银行办公大楼物业服务投标方案投标文件（技术方案）

银行办公大楼物业服务方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据. 71.总体方案 71.1.项目需求及重难点分析 71.1.1.项目需求 7 1.2.项目承建优势 1.2.1.管理优势 1.2.2.团队优势 1.2.3.经验优势 1.2.4.资源优势 1.2.5.服务优势 1.2.6.智慧管理优势 1.3.服务管理理念与目标 1.3.1.物业服务理念 1.3.2.物业管理总体目标 1.3.3.物业管理短期目标 1.4.项目人员配备及管理制度 72 1.4.2.项目整体管理制度 1.4.3.项目经理管理职责 1.4.4.保安队岗位职责 1.4.5.保洁部岗位职责 1.4.6.绿化部岗位职责 1.4.7.维修部岗位职责 22.供水设备运维方案 3.排水设备运维方案 4.供电设备管维方案 4.1.公共照明和电气设备维修养护方案 4.2.配电系统维护管理方案 4.3.安全作业保障措施 5.中央空调操作方案 5.1.空调系统维护管理方案 5.2.提高建筑节能的具体措施 6.保洁服务方案 2026.1.保洁服务的分类及标准 6.2.保洁工作流程、作业规范 七、电梯轿厢清洁程序 6.3.保洁服务培训管理制度 6.3.1.人员培训计划 6.3.2.整体培训方案 6.3.3.培训内容 6.3.4.培训考核与考勤 6.3.5.其他培训相关事项 36.4.保洁设施设备保养及操作规范 6.4.1.保洁设施设备保养措施 2466.4.2.保洁设施设备操作规范 2526.5.保洁员服务质量保障措施 7.秩序维护服务方案 2647.1.车辆管理服务方案 7.2.来访人员登记及证件核查 7.3.公共秩序管理服务的要求 7.4.日常巡查及夜间巡查工作流程 4 7.5.各岗位制度要求 7.6.消防设备管理及控制室 7.6.1.消防设备管理 311 7.7.秩序维护服务人员选聘制度 7.8.秩序维护服务人员入职培训制度 7.9.秩序维护服务人员礼仪管理制度 7.10.秩序维护服务人员操作规范管理制度 3447.11.秩序维护服务人员24小时值班制度 7.12.奖惩机制 3568.应急方案 3628.1.应急事件处理整体方案 5 8.2.应急事件处理制度 8.3.各类应急事件处理预案 十二、燃气泄漏应急预案 十三、可疑物/炸弹恐吓应急预案 389十四、传染病及疫情防控应急处置预案 十五、刑事案件应急预案 十六、停水应急预案 十七、爆管应急预案 十八、触电应急预案 6十九、发现斗殴的处理 二十、执勤中发现可疑分子的处理 二十一、发现醉酒闹事或精神病人等处理 二十二、对不服从管理强行冲撞的处理 二十三、遇急症病人的处理 9.服务承诺 40010.沟通与协调机制 10.1.项目沟通与协调流程 401 11.创新与改进 11.1.创新服务提升方案 11.2.持续改进机制 42011.3.技术与数字化应用 二、结束语 7(一)供水设备运行维护发现并解决故障，维修合格率100%,故障排除不过夜，做好节约用(二)供电设备管理维护对办公楼(附楼)供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气8维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%;加强日常维护检(三)中央空调操作(四)保洁服务1.公共区域及楼道保洁：每日打扫各楼层公共区域和楼梯台每天两次保洁，上午9:00前，下午15:00前必须完成所有保洁9清洗擦试洗手盆及台面(每天至少二次),擦试墙面、地面、玻璃镜(五)保安、传达、秩序管理证件检验、登记等；车辆停放管理，立体车库操作停放管理(操作人员必须持证上岗),道路畅通，车辆停放有序；防盗、防火报警监控大门和大楼24小时保安值班，院内每天巡查次数不少于3次。(六)消防设备管理及控制室消防管理人员至少2人持有消防证，消防设备的管理及控制室实行24小时双人值班；机关大楼每天夜间巡查不少于2次；消防主管部门安排布置的各项工作按时完成；办公楼(区)消防设备、报警监情况(每月应巡查壹次),并做好记录。每月将安防设备检查情况表(一)物业安全管理1.**市分行机关办公大楼(含附楼)物业安全管理是重要的难点之一。由于银行办公楼涉及大量的现金和贵重物品，安全风险较高。(1)建立安全巡逻制度：我们将组建专业的安保团队，定期进(2)安装和维护监控设备：我们将在办公楼的关键区域安装高2.针对**市分行机关办公大楼(含附楼)物业的特殊需求，我们(1)加强来访人员身份核实：我们将要求所有来访人员提供有(2)制定应急预案：我们将与相关部门合作，制定详细的应急应急演练，提高员工的应急处理能力，并定(二)设备维护与管理1.**市分行机关办公大楼(含附楼)物业涉及大量的设备，如电(1)定期检查和保养：我们将制定定期检查和保养计划，对**市分行机关办公大楼(含附楼)物业中的各类设备进行定期检查和保(2)维修服务：在设备出现故障时，我们将提供快速响应的维(三)环境卫生管理1.**市分行机关办公大楼(含附楼)物业的环境卫生管理是一个(1)制定详细的清洁工作计划。我们将根据办公楼的不同区域(2)加强对清洁人员的培训和管理。我们将为清洁人员提供专业的培训，包括清洁工具的使用方法、清洁剂的选择和使用技巧同时，我们将建立清洁人员的考核机制，定期对其进行评估和培(1)加强垃圾分类管理。我们将制定垃圾分类指引，明确不同(2)制定垃圾处理方案。我们将与专业的垃圾处理公司合作，(四)楼宇维护与修缮1.**市分行机关办公大楼(含附楼)物业的楼宇维护与修缮是一(1)建立楼宇维护与修缮的档案管理系统。我们将建立一套完(2)定期检查和维护楼宇设施设备。我们将制定定期的检查计(3)及时修缮破损的地面、墙壁等。在日常使用中，楼宇的地(1)制定楼宇维护与修缮的预算。我们将根据楼宇的实际情况(2)制定楼宇维护与修缮的计划。我们将根据楼宇的使用情况(3)加强与供应商的合作。我们将与设备供应商建立长期合作(五)合规管理1.**市分行机关办公大楼(含附楼)物业的合规管理是一个重要(1)建立物业管理公司内部合规管理制度，明确各项管理职责(2)加强对员工的培训和监督，确保员工遵守相关规定。我们(1)与政府相关部门建立合作关系，建立定期沟通机制，及时(2)与业内专业机构建立合作关系，参与相关行业的学术交流(3)积极参与行业协会和相关组织的活动，与同行业的物业管理公司进行交流和合作，共同推动整个行业的合规管理水平的提升。1.2.项目承建优势(一)优秀的管理团队**市分行机关办公大楼(含附楼)物业管理服务的需求有着准确的把5.管理团队具备良好的沟通能力和服务意识。他们能够与业主、(二)创新的管理模式1.引入先进的管理模式和技术手段：我们秉承创新的管理理念，有效的沟通和解决。我们建立了完善的客户服务体系，提供24小时(三)严格的管理流程节都经过严格的监控和审核，以确保服务质量和客户满意度的提升。将根据工作计划，组织相应的人员和资源，进行工作的分配和安(四)卓越的风险管理能力(五)灵活高效的沟通协调能力和服务意识。我们会定期与客户进行沟通，并及时回应和解决他们的问题。我们提供多(六)持续改进的管理能力不断提高服务质量和客户满意度，保持在物业管理领域的竞争优势。的资源，他们的能力和素质直接影响到我们的管理水平和服务质量。(一)专业团队2.团队成员熟悉**市分行机关办公大楼(含附楼)的具体情况，入的研究和了解。我们了解**市分行机关办公大楼(含附楼)的建筑(二)协同合作(1)我们建立了高效的沟通渠道，包括定期召开团队会议、使(2)我们注重协调各个岗位之间的工作，通过制定详细的工作(1)我们注重培养团队成员的合作精神，通过团队建设活动和(2)我们的团队成员具有丰富的行业经验和专业知识，能够快(3)我们注重团队成员之间的交流和学习，定期组织知识分享(三)创新能力(1)鼓励团队成员参与各类培训和学习，提高专业知识水平和(2)我们建立了一个创新平台，鼓励团队成员提出改进和创新(1)我们注重团队成员的学习和成长，鼓励他们不断学习新的(2)我们鼓励团队成员参与行业交流和学术研讨，提高他们的(3)我们积极引进和应用新的管理模式和技术手段，以提升物(四)责任心(1)我们的团队成员都深知物业管理服务的重要性，对工作充(2)我们的团队成员注重职业道德，始终以诚信为本。我们严格遵守公司的管理规定和服务承诺，保证服务的公正、透明和可靠。(1)在物业管理服务中，细节决定成败。我们的团队成员非常(2)我们的团队成员具备高效的工作能力和良好的沟通技巧，(3)我们的团队成员具备专业的知识和丰富的经验，能够为客(4)我们的团队成员注重客户的反馈和意见，时刻关注客户的(五)培训支持(1)我们与专业培训机构合作，定期邀请行业专家进行培训，**市分行机关办公大楼(含附楼)物业管理服务提供专业支持。(2)我们还会组织内部培训，邀请公司高级管理人员和行业经促进团队成员之间的交流和学习，提高整个团队的综合素质和能力。2.团队成员通过持续学习和知识更新，能够不断提升服务水平，(1)我们鼓励团队成员参加相关的行业研讨会、展览会和培训(2)我们建立了一个内部知识库，收集整理了大量的物业管理(六)客户口碑(1)我们的团队在过去的物业管理项目中表现出色，得到了客(2)我们的团队注重与客户的沟通和合作，以确保我们的服务2.我们将以过去的成功经验为基础，为**市分行机关办公大楼(含附楼)提供优质的物业管理服务，赢得客户的信任和支持。(1)我们的团队在过去的物业管理项目中积累了丰富的经验和的特点和需求，能够根据**市分行机关办公大楼(含附楼)的具体情(2)我们的团队拥有一流的管理和操作人员，他们经过专业培成各项管理任务，并且能够与**市分行机关办公大楼(含附楼)的工(一)项目管理经验(1)我们的项目管理团队在办公大楼物业管理方面有着丰富的(2)我们深入了解办公大楼物业管理的特点和需求，针对不同(1)我们的项目管理团队由一群经验丰富、技术过硬的专业人(2)我们的项目管理团队具备良好的团队合作精神和沟通能力。(3)我们的项目管理团队具备高度的责任心和执行力。他们能(二)技术专长(1)我们的技术团队成员均具备相关专业背景和资质证书，包(2)我们的技术团队与多家设备供应商和维修服务商建立了长(1)我们定期关注和研究物业管理领域的最新技术和趋势，积(2)我们与多家科研机构和高校合作，开展相关科研项目，不(三)客户口碑(1)我们的客户对我们的服务质量持有高度评价。他们认为我(2)我们的客户对我们的管理水平非常满意。他们认为我们的(1)我们的客户包括政府机关，他们对我们的服务质量要求极(2)我们的客户还包括各类企事业单位，他们对我们的服务效(四)应对突发事件能力(1)我们的应急预案是经过多年实践不断优化的，包括但不限(2)我们与相关政府部门和专业机构建立了紧密的合作关系，(1)我们的团队成员都接受过专业的应急处理培训，熟悉各类(2)我们定期组织模拟演练，提高团队成员的应急反应能力和(五)与相关机构的合作经验(1)政府部门合作经验：我们与**市政府、**市建设局等政府行机关办公大楼(含附楼),提高其运营效益和用户满意度。(六)持续改进和创新能力(1)我们建立了一套完善的管理评估机制，定期对物业管理服(2)我们定期进行客户满意度调查，通过问卷调查和面对面交(1)我们定期组织团队学习和培训活动，提升团队成员的专业(2)我们鼓励团队成员提出创新想法和解决方案，通过团队讨(3)我们与行业内的专业机构和高校建立了合作关系，开展联(一)财务资源与供应商进行有效的谈判和协商，争取到更(二)人力资源(三)技术资源(1)我们的物业管理系统采用了先进的远程监控技术，可以实(2)物业管理系统还具备远程维护功能，我们的技术人员可以(1)我们的技术团队由一批具备丰富经验和专业知识的工程师(2)为了保证技术人员的专业水平和技能更新，我们定期组织(3)我们还建立了完善的工单管理系统，可以及时记录和跟踪(四)供应链资源(1)我们与各类物资供应商建立了长期的合作伙伴关系，包括(2)我们与供应商签订了长期合作协议，确保我们在物资采购(1)我们建立了一套完善的供应链管理系统，通过该系统可以(2)通过供应链管理系统，我们可以对库存进行实时监控和管(3)我们的供应链管理系统还具备数据分析和预测功能，可以(五)信息资源(1)我们与**市政府物业管理部门建立了良好的合作关系，定(2)我们与**市物业管理行业协会保持紧密合作，定期参加行楼(含附楼)物业管理服务提供专业的指导和建议。2.我们拥有完善的信息管理系统，可以实现对项目数据的收集、(1)我们的信息管理系统具备强大的数据收集能力，可以通过各种渠道收集到**市分行机关办公大楼(含附楼)的各项数据，包括(2)我们的信息管理系统具备高效的数据分析功能，可以对收(3)我们的信息管理系统具备灵活的报告功能，可以根据需要(六)品牌资源(2)我们的品牌在**市物业管理服务领域有着广泛的影响力和(1)我们的品牌在市场上的影响力不断增强，客户对我们的信(3)我们与多家知名企业建立了长期稳定的合作关系，可以为(一)专业化服务(1)我们的物业管理团队由一批经验丰富、技术娴熟的专业人(2)我们的团队成员具备良好的沟通协调能力和服务意识，能(1)针对**市分行机关办公大楼的特点，我们将制定详细的服(2)我们将根据办公大楼的不同需求，提供个性化的服务，如(3)我们将不断改进和完善服务，通过引进先进的物业管理系(二)定制化解决方案(1)我们将通过与各部门的密切合作，深入了解他们的具体需(2)我们将根据不同部门和人员的需求，提供个性化的服务。(1)我们将与客户保持密切的沟通和合作。我们将定期与客户(2)我们将采用灵活的服务模式和创新的管理方法。我们将根(三)高效的响应和处理能力(1)我们设立了24小时值班制度，确保在任何时间段都能够及(2)我们建立了紧急预案和应急处置流程，对各类紧急情况进(1)我们与客户建立了紧密的合作关系，定期进行沟通会议和工作交流，了解客户的需求和意见。同时，我们还设立了24小时客(2)我们采用先进的信息化系统，实现了客户需求的实时收集(3)我们拥有高效的内部协作机制，各部门之间能够快速协调部门，并协调各部门之间的工作，以确保问题得到及时处理和解决。(四)全面的设施管理(1)设备维护：我们将建立专业的设备维护团队，负责对办公(2)清洁卫生：我们将组建专业的清洁团队，负责办公大楼内(3)绿化养护：我们将负责办公大楼内的绿化养护工作，包括(1)设施管理制度：我们将制定详细的设施管理制度，明确各(2)工作流程：我们将建立科学合理的设施管理工作流程，包(3)维修记录管理：我们将建立设施维修记录管理系统，对设(五)优质的客户服务(1)我们将设立专门的客户服务团队，负责与客户进行日常沟(2)我们将建立客户档案，详细记录客户的需求、偏好和历史(1)我们将定期向客户发送满意度调查问卷，以了解他们对我(2)我们将建立客户满意度评估指标体系，对客户的满意度进(六)创新的技术支持(1)我们将采用物联网技术，通过传感器和智能设备实时监测(2)我们将引入大数据分析和人工智能技术，通过对历史数据(1)我们将引入移动应用程序，为办公人员提供便捷的物业服(2)我们将探索使用无人机巡检技术，定期对办公大楼外墙、(一)智能设备管理(1)通过智能设备管理系统，我们可以实时监控机关办公大楼(2)智能设备管理系统具备远程控制功能，我们可以通过手机及时维修和保养，减少了设备故障对机关办公大楼正常运营的影响。(1)智能设备管理系统具备故障预测功能，通过对设备运行数(2)一旦系统检测到设备出现异常情况或故障预警，我们的工(二)智能能耗管理(1)通过智能能耗管理系统，我们能够实时监测机关办公大楼(2)智能能耗管理系统还可以根据实际需求，对机关办公大楼(1)智能能耗管理系统可以根据机关办公大楼的使用情况和时(2)智能能耗管理系统还可以根据机关办公大楼的使用情况和(3)智能能耗管理系统还可以根据机关办公大楼的使用情况和(三)智慧安防管理(1)我们将安装高清智能摄像头，并建立监控中心，实现对机(2)我们将配置智能入侵报警系统，通过红外探测器、门磁等(四)智慧维修管理(1)我们将通过智慧维修管理系统实时监控机关办公大楼的设(2)在有维修需求时，我们的智慧维修管理系统将自动识别维提高维修效率，减少维修时间，保证机关办公大楼设施的正常运行。(1)维修人员在完成维修任务后，会及时在系统中更新工单状(2)通过智慧维修管理系统，我们可以实时监控维修工作的进(3)智慧维修管理系统还可以对维修工作进行统计和分析，包(五)智能数据分析(1)通过收集和整理机关办公大楼的各项数据，包括但不限于(1)基于对数据的深度分析，我们可以发现机关办公大楼管理(2)通过对数据的分析，我们可以找到机关办公大楼管理的优不合理的情况，提出相应的调整方案，提高(3)我们将根据数据分析的结果，提出相应的改进措施，并制(六)智慧服务平台(1)提供便捷的在线报修服务：通过智慧服务平台，用户可以(一)提供安全可靠的物业管理服务(1)定期检查并维护安全设施，如消防系统、监控设备、门禁(1)制定安全巡查计划，定期对办公楼进行安全巡查，包括消(2)制定应急预案，明确各类突发事件的应急处理流程和责任(3)组织安全培训，定期对物业管理人员进行安全知识和应急(二)提供高效便捷的物业运营服务(1)我们将建立一套完善的设备维护和保养计划，确保所有基(2)我们将建立紧急维修服务机制，对于突发设备故障或其他(1)我们将组建专业清洁团队，定期对办公楼进行全面清洁，包括公共区域、办公室、卫生间等，以确保(2)我们将建立快速响应机制，对于租户提出的维修请求，我(3)我们将定期评估办公楼设备的使用情况，并根据需要进行(三)提供优质的客户服务务热线，24小时全天候接听客户的电话，并在2小时内回复客户的地通过该平台提出问题和需求，我们将在1小时内给予回应。(2)提供个性化的服务：我们将根据客户的不同需求和特点，(3)关注客户反馈：我们将积极关注客户的反馈，并及时采取(1)协助解决办公楼内的问题：我们将派遣专业的维修和保洁务热线，客户可以随时随地拨打该热线，我们将在2小时内派遣维修(2)提供相关咨询和指导：我们将派遣专业的物业管理顾问，(四)推行可持续发展的物业管理理念(1)节约能源：我们将通过采用先进的节能设备和技术，如LED(3)推广环保措施：我们将积极引入环保材料和设备，如低碳(1)支持公益事业：作为一家负责任的物业管理服务提供商，(2)关注员工福利：我们将建立健全的员工福利制度，包括提(3)推动社会发展：我们将积极参与当地社会发展计划，与政(五)提供创新的物业管理解决方案(1)建立研究团队：我们将组建专业的研究团队，由物业管理(2)寻求合作与引进：我们将积极寻求与国内外优秀物业管理(3)推广应用新技术：我们将积极应用新技术，如物联网、人(4)提供培训和学习机会：我们将定期组织培训和学习活动，(1)建立评估机制：我们将建立定期的管理评估机制，对物业(2)改进管理方案：根据评估结果，我们将及时进行改进和调(3)定期与客户沟通：我们将定期与客户进行沟通，了解他们(4)建立反馈机制：我们将建立客户反馈机制，及时收集客户(1)我们将建立健全的供应链管理体系，通过优化供应商选择(2)在合同管理方面，我们将建立完善的合同管理制度，确保(三)提升安全管理水平1.建立完善的安全管理体系，确保办公楼内的人员和财产安全。(1)建立安全管理责任制，明确各岗位的安全管理职责，确保(2)制定安全管理规章制度，包括消防安全、电气安全、防盗(3)配备专业的安全管理人员，负责安全巡查、安全培训、安(1)定期组织员工参加消防安全培训，提高员工对火灾的预防(2)定期组织员工参加应急演练，模拟各类突发事件的发生，(3)定期组织员工参加安全知识培训，提高员工对各类安全风(4)定期组织员工参加安全意识教育活动，通过宣传和讲座等(四)积极响应环境保护要求(1)我们将制定一套全面的环境保护方案，以减少**市分行机关办公大楼(含附楼)对环境的负面影响。该方案将包括以下内容：1)减少废弃物产生：我们将推行垃圾分类制度，鼓励员工将废2)减少能源消耗：我们将通过安装智能化节能设备，如节能灯3)定期维护设备：我们将建立健全的设备维护计划，定期对办4)引入环保材料：在办公楼的装修和维护中，我们将优先选择环保材料，如低VOC(挥发性有机化合物)涂料、环保地板和节水器(2)我们将与相关环保组织合作，定期组织环境保护培训和宣(1)我们将积极推广节能减排措施，以减少办公楼的能源消耗1)安装节能设备：我们将在办公楼的主要区域安装节能灯具、2)提供节能建议：我们将为员工提供节能建议和培训，教育他(2)我们将与相关机构合作，开展节能减排项目。例如，我们(五)建立良好的客户关系(1)建立客户反馈渠道，包括电话、邮件、在线平台等，方便(3)定期组织客户满意度调查，了解客户对物业管理服务的评(4)设立客户投诉处理机制，确保客户的投诉能够得到及时、(1)与客户进行深入沟通，了解其特殊需求和期望，包括工作(2)根据客户的特殊需求，制定相应的管理方案，包括保洁、(3)配备专业的服务人员，具备丰富的经验和技能，能够满足(4)针对客户的特殊需求，提供定制化的服务，如特殊场所的(六)持续改进和创新1.定期评估物业管理服务的效果和客户满意度，进行持续改进。(1)我们将定期进行物业管理服务效果和客户满意度的评估，(2)我们将建立客户满意度调查制度，定期向客户发送满意度(1)我们将密切关注物业管理领域的新技术和管理方法，并及(2)我们将加强与相关科研机构和专业团体的合作，积极参与(一)提高服务质量(2)强化员工的服务意识和责任感，通过培训和考核等方(二)优化维护管理(2)制定维护检查表，明确每个设备的检查内容和频率，确保(3)配备专业的维护人员，负责执行维护计划，定期检查设备(1)建立设备档案，包括设备的基本信息、使用寿命、维护记(2)建立设备维护记录，记录每次维护的时间、内容、维护人(3)建立故障处理流程，对设备故障进行及时处理和记录，包(4)建立设备维修保养档案，记录设备的维修保养情况，包括(三)加强安全管理(1)制定安全管理制度：我们将根据**市分行机关办公大楼(含附楼)的特点和需求，制定一套完善的安全管理制度。该制度将包括(2)加强安全意识培训：我们将组织定期的安全培训，包括员工的安全意识和应急处理能力的培养等方面(1)建立安全隐患排查机制：我们将建立定期的安全隐患排查(2)及时整改安全隐患：一旦发现安全隐患，我们将立即采取(四)提升绿化环境(1)绿化养护计划的制定：我们将组织专业团队对**市分行机关办公大楼(含附楼)的绿化植物进行全面调研和评估，制定科学合(2)绿化植物的管理和保养：我们将建立完善的植物档案，记(1)增加绿化面积的规划：我们将对**市分行机关办公大楼周(2)改善办公楼周边环境：我们将通过增加绿化面积、种植花(五)优化物业费用管理1.建立合理的物业费用核算体系，确保费用的透明度和合理性。(1)设立专门的费用核算部门，负责物业费用的核算和管理工(2)制定详细的费用核算标准和流程，明确各项费用的计算方(3)建立费用核算系统，实现费用的自动化管理和统计分析。2.优化供应商管理，寻求物业费用节约的机会，降低运营成本。(1)对现有供应商进行全面评估和比较，选择性续签或更换合(2)建立供应商绩效评估制度，定期对供应商进行评估，并与(3)持续跟踪市场行情，寻求物业费用节约的机会，如采购优(六)加强与业主的沟通与合作1.定期组织业主会议，听取业主的意见和建议，共同解决问题。(1)定期召开业主会议，以每季度一次的频率进行，确保与业(2)会议上，我们将向业主介绍物业管理工作的进展情况，包(3)同时，我们将邀请业主代表发表意见和建议，听取他们的(4)会议结束后，我们将整理业主提出的问题和建议，并制定(1)我们将建立24小时的业主服务热线，业主可以通过电话、(3)在接到业主投诉后，我们将立即进行调查和处理，并在规定的时间内给予业主反馈，以增强业主对我们服务的信任和满意度。(4)同时，我们还将定期对业主进行满意度调查，以了解他们职位名称人数(人)配备要求项目经理1男性，50岁以下，或女性，45岁以下，具有同类管理项目经验，曾担任物业管理负责人2年以上。保安、消防人员男性，60岁以下，有较强的责任心和吃苦耐劳精神，身体健康，五官端正，说话清楚，有一定沟通交流能力。负责消防人员必须有消防证，立体车库操作人员必须持证上岗。保洁人员(含会务服务人455岁以下(会务服务人员45岁以下),具有相关工作经验、能掌握基本的保洁用品及保洁设备使用，身体健康。。水电工2男性，60岁以下，持有相关资格证，身体康健，具有一定的工作经验。合计(一)量才适用，合理配置(二)分工协作，层级管理机制(三)激励机制，留住人才4.物质奖励，精神奖励，形成人才的归属感5.营造企业文化氛围，促进交流沟通(四)考核与淘汰机制化管理的相结合，对岗位的员工进行月度考核(有标准),对每季度(一)员工日常管理制度6.主动了解员工需要，和员工保持良好的沟通，倡导团队精神。(二)员工录用制度(1)毕业证书、学位证书原件及复印件。(2)技术职务任职资格证书原件及复印件。(3)身份证原件及复印件。(4)一寸半身免冠照片二张。(5)试用同意书。(6)其他必要的证件。(三)员工工作制度间(含加班时间),本人确认，部门备案的考勤方法。(1)迟到、早退。③员工当月内迟到、早退合计每三次以旷职(工)半日论。④超过十五分钟后，才打卡者以旷职(工)半日论，因公外出或⑤无故提前十五分钟以上下班者，以旷职(工)半日论。因公外(2)旷工①未经请假或假满未经虚假而擅自不到职以旷职(工)论处。旷职(工)论处。③员工旷职(工),不发薪资及奖金。④连续旷职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日(四)员工待遇管理规定1.本公司依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐3.月薪工资在每月10日计发到员工的工资账户。新进人员从报(五)员工休假规定(1)元旦：1天(元月一日)(2)春节：3天(农历初一、二、三)(3)劳动节：3天(五月一日)(4)国庆节：3天(十月一、二日)假一次，假期为10天。员工探亲假期间，原待遇不变。6.春节休假或探亲的员工，不在10天休假以外再增加春节假，(六)员工加班管理规定就其加班时间按旷职(工)论处。(七)员工出差管理规定(八)员工培训管理规定次、不同类别的岗前专业培训，培训时间应不少于20小时，合格者6.公司对员工在业余时间(不影响本职工作和任务的完成)内，(九)员工调职管理规定2.各部门主管在调动员工时，应充分考虑其个性、学识、能力，(十)员工保密管理规定3.明确职责，对于非本人工作职权范围内的机密，做到不打听、6.发现其他员工有泄密行为或非本公司人员有窃取机密行为和(十一)员工考核管理规定(1)试用考绩：员工试用期间(三个月)由试用部门主管负责(2)平时考核：由各部门依照通用的考核标准和具体的工作指拟制及修订。部门主管及其以上人员每6个月考核一次，其他人员每2.部门主管以下人员的考核结果由各部门保存，作为确定薪酬、(十二)员工奖惩管理规定情况晋升1-3级工资。(6)有其他重大功绩者。(3)记过：由部门主管书面提出，公司主管领导审核、批(5)除名：由公司主管领导书面提出，董事长批准后执行。(1)工作时间，擅自在公司推销非本公司产品者，职责所需，(2)上班时间，躺卧休息，擅离岗位，怠慢工作者；(3)因个人过失致发生错误，情节轻微者；(4)妨害工作或团体秩序，情节轻微者；(5)不服从主管人吕合理指导，节轻轻微者；(6)不按规定穿着或佩戴规定上班者；(7)不能适时完成重大或特殊交办任务者；(8)对上级指示或有期限的命令，无故未能如期完成；(9)在工作场所喧哗、吵闹，妨碍他人工作而不听劝告者；(10)对同事恶意辱或诬害、伪证，制造事端者；(11)工作中酗酒以致影响自己和他人工作者；(12)因疏忽导致机器设备物品材料遭受损失或伤及他人，情节(13)未经许可携带外人到生产和科研场所参观者；(14)公司另文规定其他应处罚款或批评的行为。(1)擅离职守，致公司受较大损失者；(2)损毁公司财物，造成较大损失者；(3)怠慢工作擅自变更作业方法，使公司蒙受较在损失者(5)一个月内旷工职(工)累计达二日者；(8)其他重大违反规定者。(十二)员工福利管理规定(十三)员工辞职管理规定(一)保洁员仪容仪表及言行规范4.工作程序(1)仪容仪表的基本要求：擦(洗)干净。通常员工的袜子的颜色应跟鞋子的颜色一致，以黑色②自觉佩戴好胸牌或工号牌，工号牌应端正地佩戴在左胸上方。(2)言行规范及纪律要求：(二)员工工作纪律向业主索取物品(包括私人物品及公物)。6.保洁中，不宜进行的场地、房间(业主规定),决不能擅自入7.在保洁中，严禁对业主询问不该打听的事，不该说的话不说。8.在保洁工作中，如发现业主遗失的贵重物品(包括钱包等),10.在保洁工作中，如果有业主怀疑保洁(三)保洁员培训管理制度2.适用范围(1)上岗培训：(2)岗位培训：(3)培训内容：序号培训内容培训目标1工作例会提高思想觉悟，开展批评自我批评2保洁方法与清洁剂使用熟悉掌握基本方法及技巧3保洁设备操作保养知识熟悉掌握基本方法及技巧4保洁服务工作手册熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5病虫害消杀与防治熟悉掌握基本方法及技巧6保洁规章制度熟悉掌握规章制度7消防知识及训练熟悉消防救火职责及掌握基本操作8突发应急事件处理提高突发事件处理能力①新员工上岗培训由班长指导其利用3天时间自学，然后进行口培训、采取讲解与实操相结合，每月进行1次考核，考核不合格者，(1)《每月培训计划表》;(2)《培训记录》;(3)《员工培训登记表》;(4)《每月培训计划表》由项目部保存1年。(四)员工招聘制度1.应聘的员工应年满18周岁，身体健康，五官端正，无任何不合法医疗机构进行体检并办理健康证，未办理者不予办理入职手续。(五)离职管理制度2.试用期间，员工辞职需提前3天提出书面申请，经现场主管或4.员工转正后辞职必须提前30天提出书面申请，在得到公司批7.员工连续三天旷工的视为自动离职，并(六)保洁作息管理制度1.早晨夏季7:30,冬季8:00分准时开始清扫清擦工作。2.中午不值午班的11点30分下班，并告知同伙的不要疏忽了你所在区域卫生，要求伙伴至少到你负责区域巡视两遍卫生，14:00分3.下午下班和职工一样冬季14:30,夏季14:00。(一)治安巡回检查制度(二)护管队交接班制度(三)收费岗工作制度(四)保安员的权限规定(五)货物放行规定1.业户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持2.如需将大量货物带(运)出，需提前1—3天向管理办递交申3.在非带(运)出时间如未未获批准带(运)出货物，当值保安人员有权截留所带(运)出的货物。(六)重大事件报告制度1.重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、(七)突发事件的处理程序话或其他最快的方式报告队长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，及时处理；否则监视现(九)盗窃等破坏事件的处理程序(十)监控系统使用管理规定5.发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理(一)维修管理制度(二)电气系统操作规定应一律视为“有电”,不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为3.工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*,穿插戴好必需(三)变配电房设备巡检制度(四)给排水系统操作规定(五)电梯系统操作规定(六)中央空调系统操作规定(七)室内燃气系统操作规定所有开关，严禁火种(包括电灯开关),打开窗户通风。(1)生长势好。(2)叶子、枝、干健壮。(3)行道树基本无缺株。(4)草坪覆盖率应基本达到100%;草坪内杂草控制在10%以4.绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段能做行道树树干上无钉栓刻画的现象，树下距树干搭棚设摊、圈栏等影响树木养护管理和生长的现象，2米以内如有，及时纠正违章行为，每季度组织1次安全生产大检查，对查出的问题品或人员时应立即报告部门主管或有关部门。并协助有关部门工10.上下班途中注意过往行人和车辆，不得在水坑、电线杆等设施的影响造成的各种隐患。(骑电动车上下班的员工小心慢行)14.在使用专业清洗设备时(如：洗地机、吸水机、抛光机等)17.高位清洁(如：玻璃、天花板、出风口等)首先应将“工作往人员，注意工具的正确使用方法，不能碰20.要重视各项环节，结合自身安全工作经验将安全工作落实到5.编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，10.注重与行工作人员管部门及同行业之间的交流，树立公司对(1)全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、(2)对物业实施全方位安全监督工作；(3)实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；(4)协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事(5)负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消(6)负责物业区域范围之后勤设施如车场、监控等管理工作；(7)抓好保安队伍的建设和业务培训。2.保安队长岗位职责(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管(2)全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的括各种治安案件);(19)完成上级交办的其他工作。3.保安副队长岗位职责(1)负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持(2)负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗(3)协助队长进行岗位考核，公正的评价队员的工作情况，不(4)督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭(5)负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真(6)定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、(7)负责保安队所需装置的保管、发放工作。(8)定期回访甲方对办公楼治安状况的意见和提议，并做好记(9)完成上级领导交代的其他工作任务。(1)协助保安队长完成本班队员的管理工作。(2)熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。(3)熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想(4)掌握治安区域及四周环境情况。(5)掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使(6)掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。(7)了解一定的物业管理知识。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报警119系统和盗警110系统。(2)巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报(3)对形迹可疑人员进行必要的巡查，及时将闲杂人员等劝离(4)制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。(6)为来访客人提供物业引导服务(指明方向位置)。(2)检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。(1)按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实施保洁、(2)负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订安全(3)负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。(4)负责保洁部员工的管理工作。2.保洁部主管岗位职责(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管(3)负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物(4)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，(5)组织制定并实施员工的考核工作。(6)完成上级交办的其他工作。3.保洁部领班岗位职责(1)协助部门主管做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以管理规章制度，岗位职责和《保洁质量及检查标准》,并督促员工遵(5)每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，(6)每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分(7)按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。(8)负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员(9)负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。(10)完成主管交代的其他工作任务。(11)提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保(12)按《保洁工岗位职责》及《保洁质量及检查标准》要求做(13)按《保洁质量及检查标准》要求每天进行检查、记录，并(14)按规定要求在规定时间领取所需物料。(15)协助主管进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有4.保洁工岗位职责(1)提前上班时间十五分钟到岗，确保物业范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇表面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟(2)维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱(3)保持井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱(4)定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。(6)完成上级领导交办的其他工作任务。(1)按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实施绿化工(2)负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全(3)负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。(4)负责绿化部员工的管理工作。2.绿化部主管岗位职责(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管(2)对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。(4)负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物(5)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，(6)组织制定并实施员工的考核工作。(7)完成上级交办的其他工作。3.绿化部班长岗位职责(1)协助部门主管做好绿化员的招聘工作。保洁员人选坚持以(4)负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，(5)每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，(6)每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以(7)按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。(8)负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员(9)完成主管交代的其他工作任务。(10)按《绿化工岗位职责》及《绿化质量及检查标准》要求做(11)按《绿化质量及检查标准》要求每天进行检查，并向主管(12)对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报主管。(13)协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成主管交办的4.绿化工岗位职责(2)及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，(3)每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆(4)制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。(5)完成上级领导交办的其他工作任务。(1)负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。(2)抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。(3)抓好工程部安全教育(包括人身、设备、消防),提高安(4)完成上级布置的任务和工作人员(客户)要求的其他维修(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管(2)对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备(3)组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格(4)组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备(5)负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备(6)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，(7)完成上级交办的其他工作。3.工程部班长岗位职责(2)负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监(3)负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工作并做好(4)收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合(7)编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。(8)负责对办公楼设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工(9)负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客(10)做好与相关部门的沟通工作，及时了解顾客的需求，不断4.水电维修工岗位职责(1)负责对应设备的日常管理和维修工作。(2)熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。(4)做好设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，(5)完成其他临时性工作。(6)不断学习提高自身的工作技能，提高服务质量。2.供水设备运维方案(一)职责2.日常巡检(经常性工作)由巡检专人负责。主要是按规定程序3.维护保养(阶段性工作)由维护专人员负责。主要是按设备特4.报修维修(针对性修理)由专业维修人员负责。主要是对日常(二)工作范围(1)日常巡检主要检查设备的运行状况，使设备运行正常；周(2)日常巡检我公司将根据项目位置制定路线每月按照路线图(3)日常巡检一般按规定的周期进行，如遇下列情况时增加巡(4)巡视检查设备时，思想集中，态度认真、仔细，充分发挥(5)及时填写巡检记录，对于巡检中发现的问题如实填写，需(1)维护保养是一种有计划的预防性检查，检查手段除人的感(2)维护保养应按规定的技术要求进行，其主要内容包括：(3)维护保养填写保养记录表，对于维护保养中发现的问题如3.报修维修工作范围(1)报修维修是对巡检报修、保养报修及事故报修中发现的问(2)报修维修应符合下列规定：①设备报修后根据设备的报修情况编制维修计划及安排工作进供水的设备零部件进行清洗、检查、修理、(3)对于设备老化、运行状况不良、性能指标落后等无法通过(一)水泵巡检(1)每月1次对水泵进行巡检(与电动机、电控柜同步进行),气蚀余量(按泵类产品说明书规定执行),进水水位不低于规定的最(6)轴承温升不超过35℃,滚动轴承内极限温度不超过75℃,漏油、不漏电、不漏气(真空管道)。(9)潜水泵停泵后如需再次启动，其间隔应在5min以上。(4)水泵运行时，轴承的外体温度不得超过额定值；(5)水泵运行时，观察相关仪表读数是否正常，来判断水压、(6)观察轴承内润滑油和冷却油的油位、油色是否正常。如发(7)观察与水泵运行有关的各种监测仪器是否处于正常状态，(8)设备所有水泵每1月轮换开机一次。开机前进行点动试运(1)水泵不出水，压力表无压力或压力过低；(2)水泵进水口堵塞使出水量明显减少；(3)管道、阀门堵塞经处理无效；(4)泵房管道、阀门发生爆破，大量漏水；(5)水泵产生剧烈震动或噪音；(6)轴承温度过高或轴承烧毁；(7)水泵发生断轴故障；(8)阀门阀板脱落或卡死；(9)水锤造成机座移动；(10)电气设备发生严重故障；(11)进水泵动水位过低，形成抽真空现象；(12)不可预见的自然灾害危及设备安全。(二)电动机巡检(1)每月1次对电动机进行巡检(与水泵、电控柜同步进行),(2)在巡检过程中发现电动机故障时及时处理或报修。(3)电动机及附属设备外壳以及周围环境应保持整洁。(4)电动机运行时保证相位正确，接触良好，无灼伤、氧化过冷却空气(进风)温度℃允许运行电流(A)相当额定电流I的倍数(6)电动机应在额定频率及额定电压条件下运行。额定电压在般为每月1次防潮运行。超过防潮期限的电动机在投入运行前，作绝(8)电动机在运行中发生自动跳闸时，在未查明原因前不重新2.巡检步骤(1)观察电动机外体，设备铭牌以及有关标志清楚醒目。(3)电动机运行时，测量电动机各部件振动及轴向窜动的变化(4)电动机运行时，观察监测电动机温度的温度计读数是否在(5)观察轴承的油位、油色是否正常。如发现缺油或断油及时(6)观察电动机通风系统是否符合要求。(1)电动机及控制系统发生打火或冒烟；(2)电动机剧烈振动或撞击、扫膛以及电动机所拖动的机械设(3)电动机温度或轴承温度超过允许温度；(4)出风口空气温度升高较快；(5)缺相运行；(6)定子电流超过额定允许值；(7)电流表指示发生周期性摆动或无指数；(8)运行中发生人身事故。(三)电控柜巡检(1)每月1次对电控柜进行巡检(与水泵、电动机同步进行),(3)采用熔丝保护时，熔丝容量不应大于电动机额定电流的40℃,湿度<90%(不结露),必要时采用降温、降湿设备；①详细记录变频器各运行参数(频率、电压、电流);(四)泵房附属设备巡检支(托)架、管卡等安装牢固无松动。(1)排污水泵如有备用，应每月切换1次。(五)其他要求(六)日常巡检记录1.日常巡检工作有巡检记录(包括巡视):(1)日常巡检记录采用表格形式，按月排序，保存期为3年，(一)水泵机组保养水、不漏油、不漏电、不漏气(真空管道)。(2)电动机轴承温升不超过35℃,滚动轴承内极限温度不超过75℃,滑动轴承温度不得超过70℃。750及以下振动允许双振幅(4)水冷却的轴承，其水流通过轴承冷却箱的温升不应大于10℃,进水水温不应超过28℃。(三)电控柜保养1.每半年1次对电控柜进行保养及清灰，保证电气性能良好，运(2)自动开关、磁力起动器热元件的连接处无过热，电流整定(3)电流互感器铁芯无异状，线圈无损伤。(4)校验空气断路器的分离脱扣器在线路电压为额定值75%~105%时，能可靠工作，当电压低于额定值的35%时，失压脱扣器应能(5)校验交流接触器的吸引线圈，在线路电压为额定值85%~105%时，能可靠工作，当电压低于额定值的40%时，能可靠释放。(6)检查电器的辅助触头有无烧损现象，通过的负荷电流有无(7)二次回路的每一支路和断路器、隔离开关操动机构的电源回路等绝缘电阻均不小于1MQ,在比较潮湿的地方，可不小于0.5M(8)继电保护装置的检查、清扫、校验(供电局负责维护的除外)包括：(四)泵房附属设备保养 (磁)阀门，每年校验2次限位开关及手动与电动的联锁装置。4.每年2次对水泵机组与电控柜之间的电源线进行保养，其绝缘电阻值不小于0.5MQ。5.每年2次对机组基础进行保养，保证基础水平，避震有效。内(1)检查基础底脚螺丝，如有松动及时加固；(2)对基础型钢进行油漆修补，保证外壳无锈蚀、安装牢固紧(3)对使用橡胶避震器或避震垫的机组基础，检查橡胶老化程(五)维护保养记录(一)一般规定(二)水泵维修：35℃,滚动轴承的最高温度不应大于75℃,滑动轴承温度不得超过(三)电动机维修要求(1)空转0.5～1.0h无异状。相平均值偏差均不大于10%。(制造厂有规定者按厂规定执行)。(4)潜水电动机内腔必须充满清水放置12h后，测量引出(2)试运行24h正常后，方可转入正式运行。(四)电控柜维修要求(1)继电保护装置(包括操作及信号回路)每年进行2次全面检验；利用继电保护装置跳开或投入开关的整组试验，每年不少于2(2)检验均按规定的顺序进行，并在雷雨季节前完成。(1)控制面板上仪表的定期检验和校验每年进行2次。(2)检验用标准仪表的校验每年至少2次。(3)携带型仪表的校验，常用的每半年1次；其余的每年1次。(4)经两次以上校验证明质量好的仪表，可延长校验周期。4.接地装置和测量接地电阻值的检测每年1次，并在雷雨季节前(五)管道、阀门及其他连接件维修要求(1)强度耐压试验。试验压力应为1.5倍额定工作压力，保持压力10min,无渗漏及裂纹等现象。(2)严密性耐压试验。试验压力应为1.25倍额定工作压力，保持压力30min,无渗漏现象。(六)维修记录(1)维修中发现的问题、修复的内容和更换的设备、零件名细(2)关键部件和电气设备检验记录。(5)有关技术参数。(七)设备评定(一)一般规定(1)巡回检查制度。(2)安全防火制度。(6)事故调查与报告制度。(二)安全运行(三)安全维修2.当验明设备确已无电压后，立即将检修设备接地并三相短路。装设接地线必须由两人进行，接地线必须先(四)事故处理(1)尽量快速限制事故发展，消除事故根源，并解除对人身和(2)将事故限制在最小范围内，确保未发生事故的设备继续运(3)及时向运营部报告事故情况。附件1:泵房巡检二次供水设施日常巡检工作表项目名称物业公司固定电话巡检人员日期手机设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号序号检查内容描述(设备部分)结果电机运行是否顺畅，轴承是否正常，手动和自动时方向是否正确电机散热风叶是否卡壳电机运行时变频器上的电压，电流及频率是否在额定范围之内电机三相电阻是否平衡手动盘动水泵联轴器，转动是否灵活，水泵运行和停止时，机械密封处是否漏水。打开水泵排气阀，水泵排气。分别运行各台水泵，出水压力是否正常，是否能达到设定压力手自动运行水泵，水泵腔体内声音是否正常分别运行每一台水泵时，检查反馈压力并观察其它水泵是否有反转现象，检查止回阀是否能正常开启和关闭，清理水泵及电机灰尘等杂质，保持水泵卫生进水和出水阀门是否全开，开关是否灵活，是否能开关到位，是否有漏水各阀门连接处密封是否完好，并无漏水情况液位浮球开关位置是否正确，是否能正常检测缺水。压力传感器跟压力表显示是否一致，检查远传压力表指针摆动是否过大，检查压力表值与屏上或者变频器上的反馈值是否在允许的偏差之内，如不正常，检查线路是否有氧化导致断开，及时调整屏上的压力表量程或者更换压力表。清理管道灰尘杂质，保持管道卫生控制柜电源进线是否符合规格，相序是否正确，空开是否能正常分合各元件线路是否松动，螺丝是否紧固，线路是否正确触点是否灵敏，是否有噪音，接触器接通后，电机三相电是否有正常。手动和自动下分别运行每台泵，分合其对应空开，是否能正常断开运行中的水泵，以及重新启动水泵，断开时，触摸屏是否显示此泵故障检查热继电流整定值，手动测试，是否正常断开接触器，并在监控画面显示故障控制柜上的各个按钮及指示灯是否能正常启停和指示相应的水泵。电压，电流表指示是否正确，。触摸屏上的设定压力，反馈压力，轮换时间等以及变频器监控数是否正确检查内容描述(泵房及附属设施)泵房整体卫生是否整洁泵房内有无杂物照明设施是否正常通风设施是否工作正常，泵房温湿度是否正常泵房是否有积水，排水系统是否工作正常泵房内所有设施管道、阀门、接头是否有渗水，是否工作正常附表2:泵房维护泵房维护表(每半年一次)项目名称物业公司固定电话巡检人员日期手机设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号序号检查内容描述结果1补充轴承润滑油监测机组震动及声响外露部件防腐橡胶软接头强度测试2清除外壳污垢监测轴承震动及温度监测各部件温度及温升检查引出线段烧伤程度测量绝缘电阻清理通风系统检测外壳接地3控制柜内外清灰检查主要元器件过热、烧损情况、、、测量柜内绝缘电阻测量二次回路绝缘电阻继电保护装置清扫及效验检查变频器冷却风道4各类阀门：检修性操作、调整、更换漏水部件、防锈5各类管道及附件：防渗漏、防锈、加固支(托)架巡检人员电话售后主管电话物业公司电话泵房维护表(每年一次)项目名称物业公司固定电话巡检人员日期手机设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号设备型号出厂日期编号序号检查内容描述结果1电动机与控制柜之间的电源线：绝缘电阻2机组基础：检查牢固程度、检查避震器(垫)避震效果、防锈3排污设施：排污设备工作情况、定期切换4测量仪表：检测、效验5油漆修补：防腐处理6防冻包扎：安装牢固、结构完整巡检人员电话售后主管电话物业公司电话二供运营中心电话情况说明附表3:供水设备报修单报修地址报修项目故障现象报修部门意见签名(盖章):检修情况报修部门验收验收人签名(盖章):序号检查保养项目维护保养内容周期1管道、阀门如渗漏则补漏或紧固螺丝，如锈蚀则不定期2自动控制箱积极巡查，及时维修维护，确保系统不定期3洁上下水池清洗、消毒、保洁、水质化验，水池口加盖密封、加锁，对透气孔、溢流孔等防蚊虫、异物的装置是否完整。每月度4排水、排污井积极巡查，及时清理垃圾、异物，疏每季度5外围沟、渠每日6化粪池化粪池全面检查、清理，使之保持通每半年1.排水管理工程人员负责排水设备(设施)的维护保养，大、中2.工程部主管每年12月制订下年度的《排水设备(设施)检查保养计划表》,并按运行情况制订中修、大修计划并报业主。3.工程人员按《排水设备(设施)检查保养计划表》、《生活水5.排水设备(设施)故障一般处理工作程序供水泵出现故障时，(1)排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出(2)排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人排水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准1排水设备污水泵日常检查1.外表、滤网、支架无严重锈蚀2.螺栓、螺丝无松动断裂3.水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅12~14个月1.检查泵内或管，无杂物堵塞2.更换零部件3.轴承体清洗、加油2排水设施排水闸阀1个月1.阀门启闭要灵活2.阀体要完整3.无锈蚀，无滴漏排水检洁具日常检查1.检查完好2.水流通3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3室内槽水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管1个月1.保持管内气体及时排出2.下水管内不准有真空管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞2.检查各阀门开关是否在正常的工作状态，是否灵活、不遗漏；4.供电设备管维方案(一)维护保养措施(1)每周对配电箱检查一次，检查箱体、箱门有否受损，检查箱内各开关接头及电器是否良好，各电缆连接是否良好，对有20%(2)照明灯的巡查检修为每周1次，每周对配电箱检查一次，(3)室内照明每周进行一次照明配电箱的清洁工作，每年对低压电缆缘电阻用500V摇表测量绝缘电阻值必须在0.5M以上，漏电开(2)固定或重大节日、遇有异常自然条件(洪涝台风暴雨和强烈地震等)、人为破坏进行特殊巡查检修。(3)成立24小时应急小组，设备发生故障时，急修服务尽快赶(二)常见故障检修(1)电子节能灯：1)开灯通电瞬间有大批灯同时烧坏且能听到爆炸响声。2)开灯时有部分灯管灯丝两头发红不能启动时间长了出现烧坏3)关灯后有回闪现象。4)当大功率节能灯在密封或半密封的场所使用时损坏率较大寿1)此现象通常为工作电压过高而引起，用万用表测量工作电压是否接在380V高压上，如是上述情况立即把电源改为220V。2)此现象为电压过低或温度过低造成，当电压低于150V温度低于零下15℃有部分灯无法启动工作，如工作电压经常处于150V以下3)此现象为电源开关没有接在火线上而是接在了零线上。4)使用环境不恰当，处于密封环境中使用时灯的温度会超过它(2)筒灯：1)安装好后通电发现有部分灯不亮。2)有部分灯一直闪但就是不能点亮。3)灯点了一段时间后发现灯具表面温度过高而烧毁。4)灯点了半个月发现灯管两头发黑严重。1)通常为光源、镇流器或灯座的问题，可用代换法把光源、镇2)因工作电压过低引起，当电压低于190V时电感镇流器大部分3)因电感镇流器发热引起，当电感镇流器温度过高时立即更换4)灯管与镇流器的匹配问题或灯管质量问题，更换灯管即可解(3)金卤灯具、金卤电源箱：1)灯光色温不一致色差大。2)灯光无故熄灭后重新点亮。3)光源无法触发点亮。1)电压不稳定导致镇流器输出功率不稳定所致，解决方法首先2)当光源寿命接近极限时灯光会无故熄灭后重新点亮，此时只3)出现问题时首先更换电源箱试试，如更换电源箱后可以正常2.配电箱故障(1)断路器无法合闸：③控制回路熔芯(保险)烧坏：解决办法为更换熔芯。④断路器没有储能：检解决办法为查电机电压，必须大于85%。大于85%。(2)进线柜主开关不能分闸：①电容补偿功率因数偏高：解决办法为调整电容补偿至(7)电容柜功率因数达不到0.9以上：(一)设备的基础管理2.制定设备管理制度和考核指标(二)设备的使用与维护管理理，安装期的管理者是建设单位，物业管理公司承担使用期的管理。2.制定设备使用完好标准在设备投入使用的初期阶段，我们针对各系统设备的性能特点，3.设备使用管理(1)制定各主要设备的操作规程，针对不同的设备性能特点和(2)制定主要设备的使用管理制度 纪律”)运行岗位责任制、交接班制度和运行值班巡视记录制度。设备包机到人(即定人定机),操作人员凭证操作，设备操作人员掌(3)制定各主要设备系统的管理规程由管理处和公司根据**市分行机关办公大楼(含附楼)的实际情况制(1)设备维护保养的类别和内容(2)设备维护保养制度(3)设备维护保养的四项要求清洁：设备内外可视部位清洁、无破损、锈斑、尘垢、无漏电、漏水、漏气(汽)漏油现象，工作现场整洁。(4)设备维护保养组织管理设备维护保养的组织管理工作由工程部会同专业工程技术人员5.设备事故处理明事故原因。同时，做好事故损失计算，遵循“三不放过”(事故原范措施不放过)的原则，分清责任，做出事故处理结论，完成处理记设备使用状态考核针对设备完好状况(或完好率)和设备故障、(三)设备维修管理设备在使用过程中，零部件不可避免会发生磨损、变形、腐蚀、修理，可分为定期维修和状态维修，定期维修以设备工作时间(包括运行时间和停歇时间)或以设备运行时间为基础进行的预防维修，本用于设备的故障及性能劣化与使用累计时间直接关联的零部件或平2.维修方式的选择有发展期的规律性故障，如导轨、刹车片、密封环等磨损故障，等。如果故障点发生在重点设备的零部件上，直接危及到设备正常、无发展期的突发性故障，如在异常因素作用下(过载、过热、过流、冲击、断流、断流等)瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根3.维修类别间隔安排大修造成的过剩修理(某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换)或设备失修(某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换)“带病”运行的状况。每年进行一次。题，更换或修复磨损件和已产生故障的元器件，调整、紧固运动管线的要害部位和关键性能参数，按技术要求(规定的时间周期和性能参数指标)采取各种试验、测量和测试措施，以掌握动力设备及其(一)配电系统的巡查、维护保养序号检查保养项目保养维护内容周期1避协柜、继保柜每年2专用变压器外观吹尘，绝缘摇测，保持温度监控装每年3验电器、绝缘工具每年4母线排、零地接线端压接良好，牢固可靠。每年5低压开关柜、计量柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等。每年6继电器、交流接触器无噪音。不定期7电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡、自动进、退补偿控制保持完好。每日8低压控制回路母线排压接良好，标号清晰，绝缘良好、无变每年9接地良好(接地电阻≤0.5Ω)。每年市电、发电转换柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等。每年低压房通风、消防等保持良好状态，正常使用。不定期各分电箱、电缆槽等清洁、除尘、检查维修、低压房及室内电缆槽保洁。每半月序号检查保养项目保养内容周期1每周2直流电瓶电瓶电解液高出极板10-15mm,不足加蒸馏水补齐，计测试读值为1.28。并利用非上班时段进行放电及充电维护以确保使用寿命。半月3开关、断路器、每月4供电自动控制系统检查、清洁除尘、保持自动互投装置工作正常。每月(3)停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”(6)不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断(二)停送电操作规范③由专业负责人发布倒闸操作命令，值班员受命进行停电操启用自备电源(柴油发电机),并挂市电停电警示牌。(三)供配电设备(设施)操作规程2.适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。(根据实际供电线路进行)(1)确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在