重庆市房地产动态报告

35/35.HYPERLINK":///"决策·参考主办单位：市房地产开发协会2011.03（上）COMMENTCOMMENT本期导读本期导读●24日举行的全国保障性安居工程工作会议上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市和生产建设兵团签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。据了解，今年全国共将建设城镇保障性住房1000万套，比去年增加70%多，改造农村危房150万户以上。●无论是保障对象、用地规划，还是融资模式、建设模式、房源筹集方式等等各方面，、、、等比较有代表性的城市，都进行了种种的创新和努力。租房更是成为住房保障的主角，为各地政府所重视，也将保障到更大围的人群。●对于接下来的房地产调控工作，温家宝表示，要毫不动摇地坚持抑制投机投资性购房需求，通过一段时间的努力，将投机投资性购房需求抑制上见到效果。●据了解，目前可投资于保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。今年虽然各地保障房的资金缺口很大，但由于时间紧迫，有关方面都在设法通过各种方式运筹资金。总体上看，今年全国保障房融资渠道将获得更大突破。《市房地产市场动态报告》容涵盖国际国宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、企业经营管理经验创新与房地产市场热点论述等。是难得的专业房地产行业与涉与房地产投资的专业人士量身定做的行业报告。对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电0。（注：点击目录标题页码可直接阅读当前文章，点返回键可回到目录）目录CONTENTSTOC\o"1-3"\h\z\u[视点聚焦]热点价值分析反思 3房地产调控痛下“杀手锏”，保障房任务已立军令状 3回顾：2010年保障房建设艰难前行 4前景：“十二五”保障房建设任重道远 6资金：“众人拾材火焰高”，各方救火保障房 8[地产风云]宏观形势牛市熊市 10商业地产迎来“春天里” 11“大鱼吃小鱼”正上演，房企掀起并购风 12房地产企业海外“拉郎配” 13银根紧缩，开发商仍“硬扛” 15[楼市]市场企业楼盘土地 17：普通商品房拿到房产税免收“金牌” 17：严打房贷“一拖二”，搭售基金将重罚 18：保障房资金来源解秘 19[样板城市]借鉴理智冷嘲热捧 20：楼市迎来“初春” 20：保障房建设加速启动 21：“学位房”异军突起 21：调控效果显现，成交量大幅下滑 22：别墅回“城”，春光无限好 23[半月信息] 25政策 25数字 27声音 28区县 29企业动态 30技术前沿 31《市房地产市场动态报告》（纸质版）目录 32[视点聚焦]房地产调控痛下“杀手锏”，保障房任务已立军令状24日举行的全国保障性安居工程工作会议上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市和生产建设兵团签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。据了解，今年全国共将建设城镇保障性住房1000万套，比去年增加70%多，改造农村危房150万户以上。保障房军令状要落地国务院有关部门要求，在签订目标责任书以后，各地要早谋划、早动手，尽快将任务落实到具体项目，并尽快落实资金和土地。今年计划建设的项目，要尽早开工，最迟在11月底前要全部开工建设。同时在保证工程质量的前提下，要加快进度，确保今年基本建成500万套以上。从各地签订责任书的容看，今年公共租赁房逐渐成为重要的保障方式，有关部门也要求在原有政策的基础上完善投资和运营机制。为适应我国城镇化快速发展阶段住房问题的特点，今后公租房将成为保障性住房发展的重点，主要用于解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工等群体。有关部门已要求在商品房价格和租金较高的城市，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，大幅度增加公租房供应。同时给予相关的政策优惠和支持，鼓励社会参与公租房建设。公积金、金融机构的支持力度也将进一步加大。住房和城乡建设部有关负责人表示，在加大资金投入的同时，创新机制、完善政策更为重要。特别是发展公共租赁房这个新生事物，需要创新政策措施和制度设计，吸引社会资金积极参与。住房和城乡建设部将会同有关部门加强相关的政策研究和制度创新。1000万套保障房要保量更要保质未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7％到8％提高到20％以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。根据部署，今年将完成开工建设1000万套的任务。对这一事关万千百姓的民生工程，不仅要完成“数量”，更要确保“品质”，对各地政府来说，这是必须面对的双重考验。面对保障房建设的空前力度，一些代表委员表示振奋，也难掩担心。好政策离不开好的落实，保障房这块蛋糕要做大更要做好，一要防止完不成，二要防止了之。事实上，在多年来的保障房建设领域，种种鲜明反差促人警醒：很多地方在报告和文件谈“要建多少套保障房”“保障人群将达到多少比例”等等，但在具体的项目落实中，不是迟迟没有动静，就是实际数字频频“缩水”；一些地方大谈细节关爱，一面却将保障房建在了偏僻遥远、交通和配套等根本无法跟上的地方。保障房建设中出现质量问题等更屡见不鲜。做大做好保障房蛋糕，考验的是地方政府和领导坚决贯彻中央部署的决心。在保障房开工建设过程中，不可避免会遇到资金筹措、用地审批、城市规划等难题，需要的是迎难而上，抓紧规划，有序开工，确保质量，而不能见难则退。必须坚定不移地加大投入，完善机制，公平分配。保障房建设，关乎民生冷暖，牵动无数家庭。只有做大，做好，才能真正把中央的要求落到实处，才能让住房困难户感受到党和国家的温暖，共享经济社会发展成果。[返回]回顾：2010年保障房建设艰难前行尽管保障性住房在全国各地时不时地掀起阵阵舆论风暴，但无疑，2010年全国各地的年终答卷比往年都漂亮了许多。住房和城乡建设部部长伟新表示，2010年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，超额完成年初国务院部署的任务。全国许多城市在过去的一年里，把住房保障工作逐渐从应急性工作转变为常规性工作，保障力度前所未有。市2010年的住房保障工作要“确保实现两个50%的目标——政策性住房建设用地占住宅用地50%以上，新开工建设政策性住房套数占全市新开工住宅套数的50%以上”，则宣布从2010年开始，三年要每年建设1000万平方米的公租房。无论是保障对象、用地规划，还是融资模式、建设模式、房源筹集方式等等各方面，、、、等比较有代表性的城市，都进行了种种的创新和努力。诸如的农民工公寓、的人才安居住房等新名词逐渐广为人知，成为高房价社会中的一股暖流。公租房更是成为住房保障的主角，为各地政府所重视，也将保障到更大围的人群。：定向安置房“结对子”在市的住房保障体系里，有一个特别的类型一一定向安置房。原东城、西城、崇文、宣武这四个老城区人口疏解是2010年保障房建设的主要任务之一。过去两年，人口密度过大的城四区已经向外疏解了4000余户居民。为了避免原来的老街坊分开，市各区县2010年年采取了“结对子”的方式，首期结对子的方式为：西城对昌平，东城对顺义，宣武对丰台和大兴，崇文对。定向安置尽可能采取集中布局的原则，将原先居住在一起的居民尽量安排在一个小区中，长期的邻里感情还能得到继续，把对原来街坊的传统氛围的破坏降低到最小化。老城区人口疏解的目的本来是改善旧城居民的住房条件，但过去很多居民嫌政府提供的定向安置房位置偏远，上班、上学、看病多有不便，不愿意搬迁。为了解决这一问题，城区人口疏解常用的“搬迁”模式将会逐渐调整：待修建在其输入区的定向安置房竣工后，以较为优越的住房、交通、教育医疗条件改善吸引城里人自愿外迁，更加以人为本。：大型居住社区建设，资金先行为加大住房保障力度，进一步优化房地产市场结构，2009年初，市对重点推进的保障性住房大型居住社区原基地进行了拓展扩容。研究确定了“以区为主、企业集团对口大基地”的建设机制，并成立了“市大型居住社区建设推进办公室”，市住房保障和房屋管理局作为该机构的成员单位与主要牵头单位，与市、区相关部门与企业集团积极协调沟通，在规划选址、控规编制、项目核准、土地供应、拆迁腾地、项目招投标、建设项目意向书和备忘录签订、土地和建房价格核实论证、专业设计、市政公建配套建设等方面做了大量协调与事务工作，确保大型居住社区市政、公建配套与住宅“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”。2010年12月8日，银监局表示，目前加快推进以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目建设，其中，在年已启动的13个社区项目建设，需要向银行贷款373.8亿元。对此，各银行采取了“总银团+子银团”相结合的银团贷款合作模式发放这笔贷款。银团贷款成员行之间签订了合作备用备忘录，进一步明确各自权责关系，保证借款人用款需求能够与时满足。为确保贷款资金能够得到严密监控，银行贷款资金发放后，统一划至子银团牵头代理行的托管专户，贷款资金实行受托支付方式，由子银团牵头代理行负责落实资金使用监督管理。此外，为保证贷款资金使用与工程进度计划相匹配，贷款银行委托监理工程机构对13个地块工程的进度进行跟踪监督，并由银团贷款牵头行按季对监理报告进行整理分析，合理满足工程提款需求，并向相关贷款成员行与时提示告知。：成立公共租赁房管理局，专心做一种产品继住建部2010年6月发布《关于加强发展公共租赁住房的指导意见》后，市率先于7月底即成立公共租赁房管理局，专职住房保障规划、政策、分配和监管等工作。市国土资源和房屋管理局副局长力表示：的住房体制改革思路是实现住房保障的“三合一”体系，即将公租房、廉租房和经济适用房三种类型“三位一体”。也就是说，未来市的住房保障只有一个品种，就是公共租赁房，不会专门再去建设廉租房和经济适用房。然后再根据不同的保障人群，来进行分层次保障。保障产品是统一的，但保障模式是多元的，而建立公租房管理局是这一改革思路实现的机构保障。至于属于廉租房申请家庭的，申请公租房依然享受廉租待遇，其租金差额由所在的区县政府提供补贴。而经济适用房申请家庭，则按照“公租房5年后可申请购买”的规定实施。公共租赁房售出后就成为经济适用房，但是要出售转让，就只能由政府回购，然后再次转化为公租房房源。看似纷繁复杂的住房保障工作，在就简化为了一项工作，在保障房的建设、规划以与管理上实现了统一，无论是房屋项目质量还是管理工作效率，都应得到较大的改善。：七种形式全覆盖低收入家庭截至2011年初，的住房保障体系，已经做到了对低收入、中等偏低收入住房困难家庭的全覆盖。目前，中心城区对持有城区户籍5年以上、人均住房面积18平方米以下的最低收入、低收入家庭，分别实行梯度式的7种住房保障形式，即配租廉租住房、发放租赁补贴、实行公房租金减免、供应完全出售型住房、供应共有产权型住房、发放政府购房补贴、配租公共租赁住房。其中，人均月收入1000元以下的低收入住房困难家庭，有经济支付能力的可申请购买完全出售型住房；经济支付能力有限的，可申请购买个人出资50%的共有产权型住房；没有经济支付能力的，可继续领取廉租住房租赁补贴，通过市场租房解决居住问题。现在，城区面向“夹心层”的1489套公共租赁住房已开工建设，低收入无房家庭将可优先申请配租；人均月收入低于1500元的中等偏低收入家庭，也被纳入了住房保障围，可购买与低收入住房困难家庭一样优惠的完全出售型住房；也可在购买普通商品房时，申请领取政府购房补贴，标准为可享受的住房保障面积乘每平方米2800元。[返回]前景：“十二五”保障房建设任重道远温家宝日前表示，“十二五”期间，要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到20%，届时就能有效缓解住房压力，解决中低收入，特别是新毕业大学生的住房难问题。事实上，即使在2010年保障性住房竣工370多万套的情况下，全国保障性住房占比也只有8%左右，如果将保障性住房占比提高到20%，对缓解房价上涨压力将有很大作用。对于接下来的房地产调控工作，温家宝表示，要毫不动摇地坚持抑制投机投资性购房需求，通过一段时间的努力，将投机投资性购房需求抑制上见到效果。2011年房地产调控仍然是重点工作，从今年开始，房地产调控和稳定房价，将成为地方政府不可回避的工作和责任。主要做好房价调控目标考核机制工作以与住房保障任务分解、监督、督导安排工作。限购令作为一项过渡性政策，对过热的市场具有速冻的作用，为后续的房地产调控的深入具有重要作用。住建部政策研究中心副主任虹表示，2011年房地产调控将继续深化，尤其是在强调政策的执行力方面，将会进一步通过对地方考核的方式，将“国八条”等具体条款细则容，加以贯彻和执行。事实上，2010年，房地产调控带来了很明显的市场影响。不管是去年“国十条”还是今年的“国八条”，出台实施细则的地区，成交量下降明显，反之则没有明显变化甚至上涨；此外，在执行力度方面，也呈现出东部偏紧，中西部城市宽松的状况。与此同时，国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转发《国家发改委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出要继续扩大房产税试点围，将房产税改革试点扩大到全国。分析认为，后期的货币政策将进一步收紧。加息和提高存款准备金对于房地产市场的影响，远甚于几次行政性调控，而货币调控和政策调控的效用叠加，将给房地产市场带来明显变化。除了继续趋严的调控外，住房保障力度将进一步增强，这也是2011年房地产调控的重要容。针对温家宝提出的未来5年预计建3600万套保障房，2011年开工1000万套保障性住房，分析认为，政策性住房占住宅开发的比例，在2009年是7.2%，2011年，根据去年保障房370万套的成果来看，也只达到8%。如果能达到20%的比例，不难想象房价会发生怎样的变化。不过，这从实际情况来看，似乎不太可能！保留部分房产业务央企需引导承建保障房继去年14家退出后，今年预计还有20家企业会退出，整顿行动基本结束。让人感到有点意外的是，非主业为房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。从资源配置的角度分析，我国房地产业市场化、商品化的改革方向不变，理应更多的发挥市场机制配置资源的积极作用。虽然央企也是企业，但在资金支持、获取土地资源方面，明显比民企、外企等拥有更多的资源，而这些资源本质是属“国有”，在赚取合理利润的同时，更应回报“国民”和全社会。因此，国家治理和整顿央企一窝蜂的涉足房地产业，实属必要之举。当然，鉴于部分央企已在房地产开发领域已发展多年，拥有相当的经验、专业、品牌，比如中建、中房、保利、华侨城、招商局、华润等，允许他们继续在这个行业发展，亦无可厚非。只要是依靠要素市场，通过市场竞争进行经营的企业，不管民企、外企、央企、公众公司，都应一视。关于新增加的5个名额，有关部门的解释是：由于其在地产领域已有相当规模和相应业绩，鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大，中航工业则是以开发自有土地为主，和中煤以开发工矿区土地为主，新兴集团原本就是建筑企业。实际上，将这5家列为劝退对象，确实存在“误杀”的可能性。撇开谋利冲动不谈，不加区别的勒令央企退出，可能会造成两种不利影响：一方面，在央企剥离房地产资产的过程中，操之过急会使国有资产流失，若硬是在央企之间“拉郎配”，则旧的矛盾消除后，新的矛盾又将产生。另外，部分央企拥有大量的土地，不让他们自己开发，别人也休想从中渔利，容易造成土地浪费；尤其是部分市区黄金地段的旧厂房、仓库，已无生产功能，但地皮为企业所有，政府无权收回土地使用权，任其闲置这又涉与到企业改制的难题。所以的经验值得各地借鉴：国有企业在市区的闲置土地，可以建设部分保障房，同时建设部分商品房出售。保留部分央企，并非任其谋利，还须引导或者要求他们更多的承担保障房建设的任务，既然是国资国有，理应在低利润的保障房开发领域有所作为。至于剩余尚未退出的不合规央企，监管的重点是“限增控存”，也即限制他们新拿地，现有项目做完后自然退出。[返回]资金：“众人拾材火焰高”，各方救火保障房据了解，目前可投资于保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。今年虽然各地保障房的资金缺口很大，但由于时间紧迫，有关方面都在设法通过各种方式运筹资金。总体上看，今年全国保障房融资渠道将获得更大突破，比如加大银行信贷力度、实施REITs（房地产信托投资基金）计划、允许保险资金参与保障房建设等。保障房建设资金缺口大2月21日以来，住建部与各省、自治区、直辖市以与计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成今年1000万套保障房的指标分配。但目前就是保障房建设的资金问题。如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年加码的保障房建设算一笔账，给出的数据总量为4838亿元，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿元的海量，资金需求缺口8162亿元。在地方上，是首签“军令状”的省份，其保障房的总套数为22万套，这与新增的保障房数据一样。而、等省将在3月份与省各市签署保障房军令状。2011年拟新增公租房、廉租房15万套，新建经适房六万套，解决45万户家庭的住房困难问题。“十二五”期间，计划建设收购各类保障房100万套，其中包括公租房30万套，限价房和经适房20万套，定向安置房50万套。过去投资1035亿元建保障房，实际解决35万户住房问题，今后五年要解决100万户的住房问题，据此反推可知，如果完成上述保障房的任务，那么至少需要投资3000亿元以上。就此得出2011年保障房的投资在600亿元左右。土地出让金、住房公积金成保障房资金主力住建部今年要继续强化明确各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至20%用于保障性住房建设。同时提出，今年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。各地可以将土地出让净收益、住房公积金增值净收益等安排用于廉租房的资金，统筹用于发展公租房。事实上，从土地出让金中提取廉租住房保障资金，是廉租房保障资金的主要来源。2010年从土地收入中提取41.06亿元用于包括廉租房在的政策房建设，当年财政投入资金10.4亿元支持公租房建设。保险资金成保障房建设资金新军最近，银监会召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和国家开发银行等六家大型银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。建设银行公司部副总经理守平表示，2011年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，差别化对待。根据计划，将在2011年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“制”。国家开发银行有关负责人也表示，2011年国家开发银行将安排保障房新增贷款规模1000亿元，为保障房建设提供资金支持。另外，市金融局近日组织了保险资金投资本市基础设施建设的研讨，中国保监会和中国人寿资产管理公司等七家保险资产管理公司与市相关部门就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据初步估算，目前可投资于保障房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。信托成保障房良好融资渠道此外，专家表示，调动社会资金参与公租房建设将是一个必然趋势。但还需要政策的扶持。数据显示，2010年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为八款，募集规模达10.7亿元；参与的信托公司有五家，分别是信托、新时代信托、华能信托、联华信托和信托，其中以信托成立的产品最多。虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。信托业人士分析，与商业住宅相比，保障性住房建设利润较低，使得开发商积极性不高，资金缺口问题严重，这时信托融资模式的介入就显得尤为迫切。据悉，今年、和均传出建立以保障房为融资对象的REITs，这标志着国REITs发展进入了实质性操作阶段。中央补助超千亿今年，中央财政补助资金将超过1000亿元，继续大幅增加。据了解，中央补助资金将尽快下达。补助资金的使用方式将更加灵活，地方政府可以在不减少总量的情况下，适当调整保障房品种结构，但已享受中央补助的项目，原则上不得调减。同时，各地对廉租房、公共租赁房可以统筹建设，相关的中央补助资金可以打捆使用。在中央加大资金补助力度的同时，各省也将加大资金支持力度。为了督促市县政府落实土地出让净收益用于廉租房、公租房建设和城市棚户区改造的比例不得低于10%，有关部门计划采取相应的硬措施和硬约束。财政资金安排不足的地区，土地出让净收益提取比例还将进一步提高。目前、等省市按土地出让总收入的5%，省按土地出让总收入的2%，、等省区按土地出让净收益的20%计提住房保障资金，值得各地借鉴。今年，保障房建设任务大幅增加，资金压力较大。住房和城乡建设部有关负责人表示，在这种情况下，更要强调效益和效果，严格控制各类保障性住房的面积标准，使尽可能多的家庭能够尽早享受到实惠。廉租房和公租房建设要以小户型为主，套均建筑面积控制在40平方米左右。据了解，保障性安居工程协调小组近期将组织对各地今年年度计划执行情况、资金、土地和财税政策落实情况，以与工程质量、进度等进行全面督查。政府不能利用民间资金进入保障房建设一些地方政府对建保障经济房有决心，但面临资金的问题。稻葵表示，可以从地方政府开始，把保障性住房和日常的财政开支分开，独立出来，这是两本账，保障性住房是个资产，不能把资产性的开支收入和日常的混在一起。就如同不能把买菜的钱和买车的钱混在一起。只有分开，才能从根本上改变地方政府行为，不要让现在地方政府的领导承担今年保障性住房开支所有的重担和责任。而且建设资金要多用国债，少用银行贷款。分析认为，因为多发国债从短期来看对整个金融的冲击相对比较小，而用银行的资金来贷款，容易带来未来若干年银行的不良资产。另外，民间资金可以购买国债，但一旦民间资金进入股本，就会扭曲保障性住房未来的运营，因为民营资本是逐利的，要追求回报。除此之外，保障性住房必须要公开透明地进行管理。其对象应该是在本地就业、本地居住的居民，而不是户籍居民。[返回][地产风云]商业地产迎来“春天里”对于巨头们投身商业地产的热情，不少人更愿意将其理解为“水到渠成”，而非新政压力下的“避风行为”。在城市化水平已经达到一个相对高度后，城市化进程也会随之放缓，而住宅开发无疑也会速度渐缓机会减少。而城市居民整体收入水平的提高、消费需求的升级，都为商业地产的开发提供了机会。以住宅开发为亮点的上一个“中国房地产市场黄金十年”已经过去，以商业地产开发为亮点的又一个“黄金十年”已经拉开帷幕。事实上，国开发商对商业地产开发产生的兴趣与渴望，显然早于2011年。早在2009年，国排名前20的开发商绝大多数已经深浅不一的涉足商业地产，并纷纷宣称会逐步加大在商业地产领域的投资。而2011楼市新政，无疑使巨头们布局商业地产领域的步伐更快。大额资金转向商业地产2011年的房地产市场注定将不会平静，从1月26日的“新国八条”出台到1月27日房产税的靴子落地，再到2月以“沪九条”和“京十五条”为代表的地方执行细则的相继面世，短短半个月的时间，一个又一个针对房地产的调控政策密集落地。随着住宅市场的逐渐成熟，其投资机会已经逐渐减少，而新政的出台更使住宅投机、投资行为的获利空间大大减少。而长期持有并获得租金回报的商业地产投资，无疑将成为地产投资的方向。分析认为，这一系列的调控政策最严的就是限购，而且限购短期可能不会取消，相反限购的政策还要扩大。中央这次调控的一系列政策，矛头主要是针对住宅的投资性需求，而商业地产的投资并没有任何限制，这无疑将使民间资金向这一领域流入。在中国目前的通胀形势下，投资者并没有更多的投资渠道可以选择，而不动产投资无疑是一个必然选择的方向。住宅投资受限后，商业地产必然迎来机遇。地产大颚布局商业地产过去两年间很多资金已经认识到商业地产的机会与价值，并已经逐渐进入这一领域，再过两三年以后，整个商业地产的投资开发将出现一个爆发式、井喷式增长。而在商业地产的开发方面，除了像万达这样专注于商业地产的开发商持续加码外，万科、保利、富力、华润、金地等大型房企也纷纷在全国围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。开发商进入商业地产领域是一个趋势。未来将有越来越多的开发商，从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物业方向发展。事实上，国际性的机构资本对中国商业地产的兴趣越来越浓厚。从去年开始，住宅市场频频调控，投资资本纷纷转战商业地产，各大房企竞相进入商业地产开发领域，商业地产依然成为2010年房地产最给力的投资领域。2010年，全国商业地产大单交易频现，据商业地产数据监控室不完全统计，2010年全国商业地产整购案例超25个，一线城市商用物业依旧是投资热点，共发生18笔大宗交易，随着各大机构与零售商对二三线城市的拓展与前景看好，二三线城市大宗交易也有超过7笔。商业地产开发应经营并重方能“水到渠成”当业界普遍认为商业地产的春天将乘新政到来的时候，我们必须同时看到，商业地产是一个专业性非常强的领域，完全不同于住宅开发的“开发+销售”模式。商业地产要求的是开发与经营二者比翼，必须双飞才能够获得成功。进入商业地产的门槛，其实可高可低，但成功的商业地产需要有一个很大量的持有物业，以与能够把这个物业经营管理好的团队。成功的商业地产运营模式中，“经营能力”从一定程度上比“开发能力”还要重要。毫无疑问的是，商业地产与品牌的结合，不仅提升了产品本身的价值，也给后期商业地产的运营注入了勃勃生机，带给投资人的则是优越于其他商业地产产品的收益保障。然而一个很现实的情况摆在眼前，放眼全国，除了极少的一部分企业具有在全国运营商业地产的经验之外，更多的商业地产开发企业都是从前期过热的住宅开发转入商业地产领域的。[返回]“大鱼吃小鱼”正上演，房企掀起并购风楼市大考之下，房企发债频繁。尽管借信托基金等一切手段融资，但房企资金链仍然吃紧。3月8日，万科在2010年的业绩发布会上公开承认，今年开发商土地购买力下降，资金链趋紧是非常确定的事情。在此之前，万科在一场悄无声息的豪宅项目收购案，似乎拉开了今年房地产市场上“大鱼吃小鱼”的序幕，恒大、海航置业、城集团等资本相继进入。调控之下，房企之间并购潮汹涌。并购拿地潮波涛汹涌2月底，万科收购番禺区一名为城市花园的豪宅项目。此后，原项目负责人表示，万科的项目收购已于去年年底全部完成。据了解，万科收购的上述豪宅项目，在2010年曾几度跻身最贵豪宅之列。近期，该项目推出的别墅盘对外报价高达4万元/平方米。这是今年万科收购建设失败后的第二次收购。另外，据悉，当前万科在华南多个收购项目正处于洽谈中。近日，海航置业借道中融信托合作发行了一笔规模为2亿~4亿元的贷款集合资金信托，主要用于收购航空股份持有的科航投资一定比例的股权，科航投资的主要资产为海航大厦。2月中旬，城集团股份以3.75亿元的价格收购汇泰房地产开发75%股权，自然人王建乔以3.40亿元收购卧龙地产集团股份8.17%股权。此外，来自日本的三菱地所株式会社以7961.94万元的价格收购澳特莱斯房地产开发30%股权。日前，保利地产也表示，一系列调控政策的叠加会导致2011年的房地产市场出现一定的波动，保利在拿地方面将会采取旧城改造、联合竞买、合作开发等方式，在降低成本的同时维持公司发展需要。统计显示，2011年1~2月，房地产业的并购案例达20起，涉与金额73.4亿元；而2010年全年，房地产业完成的并购数量仅为84起，交易金额为169.2亿元。分析认为，在政策调控之下，房企资金比较紧，但通过并购拿地，成本比招拍挂要低。所以通常会选择收购项目股权或者联合拿地方式，可分散风险，降低成本。数据显示，今年前2个月，各地城市屡现土地流拍。指数院数据统计显示，2月份全国120个城市共成交土地881宗，环比减少56%。行业洗牌海啸即将到来今年信贷肯定比以前紧了，如果不降价出货，回笼资金，开发商资金链将面临严峻考验。下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大，大企业借此并购的现象将更为明显。公开数据显示，到目前为止，2011年有逾30家房地产上市公司公布了对外投资与收购方案，涉与交易金额高达约300亿元。事实上，房地产行业并购案从2010年四季度开始即呈现活跃态势，尽管2011年前两个月并购市场整体活跃度不足，但相比其他行业，房地产企业并购交易规模仍较大。我们认为，政策重压下，市场现在正经历洗牌，下半年将会有大规模的并购潮出现。[返回]房地产企业海外“拉郎配”拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国楼市。2010年下半年以来，海外资金与国房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国房地产业的外资总量就已超过1500亿元。据了解，走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。通过将资金分解到国各省市外商直投项目的额度，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在的海外资金正在潜入国房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。合谋争取主权基金谋求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同，进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。2007年4月，新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司（SPV）RecoShinePteLtd，认购股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为股份的控股股东。随后，股份与新加坡政府产业投资公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来，股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加坡政府投资公司。据不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。在股份目前运营的商业项目中，除地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例达到了90%。2010年上半年，股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务与运营管理费收入1871.2万元，增长显著。目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国一线房企的项目中也都有外资的身影。外商投资抢滩登陆除主权基金外，境外其他私募基金也纷纷抢滩国楼市。2010年9月，美国私募股权基金黑石宣布联手鹰君集团，共同开发高端酒店和住宅项目。11月，荷兰GTC在中国的首家商业综合体即凯丹广场落成运营。12月中旬，中远集团应国资委要求，将所持远洋地产的股权全部出售；而接盘资金除集团外，还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉（中国）公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。由于境外资金进入国房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国贷款55.7个百分点。2010年，我国境主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资（含港澳台）440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。新加坡淡马锡近期公开表示，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，规模在10亿美元左右，依然专注于中国境写字楼、商场和住宅物业的开发。地产私募风起云涌为了更直接地参与境房地产市场，很多外资机构都已把在境设立人民币私募基金提上了日程。目前已经设立并运作的人民币私募基金还非常少，但可以看到的确有这样一个趋势。通过设立人民币私募基金，外资可以先把钱倒进来，然后再去寻找项目。而目前的模式，是先得有项目，然后才能募集外币资金。将率先试点经许可的国外投资者投资中国的人民币私募股权和风投基金，初期规模为30亿美元。其中，允许设立中外合伙制股权投资企业，同时允许境外PE先结汇再投资。与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据不完全统计，目前国已出现金地集团、首创置业、复地、盛世神州、中国海外发展等资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与地合作参与发起私募基金。相关数据显示，2010年1-11月，国共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。未来房地产企业有两个发展方向，一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。在相对成熟的市场，基金一般分为核心基金、增值基金以与机会基金。核心基金持有具有稳定租金收益的物业，在收益率方面要求较低；增值基金持有现金流物业，并通过管理或再开发提升其价值，其回报要求较高；而机会基金主要投资于开发领域或者公司上市前的股权，其要求的回报最高。因此，通过商业项目的设计、建设、招商、运营与管理获得稳定租金和物业升值收益，这是一种类似于资产管理模式，以职业化的管理团队为核心竞争力。从长期来看，回报周期较长但回报率稳定的综合商业项目将逐渐成为核心基金投资的目标。[返回]银根紧缩，开发商仍“硬扛”继、、等地之后，市几家大银行近期也开始取消首套房优惠利率，至此一线城市正呈全线收紧之势。银行的利率调整让房地产企业的信贷环境进一步趋紧，楼市刚性需求也将因此受到很大影响。尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择“硬扛”，短期难现“降价潮”。银行大打“紧缩”牌据了解，市工行、农行、建行和交行等几大银行纷纷取消首套房优惠利率，按基准利率执行。全国围，在、、以与、等城市，多数银行都开始取消首套房优惠利率。从银行的角度来看，收紧信贷、减少货币供应量是一个大的政策取向，全年新增信贷量预计在去年基础上会有一定程度的减少，房地产行业也必然会受到影响。自2010年4月份的楼市调控开始，房地产企业面临的信贷环境已经逐步趋紧，通过银行贷款融资的难度进一步加大。去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。分析认为，目前房地产市场是以刚性需求为主，取消首套房贷款优惠利率会对刚性需求产生很大的影响。而首套房置业者相对年轻，对信贷的依赖比较大，首套房优惠利率取消后，很多人只能选择暂时不买房了。大部分开发商选择“硬扛”调控政策的密集出台似乎改变着市场对于房价上涨的预期。但多数开发商仍然选择“硬扛”，不少购房者转战二三线城市，种种迹象表明市场预期仍然比较坚挺。作为市最大的几家房企之一，绿地集团旗下某新楼盘21日率先推出买房即送五年房产税的优惠措施。这一“冒头”的举动，引起市场关于房价是否开始松动的议论。综合来看，看空第一季度成为开发商的共识，尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择“硬扛”。其实，目前开发商的资金链不算非常紧，没有到选择降价的“最紧迫时期”。即使不能从银行获得贷款，开发商还可以通过其他方式融资，包括海外融资、信托融资。只有当开发商的现金流非常危险，以至于影响到经营的时候，才可能会考虑降价抛货。对于一些开发刚性需求项目，或者采取“快进快出”经营模式的开发商，可能对房价预期将有一定幅度的下调，可能会采取调低开盘价格等措施来进行促销。楼市下挫迹象不明显中国指数研究院统计显示，14日-20日，楼市交易持续恢复，监测的35个城市中，除、和外，楼市成交量皆上涨，其中五成城市成交量涨幅超过100%。重点城市中，多数城市环比有较大涨幅。成交量恢复缓慢的同时，价格波动也较为明显，其中、和等五城市价格跌幅均超10%，其中，成交均价为10205元/平方米，创15.32%的最大跌幅，则以21071元/平方米的成交均价，使环比涨幅达到12.77%。四个一线城市中，和成交均价也出现小幅回调，环比分别下降1.48%和1.1%，成交均价分别为15352元/平方米和12100元/平方米。分析认为，就一手住宅市场而言，成交价格与开发商的推盘和成交类型密切相关，各地一手房成交表现明显分化，在一些尚未实施限购的热点城市，豪宅成交相对较旺，而在已实施限购的城市，中低端住宅成交比例较大，因此造成了一部分城市的价格走势与前几周的表现不同。[返回][楼市]：普通商品房拿到房产税免收“金牌”对于在全国率先试点房产税是否会覆盖中低收入者，黄奇帆认为，对于广大中低收入阶层，对普通商品房、保障房不会收房产税，也没必要收房产税。征收的房产税可以作为贴补中低价房和保障房的资金来源，起到二次分配的作用；同时因为房产税的征收，房产在持有过程中会增加成本，对于本来想买房的，尤其是那些想买三四套房的人来说，也许就会少买或不买，从而改变投资或投机的习惯。但房价并不能完全靠房产税来调控。调控房价要依靠住房配置体系、土地供应方式、货币政策等五大坐标，房产税只是坐标之一。市政府推出的政策，针对的是占比10%的包括别墅、公寓在的高档房，90%的住房“没有碰”。另外，地价炒得高，确实可以在短时间增加政府财政，但并非长远之计。相反，地价保持在一个合理的围，才能吸引更多投资，使得更多劳动者安居乐业。首月房产税15万元“刀枪”入库自1月28日正式启动房产税开征的试点以来，房产税开征已满一个月，目前已有近15万元税收入库，房产税的开征有效地遏制了高端住房消费。今年1月28日，市在国务院的批准下正式启动房产税开征试点。根据市出台的个人住房房产税征收的管理实施细则，这个市对主城区个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房征收房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。同时，对在该市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，开征房产税，税率为0.5%。据了解，房产税实施一个月来，市已收取17笔房产税，共149978.01元税收入库。被征收的对象多为外地炒房者和高档住房的所有者，独栋别墅占少数。这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。百万农民工转户籍，房市潜力巨大从去年8月至今，共有160多万农民工办理了户口转移手续，今年预计还要再转移100万人。据了解，有400万农民工，符合户口转移条件的为200多万人，这些人再加上妻子儿女，因此，市出的农民工户口转移方案为300多万人。市计划到2020年使得常住人口与户籍人口两个口径统计的城市化率差额缩小为6到7个百分点，目前全国这一统计的差额为23个百分点。为农民工转移户口的做法，使人们联想到了最近沿海地区出现的“民工荒”。解决“民工荒”，就是要避免农民工大返乡、大回城，根本出路就是农民工户籍改革。的做法是，凡在稳定工作3至5年的，就有户籍；暂时没有户籍，也可以参加公租房轮候，这使得农民工有了很好的生活环境，也便于社会管理，使农民工与一个城市的发展融合到一起，在医疗、教育等方面与城市居民享受同等待遇。善待农民工，成就了优越的投资环境。[返回]：严打房贷“一拖二”，搭售基金将重罚随着国家宏观调控加紧，银行单方“毁约”不绝于耳。近日，银监局对目前出现的房贷纠纷立下了四条禁令。一是严格执行国家和市政府关于房地产市场调控相关政策，审慎开展个人住房贷款业务，对于新办理的房贷业务一律按国家相关政策执行，不得任意突破；二是严格执行差别化的信贷政策；三是严格履行放贷和沟通，对房贷新规出台前已受理的贷款，如果已就贷款优惠利率执行标准签订了书面合同或承诺书，并且该合同或承诺书已发生法律效力，必须按照合同或承诺书条款执行。四是在办理个人房贷业务时，不得强行搭售基金、理财等产品，坚决制止乱收费现象。银监局表示，目前国家房贷政策日趋严厉，银行房贷政策可能与市民的心理预期有较大出入，业人士提醒市民在办理房贷时最好保持合理心理预期。对于出现的“银行提高房贷利率”一事，业认为，合同是否生效是关键。若银行与客户就贷款优惠利率执行标准签订了书面合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，必须按合同或承诺书的约定条款认真执行，否则银行不能单方面变更合同约定。对于传言“银行还将提高存量房贷利率”，业认为，存量房是否提高也要坚持合同约定，“如果合同上没有约束条款，那么鼓励银行与客户进行协商”。另外，消费者在向银行申请贷款后，还需要经过银行的审批，并不是100%的能通过。譬如，市民在向银行申请办理房贷按揭时，个人的申请资料可能达不到银行的相关贷款要求，银行有权拒贷或不受理该业务。对于银行强行搭售基金、理财产品，甚至乱收费的情况，银监局同时表态，对于捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为将予以严厉查处。市民在向银行申请办理房贷按揭时，个人的申请资料可能达不到银行的相关贷款要求，银行有权拒贷或不受理该业务。在此情况下，市民应理性对待，也可到其他银行办理按揭业务。[返回]：保障房资金来源解秘黄奇帆表示，只要投融资模式配合好，公租房模式完全可以在全国推行。他指出，公租房是保障房，不必收施工税、交易税，不必收出让金、配套费，但是政府要配套好，也不必有利润。以4000万平方米公租房为例，需要1000亿元的资金，目前，这些钱的主要来源有三个：其一、政府储备的土地出让资金；其二、部分新发生的土地出让金以与从房产税拿出一部分；其三、预算财政收入的一部分和中央补助。剩下的几百亿则可以通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资。而还本付利息来源也有三块：第一是公租房收取的租金，有持续现金流还款；第二是4000万平方米公租房配套的300万平方米商业建筑，这部分按市场价出让有300亿元收入；第三是未来可以以3000-4000元/平方米的低价格出让一部分给愿意购买的使用者，剩下一半左右收取租金。另外，只是对所有房屋中10%的高档房、别墅等征收房产税，对90%的房屋没征收。而且，对广大中低收入阶层居住的商品房、保障房，也没必要征收房产税，中低收入阶层不用担心，的房地产税不会扩大至中低阶层。近七成公租房申请者成功配租近日，公租房首批公告接受申请的房源第一次摇号配租开始。本次摇号受理审核通过的申请者为22317人，按照本次即将交付的15281套房源计算，近七成申请者将成功配租。自2月12日正式接受公租房申请以来，短短的17天里各申请点接受咨询的群众约25万人次，网页浏览量约30万人次，受理并审核了22317件申请作为参加今晚摇号配租的对象。据了解，本次申请的房源主要是4月和6月将交的现房和期房，共15281套。其中“民心佳园”7486套，“康庄美地”4123套，“康居西城”853套，“民安华福”2486套，“两江名居”333套。记者据此计算，本次摇号配租，将有68.5%的申请者可成功配租。按照公告，首次接受申请的其他房源还将继续接受公众申请，今年上半年还将再次组织摇号分配，本次未摇中的申请人可参加下次摇号。据了解，本次摇号配租采取电子摇号方式进行，以每一个公租房小区的一种户型为基本的摇号单位，对符合条件的申请人和待配租的房源进行随机匹配，实现公租房公开、公平、公正的分配，监察、公证、人大代表、申请人代表等在现场实时监督。[返回][样板城市]：楼市迎来“初春”随着各项楼市调控细则逐步落实，住宅市场成交量开始缓慢复，上周新房和二手房成交量环比大幅上涨。与此同时，新盘供应量也在逐步增加。业人士指出，3、4月份随着新房、二手房供应量的逐步增加，房价有可能出现松动，购房者的购买意愿也将被激活，楼市成交量有望逐步回暖。楼市成交显回暖数据统计显示，2011年2月28日-3月6日，市新建商品房网签总量为1244套，环比前一周的757套上涨了64.33%，与去年同期相比也上涨了约6.23%。二手住宅网签总量为2521套，环比前一周的653套大幅上涨了286.1%，与去年同期相比则下跌了25.3%。分析认为，各项调控细则逐步明晰并落实，新房和二手房网签量也随之复。部分新盘开始推出较有诱惑力的打折促销活动，一些购房意愿较为迫切的购房者也开始出手购房。事实上，“新国八条”以与“京十五条”的相继出台，尤其是以户籍或连续5年纳税证明作为购房资格的限购政策落地，对住宅市场影响显著，同时也对市场各方预期带来了前所未有的影响。从2月份的成交情况看，市的住宅成交量经历了大幅下滑。2011年2月商品住宅成交量为3810套，环比下降39%，同比下降65%；成交均价为24916元/平米，环比上涨9%，同比上涨44%。新盘供应现井喷进入3月份后，市的新盘供应量开始回升。3月以来的数日，市已有6个楼盘项目获得预售许可，合计批准销售套数为1119套，批准销售面积达到13.66万平方米。相比之下，2011年2月商品住宅新增供应套数为1812套，环比下降95%，同比下降31%。从区域分布看，新增供应全部位于郊区县，具体分布为昌平区109套、房山区775套以与密云县928套。近期，市提出要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%。分析认为，第三轮调控后，最明显受抑制的是外地购房者，这将使得租赁市场的需求明显增加。部分二手房市场的房源将会进入租赁市场。除了住宅市场供应外，土地市场的供应也有望继续增长。继2009年、2010年连续两年投入千亿元用于土地储备后，今年将再投入1000亿元用于政府主导的土地一级开发，2011年市土地供应将呈现放量的态势。我们认为，未来土地成交价格将趋于理性。一方面，当前政府稳定地价的决心坚定，溢价率被严格控制，这不仅有助于抑制所在区域现有房价的上涨，同时对后期土地交易价格具有指导作用；另一方面，政策调控之下，开发商更加成熟与理性，拿地态度将比较谨慎。[返回]：保障房建设加速启动继住建部陆续与各省、自治区、直辖市以与计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务后，各地方政府也开始与下级部门细化保障房建设任务。近日，市政府召开保障性安居工程工作会议，全市18个区（县）政府与市政府签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。据了解，今年新开工和筹措保障性住房的总体目标为1500万平方米，其中经济适用住房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房开工和筹措200万平方米；其总体供应将达到1150万平方米。此次目标责任书的签订，突出区政府在建设全过程的责任主体地位，并将任务目标完成情况纳入区县的年终考核。目前，已经出台了《市保障性住房建设导则》，经济适用住房、公共租赁住房《设计导则》也正式颁布。根据“四位一体”住房保障体系要求，今年还将加大保障性住房申请供应力度。廉租住房的准入标准将有较大幅度放宽，并根据申请家庭经济状况实施“分档补贴”，更好地解决廉租住房与经济适用住房的有机衔接问题。经济适用住房申请供应工作，将先行在13个区全面推开，年其余各区（县）也将全面启动。公共租赁住房方面，各区（县）将积极建设筹措一批面向本区域保障对象供应的房源，有条件的工业园区等将继续建设发展单位租赁房。[返回]：“学位房”异军突起房价一路飙升，名校周边的学位房价格更是高得离谱。在百花片区、高级中学附近，有的房价已达到每平方米5万元。有专家和市民认为，买学位房有风险，因为目前名校合并弱校已成为一种趋势，学位房的变数增大。根据我国的《义务教育法》，小学、初中9年义务教育阶段，学校实行就近入学，这样既能保证公平录取学生，也可让年纪尚小的学生能就近回家吃饭，免受上学奔波之苦。但是，每平方米5万元的天价学位房，让很多家长望而却步！不少家长万分感慨：没有数百万的身价，不可能在名校周边置业，而这种看似公平的就近入学，实际上成为学生家长财富的比拼，对学生不公平。目前，全市各区将学校周边小区申请学位的学生混合起来电脑摇号，在几所学校间分派学位。可以通过这种办法，一来保证学生就近入学，二来把学位房的模式打破，能够保证公平入学。近年来，通过扩大优质学位，以缓解名校周边学位房紧昂贵的问题。前不久，莲花中学与岗厦中学合并，希望扩大莲花中学的学位。事实上，名校合并薄弱学校不乏先例，去年5月份，同样的合并情况发生在高级中学。而几年前，中学初中部与洪湖中学合并。这种弱校与名校联合实现集团化办学，或者是新建学校从起步就纳入名校管理，形成优质学校教育集团，如市外国语学校分别接手了一所国有民办小学、民办初中；育才中学通过这种方式拥有小学、初中、高中多所学校，这些手段有效增加了的优质学位。未来还将有此类的名校与弱校联合的方式，这也将成为一种趋势，以扩大优质学位规模，达到促进教育均衡化，让更多的市民子女，能够享受到名校的教育资源。事实上，在这样的趋势下，学位房的变数增大，市民为孩子上学而购房，一定要谨慎。不过在我看来，教育本是公益事业，是举而措之为民，如今却演变成参与赚钱之工具，这不能不说是教育的悲哀，是学位的悲哀，更是下一代的悲哀。[返回]：调控效果显现，成交量大幅下滑随着新国八条以与银行收紧银根等调控措施显效，加上春节楼市淡季影响，2月份楼市成交量“腰斩”。网签数据显示，2月全市网签成交4200套单位，比上月的8867套大幅减少52.63%，同比则增长19%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%，同比则上涨31%。市场观望气氛浓春节楼市淡季，加上1月底出台的新国八条新政，使得楼市观望气氛浓厚，成交量与有复迹象的1月成交量相比，下降超过五成。不过，今年2月的成交量还是比去年同期略有增加。分析认为，其主要原因有两个：一是春节楼市淡季和新国八条系列政策显效。春节假期7天，全市一手住宅网签量仅47套，中心六区更出现零成交。二是26日的新国八条调控政策也让本来在1月开始复的楼市重新进入观望期。在更严厉的限购令、二套房贷首付升至六成、营业税加码等政策下，市民担心楼价会下降，不敢入市购房。即使新限购令在2月下旬才出台，但整个2月都没有出现大的赶末班车购房潮，成交量因此大幅度下降。但房均价仍上涨数据显示，2月市网签均价12157元/平方米，比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比涨幅依然达到18.58%。其中全市十区一手住宅成交均价为14075元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅更达到26.48%；中心六区2月一手住宅均价达到20632元/平方米，环比下跌3.45%，同比上升17.56%。全市楼价的微降主要是因为郊区楼盘成交量大增，且郊区楼盘均价上升导致的。从区域来看，有从化、南沙、增城、天河、海珠、番禺和黄埔7个区域楼价保持上升，只有白云、花都、荔湾、萝岗和越秀5区楼价下降。涨幅较大的是从化、番禺和增城，其中番禺均价从1月的12520元/平方米升至2月的14102元/平方米，从化均价则上升了1147元/平方米；从个盘实际成交来看，2月楼价仍相对平稳。像上月成交量较大的亚均价维持在1.3万元/平方米左右，市区盘馨润尚寓网签均价也在1.76万元/平方米左右，并没有太大变化。分析认为，一方面，春节期间楼市供应量少，没有新货上市，开发商不会调整价格；另一方面新国八条下，开发商仍然在观望，更不敢贸然升价，所以2月楼价实际变化不大。[返回]：别墅回“城”，春光无限好限购令下，购买改善型住房的需求开始愈加谨慎，购房者在选择买房时更是斟酌再三。据了解，以城市别墅为代表的高端住宅眼下更受到众多实力购房者的青睐，销售非常不错。业人士分析，在高端购买群体中，城市别墅的保值增值优势和居住的更具舒适性，以与对客户身份的尊享体现，让高端购买者的目光较之以前更多关注上了城市别墅，所以也刺激了城市别墅在近期市场上的活跃成交。城市别墅重回“紫禁之巅”在绿地·圣罗兰售楼部，一位跨国公司高管王先生表示，“现在限购令出台，我也正在考虑一步到位，把别墅置业计划提前。”同样，在城南逸家了解到，一位投资矿业的商人，在城南逸家一次性付款买下一套原湾独栋，第二天他又签下两套双拼别墅。在城南逸家、复地·雍湖湾、绿地·圣罗兰、麓山国际社区、和泓半山等别墅楼盘调查时均发现，近段时间前来咨询和下单的客户较之此前有了明显增加。城南逸家相关负责人透露，从最近的销售情况来看，的确比较令人满意，一个月里销售达到2亿元，大大出乎市场意料。城市别墅之所以会受到青睐，有业人士分析，对于购房者而言，拥有一套别墅可以说是自住置业的终极理想。然而很多大手笔购置了远郊别墅的购房者，却因此产生了很多烦恼和困惑。依山傍水的自然景致始终难以弥补配套不足的先天缺憾，每天往返路途中所耗费的出行成本和时间消耗也与居住品质难成正比。这也成为远郊别墅高空置率的重要原因。而原本选择别墅区置业所推崇的圈层社区氛围，也因低入住率难以实现。楼市调控催生一步到位限购令等政策的出台对于很多改善或再次购房家庭来说，不敢贸然下手进行选择，买房必须考量到切身家庭居住需要，对相关物业进行面面俱到分析。而这样的群体也在不断壮大：他们在前些年已经完成了住房改善，换了较大面积的新房，但是随着孩子渐渐长大、老人渐老需要赡养，现有的居住条件却使得生活品质下降，他们的疑问在于如何一次完成永久性置业，长期不换房同时让每位家庭成员生活得满意。专家指出，正是在此情况下，城市别墅非常契合“一步到位”的客观要求，非过渡、舒适，更能凸显购买者身份等因素，让众多高端买家乐于下手购买。同时，城市别墅这类物业强调以家庭为单位的生活满足，更能从人性化的角度让购买者感受到其乐融融的家庭生活享受。高端买家回归城市中心一位购买城南逸家别墅的购房者在谈与自己“回归”城市的原因时说，除了自身的一些考虑外，他在的一个朋友的亲身经历对他选择购买城市别墅的想法最后实施促进非常大。他朋友最初在郊区购买了一座豪华别墅，但最近却回到了市区的高层住宅中。该购房者认为，他的这位朋友应该是忍受不了隐居的生活和每天3小时路上往返的折腾。同时有置业专家也认为，在工作与日常居住地的时空距离上，大多数高端人群能够接受的距离，就是在1小时车程以。远郊别墅在地理区位上遥远，使得城市别墅成为实至名归的第一居所，当然也使得更多的高端买家选择了“回归城市”。中原地产市场发展部总监鹏认为表示：“通过近期对别墅市场的分析发现，在限购令等房地产市场抑制措施下，别墅眼下已经超越城市高端公寓，成为高端置业者的最佳选择，其保值增值功能最受看重。”[返回][半月信息]政策市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。现结合我市实际情况，制定本暂行办法。一、试点区域试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。二、征收对象（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1．个人拥有的独栋商品住宅。2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3．在市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（二）未列入征税围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税围。三、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定与租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。四、计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。五、税率（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。（二）在市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。六、应纳税额的计算（一）个人住房房产税应纳税额的计算。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。（二）免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。七、税收减免与缓缴税款（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。（二）在市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。八、征收管理（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。（三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。（四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民国税收征收管理法》的规定执行。九、收入使用个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。十、配套措施（一）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。（二）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。（三）财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。（四）各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。（五）纳税人在规定期限不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金与罚款。（六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。十一、本办法由市人民政府解释。十二、本办法从2011年1月28日起施行。[返回]数字89%国家统计局的一个抽样调查资料，中国城市居民89%拥有住房，其中约12%是祖上传下来的，是原来的私有住房；有40%多一点是计划经济时代建的宿舍，最后通过住房制度改革变成职工个人的房产，叫房改房；其他不到40%一点是居民通过市场购买的商品住房。41895.45元首笔个人住房房产税申报入库后，全市共完成6笔个人住房房产税申报、入库。这6笔房产税入库金额为41895.45元。1000万住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议上透露，今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量可能将首次超过市场类住房，保障房投资高达1.3万亿元。270亿今年渝企境外并购的标准或将提高。来自市外经贸委的消息，我市十五大国有集团将展开上百项境外并购，总投资额达到270亿。760万万科的年报披露，2010年王石的年薪由2009年的590.3万元上升至760万元，超过华远集团总裁任志强的758.17万元，成为已知的2010年地房企薪酬最高的董事长。50%3月第一周，机构所监测的30个城市中，楼市成交量下滑的城市占七成，10个城市跌幅在30%以上，4城市成交量跌幅超过50%。3928元/平方米合川区兔年第一次国有建设用地使用权公开拍卖在区交易中心举行。虽然这9块地全部位于非城区的各镇街，但拍卖现场相当火爆，除龙凤镇聚龙街中段地块每平方米地价未上千元，其余地块全部“破千”，其中云门街道新场街地块以3928元/平方米的价格获得当天的“标王”。[返回]声音房地产商应该流着道德的血液你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。——国务院总理温家宝增加供应量缓解供需矛盾要缓解住房的供需矛盾，一要增加有效供给，二要剔除不合理的住房需求。2010年全国商品住房施工面积超过了30亿平方米，随着时间的推移，会有越来越多的住房推向市场，从增加供给的方面来缓解供需矛盾。——住房和城乡建设部副部长齐骥未来十年房地产潜力巨大未来十年，户籍人口城镇化率将从30%左右提高到70%，主城将成为1000平方公里、1000万人口的城市。全市每年要建约3000万平方米的住宅和1000万平方米的商铺。——市市长黄奇帆开发商有道德开发商身上流着道德的血液，这是一点问题都没有的。——星河湾地产控股董事长黄文仔半数地产商要出局限购令出台后，各个城市的商品房成交量都大幅下降，限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差的企业。——SOHO中国董事长石屹[返回]区县加大服务力度促进项目发展江北区建委召开房地产企业座谈会新年伊始，江北区建委组织在区部分房地产企业召开了座谈会，就如何加大江北区房地产开发项目建设服务力度的问题进行探讨。会上，江北区建委对2010年江北区房地产市场形势作了简单的情况总结。2010年全区房地产投资201.90亿元，全市第一。在建面积1325.6万平方米，同比增长8.39﹪；新开工面积422.1万平方米，同比下降8﹪；竣工面积205.59万平方米，同比下降36.78﹪；销售面积329.64万平方米，同比下降5.75﹪。随后，参会的各位企业代表，就企业目前的发展情况、下一步打算和存在的问题纷纷发言。各企业根据自身的情况，提出了发展的思路和2011年的工作计划。江北区建委认真听取企业提出的建议和意见，记录下企业需要政府职能部门协商解决的问题。我们将进一步加强服务力度，提高服务工作水平，时刻关注企业的发展，发挥好协调沟通的桥梁作用，确保各项目顺利推进。在大家共同的努力下，区属房地产企业不断提升项目品质，打造江北区房地产开发亮点，为江北区经济社会发展作出更大贡献。南岸区“五个”建设成效显著2011年1月31日下午，市委书记等市领导到我区考察宜居民心工程。考察组一行先后视察了南岸区后堡社区和位于南滨路的钟楼广场、海棠烟雨公园。经过环境整治后的后堡社区兑现了区委区政府还南岸居民一个宜居家园的承诺，一改往日“脏、乱、差”的现象。如今这里大树挺拔，鲜花绽放，优美宜居的巴渝院落和依山傍水的休闲长廊，让人流连忘返。听到社区负责人说，现在环境好了，房子也跟着增值，老百姓得到了实惠，是打心眼里满意，薄书记表示非常高兴。新建的南滨路100钟楼广场位于长江和嘉陵江交汇处，与朝天门隔江相望。广场上，音乐钟声阵阵响起。薄书记称赞到:“小广场紧临长江，设计也很有创意，咱就是要把两江四岸建得漂漂亮亮，让老百姓舒心满意。”倾情民生汇集民意巴南将用50亿打造2011年10大精品工程2011年2月9日，巴南区长段成刚在区行政中心1号楼2216会议室主持召开区长办公会，会议听取并讨论了2011年城市建设十大精品工程。巴南区2011年拟重点实施的十大精品工程是：巴南滨江路工程、渝南分流道（暂定名）二期工程、巴南立交改造和南温泉（炒油场）立交工程、东城大道（暂定名）工程、渝南大道环境综合改造工程、巴南文化公园和龙洲湾商业步行街、家沱滨江广场（公园）、南温泉音乐广场、巴南居住区综合整治工程、鱼洞新华片区公租房和花溪新村廉租住房。段成刚区长在会上就2011年拟实施十大精品工程提出要求：一是打造十大精品工程是提振精神、改造形象、改善民生的重要支撑，要抓住机遇，迎