知名地产项目定位汇报材料(模板参考)课件

中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司二零一四年X月X日中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司第2

页主要内容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第2页主要内容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战第3

页主要内容项目概况第一部分土地概况城市/片区概况第3页主要内容项目概况第一部分土地概况第4页土地：基础指标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积率楼面地价可售面积XXXX㎡住宅可售面积XXXX㎡商业可售面积XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙楼≤X%，塔楼≤X%绿地率≥X%户型比例限制配套用房面积≥X㎡停车位要求共计X个住宅：X个（配比）商业：X个（配比）教育配套须设置幼儿园或其他要求地块整体图第4页土地：基础指标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积土地：地块交通、配套、不利因素按地块所属片区划分，说明区位及配套特点，评估区位价值。地块配套交通现状及规划情况，考虑步行，出行因素，评估便利性。第5页区位及配套示意图交通示意图项目地块佛山里水镇金沙洲大桥佛山一环环城高速广佛高速金沙洲码头广州白云区金沙洲6号线浔峰岗站项目地块中海金沙湾佛山一环里水出口，距离项目约10分钟车程地铁浔峰岗站，距离项目约20分钟步行距离金沙洲大桥，距离本项目约15分钟车程水上巴士1-3公里：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线3公里以外：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线土地：地块交通、配套、不利因素按地块所属片区划分，说明区位及土地：地块交通、配套、不利因素定量解释定量考察地块交通、配套、不利因素等各项指标第6页参数指标数量距离/时间备注交通区位地铁X条距离X公里，步行X分钟公交X条距离X公里，步行X分钟路网X车道，共X条忙时/经常拥堵配套医院X所距离X公里，步行/开车X时间学校X所距离X公里，步行/开车X时间超市X间距离X公里，步行/开车X时间公园X所距离X公里，步行/开车X时间其他不利高压线X条距离X米加油站X所距离X公里回迁房体量X㎡，X户距离X公里其他土地：地块交通、配套、不利因素定量解释定量考察地块交通、配套土地：地块大四至第7页土地大四至文字说明以地块位置为中心，探寻地块片区邻里结构，快速判断地块属性。根据城市地标性建筑、区位，测量地块与目标物之间的距离或车程。地块大四至资源及优劣势初步评估10KM20KM西安路高新园区24KM22KM本案“你是谁不重要，你周围是谁才重要。”示意图土地：地块大四至第7页土地大四至文字说明以地块位置为中心土地：地块小四至第8页西北面现状：村屋西南面现状：山体东面/东南面现状：江景南面现状：村屋及超高层土地小四至文字说明：各方向四至详细描述，后期规划以及实地踩地后评价示意图土地：地块小四至第8页西北面现状：村屋西南面现状：山体东土地：地块分析小结第9页地块四至评价：例如东临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性较弱地块优势整合：例如需合理利用江景资源，但尚不具备打造高端豪宅的条件地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化片区交通发展（公共交通、路网设计）成熟度项目周边配套设施情况片区所处城市圈地位：例如金沙洲是广佛同城桥头堡片区规划发展潜力：例如广州客户对金沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速区域价值交通配套地块条件地块初判：整体形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想eg：不具备打造高端豪宅的条件，适宜打造为针对刚需及首改的快销型产品示意分析小结土地：地块分析小结第9页地块四至评价：例如东临珠江，具有第10页城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述一级指标二级指标所在城市/片区数据可比竞争城市/片区数据城市/片区信息城市/片区简介城市介绍/建设特色/发展方向/城市化率及增速城市辖区划分及面积辖区实力介绍/辖区特色/重点发展经济指标GDP绝对值/人均值/省内（城市圈）占比/增速人口常住、户籍、市区/省内（城市圈）占比/增速固定资产投资绝对值/省内（城市圈）占比/增速产业定位产业结构各产业投入、产出产值/占比/增速产业人口对应产业的人口/占比（整体产业、整体人口）上下游产业链主要产业业态/产值/增速城市资源硬资源自然/产业/交通评级软资源历史/人文/政治评级第10页城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述一第11页城市/片区：数据图示城市辖区图/所属片区图城市/片区资源分布图城市/片区产业结构图城市/片区产业迁移地图城市/片区人口密度图城市/片区拆迁改造进度及分布通过地图标注，数据图分析等形式进行展示说明，以下为举例：…….第11页城市/片区：数据图示城市辖区图城市/片区资源分布第12

页市场环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第12页市场环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展第13

页主要内容政策概况土地市场住宅市场

竞争环境

市场小结市场环境第二部分第13页主要内容政策概况市场环境第二部分现行房地产宏观政策盘点后期调控政策预判根据上年度房地产市场供求价关系，预计XX年度调控将以…..第14页政策时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2011年X月X日最严限购令主城区限购通过说辞劝导用家人或朋友姓名买房现行房地产宏观政策盘点第14页政策时间政策简称具体内容对第15

页XX市/XX片区历年土地市场供/求/地价/房价情况数据来源：XX土地市场：全市/片区注释：说明该城市/该片区土地市场供求变化情况，解释土地价格与商品住宅价格变化关系，并给出价格上的结论及预测。柱形图/线图所属区域项目名称容积率面积（万m2）成交面积（万m2）剩余货量（万m2）项目所在片区御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深业江悦湾26.56.918.4竞争片区恒大御景半岛100.689.38.7金名都772156恒大御景湾239.712.4广物山海名门235.211.1总计143.4项目所在XX片区/竞争XX片区

土地存量情况第15页XX市/XX片区数据来源：XX土地市场：全第16

页XX市历年商品住宅市场供/求/价情况数据来源：XX市住房与城乡建设管理局住宅市场：全市注释：说明商品住宅市场供求比变化情况，解释同比供/求/价增速变化，并依据市场新增供求情况给出下一年度住宅市场整体情况预测。示意图第16页XX市历年商品住宅市场供/求/价情况数据第17页2007年2008年1-7月2006年城市总体市场分析：XX市月度供销价住宅市场：全市第17页2007年2008年1-7月2006年城市总体市第18页城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2008年1-7月2006年说明：存销比=期末库存/当期成交住宅市场：全市第18页城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比2007第19页片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅成交均价稳步上涨。典型楼盘：X年-X年，排名前三的楼盘共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，占整体片区的X%；新建商品住宅成交均价X元/㎡。住宅市场：项目片区示意图示意图第19页片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅第20

页住宅市场：竞争/分流片区竞争市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。该片区在全市X区内成交排名居于X位。区域评价：

1.

XX片区市场现期供求价情况及评价2.对比项目片区，该片区产业、交通、配套、未来规划等优劣势

3.预期未来竞争形势：XX片区货量增量/存量，去化速度预估示意图第20页住宅市场：竞争/分流片区竞争市场：X年-X年，X第21

页住宅市场：全市/片区/竞争片区成交分析成交

产品分析片区面积段/房型房型/物业类型供应面积①成交面积②去化率①/②成交均价成交占比对应总价对应首付对应月供全市eg：96㎡/三房

合计

项目片区

合计

竞争/分流片区合计注释：除以上指标外，可通过以下指标研究市场情况：片区二手房市场活跃度（中介地铺数量，租房市场供求比），整体人均居住面积，人均房产持有量，片区拆迁需求及拆迁规划等。第21页住宅市场：全市/片区/竞争片区成交分析成交

产品第22页板块市场分析：XX市XX板块不同产品/不同总价段销售情况住宅市场：片区成交图分析第22页板块市场分析：XX市XX板块不同产品/不同第23页片区市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2008年1-7月2006年说明：存销比=期末库存/当期成交住宅市场：片区存量分析第23页片区市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2第24页竞争环境本项目所在片区处XX，周边竞品共计X个，经分析直接竞品X个，整体成交价格XX，竞争环境较为复杂。恒大御景半岛，尾盘星汇金沙一期，售罄恒大御景湾，在售保利西海岸，在售深业江悦湾，在售御金沙，在售金名都，在售山海名门，在售项目地块中海金沙湾，售罄示意图第24页竞争环境本项目所在片区处XX，周边竞品共计X个，第25页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售时长（月）累计去化套数（套）月均去化（套/月）2013年主推产品全年销售均价直接竞品山海名门423229614885-115方二至三房16700（精装）金名都1710018207611588-110两至三房174㎡望江四房16000（精装）间接竞品保利西海岸269036561915675-80㎡两房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精装）御金沙30403011854084㎡两房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精装）竞争环境：周边在售项目整体成交价格：XX片区均价约XX元/㎡左右主推及去化：主推产品以80-96㎡左右的两至三房刚需产品为主去化预估：大部分在售项目预计在X-X年内基本去化完毕竞品分类依据：

按去化速度，品牌影响力，市场认可度等指标区分直接竞品和间接竞品。第25页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售XX项目基本情况第26页竞争环境：在售典型竞品【基本情况】，可增页项目位置佛山里水金沙洲里广路浔峰公园物业类别高层、写字楼、商业占地面积4万㎡总建筑面积23万㎡容积率5.5总套数1066车位数综合比例1:1（大部分服务于写字楼与购物中心，住宅车位相对较少）主力户型面积85㎡两房，90-115㎡三房装修情况精装修（口径2000元/㎡）数据来源：网易房地产数据交易中心、佛山南海房管局2013年10月入市，规划为综合体，后期有7万㎡广百购物中心配套及写字楼供应，升值潜力较大受地铁6号线12月底通车及综合体规划利好影响，入市累计成交超过530套，成交均价约为16700元/㎡住宅剩余货量较少，预计2014年住宅产品能够实现大部分去化XX项目基本情况第26页竞争环境：在售典型竞品【基本情况第27页竞争环境：在售典型竞品【热销户型】，可增页户型格局套数套数占比面积面积占比89-91三房两厅一卫91685.9%8244086.0%84三房两厅一卫12011.3%1008010.5%112-115三房两厅两卫302.8%33903.5%合计10669591090㎡户型之一双阳台、飘窗等赠送较多建面较小，空间紧凑实用生活区域区分明显空间通透90㎡户型之二赠送入户花园，尊贵感强全飘窗设计空间紧凑实用生活区域区分明显90㎡户型之三全飘窗设计空间紧凑实用纯南向设计示意图畅销产品【XX项目热销户型】第27页竞争环境：在售典型竞品【热销户型】，可增页户型格第28

页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量成交户型前三来访渠道前三10月870.676673199738875397二手房广告短信9月720.585894291729905397二手房广告短信8月400.343667206524909753二手房广告短信7月550.4142072323905389135二手房广告短信6月320.262520297219539096二手房广告短信5月1140.787492457496

二手房广告短信4月160.131173205433845389二手房广告短信3月270.2346223873216895396二手房广告短信2月00073100978953二手房广告短信1月30.02712435156895390二手房广告短信合计4463.431734107

20843901

竞争环境：在售典型竞品【成交情况】，可增页【XX项目2013年度成交情况】房型户型面积供应套数产品配比销售套数销售占比一室60-70446%114%两室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒适两室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合计748100%304100%分月成交排名情况分户型成交情况第28页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量第29

页竞争环境：在售典型竞品【新增供应】，可增页【XX项目新增供应情况】项目名称已销售面积（万㎡）已销售套数未售面积（万㎡）未售套数春田3.483047.19444中冶蓝城3.013455.35637诺维溪谷2.142864.92480领秀滨城3.043796.71792合计11.67131424.172353预计2014年尚未销售库存面积为XX万平方米，XXX余套，未来市场竞争压力较大。分面积段未来产品供应情况面积段供应套数供应占比销售套数销售占比存量套数存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合计3667100%1314100%2353100%第29页竞争环境：在售典型竞品【新增供应】，可增页【XX第30

页数据查询针对海量需要搜寻的市场数据，建议多渠道搜寻：克尔瑞数据系统当地城市国土局、房产局数据实地调研数据业内资源获取的数据克尔瑞数据库：http://2014./城市房产局官网城市、片区、竞品数据全市历史数据直接竞品针对性调研直接竞品关键数据调研第30页数据查询针对海量需要搜寻的市场数据，建议多渠道搜市场小结第31页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市/片区/竞争片区市场全市/片区/竞争片区竞争竞争环境分析市场小结第31页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市第32

页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第32页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目第33

页主要内容项目发展策略项目发展战略第三部分第33页主要内容项目发展策略项目发展战略第三部分项目发展策略第34页公司

发展战略指标具体策略方向1.经营目标强化品牌，扩大发展规模，保证XX前三甲地位2.利润回报整体X%成本利润率回报3.整体打法抢占刚需及首改市场，打造快消产品加快开发节奏，把握市场机会，实现快速去化展示为先，客储先行项目发展策略第34页公司

发展战略指标具体策略方向1.第35

页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第35页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目第36

页主要内容客户定位住宅定位商业定位车位定位市场定位第四部分财务分析整体形象定位建筑规划定位第36页主要内容客户定位市场定位第四部分财务分析客户定位：第一轮调研（购买动机）根据客户购买动机问卷，根据项目所在市场环境，广撒网进行调研，针对潜在客户群进行甄别。第37页示意图通过动机调研问卷，确定目标客户购买动机、初步确定客户来源客户定位：第一轮调研（购买动机）根据客户购买动机问卷，根据项客户定位：第二轮调研（前期认知调研）第38页调研方法：前期规划设计阶段，产品未成型，调研主要目的在于研究了解客户，从而达到引导客户满足其需求的需要。针对购买动机调研所甄别的客户，进行更深层次的定性调研、定量调研，以保证所分析客户样本量的有效性。定性调研定量调研方式适用深度访谈1.高端客户不便向群体阐述信息详情；2.或新进城市项目的客户调研焦点小组座谈深入了解客户需求，习惯及成因的项目，侧重前期规划定位头脑风暴项目先天不足或从未出现的情况，急需突破创新，侧重定位于营销策略1按照预期特征寻找人流量大，辐射各城区的街区2租借测定场所，给被试提供安静舒适的测试环境3街头和实验房间进行2次客户甄别，测试完赠送礼品客户定位：第二轮调研（前期认知调研）第38页调研方法：前客户定位：客户调研根据前两轮客户调研结果，结合市场：①寻找契合XX项目购买诉求的客户样本。第39页客户定位：客户调研根据前两轮客户调研结果，结合市场：第39客户定位：客户调研②寻找契合XX项目购买诉求的客户样本，确定样本基本特征。第40页客户定位：客户调研②寻找契合XX项目购买诉求的客户样本，确客户定位：客户调研③客户置业需求分析第41页示意客户定位：客户调研③客户置业需求分析第41页示意ⅠⅡⅢ核心客户：A群体构成：私企生意人、外企中高层、企事业单位职工价值取向：受价格驱赶，对价格比较敏感。重点客户：B群体构成：小型企业主、白领、村民等。价值取向：出于自住及投资的双重考虑，家庭拥有一套以上住房。偶得客户：C群体构成：其他街镇区域客户，广佛中心区中高端客户。价值取向：有魄力逆市投资，重视区域价值和发展潜力本项目客户构成占比客户来源核心客户重点客户偶的客户占比及市场可挖掘量60%，10000-15000组左右25%，8000组左右10%，3000组左右依据竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）客户定位：客户定位及描述示意图ⅠⅡⅢ核心客户：A群体重点客户：B群体偶得客户：C群体本项目住宅定位：回顾市场，供求畅销户型面积第43页回顾片区市场分析结合客户定位结果数据来源：市场调研、克尔瑞项目

在售/已售项目户型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深业江悦湾79-8291-96140168-170

188

恒大御景湾90/93

山海名门8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

户型面积

708090100110120130140150160170180及以上

市场供应及成交主流：XX㎡以下户型，满足家庭成员功能要求主要竞争对手主推及畅销户型：面积段集中在XX-XX㎡三房差异化产品的市场接受度：考虑市场空白点产品接受度住宅定位：回顾市场，供求畅销户型面积第43页回顾片区市场住宅定位：市场畅销户型PK，可增页第44页XX竞争项目90平小三房南向三开间面积控制更合理完胜我司户型96平南向三开间90-100平三房户型分析根据定位需求设计户型，与竞品畅销产品直接PK：VS住宅定位：市场畅销户型PK，可增页第44页XX竞争项目完住宅定位：楼型定位第45页参考项目楼型设置参考项目每层户数户型区间（㎡）总楼层实用率恒大御景湾4户86-9333/5278%广物山海名门5户/4户88-1153276%-78%深业江悦湾6户/2户70-952686%金名都6户/2户75-1724578%保利西海岸6户/4户45-250高层38-4082%御金沙4户/3户80-1373378%项目周边产品：楼型定位，实用率参考…….客户调研结果分析……实用率数据来源于楼盘测绘面积报告住宅定位：楼型定位第45页参考项目楼型设置参考项目每层户住宅定位：装修成本可比区域及项目精装修成本（元/㎡）

广州

誉城800/三期1200誉品800/三期1200佛山锦城

800寰宇天下

1200锦苑

800长沙国际社区

一、二期：800

三、四期：750厦门寰宇天下

800锦城

750第46页选择精装原因：历史经验，市场验证…..标准选择：建议本项目精装修标准为XX元/㎡配置要求：……片区项目装修成本（元/㎡）佛山山海名门约850恒大御景湾约700金名都约650广州保利西海岸（装修标准因产品不同而差异，仅选择同类型产品进行比较）约1200御金沙约1000竞争对手精装修成本（元/㎡）住宅定位：装修成本可比区域及项目精装修成本（元/㎡）

广州住宅定位：户型配比建议第47页户型配比户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。户型配比建议住宅定位：户型配比建议第47页户型配比户型定位户型面积房住宅定位：主力户型市场验证第48页根据户型配比，比对市场及经营要求，验证户型定位合理性户型面积科目主要竞争项目本案项目1项目2项目3项目4大卖价格

（按开盘X亿设定）集团总部要求售价实际市场售价15%回报售价主力户型，竞争关系大

注：1.价格单位：单价/月供（元），总价/首付（万）；2.首付/月供：按地区实际情况备注于此（eg：首付三成，公积金贷款）；3.优势/劣势：定性简要描述eg：<55平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg：60-66平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg:70-75平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

住宅定位：主力户型市场验证第48页根据户型配比，比对市场商业定位：商业价值分析（如项目商业体量大，需单独按前述逻辑定位）第49页西侧商业：为本项目自身商业内街，商业价值大打折扣如果铺排货量大，将降低本项目去化速度及盈利水平建议控制规模在XX㎡以内，以一层铺为主东侧商业沿江规划小区路，但道路右侧被桥遮挡，影响商业展示，极大降低了商业价值东侧道路短时期内仅服务于本小区居民，商业价值较低从快速销售的角度考虑，建议项目街铺均为一层东侧受X桥遮挡，道路退距不足商业定位：商业价值分析（如项目商业体量大，需单独按前述逻辑定商业定位：竞争/可参考商业分析第50页项目商铺主力面积（㎡）产品特点售价租金出租率业态规模（万元/㎡）（元/㎡*月）御景半岛93间20-90大型社区，入住率高2.5-3.580-20070%饮食\美容护理\甜品\银行\超市\二手物业保利西海岸（星海）35间20-80临街昭示性好，一期入住率较高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物业保利西海岸约30间60-180/只租不售150-300-大客户洽谈，尚无出租（瀚海）（内部预计）金名都约35间50-200临主干道、大型社区隔壁规划购物中心只租不售100-25035%华润万家、麦当劳、OK便利店、福隆酒窖等市场竞争商业情况参考商业定位：竞争/可参考商业分析第50页项目商铺主力面商业定位：项目商业配比及价格建议第51页位置套数面积（㎡）面宽进深层数层高其他特点均价建议业态（万元/㎡）西侧独立商业1520-90X面宽X进深1+2单层2.9有烟道隔油池，可做大型餐饮X万/㎡餐饮/零食店西侧裙楼底商2020-80临街昭示性较好筑网少，使用率高X万/㎡

超市/中介东侧裙楼底商约30

50-200属东侧内接铺X万/㎡社区商业总计不利因素：对售价及规划设计的影响， XXX建议平均销售价格 xxx元/㎡，按照X年X月推售铺排，计划X个月去化完毕。规划商业配比情况商业定位：项目商业配比及价格建议第51页位置套数面积（㎡车位定位：项目车位配比及价格建议项目总户数：XX户；车位规划数量：X个（其中住宅X个，商业X个）；住宅/车位实际配比：1：X；商业/车位实际配比：1：X建议平均售价：X万/个，按照X年X月推售铺排，计划X个月去化完毕。第52页项目车位数车位比装修情况成交均价成交情况去化率去化周期A项目8211:0.29X万/个售罄100%X个月B项目21691:0.64X万/个售罄100%X个月C项目21381:1.11X万/个余货354个83%X个月合计51281:0.63X万/个余货354个93%竞争/中海XX项目车位配比及去化参考车位定位：项目车位配比及价格建议项目总户数：XX户；第52财务分析第53页依据可研阶段整体、项目拿地后整体、首批次整体三个维度进行测算针对首批次推售情况，再细分为集团总部要求、实际市场售价、15%汇报售价三种情形，以对应不同的售价要求并根据营销去化速度要求，增加不同情形下的“销售速度预计”，确定不同物业类型首批次开票，一年内销售等数据财务分析第53页依据可研阶段整体、项目拿地后整体、首批次整体形象定位第54页

XXXXX·XXX·XXX·XXXXX整体形象定位阐释：说明客户群，主打资源，项目档次定位目标市场景观或其他资源公园景观资源产品设计方向主打刚需中海标准整体形象定位第54页 整体形象定位阐释：说明客户群，主打建筑规划、配套定位、园林定位问题：研究客户针对此类配套真正需要什么？客户调研客户需要什么竞争调研竞争对手有什么成本调研花费多少，客户是否买单通过问卷问题设计，针对潜在客户样本量进行第一次甄别，确定客户基本需求利用前期客户调研的访谈环节，将规划及配套事宜给予客户组进行深度访谈实地调研直接竞品规划及配套，拦截到访客户进行第一时间的感知访问实地体验直接竞品项目配套是否实用，对客户购买是否有加分通过业内关系了解直接竞品引入配套花费，给予本项目成本借鉴，为后期增加配套提供定量数据。调研客户为此配套愿意支付的费用，以帮助确定项目均价建筑规划、配套定位、园林定位问题：研究客户针对此类配套真正需第56

页直接竞品项目建筑风格A项目（８F小高层）材质：基座真石漆＋干挂石材；３Ｆ以上高级面砖建筑风格点评：截取了欧式风格的某些元素，强调对称感，整体建筑线条简洁、外观宏伟。外立面以温润而醇的浅黄色为主要色调。品质感好，但成本较高，面砖易脱落。简欧建筑风格B项目（多层＼小高层）材质：涂料品质低，西班牙风格在大连比较普遍，更适合临海项目。且目前已出现外墙涂料脱落现象。影响项目价值感。西班牙建筑风格建筑规划定位第56页直接竞品项目建筑风格A项目（８F小高层）简欧建筑第57

页本项目建筑风格定位为XX风格原因解析：风格：建筑风格高端大气，外立面经得起时间的推敲施工：难度相对较小，诸多元素均可进行简化市场调研结果：针对项目前期的客户调研结果，确定潜在客户对里面方案的选择。参考项目：【XX项目】建面：60万平容积率：2.0建筑规划定位第57页本项目建筑风格定位为XX风格原因解析：建筑规划配套定位：调研分析X项目配套对销售带动评估客户调研竞品调研成本调研A项目华润社区超市影响大客户认为商超对于次偏远地区生活必备，实地调研每天约XX组客户关注项目引入超市事件引入商超成本X年免租等B项目X市实验小学项目畅销最重要因素主力客户年龄30岁左右，准备要小孩比例X%实地调研每天约XX组客户关注项目学区事件引入学校成本X建安费/X引入费本项目建议示意分析图配套定位：调研分析X项目配套对销售带动评估客户调研竞品调研成配套定位：配套建议配套整体建议：

根据配套定位数据结果，本项目周边生活氛围较弱，建议利用社区用房（不计容）打造社区文化中心，引入商超和学校，提升项目价值，拔高项目档次，建议面积为XXXX㎡，功能配套主要以服务业主的生活服务、运动休闲为主第59页羽毛球、攀岩约500㎡瑜伽室、舞蹈室约80㎡学校

男女更衣室约60㎡美式桌球室约80㎡棋牌室约60㎡法式园林风格配套定位：配套建议配套整体建议：第59页羽毛球、攀岩第60

页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第60页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目第61

页主要内容分期开发定位卖场建议展示建议销售周期计划开发建议第五部分第61页主要内容分期开发定位开发建议第五部分C策略占地：10.5万平建面：15万平B策略占地：4.56万平建面：7.29万平占地：5万平建面：9.25万平A策略占地：5.7万平建面：10万平地块C地块B地块A分期开发定位分期开发定位C策略占地：10.5万平B策略占地：4.56万平占地：5万平分期开发定位分期开发定位：整合产品线为分期做参考户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。明星包装和标杆现金牛利润主力，平衡量价问题培养和转化瘦狗尽快消化产品差异化土地价值高低高低考虑客户需求整体推售策略首批次：良莠搭配，启动市场30%明星+45%现金牛+100%瘦狗二批次：主推问题类，实现转化25%明星+35%现金牛+80%问题三批次：明星产品博取市场关注45%明星+20%现金牛+20%问题分期开发定位分期开发定位：整合产品线为分期做参考户型户型房型分期开发定位分期地块户型产品类型建筑面积精装修比例预计价格预计货量预计推售时间预计去化速度一期A地块80-9533F高层现金牛产品X万㎡住宅100%精装修；XX万/㎡XX亿2015.52015.5-2016.10共18个月B地块105-12518层小高明星产品B地块35-5040F公寓瘦狗产品二期建议项目分期开发：分X期，共计X年…..受其他因素开发影响：地价支付，拆迁问题……分期开发定位分期地块户型产品建筑精装修预计价格预计货量预计预卖场建议售楼部：设置位置及方向，停车场位置，客户可能的参观动线样板房设置：实体样板房位置，参观动线临建样板房位置，参观动线园林展示：连接售楼部、园林、样板房的动线设置，以及展示效果。小区出入口：设置方向，车行道/人行道设置，出入口意向设计需求售楼部位置：利用幼儿园打造，增加绿化广场，弱化周边村屋等环境样板房：凸显江景资源，规避恒大桥遮挡看楼通道黄色部分为工程施工区，建议与营销展示区分离，保证营销展示区效果卖场建议售楼部：设置位置及方向，停车场位置，客户可能的参观动展示建议第66页整体展示：本项目昭示性较弱，周边展示环境较弱建议：X路转入到项目的一段展示决定客户对项目的第一印象，应加强展示；项目内部看楼通道、园林展示区、幼儿园、商铺等展示提高品质感道路入口现状

周边道路现状

东南面村屋现状

西南面山体现状导视牌、大型精神堡垒道路氛围包装、花箱道旗灯字楼体挂画展示建议第66页整体展示：本项目昭示性较弱，周边展示环境销售周期计划：分批销售计划第67页2015.5住宅首次推售推售752套2015.11商铺储客推售2015.5-2016.5幼儿园持续拓客、销售2015.9住宅推售推售752套2016.3住宅推售推售752套2016.5商铺储客推售村民回购商业12000㎡2016.10车位销售销售周期计划：分批销售计划第67页2015.52015.销售周期计划：年度销售收入测算第68页2015.5住宅首次推售推售756套预计成交10.8亿（9成）2015.11商铺储客推售预计成交1.5亿2015.5-2016.5幼儿园持续拓客、销售，货值0.2亿2015.9住宅推售推售756套预计成交10.8亿（9成）2016.3住宅推售推售756套预计成交10.8亿（9成）2016.5-2016.10车位推售商铺储客推售预计成交3.6亿村民回购商业12000㎡，总货值1.2亿住宅余货持续销售，总货值4.28亿预计2015年总销售收入27.3亿其中住宅余货持续销售收入计3亿预计2016年总销售收入15.88亿其中住宅余货持续销售收入计1.28亿幼儿园销售收入计入2016年销售周期计划：年度销售收入测算第68页2015.5201汇报完毕谢谢汇报完毕中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司二零一四年X月X日中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司第71

页主要内容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第2页主要内容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战第72

页主要内容项目概况第一部分土地概况城市/片区概况第3页主要内容项目概况第一部分土地概况第73页土地：基础指标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积率楼面地价可售面积XXXX㎡住宅可售面积XXXX㎡商业可售面积XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙楼≤X%，塔楼≤X%绿地率≥X%户型比例限制配套用房面积≥X㎡停车位要求共计X个住宅：X个（配比）商业：X个（配比）教育配套须设置幼儿园或其他要求地块整体图第4页土地：基础指标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积土地：地块交通、配套、不利因素按地块所属片区划分，说明区位及配套特点，评估区位价值。地块配套交通现状及规划情况，考虑步行，出行因素，评估便利性。第74页区位及配套示意图交通示意图项目地块佛山里水镇金沙洲大桥佛山一环环城高速广佛高速金沙洲码头广州白云区金沙洲6号线浔峰岗站项目地块中海金沙湾佛山一环里水出口，距离项目约10分钟车程地铁浔峰岗站，距离项目约20分钟步行距离金沙洲大桥，距离本项目约15分钟车程水上巴士1-3公里：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线3公里以外：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线土地：地块交通、配套、不利因素按地块所属片区划分，说明区位及土地：地块交通、配套、不利因素定量解释定量考察地块交通、配套、不利因素等各项指标第75页参数指标数量距离/时间备注交通区位地铁X条距离X公里，步行X分钟公交X条距离X公里，步行X分钟路网X车道，共X条忙时/经常拥堵配套医院X所距离X公里，步行/开车X时间学校X所距离X公里，步行/开车X时间超市X间距离X公里，步行/开车X时间公园X所距离X公里，步行/开车X时间其他不利高压线X条距离X米加油站X所距离X公里回迁房体量X㎡，X户距离X公里其他土地：地块交通、配套、不利因素定量解释定量考察地块交通、配套土地：地块大四至第76页土地大四至文字说明以地块位置为中心，探寻地块片区邻里结构，快速判断地块属性。根据城市地标性建筑、区位，测量地块与目标物之间的距离或车程。地块大四至资源及优劣势初步评估10KM20KM西安路高新园区24KM22KM本案“你是谁不重要，你周围是谁才重要。”示意图土地：地块大四至第7页土地大四至文字说明以地块位置为中心土地：地块小四至第77页西北面现状：村屋西南面现状：山体东面/东南面现状：江景南面现状：村屋及超高层土地小四至文字说明：各方向四至详细描述，后期规划以及实地踩地后评价示意图土地：地块小四至第8页西北面现状：村屋西南面现状：山体东土地：地块分析小结第78页地块四至评价：例如东临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性较弱地块优势整合：例如需合理利用江景资源，但尚不具备打造高端豪宅的条件地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化片区交通发展（公共交通、路网设计）成熟度项目周边配套设施情况片区所处城市圈地位：例如金沙洲是广佛同城桥头堡片区规划发展潜力：例如广州客户对金沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速区域价值交通配套地块条件地块初判：整体形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想eg：不具备打造高端豪宅的条件，适宜打造为针对刚需及首改的快销型产品示意分析小结土地：地块分析小结第9页地块四至评价：例如东临珠江，具有第79页城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述一级指标二级指标所在城市/片区数据可比竞争城市/片区数据城市/片区信息城市/片区简介城市介绍/建设特色/发展方向/城市化率及增速城市辖区划分及面积辖区实力介绍/辖区特色/重点发展经济指标GDP绝对值/人均值/省内（城市圈）占比/增速人口常住、户籍、市区/省内（城市圈）占比/增速固定资产投资绝对值/省内（城市圈）占比/增速产业定位产业结构各产业投入、产出产值/占比/增速产业人口对应产业的人口/占比（整体产业、整体人口）上下游产业链主要产业业态/产值/增速城市资源硬资源自然/产业/交通评级软资源历史/人文/政治评级第10页城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述一第80页城市/片区：数据图示城市辖区图/所属片区图城市/片区资源分布图城市/片区产业结构图城市/片区产业迁移地图城市/片区人口密度图城市/片区拆迁改造进度及分布通过地图标注，数据图分析等形式进行展示说明，以下为举例：…….第11页城市/片区：数据图示城市辖区图城市/片区资源分布第81

页市场环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第12页市场环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展第82

页主要内容政策概况土地市场住宅市场

竞争环境

市场小结市场环境第二部分第13页主要内容政策概况市场环境第二部分现行房地产宏观政策盘点后期调控政策预判根据上年度房地产市场供求价关系，预计XX年度调控将以…..第83页政策时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2011年X月X日最严限购令主城区限购通过说辞劝导用家人或朋友姓名买房现行房地产宏观政策盘点第14页政策时间政策简称具体内容对第84

页XX市/XX片区历年土地市场供/求/地价/房价情况数据来源：XX土地市场：全市/片区注释：说明该城市/该片区土地市场供求变化情况，解释土地价格与商品住宅价格变化关系，并给出价格上的结论及预测。柱形图/线图所属区域项目名称容积率面积（万m2）成交面积（万m2）剩余货量（万m2）项目所在片区御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深业江悦湾26.56.918.4竞争片区恒大御景半岛100.689.38.7金名都772156恒大御景湾239.712.4广物山海名门235.211.1总计143.4项目所在XX片区/竞争XX片区

土地存量情况第15页XX市/XX片区数据来源：XX土地市场：全第85

页XX市历年商品住宅市场供/求/价情况数据来源：XX市住房与城乡建设管理局住宅市场：全市注释：说明商品住宅市场供求比变化情况，解释同比供/求/价增速变化，并依据市场新增供求情况给出下一年度住宅市场整体情况预测。示意图第16页XX市历年商品住宅市场供/求/价情况数据第86页2007年2008年1-7月2006年城市总体市场分析：XX市月度供销价住宅市场：全市第17页2007年2008年1-7月2006年城市总体市第87页城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2008年1-7月2006年说明：存销比=期末库存/当期成交住宅市场：全市第18页城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比2007第88页片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅成交均价稳步上涨。典型楼盘：X年-X年，排名前三的楼盘共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，占整体片区的X%；新建商品住宅成交均价X元/㎡。住宅市场：项目片区示意图示意图第19页片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅第89

页住宅市场：竞争/分流片区竞争市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。该片区在全市X区内成交排名居于X位。区域评价：

1.

XX片区市场现期供求价情况及评价2.对比项目片区，该片区产业、交通、配套、未来规划等优劣势

3.预期未来竞争形势：XX片区货量增量/存量，去化速度预估示意图第20页住宅市场：竞争/分流片区竞争市场：X年-X年，X第90

页住宅市场：全市/片区/竞争片区成交分析成交

产品分析片区面积段/房型房型/物业类型供应面积①成交面积②去化率①/②成交均价成交占比对应总价对应首付对应月供全市eg：96㎡/三房

合计

项目片区

合计

竞争/分流片区合计注释：除以上指标外，可通过以下指标研究市场情况：片区二手房市场活跃度（中介地铺数量，租房市场供求比），整体人均居住面积，人均房产持有量，片区拆迁需求及拆迁规划等。第21页住宅市场：全市/片区/竞争片区成交分析成交

产品第91页板块市场分析：XX市XX板块不同产品/不同总价段销售情况住宅市场：片区成交图分析第22页板块市场分析：XX市XX板块不同产品/不同第92页片区市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2008年1-7月2006年说明：存销比=期末库存/当期成交住宅市场：片区存量分析第23页片区市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2第93页竞争环境本项目所在片区处XX，周边竞品共计X个，经分析直接竞品X个，整体成交价格XX，竞争环境较为复杂。恒大御景半岛，尾盘星汇金沙一期，售罄恒大御景湾，在售保利西海岸，在售深业江悦湾，在售御金沙，在售金名都，在售山海名门，在售项目地块中海金沙湾，售罄示意图第24页竞争环境本项目所在片区处XX，周边竞品共计X个，第94页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售时长（月）累计去化套数（套）月均去化（套/月）2013年主推产品全年销售均价直接竞品山海名门423229614885-115方二至三房16700（精装）金名都1710018207611588-110两至三房174㎡望江四房16000（精装）间接竞品保利西海岸269036561915675-80㎡两房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精装）御金沙30403011854084㎡两房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精装）竞争环境：周边在售项目整体成交价格：XX片区均价约XX元/㎡左右主推及去化：主推产品以80-96㎡左右的两至三房刚需产品为主去化预估：大部分在售项目预计在X-X年内基本去化完毕竞品分类依据：

按去化速度，品牌影响力，市场认可度等指标区分直接竞品和间接竞品。第25页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售XX项目基本情况第95页竞争环境：在售典型竞品【基本情况】，可增页项目位置佛山里水金沙洲里广路浔峰公园物业类别高层、写字楼、商业占地面积4万㎡总建筑面积23万㎡容积率5.5总套数1066车位数综合比例1:1（大部分服务于写字楼与购物中心，住宅车位相对较少）主力户型面积85㎡两房，90-115㎡三房装修情况精装修（口径2000元/㎡）数据来源：网易房地产数据交易中心、佛山南海房管局2013年10月入市，规划为综合体，后期有7万㎡广百购物中心配套及写字楼供应，升值潜力较大受地铁6号线12月底通车及综合体规划利好影响，入市累计成交超过530套，成交均价约为16700元/㎡住宅剩余货量较少，预计2014年住宅产品能够实现大部分去化XX项目基本情况第26页竞争环境：在售典型竞品【基本情况第96页竞争环境：在售典型竞品【热销户型】，可增页户型格局套数套数占比面积面积占比89-91三房两厅一卫91685.9%8244086.0%84三房两厅一卫12011.3%1008010.5%112-115三房两厅两卫302.8%33903.5%合计10669591090㎡户型之一双阳台、飘窗等赠送较多建面较小，空间紧凑实用生活区域区分明显空间通透90㎡户型之二赠送入户花园，尊贵感强全飘窗设计空间紧凑实用生活区域区分明显90㎡户型之三全飘窗设计空间紧凑实用纯南向设计示意图畅销产品【XX项目热销户型】第27页竞争环境：在售典型竞品【热销户型】，可增页户型格第97

页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量成交户型前三来访渠道前三10月870.676673199738875397二手房广告短信9月720.585894291729905397二手房广告短信8月400.343667206524909753二手房广告短信7月550.4142072323905389135二手房广告短信6月320.262520297219539096二手房广告短信5月1140.787492457496

二手房广告短信4月160.131173205433845389二手房广告短信3月270.2346223873216895396二手房广告短信2月00073100978953二手房广告短信1月30.02712435156895390二手房广告短信合计4463.431734107

20843901

竞争环境：在售典型竞品【成交情况】，可增页【XX项目2013年度成交情况】房型户型面积供应套数产品配比销售套数销售占比一室60-70446%114%两室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒适两室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合计748100%304100%分月成交排名情况分户型成交情况第28页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量第98

页竞争环境：在售典型竞品【新增供应】，可增页【XX项目新增供应情况】项目名称已销售面积（万㎡）已销售套数未售面积（万㎡）未售套数春田3.483047.19444中冶蓝城3.013455.35637诺维溪谷2.142864.92480领秀滨城3.043796.71792合计11.67131424.172353预计2014年尚未销售库存面积为XX万平方米，XXX余套，未来市场竞争压力较大。分面积段未来产品供应情况面积段供应套数供应占比销售套数销售占比存量套数存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合计3667100%1314100%2353100%第29页竞争环境：在售典型竞品【新增供应】，可增页【XX第99

页数据查询针对海量需要搜寻的市场数据，建议多渠道搜寻：克尔瑞数据系统当地城市国土局、房产局数据实地调研数据业内资源获取的数据克尔瑞数据库：http://2014./城市房产局官网城市、片区、竞品数据全市历史数据直接竞品针对性调研直接竞品关键数据调研第30页数据查询针对海量需要搜寻的市场数据，建议多渠道搜市场小结第100页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市/片区/竞争片区市场全市/片区/竞争片区竞争竞争环境分析市场小结第31页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市第101

页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第32页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目第102

页主要内容项目发展策略项目发展战略第三部分第33页主要内容项目发展策略项目发展战略第三部分项目发展策略第103页公司

发展战略指标具体策略方向1.经营目标强化品牌，扩大发展规模，保证XX前三甲地位2.利润回报整体X%成本利润率回报3.整体打法抢占刚需及首改市场，打造快消产品加快开发节奏，把握市场机会，实现快速去化展示为先，客储先行项目发展策略第34页公司

发展战略指标具体策略方向1.第104

页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第35页市场环境分析第二部分主要内容项目概况第一部分项目第105

页主要内容客户定位住宅定位商业定位车位定位市场定位第四部分财务分析整体形象定位建筑规划定位第36页主要内容客户定位市场定位第四部分财务分析客户定位：第一轮调研（购买动机）根据客户购买动机问卷，根据项目所在市场环境，广撒网进行调研，针对潜在客户群进行甄别。第106页示意图通过动机调研问卷，确定目标客户购买动机、初步确定客户来源客户定位：第一轮调研（购买动机）根据客户购买动机问卷，根据项客户定位：第二轮调研（前期认知调研）第107页调研方法：前期规划设计阶段，产品未成型，调研主要目的在于研究了解客户，从而达到引导客户满足其需求的需要。针对购买动机调研所甄别的客户，进行更深层次的定性调研、定量调研，以保证所分析客户样本量的有效性。定性调研定量调研方式适用深度访谈1.高端客户不便向群体阐述信息详情；2.或新进城市项目的客户调研焦点小组座谈深入了解客户需求，习惯及成因的项目，侧重前期规划定位头脑风暴项目先天不足或从未出现的情况，急需突破创新，侧重定位于营销策略1按照预期特征寻找人流量大，辐射各城区的街区2租借测定场所，给被试提供安静舒适的测试环境3街头和实验房间进行2次客户甄别，测试完赠送礼品客户定位：第二轮调研（前期认知调研）第38页调研方法：前客户定位：客户调研根据前两轮客户调研结果，结合市场：①寻找契合XX项目购买诉求的客户样本。第108页客户定位：客户调研根据前两轮客户调研结果，结合市场：第