UA-朗诗南京奥南G52地块项目-0316

整体效果篇成本控制篇CONTENTS目录规划设计篇产品及造型设计篇RENDERINGMASTERPLANNINGUNITLAYOUT&MODELLINGCOSTCONTROL示范区专篇核心理念篇COREIDEADEMONSTRATIONAREA如何呈现朗诗3.0时代树立河西板块住宅标杆？核心价值点一级价值点二级价值点健康地块资源规划资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源绿色科技系统（J版技术配置）恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造户外活动场地休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地重点景观小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观物业及养老长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）时尚创意销售示范区时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）小区规划大围合超大楼间距建筑（内外一体）现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计双大堂设计地上大堂归家时尚感地下大堂归家温馨感绿色

无障碍设计单元入口台阶改为宅前道路放坡室内无障碍设计被动式设计利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑ˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇ为什么是时尚、健康、绿色？Whyvogue,healthy,&greenarethecoreideas?朗诗目标客群决定项目定位！Clients’needsdeterminethecharacterofaprojectandleadtoacertainstyle!青年家庭Justmarried小太阳家庭Familywithchildren孝贤家庭Elderlypeople在奥体中心或鱼嘴商务区上班70-90平米两房户型崇尚时尚绿色生活在鱼嘴商圈或市区上班120-140平米三房户型注重全家的健康，认同朗诗理念与儿女一同生活或拥有自己的温馨小家朗诗长者小站，让老人无忧希望住在郊区景区，每天空气清新；但是也要生活方便，有人照顾……想要住在游乐场里、树屋上，每天可以和小蝴蝶一起玩！工作在钢筋森林中，但是希望老人孩子都能多感受自然，安全健康。希望家旁边有个公园！公园，是城市绿洲，是都市家庭的生活目标，是朗诗奥南项目的解码！三大关键词如何转化为一个设计理念？朗诗

未来公园五个伟大公园为灵感将现代公园生活注入奥南！Inspiredbythefivemostattractiveparks以公园园诠释释健康康、时时尚、、绿色色从开放放无界界的至至高境境界步入生生活的的私密密节奏奏家庭界面私密界界面中央公园邻里公园12345城市界界面商业界界面社区界界面时尚公园活动公园交往公园外部EXTERNAL内部INTERNALPARKOFVOGUEPARKOFACTIVITIESPARKOFCOMMUNICATIONPARKOFNEIBOURHOODPARKOFPRIVACY53214活动公公园为奔跑跑创造造灵感感PARKOFACTIVITIES灵感来来源：：纽约曼曼哈顿顿滑板公公园Reference：Colemanskatepark1沿地块块东侧侧结合合商业业布置置滑板板公园园，打造成成为一一个新新型的的，可可适应应不同同年龄龄段市市民的的各种种需求求的多多功能能交往公园区活动公公园朗诗未未来公公园——活动公公园朗诗未未来公公园——活动公公园PARKOFVOGUE时尚公园灵感来来源：：美国国旧金金山芳芳草地地Reference：YerbaBuena,USA为时尚尚树立立标杆杆2地块西西南角角为小小区售售楼处处，这这是一一个充充满现现代时时尚都都市的的街角角花园园，人人文、、时尚尚、健健康通通过建建筑散散发的的气息息得到到很好好表现现，这这里将将会成成为奥奥南板板块新新的地地标建建筑。。时尚公公园朗诗未未来公公园——时尚公公园交往公园灵感来来源：：纽约约佩雷雷公园园Reference：PaleyPark,NY为喧哗哗的都都市提提供交交流PARKOFCOMMUNICATION沿新梗梗街人人行主主入口口形成成了一一个口口袋型型空间间。在入入口位位置利用铺铺地设设计限限定空空间，将入口空空间与繁忙的的人行行道分分开。绿意层层层渗渗透，，结合合两侧侧的商商业布布置外外摆，，为社社区居居民提提供交往空空间。。交往公公园3朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园纽约中中央公公园灵感来来源：：纽约约中央央公园园Reference：CentralPark,NY高楼林立下下的健康生生活，100米景深绿色色通廊PARKOFNEIBOURHOOD在未来公园园里呈现的的是野生的的树林栖地地，序列的的景观水景景，儿童嬉嬉戏的活动动草地、阳阳光自然的的下沉庭院院，健身休休闲的娱乐乐设施，意在营造出出一个有秩秩序，有自自然，也有有都市时尚尚感的健康康生活空间间。中央公园4朗诗未来公公园——中央公园邻里公园灵感来源：：纽约东汉汉普顿私人人花园Reference：EastHamptonTown,NY邻里间的亲亲密交流PARKOFPRIVACY这里是与建建筑最亲密密的公园，，也是邻里里交往最亲亲切的公园园。每栋住住宅间的空空间设计都都是文化、、自然、艺艺术组合成成的宁静港港湾，服务务着生活在在这的每一一位居民。。邻里公园5朗诗未来公公园——邻里公园时尚公园活动公园交往公园中央公园邻里公园朗诗未未来公园MASTERPLANNING规划设计篇篇朗诗未来公公园总图及技术术指标总图及技术术指标项目单位

数值备注A规划总用地面积㎡

55666.61

B规划建设用地面积㎡

55666.61

C总建筑面积㎡

191423.18

D一.计容积率建筑面积㎡

153083.18

其中1.住宅建筑面积㎡

146284.00

2.公建及配套面积㎡

6799.18

其中沿街商业㎡

4779.18

配电房及开闭所㎡

760.00

消控室㎡

80.00

物业用房㎡

1120.00(含物业管理用房及长者服务站）公厕㎡

60.00

E二.不计容积率建筑面积㎡

38340.00

其中地下机动车库面积㎡

29406.00

地下非机动车库面积㎡

6254.00

设备

㎡

2680.00

F容积率

2.75

G建筑密度%《2525.00%

H绿地率%》3030

I居住总户数户

1358

其中70㎡户型户

36

90㎡户型户

556

120㎡户型户

36140㎡户型户

492

90复户型户

238

J机动车停车位辆

1502住宅按S建≤90㎡,1.0车位/户;90㎡<S建≤144㎡,1.2车位/户;144㎡<S建≤200㎡,1.5车位/户;

配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）,0.4车位/100㎡建筑面积;行政办公,1.5车位/100㎡建筑面积其中地上机动车停车位辆

300小于机动车停车总数的20%地下机动车停车位辆

1202

其中地下自走式停车位辆

829

地下机械式停车位辆

373

K非机动车停车位辆

2623

其中地上非机动车停车位辆

458

地下非机动车停车位辆

2165

L人防建筑面积㎡

6067.98

资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源大围合超大楼栋距√√√√18层住宅(31680㎡)32-34层住宅(93184㎡)复式住宅（（21420㎡)沿街商业(4779㎡)售楼处（958㎡)长者小站（（600㎡)√√功能布局一期（18层组团）住宅总量为为30000平米以上，，满足一期销售要求；形成品字形围合的组团，具具有归属感；独立的出入口及及地库口，便于一期期使用；二期（大高层组团）南北间距大，栋距达到到50-100米，优于招招商地块；；中央围合超超大尺度花花园；形成南北透透景的双重楼王；90复式产品，利于于快速销售售分期开发南低北高100m50m70m65m60m50m一期出入口口及地库出入口商业占据南侧西西侧最长界界面，展示示性最佳；；适当进退形形成商业广广场空间，，利于价值外溢；景观建筑融合设设计，打造造品质空间；主题分区清晰，功能能布局符合合价值原则则；售楼处占据最佳展展示街角，，成为时尚坐标；让出街角空间，容纳营销销等各种活活动；与绿色景观观紧密结合合的造型设设计，在“树屋””里售楼；长者小站临近道路，，方便人车车出入；独立场地和出入入口，减少少对住宅影影响；与社区共享享绿意，让让养老无后后顾之忧；；屋顶农场满足老人““田园梦””；商业配套商住脱开

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产品品90边套产品90跃层产品140通厅产品90中间套产品品140侧厅产品140横厅产品120边套产品户型布局资源合理配配置社区配套备注社区居委会用房㎡350在200—250米服务半径内的服务对象达到0.5—1万人口的，应配套建设350—600平方米的社区办公服务用房，取其下限。社区物业管理用房㎡770.00总建筑面积的4‰开闭所㎡1208*15米

配电室㎡640四个，8*20米

门卫㎡0消防控制室㎡80公厕㎡60合计㎡140150M150M150M150M配电房二层配套（居委委会）长者小站（（二层含物物业150平米）开闭所消控公厕尽量将配电电房布置在在沿外围道道路及商业业背面，保保证服务均均好性；公厕厕和和消消控控房房布布置置在在商商业业的的最最北北端端，，减减少少对对商商业业的的打打断断，，同同时时保保证证其其可可达达性性。。配套套服服务务均衡衡布布置置私家家车、、访访客客车车、、出出租租车车、、搬家家车车、、消消防防车车、救护护车车流流线线分分析析停车车位位（（正正常常使使用用））分分析析消防防登登高高面面设设置置搬家家车车停停靠靠分分析析沿外外环环路路布布置置港港湾湾式式停停车车点点搬家家车车不不再再占占道道交通通分分析析其中中地地上上访客客停停车车:90辆商业业停停车车：：20辆地上上停停车车：300辆停停足足20%配套套停停车车：：19辆固定定停停车车:78辆弹性性绿色色停停车车:93辆（（初初期期不不开开放放））通过过可可升升降降路路桩桩管管理理停停车车地上上停停车车分分析析地下下车车库库建建筑筑面面积积（（含含单单体体））：：38340㎡其中中：：机机动动车车地地库库：：29406㎡非机机动动车车地地库库：：6254㎡设备备用用房房等等：：2680㎡停车车总总量量（（已已折折算算））：：1239辆其中中：：自自走走车车位位：：822辆机械械车车位位：：412辆微型型车车位位（（已已折折算算））：：15辆单车车指指标标：：30.9平方方米米/辆（含含机机械械车车位位））单车车指指标标：：23.7平方方米米/辆（扣扣除除单单体体投投影影，，包包括括各各类类机机房房坡坡道道等等）防火火分分区区图图地库库平平面面图图地下下停停车车分分析析人防防区区域域(6254㎡））2-2剖面面图图1122放大大剖面面图图1-1剖面面图图自走走车车库库层层高高为为3.6米机械械车车库库层层高高为为4.6米竖向向分分析析简洁洁大大气气的的地地下下入入户户大大堂堂地下下大大堂堂分分析析3.地下下大大堂堂处处设设置置反反向向车车挡挡，，体体现现人人性性化化关关怀怀1.电梯梯门门厅厅标标准准化化设设计计2.入口口装装修修风风格格简简洁洁大大气气，，突突显显品品质质日照照分分析析图图由由天天正正软软件件测测算算日照照标标准准日日：：大大寒寒日有效效日照照时时间间带带：：08点-16点受影影面面高高度度：：900mm网格格间间距距：1000mm测试试间间隔隔时时间间：：1分钟钟结论论：：满满足足大大寒寒日日两两小小时时满满窗窗日日照照要求求日照照分分析析MULTI-DIMENSIONDETAILDESIGN多维维细细节节设设计计做地地产产景景观观，，大大多多数数时时候候我我们们会会想想到到：龙湖湖的花花海海绿城城的绿绿化化星河河湾湾的奢华华………这些些都都是是美美丽丽的的层层面面，，我们们从从仁恒恒社区区细细节节汲汲取取灵灵感感，，注重重细细节节设设计计，，将健健康康生生活活品品质质再再次次提提升升，，打造造最最能能触触动动人人们们心心灵灵的的，，朗诗诗生生活活！！休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观√√√√√√√全龄龄社社区区-细节节塑塑造造朗诗诗未未来来公公园园老人，小孩，，青年的生活活124339810675123145678910碧草如茵艺术长廊多功能球场生态农场魅影森林鸟语花香亲水广场慢跑双环长者小站休憩小站全龄社区-细节塑造童青老草坪是孩子最最喜爱的活动动场地，一场赛跑立刻开开始童全龄社区-细节塑造1碧草如茵借助ECO-TECT软件，从阳光光和通风角度度，测算本项目的内环环境指标，达达到更舒适的的效果。以18层组团为例在清晨阳光更更好的区域布置开放活动动草坪，供老人晨练、早晨阳光宝宝贵，可减少少遮挡；在傍晚阳光强烈的区域布置树阵，将下午的余余温遮蔽，提提供放学孩童童嬉戏的场所所。组团8:00时阴影情况（（老人晨练时时段）组团16:00时阴影情况（（孩童放学活活动时段）开放活动草坪坪树阵全龄社区-“风”“光””塑造艺术长廊是展展览交流的好好地方，父母和孩子可可以愉快的亲亲子互动2艺术长廊全龄社区-细节塑造童浅浅的水面在在夏天最受欢欢迎美丽和安全必必须兼得7亲水广场全龄社区-细节塑造童清晨，在鸟语语花香的树林林里，老人们开始了了一天的晨练练老乔木树冠软硬结合的铺铺地座椅6鸟语花香全龄社区-细节塑造夏季标高1200mm处风速风速大：树阵阵风速小：草坪坪冬季季标高1200mm处风速以18层组团为例通过ecotect软件计算风速速，可直观分析析出场地夏季、冬季风速布局。蓝色圈内为风风速较小区域域，在规划中中布置老人、、孩童活动场场所；黑色圈内为风风速较大区域域，在规划中布置置了树阵阻挡挡寒风，活动动场所也刻意意规避了这个个区域。全龄社区-“风”“光””塑造老人可以定时时体检晒太阳的座椅椅垂直绿化单独房间贴心服务会客室10长者小站老全龄社区-细节塑造在闲暇之余可可以开展园艺试验田，体体会田园之趣趣老4生态农场全龄社区-细节塑造安全人性的无无障碍设计在有高差出现现时，利用缓缓坡方便老人人、儿童出行行，全小区实实现无障碍。。住宅入口无障障碍设计全龄社区-细节塑造3多功能球场台阶可作看台设置插座及临时储物户外插座全龄社区-细节塑造青运动爱好者可可以相约球场场，挥洒汗水水“球迷”在看台上为他他们助威傍晚的树林，灯光光点亮小径，，同样是散步约约会的好地方方见光不见源5魅影森林青全龄社区-细节塑造慢跑大环800米微汗小环400米“朗诗未来公公园”里设计计一条慢跑道道路，社区居居民可以锻炼炼身体，健康康慢跑跑道温馨提示8慢跑双环青全龄社区-细节塑造慢跑环上设置置直饮水点、、清洗沙池、宠物厕厕所,休憩一会，继继续出发户外电源户外储物休憩长椅饮水点WIFI点洗手池动物沙池青休憩小站9全龄社区-细节塑造引入“绿色地地球”在相对隐蔽且且方便出行的的位置设置垃垃圾收集点。。回收利用收集集点衣物回收收集点垃圾临时收集点全龄社区-细节塑造UNITLAYOUT产品设计篇——商业泛公园商商业时尚：紧跟跟潮流流的，，与时时俱进进的，，开放放的，，不断断变化化的VOGUE:keepupwiththetrendandshowthespiritofyoung.精致：品质质感、、原版版的，，是质质量的的保证证，也也是身身份的的象征EXQUISIVE:originalideaandsticktohighquality.公园里里的商商业时尚健康：从衣衣食住住行等等各个个方面面，帮帮助业业主构构筑健健康生生活HEALTHY:covereveryaspectsoflifeandleadtotherealhealthylifestyle.便利：紧密密贴合合客户户基本本的日日常生生活需需求，，日常常消费费“足足不出出区”CONVENIENCE:offerainstant&adequatesupplyfordailylife.精致便利健康设计理理念公园里里的商商业商业总总量：：4000平米以以上商业性性质：：以满满足小小区居居民需需求为主；；少部分可可辐射射至周周边社区商业定位：：中高端，生活气息浓浓郁的的、情情景体体验商商业街区商业选选址：：沿南南侧和和西侧侧道路路沿街街布置置商业体体量：：独立立式，，一层层为主主，局局部二二层基地住区住区住区招商地地块商业街街周边楼楼盘商业布布局面向家家庭的消费费模式式，以以青少少年、、活跃跃长者者、妈妈妈主主妇为为主力力客群群；一一般主主要分分为：：美食食餐饮饮、休休闲娱娱乐、、康体体养生生、居居家生生活、、文化化教育育等基本模模块，以及及社交交互动动、公公益服服务等等辅助模模块。1社区型型商业业设计计导则则项目周周边并并未形形成成成熟的的商业业氛围围，需需本地地块重重点打打造，，提供供居住住着高高品质质、配配套齐齐全的的社区区商业业设施施：其面积积比在在不同同时间间段有有相应应浮动动，一一般约约为：：餐饮：：零售售：服服务：：其他他=3：2：1：2公园里里的商商业服务功功能的的商业业，由由于其其商业业价值值较低低，建建议以以组合合模块块方式式联合合经营营，形形成一一个““集合店店”，方方便居居民使使用，，同时时提高高效率率。2社区型商业业设计导则则商铺开间为4-6M，面宽：进深控制在1:3以内；单铺面积控制制在40-50㎡左右，街角设置置二层主力力店，面积积控制在100-200㎡。利于销售售及后期3商业界面连连续，延展面达到最大化化。4充分考虑店店招、广告告位、灯光光、景观的的整体化设计计；重视情景景化包装，，商业氛围围的营造。。5新区盘需要要营造成熟熟的商业氛氛围，因此此在项目开开盘前期需需要通过商业情景化化包装手段来出彩彩以小博大，，营销新亮亮点，指导导科学业态态规划商业短期内内提升形象象、增加项项目附加值值减少招商阻阻力，避免免二次改造造次入口广场极限运动广场主入口广场街角广场下沉广场邻里服务广场L型的商业街街通过建筑筑的进退，，形成6个聚合广场场，主题各异异；漫步-停留-休憩的商业业行为，符符合人们时时尚“漫生生活”的诉诉求。时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）√√√主题式体验验——空间营造主题式体验验——空间营造茶吧自行车道5.5M5.5M4M3.5M车行道铺装化地面停车人行道3.5M外摆及花池便捷的商业业停车体验验邻里管家生鲜超市、、进口食品品超市、水水果店、药药店、干洗洗店、家电电维修、宠宠物店、母母婴店、健健康网点、、银行&ATM、邮局、美美容美体馆馆、汽车美美容中心活力充电站站健身房、运运动装备专专卖店、玩玩具店、桌桌游吧、便便利店艺术文化廊廊售楼处、书书吧、时尚尚家居、画画廊、办公公文具、音音乐体验中中心、影像工作室室美食美刻STARBUCKS、板长寿司司、新元素素、朱古力力店、Bakerone、意大利餐餐厅、PIZZA、家有好面面、甜品店店、85℃、茶吧、、花店、水水果店、便便利店主题式体验验——业态分区花店茶便利店85℃值班管理甜品店COSTACOFFEE家有好面星巴克主题式体验验——美食美刻主要业态：：STARBUCKS、板长寿司司、新元素素、朱古力力店、Bakerone、意大利餐餐厅、PIZZA、家有好面面、甜品店店、85℃、茶吧、、花店、水水果店、便便利店新元素吧COSTACOFFEE室内布局“口袋型””人行入口口广场空间间商业灰空间间18M精致空间演绎商商业氛围主题式体验验——美食美刻1070080003600主题式体验验——艺术文化长长廊主要业态：：售楼处、书书吧、时尚尚家居、画画廊、办公公文具、音音乐体验中中心、影像工作室室售楼处书吧办公文具音乐体验中心影像工作室时尚家居56008000主题式体验验——艺术文化长长廊售楼处后期将改造造成时尚咖啡主主力店街角主力店店为时尚树树立标杆桌游吧瑜伽教室玩具店运动装备专卖店便利店主要业态：：健身房、运运动装备专专卖店、玩玩具店、桌桌游吧、便便利店主题式体验验——活力充电站站极限运动广广场为年轻轻人提供场场所118004000主题式体验验——邻里管家生鲜超市屈臣氏邮局网点进口食品超市水果店ATM家电维修干洗店母婴店美容美体馆馆宠物店公厕药药房公厕房主要业态：：生鲜超市、、进口食品品超市、水水果店、药药店、干洗洗店、家电电维修、宠宠物店、母母婴店、健健康网点、、银行&ATM、邮局、美美容美体馆馆、汽车美美容中心为居民生活活提供便利利健康网点600075004500主题式体验验——邻里管家精致空间为为居民提供供交流造型设计理理念商业造型设设计整体连续，强调半室外空间间和景观的的相互渗透透。利用现代代手法和绿绿色生态技技术再现南京印象，，将绿色健健康时尚融融入生活坡屋顶的现现代演绎广告位：二层吊顶顶位置店招：一层门头头上方灯光：结合店招招字体设置置挂壁式小灯灯箱店铺内透光光雨篷：二层出挑挑作为雨篷篷使用咖啡店轻餐饮造型细节节UNITLAYOUT产品设计计篇——住宅房型要求建筑面积面积配比3室2厅2卫〈140㎡〉40%2室2厅1卫〈90㎡〈30%3室2厅1.5卫〈120㎡〈10%1.5室2厅1卫〈70㎡〈

5%跃层户型〈90㎡〉15%●首次次改善型型年轻家庭庭●品质质改善型型主力客群群●首次次改善型型小太阳家家庭●首次次置业型型新婚家庭庭●首次次置业型型幸福起航航本项目户户型定位位建议主主要以改改善型客客群为主主，兼顾顾首置的的品质客客群，与与周边竞竞品拉开开了一定定差距。。120-140平米的改改善型产产品占比比一半，，不求房房间数而而着力于于户型的的舒适度度，决定定了本项项目的定定位为中中高端。。90平米跃层层户型要要求15%以上，肯肯定了其其市场接接受度和和其营销销价值。。5%30%10%40%15%70901201409090+140户型是取取胜的关关键！恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造√√√√户型配比比第五条天天井井和凹槽槽除低多层层住宅以以外，建建筑物设设置水平平投影面面积小于50平方米的的天井，以及非非直接对对外开敞敞的建筑筑凹槽应应并入建建筑物自自然层计计算面积积。第八条阳阳台台、露台台、挑台台住宅每层层阳台水水平投影影面积之之和不得得超过该该层总建建筑面积积的15%。同一户户内设置置阳台的的数量不不得超过过居住空空间个数数之和。。在建筑筑主体结结构外的的阳台最最大进深深不得大大于1.8米，水平投影影面积不不得大于于8平方米。在建筑筑主体结结构内或或在建筑筑主体结结构以外外的不符符合上述述条件的的阳台按按其结构构底板外外围水平平投影面面积计算算全面积积。与阳台相相接的各各类建筑筑外部构构件，无无论是否否与阳台台隔断，，均作为阳台台控制，，并计算算面积。南京面积积新规2014年7月出台小天井、、大赠送送已不再再适用！！√×规范梳理理集中式核心筒B31、电梯联动，使用效率高2、侯梯厅尺寸2400*4800mm，空间舒适3、首层可实现集中大堂4、电梯与疏散楼梯前室合并，符合当地消防要求，公摊面积少。优点2集中式核心筒A1、进深小，体型系数小2、符合当地消防规范优点1、两电梯分离，无法实现联动2、公摊面积大3、首层需做两个大堂，公摊面积大，不利于管理缺点1上轮分离式核心筒1、中间户实现南北通2、形成一梯两户的入户感受优点前室嵌套，存在规范风险缺点√核心筒比比选改造前改造后改造前此部分分架空及立面面留洞口，不不计算面积改造后增加18平大堂面积首层大堂研究究1入口门廊增加加价值感与便便利性2无顶——不计容不计密密不计公摊3玻璃天棚——开发商统一改改造加建4信箱——门廊外投内取首层大堂设计计

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产品90边套产品90跃层产品140通厅产品90中间套产品140侧厅产品140横厅产品120边套产品户型布局资源合理配置置编号项目70户型

90户型

120户型

140户型

140横厅户型140侧厅户型140楼王户型A140楼王户型B90复式户型

1电梯厅合用联动合用合用联动合用联动合用联动合用联动独用独用合用联动2入口感受走廊入户走廊入户走廊尽端走廊尽端走廊尽端走廊尽端独立入户独立入户走廊入户3玄关玄关柜玄关柜玄关柜独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关4起居室面宽350036003900*760040006200*56004200*76006400*57006400*600035005餐厅面宽35003600餐客厅一体4000餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体35006主卧面宽3200330038003800380042003800380035007主卧三件套——配置配置配置配置配置配置—8次卧面宽2400300033003300300034003500350030007次卧套——————配置配置—8北卧面宽——32003300290031003000330035009公卫干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离10储藏空间结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜独立储藏11景观阳台南向南向侧向南向南向侧向南向南向南向12工作阳台——————北向——13设备平台—————赠送赠送赠送—14飘窗全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送—15备注

多设书房一间

以上为改造后户型级配表户型设计户型设计轻奢140户型赠送设备平台台后期可改造为为生活阳台餐客厅一体设设计绝无仅有6.4米宽厅设计，，南向大阳台台和落地窗，，品质感不言言而喻主卧大面宽主卧、、步入式衣帽帽间、大浴缸缸主卫，周到到配置尊贵感感受南次卧套间南向卧室全套套间设计公卫干湿分离，提提高使用效率率四宽：宽厅，宽卧卧，宽阳台，，宽飘窗双套房：双南卧设计计赠送：赠送设备平平台、阳台、、飘窗（10.4㎡）绝版宽厅独立电梯入户户独立电梯，尊尊贵入户感受受户型设计主力140户型餐客厅一体体设计南向大阳台台和落地窗窗，品质感感不言而喻喻主卧大面宽主卧卧、步入式式衣帽间、、大浴缸主主卫，周到到配置尊贵贵感受公卫干湿分离，，提高使用用效率玄关功能、对景景、仪式感感都在方寸寸间赠送设备平平台后期可改造造为生活阳阳台绝版宽厅四宽：宽厅，宽宽卧，宽阳阳台，宽飘飘窗赠送：赠送设备备平台、阳阳台、飘窗窗（9.6㎡）户型设计主力140户型主卧超大面宽主主卧套间，，周到配置置尊贵感受受次卧大面宽次卧卧储藏可作为全家家换季、收收藏的空间间阔绰横厅餐客厅一体体设计30坪超大横厅厅设计，阳阳光生活浪浪漫满屋横厅：功能强大大，布局合合理，空间间方正赠送：赠送设备备平台、阳阳台、飘窗窗（10.7㎡）赠送设备平平台后期可改造造为生活阳阳台景观阳台270°景观阳台，，最大限度度享受阳光光和美景户型设计主力90户型储藏独立的收纳纳空间时尚空间通厅：空间方正正，气度不不凡赠送：赠送阳台台、飘窗（（4.8㎡）玄关精妙玄关，，倍增入户户的仪式感感厨房灵动设计，，可开敞作作为西式厨厨房，也可可封闭满足足中式炒菜菜卫生间干湿分离，，提高使用用效率主卧步入式衣帽帽间等高配配置，提升升小户型的的生活品质质餐客厅一体体设计通厅设计，，以小见大大户型设计主力90户型方正客厅客厅：阔绰客厅厅，豁达天天地赠送：赠送阳台台、飘窗（（5.7㎡）玄关营造回家的的温馨感，，更换衣服服，琐碎碎物品收纳纳卫生间干湿分离，，提高使用用效率主卧宽敞明亮，，尺度舒适适通厅设计餐-客厅通厅，，视线通透透、使用高高效四面宽全南南全南向设计计，面宽远远大于一般般产品厨房南向采光，，明亮舒适适户型设计70户型N+1空间N：空间灵动动，自由组组合赠送：赠送阳台台、飘窗（（4.6㎡）厨房南向采光，，明亮舒适适卫生间干湿分离，，提高使用用效率四面宽全南南全南向设计计，面宽远远大于一般般产品通厅设计餐-客厅通厅，，视线通透透、使用高高效玄关营造回家的的温馨感，，更换衣服服，琐碎碎物品收纳纳0.5房设计多功能书房房随心变换换,充分满足不不同功能需需要户型设计复式户型A珍稀双层复复式空间：精致生活活，尽尽在掌握赠送：赠送阳台台、挑空（（25.2㎡）3+1房90坪3+1房，精致实实用客厅卧室布布局南北通透，，三开间朝朝南储藏室大面积独立立收藏空间间超大面积赠赠送上层空间绝绝无仅有25坪超大赠送送，时尚家家居，自由由掌控户型设计复式户型B珍稀双层复复式空间：精致生活活，尽尽在掌握赠送：赠送阳台台、挑空（（23.9㎡）3+1房90坪3+1房，精致实实用客厅卧室布布局南北通透，，动静分区区储藏室大面积独立立收藏空间间超大面积赠赠送上层空间绝绝无仅有25坪超大赠送送，时尚家家居，自由由掌控户型设计推荐楼型展展示32F140+90+90+140宽厅+侧厅户型设计推荐楼型展展示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展展示32F140+90+90+140通厅+侧厅户型设计推荐楼型展展示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展展示32F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展展示32F120+120一层平面(可以考虑做复复式户型)户型设计推荐楼型展示示18F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展示示18F140+140一层平面户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90一层平面户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90一层平面户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型南北通透户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型一层平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式下层平面面复式上层改造造后平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式上层改造造前平面复式一层平面面我们的住宅造型诉求：与周边差异化化并营造高品品质、绿色人人文的社区，，并且合理控制资金成本本现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计√√√整体采用现代公建化风风格，体现大气简简约的项目气气质；汲取南南京文化建筑筑中的稳重、、古朴气韵，，大开大合，，具有雕塑美美感。造型风格古朴而精致，，摩登而怀旧旧——梧桐树后的南南京故事住宅造型设计理念汲取了总统府府及罗伯特森森会堂的造型型元素，增加摩登的细细节，其斜切面和和大门的雕塑塑感都使整个个住宅楼品质感倍增。造型理念普林斯顿大学学的罗伯特森森会堂总统府UNITLAYOUT产品设计篇——长者小站长者小站设计计临近道路，方方便人车出入入；独立场地和出出入口，减少少对住宅影响响；与社区共享绿绿意，让养老老无后顾之忧忧；屋顶农场满足足老人“田园园梦”；屋顶平面图二层平面图（物业150㎡）一层平面图种植屋面——屋顶农场长者小站设计计长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑√√√√√√COSTCONTROL成本控制篇地下车库建筑筑面积（含单单体）：38340㎡其中：机动车车地库：29406㎡非机动车地库库：6254㎡设备用房等：：2680㎡停车总量（已已折算）：1239辆其中：自走车车位：822辆机械车位：412辆微型车位（已已折算）：15辆单车指标：30.9平方米/辆（含机械车位位）单车指标：23.7平方米/辆（扣除单体投投影，包括各各类机房坡道道等）地库成本控制制地库成本控制制措施：1，小柱网2，地库抬高3，合理利用空空间4，减少少开挖挖（做做一层层地库库）地库成成本控控制结论：：1.理论上上，小小柱网单车车指标标，每每个车车位比比标准准柱网网可节约0.92-1.89平方米米的车位位面积；；单车指指标：：23.7平方米米/辆（含机机械车车位））2.跨度小，配配筋低低，节约梁梁板的的钢筋筋用量量，节省省造价价。3.机械车车位采采用小小柱网网，保保证横横向车车位全全部在在柱跨跨内平平移，，能提提高单单个设设备的的运作作数量量，提高停停车率率地库设设计采采用小柱网网形式式小柱网网特点点：1.与传统统柱网网相比比，在在车尾尾位置置增加加一排排柱2.柱网变变小，，梁、、板的的跨度度变小小小柱网网的尺尺寸：：1）柱跨跨度：：5300（传统统跨度度7800~8100）2）车位位尺寸寸：2400*53003）柱尺尺寸：：400*4004）柱跨跨净距距：49001.小柱网网1.2m地库成成本控控制在符合合规范范的前前提下下，地库抬抬高，保证在空间间有限限的位位置布置微微型车车位，按照照相3.合理利利用空空间2.地库抬抬高设设计结论：：共减小92016立方米米的土土方开开挖量量。无地地库库，，施施工工快速速永久久功能能，，避避免免拆拆建建成成本本实景景商商业业与与虚虚拟拟商商业业结结合合实景景商商业业虚拟拟商商业业示范范区区成成本本控控制制真石石漆漆50元/㎡干挂石材200元/㎡玻璃璃栏栏板板600元/㎡深咖咖色色金金属属漆漆200元/㎡立面面材材料料成成本本合合算算材料以32F楼王为例1至4层外墙为黄金麻石材干挂石材为200元/平米左右，包括施工的总成本约为550元/平米在非近人尺度上使用仿黄金麻真石漆（即4层以上）真石漆为50元/平米左右，包括施工的总成本约为100元/平米窗间墙及阳台实体栏板处使用深咖色金属漆窗间墙的金属漆与真石漆穿插处理深咖色金属漆为30元/平米左右，包括施工的成本约为80元/平米阳台栏板统一为玻璃栏板玻璃采用普通双层白玻，成本约为600元/平米（包含安装费）32F楼王外立面材料面积：8854.19平米单方造价（材料）：173.65元/平米单方造价（包含施工）：262.76元/平米总造价（材料）：153.75万总造价（包含施工）：232.66万后附材料成本合算明细表立面面成成本本控控制制立面面材材料料成成本本合合算算明明细细表表材料类型使用部位所用楼层使用面积（㎡）材料单价（元/㎡）施工单价（元/㎡）材料总价(元)包含施工总价(元)石材外墙1F380.0320035076006209016.5外墙2F351.3620035070272193248外墙3F351.3620035070272193248外墙4F351.3620035070272193248玻璃栏板阳台栏板1F~32F1678.08600材料单价已包含安装费10068481006848深咖色金属漆窗间墙1F~4F225.2830506758.418022.44F以上偶数层788.48305023654.463078.4阳台1F~32F1148.16305034444.891852.8真石漆外墙4F~32F2791.65050139580279160窗间墙4F以上奇数层788.4850503942478848合计8854.191537531.62326570.1立面面成成本本控控制制一、、本本投投资资估估算算依依据据下下列列条条件件、、资资料料编编订订：：1.建设设单单位位提提供供的的该该项项目目设设计计招招标标文文件件；；2.我公公司司的的设设计计方方案案图图纸纸及及设设计计说说明明；；3.现行行南南京京市4.主要材料根据近期南京市建设工程的造价信息。5.主要经济指标，参考大量同类建筑有关资料。二、投资估算表(单位：万元)

总投资87616.20万元，其中建安工程费71886.00万元，景观工程费1127.50万元，其他建设费用10952.02万元，不可预计费3650.67万元。序号项目及费用名称总计（万元）工程量（㎡）单价（元/㎡）备注一建安工程费

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