土地评价-0城镇土地估价

土地评价学——城镇土地估价L

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n中山大学新华学院·:&E-mai1第一节第二节第三节

Contents

城镇地价的分类、影响因素及评估原则城镇土地估价的基本方法城镇土地基准地价评估城镇地价的分类、影响因素及评估原则1.1城镇地价的分类城镇土地价格是城镇土地现状收益状况的综合反映，不同宗地、不同时间、不同用途和不同供求关系的地价不同；不同目的、不同方法的土地价格不同。城镇地价的分类按地价的作用：基准地价、宗地地价（标定地价、出让底价、交易地价）按用地的类型：商业用地价格、住宅用地价格、工业用地价格按土地权利：土地所 价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、

地役权价格按土地交易形式：土地出让价格、土地转让价格、土地抵押价格按估价方法：成本 近法评估地价、市场交易法评估地价、收益还原法评估地价、基准地价修 评估地价451.1城镇地价的分类基准地价部门在一定时间内，根据城镇土地的利用类型和土地收益状况，为满足合理利用和管理城镇土地、调整和完善现有用地结构的需要，依据

投资开发的土地条件和现实土地交易状况，评估测算出城镇内各级别或区域土地商业、住宅、工业用地单位面积土地使用权的平均价格。即指县（市） 根据需要针对土地不同级别或不同均质地域（1分），按照不同利用类型（1分），分别评估确定的某一估价期日的平均价格（1分）。标定地价在正常土地市场和 下， 根据需要评估的具体地块再一定使用年期、特定用途下土地使用权的价格。可以理解为某类型或某宗土地的价格，可以基准地价为基础进行修正评估得到。1.2城镇地价的影响因素口因素和国际因素。一般因素行政因素、宏观经济因素、社会因区域因素:区域自然条件与社会经济、行政因素等相结合所形成的具有区域特点的因素，根据土地利用功能分区的不同而有所细分商业用地地价：区域在城市中的位置、交通状况、基础设施状况、公用服务设施状况、商业繁华程度等。住宅用地地价：区域自然条件、交通条件、基础设施条件、公用设施条件、环境因素和人口密度等。工业用地价格：交通状况、基础设施条件、环境状况、自然条件和工业区成熟度。个别因素宗地地形条件、地基条件、宗地形状、宗地面积等。61.3城镇地价评估的原则预期收益原则替代原则最有效利用原则供需原则递增递减原则贡献原则变动原则7城镇土地估价的基本方收益还原法估算土地再未来每年的预期纯收益（可从整体收益中剥离出土地纯收益得到）将纯收益以一定的还原利率折算成估价期日的收益总和，即为土地价格nr(1

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a2.1收益还原法（1）年总收益不同利用方式，年总收益不同①土地租赁：土地年②房地出租：房地年（包括押金和担保金的利息）。。③企业生产经营：企业在正常生产经营管理水平下每年所获得的客观总收益，可根据企业财务报表或产品（服务）的市场价格计算得到。102.1收益还原法、土地

费（2）年总费用①土地租赁：包括土地使用税、土地及其他费用。②房地出租：经营 、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应缴税金及其他费用。③经营性企业：销售成本、销售费用、经营 、销售税金、财务费用及经营利润。④生产性企业：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、 用及企业利润。11122.1收益还原法（3）年纯收益土地年纯收益是指从总纯收益中扣除非土地因素产生的纯收益的余额。①土地租赁土地年纯收益=年 收益-年总费用②房地出租土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价-房屋折旧总额2.1收益还原法（3）年纯收益③经营性企业土地年纯收益=企业经营年纯收益-非土地资产年纯收益企业经营年纯收益=企业经营年总收入-企业经营年总费用④生产性企业土地年纯收益=企业生产年纯收益-非土地资产年纯收益

企业生产年纯收益=企业生产年总收入-企业生产年总费用132.1收益还原法（4）土地还原利率①土地纯收益与价格比率方法土地还原利率=土地

（土地纯收益）/土地价格选择三宗以上近期发生交易的同类交易实例②土地还原利率=安全利率+风险调整值③投资风险与投资收益率综合排序

法④土地还原利率=【房地还原利率*（土地价格+房屋价格）-房屋还原利率*房屋价格】/土地价格具体计算案例参考农用地估价ppt14152.2市场比较法待估土地单位面积价格=比较实例土地单位面积价格*交易情况修正系数*估价期日修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*土地使用年期修正系数其中：土地使用年期修正系数Kn1111(1

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162.3

成本 近法土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+土地开发利息+土地开发利润+土地增值=土地成本价格+土地增值（1）土地取得费①征用农村集体土地：征地费用②拆迁房屋：拆迁安置费③土地市场

：土地 价格2.3

成本 近法土地开发费=基础设施配套费+公共事业建设配套费+小区开发配套费税费①征地：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开、教育基金及其他。、房屋拆迁服务费、发 、征地②拆迁：房屋拆迁其他税费。③

：契税、土地变更登记费、其他税费。172.3

成本 近法土地开发利息根据土地取得费、土地开发费和其他税费等投入时间和占用时间计算相应利息。土地投资利润=土地开发总投资*利润率土地增值=土地成本价格*土地增值收益率土地增值收益率=（土地市场价格-土地成本价格）/土地成本价格182.4剩余法待估土地价格=开发完成后房地总价值-（开发总成本-土地开发利息-利润）开发完成后的房地总价值：市场比较法+趋势法开发总成本：土地开发项目中包括购地税费、熟地开发费用、

用、销售税费等；房地产开发项目中包括购地税费、房屋建造成本、销售税费等。利息：同成本近法中的利息计算。利润：市场平均利润率。19问：结合前述所学知识思考，假如让你

评估天河区的土地价格，你会怎么评估？城镇土地基准地价评估3.1基准地价评估的基本思路与要求两条思路以土地级别为基础进行基准地价评估。以土地条件均值区域为基础进行基准地价评估。两条途径用土地收益资料评估用市场交易资料评估

Ps（1）商业用地价格对区位较为敏感，在级别基准地价的基础上，还应分区段、街道评估路线价作为基准地价。（2）在评估基准地价的基础上，还要进一步建立起区域分用途的宗地地价修正体系。223.1基准地价评估的基本思路与要求基准地价评估的基本要求土地用途以现状实际用途为主采取土地使用价值评估与土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行根据城镇条件和市场状况，选择合适的评估技术路线。233.2

基准地价评估资料的 与收集1、资料要求地租、地价可以标注到评估工作底图上在土地级别或均质地域划分的基础上，以划分的地价

区进行代表性、均匀性样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1/50-1/5。样本有地价或利用效益，及相对应的土地条件资料经济资料不少于近期连续两年的数据效益以元为单位，精确到小数点后一位24253.2

基准地价评估资料的 与收集2、资料内容土地使用权出让、转让资料；房屋售价、

资料；土地征收标准、安置补偿及地上物补偿相关资料；房屋征收补偿资料、房屋造价标准等。指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。主要包括土地开发与经营的政策 、条例、规定；有关不动产的种类、税率等；城镇规划等有关资料不

业

利润率标准；同一行业不同规模的利用效益资料；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料影响地价的因素资料其它资料土地利用效益资料地租、地价资料城镇土地定级成果资料某地区商服用地级别图26某地区住宅用地级别图某地区工业用地级别图商服用地样点分布图7工业用地样点分布图住宅用地样点分布图3.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法土地级差收益与单位土地面积净收益、单位土地面积标准占有量、单位土地面积合理工资占有量、单元定级综合指数等都有关系，测算步骤如下：样本数据的处理，即样点上述指标的测算与确定；样本数据的检验与处理；模型选择与系数估计；土地收益和基准地价的计算。283.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法（1）样本数据的处理①单元土地质量指数计算i单元土地质量指数=i单元土地级别综合指数/土地级别数②行业或类别资本效益折算系数的计算Cr：标准行业的平均 利润率③规模资本效益折算系数的计算Cp:某行业在最佳规模下的平均利润率29rciCK

CrmpcsCK

Cpm30Lpe:企业实际劳动力数量3.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法（1）样本数据的处理④企业标准资本额计算Cs

Ce

Kci

KcsCe，企业实际使用的 额；Cs:企业标准资本额⑤合理工资量的计算peLcs:企业在标准定员情况下应该支出的工资额；

Lce:企业实际支出工资额；Lps:同等规模和技术水平下的劳动力标准数量；cs

ceLpsL

L3.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法（2）样本数据的检验与处理以土地级别或均质区域为单位，按商业、住宅和工业用地对土地收益的样本数据分别进行检验。①样本总体同一性检验卡方检验、秩和检验，同一级别、不同样点的土地收益应服从样本为同一总体的检验。②样本总体分布类型检验检验样本分布函数与理论分布是否吻合③异常样本数据的剔除与样本数据的整理313.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法32333.3用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法M③计算各级别土地不用用途的基准地价M（4）土地收益和基准地价的计算①将样本数据代入模型，计算各级别土地上各样点单位面积土地收益②计算每一级别土地收益的平均值

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1b3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法样点地价的测算根据不同的土地利用类型和方式，采用不同的测算方法，主要有土地出让与转让、土地联营入股、土地联建分成、以地换房、柜台出租、商品房出售等。样点地价的修正主要包括出让年期修正、交易时间修正、容积率修正等。样点数据的检验与处理基准地价的计算商业用地路线价评估343.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法C：资本总量;S：联营土地面积；

R：土地股每年的利润或利息

r:土地还原利率SVt:出让/转让总地价；S：出让/转让总面积。②土地联营入股资料（1）样点地价的测算①土地出让或转让资料V

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C353.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法Scl:出资方建筑物分摊的土地面积Rv:容积率Scb:

出资方分成房屋建筑面积Scb36SclCh:房屋单位建筑面积造价T：房屋单位面积缴纳的税费

Slb:出地方分成建筑面积（1）样点地价的测算③用土地联建分成资料V

(Ch

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)Slb

Rv3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（1）样点地价的测算④用以地换房资料V

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PbsSStb:

转让土地方获得的房屋建筑面积；Pbs:

建筑面积房屋的平均收件：S:

出让的土地面积373.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（1）样点地价的测算⑤用柜台出租资料SbR：出租柜台年 总收入；E:

出租柜台所在商店的年经营总支出费用；Sbl:出租柜台的营业面积；

Sb:商店的总营业面积：

r：土地还原利率Sb

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38393.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（1）样点地价的测算⑤用商品房出售资料Pr:

商品楼总售价Ch:同类建筑单位面积平均造价Sh:

楼房总建筑面积B：利息I：开发公司利润

T：税费G：规划的建筑物覆盖率Sbl:

建筑物占地面积blr

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G3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法无限年期mV1(1

r)n1（2）样点地价修正①出让年期修正

商业、住宅、工业的用地年限？有限年期

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13.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（2）样点地价修正②交易时间修正③容积率修正④其他修正：交易情况修正、开发水平修正等0

Q0QV

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Vis413.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（3）样点数据的检验与处理样本总体同一性检验和分布类型检验一般是利用SPSS等统计 ，以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体检验和方差检验，使最终的地价样点数据符合数理统计的要求3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法基准地价的计算交易资料充足：算术平均值、 算术平均值、中位数、众数等交易资料不足：比较法、比例系数法或系数修商业用地路线价路线价：某一路线区段在某临街深度上的平均地价。路线价区段划分标准深度设定区段路线价评估433.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法实地踏勘校核调整。2）标准深度设定标准深度：城

随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度；里地线：标准深度的连线，里地线与道路之间的区域成为临街地或表地，里地线向里的区域成为里地。利用各路线区段出租样点求取各类路段的平均深度，结合商业服务业临街深度状况，确定各路段标准深度。44（5）商业用地路线价1）路线价区段划分根据繁华程度相似性，对路线区段进行初步划分；根据区位条件进行细化；路线价法的计算宽度和深度修正！！！3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（5）商业用地路线价标准深度45里地线道路3200290028002800商业区住宅区3.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（5）商业用地路线价3）区段路线价评估房地出租商业用途样点资料测算样点地价；样点地价同一性检验，剔除异常样点；土地面积

平均法求得区段的平均地价。463.4用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法（5）商业用地路线价道路路线价区段13000元/平方米路线价区段22000元/平方米城市中心473.5基准地价的确定与修正体系的建立（1）基准地价的确定1）基准地价确定的原则①以实际数据测算结果为准，以比较、修正的结果为辅。②土地市场发达，市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果为验证；土地市场不发达，相反。今后一段时间内的地价③在评估结果的基础上，考虑

管理政策，综合确定基准地价。2）基准地价确定的方法①只用

法测算，取平均值。②用两种以上方法测算，根据区域情况，以某一种方法的均值作为该级别或区段的基准地价。483.5基准地价的确定与修正体系的建立（2）级别基准地价修正体系的建立基准地价是在现实宗地利用效益、地租或地价资料的基础上，通过对城已有资料（样点地价）的数理统计分析，求得的土地级别、区片的平均价格；宗地地价则是与求取基准地价的样点地价相对应的地价层次，是指某一宗地在一定时点、一定开发程度、一定权利等状态下的价格。样点地价——基准地价——宗地地价个别

——

一般

——

个别基准地价修正体系是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的体系。49基准地价修正因素及权重的确定土地价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素，根据不同的土地用途有所细分；基准地价修正因素主要考虑的因素：区域因素、个别因素，根据不同的土地用途有所细分；影响因素地价修正幅度的计算上调最大幅度下调最大幅度3.5基准地价的确定与修正体系的建立1100%ebnh

ebF(F

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Febi影响因素的上调幅度(F

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)F1

nl eb

100%F1i

F1Wii影响因素的下调幅度F2i

F2Wi3）修正系数表及其说明表的编制以基准地价为一般水平，其修正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为F1i/2;在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为

F2i/2,。在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别(均质地域)基准地价修正系数表。编制修正系数说明表，选择样点进行验证与调整。3.5基准地价的确定与修正体系的建立3.5基准地价的确定与修正体系的建立通便捷程度某商业用地某级别的基准地价的修正因素如下表1所示，求表2的修正系数值。表1 某商业用地基准地价的修正因素表2 某商业用地基准地价的修正系数表修正因素权重优较优一般较劣劣商服繁华程度距商服中心距离0.

30.

20.

10-0.

033333-0.

0666667交通便捷程度距主干道距离0.

2距

站点距离0.

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通便利程度距火车站距离0.

1城市规划城市功能区0.

2修正因素优较优一般较劣劣商服繁华程度距商服中心距离0.

060.

030-0.

0099-0.

0201交通便捷程度距主干道距离0.

040.

020-0.

0066-0.

0134距

站点距离0.

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0134对

通便利程度距火车站距离0.

020.

010-0.

0033-0.

0067城市规划城市功能区0.

040.

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01340.

20.

10-0.

033-0.

067因素因子优较优一般较劣劣商服繁华程度距商服中心距离(米)≤200(200,300](300,400](400,500]>500交通便捷程度临街道类型混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路距

站点距离（米）≤150(150,250](250,350](350,

450]>450距火车站距离(米)≤3500(3500,4000](4000,4500](4500,5000]>5000对通便利程度城市规划城市功能区规划中的优势地块规划中的优势地块未来用地规划条件一般未来规划用地限制较小未来规划用地限制大3.5基准地价的确定与修正体系的建立基准地价分土地级别计算，修正系数表也分土地级别，每种雍用途、每一级别的土地，都有其修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华程度0.4355距商服中心0.4355+0.1028+0.05140-0.0514-0.1028交通条件0.2272临街道状况0.1085+0.0256+0.01280-0.0128-0.0256距

站点距离0.1187+0.028+0.0140-0.014-0.0280.1828距火车站距离0.1828+0.0432+0.02160-0.0216-0.0432对通便利程度城市规划0.1545城市功能区0.1545+0.0365+0.01820-0.0182-0.0365Ⅰ级商服用地宗地地价区域因素修正系数表3.5基准地价的确定与修正体系的建立4）宗地地价的计算Pes:待估宗地地价Peb:宗地所在级别的基准地价ri:各因素的修正系数

n:影响因素个数3.5基准地价的确定与修正体系的建立nPes

Peb

(1

ri

)i14）宗地地价的计算某宗商业用地所在级别的基准地价为3000元/平方米，其修正系数如下表中黄

域所示，求该宗商业用地的宗地地价。3.5基准地价的确定与修正体系的建立3000*（1+0.118+0.0128+0-0.0432-