合肥市国际广场项目租售收入估算

第13页共13页国际广场项目租售收入估算前言：本项目位于合肥市**西路478号，金华路与**西路交汇处。占地面积约50.9亩，地块南临**西路，西至金华路，东、北分别至东风塑料厂宿舍和啤酒厂宿舍。本项目周边两公里范围内，毗邻凤凰城·家家景园、颐和花园、虹雨花园、彩虹家园、广利花园、汉嘉·都市森林等中高档社区。本项目主要依据竞争导向定价（随行就市定价法）、可类比楼盘量化定价两种定价法对该项目进行租、售收入的估算。一、定价指导原则和策略（一）可类比项目市场价格项目名称销售均价（元/㎡）性价比状况住宅盛世名城小高层3600受交房事件影响较大，性价比较较差金色池塘洋房4200、小高层3200性价比优良广利花园小高层3500性价比一般颐和花园小高层3500性价比较好凤凰城·家家景苑小高层3400性价比一般公寓旺城国际复式公寓5320，一层商铺均价16000以上性价比一般街区商业颐和花园二期：一层价格为10000二层价格为7000性价比一般金色池塘6000性价比一般凤凰城·家家景苑8000-9000性价比较高综合商业新都会·环球广场1层为：1.9—2.74层为：0.5－0.9性价比较高桐山国际购物广场沿街商铺：9000性价比一般安徽国际购物广场一楼沿街20000多性价比优良（二）、价格策略

1定价原则与方法1.1定价原则：鉴于大型商业及高层住宅物业远不及多层、小高层住宅的市场受众广泛，为取得良好的销售业绩，并于入市时较易获得市场接受，建议仍然采取低开高走、分期定价、循序渐进的价格策略，主要可分为以下几个阶段:基本定价的原则为：1)“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。2）入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心理满足，从而形成社会关系集团购买的局面。3）有竞争的市场价格，整体售价充分体现市场行情，体现业主级数。使质数价格比较达到理想水平，实现物业的社会公认。4）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。5）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。6）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。1.2定价方法：本项目主要依据需求导向、竞争导向定价方法，结合收益导向而确定。2、均价建议

商业部分的售价与租金的确定：售价与租金的制订中需要考虑的主要问题有：项目的租金水平应低于现时合肥市传统商业区的商业物业的租金水平，否则，在招商过程中将无法吸引真正有实力有经验的经营户，使其愿意承担一定的风险从其它成熟商圈迁入松芝▪曼哈顿国际广场经营，因为新落成的商场头两年内在经营上存在一定的困难，因商场的知名度和消费者的消费习惯需要一段时间来改变和建立；项目的售价是根据租金水平倒算，相当于每年8%的较理想的投资回报率，12年左右的投资回收期；项目的销售及出租时的将会按建筑面积计算，其实际使用率将只会有55%左右，这一比例将会在实际上大幅度提高商铺的销售和出租单价，为销售及出租工作带来价格上的压力；建议商场一般铺位的出租期为两年期，对部分主力商店实行前六个月免租优惠，增强经营者的经营信心，并使两年租期内的租金水平最终达到一个租户可以承受的水平，减轻租户开业初期的经营压力，帮助商场打下良好的成长基础；商场在实际经营中，经营者每月还需要承担一笔商场管理费，如果售价或租金对客户不具备吸引力，作为经营成本的管理费将会进一步打击经营者和投资者的投资意望。二、项目租、售单价的估算(一)住宅销售单价估算可类比项目市场价格表项目名称销售均价（元/㎡）性价比状况住宅盛世名城小高层3600受交房事件影响较大，性价比较较差金色池塘洋房4200、小高层3200性价比优良广利花园小高层3500性价比一般颐和花园小高层3500性价比较好凤凰城·家家景苑小高层3400性价比一般公寓旺城国际复式公寓5320，一层商铺均价16000以上性价比一般街区商业颐和花园二期：一层价格为10000二层价格为7000性价比一般对以上已知可比实例的分析与比较，可得下表住宅销售单价估算表：序号项目名称均价（元/m2）区域因素特征本项目住宅相对售价交通配套环境开发商实力小计1颐和花园小高层3，500+10+1+1100/1033，600元/m22凤凰城·家家景苑小高层3，400+1+10+3100/1053广利花园小高层3，500+1+10+1100/103根据以上定价方法，及本案自身的因素，最终确定项目公寓物业一期市场均价如下表所示：物业种类销售均价（元/㎡）交房标准SOHO公寓5,500毛坯小户型公寓3,800毛坯精英住宅3,600毛坯备注：以上定价在市场大环境没有大的变动情况下，其有效期为6个月。商铺租、售单价估算根据合肥市现时商业旺区及周边地段的商业物业租金、售价，再结合上述因素，提出租、售价格建议如下楼层单价（元/m2/月）单位售价（元/m2）1F10015,0001F(夹层)7010,5002F609,0003F406,0004F284,200注：1）商业门面按照市场价格可定为20，000元/平米。2）以上定价在市场大环境没有大的变动情况下，其有效期为6个月。、返租部分返利率与周期的确定根据合肥市现时商业旺区及周边地段的商业物业租金、售价，再结合上述因素，我们对项目商业部分的返租利率定为：每年8%的投资回报率，12年左右的投资回收期。二、销售部分收入估算(一)商业地产部分（不含街铺）主要计算过程:1、1F：据本地段一层商铺均价为15,000元/㎡,可计算出全部出售后销售额可达15,502.5万元.2、1F夹层：面积9856㎡,按10,500元/㎡计算,可计算出全部出售后销售额达10,348.8万元。3、2F门面房：880㎡，据本地段二层商铺均价为9,000元/㎡，可计算出全部出售后销售额可达792万元。4、4F：9700㎡，据本地段4F商铺均价为4,200元/㎡，可计算出全部出售后销售额可达4,074万元总计：30,717.3万元商铺销售收入估算表:楼层可销售面积（㎡）均价（元/㎡）销售收入（万元）总计（万元）1F10,33515,00015,502.530,717.31F夹层9,85610,50010,348.82F8809,0007924F9,7004,2004,074(二)、商业地产部分(门面房)主要计算过程:1、1F：面积1,130㎡,据本地段沿街商铺均价为20,000元/㎡，可计算出全部出售后销售额可达2,260万元.2、1F夹层面积880㎡，据本地段沿街商铺均价为12,000元/㎡，可计算出全部出售后销售额可达1,056万元总计:3,316万元门面房销售收入估算表：楼层面积（㎡）均价（元/㎡）销售额（万元）总计（万元）1F1,13020,0002,26033161F夹层88012,0001,056

（三）、住宅部分：（不含商业）主要计算过程:1A2B座：小户型公寓，建筑面积9，630㎡，均价为3，800元/㎡，可得销售额为3，659.4万元。3C座：7953㎡，本地段同类品质住宅均价为3600元/㎡，可得销售额为2，863.08万元4D座：7953㎡，本地段同类品质住宅均价为3600元/㎡，可得销售额为2，863.08万元。5E座：10,845㎡，本地段同类品质住宅均价为3600元/㎡，可得销售额为3，904.2万元总计：21,803.76万元住宅销售收入估算表：座号面积（㎡）均价（元/㎡）销售额（万元）总计(万元)A座15，4805,5008，51421,803.76B座9，6303,8003，659.4C座7，9533,6002，863.08D座7，9533,6002，863.08E座10，8453,6003，904.2二、出租部分收入主要计算过程:1、2F：8,268㎡,租金60元/平方米/月,可计算得出8,268㎡×60元/平方米/月×12月=595.296万元2、3F：9,148㎡,租金40元/平方米/月,可计算得出9,148㎡×40元/平方米/月×12月=439.104万元总计:1,034.4万元商铺租金年收入估算表（投资回收期为12.5年）：楼层面积（㎡）租金(元/平方米/月)年租金(万元)总计(万元)2F8,26860595.2961,034.43F9,14840439.104三、返租收入预算主要计算过程:1、商业1F部分面积（3,900㎡），据本地段一层商铺均价为15，000元/㎡。可计算出5,850万元的销售收入，每年包租，返利率为8%，每年支出468万元。同时,每年可收取租金:3,900×100×12=468万元.总计:两者基本持平.2、商业4F面积为9,700㎡,据本地段四层商铺均价为4,200元/㎡，可计算出全部出售后销售额可达4,074万元,每年包租，返利率为8%，每年325.92万元。再对外出租月租金为28元/平方米/月.即每年可收取租金9700×28×12=325.92万元总计:两者基本持平返租收入估算表:楼层面积（㎡）总价(万元)年返利率年返利额（万元）租金(元/平方米/月)年租金（万元）净值总计（万元）1F39005,8508%468100468004F97004,0748%325.9228325.920租、售总收入估算表项目商业地产（万元）（不含街铺）商业门面（万元）住宅（万元）合计（万元）销售总收入估算30,717.33,31621，803.7655，837.06出租总收入估算（第一年）1,034.41,034.4返租总收入估算00总计56，871.46备注：自商场运行第一年以后，每年有不低于1034.4万元的稳定租金收入。总结：本报告的结论是秉承谨慎和负责的态度，在现有资