土地开发贷款课件

房地产信贷系列产品

城市土地开发贷款房地产信贷系列产品

城市土地开发贷款课程主要内容一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况二、客户准入条件和标准三、调查评估内容和要求四、其他若干规定五、案例分析课程主要内容一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况一、城市土地开发贷款概念概念：城市土地开发贷款是指OO银行向政府授权或委托、合法的城市土地开发主体发放的，用于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。（生地——熟地）原则：“对应地块、封闭管理”适用范围：县级及以上政府所在地城市规划区内的土地开发贷款17家支行特别规定，GDP在100亿元以上（含）的具有一定县级经济社会管理权限和相应财权的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目。一、城市土地开发贷款概念概念：城市土地开发贷款是指OO银行向业务发展现状2010年5月末，我行城市土地开发贷款余额62.63亿元，占单位房地产贷款的15.8%；占全行本币各项贷款余额的1.5%；土地储备贷款占四行同业余额的36.9%；业务发展现状2010年5月末，我行城市土地开发贷款余额62.业务发展现状（2010年5月）贷款

类别合计营业部温州嘉兴湖州绍兴金华衢州丽水台州舟山政府土地储备机构贷款329974865162610072390225008048206101792032000388905000园区土地开发贷款128163130001400027000040963060008000192000其他土地开发贷款168150123000015000001360011550500000合计62628722251640100114390

2250049011342103547045000580905000业务发展现状（2010年5月）贷款

类别合计营业部温州嘉兴湖城市土地开发贷款种类

按贷款对象划分政府土地储备贷款园区土地开发贷款企业土地一级开发贷款按贷款管理方式划分项目贷款周转贷款城市土地开发贷款种类按贷款对象划分城市土地开发贷款种类

政府土地储备贷款指OO银行向政府土地储备机构发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地的依法收购（或征用）、前期开发的贷款。其中：政府土地储备机构是指由市、县及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。例：**市土地储备中心城市土地开发贷款种类政府土地储备贷款城市土地开发贷款种类园区土地开发贷款指OO银行向园区土地开发企业（机构）发放的，用于园区内规划用途为工业、综合等用地的依法收购（或征用）、整理及配套基础设施开发的贷款。其中：园区土地开发企业（机构）是指受县级及以上人民政府（园区管委会）授权或委托，由园区管委会或由其下属国有企事业法人作为主办单位出资设立，在园区内从事土地开发的企事业法人。例：衢州市衢江区沈家经济开发有限公司；绍兴县滨海工业区开发投资有限公司。城市土地开发贷款种类园区土地开发贷款城市土地开发贷款种类企业土地一级开发贷款指OO银行向土地一级开发企业发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地依法开发的贷款。其中：土地一级开发企业是指受县级及以上人民政府（政府土地储备机构）授权或委托、在城市规划区内特定区域从事土地一级开发的企业法人。例：**市城市投资发展有限公司城市土地开发贷款种类企业土地一级开发贷款城市土地开发贷款种类项目贷款项目贷款是指向城市土地开发主体发放的，用于项目土地的收购（或征用）、前期开发、平整和配套基础设施建设的贷款。适用范围：符合中国OO银行准入标准的政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）和土地一级开发企业。城市土地开发贷款种类项目贷款城市土地开发贷款种类周转贷款周转贷款是指向政府土地储备机构发放的，用于满足借款人临时性的资金需求，借款人可按照指定用途，随时用款、随时还款的贷款。贷款额度：授信额度的30％以内。重点城市行：授信额度的40％以内。适用范围：前一年度GDP超1000亿元的地级及以上城市本级政府土地储备机构；前一年度GDP超300亿元的县级市（县、市辖区）本级政府土地储备机构。国家级园区土地开发企业和部分省级园区土地开发企业。城市土地开发贷款种类周转贷款周转贷款优势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求下可以以周转贷款形势进入；期限要求2年以内。监管要求:根据《土地储备管理办法》规定1、同级政府同意收储地块的批复2、财政部门同意贷款批准文件3、项目实施方案等书面材料注意事项：1、区分政府土地储备周转贷款与流动资金贷款。2、区分土地储备周转贷款与“项目周转贷款”概念。

周转贷款优势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求土地储备周转贷款与流动资金贷款1、政府土地储备周转贷款不同于流动资金贷款，不得循环使用，要有明确的用途（用于指定地块）、明确的还款来源和明确的还款计划。2、流动资金贷款不得用于城市土地开发贷款。当前有部分经营行发放的流动资金用于城市土地开发贷款，不符合管理要求。土地储备周转贷款与流动资金贷款1、政府土地储备周转贷款不同于土地储备周转贷款与项目周转贷款土地储备周转贷款与项目周转贷款二、客户准入条件和标准二、客户准入条件和标准调查评估和准入制度依据及标准1、《中国OO银行城市土地开发贷款管理办法》（农银办发〔2008〕1243号）2、《关于印发土地开发贷款和保障性住房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发〔2010〕6号)3、《关于印发《中国OO银行房地产行业信贷政策》的通知》（农银发〔2010〕78号）4、《中国OO银行2010年信贷政策指引》（农银发〔2010〕31号）5、《中国OO银行2009-2010年“三农”和县域信贷业务政策指引》(农银发〔2009〕329号)6、《中国OO银行县域房地产开发贷款业务准入规定》(农银发〔2009〕174号)7、《中国OO银行土地开发项目评估要点》（农银发〔2003〕100号）8、《中国OO银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法》（农银办发〔2008〕439号）9、《中国OO银行关于加快重点城市行改革发展的若干意见》（农银发〔2010〕42号）10、《关于对浙江萧山等17家市辖区支行比照三农金融部管理的批复》（农银复〔2009〕997号）调查评估和准入制度依据及标准1、《中国OO银行城市土地开发贷调查评估法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日起施行，2004年修正)2、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日起施行，2007年修正）4、国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》（2007年11月19日起施行）调查评估法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》(1986年客户准入条件和标准政府土地储备贷款园区土地开发贷款企业土地一级开发贷款客户准入条件和标准客户准入条件-政府土地储备贷款上年度所辖区域GDP在200亿元以上（含）的地级及以上城市的政府本级土地储备机构和上年度所辖市区域GDP在1000亿元以上省会城市的市辖区政府本级土地储备机构。符合条件区域（或企业）：浙江十个地级市本级土地储备中心和杭州下属区级土地储备机构。除杭州以外区级土地储备中心不符合准入要求。客户准入条件-政府土地储备贷款上年度所辖区域GDP在200亿客户准入条件-园区土地开发贷款在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发区和省级开发区内，受开发区管委会委托，从事土地开发的企业或机构。符合条件的区域：浙江省内有国家开发区12家，省级开发区103家。具体名单详见《国家发展改革委、国土资源部、建设部的公告<《中国开发区审核公告目录》（2006年版）>》（2007年第18号）客户准入条件-园区土地开发贷款在国家发改委和国土资源部审核的客户准入条件-土地一级开发企业或机构上年度所辖区域GDP在200亿元以上（含）的地级及以上城市和省会城市下辖区属国有垄断性基础设施建设企业、城市建设投资公司等政府背景企业或机构，及直接或间接控股比例在50%（含）以上的企业或机构；总行和分行级房地产优质客户及其直接或间接控股比例在50%（含）以上的企业或机构。符合条件的区域（或企业）：浙江十个地级市本级土地一级开发企业和杭州下属区级土地一级开发企业，总行和分行级优质客户。客户准入条件-土地一级开发企业或机构上年度所辖区域GDP在2客户准入条件-17家市辖区支行17家市辖区支行比照可“三农”标准：政府土地储备贷款、土地一级开发企业贷款：GDP在100亿元以上（含）县的县城规划区内项目GDP在100亿元以上（含）的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目园区土地开发贷款：县域标准高于城区文件：上年度工业增加值在本省县域的省级以上开发区中排前十名的开发区客户准入条件-17家市辖区支行17家市辖区支行比照可“三农”17家市辖区支行杭州萧山支行、杭州余杭支行温州瓯海支行金华婺城支行、金华城西支行、金华开发区支行、金华江北支行、金华金东支行衢州柯城支行、衢州衢化支行、衢州南区支行、衢州衢江支行丽水莲都支行、丽水处州支行台州黄岩支行、台州路桥支行舟山普陀支行

17家市辖区支行杭州萧山支行、杭州余杭支行客户其他准入条件信用等级AA级（含）以上。自有资金：政府土地储备机构：不低于30%；园区土地开发企业（机构）：不低于30；土地一级开发企业：不低于35%。客户其他准入条件信用等级AA级（含）以上。三、调查评估内容和要求三、调查评估内容和要求调查评估主要内容合法性安全性效益性借款人合法性调查项目合法性调查借款人经营和负债项目投资和运作房地产市场分析政府财政状况和负债贷款担保能力企业和项目效益银行综合效益项目调查评估调查评估主要内容合法性安全性效益性借款人合法性调查项目合法性合法性调查—借款人主体合法性调查企（事）业单位法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、贷款证（卡）、从事土地储备或土地开发的有效批件。重点：是否经有权人民政府（政府土地储备机构）授权或委托；企（事）业法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年审地方土地储备实施办法等合法性调查—借款人主体合法性调查企（事）业单位法人证书、法人合法性调查-项目合法性调查（1）土地收购、征收及前期开发的合法性资料办理情况。征用集体土地：征地方案的批复涉及农用地的：农用地转用方案批复收购土地:收购合同（拆迁安置补偿协议）拆迁国有土地的建筑：拆迁方案批复和拆迁许可证拆迁集体土地的建筑：是否需要取得拆迁许可证？涉及土地前期开发：建设方面的批件收集资料：“一书三（或四）方案”(征地批复）、拆迁许可证、拆迁实施方案、收购合同（拆迁安置补偿协议）等；合法性调查-项目合法性调查（1）土地收购、征收及前期开发的合合法性调查-项目合法性调查（2）拟收储或开发的土地是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划、城市控制性详细规划和年度土地储备计划。收集资料：城市控制性详细规划图、《建设用地规划许可证》或其他有效规划批件。合法性调查-项目合法性调查（2）拟收储或开发的土地是否符合有合法性调查-项目合法性调查（3）开发园区是否存在低于国家规定的最低价标准违规出让土地问题。收集资料：土地出让清单、当地工业用地出让最低价标准的资料

《浙江省工业用地公开出让最低价标准》（浙土资发〔2007〕39号）

（4）政府土地储备机构：有否年度土地储备计划、贷款规模批准文件、项目实施方案等书面材料。收集资料：相关批复资料合法性调查-项目合法性调查（3）开发园区是否存在低于国家规定安全性调查-借款人经营和负债情况借款人的经营管理能力、盈利能力和偿债能力借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况。重点调查：借款人负债率、存货资产状况、负债结构等历史土地出让资料，了解企业运作情况政府对其资金管理要求和资金运作模式重点安全性调查-借款人经营和负债情况借款人的经营管理能力、盈利能安全性调查-项目投资和运作情况1、项目投资估算是否合理。土地取得费用（土地补偿费、税费等）前期工程费用（勘查设计费、规划设计费）基础设施建设费用（即土地开发费用，七通一平）财务费用管理费用不可预见费等（工程费用的3-5%）。防止投资虚高，也防止有意降低投资现象。二种情况均增加银行资金风险。安全性调查-项目投资和运作情况1、项目投资估算是否合理。安全性调查-项目投资和运作情况2、项目自有资金、自筹资金来源及到位情况调查各种资金来源是否可靠项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合资金使用计划是否与项目实施进度相衔接用款计划安排是否与资金来源相适应安全性调查-项目投资和运作情况2、项目自有资金、自筹资金来源安全性调查-项目投资和运作情况项目自有资金的认定企业法人：所有者权益事业法人：1、财政拨付资金；2、事业基金项下的一般基金；3、项目建设期各年的收支结余4、借款人其他可用于项目投资的自有资金若新成立的事业法人：财政拨款+开办资金安全性调查-项目投资和运作情况项目自有资金的认定安全性调查-项目投资和运作情况收集资料：资本金到位计划和已投入资金证明资料（发票等）存在问题：资金混用，认定困难资本金来源不充足，导致一些项目借助信托计划、贷款等负债资金变相作为资本金，仅满足形式上的到位。安全性调查-项目投资和运作情况收集资料：资本金到位计划和已投安全性调查-项目投资和运作情况3、贷款期限的确定政府土地储备机构：原则上不超过2年；重点城市行市本级（含）以上机构延长至3-5年，报当地监管部门备案；园区土地开发企业（机构）：最长不超过5年；土地一级开发企业：原则上不超过3年，最长不超过5年；安全性调查-项目投资和运作情况3、贷款期限的确定安全性调查-项目投资和运作情况4、项目运作模式、资金运作流程及对贷款安全影响的分析5、土地出让计划6、土地一级开发企业申请贷款时，应提供借款人、政府（政府土地储备机构）、农行的三方资金监管协议。（或合作协议）安全性调查-项目投资和运作情况4、项目运作模式、资金运作流程安全性调查-当地房地产市场分析和预测政府土地储备贷款、企业一级土地开发贷款：GDP、经济增长指标、城市化发展趋势等每年土地出让数量、价格、用途及走势房地产市场供需是否平衡有无过度开发、价格不合理、供应过量问题预测：根据现状分析、人口数量变化、城市发展规划，预测未来土地市场重点安全性调查-当地房地产市场分析和预测政府土地储备贷款、企业一安全性调查-当地房地产市场分析和预测园区土地开发贷款：园区所在城市的经济发展情况园区发展情况（规划建成面积、产值、税收收入）园区近几年招商引资情况园区、招商引资等竞争优势、劣势预测：根据园区土地开发情况、近期出让情况、招商引资情况和产业聚集能力分析，预测该项目土地的出让前景。收集资料可参照每年浙江省开发区综合考核评价报告

重点安全性调查-当地房地产市场分析和预测园区土地开发贷款：重点安全性调查-政府负债情况1、城市（开发园区）所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；2、城市辖内土地开发机构的设立情况、经营情况和负债情况；（是否多头开发、出让）3、当地政府负债情况（三指标标准）：政府负债率=政府性债务余额/地区生产总值≤10%债务率=政府性债务余额/当年可支配财力≤100%政府偿债率=偿还政府性债务本息额/可支配财力≤15%（总行要求≤20%）重点安全性调查-政府负债情况1、城市（开发园区）所辖区域经济发展安全性调查-政府负债情况指标解释1、地区生产总值（GDP）2、政府性债务余额：口径（1）政府：《浙江省地方政府性债务管理实施暂行办法》解释（2）银监局：由政府财政资金（含土地出让金）还款的贷款余额安全性调查-政府负债情况指标解释安全性调查-政府负债情况指标解释3、可支配财力指本级政府剔除行政事业单位正常运转经费外的预算内外资金。政府预算内外资金=地方税收收入+纳入预算管理的政府性基金收入+非税收入=对外公布的地方一般预算收入+土地出让金。行政事业单位正常运转经费理解为地方一般预算支出。当年可支配财力=对外公布的地方一般预算收入+土地出让金-地方一般预算支出当年可支配财力≈土地出让金（不考虑上级财政转移支付）4、当年偿还政府性债务本息额安全性调查-政府负债情况指标解释安全性调查-贷款担保能力

土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款抵押贷款：具有合法的土地使用证；抵押率≤70%。保证担保：要调查核实担保人的担保能力。贷款抵押物价值的确认问题：价值要按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。运用评估报告的注意事项：土地价格的假设条件和定义安全性调查-贷款担保能力土地储备机构向银行等金融机构申请的效益性调查企业效益1、拟开发土地的出让前景；2、拟开发土地可实现的收益情况；3、拟开发的土地还本付息和抗风险能力；银行综合效益效益性调查企业效益主要风险点和注意的事项资金监管难度大同时涉及多个项目，资金统一调拨；部分项目实际用款单位和借款主体不一致；土地出让金全额进入国库，再返还借款人，该过程我行难以控制；建议完善手段和方法收集资金调拔凭证要求用款单位在我行开立账户，对账户进行监管合同约定：贷款用于**公司（用款单位）**项目争取财政账户开到我行主要风险点和注意的事项资金监管难度大主要风险点和注意的事项贷款期限风险贷款偿还取决于土地能否按计划出让,但受宏观环境影响,土地能否按计划出让存在不确定性建议完善手段和方法是否有其他土地出让公司能否调拔其他资金，如财政资金。主要风险点和注意的事项贷款期限风险主要风险点和注意的事项政府负债规模缺乏整体控制措施对地方政府债务水平缺乏有效约束缺乏对政府偿债能力的科学分析方法真实可支配财力数据很难掌握建议完善调查方法和手段地方财政收入/GDP之比：（浙江8.05%）各地不一，最高为9.52，最低为5.86政府项目投资投资总额每年政府项目投资额主要风险点和注意的事项政府负债规模缺乏整体控制措施主要风险点和注意的事项第二还款来源有效性问题保证担保——当地政府平台间的关联互保；抵押担保——主要以土地使用权抵押，而拟抵押土地由于多属于未经公开出让的政府划拨性质的土地使用权；且用途多被限定。如只用于“银行抵押”。主要风险点和注意的事项第二还款来源有效性问题主要风险点和注意的事项人大决议和财政承诺的法律无效性和实践可行性严格意义上不具备法律效力。按照《担保法》以及财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》等相关规定，以上人大决议或财政部门出具的书面承诺文件均没有担保效力；实践中，被业内广泛采用，至少体现出政府的支持态度和还款意愿，一定程度上起到还款保障作用主要风险点和注意的事项人大决议和财政承诺的法律无效性和实践可四、其他规定四、其他规定四、其他规定贷后管理1、城市土地开发贷款执行总行贷后管理、固定资产贷款贷后管理的一般规定。执行文件《中国OO银行贷后管理办法》（农银发〔2009〕392号）2、城市土地开发贷款项目应实行资金专户集中管理，保证专款专用、封闭运行。（收、支二条线管理）3、对整体开发、分批出让的项目，应按照对应地块的原则，分期、分地块偿还我行贷款。4、贷款早期预警制度。重点四、其他规定贷后管理重点四、其他规定资金支付城市土地开发贷款要按照《中国OO银行固定资产贷款管理办法》的要求，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理和控制。免评估类型项目不涉及基础设施建设、主要为拆迁补偿且拆迁补偿费用基本明确的城市国有存量土地收储项目，可免评估流程，但须在调查报告中对需要评估的重点内容进行分析评价；对于政府土地储备周转贷款可免评估流程四、其他规定资金支付四、其他规定禁止用以下土地设定抵押：（1）未取得合法的土地使用证的土地；（2）国土资源部认定的闲置2年以上的建设用地；（3）农村集体所有的土地；（4）以划拨的土地设定抵押，未取得有审批权的人民政府或土地行政管理部门批准的。四、其他规定禁止用以下土地设定抵押：四、其他规定CMS录入：发放的城市土地开发贷款须严格按照政府土地储备贷款、园区土地开发贷款、企业土地一级开发贷款的不同贷款类别分别录入CMS系统。在C3上线后在贷款凭证附加信息的贷款用途栏，选择相应的用途类别。四、其他规定CMS录入：四、其他规定省分行审批权限“单笔土地开发贷款8亿元；上一年度GDP在1000亿元（含）以上城市本级土地储备机构承贷的政府土地储备贷款10亿元。”解读杭州、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州等7地级市本级土地储备机构贷款审批权限为10亿元，其他土地储备贷款审批权限均为8亿元；园区土地开发贷款、企业土地一级开发贷款均为8亿元。四、其他规定省分行审批权限四、其他规定检查中发现的问题贷款用途不符合规定：收集证明资金用途资料自有资金不落实：收集自有资金使用资料项目手续不完备回笼资金管理不到位四、其他规定检查中发现的问题五、案例分析五、案例分析案例-土地储备贷款项目评估报告目录第一章项目业主基本情况分析第二章业主单位所在政府和区域情况分析第三章项目情况分析第四章房地产（或土地）市场情况分析第五章项目还款来源分析第六章银行效益与风险防范评价第七章项目总体评价及建议案例-土地储备贷款项目评估报告目录

第一章项目业主基本情况1、客户基本情况2、客户总体运作情况从1998年至2007年，开发区出让土地返还收入48.4亿元，目前有中心城区区块土地储备（商住用地）1180.1亩，均已办好收储手续的，按250万元/亩计算，总价值约29.5亿元；有东扩原按工业用地收储的2530亩土地，现规划已调整到位商住用地，按150万元/亩计算，总价值38亿元。这两项除去上交提留等11%预计出让返还收入在60亿左右。3、客户财务状况总体情况分析贷款期限结构，到期借款情况外担保情况第一章项目业主基本情况1、客户基本情况第二章所在政府和区域情况分析一、区域、行政概况职能权限财政管理二、开发区开发建设概况三、开发区资金、负债情况1、近几年开发区资金运作概况2、开发区未来几年收支预计第二章所在政府和区域情况分析一、区域、行政概况第二章所在政府和区域情况分析2、开发区未来收支预计（1）开发区未来几年收入预计62.8亿元第一，存量土地3710.1亩，保守估计出让金收入67.5亿，返还收入60亿。第二，各项目配套费未来可得收入1.2亿元第三，收回对****市社会发展有限公司和****市基础设施投资有限公司及党校的借款1.6亿元。（2）现有规划范围建成需要投资23.9亿第一，征地费用4亿元第二，拆迁及安置费用8.5亿元第三，基础设施建设9.5亿元第四，**旅游用土地成本及迁坟等0.9亿元第五，西区高压线搬迁费用及2座110kv变电所等电力设施投资1亿元第二章所在政府和区域情况分析2、开发区未来收支预计第二章所在政府和区域情况分析3、近三年开发区土地收储出让情况2006年开发区土地储备开发中心收储土地2381亩，其中工业用地2218亩，商业用地163亩，出让用地2303亩，其中工业用地2247亩，商住用地56亩，出让金返还收入4.6亿元;07年收储工业用地322，出让工业用地501亩，出让金返还收入1.8亿;08年1-10月份收储土地665亩，其中工业用地601亩，商住用地64亩，出让土地378亩，其中工业用地128亩，商业用地250亩，出让金返还可收入11亿元，已到帐7.6亿。目前存量收储土地原开发区内商住用地3710.1亩，滨海区块623亩。第二章所在政府和区域情况分析3、近三年开发区土地收储出第二章所在政府和区域情况分析4、****经济开发区政府类借款情况200*年****市开发区GDP为**亿元，可支配财力**亿元，政府性还款本息额**亿元，负债总额**亿元。政府负债率16.1%、债务率84.0%、偿债率15.5%。负债率、偿债率二指标略超省政府控制线。第二章所在政府和区域情况分析4、****经济开发区政府类第三章项目情况分析一、项目概况二、合法性手续办理情况三、项目投资估算四、项目资金来源及使用计划五、项目收益测算六、贷款用途第三章项目情况分析一、项目概况第四章房地产市场情况分析一、当地经济形势及城市发展格局的概述200*年**市实现生产总值（GDP）**亿元，比上年增长13.3%，人均生产总值达到**元，比上年增长14.1%。2006年，全市金融机构人民币存款余额达到1775.92亿元，增长20.10%。“大市区”的城市格局已初步形成，**房市发展基本呈现的是江南、江北与江东新区三个区域所形成的**房市三足鼎立局面，江南区域属行政中心和居住中心。第四章房地产市场情况分析一、当地经济形势及城市发展格局的第四章房地产市场情况分析二、2001-2006年**市区房地产市场总概分析（1）房地产开发量：2001-2004年房地产开发量增长迅速、2005-2006年开发速度放缓。从房屋施工面积和新开面积分析，2001-2004房屋施工面积持续增长，分别为176万平方米、300万平方米、414万平方米、515万平方米。新开工面积从2002-2004年的184万平方米、205万平方米、242万平方米。受国家宏观调控影响2004年以后二指标均出现下调。（2）商品房销售量：2001-2003年商品房销售量增量迅速、2003年以后较为平稳。2003年出现销售高峰，全年销售商品房145万平方米，其中住宅132万平方米。2004-2006年各年全年商品房销售量110-132万平方米之间，住宅为110万平方米左右，较为平稳。第四章房地产市场情况分析二、2001-2006年**市区第四章房地产市场情况分析二、2001-2006年**市区房地产市场总概分析（3）商品房销售价格：2001年-2005商品房销售价格增长较快、2006较为平稳。（4）土地一级市场：2002-2004年为土地放量高峰年，2004年以后土地放量大幅下降。2002-2004年为土地出让量分别186万平方米、149万平方米、149万平方米，2005年、2006年分别64万平方米、28万平方米。第四章房地产市场情况分析二、2001-2006年**市区市场分析

2001年2002年2003年2004年2005年2006年房屋施工面积176300414515450429#住宅143249337401355346房屋竣工面积609114014510592#住宅50751221128578全年房屋销售面积6378145115132113#住宅5570132100112103房屋新开工面积无法获取1842052428085#住宅无法获取1561631866676住宅销售平均价格118814611486180426902706全年购置土地面积941861491496428年末房屋空置面积1015151121无法获取#住宅

007413无法获取市场分析2001年2002年2003年2004年2005年第四章房地产市场情况分析三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析（1）经济持续保持高增长态势2006年，**市GDP总量达**亿元，增长13.3%，增幅居全省前列，全市人均GDP**元，增长14.1%。（2）土地供应将长期趋紧近两年来，政府加强了宏观调控，国家对土地供应将采取长期趋紧的政策。相应**市政府也加大了对土地供应的控制力度，土地供应将长期趋紧，2007年**市土地供应计划还将从紧。（3）对周边市县辐射力增强随着经济快速发展，“中心城市”地位的确立，城市化的发展步伐迅速，吸引外来人来金创业，外来购房客户比例逐年增加。第四章房地产市场情况分析三、市区房地产市场总结和发展趋势第四章房地产市场情况分析三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析（4）存量房和存量地的消化还需时间由于2002-2004年土地一级市场的放量过快，造成当前市场的存量土地和房产过多。目前当前**市区的正处于开发或已竣工且未实现销售的房产有130万平方米左右，可能尚需2-4年消化。因此，目前**市区房地产销售价格和增幅均列全省末位，在**市政府、开发商等机构和单位的努力下，积极调整供应结构、采取有效措施、并有序规范地调节市场，增强市场消费力，经过一段时间(可能在2-4年)的盘整，**房地产市场有望进入快速发展时期。第四章房地产市场情况分析三、市区房地产市场总结和发展趋势第五章项目还款来源分析1、第一还款来源本项目的土地出让价格按**万元/亩计，项目土地出让收入**万元。另外，本项目贷款已列入年度融资计划，其还贷计划承诺列入以下年度预算，并作为本项目还贷来源的补充。2、第二还款来源抵押物