房地产开发中的法律风险课件

1海恩法则：每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。大雪定理：所有的风险都是可以发现的，所有的事故都是可以避免的，所有的问题都是我们自己造成的。一、【海恩法则】与【大雪定理】1海恩法则：大雪定理：一、【海恩法则】与【大雪定理】2谁也不会买不安全的汽车但很多人不系安全带甚至使用“静音扣”新手上路，出不出危险，往往与

技术无关，而与警惕性有关。再好的安全带，不系上就没有用。法律风险的或然性与法律后果的不确定性，让我们心存侥幸。对非法律专业人员来说，掌握多少法律知识并不重要，重要的是在头脑中建立起一种警惕性。不懂法律不要紧，不懂法律而盲目决定法律问题，是最危险的。二、安全带模型2谁也不会买不安全的汽车二、安全带模型3静音扣与事故的惨烈后果是否存在必然联系？一个公司的风险控制流于形式，相当于使用静音扣。其后果将是灾难性的。3静音扣与事故的惨烈后果是否存在必然联系？4三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事

某公司为开盘印刷一万份宣传资料，其中电梯的介绍有“高低两组控制开关，方便儿童与残障人士使用”的内容。开盘前两天核对资料时，发现电梯只是普通开关，并无资料所说的两组开关设计。但营销人员因嫌麻烦不愿意采取有效措施。4三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事5合同法解释（二）第六条

提供格式条款一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，视为符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。5合同法解释（二）第六条

6广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台2004年5月，武汉万科四季花城爆发业主针对小区外市政垃圾填埋场的群诉。吸收此教训，万科决定推行红线外不利因素公示制度。随即广州万科四季花城开盘，首次公示，效果良好。证明客户更看重的是开发商的诚实。6广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台2004年7西安新地城的故事西安万科第一个项目“新地城”开盘时，因地块下层存在地质裂缝，对是否应在销售时公示,公司内部产生很大争议。7西安新地城的故事西安万科第一个项目8四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事

甲公司欲购买乙公司一块土地。签约时乙公司拥有该土地的使用权证，规划部门的规划要点批复为建设住宅，容积率为4.4，但未取得建设用地规划许可证。双方以楼面地价3200余元为基准，计算了项目的转让款。为了防止容积率出现变化，特别约定了如果将来容积率降低，双方按3200元的单价据实结算。随后乙公司将项目公司过户给甲公司，甲公司即付清了全款。

教训与反思：

一、项目未取得建设用地规划许可证，容积率有无可能变化？ 二、如果容积率降低，超付的地价能否索回？ 三、为何不采取分期付款、要求提供担保、共管帐号等规避风险？8四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事 甲公司欲购9

某公司为了实现宣传中的泰式风情园林，擅自修改消防设计方案，以绿化景观占据了消防通道及回车场。在市场下挫时，成为前期客户投诉的口实。客户一方面抗拒交付，同时四处举报消防违规，导致消防机关开罚单、责令整改；众多客户诉至法院，法院判决不符合交付条件，须向客户支付消防整改合格前延迟交付违约金。但整改又受到业主的阻挠，难以进行。

教训与反思：1、随意变更，导致违约与违法双重的法律责任以及负面的社会评价；2、规划设计环节造成的损失，仅次于项目发展错误；3、设计师当家的结果往往是灾难性的。“泰式风情园林”的故事9 某公司为了实现宣传中的泰式风情园林，擅自修改消防设计方案10

某海景住宅广告：“每一间卧室都向海”。

某市中心楼盘广告：

某花园租赁市场投资看好、潜质极深，出租率最高、增值率最强，抢到

一户摇钱屋，一辈子钞票数不完。

某花园小区广告：

60%超大绿化率；

4万平方米高尔夫公园五、所有的问题都是我们自己造成的——形形色色的雷人广告10某海景住宅广告：五、所有的问题都是我们自己造成的—11广告宣传与合同义务

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

——最高法院商品房买卖纠纷案件司法解释第三条11广告宣传与合同义务商品房的销售广告和宣传12唐山公司微博广告“降了算我的”

“伤心损失费”这都敢说？某公司微信广告12唐山公司微博广告“降了算我的”某公司微信广告13某公司微信广告在人家大喜日子揭短，缺德不缺德？更不用说侵犯肖像权！13某公司微信广告在人家大喜日子揭短，14“包了”还是疯了？某公司微信广告14“包了”某公司微信广告15

2008年，房地产市场价格下跌，某山景洋房的开发商大幅度下调售价，引发前期高位买房业主的不满，提出补偿差价或者退房的要求。公司不同意补差价或者退房，但感觉确实对不起前期客户，为了改善客户的感受，提高前期产品的性价比，公司决定在已经全部竣工的小区内，加建两部塔式垂直电梯，以便利坡上楼栋的业主出入。结果导致其他业主乘机勒索，造成更加被动的局面。

教训与反思： 1、客户降价补偿的诉求是否合理？ 2、小区交付之后，开发商还能将其视为“我们的”小区吗？

3、为何一有投诉，首先想花钱消灾、息事宁人？所有问题都是我们自己造成的——迁就客户，自食苦果152008年，房地产市场价格下跌，某山景洋房的16五、如何设置企业的法律与道德标杆？

房地产行业确实存在鱼龙混杂、泥沙俱下的情况。做得很滥的，似乎也未见遇到什么法律风险。有人就认为，富贵险中求，强调法律风险，是小题大作。对自己要求太苛刻，反而会给客户过高的期望值，降低客户的满意度。所以，不要给自己定位太高。

一家希望做出品牌的开发企业，应当如何要求自己？16五、如何设置企业的法律与道德标杆？ 房地产行业确实

17煎饼果子模型

既然要作房地产行业的麦当劳，就不能拿煎饼果子的标准要求自己。

17煎饼果子模型18六、钻洞模型——企业风险的重要来源

我国的行政管理，普遍存在关上门，让人钻洞的情形。房地产行业尤甚。各种审批、许可、备案，大部分是不必要、不正当的，有许多也没有法律依据。但企业对此的普遍态度是，只要过得去，二话不说就钻。这就是钻洞模型。如果大家都拒绝钻洞，门一定会打开；如果大家都争先恐后地去钻洞，洞只会越来越小。钻洞模型最值得研究的不是守门人为啥不开门，而是大家为啥愿意钻洞。

竣工备案，变成变相许可；

合同备案，干涉合同自由；

拒不办理车位产权登记，违反物权法；

城市更新，生动的钻洞案例。

致力于完善行业规则，拒绝钻洞，既是品牌开发企业的社会责任，也是避免法律风险的重要措施。18六、钻洞模型——企业风险的重要来源 我国的行政管理，19拒绝钻洞，依法维护企业权益

致力于完善行业规则，拒绝钻洞，既是品牌开发企业的社会责任，也是避免法律风险的重要措施。

一、对违法或不当的具体行政行为申请复议（海南省）

二、对违法或不当的具体行政行为提起诉讼诉讼（南京鼓楼区）

三、对“红头文件”申请合法性审查（福建省价格目录）

四、对地方政府规章申请审查（吉林市政府规章）

五、对地方性法规申请审查（福建省物业管理条例）19拒绝钻洞，依法维护企业权益 致力于完善行业规则，拒绝钻洞20

恩格斯说，我们决不可陶醉于对自然界的胜利。每一次这样的胜利，自然界都加倍地报复了我们。同样的道理，我们在经营中每一次投机取巧所取得的“胜利”，最终都会付出成倍的代价。踏踏实实，遵守法律，尊重科学，靠产品与服务赢得市场与客户，才是开发企业健康发展的基本保证。

杜绝投机心理，是企业永续经营的首条戒律20 恩格斯说，我们决不可陶醉于对自然界的胜利。每一次这样的21海恩法则：每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。大雪定理：所有的风险都是可以发现的，所有的事故都是可以避免的，所有的问题都是我们自己造成的。一、【海恩法则】与【大雪定理】1海恩法则：大雪定理：一、【海恩法则】与【大雪定理】22谁也不会买不安全的汽车但很多人不系安全带甚至使用“静音扣”新手上路，出不出危险，往往与

技术无关，而与警惕性有关。再好的安全带，不系上就没有用。法律风险的或然性与法律后果的不确定性，让我们心存侥幸。对非法律专业人员来说，掌握多少法律知识并不重要，重要的是在头脑中建立起一种警惕性。不懂法律不要紧，不懂法律而盲目决定法律问题，是最危险的。二、安全带模型2谁也不会买不安全的汽车二、安全带模型23静音扣与事故的惨烈后果是否存在必然联系？一个公司的风险控制流于形式，相当于使用静音扣。其后果将是灾难性的。3静音扣与事故的惨烈后果是否存在必然联系？24三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事

某公司为开盘印刷一万份宣传资料，其中电梯的介绍有“高低两组控制开关，方便儿童与残障人士使用”的内容。开盘前两天核对资料时，发现电梯只是普通开关，并无资料所说的两组开关设计。但营销人员因嫌麻烦不愿意采取有效措施。4三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事25合同法解释（二）第六条

提供格式条款一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，视为符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。5合同法解释（二）第六条

26广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台2004年5月，武汉万科四季花城爆发业主针对小区外市政垃圾填埋场的群诉。吸收此教训，万科决定推行红线外不利因素公示制度。随即广州万科四季花城开盘，首次公示，效果良好。证明客户更看重的是开发商的诚实。6广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台2004年27西安新地城的故事西安万科第一个项目“新地城”开盘时，因地块下层存在地质裂缝，对是否应在销售时公示,公司内部产生很大争议。7西安新地城的故事西安万科第一个项目28四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事

甲公司欲购买乙公司一块土地。签约时乙公司拥有该土地的使用权证，规划部门的规划要点批复为建设住宅，容积率为4.4，但未取得建设用地规划许可证。双方以楼面地价3200余元为基准，计算了项目的转让款。为了防止容积率出现变化，特别约定了如果将来容积率降低，双方按3200元的单价据实结算。随后乙公司将项目公司过户给甲公司，甲公司即付清了全款。

教训与反思：

一、项目未取得建设用地规划许可证，容积率有无可能变化？ 二、如果容积率降低，超付的地价能否索回？ 三、为何不采取分期付款、要求提供担保、共管帐号等规避风险？8四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事 甲公司欲购29

某公司为了实现宣传中的泰式风情园林，擅自修改消防设计方案，以绿化景观占据了消防通道及回车场。在市场下挫时，成为前期客户投诉的口实。客户一方面抗拒交付，同时四处举报消防违规，导致消防机关开罚单、责令整改；众多客户诉至法院，法院判决不符合交付条件，须向客户支付消防整改合格前延迟交付违约金。但整改又受到业主的阻挠，难以进行。

教训与反思：1、随意变更，导致违约与违法双重的法律责任以及负面的社会评价；2、规划设计环节造成的损失，仅次于项目发展错误；3、设计师当家的结果往往是灾难性的。“泰式风情园林”的故事9 某公司为了实现宣传中的泰式风情园林，擅自修改消防设计方案30

某海景住宅广告：“每一间卧室都向海”。

某市中心楼盘广告：

某花园租赁市场投资看好、潜质极深，出租率最高、增值率最强，抢到

一户摇钱屋，一辈子钞票数不完。

某花园小区广告：

60%超大绿化率；

4万平方米高尔夫公园五、所有的问题都是我们自己造成的——形形色色的雷人广告10某海景住宅广告：五、所有的问题都是我们自己造成的—31广告宣传与合同义务

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

——最高法院商品房买卖纠纷案件司法解释第三条11广告宣传与合同义务商品房的销售广告和宣传32唐山公司微博广告“降了算我的”

“伤心损失费”这都敢说？某公司微信广告12唐山公司微博广告“降了算我的”某公司微信广告33某公司微信广告在人家大喜日子揭短，缺德不缺德？更不用说侵犯肖像权！13某公司微信广告在人家大喜日子揭短，34“包了”还是疯了？某公司微信广告14“包了”某公司微信广告35

2008年，房地产市场价格下跌，某山景洋房的开发商大幅度下调售价，引发前期高位买房业主的不满，提出补偿差价或者退房的要求。公司不同意补差价或者退房，但感觉确实对不起前期客户，为了改善客户的感受，提高前期产品的性价比，公司决定在已经全部竣工的小区内，加建两部塔式垂直电梯，以便利坡上楼栋的业主出入。结果导致其他业主乘机勒索，造成更加被动的局面。

教训与反思： 1、客户降价补偿的诉求是否合理？ 2、小区交付之后，开发商还能将其视为“我们的”小区吗？

3、为何一有投诉，首先想花钱消灾、息事宁人？所有问题都是我们自己造成的——迁就客户，自食苦果152008年，房地产市场价格下跌，某山景洋房的36五、如何设置企业的法律与道德标杆？

房地产行业确实存在鱼龙混杂、泥沙俱下的情况。做得很滥的，似乎也未见遇到什么法律风险。有人就认为，富贵险中求，强调法律风险，是小题大作。对自己要求太苛刻，反而会给客户过高的期望值，降低客户的满意度。所以，不要给自己定位太高。

一家希望做出品牌的开发企业，应当如何要求自己？16五、如何设置企业的法律与道德标杆？ 房地产行业确实

37煎饼果子模型

既然要作房地产行业的麦当劳，就不能拿煎饼果子的标准要求自己。

17煎饼果子模型38六、钻洞模型——企业风险的重要来源