我们为什么要投资房地产

为什么要投资房地产？

投资房地产为什么有暴利？

我们如何投资房地产？1大势深挖内象如何利用和过渡中国人自古有置业的文化，只要点钱的，大部分人都想买房。买房是孝顺，买房是有出息，买房最能体现家庭责任和对老婆的爱，不管怎么说，中国人喜欢买房。在过去的10年，房价的确水涨船高，“房价那么高，等等再买吧”等来的永远只有是后悔。在过去的很多年里，大家认识到房地产投资是暴利，而且过去是，现在是，将来也是3中国房地产发展轨迹及成因伴随着中国经济发展战略的演变，建国以来中国城市房地产发展经历了三个阶段：三大阶段1949～1978年，我国为优先发展重工业战略而实行的高积累、低消费的背景下，国家为将有限的资源投入生产领域，城市居民住房建设受到抑制.1998年以后，扩大内需和城市化加速使得房地产业成为经济增长的支柱产业，但城市居民住房价格迅速攀升，部分城市甚至出现了较为严重的房地产泡沫。我国正在进入一个严格规制房地产业,使其健康发展的新历史时期。1978～1997年，我国选择了改革开放为基础的“外延性全面发展的道路”，随着城市居民收入的迅速增加和城市化的推进，城市居民住房的投资也由政府投入为主向多元投资转变，城市住房的快速发展与商品化推进；[无市时代][快速发展期][发展调整并存期]中国近20年房地产成交面积轨迹（万㎡）：从上表可以看出，自1987年开始，中国的房地产市场就一直呈上升的势头。特别至1998年后住房制度实行货币化补贴以来，其发展更呈现跳跃式上升。但在2008年全球经济危机及中国抑制房地产政策的双重影响下，首次出现成交下滑的现象。随后政府为了应对经济危机，刺激中国经济复苏，于2009年放开政策管制，导致2009年成交报复性上涨，达到中国20年房地产市场成交顶峰。由于人民币升值、热钱涌入及通货膨胀等多重压力所致，2010年政府出台了更为严厉的双限政策，房地产市场应声下跌，导致2010年全年成交惨淡，其低迷程度超过了2008年。而尚未完全统计的2011年房地产市场，延续或将超越2010年惨淡局面，不出意外，将是中国近20年首次连续两年出现成交量大幅下滑。中国房地产发展轨迹及成因中国持续20几年的快速发展周期，与世界其他国家房地产市场的发展轨迹均有不同，形成了具有中国特色的房地产市场环境，而这个长达20年发展周期的形成，与中国特色鲜明的因素相加有关。房地产市场持续发展原因近半世纪需求抑制爆发封建体制后对稳定的迫切心态（我们买房的观念）人口快速增长所带来的人口红利地方财政对房地产市场的过度依赖城市化进程所催生的市场需求投资渠道少房地产成为最佳投资投机选择职工住房货币化补贴的市场经济行为改革开放前计划经济体系下住房供应制度形成巨大的供应缺口，1977年全国城市平均每人居住面积仅有3.6平方米，城市缺房户达626万户，约占城市总户数的37%，在商品经济体系实施后得到全面释放。由此产生巨大的市场需求。封建社会时代以及建国初期住房供应制度均呈现“不稳定”的住房居住特点，能享受福利分房的群体面小，更多群众终身均处于住房困难，居住条件恶劣的环境里。长期普遍的住房问题导致了大众对自己拥有住房的强烈渴望。98年住房从实物分配改为货币补贴后，使房地产供需进一步市场化，催生了新的需求群体，很大程度上刺激了房地产的又一波发展热潮的到来。50—70年代生育高峰的出现，使中国人口快速增长，在90年代以后形成大量的适婚人群，并随着居住观念的改变，为房地产行业带来大量的需求群体。以GDP作为考核和升迁业绩的地方财政，过度依赖贡献比值大的房地产行业，为此发展一路护航，广开绿灯，并大举拍卖之锤，节节高升的地价抬高了房价，由此形成市场对房价的上涨性恐慌，并产生连带循环效应。农村和城市人口的巨大差距以及城市化发展需要，包括打工上学潮所产生的社会流动，催生大量农村人口移民城市，由此形成巨大的市场购买力。中国房地产市场的持续快速发展以及其他行业投资渠道的狭窄，导致众多投资投机群体进军楼市，在哄抬了房价的同时，也成为地产重要的消费力量。中国房地产发展轨迹及成因国家经济高速发展低利率及人民币的过渡使用故事一：我的一个朋友告诉我，他有四个阿姨，一个爱买房，三个爱买股票。十年过去了，结果，坚持一有钱就买房的现在非常富有，身价几千万，爱买股票的三个阿姨却依然在她们原来的经济阶层上。7故事二：我的一个朋友在02年时买了套房，总价40万，首付10万，贷款30万，出租后平均年租金大约能收5万，7年收到大约35万归还房贷，目前房贷已全部归还。他只付了首付的10万的首付，你猜猜现在这套房市价多少钱？一个小区类似的房子，卖了210万。7年的时间，投资回报率是多少？2000%。我并不打算现在就卖房变现，因为这个房子每年依然在为我带来稳定的租金收入，而且随着版块的快速发展，租金越来越高了。8什么是房地产的2/8定律？这个世界大部分事情都遵循着2/8定律。在买房这件事上也是同样的道理，20%的人已经买了房子，甚至买了多套住房。你可以看看那些政府的人，看看那些各大银行的行长、处长、科长们，如果你在银行混了10年还没买第二套房，那你可能是比较失败的。80%的人想买还没买。那么政府为什么不希望房价涨太快呢？因为政府终于意识到这个政府是全部人民的的政府，不是20%的人的政府，它必须要为其他80%的人考虑。而房子毕竟还是一个生活必需品，老百姓想改善生活，想住好一点的房子。如果大家投资把楼盘买成一个个空城，那这岂不是现代版的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”了？所以政府不希望房子涨太快，但是政府很难改变房价向上的格局，因为房子一旦下跌，投资需求都没有了，老百姓都要失业了，权衡利弊后，政府最多只能控涨副，然后用时间去消化高企的房价。下跌？不大可能。9所以国家对房地产进行调控102011宏观政策策研究及及解读大势萧萧萧，良莠莠争市。。2011年，房地地产调控控最为严严厉有效效的一年年，限购购与限贷贷双管齐齐下。令令行之处处，房地地产市场场无不应应声萧条条。随着着对明年年政策走走向的悲悲观预期期，国庆庆伊始，，各地项项目促销销风潮顿顿起，意意图在市市场完全全冷却之之前，去去货套现现，稳渡渡危年。。1月26日，国务务院办公公厅发布布《国务院办办公厅关关于进一一步做好好房地产产市场调调控工作作的有关关问题的的通知》，要求第第二套房房的房贷贷首付低低于60％。同时时要求各各直辖市市、计划划单列市市、省会会城市和和房价过过高、上上涨过快快的城市市，在一一定时期期内，要要从严制制定和执执行住房房限购限限贷措施施。截至至2月22日晚，已已有北京京、上海海、天津津、青岛岛、南京京、成都都、南宁宁、太原原、贵阳阳、哈尔尔滨、石石家庄、、武汉等等16个城市出出台了相相关细则则。1月27日，财政政部公布布了《关于调整整个人住住房转让让营业税税政策的的通知》，规定个个人将购购买不足足5年的住房房对外销销售的，，将全部部征收营营业税。。2011年1月28日，上海海和重庆庆正式实实施房产产税，深深圳宣布布成为第第三个房房产税试试点城市市。7月12日国务院院总理温温家宝主主持召开开国务院院常务会会议，分分析当前前房地产产市场形形势，提提出“必必须坚持持调控方方向不动动摇、调调控力度度不放松松，坚定定不移地地抓好各各项政策策措施的的落实，，不断巩巩固和加加强调控控效果””等五条条措施，，（称““新国五五条”））。房价价上涨过过快二三三线城市市要采取取限购措措施。……12月初，国国务院传传达了2012年限购限限贷政策策继续施施行的指指示，这这表明了了2012年房地产产政策仍仍将面临临双限压压力，市市场形势势不容乐乐观。2011宏观政策策研究及及解读2011宏观政策策研究及及解读政策影响响：时至2011年尾，限限购限贷贷政策实实施即将将满年，，随着上上述政策策的深化化强调，，出台限限购限贷贷政策的的中大城城市已达达47余家。调调控效果果于国庆庆后开始始显现成成效。各各主要城城市的成成交量大大幅下滑滑，成交交价格环环比下降降近20%。房地产产市场开开始提早早进入严严冬期。。10月份70个大中城城市住宅宅销售价价格变动动情况一、新建建商品住住宅（不不含保障障性住房房）价格格变动情情况（一）与与上月相相比，70个大中城城市中，，价格下下降的城城市有34个，持平平的城市市有20个。与9月份相比比，10月份环比比价格下下降的城城市增加加了17个。环比比价格上上涨的城城市中，，涨幅均均未超过过0.2%。（二）与与去年同同月相比比，70个大中城城市中，，价格下下降的城城市有2个，比9月份增加加了1个。涨幅幅回落的的城市有有59个。10月份，同同比涨幅幅在5.0%以内的城城市有57个，比9月份增加加了8个。二、二手手住宅价价格变动动情况（一）与与上月相相比，70个大中城城市中，，价格下下降的城城市有38个，持平平的城市市有19个。与9月份相比比，10月份环比比价格下下降的城城市增加加了13个。价格格上涨的的城市中中，环比比价格涨涨幅均未未超过0.5%。（二）与与去年同同月相比比，70个大中城城市中，，价格下下降的城城市有13个，比9月份增加加了6个。同比比涨幅回回落的城城市有43个。10月份，同同比涨幅幅在5.0%以内的城城市有51个，比9月份增加加了1个。2011宏观政策策研究及及解读政策解读读：限购与限限贷是中中国经济济通涨严严重、人人民币升升值压力力加大、、信贷比比值日趋趋高昂、、产业结结构比例例偏离以以及房价价高居不不落背景景下的产产物，与与之前的的政策发发布一样样，都有有其客观观因素推推动。本次限购购与限贷贷的全面面实施，，特别在在针对二二三线城城市亦开开展限购购政策后后，其影影响将是是从点到到面，从从大到小小的深层层次影响响。直辖市、、省会城城市、地地级市、、小县城城；投资资客、改改善群体体、刚需需群体，，无一不不在影响响之列。。未来两两年，中中国的房房地产市市场必然然走向调调整下行行期。2011宏观政策策研究及及解读近期宏观观政策出出台原因因任何政策策的出台台均有其其历史背背景，近近期房地地产宏观观政策的的出台，，其原因因有以下下几点：：抑楼市促促使经济济转型，，重归实实体经济济抑楼市促促使通涨涨放缓，，规避人民民币增值值风险近期宏观观政策出出台原因因打压持续续高涨的的房地产产市场，，力求回归归理性。。近期宏观观政策出出台原因因居住、商业2953.25打压持续续高涨的的房地产产市场，，力求回归归理性。。近期宏观观政策出出台原因因近期宏观观政策出出台原因因近期宏观观政策出出台原因因我们还能能够投资资房地产产吗？？？？22为什么那那么多人人喜欢骂骂任志强强呢？如果你仔仔细想想想，同样样符合2/8定律。这这是一个个很好的的指标，，告诉你你什么时时候该买买房！想想想是谁谁在骂他他呢？不不就是那那些想买买房而又又没的80%的人么。。如果不不想买房房，你又又何必在在意他说说了些什什么呢。。所以，，骂他的的人多寡寡，我觉觉得是一一个很好好的指标标。骂他他的人很很多，说说明大家家都想买买房，只只是因房房价上涨涨过快等等原因暂暂时还没没买。对对房产未未来是有有很好的的支撑的的。简单单说，我我觉得，，你看到到很多人人骂娘时时，你该该考虑买买房了！！23未来中国房地地产发展趋势势分析虽然近两年打打压房地产市市场的政策严严厉实施，但但从长远判断断，中国的房房地产市场在在未来十年，，仍具有广阔的发展空间。。形成可发展原原因仍可以享受人人口高生育所所带来的人口口红利城市化发展进进程所带来的的刚性购买需需求中国经济的高高速发展未来中国房地地产发展趋势势分析虽然近两年打打压房地产市市场的政策严严厉实施，但但从长远判断断，中国的房房地产市场在在未来十年，，仍具有广阔的发展空间。。形成可发展原原因地方政府迫切切需要房地产产行业对GDP做出大贡献房地产是抗通通货膨胀最佳佳投资产品，，房地产从现现在到今后，，都将是资金金最密集、消消费最大的市市场城市基础设施施的高峰期未来中国房地地产发展趋势势分析虽然近两年打打压房地产市市场的政策严严厉实施，但但从长远判断断，中国的房房地产市场在在未来十年，，仍具有广阔的发展空间。。形成可发展原原因民间资本投资资渠道狭窄信息不对等及及不良开发商是是重要因素原材料及人工工成本的增加加及房地产产产品更加完善善未来中国房地地产发展趋势势分析虽然近两年打打压房地产市市场的政策严严厉实施，但但从长远判断断，中国的房房地产市场在在未来十年，，仍具有广阔的发展空间。。形成可发展原原因经济转型未成成功之前房地地产行业所面面临的发展机机遇土地政策的变变化催生了房房价2012年房地产市场场预测近两年地产表表现总结预期期：冷、僵、醒2011201220132011年政策严控下下，全国房地地产市场一片片冷态，成交交量和成交价价双料下跌惨惨重，成为自自2008年以来，市场场形势最为冷冷淡的一年。。2012年中央明确双双限政策继续续深入执行后后，抹杀了市市场对政策放放宽的最后一一丝希望，2012年的房地产市市场必然将由由“冷”转““僵”，进入入萧条调整期期。信贷政策的收紧紧及贷款利率率的上调无疑疑不给准备购购房和已购房房但未付清贷贷款的人群带带来沉重的压压力，银行金金融政策不仅仅控制了投资资性购房的成成交比例，也也同样抑制了了居住性购房房群。信贷政政策并不只针针对房地产市市场，而是主主要是为了控控制通胀，CPI从2011年10月开始下行，，说明货币政政策已见实效效，但由于欧欧洲和