房地产项目尽职调查清单

房地产项目尽责检查清单(最全)房地产项目尽责检查清单(最全)房地产项目尽责检查清单(最全)尽责检查前的准备无论在何各种类的信誉市场展业，作为一名理性投资人在作出决策从前，首要问题是解决信息不对称问题,于是尽责检查是一定采取的手段。经过法律、商业、财务的尽责检查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。从传统地产融资(债权投资）尽责检查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实行的重点.本文为第一篇——《尽调前的准备》一、项目方案的解构1、项目种类（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域地址、业态种类等）2、融资主体的特色(融资主体一般为项目企业，能否为公众企业、能否为企业企业的一员、经营特色等。如项目企业不过为融资工具，则要深度判断企业企业在项目交易结构中的地位）3、融资主体实质控制人状况（有可能穿透至企业层面）4、主要风控措施有哪些（企业信誉担保、第三方保证担保、个人无穷连带责任、房地产抵押、财务控制等)5、项目的还款本源是什么6、交易主体（项目方案中全部交易主体，初步明确各方的主要权责）7、交易结构中涉及的税费二、尽调思路及重点在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采纳的手段。三、资料清单一般在去现场尽调从前，投资经理应该依据融资方已经供给的资料、公开信息采集到的资料、本次尽调的重点，列出资料清单,以便融资方准备供给，提升现场尽责检查的效率。（一）融资主体(1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证,新的营业执照顾该为三证合一，带二维码）。该部分信息可以通过“全国企业信息系统”盘问获得。部分省市的工商局网站盘问到的信息会更加详细。2）项目企业章程、受权代表的身份证复印件(法定代表人）(3）人员状况：实质控制人、主要领导人简历(法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布状况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等）4）办公场所状况:场所面积、权属等5)企业的主要资质、荣誉状况等,证书复印件6）企业的业务状况（领域、地域、过去、此刻、将来）7）享受的税收等方面的政策优惠文件8）开户银行、相应信誉等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码（9）近三年审计报告（包含报表及附注)及近来一期财务报表,上年度末与近来一期财务报表末级科目余额表；近两年关的银行对账单及调理表10）融资状况统计（融资主体、金融机构、限期、金额、利率、还本付息商定、担保方式），并供给借款合同；重要负债及或有负债状况说明11）税务状况：企业主要担当的税种及税率、能否有税务负债;近三年所得税汇算清缴证明；近三年缴纳12月份增值税的纳税申报表12）企业主要制度：内控目录,财务资本管理制度；重点岗位提示；人力资源制度。现金流展望表：要求融资主体供给从放款初步日开始,到融资到期日时期的现金流展望表。并供给详细的假设前提,以便现场与财务经理沟通(二)项目状况主要保证其合法合规性，不存在已有或潜伏的瑕疵；认识工程建设状况,核实投入状况，以便为现金流展望表服务。1、项目状况概览：包含但不限于项目定位、开发计划、投资概算等。供给立项文件；假如项目为收买的，则供给收款合同及款项支付凭证。2、土地能否合法拥有及没有欠费：土地出让合同、土地使用权证及土地相关花费缴纳凭证，若还没有签订合同并缴纳花费,则供给土地中标文件。3、五证能否齐全：土地证、建设用地规划允许证及附件、建设工程规划允许证及附件、建设工程施工允许证及附件、商品房预售许可证4、其余合法性证件及审批手续5、项目建设进度计划表、监理月报、工程进展明细6、项目资本使用状况：投资估量及分项投入状况、资本本源、后续资本需求计划、项目所签订的全部合同及合同项下的支付状况7、房屋销售及出租计划8、抵押物状况：清单及评估报告(三）母企业相关资料此处的母企业不限于项目企业的股东，而是其实质控制人,依据项目交易结构判断。1、母企业的工商资料2、母企业的历史沿革、业务板块（房地家产务板块请供给已开发、在开发及待开发的项目状况表）3、母企业公开资信状况:如行业地位及排名4、母企业主要控制人简历及身份证复印件5、项目企业在母企业中的地位以及母企业