房地产基础知识介绍课件

西北区职前培训之房地产基础知识课程编号：50002房地产基础知识课程内容房地产相关概念;土地及土地所有权；房地产建筑常识;房地产行业术语;房屋分类及详解;权属及税费讲解;商业贷款及公积金贷款房地产概念房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:(1)单纯的土地;(2)单纯的建筑物;(3)土地与建筑物结合的房产;土地及土地所有权土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.土地使用权获取方式土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;土地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;土地使用权出让土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;国有土地使用权出让年限商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住宅用地70年

房地产的使用权年限对价值有直接影响房屋建筑常识容积率:总建筑面积与总用地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=总建筑面积÷总用地面积一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;得房率:套内建筑面积与销售面积之比;开间:是指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;公摊面积:是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;房地产行业术语室内设施装修分类楼层朝向室内设施四气:暖气、天然气(煤气)、热水器、空调全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);装修分类毛坯:水泥地、白墙;简装修:地砖、白墙;中装修:大地砖、老式木地板;精装修:木地板、包门、包窗;豪华装修:装修前卫、用料讲究;楼层楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外朝向朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;按结构类型划分砖混结构:一般用于多层建筑;框架结构:可用于多层和高层建筑;钢筋混凝土板墙结构;空间结构:如体育馆、大剧院等；按楼型外观划分板楼:是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;塔楼:主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;多层板楼塔楼一居室二居室三居室跃层复式按产权性质划分商品房已购公房:普通公房、央产房经济适用房使用权房私产平房商品房定义:是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物。补充:限价房简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房;

商品房分类:普通住宅与非普通住宅普通住宅:1、住宅小区建筑容积率1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140平方米以下;3、北京地理位置平均交易价格（单套总价的平均价格）;五环以外25920/平非普通住宅（不满足以上任意一条）1、甲宅;2、公寓;3、别墅:4、联排、双拼、叠拼;商品房别墅的定义：国土资源部对别墅的定义：很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

占地面积相当大，容积率又非常低。是指独门独户独院，两至三层楼形式；独栋双拼联排叠拼商品房销售资质商品房销售须具备以下五证二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》已购公房普通公房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;央产房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;简单来说就是以中国、中央、国家等央字、国字开头的房子;比如:国家图书馆、中国航空航天局等;蓝岛大厦指定办理央产房地点，央产房必须经过单位同意出售证明，方可办理。税费知识详解印花税（暂时免征）契税营业税个人所得税土地增值税（暂时免征）土地出让金综合地价款详细内容可参考店面经纪人学习手册二手商品房的交易双方税费缴纳明细表已购公房交易双方的税费缴纳明细表二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表成本价房本契税票成本价原购房合同旧房本抵押章新房本抵押章旧房本填发日期新房本填发日期税费的注意事项年限也可以参考购房合同;已购公房不涉及普宅与非普宅;回迁性质的经济适用房交纳土地出让金为成交价的3%;二手房交易税费判断三步走

第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房;

第二步:看房产证年限，是否超过5年；

第三步:看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅。（注：单套面积在140平米以下，小区容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。满足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非普通住宅）

第四步：看业主是否家庭唯一住房，判断有否个税

第五步：看客户现在名下房产套数，判断契税贷款知识详解付款方式商业贷款详解公积金贷款详解

付款方式全款,就是一次性付款贷款分为两种：商业贷款公积金贷款相关名词成交价过户指导价银行评估价网签价原始购房价差额怎样计算商业贷款额什么是评估值贷款的成数怎样算首付款怎样算月还款还款的利息怎样算系数如下：5年195.1,十年113.8,十五年87.39.二十年74.85.二十五年67.83.三十年63.5贷款的年数,房龄加贷款年限不超过47年不分男女最高可贷到70岁贷款所需材料买方和配偶需提供资料：身份证，户口本，暂住证，婚姻关系证明，收入证明，营业执照副本复印件加盖公章，最高学历证明，工资流水，还款账户。卖方：身份证，户口本，婚姻关系证明，房产证，原始购房协议，及配偶资料，收款账户。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。贷款时需查验购买方提供材料复印件的原件例题2010年4月,王小姐首套通过中原地产公司购买了李先生一套位于远洋山水的二手商品房,产权证下发时间为2007年,小区容积率为1.2,房屋面积100平米,原购房价70万，成交总价200万元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？缴税计算方法按我们现在过户交税计算全款约6000每平(地区指导价)x100(平米)=60万过价60万x1.5%(契税)=9000元(契税)贷款计算方法18000(地区评估值)x100(平米)=180万过价180万x0.8（贷款成数）=144万（贷款数额）200(房款)-144万（贷款数额）=56（首付）（180万-70万）x5.5%(差额营业税)=60500元180万x1%（全额个税）=18000元180万x1.5%(契税)=27000元每月还款数额和利息20(年)61.43（利率下浮30%）ｘ144万=8845.92（每月还款数额）8845.92（每月还款数额）ｘ12=106151.04（一年）ｘ20年=2123020.8（共计还款额）2123020.8－1440000=683020.8（20年利息）例题2010年1月,王小姐通过中原地产公司购买了李先生一套位于远洋山水的二手商品房,产权证下发时间为2007年,小区容积率为1.2,房屋面积140平米,原购房价为150万，成交总价280万元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？全款交税计算方法按我们现在过户交税计算全款约6000每平(地区指导价)x140平米=84万过价走差额无个税)84万x3%(契税)=24000元(契税)84万x5.5%(营业税)=46200元(营业税)贷款计算方法

18000(地区评估值)x140平=252万（评估数）252万x0.7（贷款成数）≈176万（贷款数额）280万(房款)–176万（贷款数额）=104万（首付）252万x1%(个税)=25200元个税

252万x3%(契税)=75600元契税252万x5.5%(契税)=138600元(营业税)注意事项判断是否有税央产房交税以第一次票据为准公房交税以房本填发日期，购房收据日期，购房合同日期为准商品房交税以契税票填发日期，房本填发日期为准公积金贷款国管与市属公积金的区分：

国管公积金：借款人所在单位为中央直属或下属单位的，缴纳的公积金为国管公积金，一般缴存银行为建设银行。市属公积金：借款人所在单位为北京市属单位的，缴纳的公积金为市属公积金，一般缴存银行为工商银行、交通银行等。

公积金贷款公积金最高可贷金额：1、市属公积金：月个人缴存在710元贷款年限在30年的正常可贷款80万元，如经过评级到达AA可贷款92万元，AAA为104元2、国管公积金：主要依据住房公积金缴存状况、收入情况、个人信用状况等因素，对借款申请人进行信用评级，并根据评级结果，实行分类管理，被评定为A级的借款申请人，最高贷款额度可在基准额度上上浮30%；被评定为B级的借款申请人，可在基准额度基础上上浮15%（申请信用评级的借款人应前往国管分中心业务受理柜台，按照国管分中心信用评级有关规定提交相关书面材料，并经面谈确定）

公积金贷款北京市公积金贷款需连续缴存12个月以上方可申请系数如下：5年181.16,十年100.63,十五年73.32.二十年59.92二十五年52.07.三十年47.00贷款的年数,房龄加贷款年限不超过47年男70周岁,女的70周岁公积金贷款所需相关费用服务费评估费担保费抵押登记费公积金贷款所需材料借款人（买方）需提供资料：借款申请表身份证或有效身份证明户口本首页、本人页及变更页有效居住证明结婚证或婚姻关系证明离退休证明收入证明最高学历证明公积金贷款所需材料更多详情请登录北京住房公积金网/例题2009年8月,王小姐通过中原地产公司又购买了王先生一