Q上海住宅租赁市场概况CN

上海住宅租赁市场概况10年第四季度服务式公寓和高端别墅定义服务式公寓高端别墅地理位置靠近主要的CBD地区来自主干街道的干扰较小交通便捷周围环境较好,服务齐全交通便捷周围环境较好,服务齐全项目品质现代化设计项目存在年限和维护好坏完善的设施环境优美项目存在年限和维护好坏完善的设施建筑品质高质量的建筑材料建筑设施是否齐全好的房型设计装修家具高质量的建筑材料花园式独立和双拼别墅公共区域的装修只租不售开发商持有只租不售的项目项目在租赁市场上较受欢迎，有专门的租赁部与租户、小业主和第三方的中介联系.客房服务高素质的服务人员厨房用品寝具定期更换（例如一周两次卫星电视卫橱物业管理知名的物业管理公司知名的物业管理公司住宅租赁市场总结高档公寓高档别墅主要分布区域浦西南京西路，新天地以及徐家汇浦东陆家嘴滨江浦西原法租界，虹桥以及沪青平高速沿线浦东金桥，世纪公园以及康桥存量13,080套3,892套标准租期6-12月12月租金人民币165(美金24)人民币157(美金23)住宅租赁市场特征分析国内客户市场混合客户市场国际客户市场高端租赁市场业主个人个人开发商或个人开发商或个人用途自助自住或投资自住或投资投资租户国内国内/国外国外国外价格（人民币/月/套）<4,0004,000–10,00010,000–35,000350,000–140,000租赁市场类型市场特征1&321245678910111213141617181921222324115171819131416虹桥法国领事馆

区南京西路新天地

板块住宅租赁市场分布(浦西)2526272829303145811123710陆家嘴金桥世纪公园住宅租赁市场分布(浦东)康桥中心住宅租赁区–新天地翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑GrosvenorPlaceatLakeviewRegencyShamaLuxe华府天地LansonPlace 锦麟天地济南路8号淡水湾花园香港广场服务式公寓4213567891011小业主项目服务式公寓新天地淮海中路中心住宅租赁区–南京西路嘉里中心上海商城中凯城市之光经典茂名静安四季国际丽都城远中风华泰府名邸静安枫景12345786南京路人民广场新天地静安寺9小业主项目服务式公寓中心住宅租赁区–陆家嘴汤臣一品鹏利辉盛阁公寓鹏利海景盛大金磐仁恒滨江苑汇豪天下财富海景世茂滨江花园兰庭金外滩花园雅士阁服务式公寓1234678951011陆家嘴金融中心小业主项目服务式公寓中心住宅租赁区–金桥御翠园九间堂碧云别墅世茂湖滨花园12354678维诗凯亚碧云别墅汤臣高尔夫别墅汤臣豪园内环线小业主项目服务式公寓住宅租赁总总体市场走走势数据来源：：第一太平平戴维斯，，市场研究究及开发顾顾问部住宅总体市市场变化租金指数下降0.7%入住率上升1.8%ResidentialRentIndex&OccupancyRate,Q1/01–Q3/10公寓租金指指数及入住住率走势公寓市场变变化租金指数下降1.8%入住率下降2.0%数据来源：：第一太平平戴维斯，，市场研究究及开发顾顾问部ApartmentRentIndex&OccupancyRate,

Q1/01––Q3/10别墅租金指指数及入住住率走势别墅市场变变化租金指数下降0.7%入住率上升1.8%数据来源：：第一太平平戴维斯，，市场研究究及开发顾顾问部VillaRentIndex&OccupancyRate,

Q1/01––Q3/10住宅租赁指指数变化Q1/2001=100公寓别墅高端公寓高端别墅整体租赁市场2008Q10.2%-0.3%1.7%2.1%0.0%Q20.0%2.9%-0.6%3.4%1.2%Q30.4%-0.3%-1.2%-0.2%-0.4%Q4-2.7%-1.5%-4.6%-1.7%-2.2%2009Q1-2.5%-0.7%-0.2%-2.5%-1.8%Q2-3.1%-1.5%-3.0%-0.2%-2.4%Q30.0%0.4%0.4%2.2%0.2%Q40.1%0.3%0.4%2.2%0.2%2010Q12.2%1.0%7.0%0.7%1.8%Q23.7%0.2%4.6%-1.2%2.5%Q31.5%0.7%-0.6%0.8%2.0%Q4-1.8%-2.1%-0.7%-1.4%0.6%Source:SavillsResearch&DevelopmentConsultancy上海跨国企企业员工数数Source:ShanghaiStatisticsBureau;SavillsResearch&onsultancy由于毗邻中中国（尤其其是上海）），地理位位置的优越越性，以及及紧密的商商业联系使使日、韩籍籍人士成为为目前上海海人数最多多的外国人人群体。美国人仍仍是西方方各国中中人数最最多的群群体。上海外籍籍人数概概况国籍比例例外国公司司的行业业分布商业服务务和制造造业的员员工占所所有外籍籍员工的的一半以以上.这些领域域客户的的类型和和对专业业管理的的需求意意味着对对高级管管理级别别的外籍籍员工的的旺盛需需求。上海外籍籍人数概概况外籍员工工职位就职公司司类型外籍员工工的数量量和其公公司背景景紧密结结合，一一般来说说外资公公司的外外籍员工工占绝大大多数（（73.8%）。国内公司司尽管已已开始认认识到国国外管理理方法的的一些好好处，但但外籍人人士在其其员工中中所占比比例很小小。高级管理理人员占占外籍员员工人数数的1/4，但在公公司日益益扩大和和经验员员工缺少少的情况况下，该该比例日日趋减小小。此外外生活福福利的改改善，也也吸引了了更多较较低职位位的外籍籍员工来来沪工作作。外籍人士士的租房房预算因因其结婚婚与否、、家庭成成员多少少、在公公司的职职位高高低、、公司行行业和国国籍籍不同而而有所不不同.上图显示示了各级级别管理理人员的的租房预预算09跨国公司司住房预预算数据来源源：第一一太平戴戴维斯，，市场研研究及开开发顾问问部租房预算算包含内内容数据来源源：第一一太平戴戴维斯，，市场研研究及开开发顾问问部一般来说说，跨国国公司将将一些基基本的服服务和费费用包括括在预算算中，包包括物业业管理费费、会所所费和清清洁费，，这些费费用保持持在一个个标准而而稳定的的水平。。公共事业业费（包包括水、、电、煤煤等）会会视用户户使用情情况而有有所不同同。将非非生活必必需品（（例如开开发商提提供用车车）纳入入预算的的公司日日趋减少少。日期物业名称收购方地上建筑面积(平方米)成交价(百万美元)单价(美元每平方米)Q2,06陆家嘴中央公寓摩根士丹利12,80024$1,875Q2,06陆家嘴中央公寓摩根士丹利36,50063.8$1,750Q2,06华山夏都(A栋)摩根士丹利29,14695$3,260Q4,06中房森林别墅凯雷集团38,118119$3,125Q1,07永新城摩根士丹利26,60067.8$2,550Q1,07维也纳广场高富诺13,80025.8$1,870Q1,07盈标花园酒店公寓雅士阁

TBCTBCTBCQ2,07上海花园广场高盛97810190.5$1,948Q3,07翠湖天地御苑高富诺8966.2$7,416Q4,07淡水湾花园永兴国际884034.4$3,895Q4,07海德花园招商地产TBC47.5TBCQ1,08济南路8号凯雷集团TBC277.8TBCQ1,08ShamaLuxe韩国未来资产TBC139.6TBCQ2,08华山夏都苑（C栋）高富诺TBCTBCTBCQ2,09尚海湾上实集团100,000292.8$2928Q1,10济南路8号本地买主TBC169$8856Q2,2010BelgraviaPlaceTBC120,000148$1,237Q3,2010置茂行世纪公园JP摩根48,000176$3,667Q4,2010CaliforniaPlaceShanghai富力地产合景泰富地产355,345(211,609resi)195$1436机构投资资成交2010年住宅租租赁市场场2010年上海市市场上新新推出了了9个酒店式式公寓，，另有有4个项目由由于工程程延误而而推迟.第三第四四季度是是传统旺旺季，同同时又受受世博会会效应带带动，住住宅租赁赁市场量量价齐升升,而在第四四季度后后期有季季节性调调整.随着跨国国公司在在上海建建立总部部数量的的增加，，外籍客客户对住住宅租赁赁需求推推动了上上海住宅宅租赁市市场.与2009年租金相相比:服务式公公寓上升升5-10%小业主公公寓上升升-10%高端公寓寓上升0-5%Image:OakwoodServicedApartmentsOutlook跨国公司司在上海海设立总总部，增增加市场场需求.随着浦东东区域住住宅市场场供应和和需求的的增加，，浦东预预计将在在高端住住宅租赁赁市场上上起着越越来越重重要的作作用.由于受到到政府对对住宅市市场的调调控影响响，市场场交易量量预计会会持续低低迷.租金和和入住住率预预计会会持续续在高高位，，并保保持增增长趋趋势.Image:KerryParksideResidence服务式式公寓寓展望望2011年服务务式公公寓的的供应应与2010年相比比将有有所放放缓，，但市市场租租金预预计仍仍会保保持一一个温温和的的上升升趋势势ServicedApartmentMarketRent&OccupancyForecast,2001-2011E未来展展望–浦东浦东的的住宅宅租赁赁市场场现状状浦东市市场在在过去去10年里发发展迅迅速，，原因因有：：基础设设施的的改进进零售商商圈和和住宅宅社区区的扩扩大国际学学校分分校在在此不不断地地开立立分校校浦东办办公楼楼市场场的不不断扩扩大浦东发发展前前景将来浦浦东会会延续续过去去的发发展态态势，，发展展前景景良好好：陆家嘴嘴金融融区不不断向向东扩扩张浦东跨跨国公公司数数量的的增多多（10年计划划有150个总部部)）浦西市市场业业已成成熟，，扩张张程度度有限限零售业业和住住宅社社区不不断的的发展展扩大大图片:绿宝园园别墅墅项目OakwoodResidencesKempinskiResidences照片竣工日0808房间数116212区黄浦区长宁区简介位于南京路以北未来项项目供供应项目上海商城

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143–249sq.m.

(公寓)177–240sq.m.竣工日住率~98%~95%~80%~70%N/A物业管理温莎豪园房地产发展（上海）有限公司.ING地产西郊庄园企业有限公司凯德置地万科项目案案例–浦西别别墅墅（虹虹桥、、诸翟翟）项目夏都西郊宾馆花园别墅地址剑河路00号虹桥路1919号开发商ShanghaiSino-GloryConstruction&DevelopmentCoLtd西郊宾馆房间数60

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