房地产与物业管理共44

房地产与物业管理课题内容物业管理业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用和维护法律责任物业流程一、物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、业主及业主大会业主：房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，享有下列权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议，行使投票权；

选举业主委员会成员，并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业服务企业履行物业服务合同；

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务遵守管理规约、业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内的下列事项由业主共同决定制定和修改业主大会议事规则；

制定和修改管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会召开的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会业主大会决定筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会业主大会会或者业业主委员员会的决决定，对对业主具具有约束束力。业主大会会或者业业主委员员会作出出的决定定侵害业业主合法法权益的的，受侵侵害的业业主可以以请求人人民法院院予以撤撤销。管理规约约管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管管理规规约应当当尊重社社会公德德，不得得违反法法律、法法规或者者损害社社会公共共利益。。管管理规约约对全体体业主具具有约束束力。三、物业业管理前前期介入入与房地地产开发发的互动动物业管理理的前期期介入是是指物业业管理企企业在接接管物业业之前就就参与物物业的规规划、设设计和施施工建设设过程，，从业主主（使用用人）及及物业管管理角度度，提出出合理化化建议，，以使开开发出的的物业最最大限度度地满足足业主的的需求和和物业管管理的需需要。前期物业业管理在业主、、业主大大会选聘聘物业管管理企业业之前，，建设单单位选聘聘物业管管理企业业的，应应当签订订书面的的前期物物业服务务合同。。建设单位位应当在在销售物物业之前前，制定定业主临临时管理理规约，，对有关关物业的的使用、、维护护、管理理，业主主的共同同利益，，业主应应当履行行的义务务，违反反临时管理理规约应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。建设单位位制定的的临时管理理规约，不得侵侵害物业业买受人人的合法法权益。。建设单位位应当在在物业销销售前将将临时管管理规约约向物业业买受人人明示，，并予以以说明。。物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守临时时管理规规约予以以书面承承诺。前期物业业管理建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。前期物业业管理业主依法法享有的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权，建建设单位位不得擅擅自处分分。物业管理理企业承承接物业业时，应应当对物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行查查验。前期物业业管理在办理物物业承接接验收手手续时，，建设单单位应当当向物业业管理企企业移交交下列资资料：1、竣工总总平面图图，单体体建筑、、结构、、设备竣竣工图，，配套设设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；2、设施设设备的安安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；；3、物业质质量保修修文件和和物业使使用说明明文件；；4、物业管管理所必必需的其其他资料料。物业管理理企业应应当在前前期物业业服务合合同终止止时将上上述资料料移交给给业主委委员会。。前期物业业管理建设单位位应当按按照规定定在物业业管理区区域内配配置必要要的物业业管理用用房。建设单位位应当按按照国家家规定的的保修期期限和保保修范围围，承担担物业的的保修责责任。四、物业业管理服服务从事物业业管理活活动的企企业应当当具有独独立的法法人资格格。国家对从从事物业业管理活活动的企企业实行行资质管管理制度度。具体体办法由由国务院院建设行行政主管管部门制制定。一个物业业管理区区域由一一个物业业服务企企业实施施物业管管理。物业管理理服务业主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业订订立书面面的物业业服务合合同。物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。物业管理理服务物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。。物业服务务企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，，应当依依法承担担相应的的法律责责任。物业管理理服务物业管理理用房的的所有权权依法属属于业主主。未经经业主大大会同意意，物业业服务企企业不得得改变物物业管理理用房的的用途。。物业管理理服务物业服务务企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，，但不得得将该区区域内的的全部物物业管理理一并委委托给他他人。物业管理理服务物业服务务收费应应当遵循循合理、、公开以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则，，区别不不同物业业的性质质和特点点，由业业主和物物业服务务企业按按照国务务院价格格主管部部门会同同国务院院建设行行政主管管部门制制定的物物业服务务收费办办法，在在物业服服务合同同中约定定。物业管理理服务业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，，业主负负连带交交纳责任任。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。。物业服务务企业可可以根据据业主的的委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目，服服务报酬酬由双方方约定。。物业管理理服务物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业服务务企业接接受委托托代收前前款费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。。物业管理理服务对物业管管理区域域内违反反有关治治安、环环保、物物业装饰饰装修和和使用等等方面法法律、法法规规定定的行为为，物业业服务企企业应当当制止，，并及时时向有关关行政管管理部门门报告。。有关行政政管理部部门在接接到物业业服务企企业的报报告后，，应当依依法对违违法行为为予以制制止或者者依法处处理。物业管理理服务物业服务务企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作。发发生安全全事故时时，物业业服务企企业在采采取应急急措施的的同时，，应当及及时向有有关行政政管理部部门报告告，协助助做好救救助工作作。物业服务务企业雇雇请保安安人员的的，应当当遵守国国家有关关规定。。保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益。物业管理理服务物业使用用人在物物业管理理活动中中的权利利义务由由业主和和物业使使用人约约定，但但不得违违反法律律、法规规和管理理规约的的有关规规定。物业使用用人违反反物业管管理条例例和管理理规约的的规定，，有关业业主应当当承担连连带责任任。物业管理理服务县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门应当及及时处理理业主、、业主委委员会、、物业使使用人和和物业服服务企业业在物业业管理活活动中的的投诉。。五、物业业的使用用和维护护物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施，不不得改变变用途。。业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，应应当在依依法办理理有关手手续后告告知物业业服务企企业；物物业服务务企业确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后，由由业主依依法办理理有关手手续。业主、物物业服务务企业不不得擅自自占用、、挖掘物物业管理理区域内内的道路路、场地地，损害害业主的的共同利利益。因维修物物业或者者公共利利益，业业主确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会和和物业服服务企业业的同意意；物业业服务企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。。业业主、物物业服务务企业应应当将临临时占用用、挖掘掘的道路路、场地地，在约约定期限限内恢复复原状。。物业的维维护和使使用业主需要要装饰装装修房屋屋的，应应当事先先告知物物业服务务企业。。物业服务务企业应应当将房房屋装饰饰装修中中的禁止止行为和和注意事事项告知知业主。。物业的维维护和使使用住宅物业业、住宅宅小区内内的非住住宅物业业或者与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业的业主主，应当当按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金。专项维修修资金属属于业主主所有，，专项用用于物业业保修期期满后物物业共用用部位、、共用设设施设备备的维修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。专项维修修资金收收取、使使用、管管理的办办法由国国务院建建设行政政主管部部门会同同国务院院财政部部门制定定。物业的维维护和使使用利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、、业主大大会、物物业服务务企业的的同意后后，按照照规定办办理有关关手续。。业主所所得收益益应当主主要用于于补充专专项维修修资金，，也可以以按照业业主大会会的决定定使用。。物业的维维护和使使用物业存在在安全隐隐患，危危及公共共利益及及他人合合法权益益时，责责任人应应当及时时维修养养护，有有关业主主应当给给予配合合。责任人不不履行维维修养护护义务的的，经业业主大会会同意，，可以由由物业服服务企业业维修养养护，费费用由责责任人承承担。六、法律律责任违反物业业管理条条例的规规定，住住宅物业业的建设设单位未未通过招招投标的的方式选选聘物业业服务企企业或者者未经批批准，擅擅自采用用协议方方式选聘聘物业服服务企业业的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正，给给予警告告，可以以并处10万元以下下的罚款款。法律责任任违反物业业管理条条例的规规定，建建设单位位擅自处处分属于于业主的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权的，，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门处处5万元以上上20万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。法律责任任违反物业业管理条条例的规规定，未未取得资资质证书书从事物物业管理理的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门没收收违法所所得，并并处5万元以上上20万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。以欺骗手手段取得得资质证证书的，，依照本本条第一一款规定定处罚，，并由颁颁发资质质证书的的部门吊吊销资质质证书。。违反物业业管理条条例的规规定，物物业服务务企业聘聘用未取取得物业业管理职职业资格格证书的的人员从从事物业业管理活活动的，，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令停止止违法行行为，处处5万元以上上20万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。法律责任任违反物业业管理条条例的规规定，挪挪用专项项维修资资金的，，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门追追回挪用用的专项项维修资资金，给给予警告告，没收收违法所所得，可可以并处处挪用数数额2倍以下下的罚罚款；；物业业服务务企业业挪用用专项项维修修资金金，情情节严严重的的，并并由颁颁发资资质证证书的的部门门吊销销资质质证书书；构构成犯犯罪的的，依依法追追究直直接负负责的的主管管人员员和其其他直直接责责任人人员的的刑事事责任任。法律责责任违反物物业管管理条条例的的规定定，建建设单单位在在物业业管理理区域域内不不按照照规定定配置置必要要的物物业管管理用用房的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产行行政主主管部部门责责令限限期改改正，，给予予警告告，没没收违违法所所得，，并处处10万元以以上50万元以以下的的罚款款。法律责责任违反物物业管管理条条例的的规定定，未未经业业主大大会同同意，，物业业服务务企业业擅自自改变变物业业管理理用房房的用用途的的，由由县级级以上