房地产企业项目拓展共44

房地产企业开发运营流程及项目拓展2010.10.25CompanyLogoContents房地产概述1房地产企业开发经营管理模式2房地产项目开发运营流程3房地产企业项目拓展4房地产业概述1房地产概述——名词界定房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：位置的固定性和不可移动性使用的长期性影响因素多样性投资大量性保值增值性行业相关性。房地产概述——名词界定房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：经营对象的不可移动性业务形态的服务性经营活动的资金和人才密集性经营活动过程的行业限制性房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。

房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

房地产概述——名词界定房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。房地产概述——房地产市场历史发展我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。房地产概述——房地产市场历史发展第二阶段：1988年至1998年，也称为全国展开、摸索前进的阶段。1.以提高公房租金为主的第一步。1988.2.25.《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，即11号文1991.6.7.《国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知》，即30号文1991.10.17.《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》2.转向以出售公房为主的第二步。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,，即43号文.同时，发出了出售公房确定售价的操作办法。第三阶段：1998年7月1日至今，即推行住房分类供应新制度阶段。1998.7.3.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2005年发出的《国务院关于切实稳定住房价格的通知》，2006年发出的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，提出今后每年的住宅建设总量中，90平方米以下套型的低价位住宅，不得低于70%。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文，从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。房地产概述——房地产业现状地位：国民经济的支柱产业之一1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全国共有房地产企业214397个，比04年增加了66.0%1997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%房地产概述——房地产业现状1997年至今，我国土地市场可以大致划分为两个阶段，即1997-2003年的快速发展阶段，2003至今的相对繁荣阶段。而从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。房地产概述述——房地产业现现状从1997年开始，我我国商品房房销售量持持续平稳上上升2005年增幅较大大，并首次次迈上5亿平方米平平台2008年市场遭遇遇“寒冬””同比下降降近20%。2009年全国商品品房销售量量大幅反弹弹，创历史史新高。2009年，全国商商品房销售售面积93713万平方米，，比上年增增长42.1%。其中，商商品住宅销销售面积增增长43.9%；办公楼销销售面积增增长30.8%；商业营业业用房销售售面积增长长24.2%。房地产概述述——房地产业现现状除2008年外，近年年来我国商商品房新开开工面积均均保持较快快发展，增增速基本保保持在10%-20%之间，有逐逐步下降的的趋势。对比新开面面积与销售售面积可以以发现，1997年以来历年年的新开工工面积都大大于销售面面积，说明明部分项目目施工进度度缓慢，存存在停工现现象。另外外部分房源源没有实现现销售，开开发企业或或者持有，，或者捂盘盘不售。2009年，全国房房地产开发发企业房屋屋施工面积积31.96亿平方米，，比上年增增长12.8%，竣工面积积7.02亿平方米，，增长5.5%，新开工面面积11.54亿平方米，，增长12.5%；完成土地地开发面积积23006万平方米，，同比下降降19.9%，开发建设设增速明显显低于商品品房销售增增速，出现现较为明显显的供不应应求，部分分大城市比比较严重。。房地产概述述——房地产业现现状2000年开始，我我国房地产产开发企业业房屋建筑筑面积竣工工率基本上上呈下降趋趋势，由38.1%降至去年的的22.0%，下降16.1个百分点。。说明项目开开发周期拉拉长，这其其中因素较较多，其中中之一是由由于房价涨涨速较快，，部分开发发商有意放放慢施工进进度，以获获得更高利利润率。2009年我国商品品房竣工面面积7.02亿平方米，，增长5.5%。其中，住住宅竣工面面积5.77亿平方米，，增长6.2%。与9.37亿平方米的的商品房销销售面积相相比，存在在明显的供供不应求。。房地产概述述——房地产业发发展趋势在保持对房房地产中长长期乐观的的同时，房房地产企业业必须重视视2010年下半年至至2011年可能出现现的短期波波动，提前前采取措施施积极应对对快速3年1993.6过热2年调整2.5年平稳快速8年过热2.7年第一论波动（不完整）至今第二论波动（最后阶段受国家政策影响，不完整）调整1.2年…—中国房地产行业历史阶段划分—长期呈增长长趋势1988年以来20余年时间，，我国房地地产市场保保持年25%~30%增长率，从从宏观经济济、人口结结构及城市市化角度看看，我国未未来房地产产市场仍能能保持15年左右的高高速增长短期呈波动动趋势历史20年我国房地地产市场经经历了两次次大周期波波动，为保保经济、惠惠民生，政政府于1996年、2008年两次阻断断房地产市市场下行特别是2005年以来，我我国房地产产市场短期期波动加剧剧，房地产产市场销售售增长率呈呈现锯齿状状走势未来五年行行业仍将出出现短期波波动，一二二三线城市市调整周期期与调整幅幅度也会呈呈现分化走走势房地产业深深层次调整整将对众多多房企带来来挑战，行行业必将重重新洗牌房地产概述述——房地产企业业发展趋势势我国房地产产行业中长长期乐观，，市场竞争争面临重新新“洗牌””未来15年房地产市市场总体仍仍将保持快快速增长，，房地产产产业整合加加速，行业业面临重新新洗牌企业应在发发展能力的的同时，继继续保持积积极扩张的的战略态度度土地资源金融资本土地稀缺，，但依靠不不规范操作作获取土地的的难度越来来越大资金在土地地获取中越越来越重要，对资资金要求更更高高度依赖银银行贷款的的模式不可可持续，银银行贷款融融资未来会会受抑制越来越需要要通过产品品增值能力来保证证利润水平平企业需要更更好的融资资能力拓宽融资渠渠道降低成成本资金管理特特别是现金金流的管理能力要要求越来越越高产品增值能能力融资能力资金管理能能力获得足够的的土地储备备成为房地地产公司基基本的生存存保障土地获取能能力房地产概述述——房地产开发发企业TOP10排名综合实力企业规模盈利能力成长性稳健性1万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司绿城房地产集团有限公司中国海外发展有限公司2中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司万科企业股份有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司合生创展集团有限公司青岛海尔地产集团有限公司上置集团有限公司4绿地集团绿地集团保利房地产（集团）股份有限公司中信房地产股份有限公司北京北辰实业股份有限公司5恒大地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司卓越置业集团有限公司盛高置地(控股)有限公司上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司5绿城房地产集团有限公司广州富力地产股份有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司江苏苏宁环球集团有限公司金融街控股股份有限公司7合生创展集团有限公司金地（集团）股份有限公司合景泰富地产控股有限公司上海城开（集团）有限公司龙湖集团8广州富力地产股份有限公司龙湖集团阳光100置业集团有限公司重庆协信控股（集团）有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司9金地（集团）股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司恒盛地产控股有限公司福星惠誉房地产有限公司10北京首都开发控股（集团）有限公司首创置业股份有限公司复地（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司建业地产股份有限公司房地产企业开发经营管理模式2房地产企业业开发运营营模式——房地产企业业类型按房地产开开发业务在在企业经营营范围中地地位的不同同，可以分分为：房地地产开发专专营企业、、兼营企业业和项目公公司；按照国家资资质核准标标准，分为一、二、三三、四级资资质和暂定定资质。其其中一级资资质由建设设部审批，，二级及以以下资质由由省、自治治区、直辖辖市人民政政府房地产行政主管部部门审批；；按照开发业业务的不同同类型，可可以分为：：综合性房房地产开发发商、住宅宅开发商、、商业地产产开发商、、旅游地产产开发商；；按照业务分分布区域的的不同，可可以分为：：全国性房房地产企业业、区域性性房地产企企业、本地地房地产企企业；其他分类，，如上市非非上市、境境内境外、、……..房地产企业业开发运营营模式——四类开发经营营模式房地产企业开开发运营模式式——四类开发模式式简析房地产企业开开发运营模式式——典型房地产企企业典型企业核心竞争力万科专业化开发能力；持续盈利能力；品牌营销能力万达集团跨区域商业地产开发能力；跨区域商业物业经营管理能力世茂集团高端住宅开发能力；营销推广能力；资本运作能力碧桂园大规模快速开发能力；一体化开发能力；政府沟通能力龙湖品质住宅的营造能力；物业管理能力；劳动生产能力华侨城旅游地产综合开发能力；主题酒店经营管理能力星河湾高端品质地产营建与营销能力房地产企业开开发运营模式式——不同的商业模模式万科职业经理人团团队、持续创创新的产品、、“客户第一一”的市场理理念构成了引引领万科持续续成长的商业业模式，在新新时期为赢在在未来，正以以清晰的三大大战略发力：：产品定型化化、组织结构构改革与业务务板块分包、、产品制造环环节的工厂化化。万科原来是以以档次区分产产品：低档、、中档、高档档，万科后来来向PulteHomes学习，根据客客户一生的购购房行为来进进行产品类型型区分。从表表面上看，只只是产品分类类标准的转变变，而其实质质是经营理念念的转变，以以产品为中心心转向以客户户为中心，真真正做到了以以客户需求为为本。同时，，这一转变将将会使集团各各项目之间，，特别是同一一区域同一城城市间的项目目不再是孤立立的、单独的的个体，而成成为一个有机机整体，项目目间互为补充充，互为依托托，使集团形形成完整充实实的产品链。。万科以产品标标准化作为产产品质量战略略，建立建筑筑研究中心作作为产品研发发战略。近期期加大了对中中小户型的研研究；为迎接接未来的住宅宅产业化，设设立“优智建建屋专家”业业务，主要包包括三方面技技术与理念：：工厂化生产产（PC技术）、全全面家居解决决方案和生态态环保技术。。2008年以来，面对对市场调整，，万科将其一一直学习的楷楷模公司“帕帕尔迪”改为为了“索尼””。理由是：：万科是“制制造业”模式式的地产公司司，而制造业业的公司就应应当坚持随行行就市这样一一个原则。市市场调整下，，作为规模企企业的万科遵遵循“现金为为王”的理念念，及时调整整了价格策略略。万科声称称并不担心降降价，因为房房价下跌了地地价就会变得得更低，只要要把房子卖掉掉把现金拿回回来，一定可可以再收土地地。只不过是是把今年的利利润转移到两两三年以后，，长期来看，，只要看到一一个三到五年年的周期，对对公司的利润润不仅不会减减少反而会增增加，所以万万科选择随行行就市。不过过，与保利地地产在2008年抄底土地市市场不同，万万科相当谨慎慎，被部分业业内人士认为为失策；此外外，一味聚焦焦住宅、舍弃弃商业是否真真的能赢在未未来也有待于于时间验证。。房地产企业开开发运营模式式——不同的商业模模式中海稳健的发展战战略、面对高高端客户的产产品战略、强强大的资金渠渠道和精细的的成本控制是是中海的主要要特点，其在在香港的历练练使其具有区区别于一般企企业的周期管管理经验，市市场调整下核核心、优势区区域的土地储储备凸显了公公司价值。碧桂园作为“快速开开发、快速销销售、快速回回笼”的一体体化运营模式式经营企业，，碧桂园的特特点在于低价价、快速。碧碧桂园避开竞竞争激烈的北北京、上海、、广州、深圳圳等特大型一一线城市的中中心区域，大大量进入城郊郊结合部和二二三线城市，，土地成本较较低，并在控控制成本的基基础上实现大大规模跨区域域扩张。SoHo中国有别于房地产产行业内规模模化经营的大大企业，SoHo中国不做大量量的土地储备备，更重视开开发效益、追追求高利润率率，北京CBD是其业务的核核心区域，近近期进军上海海。万达中国商业地产产的先行者，，万达首创““订单地产””模式，该模模式为万达赢赢得了极大的的市场空间，，它与世界商商业运营巨头头的捆绑合作作使它的项目目开发将商业业与地产结合合在一起。引引入战略投资资者后，万达达开始大规模模扩张，上市市概念和未来来可能的房地地产信托投资资基金新模式式给万达带来来了更大的想想象空间。房地产企业开开发运营模式式——管理组织结构构形式项目公司开发设计工程销售类型职能管理型矩阵式管理型型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部项目部只负责责施工现场管管理部门项目部成为项项目执行的负负责主体，职职能部门成为为资源提供、、建议与监督督主体优点对环境的反应应较慢；需高高层协调工作作多，容易形形成决策堆积积员工介入双重重职权之中，，需要公司良良好的人际关关系和全面的的培训实施条件项目数量少，，特定区域经经营客户定位专一一，项目实施施环境不确定定性低公司高层介入入项目协调工工作项目数量较多多，需要人才才共享，不适适用于全国经经营客户较稳定，，但不确定性性较高的项目目环境公司有专业技技能提升要求求项目管理型项目公司或项项目部开发设计工程销售项目公司成为为开发工作的的全权负责主主体项目执行风险险较大；不利利于公司职能能知识积累和和专业化发展展跨多个地域经经营或客户需需求变化多项项目管理前期的客户定定位非常准确确更强调项目产产品对客户需需求满足程度度项目部缺点职能部门内部部实现规模经经济对项目环境反反应迅速，便便于实现项目目产品的创新新和技术专业业化的提升对项目环境反反应灵敏，清清晰的产品责责任，容易达达到客户的满满意房地产企业开开发运营模式式——机构设置总裁执行总裁副总副总财务总监董秘战略发展部投资开发部企业融资部产品研发部风险管控部人力资源部财务部秘书行政部销售公司前期市政组设计专业组土建专业组电气专业组水暖专业组精装修专业组商务组客服组项目部/项目公司预算经营组办公室分级管理全国性的开发发公司一般分分三级管理机机构：集团公公司、区域公公司/城市公司、项项目公司/项目部公司为投资和和运营管理中中心，设置相相关部门负责责发展规划、、项目证论和和拿地、产品品定位、确定定项目节点计计划、进行采采购和成本监监控、财务审审计和人力资资源配备等。。项目部/项目公司为利利润中心，设设置相关专业业小组负责拿拿地后的设计计管理、工程程管理、销售售协调和客服服工作；楼盘盘销售委托专专业公司或自自建销售机构构客户关系部房地产项目开发运营流程3房地产项目开开发运营流程程——开发项目业务务流程战略规划融资管理资本运营管理理年度经营计划划管理年度预算管理理品牌规划业务单元绩效效管理论证策划设计采购工程销售客服项目计划管理理项目成本管理理人力资源管理理财务管理管理体系建设设（流程、信信息化、质量量等）战略流程业务流程管理支持流程程非业务流程范范畴项目公司承担担操作职能集团总部承担担战略决策职职能物管房地产行业价价值链以开发发的七大阶段段来划分业务务进程房地产项目开开发运营流程程——建设项目总流流程图土地成交勘察及设计单单位招投标备备案‘方案设计国有土地使用用证建设工程规划划许可证档案登记施工单位招投投标监理单位招投投标安全监督备案案质量监督注册册建设工程施工工许可证商品房预售许许可证面积预测并备备案面积实测并备备案楼房交付消防验收人防验收规划验收竣工验收权属登记电梯验收人防施工图审审查项目核准环保\交通\节能\水土等评价建设用地规划划许可证规划意见复函函地质勘察签订土地出让让合同初步设计扩大初步设计计施工图设计人防审查消防审查年度计划出让补充市政配套人防方案建设方案园林方案施工图审查灰线放线测量量缴纳相关费用用工程实施灰线规划验线线前期物业公司司招标备案销售人员销售售机构备案银行投资资金金证明项目手册信息息填报备案地价款缴清核核实函楼房预售正负零测量备备案空气检测各阶段检查验验收各阶段进度填填报工程竣工四方验收水质检测市政接用环保验收园林验收配套移交项目地名核准准房地产项目开开发运营流程程——商业地产价值值链客户关键能力政府关系投资并购运营总包商选选择合同管理业态理解客户研究产品创新产品/技术标注化主要措施产品实现过程程项目策划建筑设计采购管理工程管理产品研发/策划项目整售租赁管理品牌服务资产组合管理理持续跟踪业态态发展，加强强客户需求理理解，研究成成熟可复制产产品及标准建立拿地标准准建立成熟产品品建筑标准指指引、部品部部件库，集中中采购建立成本控制制标准加强重点城市市政府关系维维护投资并购信息息获取、交易易结构设计，，注重并购后后整合资产组合动态态调整租金管理建立细分业态态区域市场持持续跟踪研究究能力树立公司商业业地产品牌不断检讨资产产经营质量、、绩效变化，，优化资产池池外部运营总包包机构的联盟盟合作加强租约管理理基本物业管理理服务有偿增值服务务加强楼宇保安安、保洁管理理加强设施设备备维护保养提供有偿商务务服务及其他他增值服务投资并购土地获取—商业地产价值值链—房地产项目开开发运营流程程——上下游合作资资源房地产行业价价值链划分为为三个阶段：：上游价值链链包括金融、、土地等稀缺缺资源，公司司内部价值链链即产品生产产销售过程，，下游产业链链指产品交付付后的服务和和增值过程。。房地产项目开开发运营流程程——融资渠道房地产融资渠道内部手段外部手段之股权融资外部手段之债权融资房企上市合作开发股权信托房地产基金外资投资银行贷款债券融资融资租赁债权信托自有资金预售房款公司名称主要融资方式辅助融资渠道后期融资方向万科公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款可转债、房地产信托计划（股权/债权）、合作开发、海外房地产基金公开增发、定向增发、公司债并举金地公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（股权/债权）、不良资产处置公司、海外房地产基金公开增发、定向增发、公司债并举栖霞建设公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（债权）公开增发、定向增发、公司债并举保利地产公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（债权）、合作开发公开增发、定向增发、公司债并举房地产企业项目拓展4房地产企业项项目拓展——主要方式一是通过土地地公开市场获获取土地。即通过招标、、拍卖和挂牌牌的形式出让让土地使用权权。通过应标标获取土地开开发权是目前前房地产企业业采用最多的的拓展模式。。优点是市场化化程度较高，，操作透明，，手续简单，，运作效率较较高；缺点是是由于信息公公开，竞争程程度较为激烈烈，土地获取取成本将随之之上涨。二是通过一二二级开发联动动获取土地。。由于土地市场场发展不均衡衡，各城市在在土地开发政政策方面掌握握的尺度存在在一定的差异异。一些城市市允许房地产产开发企业参参与土地开发发工作，这为为该企业继续续进行二级开开发提供了先先天的条件，，在项目信息息、门槛条件件设立、二级级开发准备方方面都较其他他公司存在优优势。这种模模式是房地产产企业较为关关注的拓展模模式。优点是先知先先觉，项目获获取的概率大大大提高，还还可适当控制制土地获取成成本，但是该该模式开发周周期较长，土土地开发投入入较大，且土土地开发的利利润率偏低，，且存在劳动动成果被竞争争对手抢走的的风险。三是通通过企企业并并购、、项目目收购购或合合作开开发增增加土土地储储备。。实力雄雄厚的的房地地产公公司通通过企企业并并购、、项目目收购购等方方式获获取项项目的的开发发权，，还可可以通通过对对外股股权投投资或或合作作开发发等方方式增增加土土地储储备。。这种种模式式成为为最近近几年年较为为常见见的项项目拓拓展方方式之之一。。优点是是项目目获取取的确确定性性较强强，但但需要要对合合作方方进行行详细细的尽尽职调调查，，以便便制定定可执执行的的合作作方案案。房地产产企业业项目目拓展展——模式选选择项目拓拓展地地域模模式经济圈圈模式式：珠珠三角角、长长三角角、环环渤海海经济济圈。。房地地产开开发企企业“第一集集团军军”基本都都把这这三大大区域域作为为项目目拓展展的重重点。。城市模模式：：根据据城市市规模模和经经济总总量，，把城城市划划分为为一线线城市市、二二线城城市、、三线线城市市、四四线城城市等等。经济圈圈和城城市二二者结结合模模式：：既看看重经经济圈圈，又又不拘拘泥于于经济济圈。。如万万科，，在明明确以以三个个经济济圈为为重点点的同同时，，中西西部的的城市市如成成都、、重庆庆、武武汉等等地也也是发发展的的重点点。一个房房地产产企业业制定定何种种拓展展模式式，是是由企企业战战略、、企业业资源源、商商业模模式决决定的的。每每一个个房地地产企企业都都可根根据竞竞争环环境和和竞争争优势势制定定有自自身特特点的的拓展展策略略。房地产产企业业项目目拓展展——政府土土地出出让流流程储备中中心将将成交交资料料转利利用中中心利用中中心办办理出出让手手续转利用用处会会签局领导导审批批签署出出让合合同缴纳地地价款款和税税费一个成成交确确认书书或一一个中中标通通知书书只能能签署署一份份出让让合同同，不不得分分割出出让；；出让要要按通通知书书的要要求时时间完完成，，因开开发商商故意意拖延延将视视同放放弃，，保证证金全全部没没有；；先按规规划条条件中中的指指标及及规模模签署署，待待方案案明确确后签签署补补充协协议，，做相相应变变更；；房地产产企业业项目目拓展展——房企参参加招招拍挂挂流程程国土局局挂牌牌公告告缴交保保证金金参加加竞买买挂牌竞竞价签订成成交确确认书书签署土土地出出让合合同缴纳地地价款款和税税费办理土土地使使用权权证，，开发发未成交交退还还保证证金国土局局挂牌牌公告告一般般为20-30天；竞买保保证金金一般般为挂挂牌底底价的的10-20%；成交交后一一般可可转为为地价价款；；参加挂挂牌的的主体体超过过2家，一一般将将转成成拍卖卖；拍拍卖如如竞买买者不不足3人，一一般需需转为为挂牌牌；招标需需要经经历投投标-开标-评标-中标通通知的的过程程。一一般情情况下下按如如下标标准确确定中中标方方：（1）出价价最高高者；；（2）综合合评分分最高高者；；（3）最先先付清清规定定的标标价款款者；；（4）实际际交付付地价价款最最多者者；成交确确认书书竞买买成交交的当当天签签订；；土地地出让让合同同一般般在成成交确确认后后的10天内签签订；；地价款款要求求一年年内付付清；；房地产产企业业项目目拓展展——内部流流程及及分工工房地产产企业业项目目拓展展——决策策前前提提论证证策划划设计计采购购工程程销售售客服服序拿地方式优秀企业实践论证主要内容1招拍挂企业并购

股权收购在建工程转让协议出让本地项目的论证基本由集团公司负责；异地区域公司可根据其能力成熟度授予拿地决策权，集团负责融资和对异地区域公司预算控制。重点论证

战略匹配度

风险可控度

效益指标考虑效率与风险的平衡1、项目概况（位置、规划指标、用地现状、市政条件等）2、市场分析（区域规划、土地市场商品房市场、供求关系、竞争力分析）3、项目开发经营计划（开发策略、开发节奏、项目定位、规划方案、销售计划、成本控制、重要节点）4、投资收益分析（毛利率、净利率、IRR、NPV、现金流）5、综合分析结论建议（风险对策、SWOT分析、与公司战略的关系、结论建议）房地地产产企企业业项项目目拓拓展展———可行行性性研研究究主主要要内内容容12345不确确定定性性分分析析盈亏亏平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析（（成成本本变变动动、、售售价价变变动动））、、风风险险分分析析（（风风险险因因素素的的识识别别和和评评估估、、风风险险防防范范对对策策））财务务评评价价基础础数数据据与与参参数数选选取取、、盈盈利利能能力力分分析析、、静静态态获获利利分分析析、、动动态态获获利利分分析析、、偿偿债债能能力力分分析析、、综综合合指指标标表表、、财财务务评评价价结结论论投资资估估算算与融融资资方方案案投资资估估算算说说明明、、分分项项成成本本、、总总成成本本、、单单位位成成本本、、销销售售收收入入、、税税务务分分析析、、资资金金预预测测、、现现金金流流量量表表、、自自有有资资金金；；融融资资主主体体、、资资金金来来源源、、融融资资方方案案分分析析、、投投资资使使用用计计划划、、借借款款偿偿还还计计划划开发发方方案案地块块特特性性与与、、规规划划设设计计分分析析、、产产品品设设计计建建议议、、项项目目实实施施进进度度、、营营销销方方案案、、机机构构设设置置、、合合作作方方式式及及条条件件市场场研研究究宏观观环环境境、、行行业业发发展展、、区区域域市市场场、、板板块块市市场场、、拟拟定定位位方方案案综合合评评价价社会会评评价价（（定定性性））、环境