老年俱乐部建设项目可行性研究报告

老年俱乐部建设项目可行性研究报告第一章总则1.1项目概述项目名称：某县“益康园老年俱乐部”建设项目；建设单位：某市某投资管理公司；建设地址：新县府前大道与外环路交叉口西北角；建设项目主要经济技术指标见下表表1-1主要技术经济指标序列号指数单元规模描述1建设规模1.1__总建筑面积㎡1146671.2_建筑面积㎡33930建筑密度：30%1.3总表面积㎡94290体积比：0.821.2_道路区域㎡1720015%1.3_绿地㎡6353755%2项目总投资百万180002.1__土地出让费百万1421无形资产2.2其他投资百万2253递延资产2.3_固定资产投资百万14326固定资产3融资百万180003.1自筹资金百万180004项目能力人们1574.1经理人们54.2职员人们152含物流1人5燃料、动力年消费量5.1温暖的兆瓦4.65.2水吨200005.3电万千瓦706项目收入6.1商品房㎡543006.1.1销售收入178536.1.营业税及附加费百万8936.1总消耗百万91016.1.4总利润百万78596.2老年人俱乐部和物业㎡399906.2.1营业收入百万1285以下估计数基于合规年份。6.2.2营业税及附加百万646.2.3总消耗百万9576.2.4总利润百万2646.2.5所得税百万666.2.6税后利润百万1986.3投资回收期年6.3包括建设工期6.3内部收益率%24.566.4财务净现值i=13%；百万17716.5盈亏平衡点%73735/1285-222-641.2项目实施背景及依据1.2.1定位环境某市位于辽宁省西南部，渤海之滨，辽河三角洲的中心。西北与锦州相邻，东接鞍山，南接辽东b、市中心距沉阳150公里。全市辖双台子区、兴隆台区和一个县、大洼县。面积4071平方公里，总人口124.3万人。某是以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市，资源优势明显，发展潜力巨大。2010年，地区生产总值950亿元，同比增长18%；政府总则预算收入80.6亿元，增长49.7%。固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。主要经济指标增速全省前列！产业集群发展迅速。1000万吨炼油、100万吨烯烃等重大项目开工。世界行业领军企业台湾长春集团加入公司，华金扩建项目达产标准。加快建设国家石化基地。石油钻井装备、海洋工程装备等重大项目建设将加快推进，装备制造业将很快成为新的支柱产业。“五个产业集群”拉动工业增长25.4个百分点。高新技术产品增加值增长30%。现代服务业集聚区建设成效显着。大商城市广场、鹏欣水上城等重大项目建设加快推进，香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集。湿地旅游树立新形象，珠海天目温泉城等重大项目签约实施，旅游总收入增长48.5%。新开工面积560万平方米。物流、会展、文化等行业蓬勃发展。农业现代化步伐加快。六合肉鸭加工等23个重大项目开工建设，建设农业设施5万亩，新建畜牧业小区500个，新建水产小区30个，大闸蟹15万亩。农业机械装备水平明显提高。克服了低温缺光、特大洪涝等自然灾害，粮食总产量达到105万吨。辽滨新区建设如火如荼。全市上下齐心协力，开发辽滨，建设辽滨。如今，辽滨新区总体规划面积由110平方公里扩大到545平方公里，成为辽宁省综合改革试验区，石油化工、石油装备、海洋工程三大园区跻身省级产业基地之列.新区产业快速发展，知名度和影响力不断提升。宝来石化、珍奥橡胶等重大产业项目发挥巨大集聚效应，港口、铁路、公路、高校、医院等重大基础设施项目全面建设。一座朝气蓬勃的滨海生态新城初具规模。城市化进程正在加速。大力推进铁东老区、中央商务区等街区改造，城市新空间正在形成。建成中华路、泰山路等12条道路，加快中心医院、数字城管、污水垃圾处理等项目建设，推进绿化、美化、亮化，城市面貌焕然一新。天家、高盛等中心镇建设步伐加快。城镇化率达到65%。某个城市的城乡面貌发生了显着变化，基础设施迅速向现代化升级。从战略高度谋划和推进基础设施建设，五年来累计完成投资214.3亿元。疏港铁路、盘营客运专线、阜盘高速破土动工，滨海大道拓宽改造、盘营线等主体工程竣工。百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里。.大伙房水库一期输水工程已完成，危险水库加固工作取得阶段性成果。华润城火、华能风电等项目进展顺利，基础设施对发展的支撑作用进一步增强。城市建设和管理水平显着提高。中华路、双兴路、公园街等45条城市道路建成改造，辽河城区形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等街区展现出新的发展形象，城市环境质量和宜居水平明显提高。加强规划实施，持续推进亮化绿化、市容整治和违章建筑拆除工作，征地拆迁工作逐步法制化、规范化。我市是全国文明城市建设先进城市和省级园林城市。生态建设扎实推进。建成5座污水处理厂，日处理能力32万吨。辽河流域治理取得显著成效。城市垃圾填埋场、蟹沟综合整治等项目已投入使用。辽河流域某断面连续8年出水水质好于入水水质，湿地生态环境得到有效保护。全市空气质量优良率达到95.1%。森林面积增至26万亩。土地集约节约利用取得积极成效，耕地连续十年平衡。2010年，某县国民经济继续保持较快增长，综合经济实力进入全省中上游行列。全县地区生产总值180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政总则预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%。%;全年实现税收11.4亿元，比上年增长43.4%；实际利用外资1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入1.05万元，比上年增长24.4%。多项经济指标增速位居全省前列，经济运行速度、质量和效益不断提高。第三产业加快发展。某县致力于优化产业结构，破解服务业短板，大力发展商贸物流业、休闲旅游、房地产业，增强了经济活力，提高了人民生活质量。继续扩大规模，改善结构和质量，第三产业在三大产业结构中的比重逐年提高。预计第三产业增加值39.2亿元，增长46.2%，服务业增加值30.8亿元，社会消费品零售总额13.5亿元。

房地产业发展迅速。2010年，房地产开发完成104.8万平方米，预计房地产业增加值2.5亿元。辽河油田恒泰利、大连银隆、大连鼎隆等知名企业投资新建县城，丽景湾、水岸兰桥、名牌大学城、龙翔营业厅等商住地产项目开工建设。乡镇商业和房地产开发也开局喜人，趋势明显。高盛、吴家、八墙子、胡家、天水等乡镇均已启动住宅开发项目。

旅游业正在加速发展。承办“第三届国际湿地旅游周”重大旅游项目，成功举办“观鸟节”和“荷花节”。新安园、东升园等老景区升级改造加快推进。鸳鸯沟游轮码头及两岸景观工程已基本完成。全年游客人数和旅游业产值显着增长，成为新的经济增长点。一个县以科学发展观统领全局，贯穿构建社会主义和谐社会的要求，围绕“农业富民、农业富民、农业富民”的发展目标，实施工业化、城镇化、工业化、生态化四大战略。强工业强县，建设生态强县”。按照一个加快、两个提高、三个发展、六个突破的要求，完善一市五区一带三大布局，突出经济强县建设，统筹城乡，生态县城建设、社会事业全面发展和人民生活水平全面提高五个重点，推动一定要上新起点。推进新县城建设。开通“两区一区一湖一站”（太平主城、呼家新城区，环洋河、天水湖、某北站）县域框架，规划建设具有北方水乡特色的湿地水城。1.2.2项目建设背景城市老龄化是世界各国政府面临的主要问题之一。城市老龄化是当前世界各国政府面临的主要问题之一。中国的大城市早在1990年代就逐渐进入老龄化社会。因此，如何改善老年人的生活条件，让老年人得到支持和使用。，已成为国家和地方政府的重中之重。事实上，“储备地产”并不是什么新鲜事物，但在中国，养老地产的发展还处于非常初级的阶段。近两年，万科（论坛）、保利（论坛）等大型开发商开始对养老产业感兴趣。他们高举“大旗”问路，已在全国部署，并在上海、广州等地进行试点。华润、资本等也都提到关注养老地产的发展。大型开发商的前瞻性举措，给中国养老地产带来了发展信号。加之人口老龄化加剧，“养老地产”项目引起了众多企业的关注。然而，刚刚起步的中国“养老地产”却面临诸多问题。征地开发、管理方式探索、政策扶持等问题，都是“养老地产”发展道路上的绊脚石。谁来填补中国“养老地产”的空白，如何克服这些障碍，一切仍需花时间慢慢探索。“银发经济”蕴含商机；养老地产利润新增长点：随着中国逐渐步入老龄化社会，“银发经济”让人们看到了商机。业内人士分析，从供需来看，老年住宅还有很大的空间：从2010年到2050年，中国60岁以上人口将从现在的12.3%上升到31.1%，从2015年开始的未来五年，中国老年人口将达到2亿，占总人口的15%。2007年广州60岁以上人口突破百万大关。面对住宅市场“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产高风险的现状，“高级地产”成为开发商收回的新价格。价值抑郁症。中国正在迎来“421家庭”时代。再过10年，第一代独生子女的父母就要退休了。一对年轻夫妇将不得不照顾他们的孩子和四个老人。老人病重，需要长期照料，孩子却无能为力。哪里有需求，哪里就有商机。家庭身份将成为养老地产的一大需求，蕴含无限商机。此外，在刚刚闭幕的博鳌21世纪房地产论坛第十一届年会上，题为“房地产转型的困惑：解决有效性”，有专家表示，养老地产非常重要。在追求房地产转型的过程中，关注养老地产，就是关注房地产的可持续发展。因此，越来越多的开发商开始关注养老地产，养老地产正成为中国房地产市场上最具吸引力的概念，激起了市场资本、地方政府乃至慈善公益基金的热情。住宅和商业地产均受到政策冲击因此，养老地产或将成为地产公司利润的新增长点。为大幅度提高某县区位环境、某第三产业比重，结合我国养老地产的现状和未来发展趋势；为全面提升现代服务业水平，打造环渤海经济区新亮点，促进房地产产业升级，实现一定服务业和养老福利业现代化；某县人民政府与某市投资管理有限公司合谋制定养老地产发展战略。经过双方友好协商，规划设计方案、地价及相关优惠政策已基本确定。一起到达某县“益康园老年俱乐部”项目合作协议。打造乐居、养育、舒适、专注服务、让孩子得到养老、医疗、行动、学习、享受的现代化会所。该项目预计2012年3月开工，2013年9月竣工。1.3建设单位概况某城某投资管理有限公司成立于2010年，从事投资管理和咨询业务，业务范围覆盖中国大中城市。公司抓住养老地产发展机遇，不断扩大在华北、东北、华北的投资范围，为自身赢得了良好的发展地形和持续发展空间。本着开拓、创新、超越的经营理念，我们对地理位置、周边环境、居民综合收入水平、人均消费水平、老年人养老金现状及市场潜力。之后，计划在某县开发建设益康园老年俱乐部。公司置身于以城市经济背景、生态水城湿地为基础、以未来市场需求为导向、以品牌开发建设为龙头的房地产开发建设项目。公司是一支实力雄厚、诚实守信、积极进取、勇于发展的知识型团队。公司秉承“以人为本”的发展理念，努力为老年人营造优美、安全、舒适、便捷、文明、高品质的生活环境。公司将秉承过去的优良作风，坚持以人为本的经营理念，创造优质产品，追求卓越，回馈社会，继续为一座城市的发展做出贡献。公司竭诚与社会各界携手并进，共谋发展，共创美好未来。1.4编制依据和研究范围1.4.1《中华人民共和国老年人权益保障法》；中华人民共和国城乡规划法；《中华人民共和国环境保护法》；《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；【房地产】《产业结构调整指导目录》（2007）；《城市国民经济和社会发展“十二五”规划》；《建筑工程工程量清单计价规范》GB50500-2003；《辽宁省建设项目估价配额》（2008年）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；某县“益康园老年俱乐部”项目合作协议。1.4.2项目建设的必要性分析和市场分析；施工条件分析、工程进度安排；确定建设规模和整体功能、设计和建设方案；防火、环保和卫生方案；投资估算和筹资；经济利益分析、结论和建议。通过对项目建设的必要性、技术可行性和经济合理性的综合评价，可为政府有关部门审批项目、建设单位作出投资决策、金融机构作出贷款决策提供相对可靠的依据。第二章项目建设的必要性2.1中国进入老龄化社会根据联合国制定的标准，当一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着该\o"国家"国家或地区已进入老龄化社会。我国于1999年进入老龄化社会，当前我国人口老龄化形势十分严峻。2008年，我国60岁以上人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在未来相当长的一段时期内，老年人口的比重将以年均3.4%的速度增长。2001年至2020年，平均每年将有596万人进入老年人口，到2020年老年人口将达到2.48亿。到2040年，我国60岁以上老年人口总数将达到4亿，也就是说每四个人中就有一个老人。

2.2传统养老方式面临挑战

伴随老龄化而来的一系列问题让中国传统的家庭养老模式遭遇困境：

（1）生育率下降直接导致家庭赡养资源减少，子女养老人均负担成倍增加。夫妻供养4个老人和1个子女的“”模式4-2-1将成为未来几十年中国的主流家庭模式；

(2)死亡率的下降将促进平均预期寿命的延长。目前，中国人口的平均预期寿命为男性74岁，女性76岁，已达到发达国家（75岁）的水平。随着父母预期寿命的增加，赡养时间逐渐延长；同时，老人的数量不断增加，家里会有两代老人，赡养人数开始增加。另一方面，孩子的年龄也在相应增加，赡养人的老龄化会导致晚辈赡养老人的局面；(3)21世纪将是老人独居的时代。1990年，中国70%的老年人口与子女同住。如今，在许多城市的老年人口中，空巢家庭已增至40%-50%，有的甚至达到70%-80%。代际分离增加了家庭照顾老人的难度；

（四）现代生产节奏加快，劳动强度增加。忠孝的困境，由于时间和精力的限制，成年子女越来越感受到赡养老人的负担。尤其对于卧床不起的老人来说，他们的孩子更难以承担起长期照顾老人的责任。单靠家庭是不可能解决大规模、旷日持久的养老问题的。

2.3国内养老机构无法满足需求

我国养老机构历来属于民政机构的社会福利事业。起初，他们认为老人“三不”服务主要是社会救助。近年来，它们逐渐社会化，但仍以非营利性社会福利为主体。

目前，社会福利社会化改革的重点是原有社会福利机构自筹资金方面。由于民政系统的资金限制，缺乏强有力的投资和发展环境，\o"敬老院"现阶段养老设施的发展仍然有限且缓慢。\o"老年公寓"因为传统意义上只有“三无”老人住在这些地方，再加上服务单一、档次低，很多老人都不愿意去，孩子也不愿意承担不孝。护理机构空置率高，造成社会资源浪费。

近年来，老年人口增长速度加快，对生活质量的要求越来越高。随着人民生活水平的提高和空巢家庭的急剧增加，打造特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！2.4政府鼓励发展养老地产人口老龄化\o"文化"对我国经济、社会、政治和

文化发展产生了深刻影响，养老金问题已成为各级政府面临的突出问题。民政部提出，养老机构的功能定位要从单纯的支持型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合。

2006年6月，国务院办公厅转发国家老龄委办公室、国家发展改革委印发的《关于加快发展养老服务业的意见的通知》，提出建立开放、建立平等规范的养老服务业准入制度，积极支持养老服务业以公建民建、民营办助、政府补贴、购买服务等多种方式建立，社会资金鼓励以独资、合资、合作、合资、参股等形式设立养老服务业。

政府出台的养老政策，为社会力量进入养老产业提供了政策支持。但由于政策涉及部门多，政策协调执行存在问题，土地、税收等方面的诸多优惠政策已成为一纸空文。2.5养老地产——产业关键据媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国表示，目前城乡空巢老人超过50%，部分大中城市达到70%。37%，城乡家庭养老条件明显不足。据民政部副部长\o"窦玉沛"窦玉培提供的数据，中国目前拥有各类养老机构38060个，床位266.2万张，各类人口210.9万人。但窦玉培分析，老年床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%对7%的比例，也低于2在一些发展中国家为%至3%。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，出现了“一床难求”和“空床”现象。

毫无疑问，养老地产的前景相当乐观。这一点从房地产公司和保险机构都在大力推行养老、医疗地产项目就可以看得很清楚。权景联养老健康地产委员会成立以来，不少业内人士对该委员会寄予厚望。希望对养老和医疗保健行业的房地产研究处于较高水平，改变目前养老地产和养老产业投资者脱节的局面。

当前的养老产业无疑是一个低层次的产业。无论是养老床位的数量、养老金领取者的收入水平，还是养老项目的软硬件配置水平低下，问题一直很突出。高端养老的产生受到养老理念的制约，培育需要时间。毕竟，高端人士还是习惯于居家护理。

缺乏政策支持也是一方面。养老产业扶持政策仍处于研究阶段。对于快速发展的行业，缺乏政策扶持，从征地、建设、运营阶段到开发建设企业都扑朔迷离。然而，最困难的部分是商业阶段。

谈到养老地产的前景，区别在于如何实现养老项目的盈利。中国房地产\o"企业"企业的发展高峰期只有不到五年的时间，而房地产企业本身还寥寥无几。我一直不同意囤地的观点，因为国内房企的资金实力不足以选择积极囤地，而开发过程中现金流的增长率是国内房企最大的需求。这影响了房企选择放弃发展养老地产，难以考虑长期持有和经营。

很多知名的养老项目，养老公寓都不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，目前还没有很好的投资回收模式。居家养老理念并未发生根本变化，高端机构养老仍处于培育阶段。2.6适应现代养老社会化的需要我国老龄化问题越来越严重，特别是4-2-1“四老二少一孩”政策实施以来，目前这种制度造成的社会问题逐渐严重，经常有老人。人们孤身一人，或者照顾的程度越来越少，养老问题越来越突出。“从长远来看，后果将直接影响整个国家经济的发展，延缓社会的发展。因此，研究住房和老年人的生活问题，让老年人的后半生能过上幸福的生活，从从必然性的角度来看，这是一个非常重要的问题。”随着现代社会的日新月异，生活节奏的加快，生产社会化程度的提高，家庭养老已经不适应社会的发展。养老会所的模式为老年人的社会化提供了爱心平台，自然而然地承担起社会赋予的“养老养老”的责任，满足老年人物质和精神双重需求，并提高生活质量。大家庭的小环境，也是“421”家孩子未来“常回家”的落脚点。随着改革开放的不断深入，各项改革让政府没有精力去承担和管理处理如此多的社会特定问题。在新的投资环境下，是时候引入民间投资和外资，创建和形成具有一定规模的“敬老爱老”的老年健康俱乐部。这也是完善养老保障制度的一个新思路，具有非常现实和深远的社会意义。1996年，国家颁布《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出“五老”，即扶老、养老。对待，老人应该有所作为，老人应该学习，老人应该有所作为。快乐的。2000年，国家再次印发《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》。确立“以居家养老为主、社区养老为辅、机构养老为辅”的养老政策，提出养老“9073”分配格局：即90%的养老老年人得到社会服务的帮助。照顾老人；7%的老年人购买社区养老服务；3%的老年人居住在集中养老服务机构。做好老年人公益事业，既体现了政府对老年人的关爱，又体现了文明社会的养老环境，吸引了就业人员。某县“益康园老年俱乐部”建设项目起点高、社会效益好、风险系数低。只要政府提供政策支持，公益性老年健康俱乐部的成立，不仅解决了未来老龄化社会的养老问题，也满足了老年人的需求。敬老、敬老、养老的社会发展规律是可行的、有效的。某县“益康园敬老会”建设项目，符合市政府“以改善民生为重点”的举措，因此本项目的建设十分必要。第三章市场分析3.1中国养老地产现状中国正在逐步进入老龄化社会，一个巨大的市场已经悄然出现。“到2011年，中国的老龄化人口将达到13%；到2020年，中国的老龄化人口将接近30%，而且趋势很快。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华\o"郑卫华"预测，5到10年，中国将逐渐壮大。进入老龄化社会。此刻，作为“银业”中最诱人的“大蛋糕”，与“房”息息相关的老年地产正吸引着越来越多的资本争相抢食。随着我国房地产市场的发展，房地产之间的竞争日趋激烈，导致房地产市场进一步细分。一些房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，以老年人为目标客户，积极细分市场，根据老年人的特殊需求，在家中开发建设适合老年人的住宅。敬老院于1970年代在北欧成立，如今在发达国家如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本等大型敬老院多。从国外的情况分析，在一些老龄化社会发达的国家，在一定条件下，老年人居住可以被视为老年人的居住形式。

我国已经进入老龄化国家，北京、上海、天津、广州、沉阳、大连等大城市也在快速进入老龄化城市。老年人口比例的逐步提高和社会流动性的加强，使三几代人共同生活的家庭正在逐渐成为过去。同时，随着社会保障福利和个人养老金的增加，越来越多的老年人不得不独居，因此需要独立的住房设施。

据统计，2009年底，全国养老服务需求为5000万亿元，而现在提供的还不到1000万亿元。市场空间显然非常大。

一方面存在巨大的市场需求，另一方面，房地产行业的产品同质化非常严重。面对如此庞大的养老地产市场，不少想进入房地产行业的地产商和资本却视而不见。6月17日2011年全国工商联房地产商会年会发布了《中国绿色养老小区联合评价认定制度》。国家老龄委数据显示，我国老年人消费需求已超过1万亿元，2050一、发展困惑

什么是养老地产？目前市场上老年地产仍是主打产品，但产品的细分市场偏向于老年人居住。长期以来，对于大多数人来说，养老地产只是一个“空气清新、生活成本更低”的简单概念，很多郊区产品或旅游度假产品成为了这种概念的主要载体。.但实际上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本设施。对于老年购房者来说，“养老”的目标根本无法实现。养老社区的类型很多，有的可以自理，有的半自治，有的不能自理，有的国家投资，有的个人\o"投资"投资，还有的像共同基金或养老基金一样投资。

早在六年前，就有开发商在浦东康桥打造了“沁河源【最新价格及房型点评】高级公寓”社区。沁河源是中国第一个老年社区。一期工程占地8.33公顷，10栋建筑面积10000平方米，老人公寓838间，可容纳老人约1600人。采用无障碍设计，在养老公寓、健身会所、敬老院等场所为老人提供“管家式”服务。项目负责人表示，“养老房模式不属于房地产，而是第三产业，主要是服务，\o"房地产"房地产开发只是整个模式的基础。”沁河苑高级公寓的出现只是一个缩影。面对巨大的市场需求，养老地产已经开始摆脱往年步履蹒跚的步伐，或将引发新一轮的开发热潮，呈现加速推进的态势。

2.模式破冰船

2010年12月27日，万科正式宣布进军老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活力养老”合作发展联盟启动仪式正式举行。万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，“‘十二五’房地产仍有很大发展空间，但‘十五’时期。'时期，当人口拐点到来时，住宅运营模式将发生重大变化。”

与此同时，众多开发商跃跃欲试，首创、\o"保利"保利、\o"华润"华润等地产公司相继成立养老产业研究团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷推出养老产业项目。关于养老地产的发展战略，在保利2009年年报和2010年半年度报告中均有提及，并明确了旅游地产、养老地产、城市综合运营等低风险业态作为保利未来的“新的利润增长点”。然而，正如业内人士所说，当今社会很多养老机构都是人们“争富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科目前的“活跃”“养老之家”只是养老地产的一种形态，未来还有很多业态和运营模式值得探索。在一些住宅项目中，会专门建设一定比例的老年住房；它也可以单独建造，或出租或出售。

3、盈利困境

“老年公寓的盈利模式是什么？归根结底就是为老年人提供健康的生活环境，提供生活状态。”中国老龄问题研究中心养老行业专家陶立群曾表示。就目前的养老市场而言，总则养老院无法满足中高端的需求。以生活为前提的高品质养老院。

专业人士指出，养老地产与其他住宅行业的区别在于机构要提供多种服务，满足老年人的需求。因此，养老地产的任务分为两类。一是根据老年人的需要和特点，设计居住环境，建造房屋。二是经营管理养老设施，直接服务老年居民。在新型养老机构的建设中，我国跟其他行业一样，重视硬件，但不重视软件的劣势，缺乏很多相应的服务。同时，即使服务有限，质量低下、成本相对较高的现象也很普遍。目前，属性明确的养老地产开发模式不同于普通商品房。其建设用地属性为公用设施建设用地，使用寿命为50年。项目只有大产权证，每一处房产都没有小\o"产权"产权。在这种情况下，投资高级地产需要较长时间，年均投资回报率仅为10%。但由于市场广阔，前景广阔，愿意进入的资本也不少。3.2养老地产——营销点进入21世纪，2006年初，中国60岁以上老年人口已达1.3亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国的标准，当老年人口占总人口的十分之一时，一个国家就正式进入老龄化社会。近年来，国内一批地产精英陆续投身养老地产方向，这无疑为中国养老产业带来了一个好头。但是，作为房地产项目\o"营销"营销方案，要保证项目销售顺利，需要注意以下几点。

1、养老地产项目的选址和风景要好；

2、养老地产项目的运输路线要通畅，离市区的距离要合适；

3、养老地产项目规模要适当；

4、注重养老地产项目的外观和形象；

5、养老地产项目的标的，根据要求确定；

6、选择养老地产项目模式；

7、养老地产项目的管理方式要体现特点；

8、养老地产项目必须具有前瞻性；

9、养老地产项目要主动寻找目标\o"客户"客户；

10、养老地产项目更要重视售后服务。3.3养老地产——国内发展的困境在中国，养老地产备受关注。万科已经研究\o"物业"了3到5年的时间。可以预见，养老地产的发展将是不可阻挡的必然趋势。目前，国内环境尚未达到支持养老地产全速发展的水平，养老地产发展仍存在以下困难：

1、政策偏好得不到

保障老年地产的福利性质，政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产投资者的首要考虑因素之一。总则来说，政府会

在税收减免、征地、贷款政策等方面为投资者提供\o"政策"优惠政策。但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构的。对于养老地产的开发过程，尚无具体的政策可以给予优惠。例如，在土地使用政策方面，只有非营利性养老机构才能通过划拨或协议转让的方式提供土地。这种不安全的政策是对养老地产的投资。面临的第一个风险。

2、新兴市场不稳定

养老地产作为新兴市场，自然要面临新兴市场不得不面对的风险。由于很多人不熟悉这个行业，可能需要一段时间的适应。再加上老年人的风险意识和谨慎性较强，老年地产的投资者可能会在庞大的消费群体面前出现抛售。不出门是没有风险的，出卖使用权的项目风险更大。

3、养老地产消费群体的特殊性，高投入，

要求投资者在建设老年社区时，投入比普通住宅项目更多的资金。例如，老年住宅小区的无障碍通道和慢梯成本比普通商品住宅小区高出30%-50%。此外，养老地产项目在配套设施方面也投入了大量资金，如大量的医疗中心、老年活动中心、商业\o"购物"购物中心等医疗及配套设施设备，给居民带来了沉重的负担。企业。

4、投资回收期长

发达国家有“倒置抵押贷款”和“租转租”等形式，让老年人住上养老房，但在我国尚无成功案例。目前，国内已有多个养老地产项目将已开发房屋的使用权出售给老年人。老人去世后，房屋的使用权可以转让给亲友，但开发商会在使用期满后收回。方式不成功。

目前，我国老年人更倾向于租房或购买（所有权）居住在养老房。由于老年地产配套设施众多，老年地产项目需要投资者经营一定的时间才能收回投资。这种对资金的长期占用一方面增加了机会成本，另一方面也扩大了投资者的风险。

5、后期物业管理要求高

居住在老年地产人群的特殊性要求其后期物业服务更加完善，包括提供管家服务、医疗服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理长者服务等。作为企业，可以说是无能为力。

由于上述困难，虽然目前很多房企都在研究养老房，但涉足养老地产的开发商却寥寥无几。3.4市场潜力巨大，前景广阔目前，全球60岁以上老年人口总数已达6亿，60多个国家老年人口已达到或超过总人口的10%，步入老龄化社会行列。人口老龄化的快速发展引起了联合国和世界各国政府的关注和关注。全球人口老龄化是“历史上从未出现过的社会现象”。按照联合国标准，65岁以上人口比例超过总人口的7%，称为老龄化社会，超过14%就称为老龄化社会。相关数据显示，法国从老龄化社会进入老龄化社会用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年。我国的情况与日本类似。当中国第一代婴儿潮一代在2015年前后步入老年时，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。目前，我国60岁及以上老年人口已达1.5亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口的近25%，这将是德国、法国、英国、意大利和日本的人口总和。据相关研究数据显示，发达国家约6%的老年人普遍在养老机构。在我国，养老设施严重滞后。只有1.16%的老年人在养老机构。形势堪忧，但也带来巨大商机，发展前景普遍乐观。如何有效解决养老问题，保证老年人的生活质量，成为政府面临的一大难题。如果这些人不能在医疗、生活、服务等各个方面得到妥善安置，对社会来说将是极大的不幸。从某种意义上说，如果养老问题得不到妥善解决，就不可能有效地构建和谐社会。养老产业——新的经济增长点。有专家表示，养老金行业至少可以使国民经济增长10%。我国现在的GDP大概是20万亿到22万亿，也就是增加了2万亿GDP。养老地产是养老产业的重要组成部分，为老年人提供最基本的空间。养老产业和养老地产市场机遇巨大，前景广阔。2010年我国老年人市场需求将达到1万亿元，但每年为老年人提供的产品不到500亿元。尤其是在养老住房供给方面，国家刚刚起步，其长远的经济效益和社会效益不容忽视。专家预测，到2025年，中国老年人口将增至2.8亿，占全国总人口的12.1%。到2050年，老年人口将增加到4亿，60岁以上老年人口占总人口的27%。尤其是80岁以上老人和残疾人，年均增长100万人，每4人中就有1人，并以每年3%左右的速度增长。这一切都表明，老龄化社会已成为21世纪最现实的趋势。老年人对生活照料、康复照料、医疗照护、精神文化等方面的需求日益突出，养老需求日益增长。社会迫切需要为老年人创造一个舒适的环境和一个放松身心、强身健体、修身养性的场所。随着改革开放的深入，未来的社会福利事业将形成以国家设立的社会福利机构为基础，以多种所有制形式的社会福利机构为骨干，以社区福利服务为基础的社会福利服务网络。.企业投资主体多元化。未来社会福利事业、养老保险、医疗保险等国家政策需要有配套的服务管理机构，提高政策的延续性和执行力。老年俱乐部就是在这样的背景下建立起来的。一种新型的私人管理模式。党的十七大报告强调，在“加快以改善民生为重点的社会建设”中要“加强老龄工作”。政府和社会积极支持城市多元化养老模式的探索创新，解决创新养老模式遇到的各种问题，以实际行动更好满足老年人口需求。某县“益康园老年俱乐部”的建设项目，以其独特新颖的大家庭托管模式，让老一辈企业家和建设者不担心女儿无法照顾和照顾，更不用担心生活协调性差；为失去配偶而难过，为失去而悲伤，不为孤独和无助而困惑；减轻了子女的抚养负担和就业负担，解决了政府无法解决的老年问题；还可以激活和丰富老年人的生活，让他们老了学什么，老了做什么，老了可以做什么，老了有什么好玩的。3.5城市整体环境分析3.5.1人口与养老环境分析2010年末，全市总户数46.66万户，户籍人口130万，比上年末增加8500人。全年城镇居民人均可支配收入18563元，比上年增长8.9%；城镇居民人均消费支出13486元，比上年增长6.8%，恩格尔系数为31.45%。全年农村居民人均纯收入8479元，比上年增长10.1%；农户人均消费支出4604.4元，比上年增长3.0%，农户恩格尔系数为43.8%。2010年末，全市参加基本养老保险50.7万人，其中职工35.2万人，离退休人员15.4万人。全市参加基本医疗保险人数58.3万人。2010年末全市城镇福利院5所，床位654张，收养408人；全市农村集体养老院27个，床位2386张，收养1661人。3.5.2房地产开发现状建筑和房地产开发。全年全社会建筑业增加值38.8亿元，按可比价格计算，比上年增长29.9%。全市具有资质的总承包和专业承包建筑企业完成建筑总产值159.1亿元，完成产值81.3亿元，房屋建筑面积227.9万平方米，人均劳动生产率21.6万元，增长10.4%。2010年，房地产开发投资57.3亿元，比上年增长40.8%。其中，商品房投资47.5亿元，增长57.8%；商品房投资7.4亿元，增长68.2%。全年商品房建筑面积298.6万平方米，比上年增长18.6%；竣工面积149.5万平方米，增长43.3%；销售面积153.9万平方米，增长55.4%，其中成屋销售面积70.2万平方米，增长55.4%。28.8%；商品房销售额50.5亿元，比上年增长70%，其中住宅销售额47亿元，占比93.1%，其中现房销售额23.8亿元，增长35.2%。年末商品房空置面积4.1万平方米，比上年末下降58.6%。目前某市尚无大型养老地产开发项目在运营。3.5.3城市房价走势（一）双站分区：2005年均价为1467元/m2，比上年增长20.75%。2006年均价为1725元/m2，比上年增长17.59%。2007年均价为2200元/m2，比上年增长27.53%。2008年均价为2800元/m2，比上年增长27.27%。2009-2010年均价为3500元/m2。（2）兴隆台区：2005年均价为2051元/m2，比上年增长4.69%。2006年均价为2285元/平方米，比上年增长11.41%。2007年均价为2800元/平方米，比上年增长22.53%。2008年均价为3200元/平方米，比上年增长14.28%。2009-2010年均价为3500元/m2。3.5.4目标市场选择（一）“4-2-1”家的老人（老人4人、青年2人、小孩1人）；（二）现金储蓄50万元以上的家庭；(3)三口之家，中青年白领；(4)房地产和商业投资者。3.4.5市场定位针对三人家庭、中青年白领、现金储蓄50万元以上的家庭、商业投资者、某市“”家庭的老年人4-2-1，俱乐部将打造成为领先的健康养生俱乐部。、时尚、自由和现代生活。健康的形象。同时，会所凭借完善的配套设施和优越的地理位置，成为老年人社交的经典，受到老年人、三口之家、中青年白领、房地产和在某个城市具有一定经济条件的商业投资者。.具体来说，它具有以下价值点：（一）敬老会已成为老年人积极、丰富的晚年生活，使他们成为学习、做事、养活、享乐的幸福乐园。（2）时尚。e时代的商业网点、网银、证券、购物、时尚生活方式，都可以在会所轻松实现，真正实现SOHO式的居家办公；3.5.6营销推广策略（1）项目销售渠道为独立销售。通过内外部培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，使项目营销工作取得突出成绩。根据项目进度和销售成本计划，在不同时期选择不同的媒体组合。（2）实施概念营销，营销各种别墅概念和项目的品牌形象。（3）由于项目地处办公和生活区，周边自然环境较好，对商业网点的租用需求较大，建议商业和房地产投资者作为第一目标市场。项目推进初期。（四）各类别墅的营销推广要采取针对性的推广宣传方式，针对不同的阶层和喜好选择媒体，针对目标市场进行有说服力的招商引资，避免大面积、低效的推广。第四章项目规划4.1项目选址分析4.1.1自然概况【地理位置】辽宁省属市，位于市北部，辽河下游，渤海之滨。东与泰安县、海城市隔江相望，南与某城区和大洼县相望，西与凌海市相望，北与北宁市相望。位于东经121°27′～22°29′。【地质地质】县境地势西北、东北高，向西南逐渐倾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中南部地势较低，地势呈槽状。境内地势低洼，水多无山。属辽河冲积平原。平原地貌是河流长期沉积的结果。境内除平原外，还有少量沙袋、气泡、岗子等。县域地质构造位于新华夏系第二沉降带。从地壳结构看，是辽东台地背斜、辽河台地凹陷的二级构造单元；台地次生构造单元为下辽河凹陷。该区属于国家地震区划带的华北地震区首府-庐江深断裂地震带地震带，其抗震设防基本断裂度为7度。【气候特点】某县地处北温带，属大陆性半湿润季风气候。雨热同季，干冷同季。光照充足，无霜期172天。年平均气温8.3度，最高气温35.2度，最低气温-28.2度。年平均降水量600-700毫米，主要集中在5-8月。暴雨多发期为7月中旬至8月初，7月下旬达到高峰。冬季偏西北风较多，平均风速2.8m/S；春夏多偏南风和西南风。平均风速3.0m/s，4月风速最大，可达6.1m/s。4.1.项目选址位于新县城府前大道与外环路交叉口西北角。东面是县政府所在地，是全县政治经济活动的中心。项目建成后，会所将成为某城市城乡老年人安享晚年的天堂。4.全县基础设施投资全面铺开。投资8200万元，主要用于曙光路、复东北路北段、沟盘运河大桥、沟盘运河景观带建设；投资1.5亿元用于污水处理厂及供电、供热、供气等基础设施建设；详情见下图4.1.4土地利用状况会所规划用地面积172亩（114,667m2），地势平坦，土地利用类别主要为商住用地，使用寿命50至70年。4.1.305国道是新县城对外交通的主干道。用地范围内现有道路为新县府前大道与外环路交叉口。4.1.会所位于县域政治、经济、文化活动中心。周边商业氛围浓厚，交通条件便利。4.1.项目周边基础设施已达七通，即通路、供水、供水、供电、供气、供热和通讯设施。因此，该项目所需的外部配套条件已经具备。优势分析：（一）良好的政策和机遇；（二）便利的对外交通条件；（三）营商氛围浓厚；(3)地势平坦，易于开发建设。4.2规划依据、原则及建设规模4.2.1规划依据中华人民共和国城乡规划法；建设部《城市规划编制办法》（2006年城市规划技术标准和规范；《一个县总体规划》（2010-2020）；4.2.2规划原则（一）会所空间规划布局坚持科学定位、布局合理、功能完善、宜居宜居的原则。（2）会所的规划应与城市社会经济发展相结合，实现经济、社会、环境效益相统一的可持续发展原则。（三）会所按照社会化服务、市场化运作、合理布局的原则，完善基础设施建设。（4）会所以人为本，强化生态意识，美化会所景观，营造人性化、生态化的生活环境。4.2.3建设规模项目占地面积114667m2，总建筑面积97290m2，其中道路面积17200m2；景区绿化面积63537m2。项目分为养老会所住宅区和商品住宅区1.老年人俱乐部会所是各类别墅错落有致的现代化会所，老年会所内有住宿、休闲、娱乐、健身中心配套工程，公共设施、绿化景观、道路设施等。项目占地面积82867平方米，总建筑面积38100平方米。1、独栋别墅：30栋/2层，420㎡/栋，建筑面积10500㎡；2层，720平方米/栋，建筑面积11200平方米；3、四合院别墅：4栋/2套/2层，每层900m2、3600m2/2套；4、康乐中心：4500m2/1栋/2层；5、竞技场和游泳池：3000m2/1栋。2.商业区为方便养老会所的生活和生活，规划商业区占地45亩/3万平方米，建筑面积5.43万平方米。1、商住开发：8栋/5层（地下），6000m2/栋，建筑面积48000m2；2个用于车库和仓库，其余38,400m2用于住宅。2、商业网络开发：6栋2层，1050m2/栋，建筑面积6300m2。3、物业工程园区形成“供水、供电、供热、供气”一体化，形成公用工程“孤岛”。以高效、低成本为用户提供可靠的电力通信、生活用水、集约排污、转移供热等服务，实现集约化管理。本项目规划物业服务系统，包括：火力发电站、污水泵房、变配电房、给水泵房、物业管理与维护。规划面积1800平方米/2.7亩，物业建筑：1栋/3层；建筑面积1890平方米。4.3规划用地（各项指标见下表）表4-1规划用地及指标汇总指数土地利用使用期限（年）建筑面积(㎡)建筑工地(㎡)容积率结构占据面积/㎡建筑学密度％绿色景点道路㎡%㎡%商业用地5030000543001.811275042.51275042.5450015俱乐部场所7082867381000.46205502549887601243015财产土地50180018901.05630359005027015全部的114667942900.823393030635375517200154.3.1商业用地规划范围内商业用地总面积30000m2，占规划用地总面积的26.16%。商业用地的规划体现了“集中”和“相关”的原则。保持相对平等的区位优势。4.3.2住宅用地规划范围内住宅用地面积82867m2，占规划总用地的72.27%，紧邻府前大道和西侧路。4.3.3财产土地规划用地面积1800m2，占规划用地总面积的1.57%，紧邻府前大道和西侧路。4.3.3景点绿地1、规划范围内商业景区绿化用地：附设住宅楼与路边绿化隔离带距离的绿化景区。绿化和绿化景区面积12750m2，占商业用地规划面积的42.5%。2、规划范围内住宅景区绿化用地：住宅楼间距以景区绿化为主，附路边绿化隔离带。绿化面积49887m2，占规划居住用地面积的60%。3、规划范围内物业景区绿化用地：主要是物业大楼周边绿化景区，以路边绿化隔离带为附件，绿化面积900m2，占园区规划面积的50%。财产土地。景区绿化总面积63537平方米，占总面积的55%。4.3.4规划范围内道路用地17200m2，占规划总用地的15%。4.4道路交通规划4.4.1外部流量会所主要以府前大道和东侧路为对外交通纽带。4.4.2路网规划道路交通是建设现代会所的主要基础设施。以现有道路和会所规划确定的主干道为网络，在建筑物之间建立以方格网为主要特征的网络骨架，形成有效、便捷、清晰的交通系统。规划道路用地面积17200m2，占规划用地总面积的15%。会所的道路都是沥青混凝土路面。A.进入会所的主干道：会所环线红线宽度为12m；b、支路：为实现住宅路网的适当可达性，建筑物之间纵向和横向均设有支路，道路规划红线宽度为9m。4.5绿地规划某县“益康园老年会所”的系统规划体现了“点、线、面”三个层次相结合的理念，注重路边绿化与建筑空间的衔接，形成“绿与路”一体化的绿化网络。会所绿化系统主要由路边绿地和绿化景点组成，注重会所生态环境建设。4.6空间景观规划按照格局清晰的会所景观秩序和视觉联系，保证空间界面的不断变化，注重内外空间的融合与贯通等景观设计原则，景观系统由标志、节点、界面、区域和景观廊道组成。（1）景观轴线：结合会所道路规划网络和会所建筑群结构，构建结构体系的“主轴”作为整个会所景观的主轴，营造出连续景观效果。（2）景观节点：会所景观轴线上，结合道路交叉口设计布置多个景观节点，同时成为各建筑群的形象代表。（3）开放空间：根据服务范围和服务对象，采用不同尺度的开放空间。营造人性化的休闲娱乐环境。4.7土地利用强度控制土地利用强度的控制主要包括土地面积、容积率、建筑密度和绿地率。(1)土地面积项目规划占地面积114667m2，总建筑面积94290m2，绿化面积63537m2，道路面积17200m2。(2)体积比容积率；商业开发：1.81；高级俱乐部：0.46；属性：1.05；体积比综合指数：0.82，符合相关强度控制标准。(3)建筑密度建筑密度；商业开发：42.5%；高级俱乐部：25%；财产：35%；建筑密度综合指标：30%，符合相关强度控制标准。(4)绿地率绿地率：55%；>30%，符合相关强度控制标准。4.8俱乐部的各项职能（一）保健服务：俱乐部资深健康专家为老年人制定一套营养保健实施方案，由保健医生全程照顾。（2）医疗服务：会所康复医学专家定期为老年人进行体检和会诊，根据自身健康状况制定康复保健方案，建立健康档案，由保健医生和护士实施。（三）体育健身服务：设置游泳池；乒乓球馆和羽毛球馆为区内球迷、亲友和游客提供健身活动。（4）文化健身服务：会所设有功能齐全的老年健身中心，设有健身房、门球场、台球室、图书馆、棋牌室、多媒体室、话剧园等。免费各级、剑术、门球、电脑等学习。根据中医“四时养生论”，定期组织老年人外出旅游。（5）生活服务：专职护理人员根据实际情况为老人取水、分餐、安排被褥，对活动困难、不能自理的老人进行特殊照料。（6）专业护理服务：会所配备大量专业养老护理人员，为老年人提供24小时专业护理服务。每个房间都设有紧急呼叫系统，护理人员可以随时上门为老人服务。第五章项目实施计划5.1俱乐部地址及建设条件5.1.1地址的物理地理概况某县“益康园老年俱乐部”建设项目位于新县城府前大道与外环路交汇处西北角。现规划区内地势平坦，土地利用类别为现商住开发用地。5.1.2气象数据(1)温度：平均温度8.3夏季最高平均气温28.2冬季最低平均气温-15.7极端最高温度35.2(2)风向、主导风向：冬季东北北部(NNE)夏季西南南部(SSW)风速：最大（10m地面10min统计）25.7m/s平均风速：4.46m/s标准风荷载：70kg/m2(3)降雨量：年平均降雨量616.6mm最大日降雨量142.2mm一场持续3天的暴雨236.4mm5分钟最大降雨量13mm10分钟最大降雨量22.8mm(4)降雪：最大降雪厚度150mm雪荷载：35kg/m2(5)湿度：一年中最热月份的平均相对湿度为82%一年中最冷月份的平均相对湿度为54%年平均相对湿度70.5%(6)气压：年平均大气压1016.22mbar最大气压1046.20mbar最低气压983.30mbar5.1.3工程水文地质资料据当地水文地质资料，土壤结构为壤土、黄土和粉砂层，地层耐力110～130Mpa，海拔3.3～3.9m。5.2标准和依据《建筑物抗震设计规范》GB50011-2001；《建筑给排水供热工程施工质量验收规范》；《建筑物及建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》；《输变电工程质量验收评价标准及强制性规定实用手册》；《建筑工程施工质量验收标准》GB50300-2001；《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002；《公路路面工程施工人员质量验收标准及国家强制性规定》；《城市园林绿化工程施工及验收规范》CJJ/T82-99《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-2002。5.3总体布局布置根据项目建设情况，结合环保、卫生、安全、消防交通、施工安装等要求，进行合理的总体布置，使其符合总体规划的要求。节省土地和投资。注重经济效益、社会效益和环境效益。垂直布局与总体布局兼顾，场地标高满足施工要求，为老年人的住宿、休闲、娱乐、休闲和俱乐部管理创造了良好的条件。满足会所对道路交通和人员疏散的要求。建筑结构和场地标高、坡度要求，既要利于排水，又不能被雨水冲刷。充分利用自然地形，合理改造，减少土石方用量。建筑设计符合时代建筑风格，具有鲜明的品牌象征意义和内涵潜力。品牌特色体现在建筑形式、外在形象、建材选择和色彩搭配上。5.4工程设计5.4.1建筑内容见4.2.3。5.4.2建筑设计本项目严格按照国家颁布的现行相关设计规范和城市相关的城市规划、消防、交通等要求，按照设计任务书确定的条件进行设计。综合考虑城市景观和区域内现有建筑风格，充分发挥项目优势，利用建筑造型、体量、色彩打造造型大方得体、简洁现代的现代建筑新形象.本项目为I级建筑，防火等级为II级。采用钢筋混凝土框架结构。部分屋面采用钢结构屋架。抗震设计烈度为七度。5.4.3结构设计1.商业住宅和商业网点（1）商住楼：8栋/5层（地下1层）；每栋建筑6000m2；建筑面积48,000m2。地下室约9,600m2用于车库和仓库，其余38,400m2用于住宅。欧洲建筑，框架结构。一楼高度为4.2m，地下室和二至四层高度为3.5。地板和屋顶由现浇钢筋混凝土制成。墙壁由空心砖砌成。内墙为仿瓷，外墙为贴面贴砖，使用水泥麻灰地板。剩下的就是给用户自己装饰了。（2）商业网络：商业网络布置在商住楼两侧，6栋/2层；1050m2/栋；建筑面积6300m2。欧式建筑，框架结构，层高均为3.9m，楼板和屋面采用现浇钢筋混凝土。墙壁由空心砖砌成。内墙是仿瓷，外墙是瓷砖，地板是瓷砖。入户门为卷帘门，内门为装饰木门。使用节能灯和洁具。2.老年健身中心（1）独栋别墅：30栋/2层；每栋建筑420m2；建筑面积12,600m2。（2）复式别墅：20栋/2层；每栋建筑720m2；建筑面积14400m2。（3）庭院别墅：4栋/2套/2层；每栋建筑900m2；3600m2/2套。(4)康乐中心：2层/1栋；建筑面积4500m2。(5)竞技场和游泳池：单层，3000m2/1楼。以上均为欧式建筑，层高4.2/3.5m，框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土，屋面采用钢结构屋架，墙体采用空心砖石工。内墙为乳胶漆，前墙为瓷砖，其他三面为彩漆，塑钢窗，欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，大理石地板。3.物业建设42×15m，3层，主体采用框架结构，建筑面积1890平方米。一楼高4.2m，二、三层高3.5m。楼板采用现浇钢筋混凝土，屋面采用钢结构屋架，墙体采用空心砖砌体。内墙为乳胶漆，前墙为瓷砖，其他三面为彩漆，塑钢窗，欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，大理石地板。5.4.4结构设计基本参数：1、使用寿命：本项目在正常维修条件下的设计使用寿命为50年；2、安全等级：本项目结构安全等级为二级，结构重要性系数r=1.0；3、设防类别：本工程抗震设防类别为乙级；4、工地：工地类别为Ⅱ类，工地特征周期0.400s；5、抗震设防：本工程抗震设防烈度为6度。设计地震分为第二组，设计基本地震加速度为0.05g。结构的阻尼比取为0.05。根据建筑物抗震设防类别调整后，结构抗震验算强度为6度；根据建筑物的抗震设防类别和场地类别调整后，确定抗震烈度为7度。6、抗震等级：本工程框架剪力墙结构抗震等级为二级；7、本工程框架采用平筋法。5.5实用程序5.5.1供水系统供水状况：某县“益康园老年俱乐部”供水系统来自新县供水管网。建设计划：本项目用水量指标符合《城镇居民用水量标准》GB/T50331-2002本项目用水标准采用一区乙级标准：104L/d。人;393升/天。家庭;公共设施用水指数：3.8L/m2/d路、方水刷指数：2.5L/m2/d绿地用水指数：2L/m2/d时变系数：l.50根据以上参数，“益康园老年俱乐部”日最大耗水量为240m3/d；每小时最大耗水量为30m3/h。新县供水管网连接两条DN100供水管道。当其中一条管道发生事故时，另一条管道仍然可以为会所供水。管网采用环支相结合的方式布置。5.5.2排水工程规划规划依据和排水系统一、规划依据《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；规划区的规划标高和用地布局要求；《新县城总体规划》；2.排水系统由于新县城实行污水和雨水分开排放的制度，会所也采取了雨水和污水分开排放的制度。会所生活污水排放率不超过用水量的80%，污水最大排放量为192m3/d。生活污水通过市政污水管网排入污水处理厂。1.降雨量采用城市暴雨强度公式计算：1885.764×(1+0.58gp)q=——————————(t+8.719)0.711雨水管设计流量公式：Q=φ·q·F式中：重现期（年）P=1，取水时间（分钟）t径流系数φ=0.45，集水区（公顷）F2.系统布局雨水管道沿道路布置，坡度≥1‰。主要道路设置雨水干管，收集各集水区的雨水。根据区内地形高差，设置雨水排放口，最终排入就近水体。管道为钢筋混凝土管道。5.5.3电力工程设计依据《城市电力规划规范（GB/50293-1999）》；《城市道路照明设计标准》；《新县城总体规划》。电气负载本项目用电负荷为一级负荷，地下室设置变配电室。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电盘，运行电源采用硅整流镉镍电池组为开关直流运行电源。以电磁方式运行。断电保护和计量进线柜采用过流保护，变压器柜采用过流过载保护。会所规划总用电负荷为1.5585MW，考虑同时系数0.7，应为1.09MW（详见表）。表4-2会所电力负荷预测表地名建筑面积（㎡）综合功耗指数：W/㎡耗电量（兆瓦）商业网络车库15900150.2385居住区69000151.035娱乐中心、游泳馆7500100.075物业建设1890200.038道路及景区照明17200100.172小计1.5585乘以0.7倍1.0系统布局会所外有10kV电源线为会所供电。计划在会所内建一个变电站，为商业和住宅区供电。该地区的电力线铺设在地下。5.5.4道路照明道路照明应满足：《城市道路照明设计标准》《城市道路设计规范》的相关要求。会所道路照明设计应根据道路性质、夜间人车频次、路面材料及绿化布置等，采用双边对称灯、周边灯等常规照明，或高杆照明。广场通道、出入口和人流密集活动区的照明水平和均匀度应略高于与其相连的道路。5.5.5供热工程建造原则全面规划建设实施，优化设计，节能、经济、环保。选择新县城供热公司提供热源，满足会所供暖需求。热负荷估算计算指数，综合热指数70W/m2，容积系数为0.5，初步估算热负荷为5.9MW。加热方案新县城供热公司供热管道（φ273管道），接口按DN150管径设置。通过热交换站，将转化为低温水95℃的70℃高温热水130～加热管道布置一次供热干管的布置应尽量靠近热负荷集中区域；供热管道应尽量避开交通主干道和繁华街道；5.5.6通风和空调系统（1）空调工程（夏季）：空调工程按分体式空调考虑（外墙预置空调室外机搁板，预留冷凝水管孔）。（2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置。每个单元都装有排风扇，排烟风扇安装在屋顶上。5.5.7弱电工程城市电信工程规划设计标准和规范；规划区现状及规划用地布局要求；《新县城总体规划》。电话容量考虑到该区域为“益康园老年会所”，商业及行政办公单位较少，预计总装机容量为500台。计算如下表表4-3小区电信容量预测表地名住宅户数1部电话/家庭电话容量：门居住区225225225商业网络150150150高级俱乐部110110110健身中心151515财产151515小计5通信系统布置1、通信系统由县级电信分局引进，县级电信分局的电话交换设备、无线寻呼、移动电话设备、数据交换设备和宽带网络完全可以满足建设项目的需要.2.平行道路铺设管道过马路，降低工程成本。3、为提高主干电缆的利用率，应采用交接布线方式。结合主干道沿线网络用户特点，拟采用光纤宽带接入建设。接入点原则上设置在较大规模的光纤入楼和宽带入户。有线电视设施结合当地规划，规划区内完整的有线电视系统将由县电视台建设和维护。各级有线电视线路原则上应与电信管道同线敷设。5.5.8安全管理系统会所周围建有钢柱和铁栅栏，出入口2个，安装2-15m宽不锈钢电动伸缩门。在主要出入口、个体单位、停车场设置不同类型的监控摄像头（定焦、自动光圈半球、变焦云台和针孔），实现有效监控和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同的风险等级要求和场地条件，进行区域设防。系统控制主机和分控机分别位于会所物业的消防控制中心。采用电脑化停车场管理系统，在停车场出入口设置读卡器、信号灯、拦车器、感应线圈和LED显示屏，主控电脑设置出口管理室。入口无人看守，出口自动或手动管理。对商网客户、临时客户和内部人员，实现了差异化处理和统一管理。5.5.9天然气工程由天然气管网负责人介绍进入会所。天然气消耗量约为150m3/d。建设项目投资见附件1；5.6会所管理5.6.160m2/人；30600㎡/60㎡=510人。5.6.1.医疗保健：51名员工1对10服务；2、生活服务：1到10人服务，51名员工；3、保安服务：1至20人服务，25名员工；4、维修保养服务：服务1至20人，员工25人；员工总数：152人。5.6.335元/㎡.月；35元×65(㎡)=2100元/人.月；25200元/年；25200元×510（人）=1285万元5.7项目进度2011年7月至2012年3月，前期工作，三通一平，勘察设计；2012年3月至2013年11月土建安装工程完成；人员培训；2013年11月至2013年12月竣工验收；该项目于2014年投产。第6章可以6.1概述节能是本项目的重要环节之一，也是降低生产成本的重要途径。能源是人类宝贵的财富，建设项目必须高度重视节能措施的落实。根据国家计委、建设部（1992）1959号《关于在基本建设和技术改造项目可行性研究报告中增加节能章节（章）的暂行规定》，在建设的同时，同步，多层次，多方面做好节能工作。6.2节能措施6.2.1建筑节能设计(1)设计依据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《全国土木建筑工程设计技术措施——节能》2007年版(2)节能设计的内容建筑在功能定位、体型处理、建筑材料选用等方面均按照国家《公共建筑节能设计规范》进行设计。方案设计采用了多种形式的平开窗和天窗，使室内能够充分获得自然采光，使用起来也很方便。利用主导风向组织自然通风，有效降低气温，减少空调的使用，另一方面也体现了节能环保。具体节能设计如下：a、本方案建筑外墙采用300mm炉灰混凝土砌块砌筑，外贴70mm挤塑聚苯保温板，外贴石材或铝扣板；屋顶由双层彩钢板制成，内有100mm厚的岩棉。其屋顶和外墙的传热系数符合节能法规的要求。b、建筑的悬臂部分贴有70mm厚的挤塑聚苯乙烯保温板，并附有铝扣板。c、外窗采用隔热低辐射镀膜玻璃，气密性4级，保温7级，门窗缝隙填充发泡剂，避免空气渗入造成能量损失.随着建筑业的快速发展，建筑所倡导的“绿色建筑”已成为建筑设计的新理念。目前，太阳能、地热能等可再生能源的利用在国内建筑设计中得到广泛应用。为确保建筑设计真正符合国家《公共建筑节能设计标准》的要求。2、节能设计(1)所有马桶、小便器冲水设备均使用节水器具。（二）水利部门全部实行计量收费。（3）所有加热管绝缘良好。（4）按《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005设计。(5)风机能效限定值按《风机能效限定值及节能评价值》GB19761-2005设计。6.2.2运营期节能配电和变电设施配备功率补偿器，并根据用电量指标采用节能电机和节能灯进行供电和供水。设计选用的设备均采用国家推荐的节能产品，严禁使用国家淘汰的低效、高耗能设备。节能措施在供电、供暖、筑路、照明安装等方面，优先采用节能新技术、新工艺、新材料、新设备。其中，供配电设计符合《企业合理用电评价导则》（GB/T3485-1998）的相关规定，优先采用低压电容器作为无功补偿减少无功损耗；采用保温性能好的加热管。,低传热损失的高性能管道；选择节能灯。节水措施注重节水和中水回用。根据企业总体规划，逐步完善污水处理和污水排放系统，污水远期处理率达到90%以上。为减少淡水消耗，提高用水效率，采用不同水质的供水，采用新鲜淡水和杂水两种系统，污水回用率为45%。污水经处理后主要用于锅炉水、冲厕水以及建筑施工、绿地和道路浇水、洗车等对水质要求不高的水。大大减少淡水消耗。在工作和生活区使用节水洁具，实现工艺冷却水的循环利用。完善计量设施，监测能耗，确保节能降耗。第七章环境影响评价7.1设计依据《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095-1996）《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；《工程场地危险因素职业接触限值》GBZ2-2002《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《城市生活垃圾管理办法》建设部令第157号7.2区域环境质量7.2.1环境空气质量建设项目属于生态农业区，区内及周边无污染。评价范围内空气中各污染物单项标准指标可小于1。范围内环境空气质量良好，可达到GB3095-96《环境空气质量标准》中的二级标准.

7.2.2区域噪声

根据目前情况，区域噪声能量在GB3096-2008《城市环境噪声标准》中的二级标准范围内。7.2.3地表水环境

现状监测结果表明，拟建项目最终受纳水体距离为300-400米。地下水水质可满足《地表水环境质量标准》中三类水体的要求。建设项目规划绿化设施72567m2，净化空气环境，减少对周边噪声环境的影响。7.3环境保护目标与原则7.