×60％＝＝57（（万）计算2：：应纳土地地增值税税额＝130××60％％－60×35％＝57（万万）应纳土地地增值税税额＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额5.减减免税有下列情情形之一一的，免免缴土地地增值税税：(1)纳纳税人人建造普普通标准准住宅出出售，增增值额未未超过扣扣除项目目金额的的20％％的；(2)因因国家家建设需需要依法法征用，，收回的的房地产产；(3)个人因工工作调动动或改善善居住条条件而转转让原自自用住房房，经申申报核准准，凡居居住满五五年或五五年以上上的(居住满3年以上，，5年以下减减半征收收；居住住末满3年的，按按规定计计证)。契税契税是指对国国有土地地使用权权出让，，土地使使用权转转让，(包括出售售、赠与与和交换换)；房屋的的买卖、、赠与和和交换，，使所有有权或使使用权发发生转移移变动时时，就当当事人订订立的契契约，按按成交价价格、核核定价格格或交换换价格的的差额的的一定比比例向承承受的单单位和个个人一次次性征收收的税赋赋。1.纳纳税义务务人（买买方）凡土地使使用权出出让转让让；房屋屋的买卖卖、赠与与和交换换中承受受的单位位和个人人，包括括城乡居居民个人人、各类类企事业业单位、、私营经经济组织织、华侨侨、港澳澳同胞、、外商投投资企业业和外国国人都是是契税的的纳税义义务人。。2.课税税对象和计计税依据契税的课税税对象为土土地使用权权转移或房房产权发生生变动的行行为。契税的计税税依据为：：(1)国国有土地使使用权出让让、土地使使用权出售售、房屋买买卖的，为为成交价格格；(2)土土地使用权权赠与、房房屋赠与，，由征收机机关参照土土地使用权权出售、房房屋买卖的的市场价格格核定的价价格；(3)土土地使用权权交换、房房屋交换、、为所交换换的土地使使用权、房房屋的价格格的差额。。当成交价格格明显低于于市场价格格并且无正正当理由的的，或者所所交换土地地使用权、、房屋的价价格的差额额明显不合合理并且无无正当理由由的，由征征收机关参参照市场价价格核定。。3.税率率契税的税率率为3－5％。4.减免免税有下列情形形之一的，，减征或者者免征契税税(1)国国家机关、、事业单位位、社会团团体，军事事单位承受受土地、房房屋用于办办公、教学学医疗、科科研和军事事设施的免免征；(2)城城镇职工按按规定第一一次购买公公有住房的的，免征；；(3).因不可抗抗力灭失住住房而重新新购买住房房的，酌情情准予减征征或者免征征；(4).财政部规规定的其他他减征，免免征契税的的项目。如1999年8月1日起，个人人购买自用用普通住宅宅，暂减半半征收契税税。耕地占用税税根据1987年4月1日起实施的的《中华人人民共和国国耕地占用用税暂行条条例》规定定，对占用用耕地进行行住宅建设设和其他非非农业用途途的单位和和个人征收收耕地占用用税。耕地占用税税的税率根根据当地人人均占有耕耕地面积的的不同而异异，全国有有一个征收收标准：人均占有耕地面积≦1亩1亩～≦2亩2亩～≦3亩＞3亩税率(元)2～101.6～81.3～6.51～5印花税凡在我国境境内书立、、领受有关关合同、产产权转移书书据、权力力证照等凭凭证的单位位和个人，，都是印花花税纳税义义务人。应应纳税凭证证应于书立立或领受时时购买并贴贴足印花税税票(贴花)。房地产开发发经营活动动涉及到的的有关纳税税凭证和印印花税税率率如下：商品房购销销合同、建建筑安装工工程承包合合同，按合合同所载金金额的万分之三由合同订立立人缴纳。。房地产租赁赁合同，按按合同所载载金额的千分之一由合同订立立人缴纳。。产权转移书书据或合同同、加工承承揽合同、、建设工程程勘察设计计合同，按按合同所载载金额的万万分之五由由合同订立立人缴纳。。土地使用证证、房屋产产权证等由由领受人按按每件5元元缴纳。固定资产投投资方向调调节税固定资产产投资方方向调节节税的征征税对象象为凡在在我境内内用各种种资金进进行的固固定资产产投资，，包括：：基本建建设投资资、更新新改造投投资、商品房投投资和其他固固定资产产投资。。其计税税依据是是固定资资产投资资性项目目实际完完成的投投资额。。固定资产产投资方方向调节节税的税税率，根根据国家家产业政政策发展展序列和和经济规规模要求求，实行行差别税税率，分分别为0％、5％、10％、15％、30％五个档档次。从从固定资资产投资资方向调调节税税税目、税税率表中中，我们们析出与与房地产产开发有有关的内内容，如如下表所所示。固定资产产投资方方向调节节税于2000年1月月1日暂暂停征收收房产性收收费《物权法法》第二二十二条条不动动产登记记费按件件收取，，不得按按照不动动产的面面积、体体积或者者价款的的比例收收取。具具体收费费标准由由国务院院有关部部门会同同价格主主管部门门规定。。具体分析析市民购买买一手““普通住住宅”，，只需交交纳印花税(0.05%)和契税（3％－－－5％