房地产基础知识共40

房地产基础知识一、房地产含义二、土地所有权与使用权三、房屋建筑结构四、房地产专业名词五、房子的种类目录第一节房地产含义一、房地产1、什么是房地产？房地产是否等于地产？房地产是房产和地产的总称。房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋；地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产对地产有依附关系，只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产，土地使用权和土地所有权发生变更后，房产也随之发生变更。换言之，房地产是指土地、建筑物、以及附着于土地建筑物上不可分离的那部分建筑物的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。2、房地产业是否等同于建筑业？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。包括：——土地开发；

——房屋建设、维修、管理；

——土地使用权的划拨、转让；

——房屋所有权的买卖和租赁；

——房地产抵押贷款；

——房地产市场。它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为第三产业，建筑业归属第二产业。3、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的;4、泛地产的概念所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖房子，并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。二、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层d)中高层住宅为12-16层

e)16层以上为高层住宅三、房地产产土地的使用用年限是如如何确定的的？凡与省市规规划国土局局签订《土地使用权权出让合同同书》的用地，其其土地使用用年限按国国家规定执执行。即：居住用地地70年；工业用地50年；教育、科技、文文化、卫生生、体育用用地50年；商业、旅游、娱娱乐用地40年；综合用地或者其其他用地50年。第二节土土地地所有权与与使用权一、土地使用权权概念以以及使用权出让让和转让土地使用权权：土地的所有有者根据土土地的分类类对土地加加以利用的的权利。包包括占有使使用权和承承包权。目目前，我国国从事住宅宅开发的单单位，可以以通过两种种途径从国国家取得土土地的使用用许可权，，即有偿取得、、无偿取得得。有偿取得：：土地出让、、土地转让让、土地出出租、土地地入股（均均指土地的的使用权））无偿取得：：国家行政划划拨，经济适用房房和商品房房最本质的的区别：土土地是出让让还是划拨土地使用权权的出让：：国家以土地地所有者的的身份按指指定地块的的使用年限限、用途、、和城市规规划条件，，将城市土土地使用权权出让给使使用者，并并向土地使使用者收取取土地出让让金的行为为。非国有土地出出让：先转化为国国有土地。。法条：以出让的方方式取得土土地使用权权进行房地地产开发的的企业，必须按照出出让合同约约定的用途途、动工开开发期限开开发土地，，超过合同期期满一年，，未动工开开发的，征征收其土地地出让金20％以下的闲闲置费；满两年未动动工开发的的，可无偿偿收回土地地使用权，，但因人力不不可抗力、、政府行为为或因办理理前期工作作而延迟开开发的除外外。对虽按照合同同约定日期期动工建设设，但开发发建设面积积不足1／3或已投资额额不足1／4，且未经批准中中止开发建建设连续满满1年的，按闲闲置土地处处置。二、土地使用用权的出让让形式：协议、招标、拍卖《土地法》规定：商业业、旅游、、娱乐和豪豪华住宅用用地，有条条件的必须须采取招标标、拍卖的的方式；没没有条件的可以采用双方协协议的方式式。但是采采用双方协协议出让土土地使用权权的，出让让金不得低低于国家最最低土地出出让价格。招标和拍卖卖具有公开开性、竞争争性，一般不存在在低价出让让国有土地地使用权的的现象；协议出让由由于没有引引入竞争机机制，土地地由谁使用用，特别是是土地出让让金的确定定，具有主主观因素。。三、商品房房及经济适适用房：商品房：开发商通过过有偿出让让得到土地地后，经过过综合开发发出售的住宅、商业业用房以及其他他建筑物。面向市场公公开销售，，以出售为目的。商商品房是房房地产开发发商自筹资资金建造的的，因此它它可以在房房地产市场场上公开销销售，购房房者可以取取得房屋的的所有权及及所占土地地的使用权权（即能办办理房产证证和土地使使用证），，购房者还还可以在以以后对房屋屋进行转让让、出租、、抵押或赠赠予等。经济适用房房：是指根据国国家安居工工程政策建建造的、向向符合购房房条件的个个人定向出售的住宅宅房。它是是国家为解解决中低收收入家庭住住房问题而而修建的普通住房房,具有社会保保障性质，，具有经济济性和适用用性的特点点。经济性：是指住宅价价格相对市市场价格而而言，是适适中的，能能够适应中中低收入家庭的随能力；；适用性：是指在住房房设计（米米数及格局局方面有一一定限制））及其建筑筑标准上强调住房的使用用效果，而而不是降低低建筑标准准。这类住住宅因减免免了工程报建中的部分分费用，其其成本略低低于普通商商品房，故故又称经济济实用房。。经济适用房房的土地性质质：划拨第三节房房屋屋建筑结构常见房屋建建筑结构：：钢结构：承重的主要要结构是用用钢材料建建造的，包包括悬索结结构。砖混结构：：砖混结构是是指建筑物物中竖向承承重结构的的墙、柱等采采用砖或者者砌块砌筑筑，横向承重的的梁、楼板、、屋面板等等采用钢筋筋混凝土结结构。也就是说说砖混结构构是以小部部分钢筋混混凝土及大大部分砖墙墙承重的结结构。适合开间进进深较小，，房间面积积小多层或低层层的建筑，对对于承重墙墙体不能改改动，而框框架结构则则对墙体大大部可以改改动。因为稳定性性差、浪费费资源等原原因，我国国目前新建建的多层、、高层建筑筑已开始逐逐步淘汰砖砖混结构。3）框架结构构：框架结构是是指由梁和柱以钢接构成成承重体系的的结构，即由梁和和柱组成框框架共同抵抵抗适用过过程中出现现的水平荷荷载和竖向向荷载。框架建筑的主要要优点：空空间分隔灵灵活，自重重轻，节省省材料；具具有可以较较灵活地配配合建筑平平面布置的的优点，利利于安排需需要较大空空间的建筑筑结构；承重墙体框框架结构可可以改动。。框架结构构住宅的承承重结构是是梁、板、、柱，而砖砖混结构的的住宅承重重结构是楼楼板和墙体体。理论上上说框架架结构构能够够达到到的牢牢固性性要大大于砖砖混结结构，，所以以砖混结结构在在做建建筑设设计时时，楼楼高不不能超超过6层，而而框架架结构构可以以做到到几十十层。4）剪力力墙结构构：是用钢钢筋混混凝土土墙板板来代代替框框架结结构中中的梁梁柱，，能承承担各各类荷载引起的的内力力，并并能有有效控控制结结构的的水平平力。指的是竖竖向的的钢筋筋混凝凝土墙墙板，，水平平方向向仍然然是钢钢筋混混凝土土的大大楼板板搭载载墙上上，这这样构构成的的一个个体系系，叫叫剪力力墙结结构。。钢筋混混凝土土墙板板能承受竖竖向和和水平平力，空间间整体体性好好，房房间内内不外外露梁梁、柱柱楞角角，便便于室室内布布置，，方便便使用用。剪力墙墙结构构形式式是高层层住宅宅采用用最为为广泛泛的一一种结结构形形式。短肢剪剪力墙墙结构构应用用越来来越广广泛，，它采用用宽度度（肢肢厚比比）较较小的的剪力力墙，，住户户可以以一定定范围围内改改造室室内布布局，，增加加了灵灵活性性；框架-剪力墙墙结构，，是由框架架与剪剪力墙墙组合合而成成的结构构体系，，适用用于需需要有有局部部大空空间的的建筑。。第四节节房房地产产专业名词五证：a.建设用用地规规划许许可证证；b建设工工程规规划许许可证证；c.建设工施工工许可可证；d.国有土土地使使用证证；e.商品房房预售售许可可证；；两书：a《住宅质质量保保证书书》b《住宅使使用说说明书书》房地产产证：是房屋屋土地地所有有权属属合二二为一一的凭凭证，，是房房地产产权属属的法法律凭证；；房地产产市场：：主要包包括地地产买买卖、、租赁赁市场场。含含一级级市场场、二二级市市场和和三级级市场场；一级市市场：：是指国家家土地地管理理部门门按土地供应计计划，，采用用协议议、招招标、、拍卖的的方式，，以土土地使使用合合同的的形式式，将将土地地使用用权以以一定定的年年限、规定定的用途途及一一定的的价格格出让让给房房地产产发展展商或或其它它用土土地者者的市场场；二级市市场：：是指房地地产发发展商商根据据土地地使用用合同同的要要求将将建好好的房房屋连连同相应的土地地使用用权转让给给单位位或个个人的的市场场；三级市场场：是指单位位、个个人之之间的的房地地产产产权转转让、、抵押押、租租赁的的市场场，它是二级市市场基基础上上的第第二次次或多多次转转让房地产产交易易活动动的市市场；；◆三通一一平：：是指上下水水通、电电通、、路通通及场场地平平整；◆七通一一平：是指上下水水通、电电通、、路通通、排排水通通、排排污通通、通通讯通通、煤气通通及场地地平整整；◆红线线图：：又叫（（宗地地图）），是是按一一定比比例尺尺制作作的用用以标标示一一宗地地的用用地位置、界线线和面面积的的地形形平面面图。。它由由政府府土地地管理理部门门颁发发给土地使使用权权受让者者，受让者者只能能在红红线范范围内内施工工建房房；◆总用地地面积积：经城市市规划划行政政主管管部门门划定定的用用地范范围内内的土土地面面积；◆总建建筑面面积：：指在建建设用用地范范围内单栋或多多栋建筑物物地面面以上上及地面以各层层建筑筑面积积之和；◆容积率率：是指总总建筑筑面积积与建建设用用地面面积之之比值值。（常规规意义义上将将：在在10万平方方米的的土地地上，，有20万平方方米的的建筑筑总面面积，，其容容积率率为2.0）独栋别别墅为为0.2~0.5,联排别别墅为为0.4~0.7,6层以下下多层层住宅宅为0.8~1.2,11层小小高高层层住住宅宅为为1.5~2.0,18层高高层层住住宅宅为为1.8~2.5,19层以以上上住住宅宅为为2.4~4.5,住宅宅小小区区容容积积率率小小于于1.0的，，为为非非普普通通住住宅宅。。绿化化率率：建设设用用地地范范围围内内所所有有绿绿地地面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积之之比比率率。。绿绿地地面面积积的计算算不不包包括括屋屋顶顶、、天天台台和和垂垂直直绿绿化化；（如：：在在10万平平方方米米的的土地地上上有3万平平方方米米的的绿绿化化面面积积，，其其绿绿化化率率为为30%）建筑筑密密度度：：指在在一一定定范范围围内内，，建建筑筑物物的的基基底底面面积积总总和和与与总总用用地地面面积积的的比比例例。。是是指指建建筑筑物物的的覆覆盖盖率率，，它可可以以反反映映出出一一定定用用地地范范围围内内的的空空地地率率和和建建筑筑密密集集程程度度。。◆房屋屋销销售售面面积积：：房屋屋按按套出出售售时，，房房屋屋销销售售面面积积为为该该套的的建建筑筑面面积积，即即为为该该套的的使用用面面积积与与该该套应应分分摊摊的的公用用建建筑筑面面积积之之和和；◆套套内内使使用用面面积积：：指室室内内实实际际能能使使用用的的面面积积，，不不包包括括墙墙体体、、柱柱子子等等结结构构面面积积。。◆套内内建建筑筑面面积积：包括括套套内内的使使用用面面积积、、墙墙体体面面积积及及阳阳台台面面积积；◆公公摊摊面面积积：：商品品房房分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积主主要要由由两两部部分分组组成成：：电梯梯井井、、楼楼梯梯间间、、垃垃圾圾道道、、变变电电室室、、设设备备室室、、公公共共门门厅厅和和过过道道等等功功能能上上为为整整楼楼建建筑筑服服务务的的公公共共用用房房和和管管理理用用房房的的建建筑筑面面积积；；各单单元元与与楼楼宇宇公公共共建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔以以及及外外墙墙（（包包括括山山墙墙））墙墙体体水水平平投投影影面面积积的的50％。。◆得房房率率：：是指指套套内内建建筑筑面面积积与与套套建建筑筑面面积积之之比比。。套内内建建筑筑面面积积=套内内使使用用面面积积+套内内墙墙体体面面积积+阳台台建建筑筑面面积积。。套建建筑筑面面积积=套内内建建筑筑面面积积+分摊摊得得公公用用建建筑筑面面积积。。◆层高高：：它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面，，到到上上层层楼楼板板面面之之间间的的距距离离。。◆净净高高：：净高高是是指指层层高高减减去去楼楼板板厚厚度度的的净净剩剩值值；◆玄关：玄关就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室是家庭的“领领地”，讲究究一定的私密密性，大门一一开，有玄关关阻隔，外人对室内就不能能一览无余。。玄关一般与与厅相连，由由于功能不同同，需调度装饰手段加以以分割。塔楼：以共用楼梯、电电梯为核心，布置多套住房的高高层住宅。通俗地说，塔楼以以电梯、楼梯梯为布局核心心，上到楼层层之后，向四四面走可以直接进入户内内。板楼：板楼由许多单单元组成，每每个单元用自自己单独的楼楼梯、电梯。。但从其外观上看不一定都呈呈“一”字形形，也可以是是拐角、围合合等形状。板式小高层最最为普遍。◆外飘窗：：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面为玻璃，从从而使人们拥有更广阔的的视野，更大限限度地感受自自然，亲近自自然，通常它它的窗台较低低甚至为落地地窗。期房：指开发商从取取得商品房预预售许可证开开始至取得房房地产权证大大产证止，在这一期间的商商品房称为期期房，消费者者在这一阶段段购买商品房房时应签预售合同。期房在在港澳地区称称作为买“楼花”，这是当前房房地产开发商普遍采用的一种房房屋销售方式式。购买期房房也就是购房房者购买尚处处于建造之中的房地产产项目。预售房产：商品房预售是是指房地产开开发经营企业业将正在建设设中的房屋预预先出售给承购人，由承购人人支付定金或或房价款的行行为。认购期房的优优势：1、可选择余地地大。2、价格优势突突出，升值潜力大。认购期房的劣势：：1、承担开发商商的诚信风险险。2、与想象相差差较大。3、经过长期等待，不能直直接进户，按按期还贷。现房：指开发商已办办妥房地产权权证（大产证证）的商品房房，在通常意义上指指的现房是