《房地产市场调控政策分析（论文）8000字》

房地产市场调控政策分析TOC\o"1-2"\h\u9069一、房地产调控理论基础 528822（一）相关概念的界定 515348（二）房地产宏观调控的特点 511899（三）房地产宏观调控目标 620844二、我国房地产调控的意义 720409（一）保障金融市场安全 723399（二）促进房地产行业良性发展 712494（三）满足人民群众居住权 825273（四）维护社会和谐稳定 89288三、我国房地产调控存在的问题 820632（一）中央和地方政府在产业调控上存在不一致的现象 821474（二）在调控手段的运用上存在不足和欠缺 924521四、改进我国房地产调控的对策 912146（一）明确房地产市场的调控目标 92119（二）规范地方政府行为 10134（三）深化土地市场改革 1116641（四）进一步完善我国住房调控体制 1112186六、结语 124256参考文献 13摘要：随着我国社会主义市场经济的不断发展，国民收入和国民生活水平也得以大幅度提升和改善。在其中，我国的房地产行业也得以快速的发展和壮大。到现在，我国的房地产行业开始成为影响我国经济发展中的重要组成部分，在社会经济发展中占据着重要地位，发挥着重要作用。房地产业的宏观调控在本次国民经济宏观调控中起着重要的作用，是本次国民经济宏观调控的关键。这就决定了对我国政府在房地产业发展中的调控问题进行研究的重大理论意义和实践意义。本文首先从房地产宏观调控的概念入手进行分析，分析房地产宏观调控的特点、目标及意义、然后分析目前我国房地产宏观调控存在的问题，最后对这些问题提出相对应的改善对策，以此为房地产企业的宏观调控的改进提供一些借鉴。关键词：房地产；宏观调控；金融市场一、房地产调控理论基础（一）相关概念的界定1.宏观调控宏观调控是现代国家从社会整体经济的角度出发，通过经济调节政策等手段，引导和促进社会和经济的影响，主要的社会经济制度，保障和促进基本途径的调控以及经济的协调可持续发展；总之，宏观调控是一种国家经济职能活动，是国家综合利用各种引导和促进社会经济宏观结构调整的一种方法。[1]2.房地产宏观调控体系房地产宏观调控体系是指中央政府通过一系列的手段，如法律、经济、行政和辅助教育、舆论等手段，在客观规律的前提下，不违反房地产行业的运作以及整个社会的总需求或总供给的情况下对房地产系统进行调控。[2]它由监管机构、监管目标、监管手段，有机的相互作用形成一体化调控体系。3.房地产宏观调控手段为了实现对房地产的宏观调控，政府必须采取经济手段、法律手段、行政手段、激励手段和引导手段等措施。这是房地产宏观调控的主要手段。（二）房地产宏观调控的特点1.政府干预性强房地产业在国民经济中有着重要的地位和自身的特点，使得政府干预的痕迹越来越重。房地产业可以说是国民经济的晴雨表，房地产对国民经济有明显的拉动作用，但也有负面影响，因而成为政府干预经济的先决条件。2.调控手段的多样性房地产宏观调控手段是货币政策的主要手段，产业政策手段、法律手段、土地政策、金融政策和房地产行业的行政管理和计划管理，启发式方法，各种措施相互配合，相互补充，形成了多样性、多层次。3.宏观和微观的有机结合另一方面，对于房地产行业的宏观调控对房地产的整体态势的调控，属于全局的问题，房地产行业本身的发展涉及的目标，房地产业与国民经济的协调发展，房地产行业的结构调整和其他经济指标，有效性的措施有同一性和总体性。另一方面，房地产宏观调控还涉及到房地产市场各个环节的联系，甚至涉及到各种市场主体和各种市场交易的管理，因此它具有更大的灵活性和较强的适应性。[3]宏观管理和微观管理相结合，使我们对房地产市场的管理具有相同的性质，也更加的灵活。4.复杂性与整个国民经济控制一样，房地产宏观调控也具有复杂性的特点。对于一个房地产现象，政策的选择，什么时候去实施，具体程度，这是值得考虑的问题。房地产经济现象本身如何找到千变万化的本质，在错综复杂的事物现象，发现问题，以便采取相应的手段来规范房地产宏观调控。因此，它的复杂性给宏观调控部门带来了许多困难。[4]（三）房地产宏观调控目标1.实现房地产经济社会总供给和总需求的平衡这是房地产经济宏观调控的首要目标。房地产商品的需求，包括生产和住房需求两方面的住房需求和消费生活在该地区的投资，国内和国外需求，包括区域的需求，这些需求都特别强，在地区或城市要实现供需平衡。因此，调控房地产商品市场的总供求平衡，要考虑以下几个方面：（1）要在一个地区或城市，实现房地产商品的供给和需求总量的平衡。（2）对房地产商品的供给和需求的重点放在住宅区，住宅总建筑面积与住宅需求的平衡。（3）应注意有效需求与潜在需求之间的差异，对房地产商品的总有效需求和总供给要相平衡。（4）对房地产行业和国民经济尤其是适当比例的协调，区域经济发展和均衡发展。2.优化房地产业结构，提高资源配置效率结构优化主要包括两个方面，一是国民经济发展的全局，与其他行业协调，房地产的发展，可以促进相关产业的发展，和其他行业的均衡发展的适当比例。二是协调内部结构的房地产企业，商业建筑，住宅建筑，供应各种房地产商业和娱乐设施的供给与需求结构的协调、平衡、房地产充分合理利用资源，优化资源配置效率。3.确保房地产业持续、快速、健康发展要更好地满足生产建设和消费需求的需要，保证居民生活水平的提高和质量的长期发展。可持续发展房地产经济，避免大起大落的波动；快速发展是一个很好的前提市场，抓住机遇，加快发展，有条件的地方可以发展得更快一点；健康发展中所占的比例协调发展，取得了良好的经济效益。而房地产经济的宏观调控则是为了满足投资需求，以满足居民住房消费需求，促进生产发展，提高生活水平和质量为最终目标。二、我国房地产调控的意义（一）保障金融市场安全在现代社会，随着全球化的深入，金融市场的安全运行已成为评价一国经济安全的重要参考。作为经济的血液，金融的安全和稳定，直接影响到中国的经济和社会发展。金融体系一旦出现危险，就会产生巨大的放大效应，给整个国民经济带来巨大的危害。房地产业作为资本密集型产业，整个产业的发展离不开巨额的资金投入。金融市场是房地产业的主要融资渠道，尤其是房地产开发最重要的资金来源。房地产开发、持有、转让环节没有在金融业有着密切的联系。美国次贷危机是由房地产市场启动的，进而影响整个国民经济的发展。[5]如果金融体系不注意防范房地产贷款的风险，为了追求自身利益和过度放贷，可以催生或放大现有的产业泡沫。当泡沫破灭时，它将对银行体系乃至整个金融业的安全构成重大威胁，进而影响国家经济安全和社会稳定。以房地产宏观调控价格为依据，及时发现和降低房地产行业的金融风险。（二）促进房地产行业良性发展房地产市场是不完全竞争的市场，为其自然特性的宏观调控造成的需求，其特殊的地位在中国的传统文化中，可以说，房地产市场的宏观调控能不能良性发展主要时根据调控的制度可不科学决定的。首先，在中国房地产市场，在土地供应的最基本的生产资料，由政府垄断很大程度上。更重要的是，这限制了土地的开发，对房地产开发商囤积土地倒卖的很大一部分，当价格快速上涨，这种做法无疑是一种相对简单的方式，但也因此存在巨大的差异，而这种“囤地”的行为将影响到土地资源的合理配置。其次，房地产市场存在着巨大的信息不对称现象。高成本高收益，房地产投资、高风险的特点，恢复缓慢，导致在一个特定的区域内，房地产开发商是相对稀缺的，在同一地区的地产的开发者可以很容易地达成协议，控制市场达到，所以住房的供应往往在一个特定的市场区域垄断。总之，相比普通房地产开发商和消费者的商品有绝对优势的信息。在市场失灵的情况下。需要用政府来进行宏观的调控。再次，房地产宏观调控的可持续发展需要。可持续发展是以人为本的，不仅符合当前的发展、发展模式，也不会对人类的发展构成威胁。房地产行业的生产数据，土地属于不可再生资源。在我国房地产业的发展中，为了降低开发成本，政府和开发商都倾向于新的土地用途，导致城市周边的农田经常用于商业开发。作为中国耕地稀缺，有限的土地更珍贵，长期的发展将减少耕地面积，威胁到我国的粮食安全，影响社会稳定。房地产价格的过快上涨会吸引资金流入房地产行业，这将导致房地产行业的过度发展，从而威胁到中国的土地储备。[6]（三）满足人民群众居住权住宅是人的基本权利。通过联合国大会颁布的《人权宣言》就已经对居住权的问题有所提及，居住的本质是解决实际生活的人，即住房问题。由于历史和文化传统，这一点在中国尤为明显。中国人在住房方面是一种特殊商品，具有商品属性和社会属性。但在市场经济条件下，住房市场还必须尊重和遵守价值规律，尊重平等交换原则。在自由贸易、等价交换的原则，主要是由生活水平比较高，中国的团购商品房。即使是大量闲置资金的大量囤积房产的现象，导致对中国的低收入人口的很大一部分无法通过自己的努力取得的房屋。但住宅的社会属性决定了它可以作为政府投资的公共物品，满足低收入群体的居住权需求。因此，政府应运用各种科学、合理的政策手段，对我国房地产市场进行有效的宏观调控，切实履行政府的职责。（四）维护社会和谐稳定对中国的社会稳定价格上涨的影响已经显现。其中一个原因是因为房价太高，导致一些购房者会负担不起，无法实现居者有其屋的理想。另一方面，高利润造成的高价格，导致大量资金进入房地产市场，为了获得稀缺的土地资源，获取各种利益集团不择手段获取可用的土地，特别是在房屋拆迁引起的群体很多问题。更为重要的是，房价上涨所带来的收入的增加，特别是土地增值的收益并没有得到广大农民的青睐，而是流向社会阶层的动力，财富优势的大量流动，进一步加剧了贫富分化。因此，它的发展，会增加人民的不满情绪，影响政府的执政基础。因此政府必须适当处理房价过高的问题，同时通过提供廉租房和保障性住房等手段，让普通百姓买得起住房，维护社会治安稳定和谐的社会。三、我国房地产调控存在的问题（一）中央和地方政府在产业调控上存在不一致的现象中央政府是房地产调控的主体，各级地方政府是房地产政策调控的具体实施。中央房地产调控政策出台后，相关城市将按照规定的要求实施相关细则的实施。但我们看到很多地方财政对土地出让金的依赖度相当大，一旦难以维持高房价，地方政府财政收入就会受到直接影响。同时，对于国家出台部分廉租房和负担得起的住房政策，由于地方财政的不足，也会影响到执法的整体协调，从而影响到整个房地产调控。[7]（二）在调控手段的运用上存在不足和欠缺1.法律手段运用方面，水平有限在运用法律手段的同时，虽然中国政府出台了各种与房地产行业有关的法律法规、部门规章制度，但房地产的法制建设却迈出了坚实的一步。然而，中国的房地产立法和执法仍停留在初级水平。需要进一步改进和进步。具体而言，目前我国房地产法律手段存在的问题和不足有两个方面：一是房地产法律、法规等有限数。二是房地产立法步伐缓慢。[8]2.经济手段运用方面，效果不尽明显在房地产宏观调控中，中国政府在运用行政手段和法律手段的同时，也运用了一定的经济手段，然而，这并不是由于预期的效果。特别是在2016年9月银行加息后，许多人表示，银行贷款利率的提高不会有太大的影响，房地产开发商也认为，房地产贷款利率提高不会影响房地产开发利润。所以这都表明，虽然政府有关部门一直在对房地产进行宏观调控，利率的经济调控模式，但没有发挥预期的效果。这个问题值得探索。四、改进我国房地产调控的对策（一）明确房地产市场的调控目标1.宏观调控的目标体系当前房地产宏观调控的主要目标是：（1）抑制投机性需求以及对于合理需求的保护之间的关系。（2）全球和地方关系，每个地区不同，不能一概而论。（3）房价调控与其他调控的关系，目前的房地产市场不是孤立的，而是由一系列原因共同导致的，[9]因此，从治理的源头上看。为了实现这个目标，我们将分为三个目标。当前房地产市场存在很多问题，因此，短期宏观调控目标应着眼于现实的情况，就我国的实际情况来看：需要控制土地的数量和房地产市场增长率；打击、遏制房地产市场投机需求，增长速度和总量的比例贷款对房地产行业的控制。[10]调控房地产价格，以合理的价格，使人们负担得起的住房，制定对应的规划并付诸实践。而房地产市场宏观调控的中期目标是调整房地产经济和结构平衡，实现房地产业的可持续发展。根据中国的实际情况，宏观调控的中期目标应根据房地产经济的调整，以保持房地产的平衡结构，它可以分为以下两点，一，增加经适房供给，满足人民群众的基本住房需求，限制高档住房，即多元化的商业住房市场。二是房地产行业，控制银行贷款资金在使用中的比例，防止房地产市场不景气所造成的整体财务风险，实现经济的整体安全。社会主义社会对房地产市场宏观调控的最高目标是为人民服务，其实质是生产力的解放和生产力的发展。宏观调控的最终目标，中国的房地产市场是为了提高人民的整体生活水平。2.当前我国房地产市场宏观调控的目标的改进改革开放后，随着价格的问题，中央政府已经采取了很多宏观调控政策，如1993中央对于海南的房地产市场是一个强有力的行政干预，但这些宏观调控政策收效甚微，甚至“一放就乱”。造成这种现象主要是因为我们有一些预防控制政策的政策，特别是缺少长期的目标，往往是出了事情，政府才开始采取治理措施。海南是一个很好的例子，因为政策干预，海南的房价下跌，但海南当前经济宏观调控情绪低落很多年，中国的房地产市场具有很强的目的性和针对性，即：稳定房价，防止经济过热，保证安全。但是我们必须认识到价格是一个运行的真实经济状况的综合反映，房价是很多原因共同作用的结果，地方政府为了维持GDP，土地转让价格继续上涨，而物价上涨引起的人工、建材成本增加。因此，价格问题不是一个孤立的问题，只有控制政策下的房地产市场将出现更多潜在的控制比较混乱的现象，因此要考虑长远目标的调节，只有这样我们才能实现平衡之间的总量和结构，有效地促进了国民经济的的发展，使房地产行业进入一个高速、健康、稳定的轨道。[11]（二）规范地方政府行为1.规范地方政府土地出让行为采取拍卖、招标、土地交易、土地出让等信息向市民公开、设定和公布出让程序，增强透明度，减少人为因素的干扰，以利于公众监督。目前，有许多不到位的房地产市场调控，每个部门不是作为一种现象，这种现象的原因是整体分配职能不明确，职能的各个部门是交叉点，当有问题时，有一种态度。我想可以用下面的方法来解决这类问题。首先，明确各部门房地产市场各职能部门的职责，可以使人们尽到自己的职责，从而维护正常的房地产市场秩序，使群众的财产安全得到有效保障。第二，发挥舆论监督作用，适当增加覆盖面，地方政府要对房地产市场和监管队伍进行专项评估，班子成员必须具备以下条件：（1）熟悉房地产市场的法律法规。（2）具体的部门要了解房地产的功能，可以明确每一部门在出现问题时要承担的责任。这样，对房地产部门的日常工作进行有效的监督的边缘，防止推诿现象，群众的日常房地产问题可以得到有效解决。最后，完善绩效评价体系的建议，评估我们所熟悉的往往是在中国的一个分支到下一级部门考核，这不可避免的结果改进官官相护的评价体系，也就是让媒体和公众参与，公共服务的对象是大众，大众要参与公共部门的政府的评价，毛泽东同志明确指出，人民的眼睛是雪亮的，只有人的参与，在评估过程中，当地政府将真正把群众的利益而非经济利益摆在首位，才能真正做到以人为本，构建和谐、健康的房地产市场秩序。[12]2.建立健全关于房地产市场的法规中国仍然处于社会主义初级阶段，而房地产起步较晚，与发达国家相比，相应的法律法规还不完善，尤其是监督机制的缺失，使地方政府的行为具有很强的随机性，通过对房地产市场调控政策，完善法律法规保障法律规定，地方政府根据相应的规章制度依法办事。（三）深化土地市场改革1.规范调控手段，以市场规律为根本进行调控监管手段的最根本的目的是为了促进经济的健康发展，维护社会稳定的同时，因此，我们必须了解房地产市场过热的综合原因，制定监管政策对市场规律为基础，而不是只采取简单的“一刀切”方法对于房地产市场的调整，这是由于中国人口众多，经济放缓的影响而产生的结果，所以对商品房的需求也不小，控制土地供应，只会导致住宅的短缺，进而使得价格上涨，最好的方法就是从供给和需求两个方面，引导供需平衡，价格稳定促进健康发展经济，保持社会稳定。[13]2.改善土地供应情况目前的房地产市场有许多房屋户型不合理的情况，例如，商品房在我们生活相对较多，而经济房反倒十分的稀少，高档住宅土地供应量比较大，别墅类土地供应也存在，甚至将农业土地化为商用的情况也有很多。以上这些问题是有悖于市场需求的，与国家建设是以人为本的、和谐社会的目标是相违背的，所以要改善土地供给的现状，以满足市场的需要。[14]从土地供应来源来看，特别是从地方政府开始出售土地的动机来看，要避免土地交易对国内生产总值增长的影响，大多数企业都是如此。对于出售土地行为，发现和处罚土地使用权人身占有权，可以通过税收或其他手段调节交易，或者由国家收回土地使用权收回土地的方式，具体价格根据不同的条件来判定。（四）进一步完善我国住房调控体制一个对中国的房地产宏观调控政策的重要原因，没有达到预期的效果，中国目前的房地产调控体系不完善。因此，我们在调控房地产市场的国家，应进一步完善我国的住房制度，从中国的房地产市场总体情况制定宏观调控政策，确保协调控制策略，建立和完善急救机制和长效调控机制。同时目前房地产市场调控和信贷政策、税收政策、固定化、制度、政策和避免频繁变化；丰富监管手段，提高和拓宽房地产融资渠道的方式，对房地产生产企业信用风险加大监管力度；完善房地产税收政策，房地产税试点，加快实施过程中，房地产税、营业税、契税等税收杠杆调节住房需求、完善住房保障体系，确保居民的居住权；同时，我们也应该加强政策性住房的管理，以避免彼此之间的政策冲突，建立制定和完善保障性住房及有效的低收入住房公积金制度，建立和完善准入、退出机制转换，加强保障性住房管理，提高保障性住房的使用效率；完善土地流转制度，探索多种土地租赁，努力增加土地供应。[15]六、结语综上所述，只有深入的分析影响房地产调控政策的原因，并拿出相应的措施来改善政策效果才能维持调控政策的一致性，并保证调控政策可以在相