最新版【房地产企业如何参与ppp项目】

最新版【房地产企业如何参与ppp项目】第一页，共73页。目录页Contentspage第一部分PPP概述第二部分PPP项目政策环境第三部分房企如何参与PPP项目第四部分PPP项目的核心要素、难点与风险第五部分案例分析第二页，共73页。

第一部分PPP概述第三页，共73页。1PPP概述41.1

PPP关键词解释PPP公私合作伙伴关系Public+Private+Partnerships公共部门私人部门伙伴关系公私合作伙伴关系第四页，共73页。1PPP概述51.2

PPP概念广义

公共部门和私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作契约关系的总称，其中包括：特许经营BOT、BT、BOOT等融资模式狭义

公共部门和私人部门为提供公共产品或服务，实现特定公共产品的公共效益而建立的项目全生命期合作关系广义与狭义的PPP第五页，共73页。1PPP概述61.2

PPP概念中国PPP概念界定：全生命周期伙伴关系

PPP是公共部门和私人部门为提供公共产品或服务、实现特定公共项目的公共利益，而建立的项目全生命期关系性契约的合作伙伴、融资、建设和经营管理模式。

第六页，共73页。1PPP概述71.3

PPP的本质与内涵实现政府资源和社会资源的PPP本质公与私的内涵合作主体广泛性零和竞争零和竞争第七页，共73页。1PPP概述81.3

PPP的本质与内涵PPP项目是公共产品或服务的一种供给方式，其项目所有权归属公共部门，项目性质属于非经营性或准经营性公私双方按特定项目期限，组成项目公司，共同实现项目建设资金筹集的项目融资发挥公私双方各自的优势更有效地为社会提供公共产品或服务是PPP的根本目标公私双方共同参与公共项目投融资、建设和运营全过程，利益与风险共享，因而组建和谐的公私合作模式是PPP成功的关键PPP的内涵内涵的四个方面第八页，共73页。1PPP概述91.4

PPP项目的基本特征PPP项目通常会整合项目全过程，不仅促进政府公共管理改革，也激励私营部门降低项目成本涉及政府、企业、公众等多方主体，但至少有一方为公共部门最优风险转移(即将项目风险分配给最有能力以最低成本管理它的一方）而非最大风险转移的风险分配导向，更有利于激励私营部门的管理和服务创新每个参与者都必须能给带来一些有益的资源，从而实现1+1＞2的效果，提升项目价值和实现物有所值合作是PPP的基础，也是PPP实施的关键,这种合作关系也是契约关系决定PPP项目的目标是实现公共利益最大化2.合作关系PPP1.利益共享3.资源6.公共性4.全过程5.风险分担第九页，共73页。1PPP概述101.5

PPP项目利益相关者PPP项目全过程中涉及多个利益相关者，从所有权和经营层面对PPP项目利益相关者进行分类汇总。第十页，共73页。1PPP概述111.6

PPP项目成立的前提PPP项目成立的前提项目性质：由政府投资并提供的社会公共产品或服务项目范围：交通、公共事业和公共服务项目途径：通过政府和社会投资者以某种形式共同出资（政府补贴）项目目标：通过引入社会投资者投资和运营，提高项目的建设和运营效率，提高项目的社会效益和经济效益角色定位：政府既是投资主体，又是监管主体；社会投资者既是投资和建设主体，又是运营主体第十一页，共73页。

第二部分PPP项目政策环境第十二页，共73页。2PPP项目政策环境132.1国家相关政策公共投资领域深化改革，突破政府投资垄断中国经济新常态：《关于加强城市基础设施建设的意见》、《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》积极推广政府与社会资本合作（PPP）模式，使社会投资和政府投资相辅相成。第十三页，共73页。2PPP项目政策环境142.1国家相关政策公共投资领域深化改革，突破政府投资垄断国务院：《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》财政部：《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》、《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》、《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》等发改委：《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》等新政准确把握了政府和社会资本合作的主要原则，工作机制，范围及模式。日渐完善的PPP法律法规和PPP监管实践机制，优化了PPP实施环境，为PPP项目的实施保驾护航。第十四页，共73页。2PPP项目政策环境152.2重庆市相关政策重庆PPP投融资模式改革进入实施阶段《重庆市PPP投融资模式改革实施方案》（渝府发[2014]38号）123456市委25项重点改革专项部署市级部门和政府投资主体研究细化市政府第52次常务会议审议市政府加快推进基础设施PPP投融资模式专题会议形成《重庆市PPP投融资模式改革实施方案》市委第86次常委会会议审定第十五页，共73页。2PPP项目政策环境162.3重庆PPP投融资模式改革顶层制度设计重庆PPP投融资模式改革进入实施阶段2.3.1操作要点防范

形似而神不似利用垄断乱收费同类项目标准、价格不一灰色交易应急预案缺失边界条件

市场定价政府指导价购买服务资源配置防止暴利五个原则利益共享风险公担交易公平城市守信公共利益最大化管理

加强投融资方案和合约文本管理加强项目审查审批管理加强招投标管理加强全程跟踪监管第十六页，共73页。2PPP项目政策环境172.3重庆PPP投融资模式改革顶层制度设计重庆PPP投融资模式改革进入实施阶段2.3.2PPP模式主要适用的范围经营收费、自负盈亏类财政补贴、购买服务类资源匹配、合理收益类土地整治、收益约束类第十七页，共73页。2PPP项目政策环境182.3重庆PPP投融资模式改革顶层制度设计重庆PPP投融资模式改革进入实施阶段2.3.3重点推进领域高速公路地方铁路轨道交通市政公共设施土地开发经营性社会事业设施第十八页，共73页。2PPP项目政策环境192.4

PPP项目推进的市场环境电力、环保、医疗服务、能源等较易推进参照近几年A股上市公司的资产结构与收益情况数据，估计推进PPP项目的领域由易到难：电力，环保，医疗服务，能源（石化、煤炭），在线教育建筑，养老的权益回报对权益投资人也很有吸引力，这些行业从账面上看（财务费用、有息负债）很低，主要是由于有利息收入交运，新能源，军工，通信，职业教育这些产业的净资产收益率都太低，但这些行业从国际惯例上也是PPP推广的主要领域2.4.1从财务结构分析第十九页，共73页。2PPP项目政策环境202.4

PPP项目推进的市场环境欧盟：交通、教育、健康服务2.4.1从国际区域分析欧盟的PPP项目主要涉及领域：交通、教育、健康服务1990年到2009年，英国的PPP项目数量上教育（35%）、健康（34%），交运回落到4%。欧盟（除英国）PPP主要集中在交通领域，05-09年交运数量占比41%，金额占比76%。教育和健康领域PPP占26%，金额上占11%。欧盟（除英）PPP项目按行业占比，五年平均交通领域主要是公路占到2/3的项目数量和金额，铁路重要性也有所上升，但隧道、桥梁和机场占比开始下降。英国PPP项目按行业占比，五年平均第二十页，共73页。2PPP项目政策环境212.4

PPP项目推进的市场环境2.4.1从国际区域分析美国：主要在交通领域美国有5个州PPP采购非常活跃：加州，科罗拉多州，德克萨斯州，佛罗里达，弗吉尼亚。大多数州的PPP立法都是针对交通领域。弗吉尼亚PPP还可进入劳教育设施和学校领域。发展中国家：主要涉及通信、能源世界银行针对139个中、低收入国家的基建投资情况进行统计发现在通信和能源的PPP模式的投入占比均超过37%，交通领域PPP模式的投入占比超过22%，而水领域的投资金额只有不到3%第二十一页，共73页。2PPP项目政策环境222.4

PPP项目推进的市场环境发展中国家：新建和特许经营为主2.4.1从国际区域分析发展中国家的PPP项目：业务模式以新建和特许经营为主第二十二页，共73页。2PPP项目政策环境232.5重庆PPP发展现状超千亿PPP项目落户重庆在2014年8月1日重庆印发《重庆市PPP投融资模式改革实施方案》后。8月7日，重庆市宣布与多家企业签订PPP模式的项目协议，涉及路桥建设、垃圾焚烧电厂、水厂等多个市政项目，投资超过1000亿元。这标志着财政部等倡导的地方政府采取PPP模式进行市政建设和运营进入了一个崭新阶段，这也意味着PPP模式孕育着超万亿的巨大商机第二十三页，共73页。2PPP项目政策环境242.5重庆PPP发展现状超千亿PPP项目落户重庆高速公路国有股权转让中国铁建投资公司轨道交通香港铁路有限公司市郊铁路北碚至合川中铁建投资公司市郊铁路跳磴至江津北中电建路桥集团市郊铁路铜梁至璧山重庆建工集团等第三垃圾焚烧发电厂重庆三峰环境产业公司第四垃圾焚烧发电厂重庆三峰环境产业公司寸滩水厂重庆中法水务投资公司重庆市签约PPP项目第二十四页，共73页。2PPP项目政策环境252.5重庆PPP发展现状超千亿PPP项目落户重庆果园港件货、散货及铁路作业区国投交通控股有限公司钓鱼嘴南片区土地整治民生加银资产管理公司九龙坡至永川高速中交第一公路工程局南川至两江高速贵州交通建设集团三环高速合川至长寿段中国交通建设集团隧道工程局重庆市签约PPP项目第二十五页，共73页。

第三部分房企如何参与PPP项目第二十六页，共73页。3房企如何参与PPP项目273.1房企与PPP项目契合度分析二者具有较高的契合度资金密集型行业专业的项目策划能力，成熟的项目规划手段管理优势显著，效率较高行业结构调整，多方面多领域发展房地产企业表外融资，高杠杆融资比长期稳定收益政策性金融支持多样化收入PPP项目备注：表外融资泛指对企业经营成果、财务状况和现金流量产生重大影响的一切不纳入资产负债表的融资行为。第二十七页，共73页。3房企如何参与PPP项目283.2房企参与PPP项目的形式从自身出发，合理选择参与形式1仅作为投资者，把握项目的成本与收益2与其他企业组成联合体，依据自己的优势，各企业分别从技术、资金、运营等方面管控3如果实力雄厚的话，可以单独参与，与政府协作全过程全方位管控项目第二十八页，共73页。3房企如何参与PPP项目293.3发展PPP模式，企业怎么做提升企业自身实力大部分PPP项目投资量大、周期长，且有许多潜在风险，需要高度的专业知识和专业化能力。我国目前城市运营和管理专业化水平较差，比如给排水、供电、垃圾处理、交通管理等均有很大改善空间。企业应该在其中某个领域做专、做精。1.提升专业化水平PPP模式要求企业有大量的先期投入，而收益往往滞后很多年。如果企业单独来做，就很难实施。这也是过去市政项目往往由政府主导的原因。但利用金融工具如资产证券化就可以充分利用资本市场，为企业带来持续的资本流入，从而支撑企业长期开展PPP项目投资。2.善于利用金融工具和资本市场PPP模式在未来5到10年将创造几万亿的市场机会，这是毋庸置疑的。这其中不仅包括各种市政建设机会，还包括更多的城市运营和管理的市场机会。企业在参与其中时，一定要重视以下几个方面。第二十九页，共73页。3房企如何参与PPP项目303.3发展PPP模式，企业怎么做提升企业自身实力任何PPP项目，都有潜在的风险。企业可以利用PPP项目打造一个产业平台，将银行、设备供应商、项目建设者、设计公司以及保险公司、项目运营公司纳入到一个体系中，共同分担风险，共享收益。提升企业的专业化程度，也提升PPP项目的效率。3.合作共赢，控制风险PPP项目大多涉及公民利益，定价也多是政府主导。不透明化操作，容易造成公民的不理解，引发公众事件。企业要不断地加强与各方的沟通，并尽可能让公众参与到企业的管理和运营过程中。事实表明，公众参与PPP项目的管理，只会提高PPP项目成功的概率和运营效率，不会增加成本。4.透明化工作PPP模式在未来5到10年将创造几万亿的市场机会，这是毋庸置疑的。这其中不仅包括各种市政建设机会，还包括更多的城市运营和管理的市场机会。企业在参与其中时，一定要重视以下几个方面。第三十页，共73页。3房企如何参与PPP项目313.3发展PPP模式，企业怎么做文化软实力契约精神合作精神妥协精神PPP文化支撑三要素“柔软”的文化支撑力第三十一页，共73页。中信滨海新城“项目投融资建设+施工总承包+物业综合开发”的PPP模式新型城镇化建设部分实践PPP模式的房企第三十二页，共73页。第四部分PPP项目的核心要素、难点与风险第三十三页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险344.1

PPP项目的核心要素房企：建立自己的PPP项目研究中心4.1.1PPP项目的操作流程政府或项目发起人合作伙伴公开招标授予特许权一定比例的资金一定比例的资金项目公司收回投资并取得报酬特许期结束后，移交政府融资、建设、设备采购、运营履行合同责任公共项目政府发起为主，社会资本发起为辅第三十四页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险354.1

PPP项目的核心要素房企：建立自己的PPP项目研究中心4.1.1PPP项目的操作流程项目识别项目发起项目筛选物有所值评价财政承受能力评价项目准备管理架构组建实施方案编制实施方案审核项目采购资格预审采购文件编制响应文件评审谈判与合同签署项目执行项目公司设立融资管理绩效监测与支付中期评估项目移交移交准备性能测试资产交割绩效评价政府和社会资本合作模式操作指南（试行）财政部第三十五页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险364.1

PPP项目的核心要素房企：建立自己的PPP项目研究中心4.1.1PPP项目的操作流程PPP项目实施方案项目概况风险分配基本框架项目运作方式交易结构合同体系监管架构采购方式基本情况、经济技术指标和项目公司股权情况等合作伙伴关系分析、财务测算、风险分析委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等项目投融资结构、回报机制和相关配套安排项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同、产品采购合同和保险合同等授权关系和监管方式公开招标、竞争性谈判、邀请招标、竞争性磋商和单一来源采购对于房企发起的项目，还需要进行环境评价和社会效益评价第三十六页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险374.1

PPP项目的核心要素PPP项目筛选的六大影响因素4.1.2PPP项目的筛选房地产企业需从宏观经济形势、金融规模、政策情况、政府信用、区域资源、竞合对手等六个方面全方位考察项目所在区域的情况。宏观经济运行状况（区域的发展状况及所处阶段）金融规模（区域的金融活跃度，融资便捷度等）区域政策（未来合作的风向标，测试区域政策是否多变或矛盾）信用度（了解政府的信用程度，对决策起到决定作用）资源情况（属地化的资源供给将决定企业在项目操作中或可涉及的成本）竞合对手（PPP项目有多方企业参与投标，尤其是当地企业更具有操作优势，需充分了解竞争合作对手情况）第三十七页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险384.1

PPP项目的核心要素PPP项目筛选重点：财务测算4.1.2PPP项目的筛选财务测算是项目筛选必须要做的一项重要工作。通过PPP方式实施项目是一个耗费时间的过程。项目发展过程中，会面临三个阶段的风险：开发阶段：从确定项目到完成融资可能会耗费一段年时间，项目会面临融资完成延误等风险；建设阶段：2-3年建设，项目会面临成本超支风险；运营阶段：15-30年进入特许期内的运营，会面临需求风险和收入波动风险。第三十八页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险394.1

PPP项目的核心要素PPP项目三大融资方式4.1.3PPP项目的融资PPP项目融资方式主要有股权融资、债权融资和表外融资等三种方式。第三十九页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险404.1

PPP项目的核心要素公与私不同的利益诉求4.1.4PPP项目的利益分享在PPP模式中，政府部门与私营部门是两个最重要的部门，在PPP中的角色不同，利益诉求也不相同，需要相互协调，权衡并兼顾。第四十页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险414.1

PPP项目的核心要素利益分配的五个原则4.1.4PPP项目的利益分享在处理与政府部门利益合理分配时，要遵守五个原则。第四十一页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险424.2

PPP项目的难点五大难点第四十二页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险434.3

PPP项目的风险主要风险因素4.3.1PPP项目的风险因素通过对过去中国PPP项目中失败或出现问题的典型案例进行重点分析，找出导致他们失败的主要风险因素，对其产生原因和内在规律进行深入分析，并就风险规避和管理提出建议。主要风险因素第四十三页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险444.3

PPP项目的风险风险的关联性4.3.2PPP项目的风险关联性导致PPP项目失败的风险因素虽然复杂多样，但是这些风险之间是相互关联的。第四十四页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险454.3

PPP项目的风险风险成因分析4.3.3PPP项目的风险成因分析政府信用风险是出现频率较高的一类风险因素，这并不代表我国政府缺乏信用，而是由多方面的原因造成的。PPP项目大多都是基础设施，这些项目与公众利益、国计民生密切相关，容易触动公众利益，导致政府无法兑现承诺产生信用风险。官员为提升政绩，做出与长远利益不符的决策，政府换届导致政府信用风险。国际形势的变化以及战争、灾害等不可抗因素也会导致政府信用风险的产生。中国的政府和相关部门对PPP项目的理解和认识有限，大量合同存在不平等条款。第四十五页，共73页。4PPP项目的核心要素、难点与风险464.3

PPP项目的风险风险规避4.3.4PPP项目的风险规避①②④③第四十六页，共73页。

第五部分案例解析第四十七页，共73页。1、市政道路项目案例解析重庆同兴垃圾焚烧发电PPP项目2、第四十八页，共73页。5案例解析49政府采购方式市政道路项目第四十九页，共73页。5案例解析505.1.2运作方式运作模式采用BOT，BOT项目的运作程序主要包括：确定项目方案阶段、项目立项阶段、招标准备阶段、资格预审阶段、准备投标文件阶段、评标阶段、谈判阶段、融资和审批阶段、实施阶段（包括建设、运营和移交）市政道路项目第五十页，共73页。5案例解析515.1.3项目操作流程财政局主管部门（如发改委等）项目实施机构社会资本第三方专业咨询机构项目识别项目准备1.项目遴选1.项目发起2.项目筛选3.制定项目年度和中期开发计划3.发改委：建立PPP项目库6.财务承受能力论证5.评估物有所值评价1.项目推荐全程参与PPP项目的策划、融资、建设和运营。联审机制4.物有所值评价7.管理架构组建8.实施方案编制9.实施方案审核委托市政道路项目第五十一页，共73页。5案例解析525.1.3项目操作流程财政局主管部门（如发改委等）项目实施机构社会资本第三方专业咨询机构项目采购10.评审报告备案10.资格预审11.采购文件编制12.现场考察和答疑会13.评标14.谈判与合同签署合同管理对项目实施结构采购活动监督检查监督检查（伙伴选择）市政道路项目第五十二页，共73页。5案例解析535.1.3项目操作流程财政局主管部门（如发改委等）项目实施机构社会资本第三方专业咨询机构项目执行绩效评价对项目实施结构采购活动监督检查两方共同监督对项目实施结构采购活动监督检查17.履行支付义务17.建立支付台账18.绩效监测备案19.中期评估备案17.建立支付台账18.绩效监测19.3-5年中期评估15.项目公司设立16.融资管理两方共同建立市政道路项目第五十三页，共73页。5案例解析545.1.3项目操作流程财政局主管部门（如发改委等）项目实施机构社会资本第三方专业咨询机构项目移交资产评估23.绩效评价22.资产交割20.移交准备，成立移交工作组21.性能测试（项目验收）22.项目移交（若项目提前终止，及时做好接管工作）（退出机制）市政道路项目第五十四页，共73页。5案例解析55收益来源政府转让项目经营权给公私合营体（项目公司），项目公司为该权利支付对价，建设、运营、维护项目主体，即市政设施；同时获得另一项权利，获得隐性收费权，即项目公司不直接向设施使用者收费，而是由政府支付这笔费用。影子通行费（政府支付）项目收益来源：地方财政为通行于该项目的过往车辆按季度或年份购买通行费影子通行费=约定影子通行费率（元/pcu）×通行量（pcu）市政道路项目第五十五页，共73页。5案例解析56收益来源1.停车费：道路停车收费权、附近停车场收费权2.道路清洁费3.道路绿化费3.相关联的市政设施运营权其他经营活动收益市政道路项目第五十六页，共73页。5案例解析57风险分担框架PPP项目风险的合理分担，必须保证参与方各自利益目标的实现，遵循风险分配原则：市政道路项目第五十七页，共73页。5案例解析58定价机制计算原则：成本+合理利润（8%-10%）政府对影子通行费率制定价格招标上限。要约条件——影子通行费率经营年限：此类项目的经营期限最好为20年。项目收益水平社会资本的内部收益率：8%~10%政府的资金成本：6.5%~8%（年化收益率）市政道路项目第五十八页，共73页。5案例解析59价格调整机制1交通流量发生的重大变化2利率发生的重大变化3我国税收政策发生的重大变化市政道路项目第五十九页，共73页。5案例解析60项目融资结构社会投资人出资政府城市建设资金资本金国有公司出资SPV项目公司债务融资银行贷款境外债券基金......>70%<30%40%60%市政道路项目第六十页，共73页。5案例解析61项目合同体系其他相关主管部门财政发改实施方案招标文件重庆市政府实施机构社会投资人项目公司政府出资人公司章程、股东协议PPP框架协议特许经营协议8签署8签署7签署6选定12监管、支付3审核5编制2编制1指定、授权部门或事业单位10签署10签署7签署9组建、注资9组建、注资4委托11监管13移交市政道路项目第六十一页，共73页。5案例解析62监管方式政府方的监管方式包括行政监管和股东监管，其中股东监管主要是派驻董事会监事会成员进行监管。企业方的监管方式在建设期内，企业可在网站和相关信息平台通报政府履约进度，督促政府履行合同约定的职责。公众方的监管方式公众委托第三方中介机构对项目进行监管，第三方中介机构随时关注项目施工和运营，定期发布公告，设置公众意见信箱，接受公众的意见和建议，回馈给实施机构，监督实施机构整改。市政道路项目第六十二页，共73页。1、市政道路项目案例解析重庆同兴垃圾焚烧发电PPP项目2、第六十三页，共73页。5案例解析645.2.1垃圾焚烧发电项目的特点重庆同兴垃圾焚烧发电项目投资规模大、回收周期长，后期运营和处理成本很高；垃圾处理的二次污染等环境问题较难处理；技术风险高（垃圾焚烧技术、污染控制技术）；对政府的政策、承诺、财政支持等依赖性强。第六十四页，共73页。5案例解析65

基本情况重庆同兴垃圾焚烧发电项目中文名称：重庆同兴垃圾焚烧发电厂项目位置：重庆北碚区童家溪镇建筑面积：1.7万平方米（占地150亩)总投资：3.05亿元人民币运营单位：重庆同兴垃圾处理有限公司投产日期：2005年3月28日运营模式：BOT（特许运营期25年）设计能力：日处理垃圾能力1200t/d(2×600)发电装机容量2×12MW垃圾来源：北碚区、沙坪坝区、九龙坡区和大渡口区的生活垃圾。第六十五页，共73页。5案例解析665.2.3项目组织重庆同兴垃圾焚烧发电项目由重庆三峰环境产业集团有限公司牵头，重庆钢铁集团、中国环境保护公司、北京保罗公司等联合出资组建重庆同兴垃圾处理有限公司，重庆同兴垃圾处理有限公司和重庆市市政委《垃圾供应及运输协议》和《项目特许权协议》，负责建设和运营垃圾焚烧发电厂。重庆钢铁集团中国环境保护公司重庆同兴垃圾处理有限公司投资重庆市人民政府授予特许权重庆同兴垃圾焚烧发电厂特许经营北京保罗公司重庆三峰环境产业集团有限公司重庆市电力局购电协议第六十六页，共73页。5