房地产估价理论与方法成本法

房地产估价理论与方法

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成本法

1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。房地产估价方法——成本法2、成本法的适用对象：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。房地产保险和房地产损害赔偿。房地产估价方法——成本法3、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。房地产估价方法——成本法4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：

房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润房地产估价方法——成本法土地取得成本取得房地产开发用地的途径：市场购置征收集体土地取得；征收国有土地上房屋取得。房地产估价方法——成本法市场购置下的土地成本构成：

建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。

某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）房地产估价方法——成本法征集集体土地的土地取得成本：

征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。房地产估价方法——成本法土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍安置补助费每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍地上附着物和亲苗补偿费安排被征地农民的社保费征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用房地产估价方法法——成本法①新菜地开发建设基金（征收郊区菜地）标准由省、自治区、直辖市规定。②耕地开垦费（占用耕地）省、自治区、直辖市的规定缴纳③耕地占用税（占用耕地）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》④征地管理费按照征地费用总额的一定比例⑤政府规定的其他有关费用国家和当地政府有关规定征集集体体土地的的土地取取得成本本：相关税费费房地产估价方法法——成本法被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费补助和奖励相关费用（评估费、服务费、其他费用）征收国有有土地上上房屋的的土地取取得成本本：房地产估价方法法——成本法建设成本本在取得的的房地产产开发用用地上进进行基础础设施建建设、房房屋建设设所必要要的直接接费用、、税金等等，主要要包括：：勘察设计计和前期期工程费费；建筑安装装工程费费；基础设施施建设费费；公共配套套设施建建设费；；其它工程程费；开发期间间税费。。房地产估价方法法——成本法管理费用用房地产开开发企业业为组织织和管理理房地产产开发经经营活动动的必要要支出，，包括：：人员工资资；福利费；；办公费；；差旅费。。管理费通通常按土土地取得得成本和和建设成成本之和和的一定定比例计计提。房地产估价方法法——成本法销售费用用销售成本本，是指指预售或或销售开开发完成成后的房房地产的的必要支支出，包包括：广告费；；销售资料料制作费费；售楼处建建设费；；样板房建建设费代理佣金金等。销售费用用通常按按开发完完成后的的房地产产价值的的一定比比例计提提。房地产估价方法法——成本法投资利息息指房地产产开发完完成或者者实现销销售之前前发生的的所有必必要费用用应计算算的利息息，而不不仅是借借款部分分的利息息和手续续费；土地取得得成本、、建设成成本、管管理费用用和销售售费用，，无论是是借贷资资金还是是自有资资金，都都应计算算利息；；借贷资金金要支付付贷款利利息，自自有资金金要放弃弃可得的的存款利利息，即即基于资资金的机机会成本本的考虑虑。房地产估价方法法——成本法投资利息息投资利息息的计算算把握原原则：1、应计息息项目：：土地取得得成本、、建设成成本、管管理费用用、销售售费用、、销售税税费一般般不计利利息；2、计息周周期：计算利息息的单位位时间（（年、半半年、季季、月等等）；3、计息期期：起点一般般是取得得房地产产开发用用地的日日期，终终点是到到达全新新状况的的估价对对象的日日期，一一般为竣竣工验收收完成的的时间；；4、计息方方式：单利计息息、复利利计息。。5、利率：：一般采用用价值时时点的房房地产开开发贷款款的平均均利率。。房地产估价方法法——成本法投资利息息单利计息息公式I=P××i×nF=P(1+i×n）复利计息息公式I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n房地产估价方法法——成本法销售税费费销售税费费是指预预售或销销售开发发完成后后的房地地产应由由卖方缴缴纳的税税费，可可分为下下列两类类：增值税（（销售税税金及附附加，包包括营业业税、城城市维护护建设税税和教育育费附加加（通常常简称“两税一费费”）；其它销售售税费，，包括印印花税、、交易手手续费。。销售税费费一般按按照开发发完成后后房地产产价值的的一定比比例来测测算。房地产估价方法法——成本法开发利润润开发利润润是指房房地产开开发企业业的利润润，是典典型的房房地产开开发企业业进行特特定的房房地产开开发所期望获得得的平均均利润，是需要要实现估估算的；；为了与销销售税费费中不包包含土地地增值税税、企业业所得税税的口径径一致，，并得到到相对客客观合理理的开发发利润，，开发利利润是未未扣除土土地增值值税和企企业所得得税的，，简称税前利润润。开发利润润是该类类房地产产开发项项目在正正常条件件下房地地产开发发企业所所能获得得的平均利润润，不是个个别房地地产开发发企业最最终实际际获得的的利润；；开发利润润通常按按照一定定的基数数乘以相相应的利利润率来来估算。。房地产估价方法法——成本法开发利润润直接成本本利润率率＝开发利利润／（（土地取取得成本本＋建设设成本））投资利润润率＝开发利利润／（（土地取取得成本本＋建设设成本＋＋管理费费用＋销销售费用用）成本利润润率＝开发利利润／（（土地取取得成本本＋建设设成本＋＋管理费费用＋销销售费用用＋投资资利息））销售利润润率＝开发利利润／开开发完成成后的价价值5、成本法法的基本本公式：：房地产估价方法法——成本法房地产价价值＝房地产重重新构建建价格－－房地产产折旧＝土地重新新构建价价格＋建建筑物重重新构建建价格－－建筑物物折旧＝土地取取得成本本＋建设设成本＋＋管理费费用＋销销售费用用＋投资资利息＋＋销售税税费＋开开发利润润－建筑筑物折旧旧6、适用于于新开发发的房地地产的基基本公式式：房地产估价方法法——成本法新开发房房地产价价值＝土地取取得成本本＋建设设成本＋＋管理费费用＋销销售费用用＋投资资利息＋＋销售税税费＋开开发利润润新开发的的土地价价值＝待开发发土地取取得成本本＋土地地开发成成本＋管管理费用用＋销售售费用＋＋投资利利息＋销销售税费费＋开发发利润房地产估价方法法——成本法某成片荒荒地面积积2平方公里里，取得得该荒地地的代价价为1.2亿元，将将其开发发成“五通一平平”熟地的开开发成本本和管理理费用为为2.5亿元，开开发期3年，贷款款年利率率3%，销售费费用、销销售税费费和开发发利润分分别为可可转让熟熟地价格格的2%、5.5%和10%，求该土土地转让让为熟地地后的总总价（假假设建设设成本和和管理费费用在开开发期内内均匀投投入，开开发完成成时即开开始销售售，销售售费用在在开发完完成时投投入）。。房地产估价方法法——成本法解：设可可转让熟熟地价格格为V该荒地取取得总价价：1.2亿元＝12000万元；土地开发发成本和和管理费费用：2.5亿元＝25000万元销售费用用：V×2%销售税费费：V×5.5%开发利润润：V×10%投资利息息：土地成本本投资利利息：12000×（1＋3%）建设成本和管管理费用利息息：25000××（1＋3%）可转让熟地总总价：V＝12000＋25000＋V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000××（1＋3%）3＋25000××（1＋3%）1.531.57、适用于旧的的房地产的基基本公式：房地产估价方法——成本法旧的房地产价价值＝房地产重新新构建价格－－建筑物折旧旧＝土地重新构构建价格＋建建筑物重新构构建价格－建建筑物折旧旧的建筑物价价值＝建筑物重新新构建价格－－建筑物折旧旧房地产估价方法——成本法某栋房屋的建建筑面积为300平方米，该类类用途、建筑筑结构和档次次的房屋的建建筑安装工程程费为1200元／平方米，，专业费用为为建筑安装工工程费的8%，管理费用为为建筑安装工工程费与专业业费用之和的的3%，销售费用为为重新构建价价格的4%，建设期为6个月，所有费费用可视为在在建设期内均均匀投入，年年利率为6%，房地产开发发成本利润率率为15%，销售税费为为重新构建价价格的6%。请计算该房房屋的重新构构建价格。房地产估价方法——成本法解：设该房屋屋的重新构建建价格为V元/㎡，建筑安装工程程费＝1200元／平方米；；专业费用＝1200×8%＝96元／平方米管理费用＝（（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；；销售费用＝V×4%＝0.04V投资利息＝（（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－－1〕＝19.59+0.0006V销售税费＝V×6%开发利润＝（（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061VV＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋203.17＋0.0061V）0.25建筑物重新构构建价格的求求取方法单位比较法以建筑物为整整体，选取与与该类建筑物物的建安工程程费密切相关关的某种计量量单位为比较较单位，调查查在价值时点点的近期建成成的类似建筑筑物的单位建建筑安装工程程费，对其进进行适当处理理后得到建安安工程费的方方法。分部分项法把建筑物分解解为各个分部部工程或分项项工程，测算算每个分部工工程或分项工工程的数量，，调查各个分分部工程或分分项工程在价价值时点的单单位价格或成成本，将各个个分部或者分分项工程数量量乘以对应的的单位价格或或成本后相加加得到建安工工程费的方法法。房地产估价方法——成本法建筑物重新构构建价格的求求取方法工料测量法把建筑物还原原为建筑材料料、建筑构配配件和设备，，测算重新建建造该建筑物物所需的建筑筑材料、建筑筑构配件、设设备的种类和和数量、施工工机械台班数数、人工时数数，调查在价价值时点相应应的单价及人人工费标准，，将各种建筑筑材料、建筑筑构配件、设设备、施工机机械台班的数数量及人工时时数乘以相应应的单价和人人工费标准后后相加，并计计取相应的措措施项目费、、规费和税金金等得到建安安工程费的方方法。指数调整法利用建安工程程费的有关指指数或变动率率，将估价对对象建筑物的的历史建安工工程费调整到到价值时点的的建安工程费费的方法。主要用于检验验其他方法的的测算结果。。房地产估价方法——成本法8、建筑物折旧旧的概念：房地产估价方法——成本法建筑物折旧：：估价上的建筑筑物折旧是指指各种原因造造成的建筑物物价值的实际际减损。建筑物折旧＝＝建筑物重新新构建价格－－建筑物市场场价值8、建筑物折旧旧的概念：房地产估价方法——成本法建筑物折旧的的原因：物质折旧：自然经过的老老化、正常使使用的磨损、、意外破坏的的损毁、延迟迟维修的损坏坏8、建筑物折旧旧的概念：房地产估价方法——成本法建筑物折旧的的原因：功能折旧：功能缺乏：如如住宅没有暖暖气、办公楼楼没有电梯、、集中空调、、宽带等；功能落后：入入住宅布局过过时、高档办办公楼智能化化程度不够等等；功能过剩：如如某栋建筑物物层高过高，，不被市场接接受，多花的的成本为无效效成本。8、建筑物折旧旧的概念：