石家庄旧城改造项目策划报告课件

石家庄城市综合体项目策划报告石家庄城市综合体项目策划报告一、项目条件分析二、项目定位三、住宅价值挖掘四、商业律动五、营销初探目录一、项目条件分析目录PartI项目条件分析项目背景及开发商诉求分析基地条件政策条件市场条件PartI项目条件分析项目背景及开发商诉求分析该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于城市副中心区。槐安路体育大街富强大街青园街东岗路裕祥街南焦客运站大学城世纪公园塔南路南二环富强公园火车站本案西临：青园街北临：水云间、富强小区、富强公园南临：本项目回迁居住区东临：民心河及百米城市绿带区域印象PARTI地块条件该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。

轨道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。路网完善，交通便利性佳；立体交通网的建立对本案中远期利好，利于商业客流导入。1524324315本案交通条件PARTI地块条件道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。区域内各项配套资源的优势，对项目形成强有力的中远期支撑。配套条件PARTI地块条件商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。富强公园：2.8万平方米绿带：北区约4.6万平方米民心河：东侧、北侧环抱本案世纪公园、龙卡公园等散布周围景观条件PARTI地块条件公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越富强公园：项目地块条件分析项目回迁量大，地块内部价值不平衡，难以整体实现高端价值；项目周边环境配套齐全，东侧北侧景观资源丰富，具备打造高端产品的素质。项目地块条件分析项目回迁量大，地块内部价值不平衡，难以整体实宏观政策分析宏观政策分析保障房政策6月9日—市政府《石家庄市廉租住房保障和管理办法》监管政策6月27日房产开发企业与相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，双方共同签订预售资金监管协议。首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策现端倪限制违法违规企业购地监管政策6月1日《石家庄市城市规划违法建设案件处理办法》房价上涨过快城市，限定居民家庭购房套数；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；契税优惠仅适用于家庭首套普房，取消个税优惠。

税收政策石家庄市个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买住房超购5年（含5年）的，对外出售免征营业税。家庭购二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应户籍限购两套，非户籍最多1套

个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税新国十条国五条新国八条房地产政策回顾2010.12月限购政策2011.3月底公示调控目标2011.6月彻查“一房一价”落实情况利率双率上调一季度公布住房价格控制目标贯彻执行“一房一价”政策

先后18个城市实行楼市限购政策国家政策持续调控，楼市发展愈加规范石家庄国家政策Part政策条件保障房政策监管政策首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍监解读对市场的影响严格执行个人所得税征收政策对个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。严格执行差别化住房信贷政策贷款购买二套首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

5年内房源再交易的成本上涨，将明显遏制过度炒房投机。二套房贷首付增加一成，一方面抑制投机购房，另一方面规避金融风险。2010年12月31日内，本地户口已有两套住房的禁止再购房，有一套住房的可再限购一套，非本地户口有一套住房的限购，限购区域设定为市内五区、高开区。

限购目标明确，主要打击投资性购房。要点石家庄6月严查违反“一房一价”政策的，每套最高罚5千，价格欺诈处违法所得5倍以下罚款迫于国八条的压力，石市制定的一个涨幅标准，具体执行力度并不乐观。限涨、限购、限区、限时——石家庄楼市政策松紧有度，楼市发展存有空间严格实施限价政策力争限制房价涨幅在10%以内“一房一价”不能从根本上影响房价，它只是规范房地产市场交易的一种行为，对房价影响还是很有限的。石家庄政策及市场影响PartI政策条件解读对市场的影响严格执行个人所得税征收政策严格执行差别《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出，“十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限价商品住房20000套，改造危陋住宅区40070套，城中村改造24000套。中原数据库统计显示，2010年1-12月，市区商品房当期上市面积621.68万平方米，商品住房411.75万平方米。假设按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57万套。而按照“十二五”保障性住房规划，中心城区内规划新建的保障性住房14.48万套的目标计算，每年投向市场的保障性住房将达到2.9万套，理论上几近目前年上市住房总量的50%。海量保障住房供应，必将对“十二五”期间的石家庄房地产市场、尤其是商品住房市场产生深远影响。石家庄保障房建设今年，石市保障性住房和棚户区改造任务是41248套，其中由政府投资建设的廉租住房5200套、公共租赁房5840套，合计11040套。PartI政策条件《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出，“十二五宏观政策加速房地产转型；市场多元化、精细化趋势明显；限购、限贷政策对市场影响有限。宏观政策小结PartI政策条件宏观政策加速房地产转型；宏观政策小结PartI政石家庄房地产市场分析石家庄房地产市场分析石家庄在售项目分布2010年石家庄土地出让分布2010年石市国土局共出让39块土地（不含矿区5块），共计2705亩，其中住宅及商服用地2510亩，工业195亩。石市三环内在售项目共计103个，数量较多。2010年是三年大变样的收尾年，大规模的城中村改造和旧城改造带来的土地放量，使石家庄楼市出现了百花齐放，百家争鸣的局面。城市改造及不断的扩容为众多开发商提供了拿地的机会，引来万达、恒大等品牌地产企业的进入，使得市场供应无论从数量上还是品质上都有很大的提升。2010年石家庄量价齐升，刚需保证了产品的去化率，降低开发风险，改善型需求在保障开发商利润的同时追求品质，促使开发商对产品升级，进而带动整个楼市价格的提升。2010-2011年石家庄楼市整体活跃PartI市场条件石家庄在售项目分布2010年石家庄土地出让分布2010-20石家庄2011房地产土地市场放量5月石家庄市土地市场再次推出8宗地。在石家庄出台限购令、限价目标后，石家庄土地市场出现集中放量，这8宗地均为涉及住宅用地，其中4宗为纯住宅用地，总占地面积约合410亩。热点区域楼面地价约为3000元/平方米。编号土地位置土地面积（平方米）土地用途容积率出让年限（年）受让人成交价款（万元）成交时间[2011]004号建华东路以南，东二环南延线以西172675.6城镇住宅不大于2.670河北高杰士房地产开发有限公司435002011.5.16[2011]005号中华大街东、裕华路南、礼让街西21980.5商服、住宅综合容积率≤8.040、70石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司169002011.5.16[2011]006号东至维明街，西至民心河，南至南二环路，北至中核石辐公司宿舍21736.538城镇住宅综合容积率≤3.2570河北天地富华房地产开发有限公司112002011.5.16[2011]007号裕华路以南、休门街以西3839.4商服、住宅地上建筑面积为24764.66平方米，其中住宅建筑面积为20701.68平方米，商业办公建筑面积为4062.98平方米40、70石家庄市美城房地产开发有限公司29002011.5.16[2011]008号华西路以南、西建街以西4078.9住宅不大于3.570石家庄佳业房地产开发有限公司25002011.5.16[2011]009号裕华路以南、建设大街以东4155.7商服、住宅规划指标：住宅地上建筑面积为30028.09平方米，建筑高度为25层；配套商业地上建筑面积为1840.95平方米，建筑高度为5层40、70石家庄市神龙房地产开发有限公司43502011.5.16[2011]010号东至文苑街，西至泰华街，南至四十二中，北至北二环路26784.2住宅综合容积率：≤4.5。居住容积率：≤3.570河北润达房地产开发有限公司137002011.5.16[2011]011号百花街以东、丰收路以南18407.5商服、住宅≤3.040、70石家庄盈佳房地产开发有限公司110502011.5.16PartI市场条件石家庄2011房地产土地市场放量5月石家庄市土地市场再次推出——2010年7月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前50，而2011年1月份统计显示，石家庄以6226的均价跃居第39位，从去年7月份到今年5月份增长率约为21%。——2010年商品住宅均价首破五千，2011年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现上升态势。2010-2011年5月份，市场均价走势住宅市场多轮政策调控下，房价逆势上涨PartI市场条件——2010年7月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前502010-2011年5月楼市供需情况——2010年市场供应创历史之最，商品住房供应411.75万平方米，住房成交面积422.74万平方米。——2011年限购政策执行前后，短时间内对房地产成交影响较大，3月以后整体供需处于稳步上升

态势。住宅市场PartI市场条件2010-2011年5月楼市供需情况——2010年市场供应创石家庄未来房地产市场供应项目情况（不含本项目）随着石家庄旧城改造的进一步推进，二环以内未来可预见的商品房供应量累计约1248万平米。其中，住宅预计1128万平米，商业供应量预计120万平米。长安区未来放量位居榜首，将对裕华区等其他区域造成一定程度的分流。市场户型供应多迎合市场需求规划为80-130平米的两居室、三居室。物业类别区域项目名称主力户型（㎡）建筑面积（万平米）物业类型开盘时间（预计）合计(万平米)

住宅部分长安区奥北公元90-130260住宅2011558国赫红珊湾90-12018住宅待定南翟营城中村改造待定260住宅待定天洲沁园60-13020住宅待定裕华区天海誉天下96-346128住宅2011.8325国仕山80-139100住宅待定时尚公馆83-17120住宅2011西美70后院90-1158住宅2011新界50-1003公寓2011金正君庭

11.4住宅待定SOHO前程

60-1003.8住宅、公寓2011恒大雅苑90-20051住宅2011桥东区青鸟中山华府80-14080住宅201180城市中坚47-884住宅、公寓20114桥西区纯棉时代80-14026住宅2011137中华城50-12010住宅2011祥云国际90-24096住宅2011.8燕西台80-1405住宅2011新华区金恒基鹿城待定

23住宅201123住宅合计

1128商业部分桥东区泰勒中心60-20062.5城市综合体201162.5佳地名楼40-703公寓+写字楼待定3元隆国际中心——2.5写字楼待定2.5浙江大厦——40写字楼+公寓待定

18新华区鑫明国际38-1544.4写字楼待定4.4华强广场——29.6写字楼+商业待定29.6商业合计

120PartI市场条件石家庄未来房地产市场供应项目情况（不含本项目）随着石家庄旧城房地产市场产品细化分级万达广场中央悦城恒大华府优越的地理位置精装修产品，标杆高品质生活理念注重景观环境的营造、及完善的商业配套多以30层左右的高层为主，90-100平米两居、130-180三居为主西美五洲天地恒大金碧天下远见、天海誉天下、维多利亚二环以内的区域位置，交通便利30层左右的高层，楼间距40-50米园区景观环境单一，缺乏景观主题的营造户型多以80-100平米两居、100-135平米三居为主翰林观天下新大院成果国粹主要位于二环周边范围内30层左右高层为主，楼间距40米左右园区景观环境单一，仅停留在铺草种树层面户型多以80-100平米两居，100-135平米三居为主项目名称项目特点高端项目中端项目普通住宅产品特征：目前虽有高端项目相继涌现，但整体存在缺乏新产品打造“精”的理念，缺乏在产品设计阶段充分注入营销理念。导致后期产品的价格提升乏力，难以实现土地价值最大化。PartI市场条件房地产市场产品细化分级万达广场优越的地理位置西美五洲天地二环有新品，少精品市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作。有绿化，少美化诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。有主张，少主题概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系。有高档，少高尚高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。房地产市场供应特征二环已经成了楼市不成文的分割线。二环周边及二环内以其繁华的商业、便利的生活设施受到大多数购房者的青睐。在售房源多是尾盘或是早已进入市场的二三期房源。市场反应：样本楼盘的销售状况显示，较大户型销售速度较慢，而相对经济适用的小三室和两室成为各个楼盘的热销房源。PartI市场条件有新品，少精品市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但迎合市场需求品牌开发商的进入以及市场承受力与房价的上升产生脱节，必然导致市场细分，总价较低的中小户型将继续受到热捧产品差异化在保证产品舒适度及产品功能性的前提下，通过对面积的控制实现产品总价优势，引领市场对理性豪宅的认知配套完善本案在众多竞品中配套种类及设施相对完善，应着力打造复合型的精品配套，以实现对本案复合城市综合体的价值支撑以及对项目核心竞争力的塑造项目机会点PartI市场条件迎合市场需求品牌开发商的进入以及市场承受力与房价的上升产生脱商业、写字楼、公寓住宅一环内中心区东南区域二环居住区蓝溪谷平安大街胜利大街中华大街友谊大街和平路裕华路中山路槐安路体育大街建设大街建华大街平安大街胜利大街中华大街体育大街建设大街建华大街南茵河综合体国大商务公寓勒泰中心NASA官鲤开元环球中心线万隆国际中央悦城众美凤凰台自然康城三期藏龙福地西美五大道众美T街区勒泰中心NASA官鲤中心线万隆国际中央悦城万达广场财库长安公馆恒大名都金正海悦天地缔景城时尚公馆金源商务广场领世郡国际城四期大明陶瓷厂改造项目国瑞城东方魅力紫金苑恒通金地罗兰新城上上东盛世长安和平时光南翟营改造北城上水美域高大厦奥北公园金桥水岸新界拖拉机厂改造嘉业大厦金隅广场名门华都石门不夜城泽龙SOHO璟郡盈通花园北城国际紫晶天域阿尔卡迪亚中央时区昆仑盛阳门天滋嘉里中山华府恒润龙盘鼎泰中心商务滨江尚城国际华林国际华域城启程金世界金恒基鹿城新公爵克拉公馆维C时尚广场金海华府恒大城华城绿洲凯旋城凯旋城远见现代城SOHO前程香格里宏石湾燕都紫阁天山丽城壹公馆新大院世奥湾天海誉天下城果康桥郡石家庄楼市板块划分长安区板块内环核心板块裕华区板块桥西区板块新华区板块PartI市场条件商业、写字楼、公寓住宅一环内中心区东南区域二环居住区蓝溪谷平本案城市副中心，新兴商业、居住聚集区，是石市房地产市场高速发展的核心居住区，客户首选区域；火车站南迁、万达、怀特、联邦的进驻以及包括本案在内的旧城改造项目的陆续实施，将实现对本区域的配套升级及人口置换，区域发展空间大。案名总建规模房屋类型均价（元/㎡）面积范围主力户型万达广场180万平米高层精装14500（精装5000）90-130二、三室西美第五大道70万平方米高层精装11000（精装3000）120-150平米三室维多利亚42万平方米多层\高层800046-180平米二-三室国大全城40万平方米小高层\多层780070-145平米二室、三室公园首府23万平方米小高层\高层7200110-150平米二室、三室房地产板块分析——裕华区代表楼盘：PartI市场条件本案城市副中心，新兴商业、居住聚集区，是石市房地产市场高速发2010年区域市场消化能力强，供略大于需区域未来325万平米供应量较大，市场竞争激烈。区域供应以大盘为主导，产品细分、配套及环境等因素将成为未来竞争热点。区域内2010年推售面积在10万平米以上的项目4个，2011年待开盘项目中50万平米以上的有三个（如：天海誉天下、国仕山、恒大雅苑等）。客群对裕华区的认可度高，但随着价格的抬升，购买热点逐步向二环边转移。旺盛的刚性需求保证了产品的去化速度，承受力较强的改善型需求成为助推房价上升的主力，使本区域产品升级明显，呈现出量价齐升局面。区域楼市发展潜力巨大裕华区域市场去化率为82.7%PartI市场条件2010年区域市场消化能力强，供略大于需区域楼市发展潜力巨大户型一室两室三室四室及以上面积区间（㎡）40—7670—11090—180150—399主力面积（㎡）59—6587—96119—146187—288区域住房以家庭自用为主，低总价实用两室、小三室户型成为热销户型——

户型区域内住宅项目户型以两室、三室户型为主，占到总比例的86.3%，面积以87—146㎡为主，主要原因是该种户型多为家庭自用型住房，购房者多为中等收入客群。区域内一室户型所占比例较小，约为7.1%左右，销售率较高，以面积在60平方米左右为主，此类户型以投资者及过渡型目标客群为主，客群所占市场比例较小。裕华区域市场PartI市场条件户型一室两室三室四室及以上面积区间（㎡）40—7670—11市内五区价值比较环境配套均价楼盘品质长安区新华区桥西区裕华区桥东区长安区桥西区新华区裕华区桥东区桥东区裕华区长安区桥西区桥东区裕华区新华区长安区桥西区新华区PartI市场条件市内五区价值比较环境配套均价楼盘品质长安区新华区桥西区裕华区2011年第一季度石家庄楼市市场调查（以下数据由石家庄搜狐焦点网提供）本次调查通过对不同收入状况的购房者进行深度访谈，面向已购房者和潜在购房者发放2500份调查问卷，其中收回有效问卷2398份，问卷有效回收率为95.9%。年龄结构收入结构职业分布拥有房产状况分布PartI市场需求分析2011年第一季度石家庄楼市市场调查（以下数据由石家庄搜狐焦超过六成受访者表示计划在2011年购房成熟区域为购房首选新区域投资性购房增加购房制约因素考察中，三成市民受首付困扰石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万PartI市场需求分析超过六成受访者表示计划在2011年购房成熟区域为购房首选新市场需求主体基本稳定楼盘品质亟待拉开层次从调查数据中可以判断，2011年石家庄商品住宅市场仍将以约85%自住型需求为主，其中刚性需求主要青睐的还是低价位或者性价比较高的项目，但是改善型需求对于楼盘的品质和配套开始呈现多样化的需求，对于中高端楼盘的需求量将会增加。

80至120平方米户型区间最受消费者青睐80-120平方米的户型一直是石家庄楼市中最受购房者青睐的户型，这一户型区间的购买者基本是以刚性需求为主，同时包含少量改善型需求。PartI市场需求分析市场需求主体基本稳定楼盘品质亟待拉开层次从调查数据中可以整体市场现状对本案的借鉴意义宏观政策影响1市场供需表现2市场需求34关键词：产品升级、迎合需求提升性价比、配套资源优势最大化、典型综合体项目市场多元化、精细化趋势明显旧城改造与现有市场存量及二手房持续供应产生庞大市场供给未来竞争将更加激烈高单价低总价的中小户型成为市场热点改善型客户对产品品质及配套呈现理性化、多样化倾向，楼盘品质亟待提升宏观政策加速房地产市场转型石家庄楼市暂不存在产生泡沫的基础，限购令对于整体市场影响有限开发商诉求及用地分析PartI市场整体情况分析开发商品牌形象及快速回款的诉求区域配套、景观、交通完善地块开发条件决定本项目是典型综合体项目整体市场现状对本案的借鉴意义宏观政策影响1市场供需表现2市场PartII

项目定位综合体定位住宅部分定位PartII项目定位综合体定位综合体定位综合体定位典型综合体项目分析比较项目名称万达广场勒泰中心本案项目位置裕华区槐安路与建华大街交叉口中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街裕华区青园街与塔南路交口东北侧总占地面积40.5万㎡6.1万平米30万平米（不含回迁）总建筑面积188.0万㎡54.6万平米104万平米（不含回迁）建筑类别现代简约现代简约待规划容积率3.928.93.5绿化率41%24%30%物业类别万达公馆新世界购物中心商业待规划高尚住宅商业步行街公寓待规划国际购物中心45层甲级写字楼住宅待规划商业步行街LOFT灵动创业大厦写字楼待规划五星级洲际酒店五星级大厦

5A级写字楼水疗主题假日酒店

精装公寓

形象主题再造城市新中心"城中城"世界级城市综合体、功能最完善的城市生活地标待定本案位于城市副中心位置，在区位上不具备绝对优势；项目总体规模大，但对于商业地产的运营开发商难以同万达集团相抗衡；在万达、勒泰分别打造不同综合体概念下，如何突出本项目独具的优势特点，在夹层中突破是我们亟待解决的问题。PartII综合体定位典型综合体项目分析比较项目名称万达广场勒泰中心本案项目未来本项目公寓市场需求量将处于高位，写字楼市场前景如何有待持续的市场监控开发条件：4栋公寓、办公楼总建面约11.7万平米限高100米开发规模大区域条件：距核心商务区较远，商务氛围缺乏，距大学城近，未来公寓的升值及消化率潜力巨大，写字楼市场不具备区位优势市场供需：目前裕华区域内市场供应以住宅为主，写字楼市场被万达、怀特等商务区分流，因此该区域写字楼市场需求量小。综合体物业发展的取舍鉴于项目自身的开发条件及区域市场需求的现状分析，该地块住宅、商业为必选物业，公寓、写字楼的取舍及规划面积配比该如何选择？PartII综合体定位未来本项目公寓市场需求量将处于高位，写字楼市场前景如何有待持公寓市场在刚性需求及大学城的支撑下将成为该商业区的热销产品；本案商业四栋高层底部为五层的商业裙房，建议建筑形式统一采用框架网支结构以控制开发成本，同时便于公寓、写字楼的转换；鉴于区域市场供需条件及有效规避风险，初步建议全部建设为公寓。通过未来对市场的持续监控，适时调整规划方案。综合体物业发展选择建议住宅公寓商业PartII综合体定位公寓市场在刚性需求及大学城的支撑下将成为该商业区的热销产品；定位原则大学城世纪公园万达怀特新客站联邦本案定位目标：定义区域生态、健康、时尚理念新标准！高品质都市时尚生活新体验！城市南扩的标杆型示范！塑造时尚、健康之城拉动区域价值升级！企业应站在未来的高度确定战略产品应立足未来的趋势制定规划利润应基于未来的发展制定目标营销应基于未来的时局制定计划PartII综合体定位定位原则大学城世纪公园万达怀特新客站联邦本案定位目标：企新城市综合体——城市尚品项目综合体整体定位•满足生活、居住、娱乐、购物多元需求•功能复合，设施完善，形象突出，交通友好，环境舒适城市南扩、火车站南迁、轨道交通的建设，区域价值凸现大学城时尚青年族、周边居民带来的旺盛人气为本项目提供中远期的价值支撑！PartII综合体定位新城市综合体——城市尚品项目综合体整体定位•满足生活、居住住宅部分定位住宅部分定位富强公园C地块D地块B地块A地块A地块:地块紧邻百米城市民心河绿化带及北侧富强公园。地块形状方正，整体环境最为舒适宁静，并且受外部条件干扰最小，土地价值最高，具备打造高端住宅的素质。城市绿化带项目地块价值分析D地块:地块受回迁区及道路影响大，其地块价值相对一般，建议考虑配套商业。C地块:地块两面临路，一面为村民住宅。土地价值一般，建议考虑普通住宅，如容积率可适度调整，则为A区创造更有利空间。B地块:南侧由于被市政道路分割，价值受到折损,但可以借势A区及北侧富强公园的景观优势，因此土地价值较好。建议打造中高端产品住宅。PartII住宅定位富强公园C地块D地块B地块A地块A地块:地块紧邻百米城市民心C地块D地块A地块B地块沿街商业豪宅区高端会所小区主入口综合商业区公寓区普宅区富强公园产品分布规划建议PartII住宅定位C地块D地块A地块B地块沿街商业豪宅区高端会所小区主入口综合C地块D地块A1地块B地块沿街商业理性豪宅高端会所小区主入口综合商业区公寓区舒适官邸A2利用道路、沿街底商对豪宅区与普宅区进行有效的分割，形成相对独立的社区空间。A1理性豪宅（精装修）经济型大面积户型B舒适官邸（毛坯）中小面积户型C舒适官邸（毛坯）中小面积户型D商业综合配套区精致小户型（简装）A2理性豪宅（毛坯）经济型大面积户型地块住宅产品规划布局建议PartII住宅定位C地块D地块A1地块B地块沿街商业理性豪宅高端会所小区主入口住宅部分物业发展建议体系高端（理性豪宅）塑造品牌整体形象、实现利润部分中高端（舒适官邸）稳定产品形象、促成市场追捧、并保持良好的现金流中高端（精致小户型）满足刚性需求，实现快速回款、有效规避市场风险通过宏观政策、市场供需、地块条件、开发商诉求等相关因素考虑，基于本项目为百万平米大盘，为扩大客户基数，我司建议将住宅分为三档，丰富产品线，以规避市场风险。PartII住宅定位住宅部分物业发展建议体系高端（理性豪宅）塑造品牌整体形象、实生态、时尚、宜居的“一生之城”新城市复合生活典范！城市精英人物聚集地！城市首家综合性人文理性高尚社区！项目住宅部分整体定位PartII住宅定位生态、时尚、宜居的“一生之城”新城市复合生活典范！项目住宅部景观环绕、交通便利、商业、教育、医疗等完善配套构成“一生之城”的基础；低总价、高配置的精致小户型为时尚青年族提供“爱”的港湾；都市花园社区为改善型客群提供健康、生态、宜居的景致生活；都市理性豪宅倡导作为高端客群终极置业目标，提供尊享一生的、景观园林环抱下的高品质静谧生活。“一生之城”定义阐述PartII住宅定位景观环绕、交通便利、商业、教育、医疗等完善配套构成“一生之城差异化精细化舒适度高附加值高附加值——分摊面积私有化的处理，飘窗、不封闭阳台的引入等精细化——户型功能完善与优化、面积的控制、建筑细部处理；差异化——配套最完善的高尚理性居住社区；（支撑点：周边景观的融入、名校引入、立体交通网优势、自身其他配套完善）舒适度——保证产品舒适度及功能不因面积的缩小而缺失，注重个性功能营造；“一生之城”核心竞争力要素构成PartII住宅定位差异化高附加值——分摊面积私有化的处理，飘窗、不封闭阳台的引户型面积设计要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系。一居：55-65三居：100-130两居半：90-100二居：60-70两居：70-90公寓产品紧凑型居家产品90平米以上产品舒适产品项目各户型设定面积各户型产品归类各产品设计原则小面积产品突出空间组合可变性，使用功能多样化，满足刚性需求在面积经济性的基础上保证功能舒适性，满足部分刚性需求在经济实用的前提下，提升舒适性，满足改善型需求户型设计价值要点多功能、自由变化实用性提升经济实用、舒适性强小户型中小户型中户型一居：55一生之城住宅部分户型划分三居：110-130两居半：95-10595平米以上产品舒适精装产品精装修，享有大尺度景观优势，注重舒适性，作为标杆产品体现项目档次生活尺度扩容、景观价值最大化大户型四居：130-160理性豪宅舒适官邸紧凑小户型PartII住宅定位户型面积设计要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新附：竞品主力户型情况项目名称产品类型主力户型面积万达广场万达公馆三室230-270万达高尚住宅两室、三室88-120精装公寓零居40-70恒大华府湖景豪宅两、三室92-132空中御墅四、五室280-315中央悦城舒适豪宅三室98-155奢华豪宅四室180PartII住宅定位附：竞品主力户型情况项目名称产品类型主力户型面积万达广场万一生之城住宅部分户型详细划分建议改善型、高品质、差异化产品将成为石家庄房地产市场未来需求的新热点。户型一居二居二居半三居室三居半四居室面积55-65m270-80m285-90m295-105m2105-115m2115-125m2125-135m2135-150m2150-160m2理性豪宅///20%10%35%10%15%4%舒适官邸10%15%20%5%35%10%5%//公寓户型70%30%///////C地块D地块A地块B地块理性豪宅舒适官邸舒适官邸公寓PartII住宅定位一生之城住宅部分户型详细划分建议改善型、高品质、差异化产品将注：★为标准配置，☆为选择性配置户型

设置

建筑面积

面宽及设计要求

四居

三居

二居

一居四居

三居

二居

一居四居

三居

二居

一居起居室

★★★★≥35㎡≥30㎡≥20㎡≥20㎡≥5.4m≥4.2m≥3.9m≥3.9m主卧室

★★★★≥25㎡≥20㎡≥15㎡≥15㎡≥4.5m≥4.0m≥3.7m≥3.7m次卧室

★★★/≥15㎡≥12㎡≥10㎡/≥3.6m≥3.2m≥2.8m≥2.8m主卫

★★★★≥10㎡≥8㎡≥6㎡≥6㎡////次卫

★★☆/≥6㎡≥6㎡☆/////衣帽间

★★//≥6㎡≥4㎡//////厨房

★★★★≥12㎡≥10㎡≥8㎡≥8㎡净宽≥3m净≥2.5m净≥2.1m净≥2.1m餐厅

★★☆☆≥15㎡≥10㎡//独立设置不一定独立设置玄关

★★☆☆////独立玄关//书房

★☆☆/≥12㎡≥10㎡//≥3.6m

≥3.0m//家庭厅

☆☆//≥15㎡///////生活阳台

★

★

★

★≥4㎡≥4㎡≥2㎡≥2㎡储物或洗衣机位，与厨房或餐厅直接连通景观阳台

★

★

☆☆≥8㎡≥6㎡≥4㎡☆起居厅、主卧外挑≥1.6m，书房、餐厅次卧均有连通PartII住宅定位一生之城——户型内部空间建议注：★为标准配置，☆为选择性配置户型设置建筑面积面宽及本案住宅部分客群定位权贵阶层中高收入阶层中等收入阶层中低收入阶层价值对应决定客群定位宫殿阶层舒适官邸客户理性豪宅区客户精致小户型客户PartII住宅定位本案住宅部分客群定位权贵阶层中高收入阶层中等收入阶层中低收入项目客群来源PartII住宅定位1、区域内客户是本案的第一来源，包括已购买一期的以品质升级为目的的二次购买，以及老带新等。2、注重居住舒适性及品质感的高端客群。3、区域外的注重舒适性、功能性提升，但对于中心城区高价位房价接受困难的客户。4、项目以南因三环建设迁入城里的客户，和部分因建设大学城迁入的师生及小部分投资客户。5、因石家庄市特别是裕华区城市建设、交通建设的升级，而投资购房的北京及周边县市客户，购买意向可上可下。项目客群来源PartII住宅定位1、区域内客户是理性豪宅篇

普宅篇

公寓篇PartIII

住宅价值挖掘理性豪宅篇PartIII住宅价值挖掘理性豪宅——产品定位及客群定位理性豪宅高端典型楼盘优劣分析万达广场位于一环，周边商业氛围浓厚七大业态优势互补开发商综合体经营的品牌号召力项目自身高端配套的支持项目豪华的精装区内自身园林绿化匮乏，楼间距短在商业配套便利型的同时对豪宅的私密性构成威胁项目户型较大，总价高，去化率慢开发条件：本案整体规划为住宅、公寓、商业、写字楼综合体恒大华府4万平米绿化带，万平米水系超百米楼间距，生态宜居住宅一万五千平米全运动中心会馆品牌影响力引进伊顿双语幼儿园项目以住宅为主，商业配套缺乏周边配套相比另两个高端项目匮乏项目东南为旧城改造待开发项目，脏乱差的格局近年内对项目产生影响本案周边商业配套完善，本案临近多个市政公园，环境良好开发规模大，便于营造精致的园林景观中央悦城位于城市核心商务区借势30米宽的市政公园营造社区环境石市首家全智能化精装标准40米的楼间距使社区园林环境局促户型设计较大，总价高，去化率慢本案紧邻百米宽民心河市政公园核心亮点劣势本案条件分析PARTIII理性豪宅篇高端典型楼盘优劣分析万达广场位于一环，周边商业氛围浓厚区内自舒适•精致•高档宜居社区舒适——建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度。精致——主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等。宜居——营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生。景观——社区主题园林、民心河百米绿化带、4万平米富强公园环抱的宜人宅邸。都市理性豪宅——尊享一生的景观宅邸一生之城——理性豪宅篇面向追求生活品质的精英阶层。PARTIII理性豪宅篇舒适•精致•高档宜居社区舒适——建筑形态及户型面积在合理性基理性豪宅价值挖掘——产品规划建议理性豪宅价值挖掘特性B——探寻客户深层渴望，用需求定义细节特性A——充分挖掘用地价值，用区位定义身份特性C——主动符合时代特征，用潮流定义个性裕华区历来被客户广泛认可，维多利亚时代项目是本地区发展的龙头石家庄缺乏真正意义上的都市豪宅，客群品位有待进一步刺激提升都市生态、国际化、精品化，用有限的面积满足舒适生活需求的细节都市理性豪宅特性分析PARTIII理性豪宅价值挖掘特性B——探寻客户深层渴望，用需求定义细节特性A——充分挖掘限制面积——针对不同客群局部放大特定功能灵活扩展——用半居、飘窗增加户型灵活性别墅元素——地下室、花园入户、阳台露台公共空间——小大堂、景观渗透、电梯厅赠送全功能会所与高品质物业景观分级精心设计精致化品质装修与普通奢华大户型豪宅的区别与普通奢华大户型豪宅共同点理性豪宅特性对比PARTIII理性豪宅价值挖掘限制面积——针对不同客群局部放大特定功能全功能会所与高品质物

基于上述定位，本项目的核心思路是在相对高容积率、相对紧凑户型条件下，以精细化设计达到产品舒适性以及高档居住价值感的体现，因此导出本项目的产品定位原则：规划布局体现用地内部价值的差异化，朝向与景观利用最大化，从而体现舒适外部环境楼型尽量采用一梯少户板式建筑形式，标准平面布置考虑不同户型组合可能户型整体方正，保证合理使用率，注重空间精致实用性，预留组合扩展余地立面形象体现稳重、现代、具有文化内涵的整体高档形象特征和价值感，与项目1、2期的英伦建筑风格统一相协调园林景观自然、近人、可参与性，易于维护并可与商业服务结合装修公共空间装饰装修体现尊贵和品位，户内装修与否则需考虑市场接受度设备设施保证基本配置，适当增值配置，体现物超所值，匹配高档形象社区配套与区域级配套互补，以内向型服务为主，控制规模，精品化PARTIII理性豪宅价值挖掘基于上述定位，本项目的核心思路是在相对高容积率、相对紧凑A地块作为豪宅区，在充分考虑到景观价值以及自身价值的前提下，建议保持原规划层数（33层），但取消原规划8号楼，降低用地建筑密度，增大楼间距，以实现自身价值最大化。在保证容积率平衡的前提下，利用C、D区尽量分担项目容积率指标，使A区环境更为优越。C地块D地块B地块A地块理性豪宅规划布局调整建议PARTIII理性豪宅价值挖掘C地块D地块B地块A地块理性豪宅规划布局调整建议PART为了突现城市百米城市绿化带、民心河的自然资源，建议将A地块东侧的楼体倾斜15度，实现资源共享的同时对高容积率造成的楼间距进行适度的化解。C地块D地块B地块A地块理性豪宅规划布局调整建议PARTIII理性豪宅价值挖掘为了突现城市百米城市绿化带、民心河的自然资源，建议将A地块东C地块D地块B地块A地块A地块园林景观规划：本地块景观规划，建议结合城市百米城市绿化带来进行规划（采取横向布局,使景观资源延伸百米城市绿化带，将景观资源发挥到极限。同时再配以纵向景观轴丰富其景观资源,使其景观资源多元化），这样将大幅提升项目自身景观附加值。理性豪宅规划布局调整建议PARTIII理性豪宅价值挖掘C地块D地块B地块A地块A地块园林景观规划：理性豪宅规划布局理性豪宅价值挖掘——户型设计建议理性豪宅价值挖掘限制面积——针对不同客群局部放大特定功能社交型——客厅放大、卫生间细分、玄关概念居家型——卧室放大、厨房放大、辅助功能空间丰富学习型——需要书房和工作室空间个性型——引入特色空间错层、跃层发展型——由标准单元平层、跃层组合产生新空间功能细分对接需求细分户型设计在标准化层次上体现个性化PARTIII理性豪宅价值挖掘限制面积——针对不同客群局部放大特定功能社交型——客厅放大、社交型——卫生间细分扩大卫生间面积，干湿分区，提升户内品质干湿分区互不干扰面积受限——针对不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅价值挖掘社交型——卫生间细分扩大卫生间面积，干湿分区，提升户内品质干居家型——卧室放大功能齐全的卧室系列，一般除套内卫生间外还应包括步入式衣帽间、书房、阳台或露台等功能区。包括卫生间、衣帽间、书房功能的阳光房和露台等功能分区的主卧系列面积受限——针对不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅价值挖掘居家型——卧室放大功能齐全的卧室系列，一般除套内卫生间外还应居家型——厨房放大厨房——大厨房和中西厨，烹饪时尚空间中、西厨分离，细化功能空间，带来使用的便捷。结合餐厅与厨房，自然分隔出家庭活动室，提高使用效率。面积受限——针对不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅价值挖掘居家型——厨房放大厨房——大厨房和中西厨，烹饪时尚空间中、西学习型向居家型过渡书房——书香门第礼仪传家书房与卧室并列，方便工作与休息的共享；空间可变性较强，可根据业主需要改造成婴儿房或者卧室，空间划分灵活面积受限——针对不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅价值挖掘学习型向居家型过渡书房——书香门第礼仪传家书房与卧室并列，方灵活扩展——用半居增加灵活性明半居多功能半居增加了空间灵活性，提升居住品质明半居明半居PARTIII理性豪宅价值挖掘灵活扩展——用半居增加灵活性明半居多功能半居增加了空间灵活性暗半居暗半居做步入式衣帽间或者储藏间或工作空间，提升使用效率和居住品质暗半居做步入式衣帽间暗半居做储藏空间灵活扩展——用半居增加灵活性PARTIII理性豪宅价值挖掘暗半居暗半居做步入式衣帽间或者储藏间或工作空间，提升使用效率高附加值类型产品借鉴高附加值赠送：空中花园、超大面宽客厅、外飘窗、270度观景窗经典户型建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘高附加值类型产品借鉴高附加值赠送：空中花园、超大面宽客厅、外四室两厅三卫销售面积：163平米双入户门设计,电梯直接入户；配双入户花厅,实现居室功能外延三轴线通风格局、实现居室功能外延；景观书房紧邻主卧,动静分明互不干扰,形成主人尊贵的舒适空间；多功能厅可实现多能够用途之间的转换；高附加值类型产品借鉴经典户型建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘四室两厅三卫销售面积：163平米高附加值类型产品经典户型建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘经典户型建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘精装标准建筑风格园林设计元素会所建议名校引入智能化设施价格建议理性豪宅价值挖掘——其他建议精装标准理性豪宅价值挖掘精装交房，市场上知名豪宅产品均以精装做为交房标准，个别超级豪宅为定制式交房，以精装的细节品质体现项目的尊贵，凸显高端客群的品位，在此基础上追求细节的个性化。品牌打造，在精装交房的基础上，注重品牌的打造，选取世界级知名品牌，迎合高端人群对奢侈品特有情结的心理需求。精装设计原则：高档材料+品牌打造建议本案精装交房，实际标准为2000元/平米，对外报价3000元/平米PARTIII理性豪宅价值挖掘精装修建议理性豪宅精装交房，市场上知名豪宅产品均以精装做为交房标准，个别超级豪公共区域设计——大堂9米挑空大堂12.7米穹顶大堂豪宅项目的公共空间更需要具有大尺度气场，令项目极具威慑力。公共空间装修设计建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘公共区域设计——大堂9米挑空大堂12.7米穹顶大堂豪宅项目的超高豪华电梯，奥的斯或同档次品牌极具奢华的电梯内饰公共区域设计——电梯轿厢公共空间装修设计建议理性豪宅PARTIII理性豪宅价值挖掘超高豪华电梯，奥的斯或同档次品牌公共区域设计——电梯轿厢公共选取市场上相关项目进行综合评定预测本项目理性豪宅部分均价区间：9000-10200元/㎡(此价格为毛坯房价格)理性豪宅精装价格：12000-13200元/㎡此价格要以样板间、样板园林全部实现的前提下为支撑。具体价格根据开盘时间、产品及市场波动情况进行适时调整。PARTIII理性豪宅价值挖掘价格建议理性豪宅比较因素

权重

本案分值

万达广场

恒大华府

中央悦城

位置交通

15.00%10.1650.1350.180周边配套

15.00%10.1500.1200.165户型设计

15.00%10.1650.1650.150园林绿化

15.00%10.1200.1800.120智能化服务

5.00%10.0400.0400.065社区配套

15.00%10.1950.1650.105停车规划

5.00%10.0450.0450.040开发商品牌

5.00%10.0650.0650.040工程进度10.00%10.1300.1300.120综合得分

100.00%11.0751.0450.985对比楼盘价格

95001000010000本项目价格

9501选取市场上相关项目进行综合评定PARTIII理性豪舒适官邸价值挖掘篇产品定位及客群定位户型设计建议及其他建议舒适官邸价值挖掘篇产品定位及客群定位舒适官邸——产品定位及客群定位舒适官邸经济•舒适•生态健康的亲情社区一生之城——舒适官邸都市花园景致生活第一居所经济——精细产品户型空间布局，在控制面积的前提下满足客户对居室的多功能需求。舒适——对户型精细化研究，满足刚性和首改人群对居住舒适度的要求。景致——通过社区内景观主题的营造，打造一个移步异景又不失整体性的园林。面向中高层对居住条件的改善有一定要求的首改客群。PARTIII舒适官邸价值挖掘经济•舒适•生态健康的亲情社区一生之城——舒适官邸都市花园景

中青年精英置业——独立生活追求、作为婚房及改善型住房、满足因家庭结构改变而带来的居住需求1、年龄层：中青年；2、收入水平：个人年收入10万以上，事业处于上升阶段；3、置业目的：购买中小户型，多作为婚房，满足家庭结构改变带来的

居住需求；4、需求表现：附加值，生活环境和配套服务，聚会场所；按置业目的获取客户：以中青年精英阶层为主的需求型客户——“享受型”刚需和改善性居住客户，对居住品质有相当高的要求，但不属于城市顶级客户群体，有深厚的资产实力，但却做不到挥金如土，具备一定的文化内涵，向往社会上层的生活方式。PARTIII舒适官邸价值挖掘中青年精英置业——独立生活追求、作为婚房及改善型住房、满足舒适官邸价值挖掘——户型设计及其他建议园林设计会所建议价格建议舒适官邸价值挖掘园林设计85在严格控制户型面积的条件下，满足享受型刚需、首改客户对居室舒适度及多功能空间的需求。户型区间客厅开间主卧开间第一次卧开间最小开间≤60㎡（单房、一房）≥3.6m≥

3.2m————70-90㎡（两房）≥

3.9m≥

3.6m——≥

3.0m90~110㎡

（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

3.3m≥

2.8m120~130㎡

（三房）≥

4.2m≥

3.6~3.8m≥

3.3~3.6m≥

2.8m在总体指标可以满足的状况下可以适度扩大可以适度缩小经典户型建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘85在严格控制户型面积的条件下，满足享受型刚需、首改客户对居横厅直厅居家产品舒适型紧凑型户型产品多选择连厅设计，增大紧缩面积下的客厅空间感。经典户型建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘横厅直厅居家产品舒适型紧凑型户型产品多选择连厅设计，增大紧缩87边套采用多窗采光或转角落地窗的形式，引入对流的自然风，实现小户型的健康舒适度；主卧可以配备转角落地凸窗或露台等外沿空间，增加私人空间的舒适度。居家产品舒适型紧凑型经典户型建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘87边套采用多窗采光或转角落地窗的形式，引入对流的自然风，实88紧凑房型的实用性提升——强调居室和外延空间紧凑房型的设计要点：舒适三房主卧套间化，双卫设计：为增加主卧的尊贵感和实用性，一定要保障两个卫生间；卧室均设置落地凸窗作为外延空间；用阳台、露台增加客厅（或主卧的外延空间）。在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能和待客空间外延空间是卧室功能提升的重要手段加大开间尺寸、增加阳台、凸窗及玄关空间是提升待客空间的重要手段居家产品舒适型紧凑型经典户型建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘88紧凑房型的实用性提升——强调居室和外延空间紧凑房型的设计会所面积建议：5000平米服务对象：社区居民、对外经营经营方式：会员制会所定义：生态、运动型休闲会所会所功能：网球场，羽毛球，台球，乒乓球、游泳馆以及设备齐全的健身房等相关配套设施。PARTIII舒适官邸价值挖掘运动会所建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘运动会所建议舒适官邸结合浅水景观，设置弧形步道、中心广场、社区围合性景观环形跑道、儿童娱乐天地、运动健身主题公园、音乐主题广场……景观园林建议舒适官邸PARTIII舒适官邸价值挖掘通过对园林细节的把控，对植被的挑选与布局，充分考虑人与景的关系，使园林更具观赏性、互动性、灵动性、情趣感。构成社区居民生活的和谐温馨，以环境优势吸引客户置业。结合浅水景观，设置弧形步道、中心广场、景观园林建议舒适官邸P精致小户型价值挖掘篇产品定位及客群定位户型设计建议及其他建议精致小户型价值挖掘篇产品定位及客群定位精致小户型——产品定位及客群定位精致小户型目前石家庄市场纯公寓/综合体内的公寓项目，体量均在5万平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。主力面积区间在35—65㎡之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120㎡。多数公寓为精装修，简装/毛坯的公寓较少。随着公寓市场的逐步发展，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施，服务已经成为公寓必备的要素，因此性价比高的项目是市场销售业绩最好的项目。主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域。公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确。公寓市场现状PARTIII精致小户型价值挖掘目前石家庄市场纯公寓/综合体内的公寓项目，体量均在5万平米优社区、尚生活，成就“家”的梦想精装、精致小户型，低总价、高配置一个充满爱的温馨小家一个年轻时尚富有生活情趣的浪漫和遐想空间向北环境静谧的园林社区、向南时尚繁华的商业魅力场一生之城——精致小户型公寓的产品形态将根据具体的建筑指标规划出最合理的产品形态（例如：LOFT产品、平层公寓的取舍），最终目标实现开发商利润最大化。面向刚性需求及投资客。PARTIII精致小户型价值挖掘优社区、尚生活，成就“家”的梦想精装、精致小户型，低总价、高来石市工作的外来人口以居住为主，兼顾投资石市当地的投资客群经济实力一般，作为婚房过渡型的年轻人大学城的老师以居住兼顾投资为主家庭条件良好的学校毕业生紧凑小户型购买客群紧凑小户型租住客群精致小户型客群定位大学城在校学生、毕业生、刚参加工作的学校职工在石市临时工作的职业人，待遇较好，有一定的经济实力，工作处于流动状态，未有在石市安家的打算石家庄本市经济收入低的人群求流行和时尚，乐于接受新鲜事物，容易产生精神共鸣。区域概念弱化，强调交通的便利性，看重区域的未来发展潜力。PARTIII精致小户型价值挖掘来石市工作的外来人口以居住为主，兼顾投资紧凑小户型购买客群紧96改善公寓的舒适度，带来居住的趣味体验弱化次要功能家具整合布局改善局部空间奢侈化通过压缩厨房餐厅等次要功能空间，将实用面积集中于客厅；考虑并预留收纳空间与内部家具的位置，避免零碎空间的出现；卫浴局部的合理布局，提供具有更好生活品质的空间组合模式；通过厅卧室连通等形式，形成局部奢侈型的空间，提高空间舒适度与趣味性。经典户型建议精致小户型PARTIII精致小户型价值挖掘96改善公寓的舒适度，带来居住的趣味体验弱化次要功能家具整合PartIV

商业律动石市商业市场分析商业定位及规划建议PartIV商业律动石市商业市场分析石市商业市场分析石市商业市场分析石家庄市主城区商业规划总体呈现“31254”式结构

“3”是指主商圈、城区商圈和市域商圈三个不同级别的商圈；“1”是指一个中心商业区，即中山路东西两大商业组团所形成的全市商业中心；“2”是指二个城市商业副中心，即裕华区商业副中心和开发区商业副中心；“5”是指城区商圈外侧的五个批发贸易区，即位于二环路外围城乡结合部的五个批发市场贸易区；“4”是指市域商圈中的四个主要商区，即以辛集皮革、正定板材、晋州布匹等大型专业特色市场贸易区、区域性现代物流园区、大型购物中心商区和大型国际会展中心商区。北站二级商业中心PARTIV商业市场分析石家庄市主城区商业规划总体呈现“31254”式结构北站二级东购广场北国商城联邦城联邦城联邦城怀特商城PARTIV商业市场分析东购广场北国商城联邦城联邦城联邦城怀特商城PARTI石市各大商圈同本项目位置关系裕华路中山路和平路槐安路槐中路北国商圈万达商圈怀特商圈联邦商圈本项目到各大商圈的直线距离分别为：北国：4.0公里怀特：1.4公里万达：2.0公里联邦：2.2公里石家庄南站：2.8公里太平洋商圈：1公里石家庄南站太平洋商圈东购商圈大学城PARTIV商业市场分析石市各大商圈同本项目位置关系裕华路中山路和平路槐安路槐中路北商圈概况经营业态商品类别业态档次客群来源北国商圈石市中高档消费商业区百货、购物中心、超市、旗舰店服装、餐饮、娱乐、家电、影乐城中高档北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在15万人，其中北国北国商城客流量为12万人东购商圈石市最大综合型成熟核心商业区大商场、大卖场、专业市场、专卖店、商业街服装、家电、电子用品、医药高、中、低三种档次平均日人流量为30万人，其中东购的客流量为10万怀特商圈以建材装饰市场为主建材装饰专业市场、美食街、专卖店饮食、服装、家电、娱乐、超市、建材装饰中低端产品周边居民、中年客群万达商圈裕华区核心地带打造城中城新城市核心区概念国际购物中心、3层室内购物步行街、百货、商业步行街饮食、娱乐、影院、电器、超市、服饰百货中高档汇聚四方客联邦商圈以其独特景观成为石家庄最具洋味的综合性景观步行街，集‘景观、购物、休闲、娱乐’为一体的特色商业街。”国际洋货名品街的商户共352家，其中洋货42家，餐饮48家，娱乐13家，服装211家，饰品家居38家。服装(国际洋货名品)、鞋帽、酒吧、餐饮、休闲娱乐、电影城等多种业态为一体的特色地下商业街。中档时尚青年一族天幕太平洋商圈建筑面积约110万平方米，其中综合商业面积70万平方米。集酒店、办公、购物、娱乐、休闲、住宅、餐饮、会所、商务、金融为一体的大型商业综合广场。待规划待规划——石家庄各大商圈经营状况对比PARTIV商业市场分析商圈概况经营业态商品类别业态档次客群来源北国商圈石市中高档消裕华新型商业区特点周边大卖场总量多、布局过于密集商业圈高度重叠商业圈各业态呈现多样化的同时，不同商业圈业态相互叠加以上因素将导致各大卖场、商圈之间的激烈竞争！PARTIV商业市场分析裕华新型商业区特点周边大卖场总量多、布局过于密集以上因素将导项目商业部分定位项目商业部分定位在现有开发条件下、在激烈的竞争下如何在夹层中突破？如何分得市场一杯羹？我们的消费客群在哪里？PARTIV商业定位在现有开发条件下、在激烈的竞争下如何在夹层中突破？如何分得市Codeofthisreport

106七大主题打造商业亮点主题购物中心1237以中档为主，高低档产品为辅的综合商业美食饕餮休闲、娱乐集中营精品购物街区5梦幻童话城4时尚影视城6大型生活超市本项目应进行合理的业种业态配比，以吸引区域各年龄阶层的消费群体。PARTIV商业定位Codeofthisreport106七大各商业业态布局B地块C地块A地块商业精品购物街区中心商业区由于本项目中心商业区占地面积大，盒状购物中心经营管理难度较大，因此，我司建议将中心商业进行组团分割，分别以主力店带动各组团的经营。PARTIV商业定位各商业业态布局B地块C地块A地块商业精品购物街区中心商业区由复合街区式购物中心采用现代城市商业建筑形态——街区商业（block）理念，打造开放式、情景式、体验式综合性时尚体验中心。展现本项目商业活泼、开放、体验的特质，打造一个动感活力的魅力场。商业形态定位PARTIV商业定位复合街区式购物中心商业形态定位PARTIV商业定中心商业各业态概念划分D区：休闲娱乐集中营（5层）主力店：咖啡、SPA会馆主力客群：高端时尚年轻一族富强路塔南路E99米200米136米130米ABCDA区：高档购物中心（5层）主力店：时尚健身会馆、美食主力客群：豪宅区及周边高端客户C区：亲民百货中心（4层）主力店：儿童城主力客群：周边居民E区：下沉式中央休闲音乐广场B区：时尚韩国城（5层）主力店：电玩城、电影院、美食饕餮主力客群：年轻时尚一族、大学生以上四个区由三层商业空中走廊连接地下一层为大型生活超市通过不同主力店的引进，充分吸引周边广大消费客群。PARTIV商业定位中心商业各业态概念划分D区：休闲娱乐集中营（5层）富强路塔南室内、室外及灰度空间的综合运用，营造出开放性的商业空间；建筑进深、尺度把握及平面设计要体现空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割及适应不同规模的租户预留了空间；通过电梯、扶梯的垂直空间转换，广场、天台、天桥的组合营造出人性化的商业空间；商业设计充分考虑项目所拥有的景观资源，打造景观小品，实现人、自然、城市的亲近，形成舒适的购物休闲环境。商业整体建筑设计理念PARTIV商业定位室内、室外及灰度空间的综合运用，营造出开放性的商业空间；商业中央音乐主题广场等特色空间在聚集人气的同时，又通过景观环境的营造，满足客群休闲娱乐的需求。PARTIV商业定位中央音乐主题广场等特色空间在聚集人气的同时，又通过景观环境的D区——高档餐饮包括中餐、西餐、快餐、高档商务餐饮、咖啡厅。ABCDD区——高档餐饮包括中餐、西餐、快餐、高档商务餐饮、咖啡厅。D区——