西安高新区中建八局科技路项目整体发展策划

西安高新区中建八局科技路项目整体发展策划项目整体发展策划工作计划市场调研关键参数研究及项目初步定位第一阶段第二阶段第三阶段项目规划设计建议项目整体发展定位市场关键参数研究地块价值各类物业发展分析项目物业组合方式研讨规划的相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议项目整体开发策略项目整体发展定位项目初步规划要素11月5日提交第一阶段报告双方沟通探讨，选择适合企业发展的物业组合形态11月23日提交第二阶段报告期间双方密切沟通交流12月7日提交第三阶段报告期间双方密切沟通交流项目整体工作思路资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目初步定位项目资源市场现状客户喜好项目规划建议项目发展定位西安宏观经济背景西安城市规划背景研究项目区域发展研究区域房地产市场分析市场研究项目界定项目价值挖掘物业组合探讨选择适合企业发展的物业组合形态初步定位规模相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议商业布局及面积确定商业业态布局建议项目整体开发策略项目整体发展定位第一阶段重点解决第二阶段重点解决第三阶段重点解决第一阶段报告

目录一｜市场二｜项目价值研究三｜分业态分析四｜客群分析五｜业态组合思辨六｜规划设计原则市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况宏观经济环境2006年西安市的基本经济概况为：城市人口:2006年末西安常住人口823万人，比上年增长2.0％。其中男性425.38万人，女性397.62万人，性别比106.98（以女性为100）。全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5％。土地面积：-------西安市国土总面积9983平方公里，其中城区面积1066平方公里。项目效益收入比去年增长百分比西安市生产总值（GDP）1450.02亿元13.0％人均GDP17794元11.0％完成全社会固定资产投资1066.62亿元27.7％城镇固定资产投资971.84亿元25.2％全年新增固定资产455.69亿元11.2％全年完成城市建设投资181.91亿元24.9％城镇居民人均可支配收入10905元13.3%城镇居民人均生活消费支出8987元13.8%年末城乡居民储蓄存款余额1950.53亿元13.6％2006年西安各项经济指标的增长率均超过11%产业支撑清晰资料来源：西安市统计年鉴二三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰投资陕西世界500强企业有90%在西安五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右高新技术产业现代装备制造业文化产业旅游产业现代服务业西安市经济活跃西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长西安历年GDP增长情况02004006008001000120014000%5%10%15%20%GDP（亿元）57664373482494210961270同比增长率9.60%11.6013.1013.5013.5013.3013.1019992000200120022003200420052006145013伴随西安市经济持续发展，西安城市居民人均可支配收入得以较大幅度的提高。与此相对应的是，城市居民人均消费性支出在逐年上升的同时，其与人均可支配收入地比值亦一直处于高水位的比值。西安市民在购买力提升的同时，其消费理念现代，消费强劲。城市人均收入持续增长,消费力强劲城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%60504030最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）246520406000-7000>30000第三产业52.7%39.5%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京、上海东京、纽约西安进入高速城市化发展阶段市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．西安房地产市场开发投资收支良好西安市商品房投资情况良好，竣工面积稳步提升。随着人均收入的提高，西安房屋销售逐年稳步提升。西安普通住宅价格一路上扬西安市房地产持续稳定发展人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型大于8%

小于4%4-5%5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期西安房地产市场正步入快速发展阶段市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况西安市城市发展进程第一阶段：以皇权为中心的规划发展格局第二阶段：初级城市化阶段同心圆模式，以开发二环为标志三环二环内环西安市城市发展进程同心圆＋扇形模式，城市功能区沿着交通线呈扇形向外拓展经开区政府北迁曲江三环二环内环西高新西安市城市发展进程城市格局良性扩张高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区阎良国家航空高技术产业基地西安航天科技产业基地城内传统商业旅游区往阎良往咸阳城北整体形象较差；但近期区域价值提升迅速，吸引了房地产业不断进入城东集中了大量企事业单位和批发市场；浐灞河生态区的建立，城东开发建设力度加大城南传统居住区，高校聚集地城西区域整体形象比较陈旧，建设力度不大，但交通较便捷西高新高新产业为依托，发展最迅速、形象最好的城市新区曲江旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快西安航天科技产业基地旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快九宫格局中以“四区二基地”为重点发展区域。经开区政府北迁西高新曲江三环二环内环目前已经形成同心圆、扇形、次中心三个模式叠加的模式受城市发展影响，房地产开发的板块特征明显城北板块城内城西板块城东板块中档楼盘为主，吸引区域客户及西高新中端客户价格区间：3940元/m2整体区域形象差，楼盘相对集中，中档楼盘为主，城北及外来客户为主成交均价：3230元/m2老工业区形象，有大量企事业单位聚集；楼盘不多，中档为主，本区域客户为主成交均价：3150元/m2可用地少，主要发展商务商业成交价格：4270元/m2高新板块中高档楼盘为主，整体销售情况好，吸引全市客户成交价格：4090元/m2形象、配套好，高端物业集中成交均价：

4190元/m2(含曲江)城南板块形象、人文底蕴好，高端物业集中成交均价：

4740元/m2曲江板块以上数据为2007年9月份成交数据格局变化趋势结论：西高新、曲江形成高地；东部和北部房地产将逐渐升温中海国际社区富力城：670亩，总建113万m2和记黄埔：773亩珠江新城：2400亩，总建240万m2绿地世纪城阳光集团金地1500亩沁水新城恒基项目中新浐灞半岛，3800亩，总建320万m2水岸东方：1200亩，西高新二次创业用地绿地：城北400亩浐灞规划用地本岸新鸿基3700亩大华989亩，总建102万m2待售、待开发楼盘在售楼盘市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划特征高新区域发展情况□积累的高地16年的发展积累，带动高新区地产市场的全速提升，为目前西安市场的发展高地俨然为西安市除钟楼商圈外的城市副中心7年国家级北经开区2000年2月正式批准

16年国家级西高新区1991年3月4年曲江新区2003年7月3年浐灞生态区2004年9月1年政府北迁确定2006年6月注：初创于1993年9月科技产业集群西高新区东方文化旅游集群曲江新区现代制造业基地政府政务集合区北经开区浐灞生态区滨河生态走廊国际会展集合区□发展的高地产业化思路、创业园模式与二次创业的发展机遇引领高新区的发展方向并稳固定占据着地产市场的制高点。高新区1991-2006年企业营业收入与工业产值递增表16年惊人的发展速度2006年全区企业实现营业收入1355.9亿元，同比增长30.13%；实现工业总产值870.43亿元，同比增长30.8%；全区企业实现利润总额50.8亿元，同比增长31%；全区企业实缴税金总额46.58亿元，同比增长30.6%；地产发展的高地供销量对比城南（含曲江）、城北、高新是供销量的老三强板块；城东位居第四。价格对比高新的价格仅次于城内;从供销量及价格对比的情况来看，高新是西安地产发展的高地高新区商品房投资情况良好，施、竣、新开工面积稳步提升。从2005年开始，高新区地产销售开始起飞。高新区住宅价格一直是西安高地。进入2007年，高新区地产价格开始进入快速增长期。快速发展的高新房地产市场项目价值研究区域价值地块属性地块周边情况及适合发展业态从高新区的发展来寻找项目所处

区域的价值高新区的发展历程高新区的第一次发展集中在高新路以及周边辐射区域。

并呈现出向西发展的方向代表项目：枫叶新都市代表项目：枫叶新都市代表项目：群贤庄本项目高新区的发展历程高新区较早的高档楼盘也是从这个区域起步的。高新区的发展历程高新区的第二次发展集中在科技路、唐延路、太白路、丈八路以及周边辐射区域。

高新区的中心向南偏移代表项目：融侨紫薇馨苑项目价值研究区域价值地块属性地块周边情况及适合发展业态项目地块周边情况本项目城市公园高尔夫软件园香格里拉商务区世纪金花通往二环唐延路住宅片区商务片区创业基地创意产业科技路商业带本项目地产高地中黄金三角的核心点项目地块属性项目地块理解项目三面临路，且有规划路及中华世纪城入口从地块中间穿过，做纯住宅社区不能使项目价值最大化项目价值研究区域价值地块属性地块周边情况及适合发展业态地块周边项目情况本项目香格里拉世纪金花金桥国际广场易初莲花都市印象枫林华府新西蓝唐南香榭紫薇臻品米罗兰山中海华庭地块周边

住宅

发展情况地块周边住宅情况都市印象唐南香榭紫薇臻品枫林华府新西蓝中海华庭米罗兰山高新区住宅销售市场为发展高地，本项目地段为发展高地中的稀缺地段,前景看好地块周边

商业

发展情况地块周边商业情况二环路唐延路，中间为95米宽绿化带枫韵蓝湾2万平米超市（在建）易初莲花超市约1.6万平米爱家超市约8000平米科技路以中偏档餐饮为主高新路以餐饮、娱乐为主高档百货世纪金花、金鹰百货光华路以低档餐饮为主休闲、餐饮、娱乐一条街本项目随着高新区的发展，高新区商业逐步成熟，前景看好。地块周边

酒店

发展情况地块周边酒店情况高新区酒店缺乏，带来极大的机会点地块周边

写字楼

发展情况地块周边写字间情况项目靠近商务核心区，商务写字间众多我们可以看出

在这里适合的业态涵盖了目前房地产市场的所有

哪种业态适合项目的发展呢?

我们必须了解高新房地产市场的关键点分业态分析商业住宅写字楼酒店供求关系占位产品价格□西安市商业供求关键点在市场总体态势减弱的趋势下，06年商业用房总体供应量的大幅增长给市场带来了巨大的考验。市场供应量大、空置率高是整体现状高新区商业在2003年需求量达到顶峰，但是价格上涨致使从2004年开始空置量大于销售量。目前随着高新区商业的逐步成熟，销售情况逐年攀升，但空置率高的总体态势没有改变。□区域商业产品关键点片区商业区中，1-2层临街商铺最易去化项目名称商业面积面积区间（平米）销售价格去化率1层2层绿地世纪城40000㎡100-2408566

16%枫林绿洲36000㎡40-2507264738286%城市风景·夏日景色

29016㎡120-3706238

48%高科新花园110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%枫叶新都市12000㎡8-2506000100%销售周期为5年□区域商业产品关键点1、周边常驻人口超过20万人2、交通条件好3、周边有众多商务写字间4、科技路已经形成的商业氛围5、未来唐延路规划对商业配套的需求6、项目位置处于科技路与唐延路的交汇点具备做大型商业的条件□街铺价格与整体市场价格走势关键点2005成交量2005价格2006成交量2006价格20137427443686562005成交量2005价格2006成交量2006价格201616550106976979绿地世纪城2005成交量2005价格2006成交量2006价格13406104125556238枫林绿洲夏日景色商业用房的价格上升与街铺的增长销售相关综合以上商业市场关键点

我们的商业市场开发方向是200平米以下的铺位分割将会减小市场去化抗性□商业开发方向关键点方向一:1-2层街区型临街商业适合快速销售方向二:具备做大型商业的条件.分业态分析商业住宅写字楼酒店供求关系占位产品价格价值与目标提高商业去化速率，提升商业价值，并形成综合体内部联动效应，达到区域消费力聚集的目标。□商业谋略核心点项目商业地块情况商业40米进深过大，不利于销售。40米项目名称商铺位置共几层面积区间均价摩登BOBO底商一层293、100平米14000双威温馨花园底商一层147－205平米7500水晶国际底商一、二层最小300平米10000盛世华庭底商一层50平米无售价欣景苑底商一层50－100平米3800绿地底商一层、二层100-2407500城市风景底商一层、二层100－1000平米6900枫林绿洲底商一层、二层40-2507264城市风景·夏日景色底商一层、二层120-3706238高科新花园底商一层110-4007200紫薇臻品底商一层、二层90-30011000枫叶新都市底商一层8-25060001-2层商铺类型是区域的共识□商业占位核心点□商业占位方向的两种方式4层裙楼横向划分，1、2层最易去化及销售，

3、4层作为长期经营及持有考虑商业整体面积增加方向一：持有物业型一1、2层销售3、4层经营型持有此部分增加商业面积，中建八局可同土地方协商，只增加此部分的市政配套费用，不计算楼面地价。□商业占位方向的两种方式保持1、2层最易去化及销售留出部分作为大商业长期经营及持有考虑方向一：持有物业型二销售经营型持有此部分增加商业面积，中建八局可同土地方协商，只增加此部分的市政配套费用，不计算楼面地价。只保留2层临街商业；商业整体面积略小；仅保留2层底商方向二：销售去化型□商业占位方向的两种方式分业态分析商业住宅写字楼酒店供求关系占位产品价格影响整体规划的二种商业开发模式大商场规划加街铺销售模式三大主力店商业模式主要面对一个大商家,由大商家整合主力店及小商家另加设街铺以销售为主面对多个主力商家，由多个主力商家整合各自的小商家全街铺模式全部为街铺,由小商家组成可销售街铺持有大商业物业大型商业+街铺的模式可租赁、可联营经营模式灵活替代性经营风险较低与单一大商家谈判，经营方对场地装修及设备仍需发展商提供，商务谈判中处于被动地位经营风险管理难度竞争压力合作条件与单个大商家合作，降低管理广度，具体操作中可引入商业顾问团队竞争错位、业态升级与高新商圈的主体格局不产生冲突，并易形成差异化，客群易接受总体收益物业持有商场大体量出租，业态选择面窄，租金收益相对低街铺销售产生一定收益可持有大商业物业，有利于中建八局上市需求有一定物业持有,有利于企业上市要求,但大商业租金水平低,在同时在预售阶段街铺能实现一部分的资金回笼。大商业+街铺成本投入及资金回笼整体建设体量大，成本投入大，临街商铺有相对体量，预售阶段可实现一部分销售回笼资金额三大主力店商业模型的商业模式多个主力店经营，对单一百货品牌依赖度低，单个主力店经营风险大，一旦经营不利，需要调整；面对多个商家，经营方选择面广，商务谈判中处于相对主动地位经营风险管理难度竞争压力合作条件以租赁为主，面对多个商家，广度大，租赁部分需投入管理队伍分拆后单个商业体量减小，与高新商圈的百货业及超市业态竞争激烈整体收益物业持有没有销售，整体收益体现在后期租金收益中，长期收益好整体商业全部持有，有利于中建八局的物业资产增值三大主力店商业模型成本投入及资金回笼成本投入无明显变化，但资金回笼速度最慢大量持有物业,长期收益好，有利于企业上市需求,但资金回笼速度慢。全街铺商业模式多个商家经营，经营风险由商家资助承担，开发商无风险；以销售为主,无合作条件的约束经营风险管理难度竞争压力合作条件以销售为主，面对多个商家，广度大，无需投入管理队伍，只需物业管理全街铺设计,与高新商圈的临街商业价格竞争激烈,对项目整体形象无促进作用整体收益物业持有一次性收益，无远期收益无商业物业持有街铺规划模型成本投入及资金回笼阶段建设体量小，成本投入相对小，临街商铺体量相对大，销售回笼资金速度快没有物业持有量，无长远收益，不利于企业上市要求,资金回笼速度快。三种模式的比较三大主力店商业模式整体规划，大型商业加街铺模式经营风险管理难度竞争压力合作条件整体收益物业持有成本投入及资金回笼三种模型对比整体规划，全街铺模式项目商业设计参考临街布置，共2层，保证去货速率。商业群楼70000㎡商业内街布置，共2层。商业40米进深过大，不利于销售，结合地块情况，建议可以形成两条街铺，保证去货速率。商业内街的可行性须考虑和中华世纪城的结合部的结合方式。项目商业内街入口设计参考商业街入口要有很强的吸引力，考虑吸引人流进入商业街。商业的产品形态—垂直分割商业的产品形态—进深与面宽5—6米进深15米，个别地方可能会有18米外街内街进深12米，个别地方可能会有15米分业态分析商业住宅写字楼酒店供求关系占位产品价格项目名称商业面积销售价格去化率1层2层绿地世纪城40000㎡856616%枫林绿洲36000㎡7264738286%城市风景夏日景色29016㎡623848%高科新花园7200100%紫薇臻品8000㎡123791084848%枫叶新都市12000㎡6000100商业的去货价格为6000-12000元/平方米调查数据显示，分别有20.6%的人认为3年后高新区商铺的租金最高在80-120元/平方米和120-150元/平方米；分别有17.6%的人认为3年后高新区商铺最高租金可到120-150元/平方米和200-300元/平方米；有11.8%的人认为3年后租金最高可以到300-400元/平方米。商业产品价格关键点分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系西安写字楼市场整体供大于求，空置率持续走高□西安市写字楼供求关键点写字楼空置面积高，整体出租率低，竞争激烈2005年销售较好主要得益于旺座现代城等个盘的旺销根据西安市房地局统计数据□高新区写字楼供求关键点—高新区技术制造型大型国企以自建写字楼为主，而大量中小型企业对价格敏感度较高，造成专业写字楼办公物业的需求有限—写字楼供应量大，产品供应同质化严重—高新区周边工业企业自建写字楼及厂房出租，严重分流了写字楼物业的部分租用客户名称总建筑面积(㎡)租金(元/㎡月)投入使用时间出租火炬大厦12000301998年60-70%城建大厦6780251998年60-70%亚美大厦35000402000年70-80%E洋国100%骊华大厦21000302002年50-60%高科大厦57944602002年60%南洋国65-70%杰座广场32000302003年60-70%创业广场85601602003年60%高新国际49000702004年60%紫洲国际28000502005年20%华晶商务42000502005年40%□供求关键点传统写字楼整体出租率较低，约60%近3年传统写字楼存量大，空置率高写字楼的去化面临严峻挑战□价格与销量增幅关键点高新区写字楼06年销售价格呈回落趋势高新区写字楼价格回落写字楼名称2005年销售面积2005年价格2006年销售面积2006年价格）旺座现代城33892平米4250元/平米54589平米4500元/平米海星城市广场71790平米6150元/平米46840平米6978元/平米华晶商务广场13278平米4400元/平米17249平米4750元/平米金桥国际广场6884平米4250元/平米9591平米4650元/平米西高智能大厦5066平米4400元/平米5087平米4650元/平米紫云生态大厦4378平米6100元/平米2674平米6300元/平米□价格区间与去化速率关键点（部分数据列举）4000-4500元/平方米价格区间的写字楼有一定市场类型项目名称售价(元/平方米)销售率综合写字楼高新国际商务中心7500—西部国际广场700035%高科广场650080%财富中心550060%紫洲国际（紫云生态大厦）620026%华晶广场460082%丽华科技大厦4500—公寓式写字楼杰座广场450095%旺座现代城440045%金桥国际广场450036%海升国际8号390052%紫薇龙腾.优格办公460040%在以上写字楼市场关键点的指引下，我们可以看到□开发方向关键点写字楼的市场供大于求已经出现写字楼与住宅价格倒挂现象对项目开发带来的只有弊而没有利分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品价格供应量稳步上升去化量明显加快□高新区住宅供求关键点高新住宅市场去化情况2006年高新区住宅销售，90-144平方米户型成交套数占到总量的54%；在成交的户型中，3室2厅的成交比例最大，其次是2室2厅的户型。我们提出此配比的依据主要从市场供给量和去化量分析，以及客户需求分析得出周边住宅市场供应及去化情况周边楼盘供应情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周边楼盘去化情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上数样是我司对紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西蓝二期、高新枫林华府五个楼盘销售数据采集构成．

□中小户型供求关键点公寓市场存在较强的刚性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%□中小户型客群关键点南郊、高新生活及工作的人群是客群重点在高新及南郊工作的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市场购房人群大多数会选择离自己工作区域近的地方购房□中小户型户型关键点50-70平米户型所占的成交比例最大50-70平米户型是成交主力50-70平米户型

144-180平米户型

是成交主力50-70平米户型

144-180平米户型

是成交主力□中小户型价格关键点中档价位、高品质产品的市场去化速率明显较高项目年份成交价格成交量（平米）去化率高新水晶岛200550001307524%20064500177427%枫林绿洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花园2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大华阳光曼哈顿2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新区住宅平均年增长率达到5.44%，平均年增长速度高出全市普通住宅3.37%的增长速度。□中小户型配套关键点对社区配套的要求集中在银行、教育、医疗和休闲娱乐设施等从周边供应、去化以及市场的状况，我们得出□住宅运作方向住宅市场存在刚性需求其中中小户型的市场去化量较快是市场去化速率最快的产品也是本项目开发模式的关键分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品价格□住宅占位方向一周边楼盘供应情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周边楼盘去化情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上数样是我司对紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西蓝二期、高新枫林华府五个楼盘销售数据采集构成．

舒适偏紧凑户型是本项目住宅的占位方向中小户型在1万平方米时不会造成市场去货压力项目年份成交价格成交量（平米）去化率高新水晶岛200550001307524%20064500177427%中天花园9号公寓2006年9月4232（9号公寓）973097%大华阳光曼哈顿2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小户型成交量分析□住宅占位方向二中小户型与服务公寓概念的界定服务（酒店）公寓VS普通中小户型住宅其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。□住宅占位方向二服务式公寓

是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

如水晶岛的服务式公寓与酒店式公寓

产品承载：单身公寓酒店式公寓核心功能：面向商务办公客人提供方便、快捷、实用、超值的居住服务，改变既有的居住服务及居住形式。□占位方向----服务式公寓服务式公寓与普通公寓并存以满足不同客户的需求分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品价格项目设计依据周边项目高层销售情况，在满足日照要求及容积率要求的基础上，楼层高度可用足经济技术指标。周边项目高层销售存在抗性并不大；本项目地块的稀缺性决定了本项目的价值；板塔结合，一梯4—6户，户型面积：70—120平米，舒适型2室与紧凑型3室结合项目户型设计方向参考板式与塔式结合，提高销售体量舒适偏紧凑户型设计方向形成可能的建筑布局项目住宅产品设计方向公寓产品普通公寓与服务公寓

均以中小户型的去货速率最快50-90平米中小户型所占的成交比例是市场主力50-70平米户型是成交主力50-90平米户型

110-130平米户型

是成交主力50-70平米户型

220-260平米户型

是成交主力项目公寓产品设计方向可分可合的自由组合空间设计

户型面积以50——70平米为主分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品价格实收均价4040元/平方米实收均价4320元/平方米实收均价3880元/平方米住宅价格关键点紫薇臻品权重系数打分得分地段0.20.80.16品质0.11.20.12产品0.150.90.135景观0.061.50.09配套0.121.20.144发展商0.051.30.065交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合计1

1.064新西蓝Ⅱ权重系数打分得分地段0.21.10.22品质0.110.1产品0.150.90.135景观0.061.30.078配套0.120.90.108发展商0.051.20.06交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合计1

1.031唐南香榭权重系数打分得分地段0.20.80.16品质0.10.80.08产品0.150.90.135景观0.061.20.072配套0.120.80.096发展商0.051.50.075交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合计1

0.948参考项目紫薇臻品新西蓝Ⅱ唐南香榭对比参考基价4596.484165.243678.24权重系数0.350.350.3权重价格1608.7681457.8341103.472综合参考均价4170.074住宅价格关键点按照年平均增长12%计算，本项目初步建议均价：5000元/㎡公寓价格楼盘名称均价折扣销售均价MIMI国度4170元/㎡按揭1％，一次性2％4452元/㎡摩登BOBO5280元/㎡不打折新西蓝4111元/㎡按揭1％，一次性2％紫薇臻品4200元/㎡按揭无，一次性1％中天花园4500元/㎡按揭1％，一次性2％服务公寓销售价格高出普通公寓30%以上

项目名称标准实收均价中天花园毛坯3660精装小户型4320新西蓝(一期)毛坯3300-3500精装小户型4280公寓价格关键点公寓价格关键点进入2007年之后，高新区公寓价格明显上涨，坐落于高新一路的高新银座与高新枫尚两项目的销售均价均达到4800元/平米，其中高新枫尚项目2007年9月份项目认筹价格为5000元/平米，且在项目体量仅有900余套的条件下，认购客户达到1600人以上之多。可见高新区公寓销售进入了快车道。按照年平均增长12%计算，本项目小户型初步建议均价：5500元/平米本项目精装小户型初步建议均价：6000元/平米分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品□西安市酒店供求关键点类别旅游外汇收入（万美元）比较构成（%）1．长途交通费1231130.12.旅游20455.003.住宿162111.304.餐饮38039.305.娱乐17791.106..购物989724.27邮电通信24516.008.市内交通8582.109.其他31127.70西安酒店需求旺盛，消费能力强劲□酒店经营关键点58424951455501020304050601西安宾馆旅客构成（%）国内国外散客团体商务旅游从以上的统计图表可知，西安酒店的旅客构成的平均情况为：国内游客为58%；国外为42%；散客为49%；团体为51%；商务为45%；旅游为55%。

有效地满足商务客群及旅游客群需求是酒店经营关键□高新区酒店供求关键点高新区为西安核心商务区，为酒店业带来极大的机会点从周边客群、投资回报以及市场的状况，我们得出□酒店运作方向酒店业存在较大机会点有效地联结市场需求，满足长期经营的的要求。具体的测算，在大方向确定后提供。分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品高新区酒店分布高新区酒店市场特征商务聚集区产生庞大的商务客群高新区域中商务型酒店竞争激烈，但经营前景较为乐观酒店名称开业时间星级客房数标准间价格平均入住率商务型酒店骊苑酒店92年8月四星级298280元/天60%以上万嘉酒店04年8月三星级194388元/天95%高新商务酒店04年——150余298元/天71%志诚丽柏06年四星级210370元/天97%戴斯酒店06年四星级257220元/天95%经济型酒店锦江之星06年快捷酒店163171元/天95%如家06年8月快捷酒店128189元/天96%经济型酒店市场空间较大，入住率有稳定保证，但经济型酒店的价格致使收益不能最大化□需求类型与销售价格关键点□占位方向----商务型酒店商务型酒店为客群最需求的产品分业态分析商业写字楼住宅酒店供求关系占位产品酒店总体量---12000平方米客房总数客房面积单人间豪华单间大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡200至300间左右客房类型客房数客房面积单人间豪华单间大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡100间80间60间建筑面积约12000平米客房类型商务型酒店操作经验值项目酒店产品设计方向单人间豪华单间大床房30-45平方米50-70平方米标准间豪华标准间30-45平方米40-50平方米项目酒店产品设计方向分业态客群分析黄金三角的核心点住宅片区商务片区创业基地创意产业本项目未来的国际化都市圈项目自身地缘价值分业态客群分析商业住宅酒店商业客户高新区龙首商圈轻工-康复路商圈土门商圈距离本案2公里小寨商圈距离本案4公里高新一期商圈距离本案1公里钟楼商圈距离本案5.5公里市级商圈区域级商圈本案高新区商业的发展逐步加快，周边的居民区以及办公区是商业的客源，其巨大的消费潜力是商业客户的原动力本项目分业态客群分析商业住宅酒店住宅及公寓客户高新区本身是西安市地产发展的高地高新区属于移民区，其巨大的科技动力以及自身形象是吸引客户的主要动力分业态客群分析商业住宅酒店酒店客户高新区酒店布局西安作为著名的旅游城市以及高新区本身的商务客群是酒店的客群主体客群归属业态客群酒店周边商务区的公务客户以及西安作为旅游城市的旅游客户公寓周边商务办公区的高级白领以及已经从投资中获益的投资客住宅向往国际都市生活的居住型客户以及看好项目增值潜力的投资型客户商业看好周边商业潜力以及具有投资意识的投资客与自营客业态组合思辨住宅+商业住宅+公寓+商业住宅+公寓+酒店+商业对比分析底商住宅住宅□住宅加商业模式一：全街铺模式分类商业群楼住宅合计销售面积70000m2152000m2222000m2销售价格8000元/m25000元/m256000万元76000万元132000万元项目成本105840万元利润26160万元销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用□住宅加商业模式二：大商业模式分类商业群楼大商业住宅合计销售面积60000m210000m2152000m2222000m2销售价格8000元/m25000元/m2销售收入48000万元76000万元124000万元项目成本105840万元利润18160万元租金收入（年）40元/m2/月480万元底商住宅住宅大商业销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用□住宅加商业模式一：三主力店模式分类商业群楼住宅合计销售面积70000m2152000m2222000m2销售价格5000元/m2销售收入76000万元76000万元项目成本105840万元利润-29840万元租金收入40元/m2/月3360万元销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用住宅住宅大商业大商业大商业业态组合思辨住宅+商业住宅+公寓+商业住宅+公寓+酒店+商业对比分析底商公寓住宅住宅□住宅加商业加公寓运作方向一：全街铺模式分类商业群楼公寓住宅合计销售面积70000m228000m2124000m2222000m2销售价格8000元/m25500元/m25000元/m256000万元15400万元62000万元133400万元项目成本105840万元利润27560万元销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用□住宅加商业加公寓运作方向二：大商业模式分类商业群楼大商业公寓住宅合计销售面积60000m210000m228000m2124000m2222000m2销售价格8000元/m25500元/m25000元/m2销售收入48000万元15400万元62000万元125400万元项目成本105840万元利润19560万元租金收入40元/m2/月480万元销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用住宅住宅公寓底商大商业□住宅加商业加公寓运作方向三：三主力店模式分类商业群楼公寓住宅合计销售面积70000m228000m2124000m2222000m2销售价格5500元/m25000元/m2销售收入15400万元62000万元77400万元项目成本105840万元利润-28440万元租金收入40元/m2/月3360万元销售面积未含地下室面积；商业租金按40元/平米/月计算；此利润未扣除税金、营销、财务费用住宅住宅公寓大商业大商业大商业业态组合思辨住宅+商业住宅+公寓+商业住宅+公寓+酒店+商业对比分析底商公寓