半山海景别墅工作进度及因素分析73

1半山海景别墅各项工作进度和制约推广工作的因素分析2设计工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）别墅的建筑规划设计及立面设计工作已完成支1线上下八栋及隔环1线相望的四栋（共12栋）别墅施工图设计（下称样板区）两栋美式别墅设计工作正在进行当中环境设计工作，已基本完成整个地块的道路、公共空间和样板区的施工图设计，估计2000年8月底全面完成沿山路及半山入口处的环境整治委托易道进行环境设计事宜正在探讨过程当中3工程进度整个地块的道路、护坡及管线工程的土建施工已完成样板区的两栋A型别墅和两栋C型别墅已经封顶，屋面瓦已经盖完，正准备安装塑钢窗样板区的其余五栋框架结构的别墅已完成土建招标，现工程队伍已经进场，正在开挖基础土方样板区的两栋美式别墅已完成别墅选型，现正在就议价建设的问题给上级机关写报告环境施工（设施、绿化、配景）已完成30%-40%的工程量4展示工程美伦山庄的改建和新会所的建设方面，已完成两个会所的基本功能定位和功能分布的初步建议，现正委托森喜设计公司制作功能平面分布的前期方案，设计公司也在接触当中A型和C型样板别墅的设计工作已初步完成并向公司领导汇报，经过少量调整之后即可进入施工阶段5报建工作问题：1、用地红线与政府郊野公园红线范围的冲突问题；2、局部用地性质与规划不一致目前第1个问题已经经过交涉解决了，而第2个问题目前尚未解决，这样红线图也就出不来红线图出不来——宗地图出不来——名称没法申报红线图出不来——规划要点核不了——没法补交地价、签土地合同——没法办《预售许可证》6推广工作已接受了一些准客户的咨询收集了一些有意向购房客户的信息已与香港风水师和一些媒体进行交流与广东省广告公司签订了广告代理合同已拟订出自主设计和顾问服务的实施办法正在让易道公司画半山海景别墅的环境效果图已请易道乔先生与省广告公司进行过一次沟通已与《特区报》和易道乔先生沟通过开辟“别墅专栏”的事宜环境模型的制作已进入接触阶段策划中心调查研究的基础上，完成了《半山海景别墅上市策划案》省广告公司在策划中心〈策划案〉和相关资料的基础上，结合自身的研究，拟订了《半山海景别墅上市推广策划案》7制约推广工作的因素产权地政部：名称核准与预售许可证的办理预算采购部、销售部、策划中心：别墅（或别墅地块）定价——成本核算策划中心展示组：样板别墅的装修策划中心推广组、设计组：楼书（画册、资料册）的制作——平面效果渲染图、环境效果渲染图策划中心设计组、推广组：模型制作策划中心推广组、设计组：客户参与设计的配合工作——《办法》细化，除样板区以外的别墅的规划设计（A、B、C、G型和美式）8制约推广工作的因素（续）策划中心展示组：美伦山庄的改造策划中心展示组、工程部：新会所建设和装饰策划中心设计组、工程部：环境施工完成并初见成效策划中心设计组、工程部：沿山路至半山海景别墅入口的环境设计、环境改造策划中心推广组、广告公司：各种推广手段（平面广告、电视广告、事件）的准备销售部、策划中心推广组、广告公司：销售人员的招选和培训9半山海景别墅上市策划案招商地产策划中心10目录第一章卖点——上市策划的基础第二章推广思路第三章项目包装第四章项目推介计划第五章媒体组合策略第六章销售策略11第一一章章卖卖点点位置置环境境高档档片片区区社区区配配套套小区区配配置置高高标标准准服务务方方式式新新突突破破开发发商商、、协协作作单单位位实实力力12位置置坐落落翠翠绿绿南南山山面临临广广阔阔深深圳圳湾湾地理理位位置置极极其其优优越越———静而而不不偏偏，，动动而而不不喧喧13环境境山、、海海间间绿绿色色走走廊廊，，自自然然山山水水，，写写意意情情怀怀社区区综综合合环环境境优优秀秀资源源稀稀缺缺难难得得、、升升值值潜潜力力巨巨大大14高档档片片区区鲸山山片片区区概概念念高档档区区域域国际际社社区区深圳圳三三大大别别墅墅群群落落中中最最具具优优势势15社区区配配套套蛇口口大大配配套套高素素质质社社区区人人口口优越越的的人人文文环环境境家在在蛇蛇口口，，魅魅力力无无限限16小区区配配置置高高标标准准三星星级级/全功功能能/双会会所所大型型室室内内泳泳池池信息息岛岛———智能能化化附送送小小型型中中央央空空调调纯净净水水系系统统保姆姆购购物物专专车车独享享送送餐餐、、洗洗衣衣服服务务17开发发、、服服务务方方式式新新突突破破客户户自自主主设设计计专家家顾顾问问小小组组服服务务量体体裁裁衣衣、、度度身身定定造造彰显显个个性性开发发方方式式新新突突破破18发展展商商、、协协作作单单位位实实力力强强大地地产产/具丰丰富富的的别别墅墅开开发发经经验验/产品品推推陈陈出出新新/鲸山山别别墅墅升升级级版版名师师主主持持环环境境设设计计/深圳圳第第一一个个聘聘请请境境外外专专业业立立面面设设计计公公司司实实施施立立面面设设计计的的住住宅宅项项目目/“自然然天天成成”世纪纪新新庞庞19第二二章章推推广广思思路路主力力客客户户分分类类客户户群群分分布布媒体体选选择择的的标标准准信息息传传播播的的渠渠道道事件件营营销销20主力力客客户户分分类类各类类企企业业主主企业业高高级级管管理理人人员员证券券、、金金融融业业高高收收入入人人士士文化化、、体体育育、、影影视视名名人人特区区外外高高级级政政府府官官员员其他高收收入人士士21客户群分分布深圳（含含宝安、、龙岗））香港珠三角地地区广州、北北京、上上海等大大城市22媒体选择择标准以事件营营销为主主以杂志、、电视媒媒体为主主以报纸、、路牌广广告媒为为辅23信息传播播的渠道道各类媒体体（杂志志、报刊刊、电视视等）行业协会会组织（（如外商商投资企企业协会会）俱乐部（（如高尔尔夫球会会）蛇口前期期开发别别墅的住住户招商会24事件营销销在香港举举办别墅墅地块招招标会大型别墅墅订货会会置业顾问问招聘自主设计计交流会会风水讲座座明星音乐乐会“半山海景景别墅杯杯”乒乓球明明星邀请请赛“半山海景景别墅杯杯”高尔夫名名流赛25地块招标标会招标地点点：香港港招标地块块：七幅幅大地块块招标时间间：2000年7月10日-7月15日活动目的的：造声声势，大大型媒体体跟踪报报道；树树形象，，使整个个别墅项项目的市市场形象象升级，，为争取取较高销销售均价价作准备备26大型别墅墅订货会会时间：7月25日——7月30日地点：南南海酒店店制约因素素：半山山海景别别墅环境境模型、、《画册》完成、专专家顾问问小组成成立、自自主设计计办法确确定费用：信信息发布布费、酒酒店场费费及服务务费新闻采访访：广州州日报或或南方都都市报、、特区报报、商报报等27置业顾问问招聘时间：6月25日—6月30日方式：在在《特区报》、《南方都市市报》发布招聘聘广告；；面试——择优录取取——培训28自主设计计交流会会地点：公公司九楼楼培训室室时间：第第一次交交流会暂暂定在8月5日（星期期六）参加对象象：半山山海景的的客户和和准客户户交流内容容：自主主设计的的范围和和条件组织人员员：半山山海景专专家顾问问小组29风水讲座座对象：半半山海景景准业主主内容：家家居风水水的基本本知识/半山海景景地块的的风水特特点和优优势讲座形式式：大师师讲授/客户提问问/答疑/客户向大大师提出出服务意意向（个个性服务务）时间安排排：客户户定货会会/业主服务务会30明星音乐乐会地点：明明华酒店店明星：有有意购买买半山海海景别墅墅的国内内外明星星，招商商地产别别墅的各各类明星星客户（（如刘晓晓庆等））时间安排排：2000年11月中、下下旬采访安排排：南方方都市报报、特区区报31“半山海景景别墅杯杯”乒乓球明明星邀请请赛地点：深深圳体育育馆明星：有有意购买买半山海海景别墅墅的乒乓乓球明星星——刘国梁、、孔令辉辉时间安排排：2000年11月初采访安排排：南方方都市报报、特区区报、广广东卫视视体育频频道32“半山海景景别墅杯杯”高尔夫名名流赛赛合作单位位：尊皇皇高尔夫夫球会时间：2000年10月中旬开开始地点：暂暂定沙河河高尔夫夫球会邀请参加加人员：：半山海海景准业业主、社社会知名名人士、、市政府府领导配套项目目：向半半山海景景别墅客客户赠送送尊皇高高尔夫球球会会籍籍或一月月练习卡卡新闻报到到：特区区报、广广州日报报、深圳圳有线电电视、广广东卫视视体育频频道33第三章项项目目包装环境整治治环境营造造独特的售售楼环境境楼盘形象象广告风格格34环境整治治整治对象象：从沿沿山路开开始的整整个龟山山谷整治手段段：从沿沿山路开开始，在在道路两两旁移植植大型绿绿化带（（含密冠冠大树））整治方式式：委托托环境设设计公司司（公司司已委托托）整治目的的：营造造别墅环环境，体体现别墅墅品味，，提升物物业档次次35整治对象象：龟山山别墅的的物业管管理形象象整治手段段：协商商撤换现现龟山一一、二期期别墅的的物业管管理公司司（已由由新时代代物业介介入洽谈谈）整治方式式：新的的物业管管理公司司以全新新的形象象和服务务方式介介入，并并改善岗岗亭等硬硬件设施施整治目的的：改善善软环境境，提升升形象环境整治治（续））36环境营造造环境先行行自然韵味味强调个个性在做单体体时，会会所、大大门和绿绿化环境境争取同同步进行行，周边边环境施施工与样样板房装装修同步步进行整体风格格强调天天然出雕雕饰，强强调“幽、遊、、劲、趣趣”，单栋别别墅中的的花圃、、小品、、绿化、、外立面面色彩、、材料容容许买家家有一定定的选择择，权，，强调客客户参与与37环境营造造（续））居住概念念气氛温温馨贵族概念念文化氛氛围会所的功功能设计计考虑游游泳池、、便利店店等；；环境设设计中考考虑公共共交流的的需要、、以绿化化代替围围栏；室室外照明明采用热热烈而柔柔和的灯灯光。着力引进进并炒作作文化、、体育或或影艺名名人入住住半山海海景，以以这些名名人的名名义举办办一些文文化活动动；在售售楼现场场的布置置、事件件营销的的开展中中着力营营造文化化气氛。。38独特的售售楼环境境售楼处的的起名——不叫“售售楼处””，可以以定名为为“半山山海景置置业咨询询中心””、“置置业中心心”等售楼处的的环境：：安静、、清洁、、整齐，，气派而而不奢华华；气质质高贵、、专业、、谦虚的的售楼人人员；五五星级的的保安服服务（如如开车门门、引路路等）39楼盘形象象概念念入住半山山海景别别墅，浸浸润山海海间永恒恒灵气至尊生活活——山海间永永恒灵气气半山海景景，永恒灵气气40广告风格格要求表现自然然、高贵贵的楼盘盘特质有创意、、大气广告词具具有文化化内涵，，有一定定的神秘秘感41第四章项项目推介介计划销售准备备期软性推介介期订货会销销售期公开发售售期42销售准备备期楼盘标志志（LOGO）收集、整整理、消消化设计计成果，，找出楼楼盘“标准照”作为广告告标准版版组织“专家顾问问小组”，拟订《顾问小组组服务办办法》编写《半山海景景别墅客客户自主主设计办办法》43销售准备备期（续续）会所销售售中心的的建设装装修三栋样板板别墅的的建造、、装修别墅环境境的施工工（含入入口环境境整治））整个半山山海景别别墅模型型的制作作楼书的制制作电视广告告的设计计制作深港两地地（含码码头）和和明华入入口处灯灯箱、广广告牌选选位制作作44销售准备备—楼书制作作幽游劲趣趣的风格格画册与楼楼书结合合画册着重重美感，，楼书兼兼顾楼盘盘资料信信息画册在2000年7月10日底之前前完成，，主要作作为别墅墅招标会会和订货货会之用用，兼作作资料邮邮寄楼书在2000年9月20日之前完完成，为为9月底公开开发售之之用45销售准备备—模型制作作楼盘整体体模型，，以环境境设计图图为基础础楼盘整体体模型在在7月10日之前完完成，服服务于别别墅招标标会和订订货会3套大比例例样板别别墅模型型模型制作作注重减减少不必必要的客客户误导导模型制作作考虑光光电效果果注重模型型承台制制作，考考虑顾客客舒适性性要求（（如增加加花岗石石饰面扶扶手）46销售准备备—样板房装装修A、B、C三种类型型的样板板别墅三套全部部艺术装装修，装装修风格格可分为为古典型型、法式式浪漫型型和美式式现代型型，其中中至少有有一套是是的道的的美式情情调完成时间间：9月20日公开发发售前47销售准备备—会所功能能新会所功功能设置置与美伦伦山庄的的改造一一并考虑虑，相互互补充；；两个会所所的功能能设置考考虑与周周围明华华国际会会议中心心、南海海酒店等等公共设设施的差差异性两个会所所的功能能要相当当齐全，，建议从从餐饮、、娱乐、、健身、、休闲和和生活服服务等几几个方面面去考虑虑功能设设置；装修风格格不求与与别墅的的风格完完全一致致，但要要考虑相相互之间间的协调调48软性推介介期吸引准目目标客户户提供专家家服务软性广告告49吸引准目目标客户户在美伦、、明华、、南海洒洒店等离离半山海海景别墅墅较近的的地方举举办几次次较高级级别的研研讨会、、培训班班，在培培训或研研讨会现现场竖起起有振撼撼力的半半山海景景展示牌牌联系在下列列地点发放放《蛇口完全生生活手册》和《半山海景别别墅画册》等资料：50提供专家服服务成立专家顾顾问小组收集所有有有购买半山山海景别墅墅项目意向向的客户名名单结合专家顾顾问小组，，开展方案案征询、自自主设计等等专题会或或上门服务务51软性广告主题：别墅墅论坛目的：推介介半山海景景别墅（署署名）形式：与深深圳《特区报》在“房地产产金页”上上合办一个个栏目——别墅论坛52软性广告（（续）炒作主题：：中国看深深圳，别墅墅在蛇口炒作思路：：真正的别别墅应该具具备的条件件----深圳各别墅墅区的优缺缺点分析----蛇口具备各各项条件，，最有可能能发展出真真正意义上上的别墅炒作活动：：在所选媒媒体上开展展有关蛇口口环境等的的系列宣传传（可兼寄寄资料——直邮）；刊刊登软性炒炒作文章——聚焦蛇口——引发对蛇口口高尚国际际社区的向向往，对“蛇口高尚别别墅群”、蛇口别墅墅社区的优优游生活的的钟情53订货会销售售期开发方式推推介项目推介54开发方式推推介推介思路和和主题：房房地产营销销方式的革革命性变革革——客户自主设设计，专家家顾问服务务活动安排：：在报纸纸媒媒体上向广广大客户介介绍参与别别墅自主设设计的开发发方式，接接受登记；；半山海景置置业顾问招招聘，在《特区报或商商报》发布招聘广广告；在南海酒店店举办“大型别墅订订货会”，邀请有意意向的客户户和社会名名流参加；；组织专家服服务小组对对准客户进进行服务：：55项目推介发布楼盘形形象广告特快专递楼楼书给客户户与有信息反反馈的客户户进行预约约“专家小组上上门服务”开展准业主主的联谊活活动物业管理招招标和人员员培训——衬托客户的的尊贵身份份56公开发售期期时间安排事件营销媒体选择57时间安排预计到秋交交会（2000年9月30日）时可公公开发售，，届时在秋秋交会推出出展示58事件营销会所、样板板房装修完完成后，邀邀请著名书书法家题字字,组织现场展展销，邀请请书法家或或画家为每每位业主（（已落订））题字做画画圣诞节、春春节等节假假日组织业业主联欢，，赠送花篮篮、贺卡，，业主入伙伙，登门恭恭贺与深圳尊皇皇高尔夫球球会合作举举办高尔夫夫名流赛，，并组织其其会员看楼楼，借以向向潜在客户户传达半山山海景别墅墅的有关信信息59事件营销（（续）邀请香港风风水大师在在明华或南南海酒店举举办风水讲讲座，实地地评说半山山海景别墅墅的风水；；在专家小小组中安排排风水顾问问，对客户户的装修及及家俱布置置提供指导导由顾问小组组举办客户户咨询会60广告安排在香港电视视台投放广广告杂志在珠江台或或广东卫视视发布电视视广告在香港、北北京、上海海、广州各各参加一次次房地产展展销会在特区报、、证券时报报发布2-4次形象广告告配合工程进进度及各项项事件、活活动发布广广告日志61第五章媒媒体组合合策略电视媒体——为主杂志媒体——为主报刊媒体——为辅户外媒体——作为补充直邮——作为补充62电视媒体深圳有线电电视台《股海观潮》栏目广东卫视体体育节目63杂志媒体《世界经理人人文摘》——3期封底内页页《经理人》——6期封底《新周刊》——8期封底《深圳航空》——6期目录前跨跨页《南方航空》——《股市动态》64报刊媒体《中国民航报报》——一个月报眼眼16期（20.4万元）《南方都市报报》全省版——周1、4的1/4彩版，8次（61.4万元）《证券时报》《广州日报》65户外媒体蛇口港码头头港澳码头机场深圳66资料直邮《世界经理人人文摘》名单租借——有意向客户户的直邮——自办67广告费用平面媒体：：￥.万电视媒体：：￥.万户外媒体：：￥.万软性炒作：：￥.万总体广告费费用：￥.万销售工具及及广告制作作费用：￥￥.