成都商业项目前期定位方案130图文并茂

消费逻辑&统一营销&商业资源XX地块-商业营销定位报告营销策略商业定位规划发展市场分析第一章PART1地块分析本案本案双楠地块位于武侯区逸都路二环路交汇处，是成都传统商圈，是武侯区重要商圈之一。地块分析|区域界定地块分析|用地指标地块总净用地面积61682.28㎡，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46㎡本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求较高；商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；商业规划指标：净用地面积：12336.46㎡（约18.5亩）容积率：5.0建筑密度：≤48%航空限高：60米用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建筑密度基地面积（㎡)限高（米）12336.46561682.28≤48%5921.560地块分析|项目路网四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好。伊藤人人乐双楠天都红牌楼广场中环路二环路商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为重。由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。地块分析|区域商业构成商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共同支撑。地块分析|区域商业构成日常时段，伊藤洋华堂人流如织伊藤双楠店为中国“单店之王”，该位置成为双楠商圈核心，是区域消费人气的保障，对本案消费人群定位有绝对的参考意义！单店之王的四大支撑！！一二三四区域精品业态相对缺失居民消费力成熟区域商业中心匮乏精细的人性化服务地块分析|区域商业构成地块分析|区域住宅构成区域内住宅人群不完全统计近30000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约8万人住宅信息表序号项目名称总户数物业费售价租金1武侯名园1500197072055-22252锦宏阁7801.587052800-35003蜀汉公寓3800.887011900-23004天亿大厦2681.564982500-55005武侯花园6000.671001400-28006香月楠岸6301.897851800-28007百花公寓1401.583521400-22008太平盛世6960.886661600-24009金地花园6931.585362800-400010置信花园2201.897712500-360011园丁园4091.190372000-300012森世阳光11001.895002500-360013竹园3601.580002100-340014双楠名城8301.282001100-430015金色家园7402105002300-400016双楠美邻144191001800-300017鹭岛国际27712.8147002200-1000018丽百居1040.580001800-280019置信逸都2201.8100002800-360020溢阳绿城5940.8105002600-400021龙锦花园1001.875751800-300022绿城花园1930.779962100-360023丽景华庭16421.590002200-380024爱丁堡1261.284502000-4000本案华通大厦长城金融大厦锦宏阁武侯名园蜀汉街社区高升桥小游园健康大厦蜀汉公寓香月楠岸花样年华百花公寓每日大厦桑瑞大厦百花小区百花新居金地花园西南民族大学成都体育学院成都武侯祠博物馆成都体育学院附属医院四川省交通厅公路局成都医院康河俪景康骨医院财富双楠写字楼武侯区教师公寓森桦苑置信花园成都石室双楠实验学校小学部碧云天园丁园卫雅苑竹园森世阳光双楠名城好家园成都医学院附属不孕不育医院宏景园银泰香樟林橙堡红馆太平盛世成都市太平小学双楠映象楠雅阁武侯国际美好时光丽百居聚园金色家园鹭岛国际社区龙爪社区花间兰庭棕北中学西区双楠美邻置信逸都花园爱丁堡中海大厦溢阳绿城丽景华庭绿城花园龙锦花园龙华阳光大华情融苑地块分分析|区域学学校构构成项目1公里范范围内内拥有有6所幼儿儿园、、4所小学学、2所中学学、6大医院院，复复合型型客群群逾20万人。。石室小学石室中学武侯实验小学川大附属小学龙祥路小学棕北中学太平小学43中学红牌楼小学西川中学第二人民医院成都双楠医院西南脑科医院第九人民医院武侯区人民医院四川省人民医院棕北小小学成都第第二人人民医医院武侯实实验小小学地块分分析|项目四至武侯大道二环路逸都路商业氛围：★★展示性：★★★★★交通组织：★★商业氛围：★★展示性：★★★★交通组织：★★★商业氛围：★★★★★展示性：★★★交通组织：★★★★商业氛围：★★展示性：★★交通组织：★临逸都都路面面紧邻邻伊藤藤洋华华堂，，以后后成熟熟的商商业氛氛围，，且出出入口口交通通组织织便捷捷，本本案商商业主主入口口建议议设置置在此此；临二二环环路路面面展展示示性性最最高高，，但但交交通通通通透透度度低低，，建建议议将将该该面面打打造造为为本本案案的的形形象象展展示示面面；；临武武侯侯大大道道面面展展示示性性较较高高、、出出入入口口交交通通组组织织较较便便捷捷，，建建议议将将该该面面设设置置为为本本案案次次入入口口；；晋阳商圈双楠光华村街商圈外双楠餐饮休闲娱乐零售2.6KM2.2KM2.3KM未来来区区域域竞竞争争中中在核核心心商商圈有有金科科双双楠楠天天地地与双楠楠悦悦天天地地两个个项项目目；；在次次级级商商圈圈中中主主要要为为金楠楠天天街街、、大大悦悦城城、、优优品品道道三个个项项目目；；距距离离本本案案均均在在2.5公里里左左右右，，竞竞争争性性相相对对较较低低。。已开业业项项目目主主要要以以零零售售为为主主，，而而本本案案区区域域同同样样以以零零售售为为主主，，餐餐饮饮空空间间较较大大。。地块块分分析析|区域域竞竞争争关关系系档次次规模模金楠楠天街街大悦悦城城仁和和春春天天优品品道道伊藤藤洋洋华华堂堂悦天天地地双楠楠天天地地市场场空空间间从消消费费档档次次与与商商业业规规模模两两个个维维度度的的交交叉叉分分析析发发现现，，中中小小规规模模的的大大中中档档次次存存在在较较大大市市场场空空间间，，与与本本案案的的商商业业规规模模相相契契合合。。地块块分分析析|区域域竞竞争争关关系系优势（S）劣势（W）地处双楠核心核心地段；项目周边立体交通网络成型；成熟商圈，区域站住人群多；整体商业市场较冷，竞争激烈；地块进深长，规划无法避免内街；机会（O）SO策略（增长型策略）WO策略（扭转型策略）市场存在商业项目的空白点；伊藤带动了大量客流；强化项目地段、商圈、消费人群众多的核心优势；合理定位，差异化竞争，科学规划，提升商铺实用价值；威胁（T）ST战略（多种经营战略）WT战略（防御型战略）临近项目双楠悦天地与金科双楠天地更早进入市场；推广渠道与现场展示扬长避短，强化伊藤带动的巨大作用；有序开发，保证各阶段的收益SWOT总结结地块块分分析析|SWOT总结结地块块|总结结商圈圈主主题题特特征征非非常常明明显显，，多传统统临临街街底底商商形形式式，，随随着着区区域域不不断断发发展展，，开开始始逐逐渐渐转转型型升升级级为为集集中中商商业业的的形形式式。。商圈圈整整体发发展展较较为为成成熟熟，以以伊伊藤藤为为代代表表，，经经营营状状况况良良好好。。区区域域周周边边临临街街商商铺铺相相较较其其他他区区域域，，经经营营品品质质更更高高，，承承租租力力更更强强，，转转让让费费、、租租金金均均比比其他他区区域域高出出一一个个档档次次。。商圈人人流流旺旺盛盛，且且为为复复合合结结构构，住住宅宅区区常常住住人人口口逾逾8万人人，学校校、、医医疗疗等等复复合合型型客客群群逾逾20万人人，消消费费支持持充充足足。。借力力于成成熟熟商商圈圈带带来来的的发发展展机机会会PART2成都都商商业业宏宏观观市市场场分析析成都都商商业业市市场场分分析析|区域域政政策策商务务部部部部长长：：国国务务院院决决定定新新设设立立7个自自贸贸区区，，四四川川、、重重庆庆在在列列；；8月31日新新华华社社消消息息，，商商务务部部部部长长高高虎虎城城在在接接受受专专访访时时表表示示，，上上海海、、广广东东、、天天津津、、福福建建自自贸贸试试验验区区建建设设取取得得的的成成效效，，彰彰显显了了自自贸贸试试验验区区的的试试验验田田作作用用。。近近日日，，党党中中央央、、国国务务院院决决定定，，在在辽辽宁宁省省、、浙浙江江省省、、河河南南省省、、湖湖北北省省、、重重庆庆市市、、四四川川省省、、陕陕西西省省新新设设立立7个自自贸贸试试验验区区，，这这代代表表着着自自贸贸试试验验区区建建设设进进入入了了试试点点探探索索的的新新航航程程。。成都青羊羊辖区欲欲集中推推地930亩城西西蔡桥板板块未售售先热成都下半半年还将将集中加加推热点点区域地地块，仅仅城西青青羊辖区区就推地地高达930亩，涉及及上市地地块17宗，其中中青羊新新城区域域占了800亩，像紧紧邻蔡桥桥地铁站站的蔡桥桥板块拟拟上市土土地累计计300多亩，备备受各界界关注。。成都一一家地产产机构人人士表示示，城西西土地供供给本来来就相对对稀缺，，从目前前拟上市市的17宗地块来来看，均均属备受受各方青青睐的高高性价比比优质地地块，且且下半年年成都大大型房企企“储粮粮”心理理迫切，，争抢势势必会常常态化整体遵照照全国经经济稳健健发展的的大方向向，以区区域性利利好政策策为带动动，城西西将得到到新一轮轮发展。。项目发展展初判|小结思考百战不殆，信息息很重要要首先需要要对本案案的市场场环境有有一个准准确的认认知。由于本案案商业包包括“商商铺”““办公””“公寓寓”三个个品类，，故分别别对上述述三部分分进行市市场研判判。成都商业业市场分分析|土地市场场本月商业业性质用用地供应应宗数5宗，供应应面积182.2亩，环比比增加，，同比减减少。本月新增增5宗商业性性质用地地，环比比增加4宗，合计计推出面面积182.2亩，环比比上涨149.1%，同比下下跌53.3%。1、土地供供应成都商业业市场分分析|土地市场场2、土地成成交本月成交交2宗商业土土地，环环比减少少5宗；成交交面积为为88亩，环比比下跌68.4%，同比下下跌89.2%。成都商业业市场分分析|土地市场场2、土地成成交本月成交交土地都都为挂牌牌成交的的纯商业业用地，，底价成成交，土土地成交交单价68万元/亩，成交交楼面地地价为483元/㎡。成都商业业市场分分析|土地市场场2、土地成成交成都商业业市场分分析|商业新增增供应1、月度走走势本月成都都市新增增商业面面积17.0万㎡，环环比下跌跌45.6%，同比下下跌76.0%；成都商业业市场分分析|商业新增增供应1、月度走走势新增供应应大部分分来自郊区，整体供应应占比达到58.9%。成都商业业市场分分析|商业新增增供应2、行政区区比较本月彭州市与与天府新区排名名前两位，供应面积积为3.34万㎡、2.68万㎡，分分别占比19.8%与15.9%。武侯区区8月无新增增供应。。成都商业业市场分分析|商业销售售情况1、月度走走势本月成都都市商业业销售15.2万㎡，环环比下跌跌10.0%，同比下下跌1.0%；成都商业业市场分分析|商业销售售情况1、月度走走势商业成交交集中在在主城区，，成交6.7万㎡，占占比44.0%。成都商业业市场分分析|商业销售售情况2、行政区区域比较较本月商业业销量前三为成华、高新新与温江，各占比分别为为17.9%、11.5%、8.8%。武侯区成成成交0.6万㎡，占占比3.6%，环比下下降50%。成都商业业市场分分析|商业销售售情况3、商业存存量截止本月月底，成成都市商商业物业业存量累累计1356.6万㎡，环环比下跌跌1.1%，预计去去化周期期89.25个月。武侯区存量81.6万㎡，占占比6%，在主城城区中排排在第三三位，存存量较高高，预计计去化周周期102个月。行政区域存量面积占比环比天府新区37.72.8%1.3%锦江区76.85.7%1.6%成华区102.57.6%0.4%金牛区51.03.8%-1.2%青羊区49.73.7%0.6%武侯区81.66.0%-2.1%高新区182.613.5%-2.5%行政区域存量面积占比环比近郊467.334.4%0.1%双流区78.15.8%-0.6%温江区72.85.4%0.1%龙泉驿745.5%-0.3%郫县75.85.6%-0.1%新都区166.712.3%0.6%远郊307.322.7%-3.4%成都商业业市场分分析|商业销售售情况4、商业供供销比成都商业供销比大大于1，供大于求求；今年2-6月份，供供销比持持续大于于2.1，6月份达到到3.6，商业库库存量继继续加大大，销售售疲软，，竞争压压力大。。成都商业业市场分分析|商业销售售情况5、销售排排行项目名称区域销售面积(㎡)成交套数排名清凤时代城高新区23372.583181保利两河森林金牛区22917.731492天香高新区21027.411493峰度天下高新区15579.97804成都青羊万达广场青羊区14437.771555蓝光中央天地金牛区14159.752096华润二十四城成华区13728.871357绿地世纪城金牛区8862.822168天府北京街天府新区8806.23969高盛金融中心高新区7804.918510主城区1-9月总销售售排名主主要为高高新区项项目。成都商业业市场分分析|小结本月商业业性质用用地供应应上涨，，成交跌跌至历史史低位：：新增5宗商业性性质用地地，合计计推出面面积182.2亩，环比比上涨149.1%；成交2宗，成交交面积为为88亩，环比比下跌68.4%，天府新区区与彭州州各成交交1宗，天府府新区成成交单价价252万/亩，楼面面地价504元/㎡，彭州州成交单单价30万/亩，楼面面地价450元/㎡；本月商业业物业供供销下跌跌：新增增面积17.0万㎡，环环比下跌跌45.6%；成交面面积15.2万㎡，环环比下跌跌10.0%；截止本月月底，存存量面积积达到1356.6万㎡，环环比下跌跌1.1%，高新区区与新都都区存量量居各行行政区前前面；存存量去化化时间达达9年以上。。1、整体市市场库存存量高，，去化速速度较慢慢，周期期较长，，市场对对商业那那地呈谨谨慎态度度，非优优质项目目成交。。2、目前武武侯区新增供供应较低低，库存存由于商商圈发展展条件制制约，去去化缓慢慢，市场场活跃度度低。PART3成都写字字楼市场场分析成都写字字楼市场场分析|写字楼销销售情况况1、新增供供应本月大成成都写字字楼供应应面积8.7万㎡，环环比上涨涨84.3%，同比下下跌78.1%。供应主主力区域域为天府府新区，，供应6.1万㎡，占占总成交交的70.5%，其余来来自金牛牛区。成都写字字楼市场场分析|写字楼销售情况况2、月度走走势本月大成成都写字字楼销售售15.3万㎡，主城区成交交量最多多，成交交14.4万㎡，占占总成交交的94.1%。本月平安安信托整整栋购买买了成都都银泰中中心T3办公楼，，备案面面积8.20万方，西西部国际际金融中中心２号号楼写字字楼整栋栋备案，，备案面面积4.18万方，使使本月成成交大幅幅度上涨涨。成都写字字楼市场场分析|写字楼销售情况况3、行政区区域比较较行政区域销售面积占比环比天府新区0.10.7%-锦江区4.327.8%6176.1%成华区-0.3%-11.2%金牛区0.10.8%-45.3%青羊区0.21.6%-42.6武侯区0.21.2%119.7%高新区9.662.5%295.4%高新区销售售最多，，销售9.6万㎡，占62.5%；锦江区销售4.3万㎡，占27.8%。武侯区写字楼楼市场去去化仅2000㎡。成都银泰泰中心西部国际际金融中中心成都写字字楼市场场分析|写字楼销销售情况况4、存量截止本月月底，大大成都写写字楼存存量350.5万㎡，环环比下跃跃0.3%；存量主主要集中中在主城城区，主主城区存存量面积积273.3万㎡，占占比78.0%，其中武侯区存存量28.4万平米，，排名第第三。行政区域库存面积占比环比天府新区16.04.6%59.9%锦江区21.66.2%-16.5%成华区38.110.9%12.4%金牛区21.16.0%12.3%青羊区21.36.1%-0.6%武侯区28.48.1%8.2%高新区142.940.8%-3.8%成都写字字楼市场场分析|小结本月写字字楼供销销上涨：：供应8.7万方，环环比上涨涨84.3%；成交15.3万方，环环比上涨涨2.9倍。截止本月月大成都都写字楼楼存量350.5万㎡，环环比下降0.3%；主城区是是写字楼楼销售与与存量的的主力区区域：销销售面积积14.4万㎡，占占整体销销售量的的94.1%；存量273.3万㎡，占占整体存存量的78.0%；目前成都都市场写写字楼存存量巨大大，且陆陆续有新新增供应应，使得得去化周周期进一一步拉长长，主要要依赖个个别优质质超甲级级写字楼楼带动市市场。武侯区存量高高，去化化慢，仅仅武侯新新城“城城置汇点点”项目目正常节节奏销售售，市场场较冷。。PART4成都公寓市市场分析成都公寓市市场分析|公寓销售情情况1、供应情况况本月大成都都公寓供应应面积1.5万㎡，环比比下跌84.2%，同比下跌跌77.0%。供应主全全部来自新新都区。成都公寓市市场分析|公寓销售情情况2、月度走势势本月大成都都公寓销售售8.0万㎡，环比比下跌14.5%，同比上涨涨3.5%。主城区成成交量最多多，成交5.4万㎡，占总总成交的68.0%。从近期走势势来看，呈呈现逐步回回暖的趋势势。成都公寓市市场分析|公寓销售情情况3、行政区对对比本月高新区销售最最多，销售售1.9万㎡，占总总成交面积积的23.3%；其次是金牛区，，销售1.8万㎡，占总总成交面积积的22.2%。行政区域销售面积占比环比天府新区0.67.7%0.1%锦江区0.44.4%12.8%成华区0.34.2%-58%金牛区1.822.2%257.7%青羊区0.44.7%-58%武侯区0.79.3%109.1%高新区1.923.3%-4.7%成都公寓市市场分析|公寓销售情情况4、存量存量主要集中在在主城区，，主城区存存量面积179.0万㎡，占比比62.0%，其中高新新区存量最最多，存量量70.7万㎡，占总总存量的24.5%；武侯区存量20.1万㎡，环比比下降3.5%；行政区域库存面积占比环比天府新区8.12.8%-2.4%锦江区16.65.8%-2.1%成华区40.814.1%-2.8%金牛区20.87.2%-6.2%青羊区10.03.4%-3.6%武侯区20.17.0%-3.5%高新区70.724.5%-0.7%成都公寓市市场分析|公寓销售情情况5、供销比近4个月成都公公寓整体市市场供销比比平均0.975，销售市场场有所回暖暖。成都公寓市市场分析|公寓销售情情况6、月度排行行项目城区套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)高盛金融中心高新区178065282.27104206.5215962成都青羊万达广场青羊区69329149.8326370.679047嘉年华国际社区高新区68526107.9719213.957359龙城高新天地高新区58722374.9811130.494975金科中心成华区53325599.6919395.977577蓝光中央天地金牛区53316616.8415629.529406蓝光东方天地成华区40920072.3415436.347690高家庄赞城金牛区40819306.4213595.417042仁美大源印象高新区39017516.3811354.856482主城区1-9月公寓去化化排名中以以高新区为为主，与本本案处于同同一环线的的“蓝光东东方天地””月均区划划2200㎡，单价7690元/㎡成都公寓市市场分析|小结本月公寓供供销下跌：：供应1.5万㎡，环比比下跌84.2%；成交8.0万㎡，环比比下跌14.5%。截止本月大大成都公寓寓存量288.6万㎡，环比比下跃1.9%；主城区是是公寓销售售与存量的的主力区域域：销售面面积5.4万㎡，占总总成交的68.0%；存量179.0万㎡，占比比62.0%；近4个月成都公公寓整体市市场供销比比平均0.975，销售市场场有所回暖暖。主城区公寓寓市场逐步步回暖，武武侯区库存存逐步降低低。成都宏观市市场总结公寓板块主城区公寓寓市场逐步步回暖，武武侯区库存存逐步降低低劣商铺板块目前武侯区区新增供应应较低，库库存由于商商圈发展条条件制约，，去化缓慢慢，市场活活跃度低。。写字楼板块块武侯区存量量高，去化化慢，仅武武侯新城““城置汇点点”项目正正常节奏销销售，市场场较冷。劣优在上述宏观观市场环境境下，目前成都各各典型商圈圈现状如何何？思考PART5成都中观市市场分析晋阳商圈双楠光华村街商圈外双楠红牌楼武侯祠省体商圈天府广场商商圈餐饮休闲娱乐零售商圈分析|区域界定成都典型商商圈分析|典型商圈分分布三环路一环路二环路双楠商圈综合消费红牌楼汽车产业建设路商圈锦华商圈城市核心商圈成都典型商商圈分析|城市核心商商圈分析名称春熙路商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠北新街、东接红星路三段。规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，高档专柜(专卖店)约200家。主要项目王府井、太平洋、伊藤洋华堂、群光百货、伊势丹百货、百盛、银石广场、太古里、IFS、晶融汇等。商业业态中高端零售百货、服装、超市、商贸金融、酒店服务、休闲娱乐、历史文化、旅游观光租金500-2000元/㎡月，甚至更高（除扣点）售价区域商铺售价：60000-100000元/㎡春熙路商圈圈由总府路、、科甲巷及及东大街三三个组团构构成；租售售价格水平平高，其中中科甲巷及及东大街组组团租售价价格相当且且较总府路路高；商圈圈内业态丰丰富，集购购物、休闲闲娱乐及旅旅游、商贸贸等于一体体。总府路东大街科甲巷名称盐市口-天府广场商圈范围以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域规模面积220亩，营业面积约26万平方米主要项目成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、。商业业态中高端零售百货、餐饮、娱乐、生活服务、服装租价周边商铺租金：150-4500元/㎡月售价区域商铺售价：50000-100000元/㎡盐市口商圈圈紧邻春熙路路商圈，分分为天府广广场及盐市市口两大组组团；商圈圈内不同档档次商业集集聚，业态态丰富；整整体租售价价格水平高高。天府广场盐市口成都典型商商圈分析|城市核心商商圈分析名称建设路商圈范围以建设路为轴线，延伸至二环路，横向扩展至新鸿路、建设南路一带规模建设路大商圈覆盖面积约3.7平方公里，核心区位于东二环路沿线枢纽地段聚集了5000平方米以上大型卖场14家，主要项目万科钻石广场、SM购物广场、成都华联百货、第五大道、高地中心、龙湖三千集商业业态百货、餐饮、数码、生活服务租价周边商铺租金：120-300元/㎡月售价区域商铺售价：40000-80000元/㎡建设路商圈圈已经成为成成华区的金金融、商务务、行政、、信息咨询询、商业零零售和娱乐乐中心；以以伊藤洋洋华堂、SM广场、龙湖湖三千集等等为主的商商业中心，，聚集了大大量的人气气；租售价价格较高。。成都典型商商圈分析|建设路商圈圈分析名称红牌楼商圈范围武侯区北至二环路、南至武阳大道，西起武侯大道、东至武侯区与高新区分界处的围合区域，突出沿川藏路的轴线经济带，规模区域面积约5.4K㎡主要项目红牌楼广场、九峰国际、、红星美凯龙、曲美、东方家园、三九佛兰汽配城、红运汽车美容装饰市场、中国西部汽车城、九峰芙蓉汽配城、西南汽配商场、成都永丰汽配城商业业态家具专卖、超市、汽配租价周边商铺租金：80-300元/㎡月售价区域商铺售价：30000-55000元/㎡虽然随着规规划调整，，老汽配城城迁出，但但红牌楼商圈圈依然以汽车车产业为主主。成都典型商商圈分析|红牌楼商圈圈分析伊藤洋华堂堂、人人乐乐、逸都城城、鹭岛步步行街共同发力，，形成强劲的的消费吸附附力，消费中心价价值自然凸凸显红牌楼广场鹭岛步行街伊藤洋华堂人人乐置信广场本案金科双楠天都核心引擎成都典型商商圈分析|双楠商圈分分析成都典型商商圈分析|双楠商圈分分析中海大厦红牌楼广场场金楠时光金楠天街大悦城大合仓力德时代城置汇点立体交通网网络二环路、武武侯大道、、大石西路路直达；30余条公交线线路；环线线BRT。一成熟消费群内双楠区域域，成都传传统富人区区，社区环环绕，消费费力充足。。双楠核心商圈圈紧邻双楠伊伊藤，是双双楠片区日日常生活、、餐饮娱乐乐、文化休休闲的核心心区。二三成都典型商商圈分析|双楠商圈分分析三大优势价格虚高、、回报率低低商业价格虚虚高，实体体经济受挫挫，租户租租金承受力力低，大量量商铺空置置，回报率率低。一成都商业地产市市场冷淡库存高、去去化慢、市市场信心不不足、销售售难度高。。同质化、竞竞争激烈满城尽是综综合体，今今年成都商商铺销售增增量全国首首位。二三成都典型商商圈分析|双楠商圈分分析三大挑战成都典型商商圈分析|小结双楠商圈分分析总结公寓板块：：区域内生活活配套完善善，交通便便利，老型型社区多，，长期以来来房屋租赁赁市场较旺旺，存在大大量租赁需需求，而公公寓产品，，区域内项项目缺失；；优商铺板块：：目前在售商商铺主要为为存量项目目，新增较较少，市场场竞争相对对较低。市市场消费力力充足，投投资实力较较强写字楼板块块：内双楠片区区商务氛围围较弱，多多为老式办办公楼；受受武侯区规规划控制，，商务办公公集中在武武侯新城区区域内。劣优面对严峻的的销售市场场，标杆项项目是如何何操作的？？思考PART6成都微观市场场分析微观市场分析|典型案例研究究【商业】-清凤时代城（（成都商业销销冠项目）地址高新区剑南大道中段成都七中旁占地面积3.95万方建筑面积46.26万方绿化率15%容积率2.4车位2971个物业费2.8元/㎡·月业态住宅、商业、办公住宅占地面积3.96万方建筑面积9.5万方户型区间70-100㎡总户数1092户商业（底商、集中商业）建筑面积13万方总户数208户户型区间20-500㎡办公（SOHO）建筑面积2.12万方总户数529户户型区间22-56㎡客梯数5个住宅（9.5万㎡）商业（13万㎡）办公（2.12万㎡）清凤时代城位位于国际城南南天府一街，属于大源板板块。业态包含：都都会华宅、商商街、MALL、写字楼。自自成一体，构构成区域生活活中心。销售模式：部部分自持，其其他销售。主要入驻品牌牌：家乐福超超市、宜必思思酒店。微观市场分析|典型案例研究究【商业】-清凤时代城（（成都商业销销冠项目）微观市场分析|典型案例研究究【商业】-清凤时代城（（成都商业销销冠项目）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年9月472946.933402.03115440043741685.312016年8月292354.586882.47292300048444632.242016年7月13710428.7330086.95288500051346986.822016年6月323178.128374.33263500065057415.552016年5月311493.335334.3357210068260593.672016年4月201203.333817.863172700713620872016年3月8422.771570.94371580073363290.332016年2月4214.76772.48359690074163713.12016年1月101130.032851.2252310074563927.86合计31823372.5863092.55269940043741685.31月度去化35套，2597㎡，整体均价26994元/㎡。引入主力店店+以价换量的策策略，在严峻峻市场中销售售成功。微观市场分析|典型案例研究究【商业】-金楠时光（区区域在售）住宅（4.5万㎡）商业（1.2万㎡）办公（1.7万㎡）金楠时光位于武侯区晋晋吉北路，属属于外双楠板板块。业态包含：都都会华宅、商商街、MALL、写字楼。自自成一体，构构成区域生活活中心。销售模式：部部分自持，其其他销售。微观市场分析|典型案例研究究【商业】-金楠时光（区区域在售）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000013610421.332016年2月5222.161009.7454490013110199.172016年3月2136.72518.64379340012910062.452016年4月11785.942600.9633094001189276.512016年5月3196.94566.9728789001159079.572016年6月7381.291663.3743625001088698.282016年7月8394.71288.4332643001008303.582016年8月2144.12542.173761900988159.46合计382261.878190.242591530093574200.35月度去化5套，323㎡，整体均价37021元/㎡，销售压力较较大。微观市场分析|典型案例研究究微观市场分析|典型案例研究究【写字楼】-城置汇点（区区域在售）地址武侯大道与武兴二路交接口占地面积4.1万方建筑面积26.2万方绿化率10%容积率4.14车位1727个物业费2.8元/㎡·月业态商业、办公办公（SOHO）建筑面积5.5万方总户数521户型区间60-466㎡客梯数6商业（8.6万㎡）办公（5.5万㎡）城置汇点位于武侯大道道顺江段，属属于外双楠板板块。业态包含：公公寓、MALL、写字楼。销售模式：裸裸售。主要入驻品牌牌：永辉超市市、必胜客。。微观市场分析|典型案例研究究【写字楼】-城置汇点（区区域在售）微观市场分析|典型案例研究究【写字楼】-城置汇点（区区域在售）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月231940.941494.3776990019821119.582016年2月7534.43404.4975690019120585.152016年3月231623.31231.2875850016818961.852016年4月91561.021191.2376310015917400.832016年5月172210.161641.474270014215190.672016年6月11940.53703.3774780013114250.142016年7月8828.55615.5374290012313421.592016年8月191820.141399.4176880010411601.45合计11711459.078681.0860506001216132531.26月度去化15套，1432㎡，整体均价7563元/㎡。微观市场分析|典型案例研究究【公寓】-蓝光东方天地地地址东二环崔家店路52号占地面积6.92万方建筑面积38万方绿化率30.2%容积率2.6车位2359个业态商业、写字楼、loft公寓、住宅商业（独栋商业、集中商业）建筑面积

总户数

户型区间底商22-65㎡写字楼建筑面积6.93万㎡总户数220

户型区间/公寓(LOFT)建筑面积6.15万㎡

总户数1254

户型区间40-70㎡(主力40-50㎡)住宅建筑面积8.75万㎡

总户数1308户型区间52-81㎡公寓写字楼住宅写字楼商业综合体独栋商业216534781微观市场分析|典型案例研究究公寓去化情况况时间销售存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)2016年1月33162112467688846414822016年2月167846107777830406982016年3月178366537819813398622016年4月157385537498798391242016年5月68333825337587730357862016年6月32157111967615698342152016年7月51250319327718647317122016年8月132647149667674515252412016年9月4522111747790347023031合计40920072154367690470230312016年月均去化45套，2230㎡，整体均价价7690元/㎡，直接销售模模式，销售状状况良好。时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2013年11335659391263392891166117680952014年1818389246352936516035776155354822015年26138550463643000129340972016年5177633356640012433919合计3251351739705293734494743712433919销售主要集中中于2013年至2014年，整体均价29373元/㎡，成交商铺以以小面积为主主，整体成交交套均面积41.6㎡微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究商铺铺去化化情情况况微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究【综合合】-金科科双双楠楠天天都都地址西二环内与广福路交汇占地面积1.2万方建筑面积9.1万方绿化率/容积率5.6车位394个业态商业、公寓商业（独栋商业、集中商业）建筑面积2.1万㎡

总户数

户型区间底商15-85㎡公寓建筑面积4.3万㎡

总户数1254

户型区间50-80㎡(主力52㎡)微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究【综合合】-金科科双双楠楠天天都都四层休闲娱乐业态二、三层餐饮业态，带租约销售一层零售业态，直接出售下层式商业拟定招商欧尚公寓出售，主力面积52㎡公寓楼栋自持，作为项目酒店公寓出售，主力面积36㎡，中区两层散售，其余整售项目2016.3月公寓开售项目商业由3栋公寓（清水）及商业内街构成公寓体量4.3万方，售价11000元/㎡商业2.1万方，售价待定微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究公寓寓去去化化情情况况时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000072532313.562016年2月00000072532313.562016年3月00000072532313.562016年4月10363.48400.231101121610397.493142347.482016年5月8341.74381.75111710092342005.742016年6月20772.37866.02112130090341233.372016年7月5181.73203.26111840089841051.642016年8月3108.82119.82110110089540942.82合计461768.141971.085559021610397.46725304521.732016年月月均均去去化化9套，，354㎡，，整整体体均均价价11118元/㎡㎡，因因主主力力为为整整售售，，销销售售量量较较低低微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究商铺铺去化化情情况况时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000023017276.092016年2月00000023017276.092016年3月00000023017276.092016年4月370.92358.9450613444222.7827121427.952016年5月473.49314.08427380026721354.462016年6月00000026721354.462016年7月00000026721354.462016年8月00000026721354.46合计7144.41673.0293351444222.782029158674.062016年月月均均去去化化4套，，72㎡，，整整体体均均价价46675元/㎡㎡，定定价价过过高高，，影影响响销销售售微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究【综合合】-双楠楠悦悦天天地地地址二环路与武侯大道交汇占地面积3.5万方建筑面积25.5万方绿化率30%容积率4.27车位1648个业态商业、写字楼、公寓、住宅微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究【综合合】-双楠楠悦悦天天地地项目2016.12月开售项目商业由下沉商业+内街商业构成商业体量5.7万方，售价待定业态定位为中青年娱乐休闲摩登街中青年摩登街一层零售业态，计划直接出售二层根据情况或阶段性自持后出售三楼待定写字楼、办公公寓住宅微观观市场场分分析析|典型型案案例例研研究究【综合合】-双楠楠悦悦天天地地-规划划图图片片第一一章章商商业业市市场场分分析析的的总总结结全国国环环境境：：经经济济增增长进进入入新常态态，，货币币信贷贷政策策宽松松，楼市市直直接接受受益益。。成都都环环境境：：进入入冷冷静静期期，，去去库库存存是是核心心任任务务，，预预计计不不会会出出现现上上浮浮下下浮浮的的较较大大波波动。。但成成都商商业业市市场场““三三高高”现现状状依依旧旧严严峻峻。。从区区域域内内主要要商商业业项项目目来来看看，，有着““规规模模大大、、品品牌牌强强、、业业态态丰富富””的特特点点，，与与本本案所所处处商商圈圈产产生生了非非常常直直接接的的竞竞争争。若若正正面面交交锋锋，，本本案案在在规规模模上上、、推推广广费用用等等方方面面不不具有有优优势势，所所以以需要寻求适适应应性性，，地地缘缘性性的的营销销策策略略，使使得得本本项项目目给给客客户户传传达达一一个个独独特特且适合合的项目目认认知知，，使使其其能能够够很很容容易易的的将将本本案案与与竞竞品品区区分分，，避免免其其过过多多的的进行行消消费费的的直直接接竞竞争争。从本本案案周周边边二二手手商商铺铺售售价价以以及及租租金金来看看，，最最高高不超超过过300元/㎡月月,按租租金金回回报报率率来来算约约8%-10%，本案案规规划划上上应应控控制制公公摊摊率率，，提提升升实实际际使使用用面面积积，，提提升升回回报报率率，，以以此此占占领领市市场场。我们们对对本本案案的的发发展展愿愿景景：：建造造一一个个休休闲闲型型商商业业新新地地标标补缺缺完完善善双双楠楠商商圈圈商商业业业业态态升级级整整个个双双楠楠核核心心区区消消费费带带第二二章章营销销策策略略商业业定定位位规划划发发展展市场场分分析析PART1项目目物物业业规规划划强排排方方案案调调整整建建议议（（平平面面））公寓寓面面积积：：42097㎡裙楼楼商商业业面面积积：：15459㎡独栋栋商商业业面面积积：：3480㎡保持持体体量量，，塔塔楼楼变变成成3栋，，集集中中商商业业变变为为退退台台开开放放式式街街区区，，与与底商商融合合成成一一体体。。同同时时丰丰富富街街区区景景观观节节点点，，柔柔化化环环境境，，使使商商业业更更加加人人性性化化，，更更加加活活泼泼。。增强强了了商商业业之之间间的的关关联联性性；；创造造了人人流流节节点点247办公&公寓商业节点住宅底商动线注：：此此平平面面排排版版只只是是通通过过地地块块指指标标进进行行的的简简单单排排布布，，仅仅供供参参考考。。物业业规规划划|规划划原原则则物业业规规划划|规划划原原则则整体体规规划划原原则则：：组团团式式住住宅宅规规划划，，用用满满住住宅宅指指标标；；住宅宅各各项项经经济济指指标标满满铺铺，，打打造造组组团团式式中中庭庭景景观观住住宅宅，，在在保保证证利利润润最最大大化化的的前前提提下下，，提提高高作作为为城城市市中中心心住住宅宅的的居居住住舒舒适适度度；；建筑筑及及园园林林具有有艺艺术术特特色色、、奇奇特特线线条条的新新中中式式销售售中心心场地地开阔阔、、节节点点精精致致的的园林林展展示示区入口口处水墙墙或或雕雕塑塑，，给给客客户户留留下下深深刻刻的的印印象象高级级配配置置配置置升升级级：除霾新新风风、电电梯梯自动动等候候、指指纹纹密密码码锁锁、、LOW-E中空空玻玻璃璃等等创创造造附附加加值值打造泛会所所，满足足业主主休闲闲需求引入商商业配配套，，以24h生活街街区满足客客群全全天生生活需需求，，同时时提升升商业业整体体调性高级展展示区区新中式式高层层，大大气的的外立面面及高档材材质独独具特特色，同时时满足足客户户面子子需求求挑高入户户大堂堂设计，，具备备仪式式感精致的的园林，配合合水景景打造造，以以独有有的雕雕塑或或植物物建立立产品标标签品质社社区打造整体规规划原原则：：各地块块商业业部分分统一一规划划，分分步施施工；；物业规规划|规划原原则第一步步第二步步由于本本地块块横向向跨度度较大大，加加之武武侯大大道侧侧拆迁迁未完完成，，建议议整体体地块块进行行统一一的商商业规规划，，再进进行各各地块块分布布施工工。整体规规划原原则：：开放式式商业业，控控制商商铺面面积，，减少少公摊摊；物业规规划|规划原原则2米景观观退台台，打打造商商业空空中花花园，，带来来全新新的峡峡谷式式商业业体验验。强排方方案调调整建建议盒子式式集中中商业业街区式式集中中商业业对比建筑体量大，有气势；优项目辨识性体量适中，小巧精致规划形式单调，空间封闭；项目趣味性优开放式，户外阳光，景观多样中庭区优于非中庭区平商铺均好性平外街优于内街45%~55%商铺公摊率优20%~25%依赖商场管理，不利于小业主经营销售认可度优管理简单便于小业主经营统一商管运营，利于品牌进驻优租赁经营性分散经营，不利于品牌进驻依赖经营，资产价值逐渐提升优投资持有度一次性买卖物业规规划|规划原原则18F：1000㎡17F：1000㎡16F：1000㎡5F：1000㎡6F：1000㎡7F：1000㎡8F：1000㎡9F：1000㎡10F：1000㎡4F：1000㎡1F：1825㎡3F：1259㎡2F：1534㎡退台退台退台功能分分区5F~18F：公寓寓1F~4F：商业2米景观观退台台强排方方案调调整建建议（（剖面面）物业规规划|规划原原则2米空中中景观观带Or2米空中中景观观走廊廊强排方方案亮亮点提提炼开放式式街区区设计计-保证建建筑之之间的的独立立型和和互通通性，，以开开阔的的展示示效果果提高高商业业体验验感。。物业规规划|规划原原则强排方方案亮亮点提提炼多景观观节点点串联联-多节点点打造造商业业体验验空间间，避避免单单一节节点带带来的的商业业体验验匮乏乏感。。物业规规划|规划原原则强排方方案亮亮点提提炼人流动动线循循环设设计-提高客客群商商业体体验的的接触触时间间，通通过功功能组组合和和业态态组合合，将将消费费群体体输送送到各各商业业体。。247办公&公寓商业节点住宅底商动线注：此此平面面排版版只是是通过过地块块指标标进行行的简简单排排布，，仅供供参考考。示意图图物业规规划|规划原原则强排方方案亮亮点提提炼2米退台台设计计-打造独独有的的空中中景观观商业业体，，通过过视觉觉展示示性提提高商商业体体体验验感。。物业规规划|规划原原则PART2案例参参考案例参参考参考案案例【融创-光华中中心】住宅区区底商底商基本信信息地址：：青羊西西三环（万万家湾湾）光光华大道一一段商业面面积：：约135000㎡办公：：约80000㎡底商：约约18000㎡街区商商业：：约37000办公面面积区区间：：100-230㎡商业面面积区区间：：30-50㎡；80-100㎡；220-500㎡参考案案例【融创-光华中中心】从规划划布局局的关关系上上，与与本案案非常常相近近，业业态主主要以以商务务配套套的银银行、、配套套零售售、家家居、、餐饮饮为主主，经经过一一段是是市场场培育育，已已经成成为区区域人人气火火爆的的餐饮饮聚集集地。。案例参参考案例参参考销售数据时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月0000008710580.452016年2月0000008510045.172016年3月263.81288.074514500658894.862016年4月133.41150.844514800648861.452016年5月3121.9543.534458800618739.552016年6月