房地产区域开发顾问流程共54

世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion>从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发发展项项目遵遵循着着共通通的开开发步步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区区域开开发顾顾问项项目成成功案案例简简介Case>世联成成功案案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政政务新新区规规划市市场研研究项目规规模：占地地12平方公公里项目类类型：政政务新新区开开发客户目目的：：土地的的成功功出让让为区域域做控控制性性规划划提供供市场场依据据区域开开发的的运作作模式式我们解解决的的问题题：城市经经济环环境分分析与与资源源评估估新区选选址诊诊断报报告合肥新新区规规划及及功能能分区区研究究新区开开发与与运作作报告告案例实实务研研究报报告新中心心区意意向规规划方方案取得的的成效效：土地增增值成为开开发热热点招商局局漳州州项目目发展展战略略及定定位研研究项目名名称：漳州州港口口物业业研究究项目规规模：1平方公公里项目类类型：大大规模模主题题地产产开发发我们解解决的的问题题：实现现区域域增值值确定定开发发方案案典型案案例分分析开发发模式式深圳宝宝安尖尖岗新新区发发展研研究究规模：：2.3平方公公里客户目目的：：区域发发展定定位区域功功能分分区取得的的成效效：区域规规划已已经完完成土地增增值土地高高价出出让西安经经济技技术开开发区区发展展研究究项目规规模：4平方公公里项目类类型：开开发区区发展展战略略世联介介入阶阶段：：世联介介入时时处于于区域域开发发前期期的功功能定定位与与规划划研究究阶段段工作成成果：：区域定定位与与区域域增值值的关关系区域的的整体体定位位区域发发展战战略区域整整体功功能分分区及及经济济指标标确定定区域开开发模模式的的建议议与土土地出出让策策略的的制定定顾问效效果基于世世联提提出的的整体体功能能定位位和规规划指指标建建议，，完成成区域域总体体规划划；吸引了包括上上海绿地集团团、香港和黄黄机构等品牌牌开发商进驻驻；区域地价由60万/亩快速飞涨到到130/亩；区域逐渐成为为开发热点北京温榆河绿绿色生态走廊廊项目项目规模：7平方公里项目类型：大规模新区区开发工作成果：区域土地价值值评估与地块块划分；区域的整体定定位与功能分分区（包括核核心区定位））；建立区域成功功的土地市场场运作模式和和商业化的开开发模式区域的营销策策略与形象建建立核心区土地二二级开发别墅墅项目的市场场定位顾问效果基于世联提出出的整体功能能定位和规划划指标建议所所做的区域总总体规划获得得首规委认可可基于世联提出出的“公私合合作”的土地地运作开发模模式，开发商商与政府正在在协商积极推推进，区域开开发已获得立立项批准；推进开发商获获得政府批准准成为一级土土地运营商土地地价升值值达到150万亩别墅项目现已已进入实质性性启动阶段。。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊开发区项项目规划发展展研究项目规模：30平方公里项目类型：开发区发发展战略我们解决的问问题：拿地策略区域整体定位位与发展战略略区域开发模式式土地价值评估估与地块划分分启动区范围确确定、启动区区定位与功能能布局、启动动区发展战略略土地出让计划划开发模式佛山南海科技技工业园项目目房地产与土土地功能定位位研究项目名称：佛山南海科科技工业园项项目房地产与与土地功能定定位研究项目规模：256平方公里项目类型：工业园开发发我们解决的问问题：资源盘点价值评估土地划分土地价值的动动态分析成功区域开发发案例借鉴区域竞争分析析与发展定位位经济测算区域总体规划划建议北京顺义新城城项目规模：108平方公里委托客户：首都规划划委员会项目类型：大型区域域研究客户目的：北京房地产产市场整体研研究产业研究区域价值定位位新城开发策策略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典案例：北北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究顺义新城结构构：三三组团108平方公里、规规划人口90万①天竺空港区：组成：包括空空港工业区、、北京天竺空空港出口加工工区和后沙峪峪地区规规模：34平方公里（（28万人）②中心片区：组成：区中中心组团、马马坡组团、牛牛栏山组团规模：62平方公里（52万人）③河东新区：组成：包括北北小营镇和南南彩镇规模：12平方公里（10万人）资料来源：《北京城市总体体规划2004-2020》123对区域的研究究世联界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费这样一个个基本的价值值模型”，并并从这四个方方面对现状进进行研究，寻寻找现实与理理想之间的差差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点资料来源：区区域发展价值值模型制造业是顺义义区经济增长长的主要来源源，而汽车制制造业和电子子信息制造业业又是绝对的的支柱产业2004年顺义第二产产业与第三产产业之比为1：0.57。第二产业中中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第第三产业拉动动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺顺义统计信息息网、世联计计算2004年汽车制造业业、电子信息息设备制造业业的产值占到到顺义工业总总产值的70%以上，是顺义义工业的支柱柱产业然而,现状的电子信信息和汽车制制造基本为组组装加工，处处于产业链的的最低端,产品附加值低低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业业链电子信息产业业链工艺研发芯片设计零部件制造电子通讯设备备制造整机制造信息传输服务务计算机服务业业科技交流推广广软件业2004年顺义电子信信息产业、汽汽车制造业的的工业增加值值率都低于全全国平均水平平，说明这两两个产业的大大多数企业都都从事低附加加值的工作，，产业链条比比较短。2002年全球汽车零零部件销售行行业、汽车整整车销售行业业的投资现金金回报率别为为13%和10%，远高于汽车车制造业的5%，说明制造行行业的利润已已经很低，下下游产业成为为了新的利润润增长点。营销服务金融整车组装制造造研发零部件资料来源：顺顺义统计信息息网、中国统统计局网站、、新财富网站站以加工制造为为主的产业结结构决定了顺顺义的产业发发展现状具有有劳动力素质质低、土地附附加值低的特特点低附加值加工工制造业占主主导吸纳就业人口口数量不足劳动力素质低低土地附加值低低顺义区目前制制造业从业人人口2.94万人，制造业业用地1.1万亩，亩均劳劳动力2.7人。如果将所所有8.8万亩未建设用用地都作为制制造业用地也也仅能带来26万人。目前顺义区本本科以上学历历人口比例仅仅为3%。中关村科技技园区学士以以上学历人数数占33%，硕士以上占占6.7%。2004年顺义汽车制制造业亩产出出537万元，电子信信息制造业亩亩产出502万元；而上地地信息产业基基地亩产高达达2433万元。资料来源：顺顺义统计信息息网、中关村村管委会网站站第三产业在产产业结构中所所占比重小，，发展速度慢慢，且以社会会服务业为主主,内部结构处于于较低层次资料来源：顺顺义统计信息息网顺义第三产业业以传统服务务业为主；信信息传输、计计算机服务和和软件业、金金融保险业等等生产服务业业所占比重很很小，且有下下降趋势。对城市的研究究我们界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费”，并从从这四个方面面对顺义的现现状进行研究究，寻找现实实与理想之间间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点建成区中居居住用地和和工业用地地的比例过过高，挤压压了商业、、医疗、教教育等公共共设施用地地，影响了了城市职能能的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用地地性质分布布各片区土地地利用现状状对城市的研研究我们界界定为“人人在一定的的空间内进进行生产和和消费”，，并从这四四个方面对对顺义的现现状进行研研究，寻找找现实与理理想之间的的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比比较优势产业就业土地：土地利用性性质土地利用强强度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点空港片区吸吸引了部分分高素质外外来人口，，但从整体体上看，顺顺义的外来来人口以加加工制造业业工人为主主，人口素素质不高空港片区的的外来人口口的收入状状况呈现沙沙漏形分布布，中产阶阶级的量相相对较少；；高素质质的外来人人群多数不不在区域内内就业顺义外来人人口年龄构构成以青壮壮年人口为为主，文化化素质也普普遍较低，，受过高高等教育的的人只占3%空港片区外外来人口的的收入分布布空港片区外外来人口的的教育程度度分布顺义区外来来人口的年年龄分布资料来源：：顺义统计计信息网；；世联调研研顺义区外来来人口的教教育程度分分布对城市的研研究我们界界定为“人人在一定的的空间内进进行生产和和消费”，，并从这四四个方面对对顺义的现现状进行研研究，寻找找现实与理理想之间的的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比比较优势产业就业土地：土地利用性性质土地利用强强度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点顺义的消费费虽然旺盛盛，但衣食食住等基本本生活品支支出比重较较大，休闲闲娱乐场所所较少2003年顺义区社社会消费品品零售额50.4亿元，在北北京郊区各各区县中仅仅次于房山山区衣食住等基基本生活品品支出比重重较大，娱娱乐休闲等等高档消费费购买比重重很小区内娱乐消消费地——公园顺义公园；；卧龙公园园和怡园公公园。娱乐乐消费基本本符合“娱娱乐＝公园园”这一等等式通过60多位居民访访谈表明，，85%的居民认为为：本地的娱乐乐的地方很很少，大部部分体育场场馆不向公公众开放，，公园是他他们日常休休闲娱乐的的唯一场所所。2003年顺义城镇镇居民消费费结构数据来源：：北京统计计年鉴；顺顺义区统计计年鉴，访访谈2003年北京郊区区各区县社社会消费品品零售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现顺义义新城的发发展目标，，基于现状状的研究我我们发现存存在着以下下几个关键键问题，这这也正是我我们需要研研究的重点点推动顺义新新城发展的的核心驱动动因素是什什么？怎样实现顺顺义新城的的规划人口口总量，改改善人口的的结构现状状？应该通过何何种途径完完善和提升升顺义新城城的产业结结构？顺义新城第第三产业怎怎样才能实实现快速发发展？顺义新城的的发展目标标：新城是承担担疏解中心心城人口和和功能、集集聚新的产产业，带动动区域发展展的规模化化城市地区区新城应建设设成为相对对独立、功功能完善、、环境优美美、交通便便捷、公共共服务设施施发达的健健康新城资料来源：：《北京城市总总体规划2004-2020》规划和现状状人口之间间有61万的巨大缺缺口，单一一依靠以制制造业为主主的第二产产业发展无无法实现规规划的人口口目标；以制造业为为主的第二二产业发展展现状决定定了低素质质的人口结结构特征，，他们的消消费力进而而也就决定定了顺义第第三产业的的低水平发发展；制造业和低低水平的第第三产业发发展都不利利用提升土土地的附加加值，顺义义新城的土土地将无法法实现“地地尽其利””；发现问题：：研究重点：：基于现状提提出问题的的解决之道道－－跳出出现状外的的案例研究究案例研究Part1:－－新城发发展模式的的国际案例例研究新城发展模模式田园新城GARDENCITY公司城/产业新城COMPANYTOWN城市郊区化化发展的边边缘新城/EDGETOWN政府主导下下的行政中中心新城/NEWCENTER国际案案例Letchworth（英国，伦伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦敦）新城发展模式资料来源：：文献检索索、世联分分析公共交通导导向发展的的新城开发/TODPortSunlight（英国，利利物浦）GrandeCache（加拿大，，Albert）筑波科学城城（日本，筑筑波）Radburn（美国，纽纽约）Columbia哥伦比亚新新城（美国，马里里兰州）千里新城（（日本，大大阪）多摩新镇（（日本，东东京都）沙田新市镇镇（中国，，香港）Canberra（澳洲，堪堪培拉）Brasilia（巴西，巴巴西利亚））37在对世界各各地新城进进行广泛研研究的基础础上，我们们着重分析析了其中五五个极具代代表性的国国际案例筑波科学城城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇初步考虑案案例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，英国GrandeCache，加拿大筑波科学城城，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，，日本多摩新镇，，日本沙田新市镇镇，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西…着重分析了了其中五个个韦林花园城城，英国筑波科学城城，日本哥伦比亚新新城，美国国多摩新镇，，日本堪培拉，澳澳大利亚田园新城公司城/产业新城城市郊区化化发展的边边缘新城公共交通导导向发展的的新城行政中心新新城Canberra资料来源：：文献检索索、世联分分析通过案例分分析和模式式总结，基基于顺义新新城的发展展现状判断断，在城市市郊区化的的驱动力下下我们将有有机会发展展成为相对对独立于北北京中心城城区、城市市功能完善善的边缘新新城新城发展模模式核心驱动因因素关键成功因因素典型代表案案例田园城市工业革命造造成城市环环境恶化城市居住需需求急剧上上升交通方式基基于铁路与与步行控制城市规规模、规模模较小WelwynGardenCity公司城/产业城政府决策市场对于产产业的需求求政府主导开开发、投入入大量资金金政府强制或或引导产业业积聚筑波科学城城边缘新城汽车普及和和便捷的交交通路网城市郊区化化位于大城市市边缘建设快速的的交通路网网产业郊区化化带动的二二、三产业业的快速发发展，解决决了职住平平衡问题哥伦比亚新新城TOD新城（（多为卧城城）大城市中心心城区人口口高度恶性性膨胀政府决策兴建连接大大城市的轨轨道交通系系统轨道沿线有有大量的建建设用地可可供房地产产开发多摩新城行政中心新新城政府决策，，发展新区区域政府主导开开发、投入入大量资金金主要政府机机构所在地地堪培拉顺义新城的的发展模式式选择发达国家的的郊区化新新城发展历历程揭示，，顺义要发发展成为成成功的边缘缘新城，在在完善和提提升产业结结构基础之之上必须大大力发展第第三产业阶段划分汽车郊区化化阶段（1920-1950年）普遍郊区化化阶段（1950-1980年）城市功能完完善阶段（20世纪80年代）边缘新城形形成阶段（90年代以来））发展特征关键举措汽车时代的的到来促进进了城市的的郊区化郊区开发不不再沿铁路路线分布富裕阶层的的郊区住宅宅迅速膨胀胀中产阶级郊郊区化出现现，中上阶阶层居住在在郊区公路交通网网的建设住宅需求量量大增，中中产阶级的的郊区住宅宅得到普遍遍发展开始出现产产业郊区化化热潮，制制造业、通通讯、科研研、仓储业业等纷纷移移向高速公公路、机场场等交通便便利地区商业、休闲闲娱乐业等等社会服务务业也追随随着消费者者的郊迁而而向郊区转转移高速公路的的建设鼓励适合中中产阶级居居住的郊区区房地产开开发郊区兴建购购物中心，，完善生活活配套设施施随着郊区产产业的不断断完善和发发展，金融融、贸易、、保险等生生产服务业业也出现郊郊区化迁移移大量办公物物业开始出出现，住宅宅开发也从从分散型的的高档住宅宅转向中高高层的公寓寓住宅建设设城市居民阶阶层多样化化引导产业发发展，完善善和提升产产业结构鼓励发展金金融贸易等等生产服务务业，近一一步带动和和提升商业业、休闲娱娱乐等社会会服务业发发展郊区新镇与与中心城区区的共生关关系逐渐减减弱就业机会不不断增加，，以商业、、金融、贸贸易等第三三产业为主主新城居民基基本实现了了职住平衡衡远郊发展趋趋势增加－－案例研究Part2:———汽车产业带带动城市发发展的2个案例研究究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式设立立为城市，因汽汽车制造业业而闻名全全球－占地218.5平方公里，，2004年人口91万－除了汽车车制造，底底特律地区区主要的工工业还包括：机机床附件生生产、内燃燃机制造、、钢铁锻造、、金属切削削刀具加工工等斯图加特（（Stuttgart）：－斯图加特市市占地面积积207平方公里，，2004年人口59万－斯图加特特地区由市市区和周边边的5个州级县构成，，占地面积积3654平方公里，，2004年人口266万－2004年德研究机机构推出德德国主要城城市排名中，斯斯图加特在在生活水准准，经济活活力和综合排排名均列前前三案例研究Part3:———会展业带动动城市发展展的6个案例研究究国外案例国内案例汉诺威(德国)米兰(意大利)Rosemont(美国)香港广州上海案例研究Part4:———空港带动城城市发展的的3个案例研究究Fairfax（华盛顿杜杜勒斯机场场）DupageCounty（芝加哥O’Hare机场）ClaytonCounty（亚特兰大大Harsfield机场）面积1062平方公里；；人口约100万杜勒斯高速速公路穿郡郡而过美国最成功功的新城RESTON坐落于此全美最富有有的100个郡排名第第五全美本科学学历人口比比例最高的的10个郡排净第第二位于芝加哥哥o’HARE国际机场西西侧20英里伊利诺伊州州东北部第第二大县总面积332平方英里；；总人口90.4万企业总数32376家；就业总总人数620680人DupageCounty境内拥有财财富1000强的多家企企业（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小小型信息技技术公司以以及两家国国家技术研研究机构—Argonne国家实验室室和Fermi国际加速器器实验室面积146平方英里；；人口24万世界最繁忙忙的机场—亚特兰大Hartsfield机场的大部部分位于其其境内Clayton是当地的交交通枢纽，，包括四条条洲际告诉诉公路，两两条铁路干干线及链接接亚特兰大大的轻轨。。Clayton的重要使命命是为HARTSFIELD机场的正常常运营和发发展提供服服务。机场场时Clayton经济发展的的主要动力力产业发展战战略:依托空港核核心资源，，引导发展展现代制造造业，积极极发展以生生产服务业业为主导的的第三产业业。现代制造业业第三产业高新技术制制造信息技术服服务汽车电子制制造会展业汽车服务贸贸易电子芯片制制造集成电路制制造精密仪器制制造光机电产品品制造。。。根据产业的的发展战略略,我们给出了了顺义新城城产业发展展的引导方方向人口口①土地利用现现状②可利用土地地量③土地构成④房地产状况况土地消费产业①产业分类②产业产值③主导产业④相关产业链链⑤产业就业①人口总量②人口结构③人口现状来来源①消费者来源源②消费力③消费结构④消费地点产业结构图图人口结构图图消费结构图图土地结构图图新城功能分分布图产业集群：：空港和会会展引领的的现代服务务业为核心心及纽带，，紧密衔接接汽车制造造和电子信信息两大支支柱产业，，形成产业业集群随着着产产业业的的升升级级和和经经济济的的发发展展，，2020年顺义新城的的人均GDP将达到1.5万美金，产业业结构将是0：40：60人均GDP的预测采用Holt-Winters两参数指数平平滑法，以顺顺义区1995年~2004年人均GDP为样本数据，，在一次指数数平滑法基础础上加入序列列长期趋势（