某上市地产武汉公司金色城市营销总结

2011-12-8“日光”传奇——**·金色城市项目属性主打特色取得业绩武汉**最大手笔180万方滨江大盘高性价比精装79-129㎡产品七度“日光”，传奇大盘淡市背景下，城市近郊大盘“日光”神话物业名称**·金色城市所属板块**洲开盘时间2010.12.19建筑形态17F小高层、28F、34F高层建筑面积180万㎡户数4219容积率3.47绿化率35%目前售价对外报价7100元/㎡，实际成交均价6900元/㎡装修情况全装修物业地址武昌**区**五路1号（张家湾南）开发商武汉*****房地产有限公司项目总评**·金色城市项目目前取得规划的有5个地块，预计总建面约180万㎡，该项目与政府正在协商获取项目西北面2个地块的事宜，预计取得这两个地块后，项目的总体建面将达到267万㎡。项目配套以武商量贩为主体得有大型商业街，还将引进华师附小，未来规划配套较完善。该项目位于**洲板块的二三环间，该区域为典型的工业区，目前的居住环境较差，交通不便。该项目自2010年12月19日首次开盘，至今共7次加推，每次均当日售罄，【关键词】**、**洲、超级大盘、精装2-3房、高性价比、7度“日光”。5期6、7期1-4期【销售观察】2011七度日光，成交准“三冠王”。政策打压：全市楼市下行全市开盘项目当日去化集中在20-30%，楼市陷入寒冬区域抗性：价值洼地，交通配套差**金色城市何以创造奇迹？**洲，三环线内，武汉版图中一个被遗忘的区域疑惑：分析Part1：前期蓄势⇒Part2：产品策略⇒Part3：营销策略⇒城市中心四新南湖光谷青山后湖**洲古田距城市中心直线距离（KM)**洲7.5四新9.6古田10.6后湖10.5青山13光谷12.3南湖12与武汉市城区二、三环之间的其它片区相比，**洲片区是离城市中心最近的板块**洲，作为武汉城市总体规划重点发展区域“一核一轴三区四域”中武昌唯一仅剩的空白区域；将以重要的都市先进制造业中心、城市居住中心、重要的城市商业副中心的全新姿态和全新高度，展示在整座城市的面前。未开工即为项目预热，采取软文轰炸，传递**洲升值潜力【软文】武昌南崛起，拒绝塌陷杨泗港长江大桥一环线鹦鹉洲长江大桥将于年内正式动工建设，总投资40亿元，建设工期为30个月。二环线武昌段于近期动工，杨泗港长江大桥连通汉阳汉新大道与武昌八坦路。三环线东北段已于6月建成通车，整个三环线将于年内全线通车。**洲高架已于2011年中旬通车，10分钟快速直达武昌中心区。【软文】交通升级，武昌南大门融入中心承诺交通不便问题即将解决，打消客户顾虑【软文】进化武昌**“造城”推动**洲崛起项目技术经济指标：超大规模、高容积率项目，预计后期拿地后，总建筑面积将超过200万方。2010年2月5日**出资6.4亿元购买了P(2009)137号地块（90万建面）中的13、16、17、18地块，总建筑面积约47万平米。地块占地建面容积率成交价楼面地价13、16、17、1813.56万47万3.276.4亿1343元/㎡**金色城市产品以高层为主，参考魅力之城产品。主力户型为80—88平米两房、107平米三房（34层产品）；72-81平米两房、96平米三房（18层产品），两房和三房的比例大约为3：1。项目技术经济指标打造“造城”概念，北部交通配套自成一体，居住氛围好【报广】武昌新中心百万规模**一生之城打造武昌新中心概念传递区域升值潜力为**“一生之城”造势推广主题与调性循序渐进，让人对陌生区域的大盘充满期待**郊郊区区大大盘盘，，前前期期炒炒作作思思路路1、实实现现**洲洲片片区区的的价价值值深深度度梳梳理理2、区区域域重重新新定定义义可可以以作作为为项项目目基基石石3、推推广广**““造造城城””大大盘盘运运营营理理念念分析析Part1：前前期期蓄蓄势势⇒Part2：产产品品策策略略⇒Part3：营营销销策策略略⇒地段价值低依托未来规划弥补生活配套差项目通过引入教育机构及商业完善配套交通不便利增设公交线路，强打白沙洲高架规划概念项目劣势进入入营营销销阶阶段段，，梳梳理理项项目目抗抗性性，，逐逐一一击击破破，，打打消消客客户户顾顾虑虑手段段1、通通过过未未来来规规划划给给客客户户良良好好预预期期**洲洲地地区区是是武武汉汉市市老工工业业基基地地之之一一，也也是是国有有大大中中型型企企业业集集中中地地。武武汉汉武武昌昌经经济济开开发发区区、、**洲洲都都市市工工业业园园区区建建设设于于此此。。该区区域域目目前前以以船船舶舶、、钢钢结结构构为为主主要要产产业业。。十二二五五规规划划中中，，**洲洲都都市市工工业业园园产产业业发发展展思思路路做做了了相相应应的的调调整整。。调整整为为：：依依托托中中部部信信息息安安全全产产业业基基地地、、武武昌昌造造船船厂厂和和武武汉汉南南华华高高速速船船舶舶工工程程有有限限公公司司等等龙龙头头企企业业，，将将电电子子信信息息制制造造业业、、高高科科技技船船舶舶制制造造业业、、与与东东湖湖开开发发区区和和沌沌口口开开发发区区配配套套的的高高科科技技制制造造业业打打造造成成为为**洲洲都都市市工工业业园园的的主主导导产产业业，，电电子子信信息息制制造造业业、、高高科科技技船船舶舶制制造造业业、、与与东东湖湖开开发发区区和和沌沌口口开开发发区区配配套套的的高高科科技技制制造造业业三三大大产产业业链链群群全全面面形形成成，，产业业基基础础设设施施完完善善、、主主导导产产业业优优势势突突出出、、总总部部经经济济特特色色明明显显的的**洲洲都都市市工工业业园园产产业业体体系系基本本建建成成。。钢钢材材加加工工、、食食品品加加工工、、生生物物制制品品、、化化学学制制剂剂等等传传统统加加工工制制造造业业逐逐步步退退出出**洲洲都都市市工工业业园园。。（（资资料料来来源源于于武武汉汉市市政政府府公公布布的的武武昌昌**洲洲规规划划））在相相应应政政策策的的扶扶植植下下，，**洲洲区区域域未来来的的发发展展有有望望摆摆脱脱脏脏、、乱乱、、差差的的现现状状。手段段2、项项目目自自身身逐逐步步完完善善配配套套项目目位位于于**洲洲中中心心区区的的南南面面，，远远离离**洲洲中中心心区区域域，，生生活活配配套套较较差差；；**·金色色城城市市通通过过自自身身配配套套的的建建设设完完善善项项目目配配套套；；在项项目目本本身身配配套套中中，，包包含含：：商商业业街街、、武武商商量量贩贩、、华华师师附附小小、、幼幼儿儿园园等等商商业业及及教教育育配配套套。。商业街武商量贩项目后期地块，规划用于华师附小教育配套幼儿园3室2厅1卫1厨104.00㎡㎡2室2厅1卫1厨87.00㎡㎡2室2厅1卫1厨79.00㎡㎡特点点：：南北北通通透透，，通通风风采采光光好好动静静分分区区明厨厨明明卫卫主卧卧带带大大面面积积南南向向阳阳台台，，观观景景效效果果好好厨房房带带独独立立生生活活阳阳台台不足足：：客厅厅朝朝北北餐厅厅位位置置尴尴尬尬，，使使整整体体空空间间显显局局促促特点点：：户型型方方正正、、紧紧凑凑实实用用客厅厅、、卧卧室室全全南南向向设设计计、、采采光光效效果果好好客厅厅带带超超大大阳阳台台，，融融实实用用、、观观景景于于一一体体动静静分分区区不足足：：卫生生间间为为暗暗房房、、采采光光不不佳佳特点点：：南北北通通透透，，通通风风采采光光好好动静静分分区区明厨厨明明卫卫南北北阳阳台台、、飘飘窗窗，，观观景景效效果果好好户型型紧紧凑凑，，功功能能性性强强不足足：：客厅厅朝朝北北餐厅厅位位置置尴尴尬尬，，使使整整体体空空间间显显局局促促手段段3、户户型型设设计计针针对对刚刚需需，，主主打打2房3房产产品品，，紧紧凑凑实实用用，，符符合合主主流流需需求求。。精装修修理念念倡导导“全全家居居解决决方案案，从从客厅厅——厨房——卫浴间间——卧室等等，考考虑到到居者者最佳佳的使使用舒舒适度度，充充分空空间中中将每每个区区域的的使用用功能能及收收纳功功能做做到最最出色色。手段4、全产产品系系精装装修，，保持持了**精精装修修的原原则，，区别别于周周边其其他项项目**郊郊区大大盘，，项目目打造造思路路1、梳理理项目目抗性性，后后期逐逐步落落实解解决2、理解解市场场大势势，设设计适适销对对路户户型3、走差差异化化战略略，精精装产产品区区域独独有分析Part1：前期期蓄势势⇒Part2：产品品策略略⇒Part3：营销销策略略⇒手段1、具有有竞争争力的的单价价该项目目隶属属于**区区，位位于二二、三三环间间。但但实际际上，，从经经纬度度及客客户来来源看看，项项目的的竞品品主要要分布布在光光谷与与大南南湖区区域，，而光光谷三三环内内的项项目普普遍单单价在在7000元/㎡以上上，南南湖二二环内内项目目单价价在8000元/㎡左右右，二二环外外的项项目单单价在在7300元/㎡以上上。因因此，，**·金色城城市6900/㎡带装装修的的单价价具有有较强强的竞竞争力力。**金金色城城市6900元/㎡长江紫紫都7100元/㎡华天明明珠张张公苑苑9000元/㎡南湖片片7700-9000元/㎡光谷片片7000-8000元/㎡手段2、具有有竞争争力的的套总总价**·金色城城市本本次加加推房房源中中两房房、三三房套套均总总价在在54-70万元/套的水水平上上，该该价格格在**洲洲、南南湖和和光谷谷区域域均具具有较较强的的竞争争力；；从左图图可以以看到到，在在总价价上与与该项项目具具有一一定竞竞争力力的长长江紫紫都由由于周周边配配套较较差，，可以以说在在同等等价格格范围围内其其竞争争力逊逊于**金金色城城市；；**·金色城城市具具有竞竞争力力的套套总价价吸引引了南南湖和和光谷谷的大大批客客户，，扩宽宽了客客户来来源。。户型面积套数占比产品类型套均价（万元/套）2房7937650.00%首置54.58725233.51%59.23房10412416.49%首改70.7**金色城市54-70万元/套保利中央公馆85万元/套逸景南湾寓上湖62万元/套保利心语6期53-67万元/套金鑫御江名苑75万元/套长江紫都60万元/套保利华都77万元/套锦绣龙城72万元/套以下保利拉菲77万元/套健龙尚谷杰作2期60-74万元/套大华南湖公园世家72万元/套手段3、通过过低成成本的的装修修，来来压缩缩成本本，降降低价价格项目房房源采采取的的装修修价值值为500元/㎡，是是**在武武汉所所有项项目中中，装装修价价值最最低的的项目目，一一方面面，保保持了了**精装装修的的原则则，使使项目目项目目与周周边其其他项项目相相区别别，另另一方方面，，也是是尤为为重要要的一一方面面，起到了了压缩缩价格格的作作用。**金金色城城市2010年12月19日首次次开盘盘，而而后分分别每每隔3个月、、2个月、、1个月不不断加加推，，与华华润等等企业业高频频度少少量加加推的的策策略不不同，，该项项目，，每次次加推推的体体量较较大，，均在在300套以上上，且且4次加推推每次次推出出的量量均在在500套以上上；在整体体政策策环境境较差差，银银行逐逐渐紧紧缩贷贷款、、限购购政策策实施施从严严的政政策环环境下下，该该项目目以高高频度度、大大体量量、低低价格格的策策略推推盘，，及时时的将将准客客户转转变成成实际际成交交客户户，缩缩短了了客户户的观观望期期，实实现了了项目目的成成交。。手段4、灵活活、适适时的的营销销策略略——推盘节节奏快快2010.12.192011.3.272011.5.152011.6.252011.8.72011.10.12011.11.26首次开开盘2010年12月19日推600套75-87㎡2房，97㎡3房第二次次加推推2011年3月27日推524套82-87㎡2房，104㎡3房第三次次加推推2011年5月15日推752