房地产估价方法与案例80

一、房地产及其描述——对象二、房地产价格和价值三、房地产价格影响因素四、房地产估价概述主要内容1.房地产的定义

土地其他地上定着物从自然属性或物理的角度看建筑物一、房地产及其描述其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。实物区位从价值的角度看权益三者的结合体(即房地产价值主要决定于这三者因素)。(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。

(2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。

(3)“土地”：仅指土地部分。

(4)“建筑物”：仅指建筑物部分。2.估价中对房地产的界定

建筑物包括房屋和构筑物两大类。

(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。

(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。3.建筑物的含义影响建筑物价值的因素坐落位置建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境和具体地点。对于房地形态的房地产来说，建筑物的坐落位置对房价有着非常大的影响。面积大小占地面积建筑面积使用面积套内面积房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。包括使用面积和结构面积销售面积（套建筑面积）＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积低层房屋：1－3层多层房屋：4－6层中高层房屋：7－10层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上层数高度建筑结构砖混结构框架结构剪力墙结构框剪结构筒体结构排架结构用途居住商业工业办公不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不同，对建筑物的成本造价有很大影响。装修修情况况内装装修修外装装修修需要要了了解解装装修修的的标准准和和程程度度，所所用用材材料料的的品品质质及及装装修修质质量量等等。。装装修修标标准准包包括括毛毛坯坯房房、、初初装装修修、、普普通通装装修修、、高高档档装装修修等等。。附属属建建筑设设备备建筑筑物物各各类类设设备备的的质质量量维修修情情况况主要要包包括括给给排排水水、、采采暖暖、、通通风风、、空空调调、、电电气气及及智智能能化化楼楼宇宇设设备备。。需需要要了了解解它它们们的的配配置置和和性性能能、、质质量量和和维维修修保保护护情情况况。。建成成年年月月和使使用用保保养情情况况建筑筑物物竣竣工工日日期期地基基的的稳稳定定性性重点点考考察察建建筑筑物物新新旧旧程程度度和和建建成成年年月月、、使使用用保保养养情情况况之之间间的的关关系系。。建筑筑物物新新旧旧程程度度沉降降情情况况公共共配配套套设施施完完备备程度度城市市基基础础设设施施反映映其其完完备备程程度度的的指指标标主主要要有有设设施施水水平平、、设设施施的的保保证证率率和和齐齐备备程程度度。。社会会公公共共服服务务设设施施产权权状状况况在中中国国大大陆陆，，建建筑筑物物与与土土地地的的所所有有制制不不同同，，土土地地全全部部是是公公有有的的，，建建筑筑物物可可以以私私人人所所有有。。（1）实实物物实物物是是指指房房地地产产中中有有形形的的部部分分，，如如建建筑筑物物的的结结构构、、设设备备、、装装修修，，土土地地的的形形状状、、平平整整度度等等。。（2）权权益益权益益是是指指房房地地产产中中无无形形的的、、不不可可触触摸摸的的部部分分，，包包括括权权利利、、利利益益和和收收益益，，房房地地产产利利益益和和收收益益以以其其权权利利为为基基础础。。实物物和和权权益益对对房房地地产产价价值值的的影影响响均均很很大大！！（1）区区位位区位位是是指指某某宗宗房房地地产产与与其其他他房房地地产产或或事事物物在在空空间间方方位位和和距距离离上上的的关关系系，，包包括括位位置置、、交交通通、、周周围围环环境境和和景景观观以以及及外外部部配配套套设设施施等等方方面面。。4、实实物物、、权权益益和和区区位位的的含含义义房地地产产权利利所有有权权使用用权权租赁赁权权抵押押权权典权权…18所有有权权是指指房房地地产产所有有人人在法法律律规规定定的的范范围围内内自自由由支支配配房房地地产产并并排排除除他他人人干干涉涉的的权权利利(具有有排排他他性性)，包包括括占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的权权利利；；使用用权权是指指房房地地产产使用用者者对他他人人所所有有的的房房地地产产享享有有占有有、、使使用用、、收收益益的权权利利；；租赁赁权权是指指以以支支付付租租金金的的方方式式从从房房屋屋所所有有人人或或土土地地使使用用人人那那里里获获得得占有有、、使使用用房地地产产的的权权利利；；房屋屋土地地19抵押押权权是指指债权权人人对债债务务人人不不转转移移占占有有而而仅仅作作债债权权担担保保的的房房地地产产，，在在债债务务人人不不履履行行债债务务时时，，就就该该房房地地产产的的变变现现价价款款优优先先受受偿偿的的权权利利；；典权权是指指支付付典典价价占有有他他人人房房地地产产而而为为自自己己使使用用、、收收益益的的权权利利，，典典权权是是中中国国特特有有的的一一种种物物权权形形式式。。房地地产产估估价价是是评评估估房地地产产的的价价值值。价价值值的的外外在在表表现现是是价价格格。。理理论论上上是是价价值值决决定定价价格格，，实实践践中中却却是是通通过过价价格格来来了了解解价价值值。。因因此此，，做做好好房房地地产产估估价价不不仅仅要要对对房房地地产产价价值值，，而而且且要要对对房房地地产产价价格格有有全全面面、、深深入入和和正正确确的的认认识识。。二、、房房地地产产价价格格和和价价值值价格格是为为获得得一种种商品品或或服服务务所必须付付出的东东西，它它通常用用货币来来表示，，虽然不不一定要要用货币币形式来来偿付。。——现象价格是商商品价值的货货币表现现；价值是凝结在在商品中中的抽象象人类劳劳动。——本质房地产价价格是获得他他人的房房地产所所必须付付出的代代价——货币额、、商品或或其他有有价物。。（一）房房地产价价格的含含义1、房地产产价格既既有买卖价格格，又有使用价格格（租金）。（一一般商品品主要是是买卖价价格）2、房地产产价格受受区位的影响很很大。（（一般商商品与区区位关系系不大））3、房地产产价格实实质上是是房地产权权益的价格。。（一般般商品主主要是物品本身身的价格））（二）房房地产价价格特征征4、房地产产价格形形成时间间较长。。因为房地地产具有有独一无无二特性性，相互互之间难难以比较较，加上上价值较较大，人人们对房房地产交交易一般般都很谨谨慎。所所以房地地产交易易价格一一般难以以在短时时间内达达成。5、房地产产价格容容易受交交易者的的个别因素素的影响。。（一般般商品不不易受交交易者个个别情况况左右））不同的房房地产价价值和价价格，所所起的作作用不尽尽相同，，评估时时采用的的依据和和考虑的的因素也也不尽相相同。1、买卖价格格：房地产权权利人通通过买卖卖方式将将其房地地产转移移给他人人，由房房地产权权利人收收取或他他人支付付的货币币额、商商品或其其他有价价物。2、租赁价格格：房地产权权利人作作为出租租人将其其房地产产出租给给承租人人使用，，由出租租人收取取或承租租人支付付的货币币额、商商品或其其他有价价物。（三）房房地产价价值和价价格的种种类3、抵押价价值：为向银行行抵押的的需要，，估价人人员评估估的作为为抵押依依据的价价值。4、保险价值：：为确定保险金金额提供参考考依据而评估估的价值。5、计税价值：：为课税的需要要，估价人员员评估的作为为计税依据的的价值。6、征收价值：：政府强制取得得房地产时应应给予的补偿偿金额。7、土地价格：：不含建筑物价价格在内的价价格。8、建筑物价格格：不含所占用土土地价格在内内的价格。9、房地价格：：建筑物连同其其占用的土地地的价格。等等同于一般人人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格10、现房价格：：是指以现状房地产为交易标的的的价格。11、期房价格：：以目前尚未建建成而在将来来建成的房屋屋为交易标的的的价格。在现实中，房地产价格水水平及其变动动，是由众多多影响房地产产价格的因素素共同作用的的结果。其中有些影影响因素是可可以量化的。。例如，房地地产的区域因因素、房地产产的自身因素素等是可以量量化的，它们们可以在房地地产评估时直直接加以考虑虑或者予以调调整。但是大大量的影响因因素是不能量化的。例如，经济济因素、社会会因素、制度度政策因素等等，对于不能能量化的影响响因素，则在在估价时不能能通过修正、、调整等方法法予以考虑。。如果在估价价时不考虑那那些不可量化化的影响因素素，势必影响响评估的结果果。三、房地产价价格影响因素素因此，对于不可量化化的影响因素素，就要求估估价人员总体体把握，从总总体上给予考考虑。当然，这就就需要估价人人员全面认识识房地产价格格的影响因素素。房地产价格影响因素自身因素外部因素土地因素人口因素制度政策因素素经济因素社会因素…建筑物因素第二部分：房房地产估价方方法一、市场法二、收益法三、成本法主要内容房地产估价应应当采用科学学的方法进行行严谨的测算算，不能单凭凭估价师的经经验进行主观观判断。一宗宗房地产的价价值通常可以以通过以下3个途径来求取取：（1）最近同类房房地产在市场场上是以什么么价格进行交交易的？——市场法（2）如果直接利利用该房地产产预计可以获获得多少收益益？——收益法（3）重新开发或或建造同类房房地产需要多多少费用？——成本法10、估价方法（一）概念是将估价对象象与估价时点点近期有过交易的类似房地产进行比较，对对这些类似房房地产的已知知价格作适当当的修正，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法，采用比较较法求得的房房地产价格又又称比准价格。一、市场法关键选择类似房地产是指与估价对对象处于同一供求圈内内，并在用途、规模、、档次、建筑筑结构等方面与估价价对象相同或或相近的房地地产。同一供求圈是指与估价对对象具有替代代关系、价格格互相影响的的适当范围，，包括邻近地地区和类似地地区。本质以房地产的实际成交价格格为导向求取房地产的的价值，通常常把市场法测测算出的价值值称为“比准价格”（二）理论依依据替代原理:替代原理作用用于房地产市市场，表现为为效用相同、、条件相近的的房产价格总总是相互牵引引，趋于一致致。适用于房地产产市场发达、活跃和完善的地区，而且且有广泛市场交易易的房地产类型型。也即：：同种类型的的数量较多且且经常发生交交易的房地产产。如：住宅宅、写字楼、、商铺、标准准厂房、房地地产开发用地地。（三）适用对对象难以采用市场场法估价的房房地产：1.数量很少的房房地产，例如如特殊厂房、、机场、码头头、博物馆、、寺庙、古建建筑等；2.很少发生交易易的房地产，，例如学校、、医院、行政政办公楼等；；3.可比性很差的的房地产，例例如在建工程程等。1、可选取的交易实例应数数量充足，一般要求理理想的交易实实例有10个以上，其中中与待估房地地产状况最接接近的实例要要有3～4个。2、成交实例与与待估房地产产差异小。3、交易实例资资料应完整、、准确，各种种因素对价格格影响易量化化。总之，市场法法的使用条件件是在估价时点的近期有较多的类似似房地产的交交易。（四）使用条条件（五）市场比比较法的估价价步骤搜集交易实例例选取可比实例例建立价格可比比基础进行交易情况况修正进行交易日期期修正进行房地产状状况修正求取比准价格格注重平时交易易实例的积累累1、搜集交易实实例途径查阅政府有关关部门的房地地产交易登记记等资料查阅报刊上有有关房地产出出售、出租广广告、信息资资料参加房地产交交易会，了解解房地产价格格行情，搜集集价格信息，，索取有关资资料向房地产交易易当事人、四四邻、经纪人人、金融机构构、司法机关关等调查了解解以房地产购买买者的名义，，与房地产出出售者，如开开发商、代理理商等洽谈内容交易双方的基基本情况及交交易目的交易实例房地地产状况成交价格及价价格类型成交日期付款方式交易情况如总价、房屋屋总价、土地地总价及相应应单价；如拍拍卖价格、招招标价格、协协议价格；如如美元、港币币、日元等如交易税费的的负担方式，，有无隐价瞒瞒价情况以及及有无债务清清偿、人为抬抬价或亲友间间交易，合并并土地的买卖卖等特殊交易易情况。名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图房地产交易实实例调查表房地产类型：：用途应相同权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同估价时点应相近，相差差1年以上不宜采采用价格类型应相同成交价格为正常价格，或可修正为为正常价格2、选取可比实实例要求3、建立比较基基准统一房地产范范围统一付款方式统一价格单位估价中价格通通常以一次付清所所需支付的金金额为基准统一房地产范范围即是进行行“有无对比比”并消除由由此导致的价价格差异。1.带有债权债务务的房地产；；2.含有非房地产产成分；3.房地产实物范范围不同。统一价格表示示单位统一币种和货货币单位统一面积内涵涵和单位4、交易情况修修正（1）含义：交易情况修正正是指排除交易行为中的的特殊因素所造造成的可比实例成成交价格偏差，将可比实例例的成交价格格调整为正常常价格。（2）造成成交价价格偏差的原原因※有特殊利害关关系人之间的的交易；※急于出售或急急于购买的交交易；※受债权债务关关系影响的交交易；※交易双方或一一方对房地产产市场信息了了解不充分※相邻房地产的的合并交易；；※交易税费非正正常负担的交交易。※测定种种特殊殊因素对房地地产交易价格格的影响程度度；※利用百分率法法和差额法进进行交易情况况修正，求得得可比实例的的正常价格，，实际估价中中常采用百分分率法进行交交易情况修正正。已知某一房地地产的正常价价格为1500元/m2，可比实例价价格比正常价价格高10%，求可比实例例的价格？可比实例价格格=正常价格*（（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易情况修修正的方法5、交易日期修修正（1）含义：将可比实例在在其成交日期时的价格调整整为在估价时点的价格的过程程称交易日期期修正。（2）采用百分率率法修正，其其公式为：可比实例在估估价时点时的的价格=可比实例在成成交日期时的的价格×交易日期修正正系数（3）交易日期修修正的具体方方法利用房地产价价格指数进行行修正利用房地产价价格变动率进进行修正6、房地产状况况调整

房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因素修正个别因素修正权益因素修正包括地段位置置、繁华程度度、环境状况况、交通状况况、配套设施施等包括新旧程度度、建筑结构构、临街状况况、朝向、楼楼层、层高、、宽深比率、、通风采光、、房型功能、、建筑装修等等包括年限修正正、产权状况况修正等7、求取比准价价格（1）求取单个可比实例比准准价格的方法法连乘形式：估价对象价格格=可比实例价格格×交易情况修正正系数×交易日期调整整系数×房地产状况调调整系数比准价格×可比实例价格=100()×()×100()100（2）多个比准价格综合合方法简单算术平均均法加权算术平均均法（一）概念收益法是运用用适当的资本化率，将预期的估估价对象房地地产未来各期期的正常纯收益（客观纯收益益）折算到估估价时点上的的现价，求其之和，，以此估算估估价对象的客客观合理价格格或价值的方方法。采用收收益法得出的的价格，称为为收益价格。是收益性房房地产价格评评估的常用方方法。二、收益法将估价时点视视为现在，那那么，在现在在购买一宗有有一定年限收收益的房地产产，预示着在在其未来的收收益年限内可可源源不断地地获取净收益益，如果现有有某一货币额额可与这未来来源源不断的的净收益的现现值之和等值值，则一货币币额就是该宗宗房地产的价价格。收益法是建立立在资金具有时间间价值的观念上的。。（二）收益法法的理论依据据（预期原理理）收益性房地产产的价值就是该房地产产未来净收益的现值值之和，其高低取决决于下列因素素：可获净收益的的大小；可获净收益期期限的长短；；获得该净收益益的可靠性。。（三）收益法法适用的对象象和条件对象：有收益或有潜潜在收益的房房地产。条件：房地产的收益益和风险都能能够量化。（四）收益法法的步骤搜集有关房地地产收入和费用的资料预测估价对象的未未来收益求取报酬率、、资本化率选用适宜的收收益法计算公公式（1）房地产的未未来收益1、净收益的求求取持有收益房地地产特定权利利的收益，包包括收取持有期间的房地产所有有利润，加上上终结期对房房地产的处置收益。（2）经营费用的的构成固定费用变动费用（3）净收益求取取中需要注意意的问题※净收益是正常常的客观净收益，是指在房地地产最有效的的使用状态下下，在使用者者正常经营能能力下所提供供的收益，它它必须是持续续有规律和安安全可靠的，，需要排除房房地产使用过过程中受经营营管理水平、、不可抗力、、不合理或人人为的特殊、、偶然因素（（如投机、违违法、高风险险）对净收益益的影响。※对于出租房地产而言言，净收益益为净租金金收入，即即从有效毛毛租金中扣扣除维修费费、管理费费、税费、、保险费等等四项成本本。没有签订租租赁合同的的，有效毛毛租金采用用市场客观观租金；有租赁合合同的，合合同期内有有效毛租金金应采用合合同约定租租金，并且且按租赁合合同约定的的内容扣除除成本费用用，合同期期外应采用用市场客观观租金，扣扣除客观费费用。※营业面积和和可出租面面积不应包括管管理用房、、设备房所所占的面积积，它们的的收益已经经暗含于客客房、餐饮饮、公寓及及其它可直直接盈利部部分的收益益之中。※房地产的收益年限是标的物自自估价时点起至未来可可获收益的的年数。收收益年限应应根据标的的物的不同同，在房地地产自然寿寿命、法律律规定、合合同约定等等的基础上上，结合房房地产剩余余经济寿命命来确定。。一般情况况下，标的的物的收益益年限为其其剩余经济寿寿命，其中，土土地为剩余余使用年限限；对于土土地与建筑筑物合成体体的估价对对象，如果果是建筑物物的经济寿寿命晚于或或与土地使使用年限一一起结束的的，应根据据土地剩余余使用年限限确定收益益年限；如果建筑物物的经济寿寿命早于土土地使用年年限而结束束的，应先先根据建筑筑物的剩余余经济年限限确定收益益年限，选选用相应收收益年限的的公式计算算，然后再再加上土地地使用年限限超出建筑筑物经济寿寿命的土地剩余使使用年限价价值的折现现值。2、报酬率的的求取（1）报酬率的的实质投资回收是指所投入入的资本的的回收，即即保本。投资回报是指所投入入的资本全全部回收之之后所获得得的额外资资金，即报报酬。报酬率为投资回报报与所投入入的资本的的比率。报酬率=投资回报/所投入的资资本风险是指由由于不确定定性的存在在，导致投投资收益的的实际结果果偏离预期期结果造成成损失的可可能性。报酬率与风风险正相关关。所选用的报报酬率，应应等同于与与获取估价价对象产生生的净收益益具有同等等风险的投投资报酬率率。不同地区、、不同时期期、不同用用途或不同同类型的房房地产，同同一类型房房地产的不不同权益、、不同收益益类型，由由于投资风风险不同，，报酬率是是不尽相同同的。因此此，估价中并不不存在一个个统一不变变的报酬率率数值。累加法市场提取法法投资报酬率率排序插入入法将报酬率视视为包含无风险报酬酬率和风险报酬率率两大部分，，然后分别别求出每一一部分，再再将它们相相加利用与估价价对象房地地产具有类类似收益特特征的可比比实例房地地产的价格格、净收益益等资料，，选用相应应的报酬资资本化法公公式，反求求出报酬率率的方法（2）报酬率的的求取方法法投资类型及其风险报酬率报酬率应落的区域投资报酬率率排序插入入法（一）概念念重置成本法法是求取标标的建筑物物在估价时点时的重新建建造价格，，然后扣除折旧，加上土地的的价格，以此估算算标的不动动产的客观观合理价格格或价值的的方法。重重置成本法法也可以说说是以不动动产价格各各构成部分分的累加为为基础来估估算不动产产价格的方方法。三、成本法法（二）理论论依据生产费用价价值论卖方的角度替代原理买方的角度（三）适用用范围新的或相对对较新的建建筑物的价价值评估当有充分资资料可以衡衡量其折旧旧时，也可可用于旧建建筑物的价价值评估拟建建筑物物、特殊目目的或特制制不动产以以及其他在在市场上很少交易的不动产的的价值评估估新开发土地地的价值评评估特殊评估目目的下的不不动产价值值评估，如如抵押价格格、征用价价格、保险险价格等（四）应用用限制一般不赞成单独独对土地运用重置成成本法估价价，使用这这种测算方方法不仅有有困难而且且不规范，，在理论上上也缺乏依依据（新开开发土地除除外）。对于使用期期过长或特特别旧的房房产，很难难准确计量量其价值损损耗，即折折旧；另一一方面，这这一方法很很难估计由由于设计、、式样等的的规格与质质量，以及及施工人员员的素质所所造成的建建筑物质量量上的差异异。（五）成本本法的步骤骤估算土地价价格估算建筑物物重新建造造价格估算建筑物物折旧估算建筑物物净值估算不动产产价格1、估算土地地价格新开发土地地土地价格=土地取得费费用＋土地地开发成本本＋销售税