居住区可行性研究报告

1/59新城云水湾居住区可行性研究报告工程名称新城云水湾居住区申报单位大庆高新都市建设投资开发有限公司编制单位大庆嘉意投资咨询有限公司2013年7月11日

目录TOC\o"1-2"\h\z\u1工程概况 11.1建设背景及概况 11.2建设场址选择 41.3对环境的阻碍 42立项的必要性 72.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标 72.2推广应用技术 73市场预测 103.1宏观环境分析 103.2大庆市房地产市场进展分析 123.3需求预测 123.4消费者需求取向 133.5竞争分析 144总体规划 184.1项目概述 184.2设计依据 184.3规划原则 194.4规划设计 204.5要紧技术经济指标 224.6市场基础设施条件 225实施进度打算 326技术方案 337产业成套技术的社会和经济效益 387.1对工程投资及市场销售的阻碍 387.2对地点住宅产业现代化具有推进作用 397.3对提高住宅建设水平具有示范、带动作用 407.4对劳动生产率的提高预测 417.5先进科技成果转化率的提高预测 428工程项目财务经济 438.1总投资估算 438.2资金筹措及打算 458.3财务经济评价 459综合评价 501工程概况1.1建设背景及概况1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，都市住宅建设持续快速进展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速进展中，也出现了一些矛盾和问题，部分都市低收入家庭住房仍比较困难，特不是老居住区，配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为都市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决都市低收入家庭住房困难问题。近年来，为推进棚户区改造，使更多的都市居民特不是低收入家庭共享改革进展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。2007年8月，国务院总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》。提出按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决都市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决都市低收入家庭住房困难的政策体系。《意见》强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，都市人民政府要制定改造打算，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担操纵在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。大庆是全国经济较发达的都市之一，是我国最大的石油开采基地和重要的石化生产基地，尤其在东北地区是一座举足轻重的都市，中央财政收入每100元中就有1元钞票为大庆市缴纳，黑龙江省全省工业增加值中80％为大庆市所制造。依照大庆市建设“生态园林型都市、区域性中心都市和高科技现代化都市”的进展目标，及高新区实施的都市进展战略。该项目建设区域以拓展都市居住用地和公共设施用地为主。大庆高新技术产业开发区自1992年4月破土动工，通过18年的建设，一座高科技现代化新区已拔地而起，使大庆市经济由资源型向区域经济型顺利转变，保持持续进展。大庆高新区管委会对开发土地进行了“七通一平”建设，完成了产业、科教、治理服务、金融商贸、居住等功能的建设。大庆高新区主体区已成为大庆市东城区的重要组成部分和黑龙江省投资环境最好的地区。近几年大庆市房地产业及建筑业得到了飞速进展，建了许多居住小区，在一定程度上满足了居民的居住要求，这些小区绝大多数为政府及企业投资建设的职工住宅小区，环境较好，配套差不多齐全，但房型单一，面积过小，居住品质较低。随“哈、大、齐”工业走廊建设及各类替代产业的兴起，周边一些人口也在向大庆聚拢，每年大庆人口自然增长和机械增长达2万余人，人口的增长在刺激经济增长的同时，也促进房地产业进展和需求；而随着人民经济收入的日益提高，居民对高品质住宅需求也在提升，大庆的地产业存在着巨大的需求空间。依照大庆的经济实力和人民生活水平提高，中、高档住宅产品存在断档的情况。项目建成后，将专门大程度上提高居民居住条件和生活环境。2、项目概况（1）项目名称新城云水湾居住区（2）项目承办单位大庆高新都市建设投资开发有限公司（3）项目建设地址该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。（4）项目建设内容该项目总用地面积75599.70m2，总建筑面积154410.24m2。地上建筑面积135668.69m2，其中住宅建筑面积131170.2m2，商业建筑面积3418.95m2，公建建筑面积1079.54m2。地下建筑面积18741.55m2，其中地下车库建筑面积17736.22m2、污水提升站60m2、换热站299.91m2、变电所325m2、给水加压泵站67.2m2、消防泵房253.22m2。容积率1.79，建筑密度12.66%，绿地率36.26%，总户数1038，共728个停车位（地上停车位270个、地下车库458个）。1.2建设场址选择该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。本项目选址符合大庆市都市总体规划，符合土地利用总体规划，符合居住区操纵性详细规划要求，无水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的阻碍。所在区域地理位置优越，自然条件好，地下水资源丰富、水质好，交通较为便利，环境幽静，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、燃气等市政基础设施齐全，是较为理想的居住用地。本项目区域内没有国家、省、市级自然爱护区，周围无危险建筑，不压覆矿床和文物，也可不能对防洪和通航等产生不利阻碍。1.3对环境的阻碍l、环境空气建筑材料运输等施工操作使施工现场及沿途空气质量受到扬尘和车辆尾气的污染。为了减少施工期对周围环境的污染，施工现场周边设置2-2.5m围挡；在拆除建筑物过程中，应当采取湿式作业等有效防尘措施；对施工现场内的施工道路进行硬质覆盖；对砂石、灰土等物料应当采取封闭、，遮盖等有效措施；建筑材料运输车要用苫布盖好，采取严密的封闭措施；施工单位应当按照有关规定使用预拌混凝土，不得擅自在施工现场搅拌混凝土。运营期要紧是出入地下车库的汽车尾气，车库内必须安装机械通风和CO报警装置，以保证库内空气质量和人身安全。2、水环境施工期要紧是施工人员的生活污水及配料、搅拌机等施工现场产生的少量废水，对环境阻碍较小。施工期应设集中排水池，应提高施工人员环保意识，设置临时旱厕，不随地便溺和随意倾倒污水，废水经初步沉淀后与生活污水有组织的排入市政管网，以减少对环境的阻碍。运营期所产生的污水要紧是居民的生活污水，要紧污染物为COD、SS、动植物油和氨氮，所排污水满足《污水综合排放标准》的标准。3、固体废物施工期要紧固体废物为建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，应及时清运至指定地。产生建筑垃圾的单位，应当在工程开工前5日持建筑垃圾处置打算和有关批准文件，提出建筑垃圾排放申请，经核准取得《建筑垃圾处置证》后，方可排放。驶出施工现场的车辆，应清除轮胎上的泥土。拉运基建残土的车辆应当封闭，不得发生沿街撒落泥土事件，并按市政部门批准的地点倾倒。对不能立即清运的建筑垃圾、残土，应采取封闭、遮盖等有效防尘措施。运营期所产生的固体废物要紧是居民的日常生活垃圾，生活垃圾经城管部门统一处置，固体废物对外环境差不多无阻碍。4、声环境施工期噪声要紧是施工机械噪声及工程材料运输时车辆产生的交通噪声，施工过程中要做到文明施工，施工机械要采取一定的减震措施，使设备噪声减到最低限。对高噪声施工设备(噪声值≥85Db(A)设备)的使用，要保证距敏感点的距离最远，且仅限于白天使用，夜间(22：00-5：00)禁止施工。合理安排施工设备作业时刻和施工时刻，合理选择运输路线，会使施工期间的噪声对人群的干扰降低到最小程度，厂界噪声可满足《建筑施工场界噪声限值》GBl2523-90规定。运营期噪声要紧来自进出小区的车流和水泵及换热站等设备产生的噪声。为减少汽车往来产生的噪声，要求通往车库的道路要设置警示牌，汽车在进出时禁止鸣笛，并减缓车速，以减少噪声对周围的阻碍。换热站和水泵房设置独立操作间，以隔声防振材料装修，操作间外噪声要达到低于50dB(A)，水泵等设备选用低噪声设备，管道采取软连接。采取上述措施后，小区区域环境噪声达到《都市区域环境噪声标准》(GB3096-2008)标准规定，对本区内及周围居民的阻碍专门小。

2立项的必要性2.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标随着时刻的推移，人民的生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅差不多要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续进展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。随着住宅新政的实施，房地产市场变得更加理性，高档住宅建设逐渐减少，而在生活水平不断提高的同时，人们对高品质住宅也将有一定的需求，确实是在功能更加完善的同时，将越来越注重文化内涵。住宅户型设计进一步升级，住宅功能进一步细化家庭公共活动空间以及特色功能空间。同时，室外功能拓展也将有所升级，更注重室内外空间的交流，摆脱单纯为了追求容积率而尽可能地增加室内建筑面积的做法。新一代住宅将满足居民有足够的内部休闲娱乐空间及小区内的绿化和健身空间。此外，高端住宅物业治理也将进一步升级，高品质的物业治理水平与产品自身的品质将成为项目的核心竞争力。2.2推广应用技术为了提高居住品质，加快住宅产业化进程。本工程结合实际情况，应用了大量的先进技术和材料情况如下：1、总体规划本项目总体规划与都市周围环境协调，功能结构和空间层次清晰，用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，便于居住区的现代化治理。项目满足日照的间距要求、环境和通风的要求，灵活布置住宅的形体和高度，合理操纵住宅的层数，合理设置商业服务网点的位置。通过精心设计达到土地使用率的提高。2、外墙保温体系建筑外墙采纳外贴聚苯板保温，每层楼板标高处设置岩棉防火隔离带，既满足节能保温的要求，又增加了外墙的防火措施。3、屋面保温体系屋面采纳保温材料为100mm厚挤塑板保温屋面材料，双层错缝搭接，并沿外墙周边及出屋面洞口周围设500宽岩棉防火隔离带，并在面层采纳不然材料覆盖，在保温效果和防火两方面兼顾。4、门窗保温系统本项目外窗采纳三玻中空平开塑钢窗，传热系数小于2W/(m2.K)。抗老化的配套密封材料，提高门窗的水密性和气密性。5、LED技术小区照明采纳LED庭院灯，做到节能要求。6、雨水收集技术收集屋面雨水经处理后，用于景观补水和绿化用水。7、建筑结构体系高层采纳剪力墙结构，多层及车库为框架结构，推广泵送混凝土技术，节约人力降低成本，提高建筑机构体系的质量。8、墙体维护体系填充墙采纳陶粒混凝土砌块。既能做到节约能源，又能减轻结构自重；当地材料供应量充足，节约运费，从而减低综合成本。9、室外环境小区的绿化景观配置高密度，为居民提供良好的户外活动的绿色空间。10、生活区收运处理系统垃圾分类收集。11、高品质小区的物管体系已建自己的物业治理公司，确保社区、会所的治理质量，确保小区安全及全方位的服务，给业主制造一个安全、舒适的人居环境。

3市场预测3.1宏观环境分析大庆市位于松嫩平原西部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴都市，是中国最大的油田和重要的石油化工基地。被誉为“绿色油化之都，天然百湖之城，北国温泉之乡”。大庆市东南距黑龙江省会哈尔滨市150公里，西北距齐齐哈尔市139公里。全市总面积22161平方千米，其中市区5107平方千米。全市人口279.2万人。1、大庆市经济进展状况2013年，经济接着保持较快增长，大庆油经济与非油经济的比例50.2：49.8，上半年，大庆市第三产业完成投资202.1亿元，占全市投资总量的45.7%，比同期提高13个百分点；增速达到75.5%，比全市投资增速高50个百分点。上半年大庆市万元固定资产投资制造出4.5亿元的GDP，投资效益远远高于全省2.1亿元、全国1.4亿元的平均水平。若扣除油田公司投资，全市完成固定资产投资337.9亿元，同比增长27.4%。第三产业投资比重将提升到59.8%，比同期提高16.4个百分点。大庆都市化进程中的每0.1个百分点所诠释经济社会进展的内涵，差不多上向着省委要求的“建设漂亮都市”迈出的坚实步伐。2、大庆市“十二五”进展规划目标面向“十二五”，大庆站在新的历史起点上，处于承前启后、继往开来的重要时期。纵观国际国内进展形势，大庆仍处在能够大有作为的战略机遇期，一定要切实增强进展意识、机遇意识、忧患意识和责任意识，集中力量推进产业战略升级，加快构建现代产业体系，奠定可持续进展经济基础；集中力量推进宜居都市建设，加快都市化与都市现代化进程，打造现代化国际化大都市；集中力量推进民生民计改善，加快构建“大民生”格局，让人民群众过上全面小康生活。制定大庆“十二五”规划，必须与深入贯彻落实党的十七届五中全会和省委十届十四次全会精神结合起来，在思想上行动上与中央和省委保持高度一致。要科学分析大庆进展面临的形势和任务，紧紧抓住进展不快、进展不够那个要紧矛盾，做到集中精力抓进展、一心一意搞建设。要牢牢把握科学进展这一主题，体现更快的进展速度、更好的进展质量、更大的进展效益，实现经济效益、社会效益、生态效益相统一。要突出转变经济进展方式那个主线，推动经济转型和都市转型，走出一条符合大庆实际、全面协调可持续、人与自然和谐进展的新路。要立足资源型都市可持续进展的实际，坚决不移地实施“一二三四五”进展战略，保持工作的稳定性、连续性和实效性，不断开创科学进展和谐进展跨越进展新局面。3、高新区进展战略目标以科学进展观为指导，以项目开发建设为中心，坚持项目立区、科技强区、开放活区，做大做强石化产品深加工、新材料、电子信息、装备制造、农产品精深加工、现代医药六大主导产业，扩大经济总量，提高经济质量，全力推进提档升级，努力把高新区建成全市接续产业的主导区、可持续进展的先行区、高科技现代化城区的示范区。3.2大庆市房地产市场进展分析房近年来大庆都市进展速度较快，都市中心逐步向东城、西城进展。大庆房地产年度投资总量和交易总量连年增长，房地产市场进展迅速，房价增长较快。2013年，我市新房和二手房、住宅与非住宅的交易量为17635件，成交额在52亿元左右。其中，新房成交量6800件，日均销售约30件，我市房屋成交均价约为4000元每平米，与上年差不多持平。现在我市主城区新楼盘住宅用房销售均价约为5500元每平米，二手房的销售均价约在4000元每平米。总体来看，二手房的价格有所回落，新房的销售价格依旧坚挺。3.3需求预测随着经济的进展和都市居民收入的增加，已解决温饱的宽敞市民在向小康迈进的过程中，需求结构发生了明显变化，由“吃”、“穿”、“用”消费为主转向“住”、“行”的消费，改善居住条件已得到普遍共识，已成为第一需求。国家从住宅进展与销售等诸多方面加以扶助和引导，同时辅之以金融方面的支持，使宽敞居民能够同意、有能力购买。3.4消费者需求取向随着房改政策的深入实施和都市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业治理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频率又专门低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为。通过大庆房地产状况的调查，消费者对房地产需求有如下几点：1、购房目的购房目的以居住为主，但投资意识增强。因此，对住房的舒适性、进展前景及升值潜力比较看重。2、购房环境大多购房群体都特不注重住房区位的周边环境、基础设施条件。本居住小区周边环境良好，交通便利，属购房者首选区位。3、购房能力大庆市市区人均实际收入约1.3万元，人均储蓄存款余额约3.5万元，市区人均实际收入在1.3万元的达到人口的40%，人均实际收入达到约3万元的占总人口10%。能够同意的每套总价多数在15-45万元，平均为30万元左右。从付款方式看，相当一部分人选择了银行按揭，并希望首付款小于10万元。4、购房意向（1）首次置业者的购房面积较小，而二次置业者的购房面积较大；住宅具体户型设计时应结合市场进行定位，并考虑要紧客户购买目的及承受能力。（2）小区配套：对高等便民服务、游泳、健身等设施有较多要求，但不是专门奢华，并要求有较好的小区环境。（3）对道路、交通、公汽等有较高的要求。3.5竞争分析1、房地产住宅市场竞争特点（1）市政政策接着带动楼市进展国家信息中心公布报告称，为幸免房地产市场过度调整，2013年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，房价操纵在合理范围内，促进房地产市场稳定进展。国家信息中心公布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场稳步高升，部分区域房价过高，来自开发商和购房者的比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。（2）户型面积在变大、房间在变多随着市场房价越来越高，小户型逐渐成了许多都市青年置业的首选，因此也有许多市民选择购买大户型投资。小户型住宅空间紧密给人温馨的感受。小户型的住房可充分的体现房间功能，合理的空间布局能将使用面积变大化，增加居住舒适度。（3）成规模、重环境居住区周围的环境对居民的生活质量起到了专门大的阻碍作用，通过实践，已有一些住宅小区规划注意了与都市周围环境的协调，强调与都市生活、居住文化、景观环境等相协调；考虑居民生活方便，设置了必要的商业、文教、医疗等设施；从居民的治安防范与安全动身，安排有效的道路系统与治理机构；为爱护基地的生态环境，合理利用地形、地貌与地物以及力求建成有地点特色的小区。就目前进展来看，大部分小区仍属单调呆板的行列式布局；为多建住宅，提高密度，导致绿地减少，空间拥挤；小区建成后，配套设施还未跟上；小区形象单一，没有个性，更多的是缺乏超前意识，没有考虑无障碍设施、汽车停放场地以及先进的物业治理与科技手段。因此，小区成规模，统一治理是今后进展的方向。该项目地理位置优越，项目建成后交通便利，周边环境良好。居住区中心绿地系统结合周边绿化环境，适当人工化、让人们置身其中有归属感、生活感和亲切感，最终把人与自然结合在一起。居住区中心绿地的景观设计确实是要设计人和自然和谐的关系，实现人居的人性化。因此我们在进行小区环境景观的营造时对居住区的环境组成、居民的行为活动、人性的本质等都作了一定的理论分析和研究，力求使小区的硬环境满足居民的生活需要的同时更能制造一个人性化的居住软环境，使小区除了具有安全、舒适、方便的必要性活动场所外更具有良好的自发性活动和社会性活动的场所。（4）品牌营销引发楼市新卖点最近一段时期，部分楼盘销售出现了出人意料的火爆场面，这在当前供大于求的楼市中，能取得骄人的销售业绩颇值得考虑其缘故。这种现象从另一种角度来看也是购房者在选择物业时更趋理性，对物业的考虑更加全面化。一些定位准确、品牌过硬、价位合理、迎合市场的楼盘便异军突起成为明星物业。旺销楼盘在一定程度上都有一个共同的特点，在通过了大量的开发逐渐在市场中积存了一定的品牌知名度和消费信任度，除此以外，内在品质也是这些楼盘的热销之本，通过开发理念的提升和对住宅品质的提高最终以品牌争赢市场将是最终之诱惑力。楼市这一现象讲明了住宅消费市场需求巨大，同时能够看出市场具有实力品牌的开发商开发出精品楼盘以满足市民置业、投资的住宅消费需求已相当迫切，要求进展商精益求精推陈出新，不断提高开发水平。2、竞争力分析名称区位占地面积建筑面积建筑类不起价均价目前状态唯美主邑北临环城路，南侧为规划十三号路26.6万m242.3万m2高层/多层/小高层5000元5400元在售万达广场东风新村世纪大道原体育场10万m260万m2多层/高层5500元6000-6500元在售滨洲华府大庆试验中学东500米10.45万m221.1万m2小高层/高层4600元5400元在售锦绣华城湖滨教师花园东侧5.21万m26.25万m2多层/小高层4300元4500元在售香逸名苑三期东方玫瑰园3.782万m28.67万m2高层小高层/4800元5400元在售书香名邸东风中学北侧8.56万m212.93万m2高层/多层5800元5800元在售兰德湖一号东方玫瑰园对面22万m237万m2多层/不墅/联排不墅5500元6000元在售

4总体规划4.1项目概述该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。该项目总用地面积75599.70m2，总建筑面积154410.24m2。地上建筑面积135668.69m2，其中住宅建筑面积131170.2m2，商业建筑面积3418.95m2，公建建筑面积1079.54m2。地下建筑面积18741.55m2，其中地下车库建筑面积17736.22m2、污水提升站60m2、换热站299.91m2、变电所325m2、给水加压泵站67.2m2、消防泵房253.22m2。容积率1.79，建筑密度12.66%，绿地率36.26%，总户数1038，共728个停车位（地上停车位270个、地下车库458个）。项目依托项目周边独特的景观优势，结合大庆高新开发区的绿色生态进展理念，引进国内外先进成功的居住理念，为大庆打造“最尊贵，最绿色”的示范性居住社区之一。4.2设计依据甲方提供的相关设计资料及要求：《民用建筑设计通则》GB50352-2005；《都市居住区规划设计规范》GB50180-2006；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《住宅设计规范》GB50096—2003；《住宅建筑规范》GB50368-2005；《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-200l、J114-2001；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《严寒地区居住建筑节能设计标准》；《严寒地区公共建筑节能设计标准》；其他相关法律法规及当地规划部门提出的要求和标准。4.3规划原则项目设计力求打造出一个健康、绿色、宜居、配套设施完善的智能化、多功能国家康居工程示范区。项目坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针。发挥规模化、集约化的建筑优势，提高开发建设的综合效益。力争“设计一流、施工一流、环境一流”达到国家康居工程的标准。项目规划设计打造低密度住宅社区，以绿化广场配合幽静的林荫步道，彰显住宅的优雅气质。建筑为现代风格，着力打造一种新颖的具有时代特色的住宅形象。结合窗台、阳台等手法，制造符合人性需求的住宅类型。立面采纳现代设计手法，在空间和材质上做到更加精细。形体变化丰富，立面线条刚硬挺拔，使建筑显出高品质，文化感，雕塑感，同时又简洁大方。4.4规划设计依照项目所处的地域环境及地形条件，住宅及临街商业错落有致地布置于项目用地范围内。1、住宅建筑住宅建筑类型为11层、17层、18层建筑。其中1#、2#、3#、4#、5#、9#、13#、14#、15#、16#楼为17层建筑；6#、10#、11#楼为11层建筑；7#、8#、12#楼为18层住宅。2、公共建筑项目配套建设的公共建筑有商业用房和小区基础配套设施等用房。商业用房于规划S-2#建筑中，要紧配套设施位于地下车库内。3、交通组织居住区南北两侧分不设有出入口，正对中心主轴。区内静态交通采纳地上、地下相结合停车方式，共设停车泊位728个，其中地下停车位458个，地上停车位270个。4、绿化采纳法式园林为景观规划蓝本，园林布局和谐流畅，优雅浪漫。广场景观轴和水系景观轴作为两大主景观轴，营造出的空间对称感，也让整个园林看起来既大气又恢宏，犹如两条宝石项链，串联起其他的园林景观。处处美轮美奂，庭台香榭、花草摇曳、树木同歌，碧波映绿，洋溢着欧洲风情的景观花钵，浓郁的异域园林风韵，完美体现了法国园林艺术与意境。闲逛在小区中，不经意间接收艺术的洗礼，让每一次回家都陶醉在法式浪漫的风景中。四个风情组团景观：棋语人生、花香沁园、同乐天伦、月影风清组团，增设了休息座椅，设有运动、棋牌等休闲活动空间，引入不同品种的树林，使季相变化丰富多彩，同时通过微地形的塑造，强化自然的动线，建筑遮掩在郁郁葱葱的乔木和灌木之间。形成组团独特的休闲空间。5、建筑结构、建筑装修与建筑风格（1）主体结构及基础型式高层采纳钢筋混凝土剪力墙结构，基形式为桩基础，多层及车库采纳框架结构，基础为钢筋混凝土独立基础。具体实施方案以工程地质评勘资料为依据。（2）建筑装修外装修：高层住宅一层采纳外挂花岗岩墙面，二层及以上采纳仿石涂料外墙面；商业采纳石材外墙面。住宅外窗为三层玻璃中空塑钢窗。内装修：楼梯间设声控灯；走廊地面、楼梯踏步为局部花岗岩贴面；楼梯护栏和扶手为不锈钢；入户大厅走廊、房间和楼梯间墙壁、天棚刮大白、刷涂料。（3）建筑风格本居住小区采纳法式现代建筑风格，建筑以清新、亮丽、现代为基调而形成轻快、爽朗的建筑形态，且追求建筑整体造型宏伟，通体洋溢着新古典主义的法式风格。整个建筑多采纳对称造型，气概恢宏。外形丰富而独特，形体厚重，以米黄色为主基调，并追求色彩和内在联系。建筑线条鲜亮，凹凸有致，尤其是外观造型独特，稳重大气。4.5要紧技术经济指标要紧技术经济指标表总用地面积（平方米）75599.70用地性质居住公建混合用地（A）总建筑面积（平方米）154410.24地上住宅131170.2商业3418.95公建1079.54合计135668.69容积率1.79建筑密度（%）12.66绿地率（%）36.26停车泊位（辆）728（地上458，地下270）地下地下车库17736.22污水提升站60换热站299.91变电所325给水加压泵站67.2消防泵房253.22合计18741.55备注4.6市场基础设施条件1、给排水工程（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；《室外给水设计规范》GB50013-2006；《室外排水设计规范》GB50014-2006；《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005版)；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《住宅建筑规范》GB50368-2005；《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；《建筑给水聚丙烯管道工程技术规程》GB/T50349-2005；《排水用柔性接口铸铁管及管件》GB／T12772-1999。（2）外网设计1）给水系统本工程给水水源分不从安萨路DN300市政给水管引入一根DN300的给水管，从新科路DN500市政给水管引入一根DN300给水管，在区内成环状布置，小区室外消防用水取自小区DN300环状供水管网。小区进水处设总表计量。每户及其它用水点均设分表计量。供水压力为0.3Mpa。2）排水系统采纳雨、污分流制；生活污水按生活用水量90%计，最高日生活污水排放量为975.01m3/d，生活污水排入各建筑物附近的化粪池处理后，经污水泵房排到小区北侧新科路已建压力排管线管径为DN600。小区雨水总排放量约为750L/S，屋面雨水排到室外雨水井后与室外雨水经管网汇合后，分两路排到新科路及安萨路市政雨水管，管径分不为DN1500及DN800。（3）单体设计1）给水系统生活给水采纳竖向分区供水方式，1～6层均采纳市政压力供水，6层以上采纳高压生活给水，由小区车库内生活水泵房中WWG系列无负压管网增压稳流给水设备供水。消防水池及泵房集中设在地下室内。住宅水表均出户设置,为远传水表。其他按用水性质不同分不装表计量。用水量：最高日用水量为1303.52m3/d,最高时用水量为145.58m3/h。8#楼屋顶设18m3消防水箱；消防水池252m3，给水加压泵站及消防泵房均设于地下车库内。2）排水系统室内粪便污水、洗涤污水采纳合流制，设污水立管，采纳柔性机制排水铸铁管排水管。管道出户后排入室外污水管，污水收集经埋地化粪池处理后,排入洪湾路市政污水管网,纳入东城污水厂处理。生活污水设计排放量975.01m3/d。地下汽车库、发电机房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外污水井。地下室泵房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外污水井。地下室集水井内均设两台潜水排污泵，一用一备，自动操纵。3）雨水系统暴雨公式：q=2338(1+0.4lgP)/(t+9)0.65该工程汇水面积75599m2,，径流系数取∮0.60，暴雨设计重现期采纳一年。室内雨水系统为独立系统，屋面、阳台雨水设专管收集，经处理后用于绿化浇灌。4）消防水系统①消防流量标准：按二类高层住宅及地下车库设计。室内消火栓系统：20L/s灭火连续时刻为2小时，室外消火栓系统：20L/s灭火连续时刻为2小时，室内自动喷水灭火系统：30L/s灭火连续时刻为1小时,②建筑内同时火灾次数按1次设计。③水源及室外消防：消防用水水源采纳市政自来水。市政水压为0.30Mpa。给水管在小区内成环敷设,供小区生活、消防、绿化用水；在环状管网上设地上式室外消火栓若干组，室外设消防水池取水口及地下式消防水泵接合器若干组。④供水方式：采纳临时高压消防供水方式。在地下室设消防泵站，供室内消防给水。⑤贮水池：在地下车库设室内消防专用水池252m3。⑥屋顶水箱:8#楼屋顶设一个18m3消防水箱，屋顶水箱外底标高保证最不利消火栓栓口静水压力大于0.07Mpa,屋顶设消防稳压增压设备。⑦室内消火栓系统：消火栓设置于商店、楼梯平台、走道、各公共场所。消火栓的间距不大于30m。建筑高度不超过100m的高层建筑，水枪充实水柱不小于10m。各单元屋顶均设一只试验用消火栓。消防箱内设置SN65消火栓、QZ19直流水枪、Φ65、25m长衬胶水龙带、消防按纽。消火栓给水设专管，组成环网。该地块设2台消防专用泵，一用一备,作消火栓消防泵，设于地下室泵房内。⑧自动喷水灭火系统：地下室设备房及汽车库需设自动喷水灭火系统,按中危险II级设计，喷水强度8L/m2.min。该系统设5个湿式报警阀组,每个湿式报警阀组操纵的喷头数均不超过800个且每个湿式报警阀组供水的最高与最低位置喷头的高程差不大于50m。按防火分区设置水流指示器，采纳ZSJZ型，每只水流指示器前应设信号阀。无吊顶场所采纳直立型喷头,有吊顶场所采纳下垂型喷头。地下室设两台消防专用泵（一用一备），作为自动喷水系统消防泵⑨灭火器设置：各建筑物均按《建筑灭火配置设计规范》要求配各相应灭火器。5）管材、接口、管道敷设方式给水管：室外管道管径≥DN100的采纳球墨铸铁给水管，橡胶圈接口；管道管径＜DN100的采纳PPR铝塑稳态管，管道管径>DN100的管道采纳钢骨架复合管。室内污水管、通气管、均采纳柔性机制排水铸铁管；室外管道给水铸铁管橡胶圈接口。喷淋给水管道均采纳内外壁热镀锌钢管，管道管径≥DN100的采纳沟槽式管接头，管道管径＜DN100的采纳丝扣连接；消火栓给水采纳焊接钢管。2、暖通设计（1）设计依据《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《高层建筑设计防火规范》GB50045-952005年版；《供热采暖系统热计量技术规程》GB23/T/265-2008；《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270-2008；业要紧求及相关专业提供资料。（2）通风、排烟系统1）地下车库按防火分区设置若干个防烟分区，每个防火分区单独设一套机械排烟、补风系统，排风系统和排烟系统合用一套风管道，车库排烟量按6次/h换气次数计算，排风按4次/h换气次数计算，采纳双速排烟风机,平常低速排风,火灾时高速排烟。每个防烟分区不超过2000m2。2）设备用房设若干个机械通风系统，换热站排风量按10－15次/h换气次数计算，水泵房排风量按3－5次/h换气次数计算。3）所有卫生间排气经排气竖井排至室外。（3）采暖系统1）地下车库内设置换热站,市政外网提供采暖热水供回水温度115/65℃。经换热后设计二次水供回水温度为60/50℃。2）采暖设置一个分区,负担小区内18层以下的所有建筑，小区内供热管线采纳直埋敷设。3）住宅入户处均设置热力入口,每户均设有热表计量用热量,户内采纳低温热水热辐射供暖,分集水器上均设有电磁阀，与室内温控阀连锁操纵室内温度，便于分室调节，公共部分采纳散热器采暖。4）地下车库及设备用房均采纳散热器采暖。5）冬季机械补风的新风需要通过预热后进入地下车库。3、电气设计（1）设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；《低压配电设计规范》GB50054-95；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；《建筑照明设计标准》GB50034-2004。（2）电源及负荷概算本工程1#~16#楼属二类高层建筑，其余两层均为多层会所。依照有关规范，二类高层建筑的消防用电设备、楼内客梯、地下室生活水泵、污水泵等按二级负荷供电；汽车库为一类汽车库，其消防用电按一级负荷供电。其余按三级负荷供电。供电电源由安萨路引来两路独立电压10KV，频率50Hz，供电电源满足一级负荷要求，引至地下车库内10KV开闭所（兼变电所功能）。区内共设两座变电所，均设置在地下车库内。变电所内住宅与公共用电分开设置。变压器之间采纳单母线分段运行加母联开关，变压器均为分列运行，具体负荷概算详表。表一：住宅专用变用电指标概算如下：名称用电指标户数计算负荷住宅6KW/户10386228KW表二：公共变用电指标概算如下：名称用电指标面积(㎡)计算负荷地下车库及配套20VA/㎡18741.55375KVA商业及公建80VA/㎡4488359KVA住宅需要系数按0.3计，车库及商业同期系数按0.8计，总用电负荷为：(6228*0.3/0.9)*0.85+(375+359)*0.8=2352KVA,依照估算用电负荷拟定选用4台800KVA变压器。换热站单独设置1台400KVA变压器。（3）电力计量1）住宅、商店电能计量采纳一户一表，高层住宅均电表分层集中设置。2）公共用电负荷，如电梯、水泵、门厅、梯间公共照明、消防应急照明等均在动力总箱集中计量。（4）防雷及接地系统1）本工程各楼均按三类防雷建筑物设计。2）本工程采纳综合接地体。变配电的工作接地、爱护接地及弱电系统接地均与防雷接地共用一个接地体，且接地线均单独引接。接地电阻小于1欧姆。（5）弱电部分弱电主干通讯管道引自小区南侧安萨路上通讯管道。1）住宅弱电数量估算住宅弱电终端户数指标数量（门）电话10381门／户1038电视10381个／户1038宽带10381个/户10382）有线电视电视线缆由小区主干通讯管道引至各楼放大器箱。电缆沿线槽或穿钢管在楼板或吊顶内暗敷设。各终端信号电平应约为64dB。每户设置若干终端。3）电话通信电信光缆由小区主干通讯管道引至各楼弱电总箱，由总箱引至各户家居智能箱。4）宽带接入宽带光缆由小区主干通讯管道引至各楼弱电总箱，由总箱引至各户家居智能箱。5）安防监控系统小区安防中心设置在S-2#楼，小区安防中心设安防主机。闭路电视监控主机，户内设安防分机。6）消防系统本工程采纳集中报警系统，消防操纵室设置在11#楼一层，二类高层住宅按二级爱护对象设计。4、燃气工程安萨路北侧有已建中压管线（天然气公司），管径为DN250（钢骨架塑料复合管），近期能够为规划区提供天然气，供应通过脱硫加臭处理的天然气。云水湾规划用地内拟建一个换热站，从阳光大街东侧现有规划已建采暖一级网管线引至区域内换热站，作为集中供热热源将作为中远期热源。

5实施进度打算实施原则：在满足使用功能要求的前提下，尽量节约投资，加快实施节奏，确保该项目按时投产。1、项目前期工作，时刻自2013年6月至2013年7月。2、施工时期，时刻自2013年8月至2015年12月。3、竣工验收，时刻2015年12月底。

6技术方案新城云水湾项目拟采纳的新材料、新技术：1、采光井2、智能化系统3、外墙苯板保温4、无负压给水5、机制柔性铸铁管6、红外线围墙防盗系统7、LED路灯8、人车分流9、供暖分户计量10、PPR地暖管7产业成套技术的社会和经济效益随着社会的进步、人们物质生活水平的丰富与提高，高质量的家居生活水平己越来越为世人所关注与重视。改革开放的不断深入和国家住房分配制度的改变，更使商品住宅日益成为消费的热点。住宅产业也自然成为拉动居民消费需求、推动国民经济进展的一个新的增长点。但与此同时，由于我国长期以来住宅产业的粗放型建设，与住宅建设相配套的建筑材料、产品设备等尚未达到工业化生产规模，施工缺乏科学治理、劳动生产率低下，住宅产业的进展与现代化工业进展的速度极不相称，使得该产业对国民经济的贡献率远低于其它产业。为了跟上形势的进展，住宅产业迫切需要摆脱困境、改变现状，由建设的粗放型逐步向集约型转变，从而推动住宅产业的技术更新，增加住宅建设的科技含量，提高住宅建设的质量和效益，逐步实现住宅产业的现代化。借助住宅产业改革进展的契机，与其相关的建筑、房地产、建材、冶金、轻工业、工、机械、电子、能源、金融、交通、市政、邮电、纺织等10多个行业、40多个相关产业也可由此得到相应的进展与提高。无疑，这将对国民经济的进展从全然上起到积极的推动作用。7.1对工程投资及市场销售的阻碍住宅产业化成套技术诸如住宅结构体系中的异形柱结构，剪力墙结构、建筑节能技术中的三玻中空塑钢门窗，A级岩棉外保温墙体以及厨卫成套技术、小区智能化系统等在工程建设中的运用，可能会直接提高建筑安装费用的15％左右，但该数值在总房价中的构成比例相对依旧较小的。反之，上述产业化成套技术在工程建设中的运用，将大大提高住宅建设的科技含量和附加值，使住宅的质量和功能得到较大的改善和提高。住宅产业化成套技术不仅能够向住房消费者提供安全、可靠、舒适的居住环境，提高住房的使用率和节约能源，同时还可增加楼盘的品牌效应，提高企业的知名度，从而起到带动市场销售的连动效应。7.2对地点住宅产业现代化具有推进作用住宅产业作为国民经济新的增长点已逐渐被社会和公众所认识和同意。住宅产业能够带动建筑、房地产、建材、冶金、轻工业、化工、机械、电子、能源、金融、交通、市政、邮电、纺织等相关产业的进展，有效地拉动国民经济的增长。在国内诸多经济发达的都市里，住宅产业化成套技术在工程中的运用，可推动建材、厨卫、环保等传统产业的进展，同时也可使塑料型材、管材及加工业有更大的进展空间，邮电信息产业等高科技企业也有了用武之地，甚至在国内一些大中型都市里对轿车工业的进展也可起到推波助澜的作用。简而言之，住宅产业化的进展，住宅科技含量的提高，不但能够改变传统住宅产业的进展，给诸多相关企业带来巨大的经济效益和社会效益，起到带动国民经济进展的作用。而且，还可促进相关产品生产线、生产基地的形成和进展，促进地点性住宅产品的开发和生产。7.3对提高住宅建设水平具有示范、带动作用随着改革开放的不断深入和都市化进程的不断推进，在国内大多数都市中，市中心与周边地区的交通条件普遍得到明显的改善。人们的住宅消费观念也发生了专门大的变化。人们对住宅的环境需要、功能需要更加突出。因此在市区及市中心周边地区开发建设环境优美、配套齐全、居住舒适、引导消费的商品住宅小区，正好能满足宽敞城乡居民的需求。结合不同都市成熟的住宅建设优势，将先进的、具有地点特色的新产品、新材料、新技术、新工艺进行技术集成，建立成套体系，实现住宅产业集约化、标准化、工业化，能够推进各地住宅产业现代化进展的进程。改变传统住宅产业进展观念，树立住宅产业现代化的新理念，增加住宅产业的科技含量，提高住宅产业的质量水平，进一步加大住宅产业对国民经济的贡献率。更新住宅设计理念，改变传统住宅设计方法，倡导住宅大空间、多变化、易分隔的设计新思路，提倡住宅空间可改造性和可持续进展性，建设集舒适性、安全性和耐久性为一体的现代康居住宅小区。在住宅开发过程中，建立完善、科学的组织治理体系。质量监控体系和规范的操作体系，提高工程的施工质量、生产效率和建设效益。新型住宅产业的开发能够在都市及其周边地区起到示范和带动作用，推进住宅产业现代化的进展进程，充分发挥住宅产业作为国家和地点支柱产业的作用，带动本地区其它相关行业及经济的进展。7.4对劳动生产率的提高预测住宅产业化成套技术在工程建设中的应用，将会对提高住宅建设的使用功能、工程质量、环境质量起到积极的作用。住宅产业现代化提高了住宅的科技含量，使住宅的质量有了较大的改善，同时提高了住宅的附加值，使房产销售得以加速运转。尽管建安造价提高了，但其在总房价构成中一般不足5％。剪力墙结构、现浇楼板等结构形式在多、高层住宅中的运用，可提高结构的安全度，使住宅空间可适当灵活布置。同时，住宅的使用寿命与结构的自然寿命也差不多保持同步，从而使楼盘具有增值性。采取轻质空心砖隔墙和减小隔墙的几何尺寸，可减轻建筑的自重、提高居室的实际使用面积，建筑节能近30％。采纳工厂集中搅拌商品混凝土浇筑和泵送技术，既保证了工程的施工质量，同时还幸免了现场施工搅拌混凝土带来的环境污染，降低了劳动强度、提高了施工工业化程度、缩短工期10％以上，提高工效20％左右。三层中空玻璃塑钢门窗的采纳，可达到节能、保温隔热、降低噪声的综合效果。户型的多样化，丰富了住户的空间，增强了功能分区和增加了空间的私密性，提高了住宅的附加值，同时也增添了居室的生活情趣，提高了住房的利用率和住宅开发的档次。住宅的新风系统设置提升了居住环境的品质和销售的附加值，提升住宅的档次和和品牌形象。标准化、配套化、施工现场装配化的实施，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。小区的智能化治理，如计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯等，可提高劳动生产率，营造安全、文明、优美的小区环境，从而提高居民的生活质量。7.5先进科技成果转化率的提高预测本项目在规划、设计、施工及物业治理上采纳了一系列成套新技术和新产品时代和住宅的科技含量大幅增加开发出来的产品在使用功能、工程质量、环境爱护差不多上黑龙江省乃至全国屈指可数的，从而使先进科技成果转化率大幅提高，大大增加建筑产品的附加值。

8工程项目财务经济8.1总投资估算1、投资估算依据《房地产项目经济评价方法》（2000年）；《黑龙江省建筑安装工程预算定额》（2000年）；《黑龙江省建筑安装工程费用定额》黑建筑价[2006]16号文；大庆工程造价信息（2010年）；国家计委、建设部计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》；国家计委计投资（1999）1340号《国家计委关于加强对差不多建设大中型项目概算中“价差预备费”治理有关问题的通知》；估算中的有关税金和费用按大庆市的现行规定计取。2、投资估算本项目投资估算包括土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、治理费、财务费用、销售费用、开发期税费、其它费用、不可预见费等各项费用；详见投资估算表。

总投资估算表序号项目名称建设规模m2经济指标元/m2投资额（万元）备注一建安工程费用154410.242579.8739835.81㈠住宅项目131170.2028945.741住宅131170.202000.0026234.042采购电梯1400.0025万元/部3桩基础131170.20100.001311.70其中：97元/m2为桩基础；3元/m2为桩基检测费用㈡商业3418.952000.00683.79㈢公建项目19821.096191.611公建1079.541800.00194.323地下车库及泵房等18741.553200.005997.30㈣小配套费用154410.24260.004014.67二二类费用16544.841土地成本9449.502规划、勘查、设计费536.59①规划154410.246.0092.65②地质勘查42.48③设计费154410.2426401.473监理费39835.810.80%318.694工程造价咨询费300.005施工图审查16.536配套费154410.24165.002547.777规费1374.25①人防设施建设费154410.2484.001297.05②消防设施建设费154410.245.0077.218天然气入户费1038户1056元/户109.619有线电视入户费1356696.0081.4010测绘、检测78.5011土地估价15.0012环境评价17.0013销售费用1200.0014现场其他项目费用300.00包括：售楼处、指挥部、场地平坦、土方回填运输、临时水暖电及售