贵州商业写字楼项目定位策划研究报告(大量附图)

项目思考123本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考1、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略项目概况分析1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。钟山大道人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园项目概况本案富康路项目交通条件分析钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。目前项目周边两条路暂没修好。富康路项目概况二期三期一期项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况小区名字户数佳佳实业楼上117大世界百货160大世界旁502腾龙576腾龙背后48半岛60城市先锋旁694皇廷1号楼上364皇廷1号背后204皇宫国际旁及背后320惠美水会42泰丰楼538国汇288泰瑞酒楼旁316天海网络旁80米乐迪楼上198阳光钱柜楼上324乐客会楼上230合计6940板块户数1340248039604980536061087410815692488合计6282小区名字户数麒麟小区260龙城广场338城中湾畔1021石化小区200工商局小区84派华新港1400农委小区56广场社区35红鼎28茅台名匠楼上88煤炭局小区68煤炭局小区背后184市委小区132市委小区左侧60龙井路雅戈尔旁102康欣国际美容店旁156水泥新苑760水泥新苑对面194佳慧超市背后1075.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地地块条条件分分析1、地块块东北北边直直接临临街人人民路路，商商业价价值巨巨大。。2、地块块内部部交通通流线线模糊糊，需需另行行规划划与打打造。。3、项目目地块块有高高差，，可借借助高高差实实现多多首层层商业业设计计，价价值更更大化化。项目概概况5.5、项目四四至东北西南西北东南项目西西北方方向是是现在在六盘盘水最最为繁繁华地地段，，六盘盘水的的大型型百货货超市市等都都在这这个方方向。。项目东东北方方向临临街人人民路路沿线线项目东东南方方向直直接临临街贯贯穿人人民路路和钟钟山大大道的的富康康路人民路路川心路路钟山大大道项目西西南方方向直直接对对接安安泰花花园、、齐心心西路路餐饮饮娱乐乐一条条街，，是本本地块块周边边较为为集中中的餐餐娱集集中地地富康路路项目概概况5.6、项目环环境条条件分分析项目西西方是是现在在六盘盘水最最为繁繁华地地段，，六盘盘水的的大型型百货货超市市等都都在这这个方方向。。项目西西北方方向是是现在在六盘盘水将将来发发展潜潜力最最大的的地块块，火火车站站、汽汽车站站都在在这个个方向向。项目西西南方方向是是政府府规划划的柏柏杨坡坡片区区未来来以以以居住住、研研发、、轻工工、高高新技技术产产业、、物流流、机机械制制造为为主。。项目目东东南南方方向向是是政政府府规规划划的的双双水水片片区区未未来来以以居居住住生生活活、、商商业业服服务务、、文文化化娱娱乐乐、、行行政政办办公公、、大大型型综综合合市市场场为为主主要要功功能能。。项目目概概况况钟山山大大道道本案案人民民路路红岩岩路路川心心路路水城城汽汽车车站站六盘盘水水丽丽人人医医院院人民民广广场场大世世界界百百货货国贸贸广广场场时代代假假日日酒酒店店麒麟麟公公园园富康康路路二期期三期期一期期5.7、项目目区区域域未未来来发发展展前前景景分分析析城市市核核心心项目目区区域域位位于于城城市市核核心心，，通通常常来来讲讲，，城城市市核核心心都都是是由由众众多多商商业业、、商商务务聚聚集集而而构构成成，，随随着着城城市市综综合合改改造造的的进进行行，，大大型型商商业业的的进进驻驻更更能能体体现现城城市市核核心心的的核核心心价价值值，，大大型型城城市市综综合合体体的的出出现现迫迫在在眉眉睫睫。。城市市核核心心需需要要规规划划富富有有极极强强现现代代表表现现力力的的，，以以休休闲闲、、娱娱乐乐、、购购物物、、居居住住为为一一体体的的城城市市综综合合体体，，成成为为今今后后六六盘盘水水市市的的核核心心商商业业中中心心，，引引领领本本地地时时尚尚生生活活潮潮流流，，其其商商业业形形态态领领先先其其它它周周边边在在建建商商业业项项目目5-10年。。项目目概概况况5.8、项目目商商圈圈界界定定核心心辐辐射射区区域域项目目商商业业总总体体量量28万方方（（包包括括沿沿街街商商业业、、集集中中商商业业、、写写字字楼楼、、商商住住公公寓寓）），，是是目目前前六六盘盘水水最最具具规规模模的的商商业业宗宗合合体体。。项目目地地处处六六盘盘水水地地理理核核心心位位置置，，有有传传统统商商业业脉脉络络。。项目目交交通通扼扼守守六六盘盘水水老老城城区区，，通通多多个个六六盘盘水水区区域域连连接接咽咽喉喉。。本地地商商业业理理念念，，商商业业设设施施滞滞后后发发展展，，有有整整体体拔拔升升与与更更新新换换代代的的需需求求。。项目目规规划划领领先先本本地地其其它它项项目目10以上上。。据以以上上推推论论--项目目能能充充分分有有效效打打击击到到六六盘盘水水老老城城区区，，未未来来几几个个区区域域的的消消费费人人群群。。能能定定义义为为本本辐辐射射全全市市的的未未来来核核心心商商业业中中心心。。次级级辐辐射射区区域域核心心商商业业中中心心的的定定位位，，除除最最能能有有效效吸吸纳纳中中区区城城区区消消费费人人群群。。也也能能辐辐射射周周边边工工厂厂、、工工业业园园区区消消费费人人群群，，及及以以““进进城城””消消费费概概念念的的周周边边农农村村消消费费人人群群。。项目目概概况况项目目优势势项目目劣势势项目目威胁胁项目目机会会SWOT分析析WSOT商业业部部分分5.9、项项目目SWOT分析析地段段：：六六盘盘水水市市核核心心区区位位；；交通通：：人人民民路路、、钟钟山山大大道道、、川川心心路路等等城城市市核核心心干干道道，，交交通通极极为为便便利利，，昭昭示示性性强强。。配套：城城市核心心，配套套完善，，生活便便利；商业：开开发区商商圈，商商业成熟熟，呈核核心趋势势；规模：项项目商业业体量有有打造城城市商业业核心的的潜质；；人气：成成熟区域域，人流流畅旺。。六盘水缺缺乏大型型的综合合性商业业，存在在市场空空白依托成熟熟区域，，拓展项项目自身身功能；；抓住城市市建设机机遇，以以打造最最具影响响力和商商业价值值的城市市综合体体来引起起市场高高度关注注；借助城市市核心优优势，带带动商务务发展；；借助现有有商业氛氛围，提提升项目目商业价价值。项目进度度缓慢，，贻误战战机竞争项目目商业打打造，影影响我项项目主力力商家招招商。拆迁难度度大，导导致项目目开发周周期长，，商业很很难一次次性打造造成型，，为后期期的运营营带来很很多不可可预知的的影响。。资金要求求高，除除了拆迁迁资金以以外，特特别是商商业部分分打造的的资金投投入量大大，对开开发商的的资金压压力极大大。项目概况况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT住宅部分分5.9、项目SWOT分析具备打造造城市标标志性建建筑条件件；城市核心心，地理理位置优优越；城市综合合体能极极大的提提升项目目的价值值；专业商业业公司配配合进行行商业打打造。高容积率率下的居居住品质质有限高还建带带来的整整体形象象下滑拆迁成本本和进度度对项目目的影响响巨大有机会打打造地标标性商业业、地标标性商务务空间，，六盘水水城市名名片；借助项目目本身商商业功能能和商务务功能提提升项目目品质及及价值；；项目的商商业特性性大于项项目的居居住特性性，住宅宅也有商商务的卖卖点。同期旧城城改造项项目的商商业打造造，势必必影响项项目的商商家进驻驻和商业业打造；；进度，必必须走在在其他旧旧城改造造项目前前面；拆迁进度度的滞后后，是本本项目顺顺利进行行的最大大威胁。。项目概况况小结5.9、项目SWOT分析1、本项目目在区位位上具备备极大的的优势，，同时地地段的优势也是劣劣势。优秀的的地段所带来来的拆迁体量量过大，是本项项目所面临的的最大威胁。。2、本项目的盈盈利点在于商商业的打造，，而商业的打打造离不了主主力店的进驻驻，开发商在在主力店的进进驻上很难快快速的收回资资金，这对开开发商的资金金提出了更大大的要求。3、开发周期过过长会给商业业的打造带来来非常不利的的影响，影响响商业给整个个项目带来附附加值的增加加，同时减缓缓商业的成熟熟速度，增加加了培育期。。一旦前期经经营状况欠佳佳，直接影响响到后期的销销售价格及去去化速度。4、项目具备非非常高的商业业价值以及可可塑性，打造造地标建筑并并最大化其价价值必将对建建筑设计、商商业设计、招招商运营提出出非常高的要要求，团队专专业化程度要要求高，而且且前期额外投投入的费用很很大。项目概况项目定位分析析1、项目整体定定位建议2、项目商业定定位建议3、项目商业规规划建议4、项目商业设设计建议5、经济测算（（商业）6、项目写字楼楼定位建议7、项目公寓定定位建议8、项目住宅定定位建议1、项目整体定定位建议项目产品定位位项目功能定位位产品组合建议议在以项目为中中心，方圆3公里范围内有有20万常驻居民，，那么商业可可做为城市大大型的集中商商业1.5公里20万常驻居民1.5公里10万常驻居民在以项目为中中心，方圆3公里范围内有有10万常驻居民，，那么商业可可做为区域型型的中心商业业，即社区邻邻里中心本项目方圆3公里人口数量量达30万人以上，具具备打造城市市大型集中商商业的基本条条件项目整体定位位建议1、项目产品定定位建议模式特征典型案例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线

区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛

一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四住宅核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式五均衡发展模式未来城市中的CBD/城市中心，建筑面积20万㎡以上；

商业地标，具备强大的商业辐射能力开发商强劲的实力和丰富的经验

专业的物业管理/经营管理香港太古广场

北京华贸中心大型集中商业业的五种发展展模式项目整体定位位建议1、项目产品定定位建议从商业打造、、开发资金限限制、销售目目标三方面综综合判断本项目不适合合发展仅以商商业为核心驱驱动的集中商商业模式商业打造限制制开发资金限制制销售目标限制制本项目有成为为城市商业领领导者的基础础——作为六盘水首首个真正意义义上的大型集集中商业，城城市商业的领领导者，需要要在建筑设计计、商业空间间设计、商业业定位规划、、运营管理等等总舵专业领领域投入极大大的成本，大型集中商业业的开发、运运营需要大量量资金投入——约五万平米的的大型商业总总投资将超过过2亿元（未计地地下），且培培育期往往需需要3~5年，对于资金金的要求非常常高，运营的的能力要求非非常高，风险险非常大商业销售比例例不能超过50%———商业核心驱动动模式有大量量的主力店存存在，需要开开发商自己持持有出租，且且租金回报率率很低，这与与本项目“少少量持有”的的目标相违背背项目整体定位位建议1、项目产品定定位建议从市场竞争、、开发资金限限制、销售目目标三方面综综合判断本项目不适合合发展以酒店店为核心驱动动的集中商业业模式市场竞争激烈烈开发资金限制制销售目标限制制本项目很难成成为城市酒店店的领导者——现在市面上在在建五星级酒酒店体量大（（比如:红桥区的领翔翔国际五星级级酒店、恒宇宇地产五星级级—锦江大酒店）），以及钟山山区已呈现的的准五星酒店店，未来城市市将面临众多多高端酒店竞竞争。五星级酒店(包括准五星））的开发、运运营需要大量量资金投入——一个五星级酒酒店需要投入入的资金是2个亿左右，且且投资需要在在5年后才能收回回，经营状况况一般的甚至至可以达到10年以上，对于于资金的要求求非常高，风风险非常大五星级酒店通通常自行持有有——非热门旅游城城市的产权式式酒店销售一一般去化较慢慢，通常会有有一定的培育育期，在3年左右培育期期后才能销售售出较好的价价格，同时产产权是酒店的的销售有可能能与地方政策策相抵触，对对开发公司压压力较大项目整体定定位建议1、项目产品品定位建议议外因内因视觉冲击——以超高层建建筑/建筑群成为为区域地标标甚至城市地标功能化体系系——写字楼带动动其他功能能，并定位位其他功能能的的规规模与档次次客户（产业业）支撑——已形成产业业簇群/引入核心客客户带来相关簇群群/未来商务核核心区高形象——公建化外立立面、气派派大堂配套完善——商业配套、、公寓城市主干道道——便利的交通通系统六盘水真正正意义上的的写字楼欠欠缺，存在在极大的市市场机会；；但以我项项目的体量量与六盘水水的市场容容量而言，，纯粹以写写字楼为核核心带动项项目整体无无法发挥项项目的最大大价值，并并有可能造造成供应过过量，去化化缓慢。写字楼核心心驱动模式式项目整体定定位建议1、项目产品品定位建议议住宅核心驱驱动模式各物业只是是在形象、、品牌上达达到统一，，物业之间间的相互作作用性比较较小住宅开发可可能只是一一个“缓冲冲剂”，同同时起到树树立形象的的功能住宅核心模模式的基本本认识：住宅+集中商业住宅+商业街高容积率下下的商业裙裙房持有经营，，引进单一一百货/超市/家具家电专专业店等大大规模商业业长临街面，，以销售为为目的依托住宅的的高品质形形象，打造造风情概念念无主力店的的销售型商商业，培育育期会非常常长，且经经营风险很很大纯粹住宅核核心模式也也并不适合合本项目，，但其中的的商业模式式，可用作作借鉴项目整体定定位建议1、项目产品品定位建议议Hotel酒店Office办公Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮综上：本项目界定为——均衡式城市集中商业体，即：综合性城市商业综合体综合体是将将城市中商商业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市市生活空间间的三项以以上进行组组合项目整体定定位建议1、项目产品品定位建议议三大功能板板块构成功能板块综合商业商务居住业态业种大型百货大型超市时尚餐饮、文化休闲综合商业街写字楼商务公寓高层主题特征先进的业态和经营模式注入时尚休闲理念，打造城市时尚生活核心提升六盘水商务服务功能中端、中高端的生活品质项目整体定定位建议2、项目功能能定位建议议集“特色商业、、商务楼（（写字楼））、精品公公寓、住宅宅”为一体的多功能城市市综合体特色商业：：项目位置具具有高度的的稀缺性和和不可比拟拟性，周边边开发区的的密集人口口和成熟的的商业氛围围将为项目目带来巨大大商机，并并将与周边边繁华的钟钟山大道共共同打造六六盘水市区区最具人气气的都市商商圈；商务楼（写写字楼）：：中高档商务务楼不仅进进一步提升升项目的品品质感，同同时更好的的提升建筑筑形象和商商业价值；；精品公寓、、住宅：打造精品公公寓、住宅宅群，进一一步提升项项目品质感感，投资自自住两相宜宜；多功能与建建筑形象力力的提升：：该项目将全全面提升六六盘水现有有的建筑形形象，现代代简洁的建建筑外立面面及富有变变化的内部部空间，将将营造出六六盘水最具具特色的地地标性商住住建筑，这这里不仅是是一个靓丽丽的建筑综综合体，更更是一个有有着高品质质购物环境境、集各种种休闲娱乐乐功能为一一体的优势势空间。项目整体定定位建议2、项目功能能定位建议议写字楼SOHO公寓住宅商业地块性质以以及还迁体体量决定着着住宅仍然然是项目开开发的主体体之一，占占据着项目目开发的主主要规模项目的地段段决定了住住宅也被赋赋予了一定定的商业价价值。项目具备极极好的商业业开发条件件，商业不不仅满足自自身社区居居民的生活活需求，且且具备成为为六盘水商商业龙头的的潜在基础础。商业售价是是住宅的2—3倍，规划适适度的商业业能最大化化实现项目目价值；商业对其它它物业的提提升作用较较大，是增增值快销的的关键。本项目位处处“城市商商业中心””地段，且且六盘水作作为矿产资资源型城市市，有大量量的企业存存在，必然有较多多的企业总总部对高等等级写字楼楼存在着一一定的需求求。与项目整体体关联度：：由于甲级级（5A)写字楼对整整体定位的的支持度较高。规模：本项项目写字楼楼规划约为3.9万㎡，合理理的规模体体量对写字字楼的高定定位给予了了支持。第三产业增增长迅速，，中小成长长型企业的的需求增加加，办公习习惯逐步受受到引导，，未来对档档次高于商商住楼，租租金低于写写字楼的商商务公寓有有较大的需需求；SOHO可商可住可可投资，面面积小，灵灵活度高，，较切合六六盘水实际际；公寓产品售售价高于普普通住宅，，可增加项项目收益并并丰富产品品线。产品组合理由项目整体定定位建议3、项目产品品组合建议议2、项目商业业定位建议议全面打破单单一购物的的概念，搭搭建全方位位满足现代代人多元化化需求的生生活平台：：本项目商业业定位是：：精品购物广广场，时尚尚动感街区区它打破传统统购物中心心的模式，，以“娱乐乐休闲”带带动消费，，将传统购购物中心的的经营理论论提升到了了新的更高高层次：服服务功能无无限延伸，，娱乐、购购物、文化化、观光等等各功能融融于一体。。一站站式式满满足足体体验验消消费费的的全全方方位位需需求求。。结合合城城市市公公共共服服务务功功能能与与现现代代商商业业最最高高形形态态““时尚尚动动感感街街区区”，，本本项项目目以以““时尚尚动动感感街街区区”为为核核心心理理念念，，为为六六盘盘水水的的中中端端及及中中高高层层消消费费人人群群提提供供现现代代生生活活体体验验的的诸诸多多元元素素与与商商业业文文化化。。在这这里里，，聚聚集集最最时时尚尚的的购购物物元元素素、、最最缤缤纷纷的的主主题题性性游游乐乐项项目目、、最最精精彩彩的的休休闲闲娱娱乐乐资资源源、、最最丰丰富富的的餐餐饮饮场场所所、、最最优优越越的的居居住住空空间间、、最最纯纯粹粹的的商商务务服服务务，，融融““吃吃喝喝、、玩玩乐乐、、购购物物、、商商务务””等等众众多多消消费费于于一一体体，，让让六六盘盘水水人人在在家家门门口口就就能能享享受受到到如如同同香香港港太太古古城城、、广广州州天天河河城城、、北北京京东东方方广广场场般般的的““快快乐乐消消费费””享享受受。。项目目商商业业定定位位建建议议1、项目目整整体体商商业业定定位位建建议议商业业主主题题精品品购购物物广广场场，，时时尚尚动动感感街街区区关键键词词：：精品品突显显项项目目档档次次，，营营造造六六盘盘水水地地标标，，建建筑筑的的精精品品和和环环境境的的精精品品时尚项目定位位于六盘盘水的中中高端人人群，品品质时尚尚，迎合合区域主主力中青青年消费费客群的的需求特特色。活力项目特色色化地引引入了动动感、时时尚的活活力无素素，展示示项目商商业特色色，营造造竞争差差异化优优势项目商业业定位建建议2、项目商业业主题定定位建议议6、构建环境提升消费层次。2、在集中式商场引入主力店吸引基础人流；确保购物中心的基础人群和核心人群消费的不流失。3、引入有效业态组合，扩大辐射力，增加消费频次；形成人流互补。4、以主题与情景式商业来建筑高尚消费氛围；吸引特色人群。5、以动静结合利用地块进行区块分割，合理分区，形成功能互补，中高端消费相结合。1、开放式空间的建筑形态；可提升项目商铺价值，形成步行街的形式，同时便于项目的销售。精品购物广场，时尚动感街区在本项目中的应用商业主题题的应用用项目商业业定位建建议2、项目商业业主题定定位建议议城市新地地标——六盘水最最具特色色的建筑筑集群——六盘水最最具影响响力的城城市综合合体——六盘水时时尚消费费的聚集集地项目商业业定位建建议3、项目商业业形象定定位建议议总体形象象定位建建议时尚生活活街区，，品质生生活中心心LIFEHUB（品质生生活中心心）领航六盘水发展型企业商务空间SOHO形象定位5A标准写字楼

写字楼形象定位城市时尚消费汇聚点

商业形象定位项目商业业定位建建议3、项目商业业形象定定位建议议一站式的的便利和和满足“新都市市主义””强调以以都市中中心为工工作生活活的核心心，重视视在都市市区域内内进行有有效的合合理的填填补性开开发利用用，整合合现代生生活诸多多要素，，使“居居住、工工作、购购物、休休闲”等等链接起起来，构构成一个个十分完完善、便便利、现现代的生生活空间间，确保保日常““工作、、生活、、商务、、饮食、、休闲、、娱乐””在此范范围内迅迅速得以以解决，，使现代代人的生生活需求求和心理理感受得得到最大大的保证证和满足足。“个性、、时代、、效率””生活主主张占据城市市资源交交汇的核核心地带带，缩短短时间、、交通成成本，提提升“机机遇、情情感”等等概率。。高标准生生活，崇崇尚自然然与城市市的迅速速融合“新都市市主义””对自然然的重视视，对各各个生活活层面的的高标准准追求，，使得生生活具备备了自然然与城市市共同融融合的特特征，使使人们可可能同时时实现社社会和自自然的回回归。追求成就就感、时时代进步步毗邻都市市而居，，把握社社会进步步节奏，，进而引引发自我我奋斗和和追求的的成就感感，这是是当代人人的主要要精神和和目标所所在。创造出亲亲切宜人人的空间间和品质质生活环环境项目商业业定位建建议4、项目商业业形象推推广主线线建议住宅SOHO写字楼商业提升社区形象消费客源配套功能服务社区居民主力客群企业人事配套功能商务高度融合，相互带动提升社区形象六盘水商商业核心心区域的的时尚汇汇聚中心心，唯一一商业步步行街区区，唯一一的综合合性商业业集群，，住宅、、商务公公寓（SOHO）、写字字楼和大大型商业业产生聚聚变效应应，同时时赋予产产品更为为丰富的的价值，，共同提提高项目目竞争力力，确立立市场形形象，成成就开发发商品牌牌。项目商业业定位建建议5、项目商业业物业功功能展示示建议3、项目商商业规划划建议项目商业业规划方方向建议议项目商业业规划原原则建议议项目商业业规划前前景项目商业业业态组组合建议议项目商业业规划建建议项目商业业目标客客户群定定位建议议项目商业业商家定定位建议议项目商业业主力业业态建议议类别特征举例常规销售比全封闭室内购物中心一个或多个主力店，以室内街区或动线引导人流，吃喝玩乐，一站式购足。塔楼特点：商业大都会广场、星光时代、煌华新纪元自持半封闭购物中心独立主力店与独立主力店或品牌店铺互动并形成室外商业街区。塔楼特点：商业或无北城天街、3代万达广场主力店除外开放式购物中心（公园）多业态多品牌独立店共同构成购物街区，无塔楼红星美凯龙第8代店、西部奥特莱斯、4代万达

60%百货公司统一管理统一运营，无塔楼或商业塔楼重百、新世纪百货、百盛自持商业步行街多主力店，多品牌店，多业态，共同形成的开放式商业街区。商业塔楼、住宅塔楼混搭北碚嘉陵步行街、长寿协信步行街、万州福斯特步行街、合川步行街大于80%常见集中中型商业业分类开发述求求决定了了本项目目商业部部分以销销售为主主导，自自行持有有运营为为辅。根根据前期期与开发发商和设设计方的的沟通，，本定位位报告将将按照商商业步行行街方向向进行深深入。一、商业业规划方方向项目商业业规划建建议1、项目商业业规划方方向建议议六盘水一一站式购购物的商商业中心心：项目不宜宜定位于于纯粹大大而全的的商业中中心；项目能在在其经营营范围内内成为六六盘水的的领袖地地位。六盘水地地区有特特色的消消费中心心：项目的商商业体量量注定项项目需要要向整个个六盘水水地区辐辐射；项目的区区位在开开发区商商圈边缘缘，很难难借力，，周边城城市多个个现代化化购物中中心的业业态组合合可以让让我我们们尝试去去寻找辐辐射六盘盘水地区区的业态态组合切切入点；；从某一个个消费点点上（如如餐饮、、娱乐））形成凝凝合力，，以点带带线突破破市场大大幕，是是整个项项目站得得最高的的方向之之一。项目商业业规划建建议2、项目商业业规划原原则建议议1、大型时时尚百货货带动时时尚消费费，做六六盘水时时尚消费费领跑者者2、大型家家电专业业店在六六盘水的的旗舰店店3、超大型型儿童购购物娱乐乐专区4、六盘水水时尚餐餐饮的聚聚集地5、六盘水水最大、、最好的的电影城城6、六盘水水最好的的的美发发沙龙7、让人耳耳目一新新的休闲闲娱乐组组合项目远景景项目商业业规划建建议3、项目商业业规划前前景建议议类型业态效用主力店综合性百货、大型超市、家居、建材、电器卖场等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店黄金珠宝、名表、服饰、皮件、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合合：集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、运运动、旅旅游、游游乐于一一体。一一些大型型的商业业街里通通常还包包含了众众多的酒酒店和办办公的功功能。黄金比例例：最佳佳功能比比例是零零售、餐餐饮、娱娱乐为52：28：20业态组合合：主力力店、次次主力店店、独立立店。““主力店店是恒星星，围绕绕主力店店周边运运行是小小行星般般的次主主力店、、品牌店店”。商业街业业态功能能组合理理论项目商业业规划建建议4、项目商业业业态组组合建议议业态百货公司超市专业店专卖店便利店仓储店定义经营日用百货为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模大，营业面积在15000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品主要零售售业态解解析(1)项目商业业规划建建议4、项目商业业业态组组合建议议百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长主要零售售业态解解析(2)项目商业业规划建建议4、项目商业业业态组组合建议议零售购物版块购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店餐饮娱乐版块麦当劳下一站咖啡银乐迪必胜客乡村基豪客来肯德基文化衍生版块新华书店健身场馆电影院线儿童娱乐汽车展示教育培训回响唱片三大业态态版块项目商业业规划建建议4、项目商业业业态组组合建议议1、新世纪纪（重庆庆百货/星力百货货）时尚尚百货；；2、华润万万家（人人人乐/步步高））超级市市场；3、六盘盘水最最大的的电影影城——嘉裕影影城；；4、第一一家超超大型型儿童童购物物娱乐乐区；；5、苏宁宁（国国美））电器器商场场。五大主主力商商家项目商商业规规划建建议4、项目商商业业业态组组合建建议业态立立体解解剖分分布建建议设备房美食广场快餐主力超市儿童天地车库2F1FB1B2主力百货主力百货车库

娱乐主力百货主力百货电器卖场运动休闲馆名品街电器卖场西餐咖啡少淑女流行馆3F4F主力百货5F时尚餐饮美容美发主题餐饮影院影院主题餐饮健身中心项目商商业规规划建建议5、项目商商业规规划建建议目标消消费群群体定定位的的依据据目标消消费群群的定定位在在于，，项目目不是是针对对所有有消费费者，，而是是针对对项目目需要要的消消费者者。目标消消费群群的需需求特特色是是项目目所应应具备备的主主要特特色，，而不不是所所有的的业态态和风风情都都是针针对目目标消消费群群体。。本项目目的目目标消消费群群体主主要指指向两两个层层面，，一个个是特特色消消费群群体，，一个个是辐辐射的的消费费群体体。项目商商业规规划建建议6、项目商商业目目标客客群定定位建建议消费者者划分分：分分为两两个层层次档次群体特征中高档收入稳定的中产阶级；如商务人士、垄断国企、政府部门、大型私营企业的一般干部，小型企业主；特征：具有较强的消费能力，激情、时尚、个性是其生活中最活跃的元素，容易接受新兴事物；餐饮消费中品味与情调是注重因素；消费状态：频次性消费交通工具：私家车，一般为自驾车中档追求生活品质的城市中薪阶层、家庭条件好的追求时尚的在校学生、寻求享受和前期积累一定财力的普通市民。特征：虽然在收入水平与消费能力上不如前两类人群，但为了实现其对高品质生活的追求，甚至不惜调整消费结构与支出比例。消费状态：偶然性消费交通工具：的士、摩托车等本项目目目标标消费费群体体定位位及特特征需需求项目商商业规规划建建议6、项目商商业目目标客客群定定位建建议主要商商家类类型划划分：：餐饮：：大型型餐饮饮、西西餐、、快餐餐、咖咖啡厅厅、、酒吧吧、特特色色小吃吃；娱乐康康体：：大型型娱乐乐、康康体休休闲；；品牌类类：主主流品品牌商商家；；其它：：生活活用品品、个个性用用品等等。经营商商家需需求分分析：：大型商商家主主要集集中在在主力力店、、餐饮饮娱乐乐业，，他们们需要要消费费人群群有较较强的的消费费能力力，一一定的的消费费习惯惯；餐饮、、娱乐乐商家家对经经营面面积要要求较较大，，同时时餐饮饮对于于环境境景观观有一一定偏偏好；；中高型型和中中型商商业对对面积积需求求较小小，其其经营营区域域主要要集中中在内内街，，较关关注其其商铺铺的位位置，，以及及商业业规划划定位位能否否与其其经营营项目目相符符。经营群体定定位项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议大型商家：：在市场上上有较强影影响力，对对于其商业业选址有自自己的一套套严格要求求，对项目目的商业价价值与风险险判断有较较专业的评评估或经验验；同时其其价格谈判判能力较强强；中型商家：：需求面积积不是特别别大，但是是品牌知名名度较高，，开店标准准较严格，，但更灵活活，将视项项目的运营营能力与诚诚意而调整整；需要与与品牌商家家和代理商商一同协商商才能达到到高标准的的开店要求求；其它商家品品牌号召力力不强，独独立生存能能力较弱，，比较注重重项目商业业规划定位位，考虑是是否有足够够的商业氛氛围烘托，，喜欢跟随随主力店进进驻。经营商家特特征分析项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议目标商家示示例目标商家示示例1项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议RESOURCES目标商家示示例2项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议目标商家示示例3项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议目标商家示示例4项目商业规规划建议7、项目商业商商家群体定定位建议1、百货业态形式示示意百货布局建建议：1、百货是我我项目的定定海针，其其品牌形象象和档次奠奠定了我项项目整体的的形象档次次的基础；；2、本项目必必须选择连连锁性，有有极强抗风风险能力的的大型时尚尚百货；3、百货业态态因为其特特殊性，需需要极富表表现力的外外围视觉表表现以及具具备广告形形象的门头头位置；4、布局方正正，柱距8米以上，4-6层，单层面面积4000-6000平米为宜，，总体量约约3万方左右。。项目商业规规划建议8、项目商业主主力业态建建议本项目超市市规模确定定原则一：本项目商业业定位的原原则之一是是侵略型商商业，因六六盘水市场场超市在局局部区域已已经具有很很高的饱和和度，且本本项目距竞竞争超市（（沃尔玛，，永辉）皆皆不足1公里，所以以本项目超超市也同样样带有侵略略市场、抢抢占市场主主力客群的的性质，打打造现有超超市的升级级版。因此此，要在六六盘水现有有超市规模模上适当增增加，以入入驻超市的的品牌和超超市竞争的的关键要素素规模效应应增强自身身的竞争力力。原则二：知名品牌连连锁超市的的选址要求求和面积要要求；原则三：建筑内部空空间结构的的条件限制制，本项目目最适合地地下一层做做超市，而而单层面积积也是影响响超市规模模的重要因因素。综上所述，，本项目超超市建筑面面积建议为为：8000-12000平方米2、超市项目商业规规划建议8、项目商业主主力业态建建议2、超市业态形式示示意超市布局建建议：超市主要以以品牌、规规模和价格格取胜，并并要求具备备良好的便便利可达性性，因而地地下一层可可有效的满满足这一需需求；超市因其频频繁而大量量的进出货货需求，必必然要求具具备相对便便利的商品品进出通道道，因而普普遍要求与与地面之间间具备最便便捷的商业业通道，所所以地下一一层既可有有效满足这这一需求，，又可有效效规避一层层商业空间间商业价值值的缺失，，通过地下下一层超市市的人流吸吸引和带动动作用强化化最有价值值的地上一一二层的商商业价值的的提升和实实现；品牌超市对对布点选择择的要求。。项目商业规规划建议8、项目商业主主力业态建建议原则一：商业街位于于商业价值值最高的地地上1、2层，同时也也是项目快快速回收资资金的重要要渠道，因因此商业街街的规模可可以适当增增大；原则二：其他业态与与商业街形形成良性互互动，超市市、美食广广场、数码码娱乐城、、影院和健健身中心都都可以为商商业街带来来很高的人人气和商业业氛围，因因此适当增增大商业街街的规模，，可以形成成强有力的的核心磁场场；原则三：本项目商业业定位的原原则之一是是侵略型商商业，因此此商业街部部分也具有有侵略市场场、抢占市市场主力客客群的性质质；原则四：建筑内部空空间结构的的条件限制制，本项目目最适合地地上一二层层做商业街街，因此可可建设面积积也是影响响商业街规规模的重要要因素。原则五：建筑受高差差影响，可可营造多首首层概念，，增加更多多平街层和和2楼商铺以促促进销售，，在打造多多首层步行行街的前提提下，可适适当放大商商业街的规规模。综上所述，，根据项目目周边1.5公里范围常常住人口、、城市核心心区域百货货类地铺调调查，结合合项目功能能业态的选选择和商业业空间的结结构要求，，本项目商商业街建筑筑面积建议议为：4-5万平方米3、商业步行行街1）规模确定定项目商业规规划建议8、项目商业主主力业态建建议2）空间多适适性建议——商业街的建建筑灵活性性本项目借助助高差进行行多首层设设计，所以以商业价值值最高的地地下-1层和地上1、2层按照商业业街形式来来考虑，即即商业街以以临街店铺铺形式出售售，档次控控制在六盘盘水目前所所能接受的的档次范围围内，抓住住六盘水主主力消费客客群。无论论从资金回回收、商业业氛围营造造等角度考考虑，这都都将是一个个合理的方方案。另外，考虑虑业主招商商的灵活性性，建议建建筑内部空空间采用灵灵活的设计计手法，不不仅可以通通过内部分分割形成商商业街店铺铺对外租售售，也可以以直接利用用大面积的的通透空间间，考虑一一拖二的复复式店铺，，为招商次次主力店、、餐饮休闲闲等业态留留出灵活空空间。3、商业街街项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议3）业态形形式示意意中庭空间间是项目目商业街街内部空空间最大大的特色色和亮点点，使顾顾客能够够自由的的上下，，丰富购购物流线线；利用中庭庭形成的的内部空空间，即即可以分分割成特特色独立立店铺，，也可以以通透开开敞，为为百货、、大卖场场等进驻驻留足建建筑空间间的灵活活性。3、商业步步行街项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议利用中庭庭设置商商业摊点点及休憩憩设施，，给人亲亲切随意意的购物物感觉，，并且有有效增加加商业经经营面积积。项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议特色餐厅厅：不同同风格的的美食集集合，连连锁时尚尚餐厅集集合。原则：时尚美美食汇需需要达到到一定的的规模才才能更好好的起到到聚集作作用，通通常5家400平米以上上时尚餐餐厅集合合即可形形成合力力；六盘水餐餐饮市场场极为发发达，但但时尚餐餐饮尚处处于萌芽芽状态，，按照城城市商业业发展的的普遍规规律，时时尚餐饮饮逐渐会会在商业业中心占占据主要要位置，，其体量量通常占占整体商商业量的的10%-15%左右综上所述述，结合合区域市市场主力力商家时时尚美食食汇的普普遍选择择和项目目建筑空空间的布布局特点点，本项项目时尚尚美食汇汇建筑面面积建议议为：1-1.5万平方米米4、时尚美美食汇1）规模确确定项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议本项目的的时尚美美食汇，，一定要要在内部部环境及及规模品品种上营营造自己己的特色色竞争力力，与市市场现有有水平拉拉开差距距，同时时依然遵遵循中高高价位的的原则，，抓住六六盘水主主力时尚尚消费群群。2）业态形形式示意意4、时尚美美食汇项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议功能：数码娱乐乐城包含含电子游游戏、互互动游戏戏、网吧吧等功能能，提供供游戏、、音乐、、网络、、饮料和和简单食食物等，，面向的的客户群群年龄跨跨度较大大，既有有中小学学生、高高校学生生，也有有工薪一一族的成成年人。。供应：六盘水目目前还没没有成规规模的数数码娱乐乐城，多多是小面面积的网网吧、游游戏厅等等，主要要针对的的是学生生客群，，经营状状况较好好，因此此此功能能业态是是本项目目的一个个典型特特色商业业功能业业态的引引入，符符合区域域市场主主力可群群的需求求特征，，可有效效强化项项目对年年轻客群群的吸引引力。需求：六盘水在在校学生生（中学学及以上上）接近近4万人，不不仅为六六盘水的的经济发发展积聚聚了人气气，同时时也刺激激了学校校周边餐餐饮服务务、文化化娱乐、、购物休休闲等行行业的迅迅速发展展。再加加上年轻轻工薪族族等消费费，这一一业态存存在着相相当大的的市场发发展空间间。结合行业业典型商商家的普普遍规模模选择和和项目商商业空间间结构的的特征，，本项目目数码娱娱乐城规规模建议议为：3000平方米5、数码娱娱乐城1）功能及及规模确确定项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议数码娱乐乐城既是是本项目目的特色色业态，，强化项项目的形形象特质质和差异异化优势势，同时时也非常常迎合区区域市场场以年轻轻人为主主的消费费群体的的特征，，凸现项项目时尚尚动感的的主题特特色。此此外，在在目前的的区域商商圈中，，这一业业态属于于相对空空缺，市市场经营营空间相相对较好好。2）业态形形式示意意5、数码娱娱乐城项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议2）业态形形式示意意各种交互互式游戏戏是其主主要的娱娱乐形式式5、数码娱娱乐城项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议6、影院1）规模确确定2）业态形形式示意意影剧院面面积为：：3000-4000平方米（（6-10个厅）项目商业业规划建建议8、项目商业业主力业业态建议议7、儿童乐园1、儿童乐园：：为小朋友提供供游玩的场所所，同时附带带儿童服饰、、用品销售，，以及儿童教教育文化等衍衍生。2、以儿童带动动家庭消费儿童无法单独独到达，儿童童无法单独消消费，儿童停停留时间较长长等特点，拉拉动以儿童为为基础的家庭庭消费。3、做足家庭为为基础的主题题消费游、购、娱涉涉及较多较广广泛的以1+1或1+N的家庭消费形形式。满足家家长和家长带带领儿童的消消费与服务。。1）功能及规模模确定结合行业典型型商家的普遍遍规模选择和和项目商业空空间结构的特特征，本项目目儿童乐园规规模建议为：：2000-3000平方米项目商业规划划建议8、项目商业主力力业态建议2）业态形式示示意7、儿童乐园项目商业规划划建议8、项目商业主力力业态建议按照以上业态态及业种大致致分布，可得得出大致各业业态及业种比比例如下：（（按各业态所所占建筑面积积估算）序号业态主要业种面积（平米）比例1休闲娱乐业态儿童城、电玩城、网吧、电影院、KTV等0.8万7%2餐饮业态中外快餐、时尚餐饮、咖啡西餐等1.5万14%3零售百货服饰等4万33%4主力店百货、超市、电器5万42%5社区配套美容美发、银行、洗衣、鲜花、家用等0.5万4%合计约12万100%主力业态面积积比例项目商业规划划建议8、项目商业主力力业态建议4、项目商业设设计建议项目商业设计计建议项目商业竞争争力营造建议议项目商业工程技术指标标项目商业主力商家常规规建筑要求商铺交付标准准建议建筑主体设计计建议一、土建部分分1）地面：地面面已完成了5CM厚陶粒砼垫层层，并预留5cm地面做法高度度。2）隔墙：轻钢钢龙骨石膏板板或砌体隔墙墙，表面腻子子刮平。3）朝向公共通通道的隔断：：玻璃隔断。。4）商铺门：：玻璃门。5）天花：不不做吊顶。6）柱子：结结构柱面。7）预留空调外外机安装位置置。二、机电部分分1）强电：配配电箱安装到到位，照明按按照单位间距距安装白炽灯灯。2）弱电：按按照套内面积积50㎡左右的商铺2对语音及数据据点来预留容容量。80-90㎡㎡的商铺按照3对语音及数据据点来预留容容量。线缆预预留到天花顶顶，不安装末末端面板。250㎡以上的大铺位位仅把线缆预预留在弱电箱箱内。4）消防：烟烟感、喷淋、、消防水、消消防报警系统统、应急照明明、出口指示示灯都按照粗粗装修一次消消防报批的要要求做至铺内内。二次装修修引起的消防防需消防送审审，改动由客客户负责完成成。项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议外立面设计建议选用玻璃璃外墙的设计计，通透的效效果可以让购购物中心外立立面的人看到到内部的购物物环境和气氛氛，有助于吸吸引客流并具具有一定的展展示作用，使使得经过此处处的路人产生生进入购物中中心的愿望。。同时玻璃外墙墙的设计也可可以使在购物物中心内购物物，用餐和休休闲的人看到到外面的景色色。建议外立面设设计应体现主主题特色，主主墙体应该体体现时尚现代代的气息，材材质可选用玻玻璃墙和石材材搭配。特别是菩提南南路一侧，利利用延展面长长的特点，建建议重点进行行营造，特别别是夜间的声声光效果；创创造第一印象象的独特性。。外立面设计参参考建筑主体设计计建议项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议外部广告位考虑到商业项项目的展示性性，一般都会会充分利用建建筑的外立面面设立广告位位，从而扩大大项目的展示示性，并提升升项目的商业业价值。因此此，本项目应应在外立面设设置较多的广广告位。广告位设计参参考建筑主体设计计建议项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议外部广告位广告位设立位位置建议。建筑主体设计计建议项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议中庭建议商业的中庭对对物业的环境境影响极大，，欲引入知名名的百货主力力店，中庭必必不可少。好的中庭设计计既能实现商商业展示的最最大化，也能能对顾客的购购物心理起到到积极的影响响。提升项目目形象。从可视性以及及环境营造角角度，建议一一层对环境充充分营造，增增加舒适感。。二层的中庭庭采取逐步退退台的处理，，形成阶梯感感，使楼上顾顾客的向下视视野更加开阔阔。建筑主体设计计建议项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议中庭利用建筑主体设计计建议项目商业设计计建议1、项目商业设计计建议公共空间设计计建议商业建筑的社社会化公共开开放空间专门门用于满足消消费者的休息息、娱乐、开开展促销活动动或者其他社社会活动，其其类型包括广广场、步行街街、廊柱、楼楼顶花园等。。舒适的环境境和便利的设设施不仅能延延长顾客的停停留时间，还还能以良好的的购物体验吸吸引人们再次次光临。建筑筑小小品品的的表表现现力力：：建建筑筑小小品品作作为为艺艺术术手手段段在在创创造造丰丰富富